Kohtulahend

suurusest aastas, millise summa tasuvad lepingu esemeteks olevate hoonestusõiguste igakordsed omanikud võrdsetes osades ning et reaalservituudi tasu tasumise täpsema korra lepivad müüja ja ostja kokku eraldi kokkuleppega. Tegemist on võlaõigusliku kokkuleppega ning lepingu punkti 8.5 kohaselt kohustusid nii müüja kui ostja kinnistute võõrandamise korral tagama lepingu punktis 8.4 sätestatud kokkuleppe ülevõtmise uute omandajate poolt. Arvestades, et servituudi kanne on kantud kinnistusraamatusse 03.05.2007.a, on antud servituut kinnistusraamatust nähtav ja siduv kõikidele isikutele, sealhulgas kostjale. Vastavalt 22.06.2011.a Jõhvi valla ja OÜ Prestone vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu muutmise lepingu (lisa 4) punktis 5.2.1.5 märgitud tasu muutmise kokkuleppele on käesoleval ajal hoonestusõiguse tasu suuruseks 2500 eurot aastas. Seega on servituudi tasu suuruseks 20.04.2007.a lepingu punktis 8.4 märgitut arvestades 50 % 2500 eurost ehk 1250 eurot, mis tuleks maksta aasta jooksul võrdsetes osades. Hageja on tasunud kostjale servituudi tasu vastavalt lepingus kokkulepitule, maksekorraldused on lisatud hagiavaldusele (lisa 5). Paraku on kostja kõik maksed tagastanud (lisa 6) ning seega on tegemist kostja poolse vastuvõtuviivitusega. 08.07.2011.a on kinnistusraamatusse registriossa nr 988408 tehtud kanne, mille kohaselt kuulub kinnistu koosseisu viis katastriüksust erinevate aadressidega – Narva mnt 4a, Narva mnt 4k, Narva mnt 4n, Narva mnt 4m ja Narva mnt 4r (lisa 7). Servituudi kehtivust kogu kinnistu suhtes kinnistu katastriüksusteks jaotamine ei mõjuta. 14.12.2011.a hommikul paigaldas kostja hageja valduses olevale servituudi ala piirile ja osaliselt ka servituudi alale (JEWE Keskuse parkla) betoontähised, mis poolitasid parkla hagiavaldusele lisatud fotodel (lisa 8) näidatud viisil, takistades sellega reaalselt hagejal servituudi teostamist. Kostja on varasemalt esitanud Jõhvi Vallavalitsusele parkimise korraldamise skeemi, mille kohaselt soovis asuda ise korraldama parkimist servituudiga koormatud alal ning paigaldada püsivalt hageja hoonestusõiguse ja servituudiga koormatud ala piirile metallpiire. Mingit põhjust servituudi teostamist takistada kostjal ei ole. Hageja eemaldas kivid servituudi alalt, kuid 16.12.2011.a hommikul paigaldasid kostja poolt käsundi saanud isikud, vaatamata hageja püüetele seda takistada, järjekordselt servituudiga koormatud ala ja hageja kinnistu vahele kivid, mis ei võimalda parkimis- ja teeservituuti teostada ning ka keskuse külastajatel normaalselt parkida. Alates 14.12.2011.a on kostja paaripäevaste vahedega korduvalt paigutanud servituudi alale kivid ning hageja on need kokku lükanud kostja hoonestusõiguse alale, mis ei ole koormatud servituudiga. Kuna kostja hoiab kive sel ajal, kui need ei ole paigutatud servituudiga koormatud alale, oma kinnistul ja mitte servituudiga koormatud alal, siis on ilmne, et ka kostja ise teab, et hagejal on eelisõigus servituudiga koormatud ala kasutamiseks. 28.12.2011.a paigaldas kostja maapinnaga ühendades kivid kogu servituudi ala piirile, piirates selliselt sõidukitega ligipääsu valitsevatelt kinnisasjadelt servituudi alale. Fotod olukorra kohta on hagiavalduse lisa 9. Hagejal ja kaubanduskeskuse kasutajatel ning üürnikel on takistatud ligipääs hageja kinnistule ning eelkõige kinnistul asuvas hoones olevasse garaaži. Kostja ei ole hagejale oma õigusvastase tegevuse selgitamiseks esitanud mitte ühtegi mõistlikku põhjendust. Kostja väidab, et soovib korraldada talle kuuluval hoonestusõigusel parkimist, kuid kivide paigutamist diagonaalselt üle parkla ei saa lugeda parkimise korraldamiseks, kuna sellise tegevuse tulemusena takistatakse parkimisservituudi teostamist ja parkimisservituudiga koormatud ala sihtotstarbeline kasutamine ei ole teostatav. Kostja tegevus on äärmiselt ebaratsionaalne ning lisaks hageja õiguste rikkumisele rikub see ka kaubanduskeskuse üürnike õigusi. Parkimisservituudi eesmärk on tagada lisaks oma hageja õiguste teostamise võimalusele ka JEWE Keskuse külastajatele ja linnaelanikele parkimise võimalus. Servituudi seadmisel lähtusid nii koormatud kinnisasja omanik kui ka valitseva kinnisasja omanikud reaalselt eksisteerivast olukorrast, et nii antud servituudiga koormatud ala kui ka hagejale kuuluvat kinnistu osa ja naabruses olevat kinnistut kasutatakse Jõhvi bussijaama territooriumina ja sellega piirneva parklana ning et antud faktiline olustik säilib seni, kuni ei ole alustatud planeerimismenetluse kohaste muudatustega (ehitustegevusega). Servituudiga koormatud ala, mida kostja käesoleval ajal õigusvastaselt betoonkividega piirab, asub Jõhvi bussijaama vahetus läheduses ning seda kasutavad inimesed, kes pargivad oma auto kaubanduskeskuse parklasse ja sõidavad sihtkohta bussiga. Seega on parklal ja selgel

ning mõistlikul parkimiskorraldusel oluline tähendus ka Jõhvi elanikele üldiselt. Kui kostja tegevus servituudiga koormatud ala eraldamisel ülejäänud parklast jätkub, siis tekitab see kaose ka parkimiskorralduses. Hagi õiguslik põhistus Hageja õigus kinnistu valdamiseks ja parkimis- ning teeservituudi teostamiseks on näha kinnistusraamatu kandest ning see on ka kõigile siduv. Kinnistusraamatust nähtub, et asjaõiguse aluseks on võlaõiguslik kokkulepe, mis annab sisu ka kinnistusraamatusse seatud servituudile. AÕS § 55 lg 1 sätestab, et kinnistusraamat on avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnisturaamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras. Hagejal on registriosa numbriga 988408 hoonestusõiguse suhtes asjaõigus (servituut), ta teostab servituuti igapäevaselt ning on hoonestusõiguse otsene valdaja asjaõigusseaduse (AÕS) § 33 lg 1 ja 2 alusel, korraldades eelnimetatud alal ka parkimist. Tulenevalt lepingu punktis 8.2 märgitust on ka kostjal õigus kasutada reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel, et valitsevate kinnistute igakordsele omanikule jääb parkimisala kasutamise eelisõigus. Seega servituudi teostamisel ja kinnistu kasutamisel on eelistatud hageja ning tulenevalt servituudi olemusest ning 20.04.2007.a sõlmitud lepingust puudub kostjal ja ka kõigil teistel isikutel igasugune õigus takistada hagejal servituudi teostamist ning taoline tegevus on omavoliline ja õigusvastane. Nagu nähtub 20.04.2007.a lepingust, on servituudi seadmise eesmärgiks olnud see, et hageja (ja tema võimalikud õigusjärglased) saaksid kasutada servituudi ala parklana, korraldades seal parkimist ning et hageja omaks ligipääsu Narva maanteelt oma kinnistutele ja väljapääsu oma kinnistutelt Narva maanteele. Kostja õigusvastase tegevuse tulemusena hageja valduse rikkumisel on takistatud servituudi eesmärgi täitmine nii parkimise osas kui ka ligi- ja väljapääsu osas ning ei ole kahtlust, et kostja tegevus on õigusvastane ja omavoliline. AÕS § 40 lg 2 ja 3 sätestavad, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist. Kostja käitumine hageja servituudi teostamise takistamisel ja valduse rikkumisel on olnud omavoliline ning selle ilmselgeks eesmärgiks on olnud kahju tekitamine hagejale. Arvestades kostja senist käitumist on hagejal põhjust uskuda, et kostja ei lõpeta hageja valduse rikkumist ning seetõttu oli hageja sunnitud pöörduma kohtu poole. Vastavalt AÕS §-le 184 on reaalservituudi teostamise takistamise korral õigustatud isikul AÕS §-s 89 nimetatud õigused. AÕS § 89 sätestab, et omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Seega on hagejal õigus nõuda kõigilt isikutelt valduse rikkumisest hoidumist ja kui rikkumine on toimunud, siis rikkumise kõrvaldamist. VÕS § 1055 lg 1 kohaselt kui kahju õigusvastane tekitamine on kestev või kui kahju õigusvastase tekitamisega ähvardatakse, võib kannatanu või isik, keda ähvardati, nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist või sellega ähvardamisest hoidumist. Hageja eesmärk on tagada lisaks oma õiguste teostamise võimalusele ka JEWE Keskuse külastajatele ja linnaelanikele parkimise võimalus senisel viisil. Servituudiga koormatud ala, mida kostja käesoleval ajal õigusvastaselt betoonkividega piirab, asub Jõhvi bussijaama vahetus läheduses ning seda kasutavad tihti inimesed, kes pargivad oma auto kaubanduskeskuse parklasse ja sõidavad sihtkohta bussiga. Seega on parklal ja selgel ning mõistlikul parkimiskorraldusel oluline tähendus ka Jõhvi elanikele üldiselt. Kui kostja tegevus servituudiga koormatud ala eraldamisel ülejäänud parklast jätkub, siis tekitab see kaose ka parkimiskorralduses.

Lepingus reaalservituuti käsitlevad asjaõiguslikud kokkulepped, mis kehtivad kostja suhtes, olid/on järgnevad: Parkimis- ja teeservituudi seadmine Hoonestusõigusele Lepingu Eseme I ja Lepingu Eseme II igakordsete omanike kasuks. Punkt 8.1. – Müüja ja Ostja on kokku leppinud koormata Müüjale kuuluv Hoonestusõigus esimesel vabal järjekohal (teeniv kinnistu) tähtajatu reaalservituudiga (parkimis- ja teeservituudiga) Ostja poolt Lepingu alusel omandatavate Lepingu Esemeks I Hoonestusõigus ja Lepingu Esemeks II Hoonestusõigus olevate hoonestusõiguste (valitsevad kinnistud) igakordsete omanike kasuks selliselt, et valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada ööpäevaringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala, mis on näidatud lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana, jalgsi ja igat liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele läbi teeniva kinnistu ning parkimiseks. Punkt 8.2. – Ka teeniva kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel on õigus kasutada Lepingu punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel, et jääb valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele parkimisala kasutamise eelisõigus. Punkt 8.3. – Lepingu punkti 8.1. alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. (Lepingu punktides 8.1.-8.3. nimetatud parkimis- ja teeservituut edaspidi nimetatud Servituut.) Kostja omandas Hoonestusõiguse 23.11.2010.a. täitemenetluse raames toimunud enampakkumisel (vara enampakkumise akt Vastuse Lisa 1) ja omandi ülemineku kohta tehti kanne kinnistusraamatusse 8.12.2010.a. (kinnistusraamatu väljavõte Vastuse Lisa 2). Hoonestusõiguse koosseisu kuuluvad 5 maaüksust ( Vastuse Lisa 2 ja asendiplaan Vastuse Lisa 3) järgnevate katastritunnustega ja aadressidega: Narva mnt 4a, katastritunnus 25301:005:0197, pindala 2 016 m2, sihtotstarve ärimaa; Narva mnt 4k, katastritunnus 25301:005:0198, pindala 2 113 m2, sihtotstarve ärimaa; Narva mnt 4n, katastritunnus 25301:005:0199, pindala 105 m2, sihtotstarve ärimaa; Narva mnt 4m, katastritunnus 25301:005:0201, pindala 1 196 m2, sihtotstarve transpordimaa; Narva mnt 4r, katastritunnus 25301:005:0217, pindala 688 m2, sihtotstarve ärimaa. 01.09.2010.a. sõlmiti Jewe Keskuse OÜ, Jõhvi Tsentraal OÜ, Marketon Baltic OÜ ja Ühisteenused AS-i vahel teenuse osutamise leping (edaspidi ka Parkimisleping, Vastuse Lisa 4), mille objektiks oli Ühisteenuste AS-i poolt parkimise korraldamine Jõhvis aadressidel Narva mnt. 8, Narva mnt. 4 b, Keskväljak (nimetatud aadressidel asuvad kinnistud on koormatud hageja hoonestusõigusega) ning Narva mnt 4a (nimetatud aadressil asuv kinnistu oli koormatud Marketon Baltic OÜ hoonestusõigusega, mille omandas kostja). 19.07.2011.a. kirjaga (Vastuse Lisa 5) teatas kostja hagejale ja Ühisteenused AS-ile, et on omandanud Marketon Baltic OÜ-le kuuluva hoonestusõiguse ja Parkimisleping, kui võlaõiguslik leping ei ole kostja jaoks siduv. 19.07.2011.a. kirjaga (Vastuse Lisa 6) teatas kostja seoses Servituudiga hagejale, et soovib Lepingu p. 9.2. alusel parkimiskohtade arvu muutmist ja vastava kokkuleppe sõlmimist. Ühtlasi palus kostja hagejal esitada ka Lepingu p. 8.4. nimetatud lihtkirjalik kokkulepe (so reaalservituudi tasu tasumise täpsem kord). 15.08.2011.a. saatis kostja esindaja e-kirja Jewe Keskuse OÜ-le (Vastuse Lisa 7), milles palus teatada, millal on Jewe Keskuse OÜ-l võimalik tulla sõlmima reaalservituudi muutmise kokkulepet (parkimiskohtade muudatus). 18.08.2011.a. esitas hageja vastuse kostja 19.07.2011.a. kirjale (Vastuse Lisa 8), mille punktis

06.09.2011.a. esitas kostja seisukohad seoses hageja 18.08.2011.a. vastusega ning ühtlasi ka tasunõude (Vastuse Lisa 9). Kuna tegemist oli tasulise Servituudiga ja tasu kokkulepet hageja ning kostja vahel ei olnud, siis esitas kostja põhjendatud tasunõude (muuhulgas arvestati Parkimislepingus sätestatud parkimistasusid). 23.09.2011.a. esitas hageja vastuse kostja 06.09.2011.a. tasunõudele (Vastuse Lisa 10), millega ei tunnistanud kostja tasunõuet. 24.10.2011.a. esitas kostja teistkordse tasunõude hagejale (Vastuse Lisa 11). 02.11.2011.a. esitas hageja vastuse kostja 24.10.2011.a. teistkordsele tasunõudele (Vastuse Lisa 12). 22.11.2011.a. esitas kostja Jõhvi Vallavalitusele avalduse liiklusskeemi kooskõlastamiseks kostja Hoonestusõiguse Alal (Vastuse Lisa 13). 06.12.2011.a. esitas Jõhvi Vallavalitsus vastuse kostja 22.11.2011.a. avaldusele (Vastuse Lisa 14). 08.12.2011.a. esitas hageja kostjale oma seisukohad seoses Jõhvi Vallavalitsusele saadetud liikluskorralduse osas (Vastuse Lisa 15). 12.12.2011.a. esitas kostja vastuse hageja 08.12.2011.a. seisukohtadele (Vastuse Lisa 16). Ühtlasi märkis, et puudub kokkulepe Servituudi tasu suuruse osas ning osalisi makseid kostja ei tunnista/vastu ei võta ning tagastab kui alusetud maksed. 23.12.2011.a. esitas hageja vastuse kostja 12.12.2011.a. kirjale (Vastuse Lisa 17). Ajavahemikul 13.12.2011.a.-23.12.2011.a. on kostja seoses hageja õigusvastase käitumisega esitanud mitu kuriteoteadet (Vastuse Lisad 18,19). 24.01.2012.a. saatis hageja kostjale teate võimalike kahjunõuete esitamise kohta (Vastuse Lisa 20). 28.01.2012.a. saatis kostja hagejale vastuse hageja 21.01.2012.a. kirjale, esitas nõude Servituudi rikkumiste kõrvaldamiseks ja edasistest rikkumistest hoidumiseks, samuti esitas kulude hüvitamise nõude (Vastuse Lisa 21). Nimetatud kirjaga kostja ka hoiatas, et kui täiendava tähtaja jooksul rikkumist ei kõrvaldata, siis on kostjal õigus Leping üles öelda. Hageja sellele kirjale ei vastanud ja rikkumisi ei kõrvaldanud. 28.01.2012.a. saatis kostja hagejale teate, et kuna hageja Servituudi rikkumisi ei kõrvaldanud, siis teeb seda kostja hageja kulul ise (Vastuse Lisa 22). 05.03.2012.a. Lepingu ülesütlemisavaldusega (edaspidi ka Ülesütlemisavaldus, Vastuse Lisa 23) ütles kostja Lepingu üles ja hageja sai ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt 07.03.2012.a. (Vastuse Lisa 24), 08.03.2012.a. edastas Jewe Keskuse OÜ vastuse kostja poolt 05.03.2012.a. saadetud Ülesütlemisavaldusele (Vastuse Lisa 25). Nimetatud asjaolude kronoloogiast nähtub üheselt, et hageja ei täida Lepingust tulenevaid kohustusi ja tegutseb Servituudi teostamisel õigusvastaselt, rikkudes Lepingut ja arvestamata kostja õigusi. Hageja on paigaldanud kostja omandis ja valduses olevale hoonestusõiguse alale reklaami, ostukärude varjualuse ja libeduse tõrje vahendite hoidla, samuti ladustas hageja kostja hoonestusõiguse alal korduvalt lund. Sellega takistas hageja kostjal talle kuuluva hoonestusõiguse ala valdamist ja kasutamist. Seetõttu on ebaõige Hagi väide, nagu oleks kostja kuidagi hageja õigusi rikkunud – hoopis hageja on takistanud kostjal tema õiguste teostamist. Kostja vastuväited hagile. Servituudi õiguslik regulatsioon ja selle sisu AÕS § 171 lg 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 171 lg 2 järgi ei või reaalservituut teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. AÕS § 178 lg 1 ja 2 sätestavad, et reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Reaalservituuti tuleb

teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel võib AÕS § 571 järgi õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Servituudi seadmise lepingus määratakse kindlaks servituudi sisu, teostamise viis ja vahendid, vajadusel tähtaeg või muu sarnane tingimus, sissekantavad poolte kohustused seoses servituudiga jms. Kinnistusraamatu kandes mittekajastatavad servituudi seadmist puudutavad kokkulepped on võlaõigusliku iseloomuga ning neid ei loeta asjaõiguslepingu hulka kuuluvateks kokkulepeteks. Seega on pooltevahelise võlasuhte sisu määratletav ainult Lepingu punktis 8.1-8.3 kokkulepituga: hagejal on Lepingu punktides 8.1.-8.3. sätestatud tingimustel õigus kasutada Servituudi ala ja kostja ei ole kohustatud tegema mingeid tegusid (tegevus või tegevusetus) seoses Servituudiga, millistes ei ole Lepingu punktides 8.1.-8.3. sõnaselgelt kokku lepitud. Absoluutselt väär on hageja seisukoht, et alates Lepingu sõlmimisest on valitsevate kinnisasjade omanikud korraldanud parkimist Servituudi alal. Nimetatud seisukoha lükkab otseselt ja ühemõtteliselt ümber Parkimisleping, mille poolteks on hageja, Jõhvi Tsentraal OÜ, Marketon Baltic OÜ ning Ühisteenuste AS. Parkimislepingust nähtub üheselt (p. 1.1.), et parkimist korraldab Ühisteenuste AS ja parkimise korraldamise õiguse hageja hoonestusõigusega kaetud parkimisalal annab hageja ning vastavalt Marketon Baltic OÜ hoonestusõiguse alal annab Marketon Baltic OÜ. Ekslik ja väär on ka kostja seisukoht, et kuna Servituut on kinnistusraamatusse kantud 03.05.2007.a., siis on Lepingu punktides 8.4. ja 8.5. sätestatud võlaõiguslik kokkulepe kostja jaoks siduv. Lisaks sellele, et selline hageja seisukoht on õiguslikult ekslik, on see ka vastuolus tema eelneva seisukohaga. Kinnistusraamatu registriosa nr 988408 (Hagi Lisa 3) III jao kande nr 7 kohaselt on kinnistusraamatusse kantud Parkimis- ja teeservituut vastavalt 20.04.2007.a. lepingu punktidele 8.1., 8.2., 8.3. ning lepingu lisaks olevale plaanile. Seega on hageja ja kostja jaoks siduvad ainult kinnistusraamatusse kantud kokkulepped. Lisaks on hageja sõnaselgelt ka oma 18.08.2011.a. kirja punktis 1.8. märkinud, et „Jewe on seisukohal, et parkimis- ja teeservituudi sisu on määratud 20.04.2007.a sõlmitud lepingu punktidega 8.1, 8.2 ja 8.3 ning lepingu lisaga 4. Antud seisukohta kinnitab ka kinnistusraamatu kanne registriosa nr 988408 kolmandas jaos. Ülejäänud kokkulepped, mis lepingus servituuti puudutavad, sealhulgas ka lepingu punkt 9.2, on võlaõiguslikud ning kehtivad üksnes lepingu sõlminud isikute vahel.“ TsÜS § 69 lg 1 ja lg 2 kohaselt on selline hageja tahteavaldus jõustunud ja kehtib. Ka Riigikohus on oma 19.11.2008.a. kohtumääruse punktis 11 tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08 sedastanud, et kolmandate isikute jaoks suhtes kehtivad kasutusõiguse aluseks olevast võlaõigussuhtest tulenevad õigused ja kohustused kinnisasja omandi või isikliku kasutusõiguse üleminekul, uue omaniku või kasutaja suhtes aga vaid juhul, kui need kanti neile üle või on kantud kinnistusraamatusse. Käesoleval juhul ei ole kostjale mingeid Lepingulisi õigusi ega kohustusi eraldi üle kantud, seega tuleneb võlasuhte sisu vaid Lepingu asjaõiguslikest kokkulepetest, mida väljendab kinnistusraamatu kanne. Seega on üheselt mõistetav, et hagejale ja kostjale on täitmiseks kohustuslikud ainult kokkulepped, mis tulenevad Lepingu punktidest 8.1., 8.2., 8.3. ning lepingu lisaks olevast plaanist ning mis on kantud kinnistusraamatusse. Asjassepuutumatud ning ebaõiged on ka hageja väited seoses servituudi tasuga. Nagu kostja on ülal põhjendanud, on poolele siduvad vaid Lepingu punktis 8.1 – 8.3. Seetõttu tuleb tõdeda, et kokkulepe tasu osas ei ole kostjale üle läinud ning Servituudi tasu suurus ei ole poolte vahel selgesõnaliselt kokku lepitud. Samasugust seisukohta on algselt kinnitanud ka hageja oma 23.09.2011 vastuses. Siiski vastuseks hagis toodud tasuga seonduvale märgib kostja, et hageja ei ole Lepingu sõlmimisest alates tasunud Servituudi tasu. Sealhulgas ei ole hageja tasunud Servituudi tasu ka Marketon Baltic OÜ-le (vt päringu vastus Vastuse Lisa 28). Esimese makse tegi hageja kostjale 25.10.2011.a. summas 1 041 eurot, selgitusega „Servituudi tasu vastavalt lepingule 24.11.10-30.09.11“ (vt kostja konto väljavõte Vastuse Lisa 27). Samas peab kostja vajalikuks märkida, et hageja on esitanud hagi AÕS 89 alusel valduse kaitseks, mistõttu on

arutlus Servituudi tasu osas asjassepuutumatu ega ole hagi aluseks. Seetõttu tuleb kostja hinnangul hageja sellekohased väited jätta tähelepanuta. Servituudi teostamine Kostja rõhutab, et Servituudi ala ei ole hageja ainuvalduses. Tulenevalt Lepingu punktist 8.2. on ka kostjal ja tema poolt määratud isikutel on õigus kasutada Lepingu punkti 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks olevat teeala ja parkimisala. Servituudi sisuks on hageja ja tema poolt näidatud isikute ja kostja ning tema poolt näidatud isikute poolt Servituudi ala kasutamine parkimiseks. Tulenevalt Lepingu punktist 8.1. on Servituut järgneva sisuga: valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada ööpäevaringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala ja parkimisala, mis on näidatud lepingu lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana, jalgsi ja igat liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele läbi teeniva kinnistu ning parkimiseks. Kostja ei ole mingilgi viisil takistanud hagejal Servituudi teostamist. Hageja ei ole hagiavalduses ka esile toonud, mil viisil on Servituudi teostamine praktikas takistatud – piisavad ei ole üksnes viited liikluskorraldusvahendite paigaldamisele, vaid hageja peaks olema suuteline ka põhjendama, milliste õiguste teostamist see takistab. Lisaks sellele, et hageja väited on faktiliselt ebaõiged, on need ka paljasõnalised. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta ei saaks Servituudi ala parkimiseks kasutada ja/või hagejal ei ole lubatud kasutada Servituudi ala juurdepääsuks/väljapääsuks hageja kinnistutele vastavalt Lepingu punktile 8.1. Kostja märgib, et Servituudi kokkulepe ei sätesta, millises kohas täpselt peab olema tagatud juurdepääs. Samas on tavapärane juurdepääs tagatud ka kostja poolsel parkimise korraldamisel. Kostja poolt paigaldatud nn „betoontõkised“ on liikluskorraldusvahendid ning eraldavad kostja ja hageja parkimiseks kasutatavad hoonestusõiguse alad. Kostja märgib, et hageja emotsionaalsed väited stiilis „kaubanduskeskuse kasutajatel, üürnikel on takistatud ligipääs hageja kinnistule /.../“ tuleb jätta tähelepanuta kui asjakohatud. TsMS § 3 lg 1 alusel menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub kohtusse seaduses sätestatud korras oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Seega saab hageja tsiviilasjas pöörduda kohtusse oma subjektiivse õiguse või huvi riive korral, nn populaarkaebuse esitamine ei ole lubatud ning kohus nimetatut ei menetle. Seetõttu on asjakohatu ja tuleb tähelepanuta jätta ka hageja viited seoses menetlusväliste isikute oletatavate õigustega. AÕS § 178 lg 2 sätestab selgesõnaliselt, et reaalservituuti tuleb teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega on seadusandja seadnud esikohale teeniva kinnisasja, mitte valitseva kinnisasja huvid reaalservituudi teostamisel. Nimetatud põhimõttest lähtuvalt tuleb tõlgendada ka Lepingust tulenevaid pooltele siduvaid kohustusi. Reaalservituudi teostamisel tuleb alati arvestada, et viibitakse võõral maatükil ning teeniva kinnisasja omaniku huvid on primaarsed, kuigi servituudi teostajal on eesõigus omaniku ees kinnisasja kasutada. Servituuti tuleb teostada nn säästlikult. Kui servituudi teostaja ületab servituudi sisuks olevat kinnisasja kasutamise ulatust, on omanikul õigus kasutada valduse ja omandi kaitse abinõusid. Kostja märgib, et hageja enda või läbi kolmandate isikute õigusvastane tegevus tekitab Servituudi teostamise sildi all kahju kostjale (vt Vastuse Lisad 18,19). Servituudi teostamine ei anna hagejale õigust Servituudi alal omavoliliselt kõrvaldada kostja omandis olevaid liikluskorraldusvahendeid. Kusjuures seda on tehtud füüsilise äralükkamise teel, millega on nimetatud liikluskorraldusvahendeid ka lõhutud. Parkimise korraldamine Hagejal on ekslik arusaam parkimise korraldamise õigusest. Hageja on ilma igasuguse õigusliku aluseta loonud endale pettekujutelma, et temal on õigus Servituudi alal parkimist korraldada. Liiklusseaduse § 186 sätestab parkimise korraldamise regulatsiooni. Nimetatud paragrahvist ei tulene mitte mingilgi viisil, et hagejal oleks õigus parkimist korraldada Servituudiga koormatud kostja Hoonestusõiguse alal. Samuti ei ole mitte ühestki teisest õigusaktist või

kokkuleppest hagejal õigus korraldada viidatud alal parkimist. Nimetatut kinnitab ka varasem Lepingu täitmise praktika: tulenevalt Parkimislepingu punktist 1.1. et parkimist korraldab Ühisteenuste AS ja parkimise korraldamise õiguse hageja hoonestusõigusega kaetud parkimisalal annab hageja ning vastavalt Marketon Baltic OÜ hoonestusõiguse alal annab Marketon Baltic OÜ. Kuigi kostjal puudub õigusaktidest tulenev kohustus kooskõlastada Hoonestusõiguse alal parkimis- ja/või liikluskorraldust, otsustas kostja siiski Jõhvi vallaga (sh kui Hoonestusõigusega koormatud kinnisasja omanikuga) kooskõlastada kavandatava parkimiskorralduse (Vastuse Lisa 13). Jõhvi vallal vastuväiteid ei olnud (Vastuse Lisa 14). Asjakohatu on ka Hagi väide selle kohta, et „kostja tegevus on äärmiselt ebaratsionaalne“. See, kas kostja tegevus parkimise korraldamisel on ratsionaalne või mitte, ei ole hageja pädevuses otsustada. Samuti ei saa äriühingu poolt vastu võetud otsuste majanduslik ratsionaalsus olla kohtuliku kontrolli objektiks. Lepingu punktides 8.1-8.3, samuti selle lisast 4 ei tulene, millisel viisil peaks juurdepääs ja parkimine hagejale tagatud olema. Hageja võimalus servituudi alal parkida ning sellele juurde pääseda on tagatud ka siis, kui paigaldatud on liikluskorraldusvahendid erinevate Hoonestusõiguse alade eraldamiseks. Seetõttu ei riku parkimise korraldamine hageja õigusi. Absoluutselt ebaselged, arusaamatud ja lisaks kõigele ka tõendamata on hageja väited kaosest parkimiskorralduses. Kostja korraldab parkimist enda Hoonestusõiguse alal vastavalt kehtivatele õigusaktidele, kasutades selleks ka liikluskorraldusvahendeid (vt Vastuse Lisa 13 ja 14). Hagejal puudub ilma kostja nõusolekuta õigus korraldada Servituudi alal parkimist või teha ükskõik milliseid tegusid, mis väljuvad Lepingu punktides 8.1.-8.3. ja Lepingu lisaks 4 olevate kokkulepete raamest. Servituudi ala korrashoid ja kulude kandmine. Kostja märgib, et tulenevalt Lepingu p. 8.3. sätestatust on hagejal reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus. Nimetatud kohustus kuulub servituudi sisu koosseisus ja seda kohustust on hageja järjepidevalt rikkunud ja rikub tänaseni (Vastuse Lisad 21, 22, 23). Hageja ei täida Servituudi ala korrashoiukohustust ja kulude kandmise kohustust. Veelgi enam – ladustab lund Servituudi alal asuvale kõnniteele, mis on olemuslikult lubamatu ja oluline Servituudi rikkumine. Hagejal puudub õigus esitada hagi valduse kaitse sätetele tuginevalt, kostjal kui asja omanikul on täielik õiguslik võim asja üle. AÕS § 68 lg 1 ja 2 sätestavad, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Kostja on Hoonestusõiguse omaja ning nimetatud asjaolu üle puudub asjas vaidlus. Hoonestusõigus on koormatud Servituudiga, mille sisu on kindlaks määratud Lepingu punktides 8.1.-8.3. ja Lepingu Lisaks 4 oleval plaaniga. Servituudi sisu kohaselt on Servituudi ala hageja ja kostja kaaskasutuses. Hageja on ülimalt ekslikul seisukohal, et Servituut tähendab hageja täielikku ja piiramatut võimu Hoonestusõiguse üle. Hagejal puudub igasugune õiguslik ja faktiline põhjendus ja õigustus Servituudi sisust väljumiseks Servituudi teostamisel. Hagejal ei saa olla õigusi (samuti ka kohustusi) rohkem kui neid tuleneb pooltevahelisest kokkuleppest, konkreetsel juhul Lepingu punktidest 8.1-8.3 ja Lepingu lisast 4. Hageja katse laiendada oma õigusi on lubamatu. Absoluutselt väär ja kehtiva õigusega vastuolus on hageja seisukoht, et tuginedes AÕS § 33 lg 1 ja 2 sätestatule on hageja kostja Hoonestusõiguse otsene valdaja. Reaalservituut ei anna hoonestusõiguse valduseks mittemingisugust õigust. Hageja käsitlus Servituudi ala valdusest on põhjendamatu. Servituut annab õiguse asjaõigusliku kokkuleppega määratud piires ja tingimustel kasutada Servituudi ala. Servituudiga koormatud Hoonestusõiguse omaja (sh valdaja) oli ja on kostja. Teoreetiliselt

võib hagejal tekkida otsene valdus Servituudi alal mingi parkimiskoha suhtes, kui hageja esindaja pargib sinna oma auto. Hageja tuginemine AÕS § 40 lg 2 ja 3 ning sätestatule ei ole asjakohane juba seetõttu, et isegi kui hageja oleks valdaja Servituudi alaga seoses, siis AÕS § 50 lg 2 (kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kasutamisõiguse ulatuse üle ei kohaldata valduse kaitse sätteid) välistab kostja vastu valduse kaitse sätete kohaldamise. Hagejal puudub igasugune õiguslik alus eeldada, et ta võib Servituudi sisu meelevaldselt tõlgendades ja kostja kui Hoonestusõiguse omaja õigusi õigusvastaselt piirates, Servituudi alal tasuta ja piiranguteta parkida. Kostja ei ole Lepingut rikkunud ja ei ole takistanud hagejal Servituudiga kaetud Hoonestusõiguse ala kasutada kokku lepitud viisil ja mahus. Alusetu on VÕS § 1055 lg 1 alusel esitatud nõue Ülal on kostja põhjendanud, et on liikluskorraldusvahendite paigaldamisega parkimisalale toiminud õiguspäraselt ega ole hageja õigusi riivanud. Lepingu punktides 8.1-8.3 sätestatud õiguste realiseerimine on hagejale endiselt tagatud. Siiski soovib kostja rõhutada ka VÕS § 1055 lg 1 alusel esitatud nõude põhjendamatust muudel alustel. Hageja on märkinud, et nõuab lisaks AÕS § 89 alusel omandi kaitsele ka kahju tekitava käitumise lõpetamist ja sellest hoidumist VÕS § 1055 lg 1 alusel, mille kohaselt kui kahju õigusvastane tekitamine on kestev või kui kahju õigusvastase tekitamisega ähvardatakse, võib kannatanu või isik, keda ähvardati, nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist või sellega ähvardamisest hoidumist. Kostja märgib, et hageja nõue on alusetu ning tuleb jätta rahuldamata. Esiteks on hageja esitanud lepingulises suhtes lepinguvälise nõude, mis on VÕS § 1044 lg 2 alusel, mille kohaselt ei või lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist VÕS

Vaidlust ei ole selle üle, et:

5.1 20.04.2007 sõlmisd hageja (OSTJA) ja Marketon Baltic OÜ (MÜÜJA) hoonestusõiguste müügilepingu, hüpoteekide loovutamise ja ülekandmise lepingu ja hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu, hoonestusõiguste hüpoteekidega koormamise lepingu, hoonestusõiguse reaalservituudiga koormamise lepingu ning asjaõiguslepingud (edaspidi 20.04.2007 leping); 5.2 Hageja ostis 20.04.2007 lepingus hoonestusõigus aadressil Narva mnt 8 Jõhvis (registriosa nr 3629408- lepingu ese I) ja aadressil Narva mnt 4B Jõhvis (registriosa nr 988308 –Lepingu ese II). 5.3 MÜÜJA omandis oli 20.04.2007 lepingu sõlmimisel hoonestusõigus aadressil: Narva mnt 4A Jõhvis (registriosa nr 988408); 5.4 20.04.2007 lepingu p-s 8.1 leppisid MÜÜJA ja OSTJA (hageja) kokku koormata MÜÜJALE kuuluv hoonestusõigus (registriosa nr 988408) esimesel vabal järjekohal (teeniv kinnistu) tähtajatu reaalservituudiga (parkimis- ja teeservituudiga) OSTJA poolt 20.04.2007 lepingu alusel omandatavate lepingu esemeks I ja lepinguesemeks II olevate hoonestusõiguste (valitsevad kinnistud) igakordsete omanike kasuks selliselt, et valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel ja nende poolt näidatavatel isikutel on õigus kasutada ööpäevaringselt piiramatu arv kordi teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat tee- ja parkimisala, mis on näidatud 20.04.2007 lepingu Lisaks nr 4 oleval plaanil punase värviga tähistatud alana (toim nr I tl 155 ja 202 ning toim. Nr III tl 71), jalgsi ja iga liiki sõidukiga juurdepääsuks valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele läbi teeniva kinnistu ning parkimiseks. 5.5 20.04.2007 lepingu p.8.3 kohaselt lepingu p.8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. 5.6 20.04.2007 lepingu p-s 1.14.21 leppisid OSTJA ja MÜÜJA kokku, et MÜÜJA omandis oleva parkimisservituudiga hõlmatud hoonestusõigusega kinnistul (registriosa nr 988408) võimaldatakse vähemalt 59 sõiduki parkimist. 5.7 Kostja omandas servituudiga koormatud hoonestusõiguse 08.10.2010. 5.8 MÜÜJA omandis olnud ja 08.10.2010 kostja omandisse läinud hoonestusõigusega kinnistu koosseisus on vastavalt 08.07.2011 kinnisturaamatukandele 5 katastriüksust erinevate aadressidega; Narva mnt 4a, Narva mnt 4k, Narva mnt 4n, Narva mnt 4m ja Narva mnt 4r. 5.9 Kostja paigaldas 14.12.2011 ja hilisemal perioodil parkimis- ja teeservituudiga hõlmatud alale betoonväikevormid.

AÕS § 5 lg.1 kohaselt on asjaõigused omand ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Antud juhul on hageja kui valitsevate kinnistute hoonestusõiguse omaniku kasuks seatud asjaõigusena kinnistusraamatusse parkimis- ja teeservituut kostja omandisse kuuluvale hoonestusõigusele (teenivale kinnistule). AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 33 lg.1 ja 2 kohaselt Valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis anab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene , teine isik aga kaudne valdaja. Maakohus on seisukohal, et tulenevalt AÕS §-des 172 ja 1841 sätestatust, tuleb antud juhul hagejat kui valitsevate kinnistute omanikku lugeda teeniva kinnistu parkimis- ja teeservituudiga hõlmatud ala otseseks valdajaks, kellel on õigus reaalservituudi teostamisel esitada valduse kaitse hagi. AÕS § 1841 kohaselt kui valitseva kinnisasja valdajat takistatakse mõne valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantud servituudi teostamisel, siis kohaldatakse vastavalt valduse kaitse kohta kehtivaid sätteid, kui servituuti on ühe aasta jooksul enne rikkumist vähemalt üks kord teostatud.

Maakohus on seisukohal, et parkimis- ja teeservituudi seadmisega teenivale kinnistule, loobus teeniva kinnistu omanik (hoonestusõiguse omanik) osaliselt oma õigustest parkimis- ja teeservituudi kokkuleppes kokkulepitud osas ja eelkõige osas, mis puudutab parkimis- ja teeservituudi ala otsest valdust. Kuigi ei ole välistatud, et kostja poolt betoonväikevormidega piiratud alale ja betoonväikevormidega piiramata kuid parkimis- ja teeservituudiga hõlmatud alale võis alles jääda 20.04.2007 lepingu p-s 1.14.21 kokkulepitud 59 parkimiskohta, leiab kohus, et parkimis- ja teeservituudi alale igasuguste piirete, tähiste, betoonväikevormide jms paigaldamine võib toimuda üksnes valitsevate kinnistute igakordse omaniku, kelle kasuks parkimis- ja teeservituut teenivale kinnistule seati, kui selle ala otsese valdaja nõusolekul. Kostja paigaldades piirded või betoonväikevormid parkimis- ja teeservituudiga hõlmatud alale, takistas sellega hagejat kui valitsevate kinnisasjade omanikku tema kasuks kinnistusraamatusse kantud servituudi teostamisel. Servituut eeldab teeniva kinnisasja omaniku passiivsust, st tegevusest hoidumist (AÕS § 172 lg.1). tegemist on nn positiivse reaalservituudiga, kus teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma oma kinnisasjal valitseva kinnisasja igakordse omaniku tegevust. AÕS § 44 kohaselt valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Asjaolu, et kostja on tee- ja parkimisservituudiga koormatud hoonestusõiguse omanik, ei anna kostjale õigust kinnistusraamatusse kantud tee- ja parkimisservituudist tulenevat hageja valdust rikkuda (AÕS § 180).

Olev Mihkelson Kohtunik Digitaalselt allkirjastatud

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.