Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Menetluskulude jaotus

Jätta maakohtu ja apellatsioonimenetluse kulud 83,83 % ulatuses hageja Osaühingu RAHEST kanda ja 16,17 % ulatuses kostjate T. P ja M. E kanda solidaarselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. S e l g i t u s e d:

Hageja hinnangul on kostjad juhatuse liikme kohustuste rikkumise kaudu tekitanud hagejale varalist kahju, millise on nad kohustatud hagejale hüvitama. Kinnistu müük toimus hagejale äärmiselt kahjulikel tingimustel. Ostuhinna, mis jäi märkimisväärselt alla kinnistu turuväärtust, kohustus ostja tasuma osamaksetena 8,5 aasta jooksul. Samas ei ole pooled kokku leppinud intresside tasumises raha kasutamise eest ega ostuhinna tasumise tagatistes. Ostja on käesolevaks ajaks, s.o 5,5 aasta möödudes tasunud ostuhinnast vaid 59-71%. Müügihinna tasumine 8,5 aasta jooksul ilma intressi tasumise kohustuseta ning elukalliduse koefitsienti arvestamata tähendab sisuliselt vara võõrandamist veel odavama hinna eest, kui müügilepingus kokku lepitud. Kinnistu tegeliku turuväärtuse tõendamiseks esitas hageja Krausberg Kinnisvara OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtuseks 2007 veebruaris ligikaudu 3 550 000 krooni. Kinnistu müüki alla turuhinna kinnitab ka riiklikult tunnustatud eksperdi Denno Treimanni poolt 23.11.2011 tehtud kohtulik ekspertiis, milles esitatud seisukohtadesse tuleb mõnes osas suhtuda kriitiliselt. Kohtuotsuse tegemisel tuleks arvesse võtta eksperthinnangus leitud turuväärtust ilma 01.03.2003 hageja ja OÜ Jääkaru&Ko vahel ning 28.02.2007 hageja ja P. K vahel sõlmitud ruumide tasuta kasutamise lepinguteta, samuti alajaama talumiskohustust arvestamata. Hageja hinnangul puuduvad asjas usaldusväärsed tõendid, et vara tasuta kasutamise leping P. K ja hageja vahel sõlmiti 28.02.2007. Kuna müügileping ei näinud ette ostja kohustust anda kinnisasi tasuta müüja kasutusse ega sätestanud ka renoveerimiskohustust, ei andnud vara tasuta kasutamise leping hagejale mingisuguseid eeliseid müügieelse olukorraga võrreldes ega saanud seega ka kinnistu turuväärtust alandada. Kinnistu turuväärtust ei saanud mõjutada ka OÜ-ga Jääkaru&Ko sõlmitud vara tasuta kasutamise leping. A. K kuulus mõlema osaühingu juhatusse. Kui 2007 veebruaris eksisteerinuks reaalne vajadus kinnistut müüa ning reaalsele turuväärtusele vastav ostupakkumine, oleks kõnesoleva lepingu ülesütlemine äärmiselt lihtne ega tooks kaasa mingisuguseid sanktsioone, kuna müügitehing vastaks ka A. K kui hageja juhatuse liikme huvidele. Ekspert on vääralt lugenud kinnistu turuväärtust alandavaks asjaoluks kinnistul asuva Eesti Energia alajaama. Hageja hinnangul on alajaama olemasolu pigem kinnistu turuväärtust tõstvaks, kui alandavaks teguriks. Tootmishoonete puhul on äärmiselt oluline, et toomismahu suurenedes oleks võimalik tõsta ka tootmisvõimsusi. Sisuliselt põhjendamata ja ebausutav on eksperdi väide, et alajaama olemasolu vähendab kinnistu turuväärtust 174 000 krooni võrra. Kinnistu reaalset turuväärtust kajastab kõige õigemini OÜ Krausberg Kinnisvara eksperthinnang, kuna see on tehtud vahetult pärast müüki. Hageja on esitanud tõendi, et paar kuud pärast kinnistu müüki (08.05.2007) on A. K tehtud kõnesoleva kinnistu suhtes ostupakkumine hinnaga 4 miljonit krooni (t II kd, lk 123). Seega oli hagejal 2007.a. kevadel reaalne võimalus müüa kinnistu 10 korda kallimalt ja on ilmne, et kostjad on hageja juhatuse liikmetena oma hoolsuskohustust rikkunud ning hagejale olulist varalist kahju tekitanud. Kostjate õigustavad põhjendused madalale müügihinnale ei ole usutavad ning on asjas kogutud tõenditega ümber lükatud. Kasutusvalduse potentsiaalne tulu ei kata mingil juhul kinnistu müügi-ja turuhinna 8,5-kordset vahet. Kui hageja ei oleks kinnistut võõrandanud, oleks ta sama aja vältel kinnistut ise tasuta kasutanud ning oleks teeninud ülejäänud kinnistu väljaüürimisest ka reaalset tulu. Müügitehingul ja vara tasuta kasutamise lepingul puudub omavaheline loogiline seos ja majanduslik põhjendus. Kuna viimane leping sõlmiti tõenäoliselt ajal, kui oli ilmne, et hageja kavatseb oma õiguste kaitseks õiguskaitseorganitesse pöörduda, on hageja hinnangul tegemist näiliku tehinguga, millega kostjad teadlikult püüdsid müügilepingu tingimustest ebaõiget ettekujutust luua. Täielikult on tõendamata ebamõistlikult madala hinnaga võõrandamise kasumlikkus hagejale. Kui kostjad oleksid müünud kinnistu selle turuväärtusele vastava hinnaga, oleks äriühing saanud BPE Kinnisvaraeksperdi poolt välja toodud keskmise üüritasu (30 kr/m2) eest üürida endale samasuguseid ruume mõnes teises tootmishoones ligikaudu 39,5 aastat ehk 20 aastat kauem, kui praegune kasutusvaldus seda võimaldab.

Riigikohus on õigesti tuvastanud, et kasutusleping puudutas üksnes 250m2 kogu kinnisasja üldpinnast (733m2) ning sisaldas kokkulepet väiksemahuliste tööde tegemiseks hageja kasutusse jäävas hooneosas. 13.09.2007 sõlmitud kasutusvalduse seadmise leping ei sisalda aga üldse kokkulepet, et ostja peaks hageja kasutuses olevaid ruume renoveerima. Ruumide korrashoiukohustus on pandud hoopis hagejale. Seega ei ole kostjad tõendanud, et kinnistu müügi kaudu vabanes hageja kinnistu remondikohustusest ning hoidis kokku ligikaudu 900 000 krooni. Kostjad ei ole kohtumenetluse käigus esitanud usaldusväärseid tõendeid, kas ja millises mahus on kinnistul asuvas tootmishoones ehitustöid teostatud. Kohtule esitatud dokument „XXX mnt XX hoones Rahest OÜ osas planeeritava ehitustööde graafik" (t III kd, lk 61) ja E.T.S Tulundusühistu poolt koostatud hindamisakt (t III kd, lk 73) nimetatud asjaolusid ei tõenda. Esimene dokument sisaldab kavatsust, mitte siduvat kokkulepet, ning on hageja hinnangul kohtu jaoks kunstlikult loodud. Teine dokument ei ole objektiivne ja usaldusväärne, kuna on koostatud P. K ütluste järgi ega tõenda kirjeldatud tööde reaalset teostamist. Samuti ei vasta koostatud hinnang oma metoodikalt ekspertarvamusele tavapäraselt esitatavatele nõuetele ega tõenda, et loetletud tööd on tehtud ajavahemikul märts 2007 kuni oktoober 2011. Samal põhjusel on ebausaldusväärne JANKAR Elekter OÜ poolt antud hinnang (t III kd, tl 74) ning kostjate paljasõnalised väited renoveerimistööde teostamisest 2012.a suvel. Kostjad ei ole esitanud usaldusväärseid tõendeid, et väidetavaid remonditöid on finantseerinud P. K, mitte hageja ise. Kostja II on 27.10.2008 toimunud istungil vande all öelnud, et müügihinna tasumine osade kaupa lepiti kokku põhjusel, et ostjal P. K ei olnud raha hoone väljaostmiseks. Kostjad ei ole tõendanud hageja poolt kahtluse alla seatud asjaolu, et P. K on olnud rahalisi vahendeid nii suuremahulisteks remonditöödeks. Eeltoodud asjaolud kinnitavad kogumis veenvalt ja üheselt, et kostjate poolt väidetud vastusooritust summas 420 000+963 000+1 800 000=3 183 000 krooni ei ole tegelikult toimunud. Tõendamata on nii remondikohustuse olemasolu ja selle täitmine 963 000 krooni ulatuses, kui ka vara tasuta kasutamisväärtus 1 800 000 krooni. Hageja raamatupidamisdokumentatsioonist nähtub üheselt, et kostjad tekitasid äriühingule müügitehinguga teadlikult ja tahtlikult kahju. Äriühingu 2007.a bilansis oli hoone jääkväärtuseks 266 700 krooni ning maa väärtuseks 153 300 krooni. Seega oli kinnistu müügist saadud tulu bilansi kohaselt 0 krooni. Kostjad ei pidanud vajalikuks kinnistut eelnevalt asjatundja kaudu hinnata ja üles näidata korraliku ettevõtja hoolsuskohustust, tekitades otsese müügikahjumi vähemalt 506 000 krooni (reaalselt siiski 3 000 000 krooni). Kostjad on kohtule esitanud teadvalt ebaõigeid andmeid hageja majandustegevuse kohta, näidates ettevõtte kasumit tegelikust suuremana. Näiteks 2011.a jäi äriühing 86 346 euro ulatuses kahjumisse, kuigi kostjad on väitnud 7119 euro suurust kasumit. Seega ei ole kinnistu müük muutnud hageja äritegevust tulemuslikumaks, s.o majanduslikult otstarbekamaks ja kulutusi vähendavaks, millega müüki ja müügihinda põhjendatakse. Hageja on seisukohal, et kostjad rikkusid äriühingu juhatuse liikme kohustusi ja tekitasid kinnistu müügiga äriühingule varalist kahju. Kostjad on kohtus antud seletustes tunnistanud, et eirasid teadlikult korraliku ettevõtja hoolsuskohustust, püüdes kinnistu müügitehinguga vältida võimalike võlausaldajate nõuete täitmist tulevikus. Seega on kostjad ise omaks võtnud asjaolu, et nad käitusid vastupidiselt juhatuse liikmelt oodatavale korraliku ettevõtja hoolsusele, eesmärgiga vähendada teadlikult ettevõtte vara ning kahjustada võlausaldajate huve. Ükski kostjate esitatud tehingu „majanduslik põhjendus“ ei õigusta seaduse nõuete eiramist. Lahendis nr 3-2-1-41-05 on Riigikohus leidnud, et juhatuse liikme olulisemaks üldiseks kohustuseks äriseadustiku (ÄS) § 306 lg 2 järgi on majanduslikult kõige otstarbekamal viisil tegutsemise kohustus ehk nn hoolsuskohustus. See kohustus tähendab muu hulgas, et juhatuse liige peab olema hoolas, otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi võtta aktsiaseltsile põhjendamatuid riske. Kui juhatuse liige ei tegutse hoolsusega, mida mõistlik inimene taolises ametis sarnastel tingimustel ilmutaks, võib teda pidada hoolsuskohustust rikkunuks, mis võib kaasa tuua vastutuse ÄS

§ 315 lg 1 järgi. Seega on kostjate tegevus jämedas vastuolus hea äritava ning tsiviilõiguste teostamise üldtunnustatud põhimõtetega. Juhatuse liikme poolt äriühingu vara võõrandamist äriühingule ebasoodsatel tingimustel kostjaga I seotud isikule tuleb lugeda juhatuse liikme vastutust eeldavaks asjaoluks. Hagejale tekitatud kahju seisneb tema vara väärtuse vähenemises. Kui kostjad ei oleks kinnistut turuhinnast märkimisväärselt madalama hinnaga P. K võõrandanud, ei oleks äriühingule kahju tekkinud. Seega on juhatuse liikme kohustuste rikkumine ilmselgelt põhjuslikus seoses kahju tekkimisega. Eeltoodu alusel palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista 200 043,46 eurot (s.o 3 550 000 -420 000=3 130 000 krooni), toetudes ÄS § 187 lg-le 2 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le l. Kostjate vastuväited Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata. Hagejale kuuluva kinnistu müük 2007 veebruaris oli seaduspärane ja kostjad ei rikkunud nimetatud tehingu tegemisel juhatuse liikme kohustusi. Kinnistu müügi oluliseks põhjuseks oli hageja majanduslik olukord. Hagejale kuuluva XXX XXX mnt XX asuva hoone (nõukogudeaegne katlamaja) seisukorra tõttu ei olnud võimalik seda tulutootlikult kasutada ega ka välja rentida. Ettevõtte jätkusuutlikkuse tagamiseks oli vajalik keskenduda ja arendada eelkõige põhitegevust (s.o kütte-, ventilatsiooni-, külmutus- ja kliimaseadmete ost-müük, paigaldus ja remont) ja müüa tootmishoone tingimustel, et uuele omanikule jääks renoveerimiskohustus, kuid hagejale säiliksid tootmisruumid. Kuna hageja kolmas juhatuse liige A. K ei osalenud ettevõtte tegevuses ega juhtimises 2006.a lõpust alates (olles ka oma osaluse võõrandanud) ning temaga ei õnnestunud kontakti saada, võeti otsus kinnistu võõrandamiseks vastu kahe juhatuse liikme poolt. Kinnistu müüdi vastusoorituse väärtust arvestades kokkulepitud hinnaga 420 000 krooni. Kogu eelneva tegevusaja jooksul ei tekkinud hagejal rahalisi võimalusi hoone renoveerimiseks ega ruumide remondiks, mistõttu ei olnud võimalik hoonet renditulu teenima panna. Lisaks sellele oli suurem osa hoonest (s.o 325m2) koormatud A. K ainuosalusega firma OÜ Jääkaru&Ko tasuta kasutamise lepinguga, millise oli hageja nimel sõlminud A. K tähtajaga 01.03.2003 kuni 01.02.2018 (t I kd, lk 179-180). Eelkirjeldatud põhjusel oli müügitehing hagejale majanduslikult otstarbekas. Kostjatel ei olnud kavatsust ettevõtte vara vähendada ja seeläbi võlausaldajate huve kahjustada, millisele võimalusele viitas Riigikohus samas asjas 04.05.2010 tehtud lahendis (nr 3-2-1-22-10). Hagejal ei olnud tehingu tegemise ajal võlausaldajaid. Tehing tehti tulevikus tekkida võivate makseraskuste vältimiseks. 2006.a lõpus müüs kolmas juhatuse liige A. K oma osaluse osaühingus 400 000 krooniga, hinnates osaühingu vara koguväärtuseks seega 800 000 krooni. Mõeldamatu on, et kolm kuud hiljem oli hagejale kuuluva ühe kinnistu väärtus 3,5 miljonit, millele toetuvalt on esitatud haginõue. Kostjad on täitnud hoolsus-ja lojaalsuskohustust hageja ees. Kinnistu notariaalsele müügilepingule ja asjaõiguslepingule eelnes võlaõiguslik kokkulepe ostjaga hoone renoveerimise ja edasise kasutamise osas hageja poolt. Hageja väide, et ruumide kasutusleping sõlmiti tagantjärele, kuna hoone üleandmise akt vormistati 16.03.2007, ei ole õige. Akt vormistati nimetatud kuupäeval johtuvalt omaniku vahetusest kinnistusraamatus. Ruumide kasutuslepingu p-s 2.1.2 (t I kd, lk 89) lepiti kokku hageja esimesel nõudmisel seada kinnistule asjaõiguslik kasutusvaldus 20 aastaks. Vastavalt nimetatud kokkuleppele sõlmiti 13.09.2007 kasutusvalduse seadmise leping (t I kd, lk 80-87), mille p 1.5.1 kohaselt jäi kehtima ka varasem ruumide kasutusleping. Kuna kasutusvaldus jääb kehtima ka kinnistu omandiõiguse üleminekul, on hagejale garanteeritud tootmisruumide tasuta kasutamine 20 aastaks. Sõlmitud kokkulepete täitmata jätmisel ostja poolt on hagejal võimalik kasutada VÕS-s sätestatud õiguskaitsevahendeid, sh esitada kahjunõudeid. Hoone renoveerimiskohustuse on ostja täitnud suures osas just hageja kasutuses olevates ruumides (45 737,96 euro ehk 715 643,56 krooni väärtuses) ning omanikuga on kokku lepitud planeeritavate ehitustööde graafik (t III kd, lk 61) Hindamisaktist (t III kd, lk 69-73) nähtuvalt on kogu hoones teostatud vajalikke remonditöid

53 401,91 euro ehk 835 558,33 krooni väärtuses, millele lisanduvad elektritööd ja peasissekäigu viimistlustööd (t III kd, lk 74-75) vastavalt 19 740 krooni ja 4690,14 eurot ehk 73 384,74 krooni. Kostjate hinnangul ei ole müügitehingu kaudu hagejale kahju tekkinud. Vaidlusaluse tootmishoone jätkuvalt remontimata jätmine oleks halvendanud hoone seisukorda ning majandustegevuse jätkamine seal oleks küsitav. Hageja on kokku hoidnud kulutused hoone kütmisele, teehooldusele, üldelektrile ja muruniitmisele. Tõsiseltvõetav ei ole hageja põhjendus hoone turuväärtusele 2007 veebruaris, viitega M. K hinnapakkumisele (t II kd, lk 123). Kirja sisust nähtuvalt on tegemist pakkumisega vaid läbirääkimiste alustamiseks, seega ei olnud pakkujale teada hoone seisukord, sellele seatud koormatised ega ka hageja soov nimetatud hoones tootmist jätkata. Kostjad pidasid võimalikuks, et pakkumine tehti A. K viimase palvel, kui talle sai teatavaks kinnistu müük. Hageja vastuväited kohtu määratud eksperdi Denno Treimanni eksperthinnangule ei ole asjakohased. Kohtuasjas on kaks hindajat (OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Ennu Susi ja riiklikult tunnustatud ekspert Denno Treimann) lähtunud hindamisel sarnasest metoodikast. Seega on kohtuliku ekspertiisiga veelkord tõendatud kinnistu madala müügihinna põhjendatus hoone suures ulatuses koormatuse tõttu. Eksperthinnangut (t III kd, lk 32) aluseks võttes (netoüür 30 krooni/m2) on kinnisasjale seatud kasutusvalduse väärtuseks, arvestamata ruumide renoveerimist, vähemalt 1 800 000 krooni. Käesolevaks ajaks on hageja kasutuses olevates tootmisruumides teostatud remonditöid 808 768,56 krooni ulatuses. Lisaks on säästetud kogu hoone ja kinnistu (sh sissesõidutee asfalteerimine) kulud, kokku seega 928 683 krooni. Müügihinna määramisel arvestasid kostjad põhjendatult vastusooritusega (kasutusvaldus 1 800 000 krooni ja hoone renoveerimine vastavalt Ehitusmeistrite abi OÜ pakkumisele 963 000 krooni), milline käesolevaks ajaks on suures osas realiseerunud. Vastusoorituse väärtust arvestades kujunes kinnistu müügihinnaks 3 183 000 krooni, mis ületab riiklikult tunnustatud eksperdi poolt määratud müügiaegset turuväärtust, s.o 926 000 krooni. Ainuüksi käesolevaks ajaks vastusooritusena saadud remondi maksumus katab kinnistu müügiaegset turuväärtust, millele lisandub tootmisruumide tasuta kasutamine aastani 2027, ja ostuhind 420 000 krooni. Esimese astme kohtu otsus 30.10.2012 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja osaniku SIA SPS INVEST (40003848951, asukoht Läti Vabariik), kanda. Kohus tuvastas järgmised faktilised asjaolud: 1) 28.02.2007 koostatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepinguga müüs hageja, keda esindasid juhatuse liikmed kostjad I ja II XXX XXX mnt XX asuva kinnistu (majandusliku otstarbega tootmishoonete maa pindalaga 10 222m2) P. K. Lepingu p 2.1 kohaselt oli lepingu eseme hinnaks 420 000 krooni. Lepingu p 2.2 kohaselt kohustus ostja ostuhinna tasuma osamaksetena iga aasta 1.septembriks 50 000 krooni (t I kd, lk 5-10). 2) Tehingu tegemise ajal oli hageja juhatuses kolm liiget: esimees A. K, liikmed kostja I ja kostja II ning kaks osanikku: kostja I (1/2) ja Läti firma SIA SPS INVEST (1/2) (t I kd, lk 76-79). Käesoleval ajal on osanike ja juhatuse koosseis sama. Muudetud on esindusõigust selliselt, et alates 09.03.2007 on juhatuse esimees kostja I, kes võib osaühingut kõigis õigustoiminguis esindada üksinda. 3) Kinnistu müügitehing toimus hageja juhatuse 19.02.2007 ja 26.02.2007 otsuste alusel (t I kd, lk 62,63). Äriregistrisse kantud esindusõigusest lähtuvalt (t I kd, lk 78) olid hageja kaks juhatuse liiget õigustatud müügitehingut teostama. 4) 01.08.2007 toimunud hageja aktsionäride üldkoosolek otsustas teha juhatuse liikmetele kostjatele I ja II ettepaneku hüvitada hagejale eelkirjeldatud müügitehinguga tekitatud kahju või tühistada

kahjulik tehing ning juhatuse liikmete keeldumise korral alustada nende suhtes vastavat õiguslikku menetlust (t I kd, lk 23-24). 5) 31.03.2008 esitas hageja Pärnu Maakohtule hagi juhatuse liikmete kostjate I ja II vastu osaühingule tekitatud kahju 3 130 000 krooni hüvitamiseks. Hageja on seisukohal, et kostjad hageja juhatuse liikmetena on oma kohustusi rikkunud ja hagejale tahtlikult kahju tekitanud, võõrandades hagejale kuuluva kinnistu alla selle tegelikku väärtust ja ebamõistlikel maksetingimustel. Kahjunõuete suuruse määratlemisel on hageja lähtunud (ja lähtus ka käesoleval ajal) A. K poolt tellitud OÜ Krausberg Kinnisvara eksperthinnangust nr 0292-07 (t I kd, lk 11-22), mille kohaselt oli vaidlusaluse kinnistu turuväärtus hindamise hetkel (s.o 24.05.2007) 3 550 000 krooni. 6) Müügilepinguga üheaegselt, s.o 28.02.2007 sõlmis hageja, keda esindasid kostjad, ostja P. K ruumide kasutuslepingu (t I kd, lk 89-90), mille p 1.1 ja 1.3 kohaselt annab kasutusse andja (s.o P. K) kasutaja (s.o hageja) kasutusse tööruumid suurusega 250m2 asukohaga XXX XXX mnt XX tähtajaga 20 aastat ruumide üleandmisest (t I kd, lk 89-90). 7) Lepingu p-ga 2.1 oli kasutusse andjale pandud rida kohustusi, sh seada kasutaja esimesel nõudmisel tema kasuks kasutusvaldus 20 aastaks, renoveerida kasutusse antud ruumid ja tagada kogu hoone kasutamiskõlblik ja kaasaegne seisukord, teostada teatud tähtajaks hädavajalikud tööd. Renoveerimistööde kohustuse kokkuleppes on kostjate väitel lähtutud Ehitusmeistrite Abi OÜ hinnapakkumisest (t I kd, lk 88) summas 963 000 krooni. 8) 13.09.2007 on hageja, keda esindas juhatuse liige kostja I, ja kinnistu XXX mnt XX omanik P. K sõlminud kinnistu kasutusvalduse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (t I kd, lk 80-87), mille p 2.3 kohaselt lepiti kokku, et kasutusvaldus seatakse tasuta ning tähtajaga 20 aastat. Lepingu p-ga 1.5.1 kinnitatakse poolte vahel 28.02.2007 sõlmitud ruumide kasutuslepingu jätkuvat kehtivust ning p-s

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 35 tulenevalt on ettevõtte juhtorgani liikmel lisaks põhikirjalistele töökohustustele kaks seadusest tulenevat kohustust: hoolsus- ja lojaalsuskohustus. Vaidlus puudub selles, et kinnistu asukohaga XXX, XXX mnt XX turuväärtus 28.02.2007 oli suurem, kui müügilepingus kokkulepitud ostuhind 420 000 krooni. Kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks on teostatud kolm ekspertiisi. Hageja juhatuse liikme A. K tellitud ja OÜ Krausberg Kinnisvara teostatud ekspertiisi (t I kd, lk 11-19) kohaselt oli kinnistu turuväärtus 24.05.2007 (s.o hindamise hetkel) 3 550 000 krooni. Kostjate tellitud ja BPE Kinnisvaraekspert poolt teostatud ekspertiisi ( t I kd, lk 93-112) kohaselt oli kinnistu turuväärtus väärtuskuupäeval (s.o 04.10.2007) 1 400 000 krooni ja 20-aastast kasutusvaldust arvestamata 2 200 000 krooni (t I kd, lk 93-112). Kohtu määratud ja riiklikult tunnustatud eksperdi Denno Treimanni teostatud ekspertiisi (t II kd, lk 15-38, 51) kohaselt oli kinnistu turuväärtus 28.02.2007 hoonet koormavaid pikaajalisi tasuta kasutamise lepinguid arvestades 926 306–926 000 krooni ja koormavaid lepinguid arvestamata 3 052 255–3 000 000 krooni. Kohus ei nõustunud hageja kriitikaga riiklikult tunnustatud eksperti D. Treimanni seisukohtade ja järelduste suhtes. Kinnistu turuväärtuse hindamisel on ekspert põhjendatult arvesse võtnud kinnistul lasuvaid koormatisi, s.o hoone tasuta kasutamise lepinguid ja Eesti Energia alajaama olemasolu. Hageja väide, et ruumide kasutuslepingut P. K ei sõlmitud 28.02.2007, vaid kunagi hiljem, on tõendamata. Kuna hagejale säiliv võimalus oma seniseid tootmisruume edasi kasutada oli kostjate poolt sõlmitud müügitehingu eeltingimus, on nimetatud kokkuleppe arvestamine turuhinna määramisel igal juhul põhjendatud. Alusetu on hageja oletus, et ruumide tasuta kasutamise leping, mille hageja juhatuse liige A. K oli sõlminud iseendaga, s.o OÜ-ga Jääkaru&KO, oleks müügisoovi korral kergesti lõpetatav. Kohtumenetluse käigus on ilmnenud sügavad vastuolud hageja ja konkureeriva firma OÜ Jääkaru&KO vahel, samuti hageja juhatuse liikmete vahel. A. K, kes oma osaluse mõlemas firmas oli 2006.a lõpus võõrandanud, huvid olid kostjate omast oluliselt erinevad. Kostjate eesmärk oli hageja tootmisbaas hoone võõrandamise korral säilitada, mitte vara müügist maksimaalset tulu teenida. Seega, kui aluseks võtta riiklikult tunnustatud eksperdi tuvastatud madalaim turuhind, s.o 926 000 krooni, võõrandati kinnistu turuhinnast vähemalt 506 000 krooni võrra odavamalt. Kohtu hinnangul on võõrandatud kinnistu turuväärtuse kindlakstegemine oluline eelkõige võimaliku kahju suuruse määratlemisel. Eelnevalt on aga vaja kindlaks teha, kas kostjad on kinnistut kokkuleppelise, s.o turuväärtusest mittelähtuva hinnaga müües juhatuse liikme hoolsuskohustust rikkunud. Kui kohustuse rikkumist ei ole toimunud või kui see on vabandatav, nad võimaliku kahju eest ei vastuta. Kostjad ei nõustu hagiga kahel põhjusel: esiteks seetõttu, et nad ei ole hageja suhtes hoolsus-ja lojaalsuskohustust rikkunud ja teiseks seetõttu, et 28.02.2007 sõlmitud müügitehingu tagajärjel ei ole hagejale kahju tekkinud. Kostjate selgituse kohaselt müüdi kinnistu kokkuleppelise hinnaga, mille kujunemises mängis olulist osa vastusoorituse väärtus. Vastusoorituse all peavad kostjad silmas võimalust pikaajalise kasutusvalduse kaudu kinnistul paiknevat tootmishoonet tasuta kasutada, vabanedes samal ajal kinnistu ja seal paikneva hoone korrashoiu kohustusest. Teise vastusoorituse, s.o hoone renoveerimiskohustuse hinnaks oli müügitehingu toimumise ajal määratud 963 000 krooni (t I kd, lk 88). Kuna müügitehingu toimumisest ja sellega kaasnenud renoveerimiskokkuleppest on möödunud üle 5 aasta, on kostjad vastusoorituse saamist tõendanud E.T.S Tulundusühingu ja Jankar Elekter OÜ hindamisaktidega (t III kd, lk 64-73 ja 74). Kohus ei nõustunud hageja kriitikaga nimetatud dokumentide suhtes ja leidis, et spetsialistide koostatud hindamisaktidega on võimalik tööde teostamist ja nende maksumust tõendada.

Hageja väited, et märkimisväärseid renoveerimistöid ei ole tegelikult toimunud või kui on toimunud, siis on neid finantseerinud hageja ise, on paljasõnalised ja tõendamata. Aeg on töötanud kostjate kasuks, võimaldades neil kunagiste otsuste põhjendatust tegelikkuses realiseerunu kaudu tõendada, kuid kõnesolevas asjas tuleb hinnata eelkõige seda, kas 2007.a hagejale kuuluvat kinnistut turuhinnast oluliselt odavamalt ja intressivaba järelmaksuga müües tegutsesid kostjad korraliku ettevõtja hoolsusega. ÄS § 306 lg 2 järgi on juhatus kohustatud tegutsema majanduslikult kõige otstarbekamal viisil. Otsuses nr 3-2-1-41-05, samuti käesolevas asjas tehtud otsuses nr 3-2-1-33-10, on Riigikohus sisustanud juhatuse liikme hoolsuskohustust järgmiselt: juhatuse liige peab olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud, ei tohi võtta põhjendamatuid riske ning käituma korraliku ettevõtja hoolsusega, s.t et sellises olukorras käituks keskmine heas usus tegutsev professionaal sama moodi. Kostjad kinnitavad, et müügitehingu oluliseks põhjuseks oli hageja majanduslik olukord. Hagejale kuuluva tootmishoone seisukorra tõttu ei olnud võimalik seal tootmist arendada ega seda ka välja rentida, millisele asjaolule hageja põhjendatud vastuväiteid esitanud ei ole. Tootmishoone Viljandi mnt 72 g müügiaegset seisukorda tõendavad OÜ Krausberg Kinnisvara ja BPE Kinnisvaraeksperti ekspertiisiaktid. Kostjate vande all antud ütlustest (t I kd, lk 154-159) nähtub, et lisaks keerukale majanduslikule olukorrale takistasid hagejal oma kinnisvara haldamist, samuti tootmistegevuse arendamist, komplitseeritud suhted OÜ-ga Jääkaru&Ko, kelle ainuosanik ja juhatuse liige A. K oli ühtlasi hageja juhatuse esimees. Suur osa XXX mnt XX hoonest ja hagejale kuuluv teine kinnistu XXX mnt XX olid A. K poolt sõlmitud äriruumide tasuta kasutuse lepingu alusel OÜ Jääkaru&Ko valduses (t I kd, lk 179-180). Istudes n-ö kahel toolil ja korraldades mõlema ettevõtte raamatupidamist, teostas A. K ettevõtetevahelisi tehinguid hagejale kahjulikul viisil. Hageja osaku võõrandamise käigus sai kostjale I teatavaks, et A. K on lisaks muudele küsitavatele tehingutele sõlminud hageja nimel 16.10.2006 garantiilepingu tähtajaga 15.04.2008 OÜ Jääkaru&Ko laenulepingu tagamiseks. A. K oli oma osaluse OÜ-s Jääkaru&Ko selleks ajaks juba võõrandanud, kostjatele ta toimuva suhtes selgitusi ei andnud ning OÜ Jääkaru&Ko töötajatelt saadud informatsioon andis alust oletusteks, et ettevõttes valmistutakse pankrotiks. On arusaadav, et kui kaks juhatuse liiget (erinevalt kolmandast, kes pärast OÜ Jääkaru&Ko asutamist hageja käekäigust oluliselt ei huvitunud) soovisid jätkata hageja tegevust ning säilitada selleks vajalik tootmisbaas XXX mnt XX, oli neil kõiki asjaolusid arvesse võttes otstarbekam vahetada kulukas ja ebamäärase tulevikuperspektiiviga omandiõigus pikaajalise tasuta kasutusvalduse vastu. ÄS § 306 lg 2 kohustab juhatuse liiget tegutsema kõige otstarbekamal, mitte kõige kasumlikumal viisil. Mis puutub võlausaldajate huvide võimalikku kahjustamisse, millele Riigikohus oma samas asjas tehtud lahendis tähelepanu on juhtinud, siis hageja töötas müügitehingule eelneval ajal küll kahjumiga, kuid võlgu ta ei olnud. Kinnistu XXX mnt XX ei olnud hageja ainus vara, vaid talle kuulub XXX linnas veel teine hoonestatud kinnistu. Soovi äriühingu tegevust senisest kasumlikumalt jätkata, ei saa pidada võlausaldajate huve kahjustavaks eesmärgiks. Seda enam, et kinnisasja võõrandamine ei vabastanud hagejat vastutusest A. K poolt antud garantii järgi. Kohus märkis ka seda, et kostjatel oli juhatuse liikme hoolsuskohustus eelkõige hageja, mitte OÜ Jääkaru&Ko ja tema võimalike võlausaldajate suhtes. Hageja aritmeetiline lähenemine, et müügitehing oli igal juhul hagejale kahjulik, kuna ostuhind oli turuhinnast madalam, ei ole kohtu hinnangul õige. Äriühingu majandustegevuses võib esineda olukordi, kus vara müük kokkuleppelise hinnaga on ainus tee ettevõtte kriisist väljatoomiseks. Riigikohtu kriminaalkolleegium on lahendis nr 3-1-1-49-11 p-s 43 väljendanud seisukohta, et eseme

müügihind ei pruugi kõikidel juhtudel vastata selle turuhinnale, eeskätt tuleb vaadata konkreetse müügitehingu asjaolusid. Kohus leidis, et kõnesoleva müügitehingu konkreetseid asjaolusid arvesse võttes sai kõne alla tulla vaid kokkuleppeline hind. Hinnakokkuleppe hulka kuuluvad ka selle tasumise tingimused. Tunnistaja S. J ütlustest (t I kd, lk 151) nähtub üheselt, millised kahtlused tekkisid ostuhuviga ettevõtjal kõnesoleva kinnistu omandamisega seoses ning sundisid teda soodsana tunduva hinnaga tehingust loobuma. A. K e-posti teel tehtud ostupakkumisest (t II kd, lk 123) ei saa järeldada, et 2007 kevadel võiks kinnistut XXX mnt XX reaalselt müüa 4 miljoni krooni eest, nagu väidab hageja. Samas asjas tehtud lahendis on Riigikohus väljendanud seisukohta, et kui ettevõttele ebasoodsatel tingimustel tehakse tehing juhatuse liikmega seotud isikuga, on see juhatuse liikme vastutust eeldavaks asjaoluks. Kostja I ja ostja võimalikule seotusele on kohtumenetluse käigus viidanud A. K, kuid tõendamist sellekohane väide leidnud ei ole ning hageja ei ole sellele asjaolule ka toetunud. Asja müümisel kokkuleppelise hinnaga on oluline vastusoorituse olemasolu ja väärtus. Kohtu hinnangul kindlustasid kostjad 28.02.2007 sõlmitud ruumide kasutuslepinguga ja 13.09.2007 sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepinguga nende poolt soovitud vastusoorituse saamise. Viimase lepingu p-s 1.5.1 kinnitatakse poolte vahel 28.02.2007 sõlmitud ruumide kasutuslepingu jätkuvat kehtivust, mistõttu puudus vajadus kasutusvalduse seadmise lepingus teise vastusoorituse, s.o remondikohustusega seoses täiendavaid kokkuleppeid sõlmida. Kui ettevõtluses on mõistlik eeldada, et sõlmitud lepinguid täidetakse, on kostjad vastusooritusi eeldavale müügitehingule minnes käitunud hoolsusega, mida mõistlik ettevõtja sarnastes tingimustes ilmutaks ega ole võtnud äriühingule põhjendamatuid riske. Seega ei ole kostjad juhatuse liikme hoolsuskohustust rikkunud. Kohtu hinnangul võib kasutusvalduse väärtuseks lugeda kostja poolt nimetatud ja kasutusvalduse seadmise lepingu p-s 1.5.2 kokkulepitud väärtust 1 800 000 krooni, mille määramisel on aluseks võetud tootmishoonete keskmist üüri 2007.a. Netoüüri sellist suurust 2007.a on kinnitanud ka riiklikult tunnustatud ekspert (t III kd, lk 32). Kuna käesolevaks ajaks on hageja kasutuses olevaid ruume renoveeritud, võib kasutusvalduse tegelik väärtus olla lepingus kokkulepitust suurem. Teise vastusoorituse väärtuseks oli müügitehingu ajal määratletud 963 000 krooni. Käesolevaks ajaks on tõendatud omaniku poolt remondikohustuse täitmine 908 943,07 krooni ulatuses (t III kd, lk 62-74). Kohus ei arvestanud IntEkst OÜ hinnapakkumist (t III kd, lk 75), millest ei nähtu, kas peale töö vastuvõtmist on selle eest ka tasutud. Käesolevaks ajaks realiseerunud vastusoorituse väärtust (2 708 943 krooni) ostuhinnale lisades kujuneb kinnistu tegelikuks müügihinnaks 3 128 943 krooni. Seega, võttes aluseks riiklikult tunnustatud eksperdi poolt määratud kinnistu turuväärtus (3 052 255–3 000 000 krooni), ei ole hageja kostjate poolt tehtud müügitehingu läbi kahju saanud. Kõike eeltoodust arvesse võttes leidis kohus, et hagi on alusetu ja rahuldamisele ei kuulu. Kohus märkis, et kuna kohtuvaidluse pidamine on olnud ühe osaniku initsiatiiv (t I kd, lk 23-24, t III kd, lk 124-127), ei ole kohtu hinnangul õiglane panna kohtukulusid äriühingu kanda, vaid need peab kandma hageja see osanik, kes on antud asjas tegelik hageja. Eeltoodu tõttu jättis kohus menetluskulud hageja osaniku SIA SPS INVEST (40003848951, asukoht Läti Vabariik) kanda.

Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsus ja rahuldada hagi ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusnorme ja kohaldanud valesti materiaalõigust.

Antud juhul ei ole kohus kõiki asjaolusid usaldusväärselt ja piisava selgusega tuvastanud. Maakohtu seisukohad on vastuolulised ja väärad ega tulene asjas kogutud tõenditest ja tuvastatud asjaoludest. Kohtu järeldused on pinnapealsed ja nii faktiliselt kui õiguslikult motiveerimata. Kohus on praktiliselt tähelepanuta jätnud hageja väited ja tõendid, arvestades vaid kostjate seisukohti. Seega ei ole kaevatav otsus kooskõlas seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõtetega. Maakohus on asunud vääralt seisukohale, et kinnistu turuväärtuseks oli selle müügi hetkel 926 000 krooni, kuna kinnistu turuväärtuse leidmisel tuleb arvesse võtta vara suhtes sõlmitud tasuta kasutamise lepinguid. Olukorras, kus 28.02.2007 ei olnud tõenditest nähtuvalt sõlmitud vara tasuta kasutamise lepingut hageja ja P. K vahel, ei oleks ka ekspert tohtinud seda lepingut kinnistu turuhinna väljaselgitamisel arvesse võtta. Tuvastamata ajal pärast müügilepingu sõlmimist tehtud kokkulepped ei saanud mõjutada kinnistu müügihinda tehingu tegemise ajal. Eeltoodust tulenevalt on mh põhjendamatu ja asjas kogutud tõenditega vastuolus kohtu seisukoht, et hagejale säiliv võimalus tootmisruume edasi kasutada oli kostjate poolt sõlmitud müügitehingu eeltingimus. Sellise tingimuse seadmine ei tulene müügilepingust ega ka muudest asjas kogutud tõenditest, mis müügilepingu sõlmimise ajal olemas olid. Maakohus on vääralt leidnud, et kostjad kindlustasid 28.02.2007 ruumide kasutuslepingu ja 13.09.2007 kasutusvalduse seadmise lepinguga nende poolt soovitud vastusoorituse saamise. Selline kohtu järeldus on üheselt hageja poolt menetluses esitatud tõendite ja Riigikohtu poolt sedastatuga ümber lükatud. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud kohustust, kuna otsus ei rajane asjas kogutud tõenditele. Samuti on ekspert D. Treimann lugenud vääralt kinnistu turuväärtust alandavaks teguriks asjaolu, et kinnistul asub Eesti Energia alajaam, millelt kinnistu omanik tulu ei teeni. Eelnev on pigem kinnistu turuväärtust tõstvaks kui alandavaks teguriks. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta on asunud vastupidisele seisukohale. Otseselt ebaõige on maakohtu seisukoht, mille kohaselt alusetu on hageja oletus, et ruumide tasuta kasutamise leping, mille hageja juhatuse liige A. K oli sõlminud iseendaga, s.o OÜ-ga Jääkaru&KO, oleks müügisoovi korral kergesti lõpetatav. Maakohus ei ole eeltoodud seisukohta kuidagi põhjendanud. Kostjate käitumine kinnistu müümisel viitab üheselt kostjate teadlikule soovile viia kinnistu võimalikult odavalt hagejale kuuluva vara hulgast välja ilma hageja kolmanda juhatuse liikme teadmise ning nõusolekuta. Kohus on jätnud põhjendamatult eeltoodud asjaolud otsuses käsitlemata. Kohus ei ole nõustunud hageja seisukohaga, et kasutusvaldus kui vastusooritus on väärtusetu, kuna kinnistut mittemüües oleks hageja saanud tootmisruume nagunii tasuta kasutada. Samas ei ole kohus põhjendanud, millistele tõenditele tuginedes on ta asunud hagejast erinevale seisukohale. Kohtu eeltoodud järeldus on väär ning vastuolus materiaalõigusega. Kui kostjad oleksid müünud kinnistu selle turuväärtusele vastava hinnaga, oleks äriühing saanud BPE Kinnisvaraeksperdi poolt välja toodud keskmise üüritasu (30 kr/m2) eest üürida endale samasuguseid ruume mõnes teises tootmishoones kokku ligikaudu 39,5 aastat ehk poole kauem, kui XXX mnt XXX kinnistule seatud kasutusvaldus seda võimaldab. Lisaks oleks hageja saanud OÜ-ga Jääkaru&KO sõlmitud ruumide kasutuslepingu lõpetamise korral üürida hoones laopinda välja kolmandatele isikutele ning teenida selle pealt veel täiendavat tulu, mida nüüd teenib hoopis P. K. Kohus ei ole ka vähimalgi määral selgitanud oma seisukohta, et A. K e-posti teel tehtud ostupakkumisest ei saa järeldada, et 2007.a kevadel oleks võinud kinnistu müüa hinnaga 4 miljonit krooni. Hageja rõhutab, et tegemist oli kolmanda isiku poolt tehtud reaalse pakkumisega, millega nimetatud isik oleks olnud nõus Viljandi mnt 72 g kinnistu omandama. Ebaselgeks jääb ka see, millisele tõendile tuginevalt on maakohus asunud seisukohale, et kostjate eesmärk oli hageja tootmisbaas hoone võõrandamise korral säilitada, mitte vara müügist

maksimaalset tulu teenida. Tegemist oli kostjate paljasõnalise väitega, millele hageja vastu vaidles. Antud juhul puudus mistahes mõistlik põhjus eeldada ning seda ei ole kostjad ka tõendanud, et nende jaoks oli oluline kasutada tootmiseks üksnes XXX mnt XX kinnistul asuvat hoonet. Kostjad oleks võinud võõrandada ka hagejale kuuluva teise, XXX mnt XX asuva hoone ning kasutada selle müügist saadud raha tootmishoone renoveerimiseks. Seega, kõiki eeltoodud faktilisi asjaolusid silmas pidades, on leidnud tõendamist, et kinnistu turuväärtus oli 28.02.2007 vähemalt 3 000 000 krooni (Krausberg Kinnisvara OÜ hinnangu kohaselt 3 550 000 krooni) ehk kinnistu müüdi P. K märkimisväärselt alla turuhinna. Samas isegi juhul, kui võtta arvesse kinnistut koormavad kasutuslepingud, oleks kinnistu müügihind pidanud 28.02.2007 olema vähemalt 926 000 krooni ehk kostjad müüsid kinnistu P. K igal juhul vähemalt 506 000 krooni turuhinnast odavamalt. Kohus on tõendite valikulise hindamise kaudu teinud kokkuvõttes ebaõige lahendi. Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuses märkinud, et kohtu tuvastatud asjaolud peavad nähtuma kohtuotsusest selgelt. Antud juhul on maakohus seda põhimõtet rikkunud. Maakohus on põhjendamatult leidnud, et kinnistu madalat müügihinda õigustab vastusooritusena saadud remondikohustus. Väidetava remondikohustuse olemasolu ja selle täitmine ei ole tõendamist leidnud. Antud juhul tuleb siiski lähtuda sellest, mis lepiti kokku 2007 veebruaris. Väidetavalt 2007.a sõlmitud vara tasuta kasutamise leping hõlmas üksnes väikesemahuliste remonttööde teostamist, mille rahaliseks mahuks ei olnud kindlasti ligikaudu miljon krooni. Isegi, kui müügihinna kujundamise aluseks võtta tinglikult Ehitusmeistrite Abi OÜ hinnapakkumine, ei ole tõendatud sedavõrd suuremahuliste remonttööde kokkulepe, nagu kostjad on väitnud. Nimelt on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta asjaolu, et hinnapakkumine 963 000 krooni hõlmab kogu kinnistut, mitte üksnes hageja kasutuses olevat hooneosa (kuigi sellele on tähelepanu juhtinud ka Riigikohus). Eeltoodust tulenevalt oleks kostjad saanud müügihinna kujundamisel võtta arvesse üksnes kolmandikku (s.o 321 000 krooni) eeltoodud hinnapakkumises nimetatud remonttööde maksumusest. Seega, kui lähtuda kohtu loogikast ning liita eeltoodud summale väidetav kasutusvalduse väärtus 1 800 000 krooni (mille lahutamisega kinnistu turuväärtusest hageja kokkuvõttes siiski nõus ei ole), saame kinnistu kokkuleppeliseks müügihinnaks 2 121 000 krooni. Arvestades, et riiklikult tunnustatud ekspert on hinnanud kinnistu väärtuseks 3 000 000 krooni, siis on kostjate tekitatud kahjusummaks (müügihinna ja turuhinna vaheks) vähemalt 931 255 krooni ning 1 429 000 krooni juhul, kui lähtuda hageja tellitud Krausberg Kinnisvara OÜ arvamusest. Tulenevalt sellest, et kohus on lähtunud juhatuse liikme hoolsuskohustuse hindamisel vastusoorituse väärtusest, siis jättes kõrvale kõik muud hageja argumendid, oleks hagi tulnud ka maakohtu enda põhjendusi arvestades rahuldada vähemalt 931 255 krooni ulatuses. Sõltumata sellest, et kinnistu müügihinna kujundamisel said pooled võtta arvesse üksnes tol hetkel kokku lepitud ehitustööde mahtu, ei ole ka vastusoorituse saamine reaalselt teostatud ehitustööde näol usaldusväärselt tõendamist leidnud. Maakohtu seisukoht, et kostjad on renoveerimiskohustuse näol saadud vastusooritust tõendanud E.T. S Tulundusühistu ja Jankar Elekter OÜ hindamisaktidega, on väär. Maakohus on hinnanud tõendeid meelevaldselt ning jätnud täielikult tähelepanuta asjaolu, et kõnealuste hindamisaktide koostamisel ei ole lähtutud elementaarsetest nõuetest, mida taolistele hindamisaktidele tavapäraselt esitatakse. Seetõttu ei ole tegemist objektiivsete ja usaldusväärsete tõenditega, mida kohtuotsuse tegemisel aluseks saaks võtta. Kohtu seisukohad on ka vastuolulised, kuna ühelt poolt viitab kohus, et ta ei ole arvestanud IntEkst OÜ hinnapakkumisega, kuna sellest ei nähtu, kas peale töö vastuvõtmist on selle eest ka tasutud. Samas ei ole ka E.T. S Tulundusühistu ja Jankar Ehitus OÜ hinnangutele lisatud mitte ühtegi arvet ega maksekorraldust, mis tõendaks, et hinnangutes nimetatud kulutused on tõepoolest tehtud. On tavapärane, et mis tahes ehitustööde teostamisel vormistatakse ka kirjalikud tööde üleandmise-vastuvõtmise aktid, milles fikseeritakse tehtud tööd ning võimalikud puudused. Antud juhul ei nähtu aga kummastki hinnangust, et selliseid dokumente oleks vormistatud või et kinnistu vaatlust teostades oleks selliseid tõendeid hindajatele näidatud. Kostjad ei ole seega usaldusväärselt tõendanud remonttööde tegemist XXX mnt XX kinnistul ning vastupidised maakohtu järeldused on ebaõiged.

Kohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, kuna on tuginenud otsuse tegemisel asjaoludele, mille kohta ta ei võimaldanud hagejal menetluses tõendeid esitada. Kohus on jätnud põhjendamatult võtmata asja materjalide juurde hageja esitatud tõendid selle kohta, et kinnistu ostjal P. K ei ole ilmselt olnud piisavalt rahalisi vahendeid selleks, et teha kinnistul sedavõrd mahukat remonti, leides aga samaaegselt, et hageja ei ole oma seisukohtade tõendamiseks usaldusväärseid tõendeid esitanud. Kohus ei ole analüüsinud ka hageja sisulisi argumente selle kohta, et on ebausutav, et kui P. K puudusid rahalised vahendid 420 000 krooni suuruse ostuhinna koheseks tasumiseks, on ta siiski suutnud mõne aasta jooksul renoveerida XXX mnt XX asuvat hoonet kokku mitu korda suuremas summas, kui kinnistu ostuhind. Mh viitab selline kohtu käitumine sellele, et kohus on põhjendamatult eelistanud kostjate huve ega ole otsuse tegemisel olnud objektiivne. Maakohus on materiaalõiguse väära kohaldamise kaudu jõudnud kokkuvõttes ebaõigele järeldusele, nagu oli kinnistu müük ainuvõimalik kokkuleppelise hinnaga. Maakohus ei ole olnud otsuse tegemisel objektiivne ja erapooletu, vaid on püüdnud leida õigustusi kostjate poolt kahjuliku tehingu tegemisele, mida kinnitab mh asjaolu, et kohus on hinnanud müügitehingut õigustava asjaoluna seda, et kinnistu võõrandamise üheks ajendiks oli 16.10.2006 garantiilepingu sõlmimine OÜ Jääkaru&KO väidetavate kohustuste katteks. Seaduse ja Riigikohtu praktikaga on vastolus maakohtu käsitlus, et kostjatel oli juhatuse liikme hoolsuskohustus eelkõige hageja, mitte OÜ Jääkaru&KO ja tema võimalike võlausaldajate suhtes, mistõttu oli kinnistu müük alla turuhinna õigustatud. Kostjad on ise võtnud omaks asjaolu, et nad käitusid vastupidiselt juhatuse liikmelt oodatavale korraliku ettevõtja hoolsusele, põhjendades kinnistu müügi vajadust asjaoluga, et äriühingu juhatuse liige oli andnud OÜ-le Jääkaru&KO garantii. Seega on ilmne, et kostjad võõrandasid vara just võimalike võlausaldajate nõuete rahuldamise välistamiseks, milline tegevus on jämedalt vastuolus hea äritava, tsiviilõiguste teostamise üldtunnustatud põhimõtete ning juhatuse liikme hoolsuskohustusega. Kinnistu müüki ei saa õigustada garantiilepingu olemasolu kaudu ning vastupidine kohtu ja kostjate seisukoht on vastuolus materiaalõigusega. Eeltoodu tõttu ei saa kinnistu müüki õigustada garantiilepingu olemasolu kaudu ning vastupidine kohtu ja kostjate seisukoht on vastuolus materiaalõigusega. Hageja ei nõustu ka maakohtu põhjendusega kokkuleppelise hinna ainuvõimalikkuse kohta. Hageja ei olnud sellises kriisis, millest oleks äriühingut vaja olnud välja tuua, lisaks ei ole selline väidetav kostjate eesmärk ka realiseerunud. Hageja majandusnäitajad viitavad hoopis sellele, et äriühing ei ole suutnud pärast kinnistu võõrandamist oma kasumit suurendada, millise asjaolu on maakohus jätnud tähelepanuta. Kostjad on esitanud kohtule teadvalt ebaõigeid faktiväiteid äriühingu kasumi kohta ning üritanud näidata seda suuremana, kui see tegelikult oli. Seega on vara müük alla turuhinna oluliselt halvendanud hageja majanduslikku olukorda. Hageja on kandnud kahju, mistõttu saab müügilepingu sõlmimist kõnesolevatel tingimustel lugeda juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumiseks. Mh on meelevaldne kohtu järeldus, justkui õigustaks kinnistu müüki asjaolu, et A. K ei huvitunud enam pärast OÜ Jääkaru&KO loomist hageja käekäigust. Kohus ei ole eeltoodud seisukohta põhjendanud. Maakohus on asunud kokkuvõttes väärale seisukohale, et hageja juhatuse liikmed ei rikkunud oma ÄS § 187 lg-st 1 tulenevat hoolsuskohustust ega põhjustanud äriühingule kahju. Eeltoodu põhjal on ilmne juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumine ja hagejale kahju tekitamine. Käesolevas asjas tehtud otsuses on Riigikohus õigesti märkinud, et ettevõtte vara vähendamise ja võlausaldajatele kahju tekitamisega ei saa juhatuse liikmete käitumist õigustada. Maakohtu vastupidine seisukoht on väär ning vastuolus erinevate seaduste põhimõtetega. Juhatuse liikmete kohustuse rikkumine on ilmselgelt ka põhjuslikus seoses kahju tekkimisega. Maakohus on jätnud ka menetluskulud vääralt ühe hageja osaniku kanda. Menetlusseadustik ei võimalda jätta hagimenetluses menetluskulusid isiku kanda, kes ei olnud vaidluse pooleks. Teiseks, käesolevat kohtuvaidlust peetakse hageja, mitte ühe osaniku huvides. On mõistetav, et äriühingu teine osanik, s.o kostja I, kes on juhatuse liikmena äriühingu jaoks kahjuliku tehingu teinud, ei ole kohtuvaidlusest huvitatud, kuid see ei tähenda, et kohtuvaidlus ei toimuks siiski kogu äriühingu huvides ega õigusta menetluskulude teise osaniku kanda jätmist. Seega on kaevatav otsus menetluskulude jaotuse osas igal juhul vastuolus menetlusnormidega.

Vastustajate seisukoht Kostjad vaidlevad kaebusele vastu ja leiavad, et kaevatav otsus on seaduslik ja põhjendatud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, olles eelnevalt kohtuistungil ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normide rikkumise tõttu tõendite hindamisel. Hagi kuulub rahuldamisele osaliselt ning apellatsioonimenetluses on võimalik teha uus otsus. Tsiviilasjas puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: ■ kostjad olid vaidlusaluse müügilepingu sõlmimise ajal hageja juhatuse liikmed; ■ hageja juhatuse liige A. K oli hageja nimel 16. oktoobril 2006 sõlminud kokkuleppe, mille järgi garanteeris hageja OÜ JÄÄKARU & KO kohustusi 962 000 krooni ulatuses; ■ 28. veebruaril 2007 sõlmisid kostjad hageja nimel müügilepingu ning asjaõiguslepingu, millega müüdi hagejale kuulunud kinnisasi, mis asub XXX vallas XXX linnas XXX mnt XXX pindalaga 10222 m2 ostjale P. K 420 000 krooni eest, tingimusega, et ostuhind tasutakse järelmaksuga 50 000 krooni kaupa aastas. Tagatist müügihinna tasumiseks ei seatud. ■ hageja juhatuse liige A. K ei olnud müügilepingu sõlmimisest teadlik; ■ 28. veebruaril 2007 sõlmisid kostjad hageja nimel ostjaga lepingu hoone osa ruumide suuruses 250 m2 tasuta kasutamiseks 20 aastaks; ■ 13. septembril 2007 sõlmis kostja I hageja nimel ostjaga lepingu, mille alusel seadis ostja kinnisasjale hageja kasuks 20 aastaks tasuta kasutusvalduse, mis lubab hagejal kasutada osa hoone ruumidest, kasutusvaldus on kantud kinnistusraamatusse; ■ lepingu p 1.5.2 kohaselt oli ruumide kasutusõiguse aastaväärtus lepingu sõlmimise ajal 90 000 krooni. Hageja väidetel on kostjad äriühingu juhatuse liikmetena rikkunud ÄS § 187 lg-s 1 sätestatud korraliku ettevõtja hoolsuskohustust ning on oma tegevusega, müües hagejale kuulunud kinnisasja põhjendamatult madala hinnaga võrreldes asja väärtusega, tekitanud hagejale kahju suuruses 3 130 000 krooni, mida palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista ÄS § 187 lg 2 alusel. Hageja väidetel oli 420 000 krooni eest müüdud kinnisasja tegelik väärtus müügi ajal 3 550 000 krooni. Poolte vahel tekkis vaidlus selle üle, milline oli vaidlusaluse kinnisasja väärtus selle müügi hetkel ning kas kostjad täitsid oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega. ÄS § 187 lg 2 esimese lause järgi vastutavad oma kohustuste rikkumisega osaühingule kahju tekitanud juhatuse liikmed kahju hüvitamise eest solidaarselt. Analoogne regulatsioon tuleneb TsÜS § 37 lg 1 esimesest lausest. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi tegi 4.05.2010 käesolevas tsiviilasjas otsuse nr 3-2-1-33-10, milles asus seisukohale, et juhatuse liikme õigussuhe on olemuslikult tehinguline ning kohaldub kohustuste rikkumisel tekitatud kahju hüvitamisel VÕS § 115. Kahju hüvitamiseks peab osaühing tõendama, et juhatuse liige on oma kohustust rikkunud, et osaühing on saanud kahju ning et rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127). Juhatuse liige vabaneb ÄS § 187 lg 2 teise lause järgi vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud korraliku ettevõtja hoolsusega. Eelnimetatud Riigikohtu otsuse punktis 11 on märgitud, et „osaühingu juhatuse liikmetel on seadusest, osaühingu põhikirjast, osanike või juhatuse otsustest ja võimalikust lepingust tulenevate konkreetsete kohustuste kõrval TsÜS §-st 35 tulenev üldine kohustus täita oma ülesandeid juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega (nn hoolsuskohustus) ja olla juriidilisele isikule lojaalne (nn lojaalsuskohustus). Osaühingu juhatuse liige peab ÄS § 187 lg 1 järgi täitma oma kohustusi kõrgendatud hoolsusega, nn korraliku ettevõtja hoolsusega. Lisaks peavad juhatuse liikmed TsÜS § 32 järgi omavahelistes suhetes ning suhetes osanikega ja teiste juhtorganite liikmetega järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Samuti laieneb juhatuse liikmetele TsÜS §-st 138 ja võlaõigusseadusest tulenev üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus. Hoolsust ja lojaalsust nõuab juhatuse liikmetelt ka VÕS § 620”. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-33-10 leidnud, et selline kahju on ÄS § 187 lg 2 kaitsealas, s.t

selline kahju on juhatuse liikmete kohustuste rikkumise korral hüvitatav. Kahju kindlakstegemiseks tuleb esmajoones hinnata, kas müügilepingu sõlmimise tagajärjel vähenes hageja vara väärtus. Selleks tuleb selgeks teha müüdud kinnisasja harilik väärtus ja ostjalt saadud vastusoorituse väärtus. Kinnisasja väärtuse kindlakstegemiseks selle müügiaja seisuga on läbi viidud kolm hindamist alljärgnevate tulemustega:

Maakohus leidis, et teise ostjapoolse vastusooritusena tuleb arvestada hoonete osas remondi tegemise kohustust ja selle täitmist. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu ning leiab, et maakohtu seisukoht on ekslik. Apellandi väide on põhjendatud, et kinnistu müügilepingus vastav ostja kohustus remonti teha puudub. Õige on, et 28.02.2007 hageja ja P. K vahel sõlmitud ruumide kasutuslepingu punkti 2.1.3 kohaselt kohustus kasutusse andja renoveerima kasutusse antavaid ruume, tagades hoone põhikonstruktsioonide ja fassaadi ning kasutusse antavate ruumide tavapäraselt kasutuskõlbliku ja edaspidi normaalse kaasaegse seisukorra ning teostama hädavajalikke tõid. Puuduvad tõendid, millises maksumuses oli ostja võtnud endale kohustuse teha remonti hageja valduses olevate ruumide osas. Nii riikliku tunnustatud eksperdi Denno Treimanni kui ka hageja dokumentaalsest tõendist, s.o OÜ Krausberg Kinnisvara eksperthinnangust nr 0292-07 ilmneb, et hageja kasutuses olev hoone vajas remonti. Maakohtule esitatud tõendid küll tõendavad, et hageja valduses olevates ruumides on tehtud remont, kuid nendes tõenditest ei ilmne, et hagejal oli remonttööde osas hüvitamise kohustus. Selline hagejapoolne kohustus ei ilmne ühestki esitatud tõendist. Seega tõendid selle kohta, millises ulatuses on remonttöid tehtud ostja poolt ning kas tal selleks ka raha oli, ei oma tähendust ning kolleegium ei pea vajalikuks neid hinnata. Omanik, kes teostab remonti talle kuuluvas hoones, tõstab sellega talle kuuluva omandi väärtust, ning sellest ei saa kokkuvõttes varalist kasu mitte ruumide kasutaja, vaid omanik. VÕS § 391 lg 1 kohaselt peab tasuta kasutamise lepingu korral kasutaja kandma üksnes kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud. Kostjate väidetel olid nad sunnitud kinnisasja müüma, et vältida vara arvel äriühingu võlausaldaja nõude sissenõudmist, viidates OÜ JÄÄKARU & KO võla tagamiskohustusele. Riigikohus on käesolevas tsiviilasjas lahendis nr 3-2-1-33-10 leidnud, et kinnisasja võõrandamisega ei saanud äriühing vabaneda oma võimalikust vastutusest võlausaldaja ees garantii järgi. Kinnisasja võõrandamist äriühingu majandustegevuse jätkumise tagamiseks tuvastatud asjaoludel ei saa pidada kooskõlas olevaks juhatuse liikmete kohustustega, esmajoones hoolsuskohustusega. Seega ei saa kostjate vastutust välistada asjaolu, et nad soovisid vältida OÜ JÄÄKARU & KO võla tagamisest tingitud sissenõude pööramist hageja varale. Kostjate vastutust ei saa mõjutada see, kas ja millisel viisil võis oma kohustusi hageja suhtes rikkuda juhatuse liige A. K. Seejuures kostjate kohustuste rikkumist ei saa õigustada kolmanda juhatuse liikme võimalike rikkumistega. Kolleegium leiab, et kostjad ei täitnud ÄS § 187 lg 1, rikkudes hageja juhatuse liikmetena korraliku ettevõtja hoolsuskohustust. Kostjate kui juhatuse liikmete poolt äriühingu vara võõrandamine äriühingule ebasoodsatel tingimustel, s.o tunduvalt alla selle väärtuse, seejuures ajatades müügihinna tasumise tagatist nõudmata, on ÄS § 187 lg 1 rikkumine ning juhatuse liikmete vastutust eeldavaks asjaoluks. Kinnisasja võõrandamist piisava väärtusega vastusooritust saamata ei saa õigustada hageja sooviga jätkata tegevust vaidlusaluse hoone ruumides. Hageja väidetel seisneb tema kahju selles, et tema vara väärtus vähenes ebasooda müügilepingu sõlmimise tulemusena, ta arvestab oma kahju VÕS § 127 lg 1 järgi. Kolleegium nõustub apellandiga ning leiab, et kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud. Kolleegium tuvastas, et kinnistu harilik väärtus müügilepingu sõlmimisel, arvestades hoonet koormavaid tasuta kasutamise lepinguid, oli 926 000 krooni, milles on arvestatuid ka vastusoorituse väärtust ruumide kasutusvaldusel. Kinnisasi müüdi hinnaga 420 000 krooni, seega hagejal tekkis kahju vara võõrandamisel 506 000 krooni, mille põhjustasid kostjad korraliku ettevõtja hoolsuskohustust rikkudes. Seega tuleb kostjatelt välja mõista ÄS § 187 lg 2 järgi solidaarselt hageja kasuks 506 000 krooni, s.o 32 339, 29 eurot. Menetluskulude jaotus Maakohus jättis menetluskulud hageja osaühingu osaniku SIA SPS INVEST kanda. Kolleegium nõustub apellandiga, et menetluskulude jätmist isiku kanda, kes ei ole menetlusosaliseks, TsMS ette

ei näe. Käesolevas tsiviilasjas tuleb hagi rahuldada osaliselt. Hageja taotleb kostjatelt 200 043,46 euro valjamõistmist, hagi kuulub rahuldamisele summas 32 339,29 eurot, mis moodustab 16,17% nõudest. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb hagi osalisel rahuldamisel menetluskulud jaotada proportsionaalsuse põhimõttest lähtudes. Seega hageja kanda tuleb jätta menetluskulud 83,83 % ulatuses ja kostjate kanda 16,17 % ulatuses.

Mare Merimaa

Gaida Kivinurm

Fred Fisker

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.