MIAS-i hagi KOÜ vastu võlgnevuse 1 676,33 euro ja viivise 1 676,33 euro väljamõistmiseks KOÜ vastuhagi MIAS-i vastu võlgnevuse 498 ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
3 352,66 eurot / 1 815,48 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/kostja MIAS (reg kood XXX; asukoht XXX) Hageja/kostja esindaja jurist Margus Rebane (Vulpinus Õigusbüroo; e-post: [email protected]) Kostja/vastuhageja KOÜ (reg kood XXX; asukoh XXX) Kostja/vastuhageja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Katrin Prükk (Advokaadibüroo Avocatus; e-post: [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
23.05.2013. a
Kohtuistungil osalenud isikud
-
hageja/kostja esindaja jurist Margus Rebane kostja/vastuhageja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Katrin Prükk
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista KOÜ-lt MIAS-i kasuks põhivõlg 1 676,33 (üks tuhat kuussada seitsekümmend kuus eurot ja 33 eurosenti) eurot ja viivised 1 676,33 (üks tuhat kuussada seitsekümmend kuus eurot ja 33 eurosenti) eurot.
4.Määrata vastuhagi hagihinnaks 1 815,48 (üks tuhat kaheksasada viisteist eurot ja 48 senti) eurot.
5.Välja mõista KOÜ-lt riigi tuludesse riigilõiv vastuhagi avalduselt summas 75 (seitsekümmend viis) eurot.
6.Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest alates ning rahandusministri käskkirjaga määratud asutus võib lahendi sundtäitmisele 1(9)
2-12-9141 saata, kui kohustatud isik ei ole lahendit täitnud lahendis ettenähtud tähtaja jooksul (TsMS § 179 lg 4, 5, 6). Selle nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist alates määruse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
7.Riigituludesse välja mõistetud riigilõiv tuleb kanda Rahandusministeeriumi arvelduskontole nr 10220034796011 AS-is SEB Pank või arvelduskontole nr 221023778606 Swedbank AS-is või arvelduskontole nr 333416110002 Danske Bank AS Eesti filiaalis või arvelduskontole nr 17001577198 Nordea Bank Finland PLC Eesti filiaalis, kõikidel viitenumber 2900078444. Maksekorraldusel selgituste lahtrisse tuleb märkida kohtu nimetus, tsiviilasja number, nõude sisu ning kui isik ei tasu kulu ise, siis isiku nimi, kelle eest tasumine toimub. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta KOÜ kanda. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 11. juunist 2013. a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.4.03.2012. a esitas MIAS kohtule hagi KOÜ vastu võlgnevuse 2 174,33 euro ja viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 25.05.2011. üürilepingu nr XXX perioodi 1.07.2011-1.07.2014. a osas, milles üüritasu suuruseks oli kokku lepitud 498 eurot (koos käibemaksuga), millele lisandusid kommunaalkulud. Ruumid anti kostja valdusesse 30.06.2011. a. 4.07.2011. a esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, et lõpetada leping 2.07.2011. a kuupäevaga. 6.07.2011. a kirjaga hageja kostja ettepanekuga ei nõustunud üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuid käsitles seda siiski kui üürilepingu lõpetamise avaldust, mis lepingu 3.3. kohaselt tuli 4 kuud ette esitada ning seega luges üürilepingu lõpetatuks alates 4.11.2011. a. 7.11.2011. a koostati ruumide valduse tagastamise akt. Kuna kostja ei ole täitnud oma lepingujärgseid kohustusi, on kostjal tasumata üüri ja kõrvalkulude eest perioodil 1.07.-4.11.2011. a summas 2 174,33 eurot, millele lisanduvad lepingujärgsed viivised 0,5 % päevas, s.o. 2 031,47 eurot. Lisaks palub hageja välja mõista tulevikus sissenõutavaks muutuvad viivised 0,5 % päevas ja menetluskulud jätta kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2.Kostja hagi ei tunnista. Vastuses selgitab kostja, et üürileping lõppes 2.07.2011. a, kuna hageja ei võimaldanud ruume kasutada. Kostja on seisukohal, et kuna kostja on tasunud tagatisraha 498 eurot, seda hageja ei ole tagastanud ja seega on tekitatud kostjale selles ulatuses kahju.
MENETLUSE KÄIK
3.13.06.2012. a seisukohas märgib hageja, et kostja väited on alusetud – hageja ei ole takistanud üüripinda kasutamast ning hageja ei ole teinud ettepanekut lepingu lõpetamiseks telefoni teel.
4.23.03.2013. a seisukohas jääb kostja endale kindlaks, et ei olnud võimalik ruume kasutada ja hageja ise soovis lepingut lõpetada (telefoni teel). Tõendamata on kõrvalkulude (elektri) 2(9)
2-12-9141 kasutus, sest kostja ei ole viibinud ruumides, seega ei ole ka tarbinud elektrit. Ka viivis on alusetu, sest viivisenõude punkt on tühine lepingus, sest seda ei saa kostja mõjutada. Kostja esitas vastuhagi 498 euro ja viivise nõudes, kuna kostja on tasunud tagatisraha summas 498 eurot, kuid hageja ei ole seda tagastanud. Viivisenõude esitas kostja alternatiivselt: kas lepingujärgses määras või seadusjärgses määras kuni nõude kohase täitmiseni.
5.4.04.2013. a esitas hageja nõude täpsustuse, sest võttis põhinõudest kostja tasutud tagatisraha maha ning seega vähenes nõue ning hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevusena 1 676,33 eurot ja viivised 1 676,33 eurot.
6.4.04.2013. a kohtuistungil pooled kompromissini ei jõudnud.
7.22.04.2013. a seisukohas hageja vastuhagiga ei nõustu, kuna on tagatisraha kostja võlgnevusest maha arvestanud, mistõttu on vastuhagi alusetu.
8.23.05.2013. a kohtuistungil pooled kompromissini ei jõudnud.
KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
9.Kohus leiab, et MIAS-i hagi KOÜ vastu võlgnevuse 1 676,33 euro ja viivise 1 676,33 euro väljamõistmiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. KOÜ vastuhagi MIAS-i vastu võlgnevuse 498 euro ja viivise väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata.
10.Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: • 25.05.2011. a sõlmisid MIAS üürileandjana ja KOÜ üürnikuna üürilepingu nr XXX ajavahemikul 1.07.2011-1.07.2014. a aadressil XXXlaoruumide üldpinnaga 95 m2 kasutamiseks. Asjaolu on tõendatud 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepinguga nr XXX(tl 6-13) • 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 4.1. kohaselt on üüritasu suuruseks 415 eurot, millele lisandub käibemaks (tl 6-13); • 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 5.1. kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale kõrvalkulud – oma osa hoone maksudest, ekspluatatsioonikuludest ja kommunaalteenustest ja telefoni kasutamise eest järgnevalt:
1.elekter vastavalt peakaitsmele ja ruumide arvestite näidule; 2. 2,6 % üldkuludest (maamaks, kohalikud maksud, lumekoristus); 3. telefoni kasutamise eest vastavalt poolte telefoni kasutamise kokkuleppele, mis lisatakse lepingule. Juhul, kui nimetatud kulud sisaldavad käibemaksu, siis see näidatakse arvel (tl 7). • 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 10.1. kohaselt on üürnik kohustatud üüri ja lepingu ettenähtud muude maksete õigeaegse tasumata jätmise korral, kui selleks ei ole üürileandja kirjalikku nõusolekut, tasuma viivist 0,5 % võlasummast iga viivitatud päeva eest (tl 9). • MIAS andis üürilepingu esemeks oleva ruumi KOÜ valdusesse 30.06.2011. a (tl 14); • 4.07.2011. a esitas KOÜ MIAS-ile avalduse pealkirjaga “Nõustumine üürilepingu nr XXXüles ütlemisega“, milles viidates 02.07.2011. a. telefonivestlusele JH nõustub tema kui M AS-i esindaja ettepanekuga, lõpetada MIAS-i ja OÜ K vahel 25.05. sõlmitud üürileping (üürileping nr XXX) kuupäevaga 02.07.2011. a. (tl 15); • 6.07.2011. a kirjas vastas MIAS KOÜ 04.07.2011. a. avaldusele, et ei nõustu KOÜ sooviga üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks märkides, et üürilepingu 3.3. alusel võib üürnik või üürileandja lepingu üles öelda igal ajal, teatades sellest ette vähemalt 4 kuud ning arvestades KOÜ ülesütlemise soovi on üürilepingu lõppemise viimaseks kuupäevaks 4.11.2011. a (tl 16); • 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 3.3. kohaselt võib lepingu üürnik või üürileandja üles öelda igal ajal, teatades sellest kirjalikult ette vähemalt 4 kuud (tl 6) • 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 9.1. kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri ja muid makse igakuiselt jooksva kalendrikuul käesolevas lepingus määratud tähtajaks (tl 8). 3(9)
2-12-9141 • 7.11.2011. a koostas MIAS üürilepingu nr XXX alusel üüritud ruumide valduse tagastamise akti (tl 17); • KOÜ-l on tasumata üüri ja kõrvalkulude eest ajavahemikul 1.07.-4.11.2011. a summas 2 174,33 eurot (arved tl 18-27); • KOÜ on tasunud MIAS 25.05.2011. a tagatisraha 498 eurot (tl 53-54).
11.Käesolevas asjas on pooltel eelkõige vaidlus vaidlusaluse üürilepingu kestuse üle, st millal 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vaheline laoruumi üürileping lõppes ning seega, millise ajavahemiku eest on üürileandjal õigus üüritasu ja kõrvalkulusid nõuda. MIAS käsitleb 4.07.2011. a KOÜ avaldust vaidlusaluse üürilepingu lõpetamisele suunatud avaldusena. KOÜ väitel on poolte vahel sõlmitud suuline leping 25.05.2011. a üürilepingu lõpetamiseks.
12.Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 10 tuvastanud, et 25.05.2011. a sõlmisid MIAS üürileandjana ja KOÜ üürnikuna üürilepingu nr XXX laoruumide üldpinnaga 95 m2 aadressil Luha 34, Tallinn kasutamiseks ajavahemikul 1.07.2011-1.07.2014. a. Samuti on tuvastatud, et 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 3.3. kohaselt võib lepingu üürnik või üürileandja üles öelda igal ajal, teatades sellest kirjalikult ette vähemalt 4 kuud. Seega on pooled leppinud kokku etteteatamise tähtaja üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg-le 1 võivad üürileandja ja üürnik elu-ja äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega toimub üürilepingu ülesütlemine ühepoolse tahteavalduse esitamisega teisele lepingupoolele ning kohtu poolt on tuvastatud, et pooled on vaidlusaluses üürilepingus ette näinud ülesütlemisavaldusele kirjaliku vormi (p 3.3.). Lepingu lõpetamine võib iseenesest toimuda ka poolte kokkuleppel, kuid kohus leiab, et asjas ei ole poolte kokkulepe 25.05.2011. a üürilepingu lõpetamiseks tõendamist leidnud.
13.VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Seega on lepingu jõustumiseks olulised poolte vastastikused samasisulised tahtevaldused ja leping on sõlmitud siis, kui pooled on saavutanud konsensuse. Kohtu hinnangul ei saa esitatud tõenditest teha järeldust, et MIAS üürileandjana oleks teinud pakkumuse vaidlusaluse üürilepingu lõpetamiseks, millele vastavalt KOÜ andnuks nõustumuse. KOÜ väidetel ütles MIAS poolte vahel sõlmitud üürilepingu üles, teatades sellest 2.07.2011. a. telefoni teel KOÜ esindaja B ning MIAS poolne ülesütlemine järgnes vahetult sellele, kui viimane keeldus 2.07.2011. a KOÜ-le üüritud ruumidesse juurdepääsu võimaldamisest 2.07.2011. a. KOÜ ei ole saanud üüripinda kasutada (tl 43). Kohus leiab, et ainuüksi KOÜ seadusliku esindaja UB vande all antud seletusega ei saa lugeda tõendatuks, et pooled oleks vahetanud vastastikku tahteavaldusi, mis oleks olnud suunatud vaidlusaluse üürilepingu lõpetamisele. UB vande all antud seletuse kohaselt olevat JH üürileandja esindajana 02.07.2011. a aset leidnud telefonivestluse käigus andnud üürnikule nõusoleku, et viimane tagastab võtmed ja üürileandja tagastab tagatisraha. UB seletas //“Helistasin hr H 02.07.2011. a, ta ei võtnud telefoni vastu. Jätsin sõnumi kõneposti, et kell on nii ja nii palju, ootasime värava taga 45’, saime kõrvalise firma abiga sisse ja see on meie lepingu jäme rikkumine. Palusin teates vastata telefonikõnele, et asja edasi arutada. Mulle helistas hr H ja kordasin kõneposti sisu, mille peale H ütles, et ta jalutab lapsega ja tal ei ole aega tegeleda uste avamisega ning et ta ei taha meid enam näha. Siis ütlesin, et olgu siis nii, me tagastame võtmed ja teie maksate tagatise meile tagasi. Selle peale H ütles jah. See oli suuline kokkulepe“//, kuid seda seletust ei toeta tunnistaja JH ütlused: //“mäletan, et 02.07.2011. a. helistas mulle U B . See oli laupäev, mul oli vastamata kõne. Helistasin tagasi, kuid UB kõnest oli raske aru saada. Viimane oli ärritatud, kuid võis aru saada et tal on probleem väravast sisse saamisega. Püüdsin sama kõne käigus selgitada, et saan telefoni teel värava lahti teha. Niipalju kui ma aru sain, oli 4(9)
2-12-9141 ta sealt lahkunud ja värava avamisel ei olnud mõtet... // ... Selle kõne käigus ma ei teinud ettepanekut üürilepingu lõpetamiseks ...// ... vastamata kõnele reageerisin tunni jooksul. Ei mäleta, kas mulle oli kõneposti ka teade jäetud. Kuna hr U. B kogu aeg rääkis, siis ainuke mis ma sain vahele kõne jooksul öelda, oli see, et kas ma teen siis värava lahti. Siis sain aru, et ta on territooriumilt lahkunud. Rohkem vestlust ei olnud. Mina ei öelnud, et ma ei soovi U. B või OÜ-t K enam sellel territooriumil näha“ (tl 104). Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 10 tuvastanud, et 6.07.2011. a kirjas vastas MIAS KOÜ 04.07.2011. a. avaldusele, et ei nõustu KOÜ sooviga üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks märkides, et üürilepingu 3.3. alusel võib üürnik või üürileandja lepingu üles öelda igal ajal, teatades sellest ette vähemalt 4 kuud ning arvestades KOÜ ülesütlemise soovi on üürilepingu lõppemise viimaseks kuupäevaks 4.11.2011. a (tl 16). Seega ei kinnita asjaolu, et MIAS oleks avaldanud tahet vaidlusaluse üürilepingu lõpetamiseks ka tema hilisemad kirjalikud avaldused. Kuigi iseenesest üürilepingu lõpetamisel kokkuleppel VÕS § 325 sätestatut järgima ei pea ning tahteavalduse võib sarnaselt teiste võlaõiguslikke lepingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 1 tulenevalt teha mis tahes viisil, peab poolte tahe olema äratuntavalt väljendatud ning kohtu hinnangul ka piisavalt määratletud. Seega ei ole tõendatud ning kohtu arvates ei saa KOÜ esindaja avaldatut, et MIAS esindaja ei taha KOÜ esindajaid enam näha, mille peale KOÜ esindaja pani ette, et nad tagastavad võtmed ja neile maksatakse tagatis tagasi käsitleda MIAS suulise ettepanekuna üürilepingu lõpetamiseks selliselt, kuidas KOÜ on asunud seda oma 10.07.2011. a kirjas tõlgendama (tl 48), sest selles ei ole tahe üürilepingut lõpetada ka üheselt määratletud. MIAS vastuväidete kohaselt ei ole ta ühelgi moel väljendanud tahet KOÜ-ga üürilepingut lõpetada. Seega tulnuks KOÜ-l tõendada, et MIAS on andnud tahteavalduse, milles sisaldub viimase pakkumus üürilepingu lõpetamiseks. KOÜ antud asjaolu tõendanud ei ole, mistõttu ei ole tuvastamist leidnud, et pooled oleks vahetanud vastastikku tahteavaldusi, mis oleks suunatud vaidlusaluse üürilepingu lõpetamisele.
14.Kuivõrd tuvastatud ei ole, et vaidlusalune üürileping oleks lõppenud poolte kokkuleppel, on üürilepingu lõppemine võimalik erakorralise ülesütlemisega (VÕS § 313) või korraliselt kooskõlas poolte vahel sõlmitud üürilepingus sisalduva vastava kokkuleppega. KOÜ leiab, et tal oli õigus üürileping üles öelda ilma üürilepingus toodud 4-kuulist tähtaega järgimata, sest tema õigus üüripinda kasutada oli takistatud, kuna tal ei olnud võimalik pääseda ei territooriumile ega üüripinnale seoses suletud tõkkepuu ja lukustatud välisuksega. Vastavalt VÕS § 278 lg 1 p-ile 1 võib üürnik, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 kohaselt, kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Seega on üürniku poolt üürilepingu etteteatamistähtaega järgimata ülesütlemise eelduseks, et üürileandjale oleks antud võimalus mõistliku aja jooksul takistus asja kasutamiseks kõrvaldada. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 10 tuvastanud, et MIAS andis üürilepingu esemeks oleva ruumi KOÜ valdusesse 30.06.2011. a ning tuvastamist on leidnud, et üürnikule anti ka üürilepingu esemeks oleva laoruumi võtmed vähemalt kahes eksemplaris (vt tunnistaja KK ütlused: “Saime üüritava ruumi ühe uksevõtme kahes või kolmes eksemplaris“). KOÜ väitel takistasid 02.07.2011. a üüripinnale sissepääsu asjaolud, et territooriumi tõkkepuu oli alla lastud ning hoone välisuks oli lukus. Nii tunnistaja KK (“U. B helistas hr H mobiilile, kuid telefonikõnele keegi ei vastanud ning sellele numbrile jäeti sõnum sooviga territooriumile sisse pääsemiseks“ [tl 103 pöördel]), tunnistaja JH (tl 104) kui ka KOÜ seadusliku esindaja U. B 5(9)
2-12-9141 seletusega (tl 104 pöördel) on tõendatud, et takistusest üüripinnale saamisel teavitati üürileandja esindajat JH telefonitsi, kes nähes vastamata telefonikõnet antud numbrile tagasi helistas. Tunnistaja JH ütlustega on tõendatud, et ta pakkus nimetatud telefonikõne käigus välja, et avab värava ise helistades lühinumbrile (//...“vastamata kõnele reageerisin tunni jooksul. Ei mäleta, kas mulle oli kõneposti ka teade jäetud. Kuna hr U. B kogu aeg rääkis, siis ainuke mis ma sain vahele kõne jooksul öelda, oli see, et kas ma teen siis värava lahti. Siis sain aru, et ta on territooriumilt lahkunud// [tl 104]). Seega saab tuvastatud asjaoludest teha järelduse, et kui üürnik oli takistusest üüritud asja kasutamiseks üürileandjat teavitanud, avaldas üürileandja valmisolekut takistuse viivitamatuks kõrvaldamiseks. Kohtul ei ole alust arvata, et ka takistus lukustatud välisukse näol, ei olnuks hõlpsalt kõrvaldatav. Tunnistaja JH antud ütluste kohaselt avaldas ta, et tema kõne peale saab värava lahti ning välisukse võtmeid ei antud üürnikule, sest see on kogu aeg avatud, kuna selle kaudu saab üldkasutavasse WC-sse, mida kasutavad kõik XXXrentnikud ning välisukse avamiseks ei saanud ta lahendust välja pakkuda, sest sai aru, et probleem on väravas (“Proovisin mitu korda rääkida, et minu kõne peale saab värava lahti. Välisukse võtmeid üürniku esindajale ei andnud, sest see uks on lahti. Pärast 02.07.2011. a. ärritunud telefonikõnet helistasin K. K , et rääkida rahulikult milles on probleem, kuid viimane ei vastanud mu kõnele. K. K selgitasin üürilepingu esemeks olevate ruumide üleandmisel, kuidas ruume avatakse. Mulle teadaolevalt pidi välisuks lahti olema, ei oska öelda, miks see võis kinni olla...// ...Ei saanud välja pakkuda lahendust välisukse avamiseks, sest sain aru, et probleem on väravas. [tl 104]). Seega oli üürileandja avaldanud omapoolset valmisolekut takistuste koheseks kõrvaldamiseks, mistõttu ei ole täidetud VÕS § 279 lg 1 sätestatud kohane eeldus üürilepingu üürniku poolseks ilma tähtaega järgimata ülesütlemiseks. OÜ K väitel ei ole MIAS esindaja teavitanud üürnikku üüripinna kasutamise takistuste muudel viisidel kõrvaldamisest. Kohtu hinnangul ei ole see väide õige, sest tunnistaja JH ütlustest nähtub, et viimane üritas võimaliku arusaamatuse kõrvaldamiseks ja selgituste andmiseks ühendust võtta KKga, kes oli vaidlusaluse üürilepingu sõlmimise ajal KOÜ juhatuse liikmeks ning osales ka üürilepingu eelsetel läbirääkimistel (...//“Pärast 02.07.2011. a. ärritunud telefonikõnet helistasin K. K , et rääkida rahulikult milles on probleem, kuid viimane ei vastanud mu kõnele [tl 104]). Nimetatut KK ei välistanud (...//“mina pidasin hagejaga läbirääkimisi üürilepingu sõlmimiseks....// ... mina ei tea, et tema mulle selle päeva jooksul oleks helistanud, mul on hr H telefon telefoni mälus, 02.07.2011.a. võis olla JH minu telefonis vastamata kõne, kuid ma ei oska seda praegu öelda“ [tl 103 ja 104 pöördel)]. Seega on üürileandja esindaja teinud mõistliku pingutuse, et teatada takistuste kõrvaldamisest üürnikku esindavale isikule, kellega ta oli lepingueelseid läbirääkimisi pidanud ning kuivõrd takistused esinesid 02.07.2011. a. s.o. laupäeval, võis mõistlikult esitatud asjaoludel järeldada, et hiljemalt esmaspäeval s.o. tööpäeval ei oleks ka antud takistusi esinenud.
15.Üürilepingu ülesütlemise vorminõuete järgimiseks on VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt vajalik ülesütlemise õigusliku aluse olemasolu. Kuigi õigusliku aluse osas konkreetsele normile viitama ei pea (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-128-06), tuleb viidata ülesütlemist tinginud elulistele asjaoludele. Kuivõrd KOÜ 04.07.2011. a. avalduses ei ole märgitud, et leping öeldaks üles seetõttu, et pääs üüripinnale on takistatud, ei vasta avaldus ka VÕS § 325 lg 2 p 3 sätestatud nõudele.
16.Eeltoodud põhjendustel ei ole kohtu arvates KOÜ-l alust üürilepingu etteteatamistähtaega järgimata ülesütlemiseks, mistõttu tuleb KOÜ 04.07.2011. a. avaldust käsitleda üürilepingu korralise ülesütlemise avaldusena. Sellega on nõustunud ka üürileandja MIAS. Kohus on eespool tuvastanud, et üürilepingu punkti 3.3. kohaselt võib lepingu üürnik või üürileandja üles öelda igal ajal, teatades sellest kirjalikult ette vähemalt 4 kuud. Ülesütlemistähtaja järgimata jätmisel loetakse leping üles öelduks ettenähtud tähtaja möödumisest, st hetkest, mis üürileping oleks lõppenud siis, kui lepingu üles öelnud pool oleks kokkulepitud ülesütlemistähtaega järginud. Liiga lühikese tähtajaga ülesütlemisavaldus jõustub seega vastavalt hiljem. 6(9)
2-12-9141 Seega tuleb 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ üürileping nr XXX lugeda lõppenuks 04.11.2011. a, millise ajani on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale üüri (VÕS § 271) ja muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud (VÕS § 292 lg 1). Kohus on kohtuotsuse p-is 10 tuvastanud, et 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 4.1. kohaselt on üüritasu suuruseks 415 eurot, millele lisandub käibemaks ja et üürilepingu punkti 5.1. kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale kõrvalkulud – oma osa hoone maksudest, ekspluatatsioonikuludest ja kommunaalteenustest ja telefoni kasutamise eest järgnevalt: 1. elekter vastavalt peakaitsmele ja ruumide arvestite näidule; 2. 2,6 % üldkuludest (maamaks, kohalikud maksud, lumekoristus); 3. telefoni kasutamise eest vastavalt poolte telefoni kasutamise kokkuleppele, mis lisatakse lepingule. Juhul, kui nimetatud kulud sisaldavad käibemaksu, siis see näidatakse arvel. Seega tuleb tulenevalt osundatud kokkuleppest KOÜ-lt MIAS-i kasuks välja mõista nii üüritasu nelja kuu eest+ novembrikuu eest nelja päeva üür summas 66,40 eurot, millest on maha arvatud üürniku makstud tagatisraha 498 eurot, elekter (nelja kuu eest) kogusummas 36,80 eurot ning samuti maamaks 79,13 eurot (üürnik on üürilepingu p 5.1 järgi kohustunud tasuma protsentuaalselt ka osa maamaksust), kokku 1 676,33 eurot.
17.Hageja MIAS on kohustuse täitmisega viitamisel õigustatud nõudma VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 järgi viivist, mille määras on üüritasu maksmisega viivitamise puhul pooled lepingus kokku leppinud. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 10 tuvastanud, et 25.05.2011. a MIAS ja KOÜ vahel sõlmitud üürilepingu punkti 10.1. kohaselt on üürnik kohustatud üüri ja lepingu ettenähtud muude maksete õigeaegse tasumata jätmise korral, kui selleks ei ole üürileandja kirjalikku nõusolekut, tasuma viivist 0,5 % võlasummast iga viivitatud päeva eest (tl 9).
18.KOÜ on väitnud, et poolte vahel 25.05.2011. a sõlmitud üürilepingus sisalduva kokkuleppe näol viivise määra osas on tegemist tüüptingimusega. VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Seega ei pea tüüptingimus olema välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes. Selle sätte kohaselt loetakse tüüptingimuseks ka muu ilma läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Vastavalt VÕS § 42 lg-le 1 on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud, või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.04.2007. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-150-06 väljendatud seisukoha järgi on VÕS § 35 lg-st 1 ja VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle sätte mõtte kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud alustel see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Kuna KOÜ soovis, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, pidi ta esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks, s.t lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus sõlmitavas 7(9)
2-12-9141 lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). VÕS § 42 järgi tulnuks KOÜ-l seega esitatud asjaoludel tõendada, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik. Kohtu hinnangul ei ole antud asjaolud käesolevalt tuvastamist leidnud, mistõttu on kokkulepe kehtiv ning kuna viivise arvestust vaidlustatud ei ole ning MIAS on vähendanud viivisenõuet selliselt, et see ei ületa põhivõlga, tuleb kohustuste täitmisega viivitamise tõttu KOÜ-lt välja mõista ka viivis summas 1 676,33 eurot.
19.Kostja KOÜ on esitanud MIAS vastu vastuhagi nõudes poolte vahelise üürilepingu alusel tasutud tagatisraha 498 euro ja viivise väljamõistmist. Vastuhagi esitaja on tuginenud oma rahalises nõudes üürilepingu p-ile 6.2, mille kohaselt tagastab üürileandja tagatisraha üürnikule 1 kuu jooksul peale käesoleva lepingu lõppemist, olles sellest maha arvanud summad, mis üürnik on üürileandjale jäänud võlgu (maksmata summad, kahju hüvitamine jms). Kuivõrd kohus on tuvastanud, et KOÜ on jäänud MIAS-ile võlgu üüritasu ja kõrvalkulud, millest MIAS on kooskõlas üürilepingu p-iga 6.2 tagatisraha maha arvestanud, siis ei ole alust KOÜ vastuhagi rahuldamiseks.
20.TsMS § 136 lg 1 teise lause kohaselt võib kohus määrata tsiviilasja hinna ka siis, kui ta leiab, et hageja või muu avaldaja nimetatud hind ei vasta tegelikkusele. Sama paragrahvi neljanda lõike teise lause kohaselt võib kohus hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Kostja esitas vastuhagi, milles nõuab tagatisraha summas 498 euro väljamõistmist hagejalt, lisaks viiviseid lepingujärgses määras (0,5% päevas) alates 2.08.2011. a kuni vastuhagi esitamiseni 23.03.2013. a summas 408,63 eurot või alternatiivselt alates 4.12.2011. a kuni vastuhagi esitamiseni 23.03.2013. a summas 324,04 eurot ja lisaks tulevikus sissenõutavaks muutuvad viivised lepingus märgitud viivisemääras alates vastuhagi esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Alternatiivse nõudena palus hageja rakendada seadusjärgset viivisemäära samas proportsioonis nagu eelmärgitud nõudes. Kostja/vastuhageja on märkinud hagihinnaks 747,68 eurot ja tasunud riigilõivu 100 eurot, sest vastuhagiavaldus on esitatud veebilehe www.e-toimik.ee kaudu. Kohus ei nõustu kostja/vastuhageja märgitud hagihinnaga, kuna TsMS § 133 lg-te 1 ja 2 alusel arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi ning TsMS § 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. Lisaks, TsMS § 134 lg 1 teise lause kohaselt määratakse hagihind suurema nõude järgi, kui nõuded on alternatiivsed. Seega, suurema nõude aluseks on lepingujärgne viivisemäär 0,5 % päevas ning viivised, mis kostja/vastuhageja on arvestanud alates 2.08.2011. a kuni 23.03.2013. a summas 408,63 eurot, mistõttu on hagihinnaks 1 815,48 eurot [498 eurot + 408,63 eurot + (498 eurot x 0,5 % x 365)]. Riigilõivuseaduse § 57 lg 1 nimetatud lisa 1 kohaselt tuleb hagilt hinnaga kuni 2 000 eurot tasuda riigilõivu 175 eurot, kui hagi on esitatud veebilehe www.etoimik.ee kaudu. TsMS § 147 lg 3 kohaselt, kui menetlusse võetud nõudelt on riigilõivu tasutud seaduses sätestatust vähem, nõuab kohus riigilõivu tasumist seaduses sätestatud suuruses. Seetõttu tuleb kostjal/vastuhagejal tasuda täiendavat riigilõivu summas 75 eurot riigi tuludesse. Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest alates ning rahandusministri käskkirjaga määratud asutus võib lahendi sundtäitmisele saata, kui kohustatud isik ei ole lahendit täitnud lahendis ettenähtud tähtaja jooksul (TsMS § 179 lg 4, 5, 6). Riigituludesse välja mõistetud riigilõiv tuleb kanda Rahandusministeeriumi arvelduskontole nr 10220034796011 AS-is SEB Pank või arvelduskontole nr 221023778606 Swedbank AS-is või arvelduskontole nr 333416110002 Danske Bank AS Eesti filiaalis viitenumber 2900078444. Maksekorraldusel selgituste lahtrisse tuleb märkida kohtu nimetus, tsiviilasja number, nõude sisu ning kui isik ei tasu kulu ise, siis isiku nimi, kelle eest tasumine toimub. 8(9)
2-12-9141 Selle nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist alates määruse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
21.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas MIAS-i hagi KOÜ vastu ja jättis KOÜ vastuhagi MIAS-i vastu rahuldamata, tuleb MIAS-i nii hagi kui vastuhagi menetlemisel kulunud menetluskulud jätta KOÜ kanda. Menetlusosaline võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid (TsMS § 174 lg-d 1 ja 3)