Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Imbi Sidok-Toomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.05.2013, Tallinn
Tsiviilasja number
2-11-44599
Tsiviilasi
A. E-i hagi E. G-i vastu võla väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2482 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.01.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E. G-i apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja A. E (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXX XXXX X, XXXXXXXX XXXX,
XXXX XXXX, XXXXXXX), lepinguline esindaja Reimo Mets Kostja E. G (IK XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXXX X-XXX. XXXXXXXX)
Menetluse liik Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 31.01.2013 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.21.09.2011 esitas A. E Pärnu Maakohtusse maksekäsu kiirmenetluse avalduse E. G-lt (nüüd G) võla väljamõistmiseks. Võlgnik esitas nõudele vastuväite. 10.05.2012 esitas A. E Harju Maakohtusse hagi E. G-i vastu. Hageja palus kostjalt välja mõista 2011. a tasumata mai ja juunikuu üüri 2000 eurot, tasumata kommunaalmaksed 482 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise üürivõlgnevuselt seisuga 07.05.2012 - 2000 eurot ning viivise protsendina põhinõudelt alates 08.05.2012 kuni põhinõude kohase täitmiseni 0,5% päevas.
2.Pooled sõlmisid 19.11.2010 eluruumi üürilepingu korteriomandi, XXXXX XXX XX-X Tallinnas, kasutamiseks 01.12.2010 – 30.11.2011. Kostja kohustus tasuma üüri 1000 eurot kalendrikuu eest iga maksustatava kalendrikuu esimeseks kuupäevaks alates 01.01.2011. Kostja kohustus üürilepingu sõlmimisel tasuma hagejale tagatisraha kolmkümmend tuhat krooni, ehk 1917,35 eurot, mis pidi tasaarveldatama lepingu lõppemisel või lõpetamisel, kui hagejal ei ole kostja vastu üürilepingust tulenevaid nõudeid. Hagejal oli õigus tagatisrahast maha arvestada kõik üürilepingust tulenevad nõuded kostja vastu, eelkõige üürilepingu objekti korrastamisele ja samasse seisukorda viimise kulud jms, mille tõttu eluruumi seisund on halvenenud üürilepingu kehtivuse ajal. Ülejäänud tagatisraha pidi tagastatama kostjale või tasaarveldatama poolte kokkuleppel üüriga (lepingu p.3.3.).
3.02.05.2011 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, tuginedes üürilepingu punktile 8.2.1. ja soovis üle anda eluruumi 01.07.2011 kell 12.00. Ülesütlemisavalduses kinnitas kostja, et ta ei tasu 2011. a maikuu ja juunikuu üüri põhjusel, et on kaotanud hageja suhtes usalduse. Kostja aktsepteeris hageja õigust teostada tasaarveldus tagatisrahaga 2000 euro ulatuses. Tegelikkuses oli tagatisraha suuruseks 30 000 krooni ehk 1917,35 eurot. Ülesütlemisavalduses kinnitas kostja, et tasub kõrvalkulud kuni 01.07.2012.
4.Hageja nõustus 04.05.2011 üürilepingu lõppemisega ülesütlemisavalduses toodud tähtajal. Tasaarvestusega hageja ei nõustunud. Lepingu punktis 3.1 ja 3.5 nimetatud summade maksmisega viivitamisel kohustus kostja maksma viivist 0,5% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest (lepingu p.3.6.).
5.Kostja võttis vastuses hagiavaldusele omaks, et ta võlgneb kommunaalkulude eest 482 eurot. Kostja võttis ka omaks, et ta ei ole tasunud üüri 01.05. – 11.06.2011 eest, s.t 1000 eurot + 367 eurot (11 päeva juunikuu eest), kokku 1367 eurot. Selles osas pooltel vaidlus puudus.
6.Hageja ei nõustunud aga sellega, et kostjal ei olnud kohustust tasuda üüri kuni üürilepingu ülesütlemistähtajani 01.07.2011, vaid et üüri tasumise kohustus oli kuni tema väidetava lahkumiseni 11.06.2011. Kostja ütles üürilepingu üles 02.05.2011 ja soovis üle anda eluruumi 01.07.2011 kell 12.00. Hageja nõustus üürilepingu ülesütlemisega 01.07.2011, mille kohta ta saatis oma nõustumuse. Asjaolu, et kostja varem lahkus, ei oma üüri tasumise seisukohalt tähtsust. Seega võlgneb kostja hagejale kahe kuu üüri 2000 eurot, millest 1367 euro suuruse võlgnevuse on kostja omaks
võtnud. Samuti on kostja ise vastuses hagiavaldusele omaks võtnud, et pooled leppisid 02.05.2011 – 04.06.2011 kokku, et üürileping lõpetakse 01.07.2012.
7.Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Kuna maja vastuvõtmisel ilmnesid puudused, mille eest kostja vastutab, tekkis hagejal õigus tasaarvestada oma nõuded tagatisrahaga. Kostjal puudus õigus valida tasaarvestatavad nõuded, kuna hageja tasaarvelduseks nõusolekut oma 04.05.2011 ekirjas ei andnud.
8.Hageja vaidleb vastu kostja väitele, et kostja tasus hagejale tagatisraha 2000 eurot. Kostja tasus vastavalt üürilepingu p. 3.3. tagatisraha 30 000 krooni, seega 1917,35 eurot.
9.Kostja poolt eluruumide vabastamist 11.06.2011 ei tõenda kuidagi hagiavalduse vastusele lisatud e-kirjad. Kostja e-kiri 03.06.2011 aadressile XXXXXXXXXXXX ei tõenda eluruumi vabastamist. Sellest e-kirjast nähtub, et kostja soovib 12.06.2011 päeva teisel poolel üle anda maja võtmed. See kiri tõendab ilmekalt asjaolu, et kostja ei andnud maja üle mitte 11.06.2011 nagu kostja väidab, vaid soovis anda üle maja võtmed 12.06.2011. Maja võtmete üleandmine ei tõenda, et kostja andis maja üle samas seisundis, millises see oli kostjale üleandmisel 01.12.2010. Samuti ei tõenda maja vabastamist kostja e-kiri 25.07.2011. Kuna kostja on omaks võtnud, et üürileping lõppes 01.07.2011, siis ei oma maja vabastamise kuupäev enam tähtsust. Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastavalt üürilepingu p.3.3. tasus kostja hagejale tagatisraha 2000 eurot.
11.Kostja ei tasunud üüri 01.05. – 11.06.2011 eest, s.t 1000 eurot (maikuu eest) + 367 eurot (11 päeva juunikuu eest). Kokku 1367 eurot. Kostja ei ole tasunud hagejale eluruumiga seotud kommunaalkulusid 01.05. – 11.06.2011 eest 482 eurot. 02.05.2011 – 04.06.2011 leppisid pooled kokku, et üürileping lõpetakse 01.07.2012.
12.11.06.2011 kostja vabastas eluruumi ja hageja esindaja T. M võttis selle üle. Kostja oma 02.05.2011 ülesütlemisavalduses teatas, et ei maksa mai- ja juunikuu üüritasu ja palub nimetatud summa osas teha tasaarvestus kostja poolt tasutud tagatisraha (2000 eurot) arvelt. Seega kostja oli nõus tegema tasaarvestuse ainult mai- ja juunikuu üüritasu osas. Kostja ei ole nõus hageja väitega, et kostja tekitas hagejale kahju seoses eluruumi puuduste tekitamisega ja nende kõrvaldamise vajadusega. Hageja nõuded seoses eluruumi puudustega ja puuduste kõrvaldamisega seotud kuludega ei ole põhjendatud ja tõendatud.
13.Kostja vabastas eluruumi 11.06.2011. Hageja ja hageja esindaja T. M ei ole esitatud pretensioone seoses eluruumi ülevõtmisega. Seega peab lugema, et seisuga 11.06.2011 eluruum oli korras, puudusi ei olnud ja see oli üle antud hagejale. Isegi kui oletada, et hageja väide on õige ja eluruumidele olid tekitatud puudused, mis väidetavalt olid tehtud kostja poolt, ka siis hagejal puuduks alus kahjunõude esitamiseks. Kahjunõude esitamiseks hagejale peab olema tekitatud kahju. Hageja ei ole eluruumide omanik ja seega väidetavad eluruumi puudused ei ole hagejale tekitanud kahju ja hagejal puudub alus kostjale kahjunõude esitamiseks ja seega ka kahjunõude tasaarvestamiseks.
14.Kostja oma 02.05.2011 avalduses teatas, et on nõus tasaarvestama ainult üüri ja kommunaalmaksed. Kostja 25.07.2011 e-kirjas korduvalt teatas, et ei ole nõus hageja poolt esitatud pretensioonidega eluruumide puuduste osas ja kahjunõudega. Seega hageja oli teadlik, et kostja vaidleb kahjunõude vastu ja ei ole nõus kahjunõude (seoses eluruumi puudustega) osas teha tasaarvestusega kostja poolt tasutud tagatisraha (2000 eurot) arvelt.
Esimese astme kohtu otsus
15.31.01.2013 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi. Kohus mõistis E. G-ilt hageja kasuks välja põhivõla 2482 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise üürivõlgnevuselt seisuga 07.05.2012 - 2000 eurot ja viivise protsendina põhinõudelt alates 08.05.2012 kuni põhinõude täitmiseni 0,5% päevas. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.
16.Kohus leidis, et pooltel puudus kostjapoolse omaksvõtu tulemusena vaidlus üürivõlgnevuse üle 1367 eurot ja kommunaalkulude võlgnevuse osas 482 eurot.
17.Kohus leidis, et kostja on üksnes paljasõnaliselt väitnud, et vabastas üüripinna 11.06.2011. Kostja ei ole kohtule esitanud oma väite, et ta vabastas üüripinna 11.06.2011, tõendamiseks muid tõendeid, kui 03.06.2011 e-kirja ja 25.07.2011 e-kirja, mis kohtu hinnangul ei tõenda kostja väiteid. Kostja möönab ka ise vastuses hagiavaldusele, et üleandmisakti 11.06.2011 ei koostatud. Eeltoodust tulenevalt sai kohus lähtuda üksnes kostja enda 02.05.2011 üürilepingu ülesütlemisavaldusest, mille kohaselt üürileping lõpetakse 01.07.2012. Seejuures ei oma tähtsust, kas kostja vabastas üüripinna 11.06.2011 või mitte, kuivõrd nimetatud asjaolu ei oma üüri tasumise seisukohalt tähtsust.
18.VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega ei vabasta üürniku lahkumine üüripinnalt üüri maksmise kohustusest. Eeltoodust tulenevalt oli kostjal kohtu hinnangul kohustus tasuda üüri kuni 01.07.2011, mitte kuni väidetava lahkumiseni 11.06.2012. Seega võlgneb kostja hagejale kahe kuu üüri 2000 eurot, millest 1367 euro suuruse võlgnevuse on kostja omaks võtnud. Samuti on kostja vastuses hagiavaldusele omaks võtnud, et pooled leppisid 02.05.2011 – 04.06.2011 kokku, et üürileping lõpetakse 01.07.2012 ja et pooltel ei ole vaidlust selles osas.
19.Kohus leidis, et ei vasta tõele kostja väide, mille kohaselt hageja nõustus kostja 02.05.2011 ülesütlemisavalduses esitatud ettepanekuga teha mai- ja juunikuu üüritasu ja kommunaalmaksete võlgnevuse osas tasaarvestus kostja poolt tasutud tagatisraha arvelt. Kohus märgib, et hageja teatas selgesõnaliselt 04.05.2011 e-kirjas, et ta ei nõustu kostja võlgnetavate üüri ja kommunaalmaksete tasaarvestamisega kostja poolt tasutud tagatisrahaga. Hageja ei ole teostanud kostja võlgnetava üüri- ja kommunaalmaksete osas tasaarvestust tagatisrahaga.
20.Üürilepingu p.3.3. kohaselt kohustus kostja tasuma üürilepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha 30 000 krooni, mis pidi tasaarveldatama lepingu lõppemisel või lõpetamisel, kui hagejal ei ole kostja vastu üürilepingust tulenevaid nõudeid. Hagejal oli õigus tagatisrahast maha arvestada kõik üürilepingust tulenevad nõuded kostja vastu, eelkõige, kuid mitte ainult üürilepingu objekti korrastamisele ja samasse seisukorda viimise kulud jms, mille tõttu eluruumi seisund on halvenenud üürilepingu kehtivuse ajal. Ülejäänud tagatisraha pidi tagastatama kostjale või tasaarveldatama poolte kokkuleppel üüriga.
21.VÕS § 308 lg 1 kohaselt tagab tagatisraha üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu. Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-29-10 seisukohale, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lõikes 1 toodud määras. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostjal puudus õigus oma üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevus tasaarvestada tagatisrahaga. Seejuures ei andnud hageja nõusolekut kostja poolt võlgnetava üüri ja kommunaalmaksete tasaarvestamiseks kostja poolt tasutud tagatisrahaga. Tulenevalt üürilepingu p-st.3.3 sai tagatisraha üüriga tasaarvestada vaid poolte kokkuleppel. Kuna hageja tasaarvelduseks nõusolekut oma
04.05.2011 e-kirjas ei andnud, puudus kostjal tasaarvestusõigus. Seega ei ole kostja poolt võlgnetavas summas tasaarvestus toimunud ja kostja võlgneb hagejale jätkuvalt 2011 mai ja juuni üüri 2000 eurot ja kommunaalkulud 482 eurot, kokku 2482 eurot, millest kostja on omaks võtnud 1849 eurot.
22.VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohustuse täitmiseni. Üürilepingu p.3.1 ja 3.5 nimetatud summade maksmisega viivitamisel kohustus kostja maksma viivist 0,5% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest (üürilepingu p.3.6.). Kohus leidis, et kuivõrd hageja üürivõlgnevuse nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, on ka viivisenõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Apellatsioonkaebus
23.E. G palub maakohtu otsuse tühistada ja menetluskulud jätta vastustaja kanda.
24.Asjakohane ei ole maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-29-10. Riigikohus leidis, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Praeguses asjas poolte vaidlus käib aga selle üle, kas üürilepingu lõpetamisel üürileandja peab üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse tasaarvestama tagatisega.
25.02.05.2011 üürilepingu ülesütlemisavalduse kohaselt kostja ütles üürilepingu üles alates 01.07.2011. Hageja nõustus sellega, et üürileping lõpeb 01.07.2012. Kostja avaldas, et üürilepingu lõpetamisel ta palub üürivõlgnevuse tasaarvestada tagatisega. Hageja nõustus üürilepingu ülesütlemisega, kuid ei nõustunud tasaarvestamise avaldusega.
26.VÕS § 198 lg 1 kohaselt tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-81-00), et juhul, kui teine pool ei nõustu tasaarvestusega, tuleb tal enda nõude maksmapanekuks esitada tasaarvestuse tegija vastu hagi. Kuna hageja ei ole esitanud kostja vastu hagi oma nõude maksmapanekuks, pidi kohus tasaarvestama üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse hagejale tasutud tagatisega.
27.Kostja leiab, et kuna poolte vaidlus käib üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse tasumise üle ja kostja tasaarvestamise avaldus on selle vaidluse lahutamatu osa, siis maakohus pidi kostja avaldusega arvestama ja tasaarvestama üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse hagejale tasutud tagatisega.
28.Hageja oma seletustes ei vaielnud sellele vastu, et hageja esindajana T. M nõudis ruumide vabastamist 11.06.2012, et üüritud ruumide võtmed olid üle antud T. M-le ja ta võttis ruumid üle. Vaatamata sellele, et 11.06.2011 ei olnud koostatud üüritud ruumide üleandmise akti, toimus ruumide faktiline vabastamine ja ruumide ülevõtmine hageja esindaja poolt. Eeltoodust tulenevalt peab lugema, et üürileping lõppes 11.06.2011 ja ruumide ülevõtmine akt oli koostatud ühepoolselt hageja poolt 01.07.2011.
29.Kuna üüri ja kommunaalkulude võlgnevused kuluvad tasaarvestamisele tagatisega, siis on põhjendamatu viiviste väljamõistmine. Põhjendamatu on ka viiviste suurus. Viivis ei saa olla tsiviilõiguslik karistus, selle eesmärgiks on katta kohustuse täitmisega viivitamisest võlausaldajale tekkinud varaline ja/või mittevaraline kahju, seega peab võlausaldaja nõue kõrgete viiviste osas olema põhjendatud (õigustatud huvi kriteerium). Riigikohus on (3-2-1-66-05) selgitanud, et põhivõlast ja seaduslikust viivisest (VÕS § 94 ja § 113 lg 1 kohaselt on see 0,02% päevas) suurema viivisenõude esitamisel peab võlausaldaja suutma tõendada, et tal tekkis enam kahju, kui seda on võlgnetavalt summalt arvutatud seadusliku viivise summa, kuivõrd üldisest hea usu põhimõttest tuleneb võlausaldajale kohustus oma õigusi mitte kuritarvitada.
30.Riigikohus lahendi nr 3-2-1-66-05 punktis 24 asus seisukohale „Õiguse ühetaolise kohaldamise huvides märgib kolleegium, et eelnimetatud põhimõtted kehtivad üldiselt ka leppetrahvi või viivise nõudmisel võlaõigusseaduse järgi ja nende suuruse
vähendamisel VÕS § 113 lg 8 või § 162 järgi. Erinevalt tsiviilkoodeksi regulatsioonist ei ole viivis kehtiva õiguse järgi leppetrahvi alaliik, vaid seadusest tulenev õiguskaitsevahend rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel (vt ka Riigikohtu 18. novembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-132-04 (RT III 2004, 33, 350)). See peaks kinnitama viivisenõude kompensatsioonilist iseloomu, mida kohtul tuleb arvestada ka viivise vähendamisel põhjusel, et viivis on kokku lepitud seaduses sätestatust suuremas ulatuses. Kui ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi nõue on kokku lepitud tüüptingimustes, toob see erinevalt VÕS § 113 lg-st 8 ja §-st 162 kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel. Majandustehingutest tulenevate viivisenõuete lahendamisel tuleb arvestada Euroopa Parlamendi ja Nõukogu 29. juuni 2000. a direktiiviga nr 2000/35/EÜ äritehingutes hilinenud maksmisega võitlemise kohta. Liisingulepingu ülesütlemisest tulenevate kahju- ja viivisenõuete hindamisel tuleb arvestada ka VÕS §-ga 367, eriti selle lõikega 3 liisinguandja rahaliste nõuete esitamisel liisinguandjale jääva liisingueseme väärtuse arvessevõtmise kohta“ Samast lahendist tuleneb, et viivise nõudmine ei või olla suuremas ulatuses kui põhivõlg.
31.Kohus mõistis kostjalt välja viivise 2000 eurot, mis on võrdne põhivõlaga ja täiendavalt viivise suuremas ulatuses kui põhivõlg, alates 08.05.2012 kuni kohustuse täitmiseni, mis seisuga 10.03.2013 on juba 306 päeva x 10 eurot = 3060 eurot ning mis on ebamõistlikult suur. Apellant palub juhul, kui ringkonnakohus leiab, et maakohtu kohtuotsus on õige põhivõla 2000 euro väljamõistmise osas, tühistada maakohtu otsus viivise väljamõistmise osas. Vastustaja seisukoht
32.Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
33.Tsiviilkolleegium, tutvunud kirjalikus menetluses tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Käesolevas asja on maakohus rikkunud TsMS §-s 651 sätestatud selgitamiskohustust ja jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kuna maakohus pole välja selgitanud kõiki asjaolusid, mille üle pooled vaidlevad, on maakohtu otsus olulises ulatuses põhjendamata.
34.Maakohus tuvastas, et pooltevaheline üürileping on lõppenud alates 01.07.2011. Mõlemad pooled on üürilepingust tulenevaid vastastikuseid rahalisi nõudeid tasaarvestanud. Sisuliselt vaidlevad pooled selle üle, kas üürilepingu lõppemisel jäi kostja hagejale võlgu ja kui suure summa.
35.Üürilepingu p 3.3 järgi kohustus üürnik üürilepingu sõlmimisel tasuma üürileandjale tagatisraha 30 000 krooni, mis tasaarveldatakse lepingu lõppemisel, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu lepingust tulenevaid nõudeid. Üürileandjal on õigus tagatisrahast maha arvestada kõik lepingust tulenevad nõuded üürniku vastu, eelkõige, kuid mitte ainult lepinguobjekti korrastamisele ja samasse seisukorda viimise kulud, mille tõttu eluruumi seisund on halvenenud lepingu kehtivuse ajal. Ülejäänud tagatisraha tagastatakse üürnikule või tasaarveldatakse poolte kokkuleppel üüriga.
36.Seega üürilepingu lõppemisel oli hagejal kostja vastu tasumata üüri ja kommunaalteenuste nõue ning üüripinna kahjustamisest tulenev kahju hüvitamise nõue ning kostjal oli hageja vastu tagatisraha tagastamise nõue.
37.Hageja leiab, et kostjal ei ole tagatisraha tagastamise nõuet, kuna ta on lepingu lõppemisel tagatisrahast maha arvestanud oma kahju hüvitamise nõude.
38.Kuna kostja vaidleb hageja kahju hüvitamise nõudele vastu, leides, et ta ei ole korterit kahjustanud, peab hageja oma nõuet tõendama. Seega pidi maakohus tuvastama, kas ja kui suures ulatuses on kostja üüripinda kahjustanud ning milline summa kulus selle taastamiseks. Seejärel saab otsustada, kas üürnikul on kogu või mingis osas tagatisraha tagastamise nõue, mida ta sai tasaarvestada üürileandja üüri ja kommunaalteenuste nõudega. Maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-29-10, milles Riigikohus asus seisukohale, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta, ei ole käesoleval juhul asjakohane. VÕS § 308 lg 1 kohaselt tagab tagatisraha üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu ja seetõttu ei saa üürnik üürilepingu kehtivuse aja selle rahaga arvestada. Käesolevas asjas on aga üürileping poolte vahel lõppenud ja üürnik saab käsutada tagatisraha osas, milles see ei olnud põhjendatud arvestada kahju hüvitamiseks, sealhulgas tasaarvestada tasumata üüri nõudega.
39.Maakohus ei ole üürileandja kahjunõuet üldse välja selgitanud ega sellele hinnangut andnud, mistõttu ei ole võimalik otsustada, millise summa kostja üürilepingu lõppemisel hagejale võlgu jäi. Ringkonnakohus märgib siinjuures, et asja loomulikku kulumist selle kasutamisel ei saa pidada asja kahjustamiseks, seda katab üüriraha. Eluruume tuleb ikka aeg-ajalt remontida.
40.Põhjendatud on ka kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on mõistnud kokkuvõttes viivise välja põhivõlast oluliselt suuremas ulatuses, seda millegagi põhjendamata.
41.Eeltoodu alusel tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.
42.Menetluskulud jaotab maakohus asja sisulisel läbivaatamisel.
Reet Allikvere
Imbi Sidok-Toomsalu
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.