2-12-27620/17 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tartu Maakohus Valga kohtumaja - lahend.ee

2 459,31 eurot, kuna hageja jättis puuduse kõrvaldamata. Samal päeval tegi kohus ka määruse, millega võttis hagiavalduse põhivõlgnevuse (2 616,01) osas menetlusse. Hageja nõue ja põhjendused /tl 1-5, lisad 6-24/ Valga linnas xxxxxxxxxx xx omanik on L. T. . Nimetatud elamu ühiseks haldamiseks ja majandamiseks on korteriomanikud moodustanud korteriühistu „xxxxxxxxxxxx“. Hageja on kandnud elamu haldamise ja majandamisega seotud kulutused, sh tasunud korteriühistule kommunaalteenuseid osutanud ettevõtetele makseid nende poolt esitatud arvete alusel. Hageja vahendusel on kommunaalteenuseid osutatud ka kostja omanduses oleva korteri majandamiseks ja haldamiseks. Paraku ei ole kostja täitnud seadusest ja korteriühistu juhtorganite otsustest tulenevaid maksekohustusi nõuetekohaselt ning on aastate vältel tasunud halduskulu ja kommunaalmakseid ebaregulaarselt ja ebapiisavas mahus. Seisuga 01.07.2012. a on kostjal kujunenud hageja ees halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevus summas 5 075,32 eurot, millest põhivõlgnevus moodustab 2 616,01 eurot ja viivis 2 459,31 eurot. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus on korduvalt arutanud kostjale kuuluva korteriomandi võlgadega seonduvat, esitanud kostjale meeldetuletusi ning püüdnud leida kostjaga kohtuvälist lahendust. Nii on 28.11.2011. a poolte vahel sõlmitud kokkulepe (maksegraafik), millega kostja võttis endale kohustuse tasuda lisaks jooksvatele kuluarvetele igakuuliselt 20 eurot ja suvekuudel 100 eurot kuus võlgnevuse katteks. Kahjuks kostja kokkulepet ei täitnud ega reageerinud ka hageja hilisematele pretensioonidele/hoiatustele. Kostja on korteriomandi omanikuna kohustatud kandma kaasomandi (elamu) majandamisest ja valitsemisest tekkinud kulutusi. Korteriühistu xxxxxxxxxxxx põhikirja punktid 3.2 ja p 6 näevad ette ühistu liikme kohustuse tasuda elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid; samuti ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonditööde katteks. KÜ üldkoosoleku otsustega on kehtestatud eelnimetatud maksete arvestamise alused ja suurus ning tasumise kord ja tähtajad; samuti sanktsioonid maksete tasumisega viivitamise korral. Ühistu liikmete kohustused on detailiseeritud korteriühistu kodukorra sätetega. Kodukorra p 4.9 sätestab, et makseteadetes märgitud summa kuulub tasumisele ühistu pangakontole sama kuu 25. kuupäevaks. Sama kuu jooksul mittetasumise korral arvestab ühistu enda kasuks alates järgmise kuu 1. kuupäevast kuni tasumise kuupäevani /k.a/ iga kalendripäeva eest viivist 0,07% võlgnetavalt summalt. Kuna kostja on kohustust rikkunud, on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist. Seega palub hageja välja mõista kostjalt halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevus seisuga 01.07.2012. a summas 2 616,01 eurot. Kostja vastuväited /tl 35-36/ Kostja ei tunnista tema vastu esitatud hagi. Kostja leiab, et hageja on edastanud kohtule ebaõiged andmed võlgnevuse kohta. Kostja seletab, et hageja on avaldanud, et 01.07.2012. a seisuga võlgneb kostja ühistule 2 616,01 eurot ja viivist 2 459,31 eurot. Samas KÜ xxxxxx poolt edastatud üürikviitungitel on igakuuliselt erinevad summad. Kostjale jääb arusaamatuks, miks avalduses on ära toodud põhivõlgnevuseks 2 616 eurot ja üürikviitungil 2 010,83 eurot. Kostja märgib, et 2012. a on ta teostatud makseid järgmiselt: veebruaris 90 eurot; mais kokku 105 eurot; juunis 29 eurot, juulis 33,53 eurot ja augustis 50 eurot. Hageja seisukoht /tl 39-40/ Hageja jääb hagiavalduses toodud asjaolude ning õiguslike põhistuste juurde ning ei pea viimaste täiendavat kordamist vajalikuks. Põhivõla kujunemine on kajastatud hagile lisatud võlgnevuse arvestuses, kusjuures on esitatud ka kõik kostja poolt ajavahemikul 31.02.200801.07.2012. a teostatud maksed. Kostja poolt vastuses käsitletud 2012. a maksed on võlgnevuse arvestuses kajastatud. Hageja on nõuet põhistavad tõendid kohtule esitanud,

sätestatud nõudeid ja tähtaegu. Ilma hagi esitamata, ainult hagivastuses vastuväidete esitamisega üldkoosoleku otsuseid vms sellega seotud vaidlustada ei saa. Alates 2008. a veebruarist on kostjal olnud võlgnevus hageja ees, kuna ta ei ole täitnud seadusest ja KÜ põhikirjast (ja KÜ kodukorrast) tulenevaid maksekohustusi nõuetekohaselt (makseid kas pole üldse tasutud või on tasutud ebapiisavas mahus). Seisuga 01.07.2012. a on maksetähtaja ületanud arvete kogusumma hageja sõnade kohaselt 2 616,01 eurot (põhinõue). Kohtule nähtuvalt ei vaidle kostja vastu võlgnevuse olemasolule, ehk kostja nõustub, et tal on võlgnevus, kuid kostja hinnangul on üürikviitungitel esitatud summade kujunemine arusaamatu ning arvesse ei ole võetud tema poolt tehtud tasumisi. Kohus leiab, et kostja nõustumisele võlgnevuse olemasolu osas viitab ka asjaolu, et kostja on 2011. a novembris teinud KÜ-le ettepaneku koostada maksegraafik võlgnevuse tasumiseks /tl 18-19/. Hageja ja kostja vahel on kokkulepe (maksegraafik) ka kinnitatud /tl 20/, mida kostja aga ei täitnud /tl 21/. Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 järgi kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 ja 2 sätestavad, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanik on kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 151 lg 1 ja 2 sätestavad, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Mittetulundusühingute seaduse § 12 lg 4 järgi liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes määratakse kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. KÜS § 4 lg 2 kohaselt lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. 26.01.1999. a on kantud registrisse KÜ xxxxxxxxxxxx /tl 6/, kes teostab elamu haldamise, majandamise ning hooldustööd. Vastavalt KÜ xxxxxxxxxxxx põhikirja /tl 10-11/ punkti 3.2 järgi on ühistu liige kohustatud täitma ühistu juhtimis- ja kontrollorganite otsuseid, kinni pidama ühistu kodukorrast; tasuma käesolevas põhikirjas sätestatud korras osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid ning osa võtma elamu majandamise ja hooldamise kulude katmisest; ühistu liikmetele saab panna kohustusi üksnes üldkoosoleku otsusega. Põhikirja punkti 6 alusel igakuuliste maksete suuruse arvutamise ja liikmetele makseteatise väljastamise kord ja tähtaeg, samuti nende alusel maksmise kord ja tähtajad ning viiviste suurus ja selle arvutamise kord määratakse kindlaks ühistu kodukorras.

Ühistu kodukorra /tl 15-17/ punkti 4.8 järgi ühistu juhatus või juhatuse poolt volitatud esindaja väljastab korteriomanikele iga kuu 15. kuupäevaks eelmise kuu eest makseteate, mille üks osa on ettevalmistatud maksekorraldus. Punkti 4.9 järgi makseteadetes märgitud summa kuulub tasumisele ühistu pangakontole sama kuu 25. kuupäevaks. Sama kuu jooksul mittetasumise korral arvestab ühistu enda kasuks alates järgmise kuu 1. kuupäevast kuni tasumise kuupäevani (kaasaarvatult) iga kalendripäeva eest viivist 0,07% päevas võlguolevalt summalt. Kohus viitab, et kostjale on arusaamatu, miks tuleb aprilli arve eest tasuda alles 25.05.2012. Kohus selgitab, et arve 2012. a aprillikuu eest esitatakse järgmise kuu 15ndaks kuupäevaks, ehk 15.05.2012. a, mis tuleb tasuda hiljemalt 25.05.2012. a. Kohtu hinnangul ei ole selles midagi imelikku ega arusaamatut. Veel on kostja avaldanud, et tema poolt tehtud makseid ei ole arvesse võetud. Kohus selles kostjaga täielikult ei nõustu. Kohus viitab, et kostja on esitanud kohtule tõenditena maksekorraldused /tl 65-92/, kust nähtuvad KÜ poolt esitatud arvete osalised tasumised kostja poolt. Hageja on esitanud koos hagiga tabeli /tl 22-23/, millest nähtuvad igakuised arved, võlgnevus, viivise summad ja kostja poolt tehtud tasumised. Kõik maksed, mis kostja on välja toonud, on kajastatud ka hageja poolt koostatud tabelis. Veelgi enam, hageja poolt hiljem saadetud tabelis /tl 109-110/ on kajastatud veel üks kostja poolt tehtud makse (5000 krooni), millist maksekorraldust ei ole kostja ise kohtule esitanud. Veel leiab kostja, et hageja poolt koostatud tabelis on iga kuu 31 päeva, isegi veebruaris, mistõttu on kostja viivise arvestuste tegemisel lähtunud ebaõigetest algandmetest. Kohus ei nõustu kostjaga ka selles osas. Kohus näeb tabelist, et vastavalt kuule on viivisearvestuse perioodi pikkuseks kas 31 või 30 päeva ning veebruarikuude puhul on arvestamisel lähtutud kas 28 või 29 päevast. Samas nähtub tabelist kohtule, et hageja on teinud võlgnevuse ja viivisearvestuse valesti. Kommunaalteenuste arvestuse tabelis on mitu viga. Esiteks võlgnevuse veerus (tabelis märgitud-algsaldo) olevad summad sisaldavad endas ka viivist tasumata summadelt ning seejärel on võetud viivist kogusummalt, ehk viivist on omakorda võetud ka viivistelt. Teiseks toob kohus välja, et tabelis on kostja poolt tehtud makseid küll arvesse võetud, kuid eirates VÕS §-s 88 toodut. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 88 lg 6 järgi kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks: esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus; teises järjekorras võlausaldaja jaoks kõige vähem tagatud kohustus; kolmandas järjekorras võlgnikule kõige koormavam kohustus; neljandas järjekorras varem tekkinud kohustus. Sama paragrahvi lõike 8 alusel kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-138-11 (p 11) on selgitatud, et VÕS § 88 lg-s 8 nimetatud intress hõlmab ka viivist. Sellist tõlgendust toetab VÕS § 113 lg 1 sõnastus, mille kohaselt on viivis lühend sõnast viivitusintress. Sama seisukohta, et viivisevõla ning põhivõla olemasolul loetakse raha maksmisel VÕS § 88 lg 8 järgi, et täitmine on toimunud esmalt sissenõutavaks muutunud viivise katteks on Riigikohus väljendanud ka 9. mail 2011. a tsiviilasjas nr 3-2-125-11 tehtud määruse p-s 54. Kostja on 2011. a novembris teinud KÜ-le ettepaneku koostada talle võlgnevuse tasumiseks maksegraafik, mille alusel esmalt likvideerida põhivõlgnevus ning seejärel kogunenud viivis /tl 18/. Kostja soovis tasuda lisaks igakuistele arvetele võlgnevuse katteks 20 eurot kuus ning suvekuudel peale kütteperioodi 100 eurot. Samas ei ole kostja oma kohustusi täitnud /tl 20/ ning kohtule ei nähtu asjas olevatest tõenditest, et kostja soovis tehtud ülekannetega enne tasuda põhivõlga ja siis alles viivist. Maksekorraldustele on märgitud vaid: xxxxxx-xx Valga

kommunaalteenused. Samuti ei nähtu kohtule hageja nõusolek kostja poolt pakutud kohustuste täitmise järjekorraga nõustumise osas. Kuna võlgnevuse arvestuses esinevad vead, pidas kohus vajalikuks teha uue arvestuse. Vaatamata sellele, et kohus ei võtnud menetlusse viiviste nõuet ja sellest tulenevalt viiviste väljamõistmise osas otsustust ei tee, peab kohus siiski võlgnevuse arvestuses viiviste summasid arvesse võtma (välja arvutama). Kohus selgitab mõne näitega, kuidas võlgnevuse ja viivisearvestus saadud on. Hageja poolt esitatud tabelis rida 1 - 2008. a veebruaris on esitatud arve jaanuarikuu eest summas 1 269,85 eurot, mille tasumise tähtaeg oli 25.02.2008. a. Kuna kostja seda ei tasunud, siis hakkas alates 01.03.2008 jooksma viivis 0,07 % päevas kuni võlgnevuse tasumiseni. Kuna kostja tasumist ka hiljem ei teinud, siis viivis jooksis kuni 31.03.2008. a-ni. Viivist kokku 31 päeva eest, summas 27,56 eurot (1 269,85x0,07%x31/100). Tabelis rida 2 - 2008. a märtsis on esitatud arve veebruarikuu eest summas 1 281,45 eurot, võlg eelnevast arvest on 1 269,85 eurot. Kuna kostja ei tasunud ka märtsis esitatud kommunaalarvet 1 281,45 eurot, siis see summa liitub eelneva võlgnevusega (1 281,45+1 269,85=2 551,30) ning alates 01.04.2008. a arvutatakse viivis juba summalt 2 551,30 eurot. Kostja ei teinud ka vahepeal tasumisi, seega arvestati viivist 30 päeva eest, kokku tuli viivist 53,58 (2 551,30x0,07%x30/100). Kohus peab vajalikuks rõhutada, et eelnevalt võlgnevuselt kogunenud viivist ei või koguvõlgnevusele juurde liita ning seejärel arvestada saadud summalt viivist. Samas on kostja vahepeal teinud makseid. Vaadeldes tabelis rida 8 ja 9 - 2008. a septembris esitati kostjale arve summas 406,25 eurot augusti kuu eest, mille tasumise tähtaeg oli seega 25.09.2008. a, kuna kostja seda ei tasunud, siis alates 01.10.2008. a hakati viivist arvestama lisaks eelnevatelt võlgnevustelt ka septembris esitatud tasumata arvelt. Kuna kostja tegi aga 15.10.2008. a ülekande summas 5000 krooni, siis tuli see summa VÕS § 88 lg 8 järgi arvestada esialgu kogunenud viiviste katteks ja alles seejärel võlgnevuse katteks. Ehk tuli arvutada viivised seisuga 15.10.2008, lahutada saadud viivise summast maha 5000 krooni ja ülejäänud summa läks põhivõlgnevuse katteks. Kui tasutud summast oleks pärast viiviste ja põhivõla tasumist raha üle jäänud, oleks seda saanud arvestada summa katteks, mille tasumise tähtpäev ei olnud selleks ajaks veel saabunud (käesoleval juhul sai 5000 kroonist tasuda vaid viivised täies mahus ning osa võlast). Alates 15.10.2008. a arvestatakse viivist juba väiksemalt põhivõlgnevuse summalt ning kuna viivised sai täielikult tasutud, siis viivisarvestus algas uuesti 0-st. Kohus selgitab, et 15.10.2008. a kostja poolt makstud 5000 kroonist sai likvideeritud kogu viivisevõlgnevus ja natukene vähendatud põhivõlga. Edaspidiselt kostja poolt tehtud makseid sai arvestada ainult viivisevõlgnevuse katteks, kuna põhivõla katteks ei jätkunud. Sellist arvestusmeetodit järgides on kostja põhivõlgnevuseks seisuga 01.07.2012 3069,68 eurot ning viiviseid 832,77 eurot. (2008.a. võlg 5431,46 krooni, viivis 304,46 krooni; 2009. a võlg 16 924,56 krooni, viivis 2 846,48 krooni; 2010. a võlg 28 674,31 krooni – ümberarvestatuna eurodesse 1832,63 eurot; viivis 5284,06 krooni - ümberarvestatuna eurodesse 337,71 eurot; 2011 a võlg 2573,35 eurot, viivis 752,25 eurot; 01.07.2012 seisuga võlg 3 069,68 eurot, viivis seisuga 01.07.2012 832,77 eurot). Kuna viiviseid kohus menetlusse ei võtnud, siis viiviste osas kohus otsustust ei tee. Hageja on esitanud kostja vastu nõude põhivõla summas 2 616,01 eurot väljamõistmiseks. TsMS § 439 sätestab, et kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus summas 2 616, 01 eurot (kuigi kohtu poolt tehtud arvutuste kohaselt on seisuga 01.07.2012 põhivõla suuruseks 3 069,68 eurot). Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 2 lg 1 kohaselt on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 lg 1 sätestab, et kui kohustuse täitmise tähtpäev