Võlaõigus › Võõrandamislepingud

(19) 2

kohustuse täitmiseks. Lisaks saatis hageja garantiitöödeks kohustatud isikule hulgaliselt ekirju garantiitööde teostamiseks. Garantiitööd on tänaseni tegemata. Hageja nõuab kostjalt müügilepingu punktis 3.3 sätestatud kohustuse, teostada garantiitööd, rikkumisest tekkinud kahju hüvitamist. Kostjal tuleb hagejale kahjuna hüvitada summad, mis tal kuluvad garantiitööde teostamiseks. Hageja hinnangul ei mõjuta ega piira hageja õigus teha garantiitööd ise ning nõuda selle tegemiseks tehtud kulutuste hüvitamist, kostja kohustust teostada garantiitööd. Alternatiivselt palus hageja rahuldada kahjunõude lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise põhjal. Hagejale üleantud asi ei vasta lepingutingimustele ja poolte kokkuleppele. Pooled leppisid müügilepingus (p 1.4.8) selgesõnaliselt kokku, et kostja poolt hagejale müüdud ehitis peab vastama projektile ja projektdokumentatsioonile. Ehitisel on ilmnenud mitmed kõrvalekalded projektist. Müügilepingus ei olnud kokku lepitud, millised puudused või tegemata tööd on lepingu kohaselt lubatavad, seega tuleb kokku leppimata kvaliteedi juures arvestada seaduse nõudeid ja head ehitustava. Kuivõrd lepingus ei olnud samuti selgesõnaliselt märgitud teatud tööde tegemata jätmise lubatavust, ei saa kostja väita, et teatud töid võis üldse tegemata jätta või teha kvaliteediga, mis ei ole hea ehitustavaga kooskõlas. Elamu juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko on hagejale üle läinud 05.05.2008, s.o asja hagejale üleandmise kuupäeval. Puuduste iseloomust tulenevalt ei saa kahtlust olla selles, et puudused või nende tekkepõhjused olid ehitisel olemas juba enne juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut hagejale ning need puudused ei ole tingitud elamu kasutamisest. Lisaks vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kui asja lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Ka käesoleval juhul on puuduste hulk kostja garantiikohustuse täitmata jätmise tagajärjel oluliselt suurenenud ning puuduste ulatus kasvanud. Praegusel juhul on märkimisväärne osa puudusi sellised, mis on tekkinud mõne teise puuduse tagajärjel. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejale antud garantii kehtis 2 aastat, alates ehitisele kasutusloa väljastamise hetkest 14.01.2008. Garantii kehtivusaja jooksul ei esitanud hageja kostjale ühtegi põhjendatud pretensiooni garantii alla kuulunud tööde ümbertegemise kohta. Hageja üritas viidata väidetavatele puudustele alles siis, kui garantii kehtivusaeg möödus ning hageja oleks pidanud kostjale tasuma viimase makse 200 000 krooni. Hageja poolt pärast müügilepingu allkirjastamist ja garantii kehtivusaja möödumist esitatud väide elamu mittevastavuse kohta, ei ole koosõlas VÕS § 220 lg-tega 2 ja 3. Kuna hageja ei teatanud elamu väidetavatest puudustest kostjale õigel ajal, on ta minetanud õiguse neile tugineda. Hageja esitatud OÜ Ehitusekspert ekspertiisiakt ei ole usaldusväärne, pole selge, kes selle tegelikult koostas ja selle sisu eest vastutab. Valdavas osas ei ole hagis käsitletud defektide puhul tegemist garantiiküsimustega. Hageja tutvus enne ostu põhjalikult objektiga ning kaasas selleks ka asjatundja. Seetõttu pidi hageja kinnisasja ostes olema teadlik objekti eripärast. Kogu ehitustehniline dokumentatsioon anti hagejale üle enne müügilepingu sõlmimist ja korduvalt 05.05.2008. Kostja ei jaga hageja arusaama, et kahju hüvitamise nõude esitamine ei eelda kulutuste kandmist. Hageja saaks nõuda puuduste kõrvaldamiseks reaalselt tehtud kulutuste hüvitamist.

(19) 3

Kulutuste kandmine ei ole tõendatud. Ehitustööde maksumus on ülepaisutatud ja tõendamata. Jääb arusaamatuks, miks nõuab hageja ehitustööde maksumust koos käibemaksuga. Hageja on juriidiline isik ning võib taotleda tasutud käibemaksu tagasi. Hagejale müügilepingu alusel üle antud asi vastab lepingutingimustele. Hageja ostis kasutatud asja, mille puhul tuleb arvestada, et asja senisest tavapärasest kastutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavust. Hageja kinnitas lepingu punktis 1.5.2, et teostas lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ülevaatuse nii väljast kui seest, samuti tutvus ta talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooniga ning on eeltoodu põhjal teadlik ehitise seisukorrast. Hageja vaatas elamu enne müügilepingu sõlmimist üle ning pooled leppisid kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust nendest omadustest teada saada. Seejuures vaatas hageja esindaja maja üle koos eksperdiga. Kuna hageja oli nõus omandama elamu talle teadaolevate puudustega, ei saa ta tugineda sellele, et müüdud asi pidi olema keskmise kvaliteediga. Vastuhagi 07.05.2011 esitatud vastuhagis palus kostja mõista hagejalt välja 12 782 eurot ja alates 09.05.2011 viivise seadusjärgses määras. Kuna A B loobus vastuhagist, lõpetas Harju Maakohus 17.04.2012 määrusega tema osas vastuhagi menetluse. Kostja müüs kinnistu 34 500 000 krooniga, millest 28 796 900 krooni kandis hageja kostja arveldusarvele ja 5 503 100 krooni hüpoteegipidajale. Müügilepingu punktis 2.3 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme ostuhinnast 200 000 krooni kohustub hageja tasuma kostjale 10 päeva jooksul arvates garantiitähtaja möödumisest, tingimusel, et ei esine kostja poolt enne garantii tähtaja lõppu esitatud avalduste alusel garantii kohaselt teostamisele kuuluvaid, kuid veel teostamata ehitustöid. Garantii kehtis 2 aastat alates ehitisele kasutusloa väljastamise hetkest 14.01.2008. Müügilepingu punktis 3.4 leppisid pooled kokku, et hagejal on õigus kasutada tema poolt kantud parandustööde kulutuste katteks kostjale tasumata jäänud ostumüügi hinda 200 000 krooni ulatuses. Kuigi garantiitähtaeg on lõppenud, ei ole hageja kostjale 200 000 krooni tasunud. Seega on müügilepingust tulenev hageja põhivõlgnevus kostja ees 200 000 krooni, kehtivas vääringus 12 782 eurot. Garantii kehtivusaja jooksul ei esitanud hageja kostjale ühtegi põhjendatud pretensiooni garantii alla kuulunud tööde ümbertegemise või kahju hüvitamise kohta. Kostja nõuab hagejalt müügilepingu punktidest 2.1 ja 2.3 tuleneva müügihinna tasumise kohustustuse täitmist. Lisaks on kostjal õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Kostja nõudis viivist seadusjärgses määras ja taotles TsMS § 367 alusel hagi esitamise hetkeks veel mitte sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Vastuväited vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. Müügilepingu ese on puudustega, mis kuuluvad garantii korras likvideerimisele. Kostja ei ole tõendanud, et asjal ilmnenud puudused ei ole garantiiga kaetud. Hageja nõudis korduvalt garantiitööde teostamist. Müügilepingu punktis 3.4 leppisid pooled kokku, et hagejal on õigus kasutada tema poolt kantud parandustööde kulutuste katteks kostjale tasumata jäänud müügihinda. Lisaks tuleneb samast lepingupunktist hageja õigus nõuda tehtud kulutuste müügihinna ületava osa tasumist kostjalt. Esimese astme kohtu otsus

(19) 4

Harju Maakohus 20.09.2012 otsusega rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hagejale välja 60 728,11 eurot. Vastuhagi jäi rahuldamata. Hagiga seotud menetluskulud jäid 35% ulatuses hageja ja 65% ulatuses kostja kanda, vastuhagiga seotud menetluskulud kostja kanda. Hageja nõuab kostjalt garantiiajal ilmnenud puuduste kõrvaldamata jätmisest tekkinud kahju hüvitamist, s.o puuduste likvideerimiseks tulevikus tehtavate kulutuste ja juba kantud kulude hüvitamist. Alternatiivselt palus hageja nõue rahuldada poolte vahel sõlmitud müügilepingu rikkumisele tuginevalt, kuna müüdud asi ei vasta sellel ilmnenud puuduste tõttu lepingutingimustele. Esitatud nõue võiks mõlemal juhul kuuluda rahuldamisele VÕS § 115 lg 1 alusel, mis võimaldab võlausaldajal kohustuse rikkumise korral nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, sh kohustuse täitmise asemel, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kahju saab kuuluda hüvitamisele juhul, kui hageja ja kostja vahel oli võlasuhe, millest tulenes kostja kohustus hageja suhtes, mida kostja on rikkunud. Hagejale peab olema tekkinud kahju. VÕS § 115 lg 2 järgi võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Kahju kuulub hüvitamisele üksnes juhul, kui kohustuse rikkumise ja kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses. Nõude rahuldamine sõltub VÕS § 115 lg-s 1 sätestatu kohaselt ka sellest, kas kostja kahju tekkimise eest vastutab. Otsuse kohaselt ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: ● pooled sõlmisid 05.05.2008 müügilepingu, mille esemeks on kinnistu Tallinnas, XX (registriosa nr 3231801); ● kinnistu müügilepingu punktis 1.4.6 andis kostja müüjana kinnituse, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. ● müügilepingu punktis 1.4.7 kinnitas kostja muu hulgas, et ehitis on ehitatud vastavalt ehitise kohta koostatud projektile ja projektdokumentatsioonile; ● lepingu esemeks oleva kinnisasja otsene valdus anti kostja poolt hagejale üle 05.05.2008; müügilepingu punktis 3.3 lepiti kokku, et kinnistul asuva ehitise garantii (EhS § 4) alla kuuluvate vajalike tööde teostamise eest kannab kostja solidaarset vastutust koos ehitustööde teostajaga. Sama lepingupunkti järgi kohustus kostja vajaminevad tööd esimesel nõudmisel teostama või organiseerima nende teostamise ise ning kandma ise kulutused, mis on seotud garantii alla kuuluvate tööde teostamisega; ● kinnistul asuva ehitise 2-aastane garantiitähtaeg hakkas kulgema 14.01.2008; Seonduvalt ehitise garantiist lähtuvate nõuetega on pooltel vaidlus selle üle, kas hageja poolt välja toodud ehitise puudused kuuluvad garantii korras kõrvaldamisele (kas tegemist on garantiijuhtumitega). Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja teavitas kostjat ilmnenud puudustest mõistliku tähtaja jooksul (või garantiitähtaja jooksul). Lisaks on pooled erimeelt selles, kas müügilepingu punktist 3.3 tulenevate kohustuste rikkumise puhul on kahju hüvitamise nõude esitamine VÕS § 115 lg 1 tähenduses üldse võimalik. Seonduvalt müügilepingu rikkumisega vaidlevad pooled selle üle, kas lepingu esemel esineb puudusi (lepingutingimustele mittevastavusi). Ka vaidlevad pooled selle üle, kas kostja vastutab väidetavate lepingutingimustele mittevastavuste eest. Kostja leidis, et hageja ei ole teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama ning on

(19) 5

seetõttu kaotanud õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda (VÕS § 220 lg 1 ja 3). Lisaks vaidles kostja vastu kahjuhüvitise suurusele. Esmalt hindas kohus, kas nõuet kostja vastu saab rahuldada garantiikohustuse väidetavast rikkumisest tulenevalt. EhS § 4 lg 1 järgi on garantii ehitusettevõtja võetud kohustus tagada, et tema tehtud ehitustöö vastab lepingu tingimustele ning ehitustöö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad määratud aja jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ning kvaliteet. Puudub vaidlus selles, et kostja ei ole XX elamu ehitaja ning ehitusettevõtja EhS § 4 lg 1 mõttes. Müügilepingu (I kd lk 9-17) punktis 3.3 on kostja müüjana aga võtnud kohustuse vastutada garantii alla kuuluvate tööde teostamise eest solidaarselt koos ehitustööde teostajaga. Sisuliselt on toimunud kohtu hinnangul kostja poolt ehitaja EhS § 4 lg-st 1 tulenevate kohustustega ühinemine VÕS § 178 lg 1 mõttes (kohustuse täitmise tagamise eesmärgil). Siiski on kostja vastutus müügilepingu punktis 3.3 sisalduvate kokkulepete kohaselt üksnes täiendav vastutus – kostja peab tööd teostama või organiseerima nende teostamise enda kulul juhul, kui ehitustööde teostaja ei ole võimeline garantiitöid teostama või venitab niisuguste tööde teostamisele asumisega või tööde teostamisega. VÕS § 178 lg 4 ja § 145 lg 1 koostoimes on võimalik ka kohustusega ühineda tingimusel, et kohustusega ühineja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Järelikult saab hageja esitada käsitletaval õiguslikul alusel kostja vastu neid nõudeid, mida ta saaks EhS § 4 lg-st 1 tulenevalt esitada ehitaja vastu. Kostja saab omakorda esitada nõudele samu vastuväiteid, mida saaks esitada põhivõlgnik (ehitaja) hageja nõudele (VÕS § 178 lg 4 ja § 149), lisaks saab kostja esitada vastuväiteid, mis tulenevad tema õigussuhtest (eeskätt kohustusega ühinemise kokkuleppest) hagejaga (VÕS § 67 lg 2). Kuivõrd EhS § 4 kohase ehitusgarantii puhul on tegemist töövõtugarantiiga, kohaldub ka VÕS § 650 lg 1, mille järgi eeldatakse töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Müügilepingu punktis 3.3 on välistatud müüja vastutus üksnes lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise ebaõigest kasutamisest tulenevate ehitusdefektide eest. Seega tuleb eeldada, et kõik XX elamul garantii ajal ilmnenud puudused kuuluvad garantii alla ning hageja saab nõuda nende kõrvaldamist müügilepingu punktis 3.3 märgitud eeldustel ka kostjalt (kostja kulul), v.a ehitise ebaõigest kasutamisest tekkinud defektid. Lisaks saaks kostja EhS § 4 lg-st 1 lähtudes tugineda ka vastuväitele, et hageja ei ole ehitist ja selle osi sihipäraselt kasutanud ja nõuetekohaselt hooldanud. Taolisi garantiikohustust välistavate asjaolude esinemist peab kostja samas ka tõendama. Praeguse juhtumi asjaolusid arvestades on oluline ka see, et töövõtja on ehitamisel põhimõtteliselt seotud tellija juhistega ning ei peaks vastutama olukorras, kus tellija soovib varasemaid projekte või lahendusi muuta, küll tuleb ehitajal tellija juhiseid täites järgida ehitamist käsitlevaid õigusakte. Hageja ei saa seetõttu esitada nõudeid, kus projektist kõrvalekaldumine on toimunud ehitaja ja tellija (kelleks olid kostja ja A.B) kokkuleppel. Asja materjalist nähtuvalt on praegusel juhul ehitamisel kokku lepitud, et hoone välisvalgustuse lahendab tellija endale sobivas variandis ja mahus, sadeveetorustiku väljaehitamine jääb tellija otsustada jne (II kd lk 15). Ka ehitaja esindaja A.K menetluses antud ütlustest järeldub, et ehitamise käigus tehti hulgaliselt tellija soovitud muudatusi (III kd lk 141-143). Osundatud kõrvalekallete ja sellest tingitud võimalike puuduste kõrvaldamist ei saaks omanik elamu ehitajalt EhS § 4 lg-le 1 tuginedes nõuda. Ülaltoodust tulenevalt ei saa hageja nõuda EhS §-le 4 ja müügilepingu punktile 3.3 tuginedes XX elamule välisvalgustite paigaldamist, täiendavat sadeveetorustiku (drenaaži) ehitamist,

(19) 6

katuse parapetiplekkide paigalduse ehitustööde ümbertegemist, tuletõrjeredeli paigaldamist või vitriinakna klaaside vahetamist. Seetõttu ei ole õiguslikult põhjendatud ka VÕS § 115 lg 1 kohane kahjunõue seoses loetletud kohustuste täitmata jätmisega. Garantii korras ei kuulu kõrvaldamisele ka pärast 2009-2010. aasta talve lõppu ilmnenud puudused, sh puudused, mis puudutavad elamu tagaküljele projekteeritud puidust terrassi mittenõuetekohast ehitamist, hoone I korruse majaesise terrassi ja II korruse rõdu põrandat katvate plaatide vuugitäidete ja plaatide lahtitulekut, läbivaid pragusid kahel majaesisel terrassil oleval graniidist plaadil ning muid 17.10.2011 hagiavalduse täpsustuse alapunktides loetletud defekte (II kd lk 99-103). Kinnistul asuva ehitise 2-aastane garantiitähtaeg lõppes TsÜS §-s 135 ja § 136 lg-s 2 sätestatut arvestades 14.01.2010. Seega oli tähtaeg viidatud puuduste eeldatavaks ilmumise ajaks (2010. a kevad) lõppenud. Muude hageja poolt esile toodud puuduste kõrvaldamist on õigus kohtu hinnangul garantii korras nõuda. Need puudused halvendavad ehitise kvaliteeti ning osad puudustest takistavad ka hoone sihipärast kasutamist. See on tõendatud eeskätt eriteadmistega isikute Ü.L ja I.M kirjaliku arvamusega (nimetatud ka kui OÜ Ehitusekspert eksperthinnang nr C-3810, I kd lk 102-205) ning ehitusinseneri H.M 05.08.2008 kirjaliku arvamusega (II kd lk 64-66). Lisaks kinnitavad puuduste olemasolu ja iseloomu H.M ja Ü.L poolt kohtule antud ütlused (III kd lk 140; 144-147), milles tunnistajad on jäänud sisuliselt viidatud kirjalikes arvamuses kajastatud seisukohtade juurde. Puuduste esinemist hoone fassaadi viimistlusel tõendab ka SIA Caparol Baltica Eesti filiaali konsultandi kiri (III kd lk 74-78). Kaudselt järeldub teatud ehituslike defektide olemasolu samuti tunnistajate L.E ja A.K ütlustest (III kd lk 138-139; 141-143). Kostja on enamike puuduste osas märkinud, et tegemist ei ole garantiiküsimusega. Ilmselt peab kostja sellega silmas, et tegemist ei ole garantiijuhtumitega. Samas tuleb asja lahendamisel lähtuda eelpool käsitletud eeldustest ning garantiikohustust välistavate asjaolude esinemist kõnealuste puuduste osas kostja menetluses tõendada ei ole suutnud. Arvestades ülalmärgitut, nõustus kohus sellega, et garantii korras ei saa nõuda nende tööde teostamist või ümbertegemist vastavalt projektidele, mille teostamata jätmises või teisiti teostamises on ehitaja ja tellija juba ehitamise käigus kokku leppinud. Tõendamist leidis, et hageja teavitas garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudustest nii ehitajat (Koit Ehitus OÜ) kui kostjat. Hageja teavitas ilmnenud puudustest vähemalt 27.06.2008, 05.09.2008 ja 05.06.2009, 13.10.2009 ja 19.11.2010 e-kirjas (I kd lk 85-87, 91-93, 80, 83, 7779). Nendes on hageja nõudnud puuduste kõrvaldamist ehitaja või kostja poolt ning andnud selleks erinevaid tähtaegu. Kõnealused kirjad on edastatud kostja müügilepingus märgitud kontaktaadressile [email protected]. Kohtu hinnangul on osundatud hageja nõuded edastatud viisil, mis tagas adressaatidele mõistliku võimaluse nende sisuga tutvuda. Hageja nõudis kostjalt puuduste kõrvaldamist ka tähitult saadetud kirjades (II kd lk 60-67; 56-59 ja 53-55). Nende kirjade kättesaamise võimalus kostja poolt on kaheldav, kuna kirjad on saadetud aadressil XX, Tallinn (kus kostja vaidlusvälistel asjaoludel sellel ajal enam ei elanud). Asja materjalidest nähtuvalt ei ole kostja ühtegi nendest kirjadest kätte saanud. Hagile lisatust nähtuvalt on hageja puuduste kõrvaldamiseks suhelnud tihedalt ka üksnes ehitajaga. Ehitaja esindaja on allkirjastanud koos hageja esindajaga 13.01.2010 koostatud hoone garantiiaja lõppemise ülevaatuse akti (I kd lk 58-59) ja esitanud selle kohta hagejale omapoolse arvamuse (I kd lk 60-63). Lisaks ilmneb tunnistaja A.K ütlustest, et ehitaja oli vähemalt osadest hageja pretensioonidest juba enne garantiitähtja lõppu teadlik, kuid ei pidanud enamikke nõudeid põhjendatuteks (III kd lk 141-143).

(19) 7

Seonduvalt kostja väidetega märkis kohus, et seadusest ega poolte kokkuleppest ei tulene, et ostja peaks puudustest ehitajat ja kostjat tingimata garantiitähtaja jooksul teavitama. Puudused peavad olema ilmnenud garantiitähtaja jooksul (et nende kõrvaldamist saaks garantii korras nõuda). Teavitamine peaks aga toimuma mõistliku aja jooksul pärast seda, kui hageja puudustest teada sai või pidi teada saama. Ülalkäsitletud tõenditest järelduvalt on hageja kohtu hinnangul puudustest mõistliku aja jooksul nii kostjat kui ehitajat teavitanud. Kostjale ja ehitajale on antud korduvalt oma kohustuste täitmiseks hageja poolt täiendavaid tähtaegu (VÕS § 114 lg 1). Isegi, kui pidada mõnda hageja poolt antud tähtaegadest ebamõistlikult lühikeseks, pikenenuks see VÕS § 114 lg 1 järgi mõistliku tähtajani. Seoses käsitletava nõudealusega on pooltel erimeelsus ka selles, kas müügilepingu punktis 3.3 võetud kohustuse rikkumise eest on hagejal õiguslikult võimalik kostja vastu VÕS § 115 lg 1 järgset kahjunõuet esitada. Kostja leidis, et VÕS § 230 lg 1 kohasest garantii mõiste määratlusest lähtudes ja müügilepingu punktide 3.3 ja 3.4 sisu arvestades ei saa hageja sellist nõuet esitada. Hagejal võiks kostja arvates olla teoreetiliselt alus nõuda puuduste kõrvaldamiseks reaalselt tehtud kulutuste hüvitamist. Kohus nõustus hageja käsitlusega. Kahjunõude esitamist garantiikohustuse täitmise asemel on senises kohtupraktikas põhimõtteliselt võimalikuks peetud (3-2-1-177-11, p 12). Ehitusseadusest tulenevat garantiid on võimalik poolte kokkuleppega küll muuta (vt viidatud lahendi p 11), kuid hageja ja kostja vahel sõlmitud müügilepingus ei ole kahju hüvitamise nõude esitamist punktist 3.3 tulenevate kohustuste rikkumise puhul kohtu hinnangul välistatud. VÕS § 145 lg-st 3 tuleneb, et kui käendus on antud kohustuse tagamiseks, mis ei seisne raha maksmises, siis loetakse, et käendatud on kahjuhüvitise maksmise kohustust kohustuse rikkumise juhuks. Muus osas kohaldatakse sama paragrahvi lõikes 2 sätestatut. VÕS § 145 lg-s 3 sätestatut tuleb VÕS § 178 lg 4 järgi kohaldada ka kohustusega ühinemise puhul. Kuivõrd hageja nõuet ei saa täies ulatuses garantiikohustuse rikkumisele tuginevalt rahuldada, hindas kohus järgnevalt nõude rahuldamise võimalusi müügilepingust tulenevate müüja kohustuste väidetavast rikkumisest lähtuvalt. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kohus leidis, et XX kinnistu ei vasta lepingutingimustele, sh kokkulepitud omaduste puudumise tõttu. Kinnistu müügilepingu punktis 1.4.6 kinnitas kostja müüjana, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.4.8 sisaldub kostja kinnitus, et ehitis on ehitatud vastavalt ehitise kohta koostatud projektile ja projektdokumentatsioonile. Tsiviilasja menetluses leidis üheselt tuvastamist, et ehitis ei vasta mitmetes aspektides projektdokumentatsioonile. See nähtub eeskätt juba ülalviidatud Ü.L ja I.M kirjalikust arvamusest (I kd lk 102-205). Samuti kinnitavad asjaolu Ü.L ja A.K poolt kohtule antud ütlused (III kd lk 144-147 ja 141-143). Lisaks on kostja ise esitanud tõendina 12.06.2007 arhitektiga sõlmitud ülalosundatud kokkuleppe, millega sisuliselt muudetakse mitmeid hoone varemalt kavandatud tehnilisi lahendusi (II kd lk 15). Asjas puuduvad tõendid, et ka ehitise projektdokumentatsiooni oleks vastavalt sõlmitud kokkuleppele muudetud. Seega on müügilepingu punktis 1.4.8 antud kinnitus ehitustööde teostamise kohta vastavalt

(19) 8

projektdokumentatsioonile ebaõige ning müüdud asjal puuduvad kokkulepitud omadused. Vastavalt VÕS § 14 lg-le 2 tuleb lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus teavitada teist poolt asjaoludest, mille vastu viimasel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Kohtu hinnangul tulnuks kostjal hagejat 12.06.2007 arhitektiga sõlmitud kokkuleppe sisust teavitada. Hageja väidetel teda enne müügilepingu sõlmimist sellisest kokkuleppest ei teavitatud. Kostja ei ole suutnud tõendada enda väiteid kokkuleppest teavitamise kohta. Eeltoodust järeldub, et kostja poolt müüdud asi ei vasta lepingutingimusele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks analüüsida asja vastavust lepingutingimusele VÕS § 217 lg 2 p 2 seisukohast. Samuti ei ole menetlusökonoomia seisukohast vajalik käsitleda seda, kas garantiiga hõlmatud puuduste kõrvaldamist saaks hageja nõuda ka müüja vastutusele tuginevalt. Kostja tugines vastuväidetes VÕS § 218 lg-le 4, mille järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Ostja (st hageja) esindaja on müügilepingu punktis 1.5.2 kinnitanud, et ostja on teostanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise vaatluse nii väljast kui seest, samuti on ta tutvunud talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooniga ning on eeltoodu põhjal teadlik ehitise seisukorrast. Punktis 1.5.4 on ostja kinnitanud, et on saanud hoones paiknevate seadmete kasutusõpetused ning on müüjalt saadud andmete põhjal teadlik talle üleantavates ruumides paiknevate asjade seisukorrast. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise (nii seest kui väljast) üle. Senises kohtupraktikas on leitud, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (3-2-1-71-07, p 13). Samas tuleb praeguse juhtumi kontekstis eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Enamik vaidlusaluseid puudusi on sellised, mida eriteadmisteta isikul ei ole võimalik asja visuaalselt vaatlusel ja projektdokumentatsiooniga tutvudes tuvastada. Ainus mittevastavus, millest hageja pidanuks asja üle vaadates ja projektdokumentatsiooniga tutvudes teadlikuks saama, oli statsionaarse tuletõrjeredeli (või katuselepääsu redeli) puudumine. Muud mittevastavused nagu sadeveetorustiku poolik väljaehitamine, välisvalgutuse projektist erinev lahendus, vitriinakna aknaklaaside väiksem paksus jms, ei ole puudused, mida ostja saanuks hoone vaatlusel avastada. Kostja väitel kaasas hageja enne müügilepingu sõlmimist toimunud ülevaatustele ehituseksperdi või vastavate eriteadmistega isiku. Hageja väitel oli selleks isikuks H.M. Need väited ei ole kohtu hinnangul menetluses piisavalt tõendatud. L.E on kohtule antud ütlustes väitnud, et ehitusalaste eriteadmistega isiku abi enne kinnisasja ostmist ei kasutatud (III kd lk 138-139). Ka H.M ütluste järgi ei mäleta ta, et oleks enne 15.07.2008 XX kinnistul käinud või kunagi üldse A.Kga kohtunud (III kd lk 140). Ainult A.K on oma ütlustes selgitanud, et hageja esindaja V.E käis ehitist üle vaatamas koos eksperdiga, samas ei osanud tunnistaja täpsustada eksperdi nime, kellega ta kohtus (III kd lk 141-143). Kostja hinnangul ei ole hageja järginud ka VÕS § 220 lg-s 1 sätestatut, mistõttu ei saaks ostja sama paragrahvi kolmandast lõikest lähtuvalt enam lepingutingimustele mittevastavusele

(19) 9

tugineda. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Selle kohustuse rikkumisel ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 220 lg 3). Seejuures tuleb arvestada VÕS § 219 lg-s 1 sätestatut, millest tulenevalt peab oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud osta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Kohtu hinnangul ei oma müüja õigeaegse teavitamise aspekt praeguse asja lahendamise seisukohast määravat tähtust. Isegi, kui hageja ei teavitanud ehitise mittevastavusest projektdokumentatsioonile ja sellest tingitud defektidest kostjat mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 1 mõttes), kohalduks käesolevas asjas VÕS § 221 lg 1 p 2, mille kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kostja enda poolt tsiviilasja menetluses võetud positsioon ja tõendina esitatud 12.06.2007 kokkulepe arhitektiga annavad tunnistust sellest, et müüja pidi ka müügilepingu sõlmimisel teadma vaidlusaluse ehitise mittevastavustest projektdokumentatsioonile. Sellele vaatamata kinnitas müüja müügilepingu punktis 1.4.8, et ehitis on ehitatud vastavalt ehitise kohta koostatud projektile ja projektdokumentatsioonile. Seega ei oleks kostja tuginemine VÕS § 220 lg-tele 1 ja 3 praegusel juhul õigustatud. Seega vastutab kostja puuduste eest, mis seonduvad ehitise mittevastavusega projektdokumentatsioonile ning hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist seonduvalt kulutustega välisvalgustite paigaldamisele, täiendava sadeveetorustiku ehitamisele, katuse parapetiplekkide paigalduse ehitustööde ümbertegemisele ja vitriinakna klaaside vahetamisele. Kostja ei vastuta müüjana juba eelpool käsitletud 2009. - 2010. aasta talve lõpul ilmnenud puuduste eest, mis on loetletud 17.10.2011 hagiavalduse täpsustuse alapunktides (II kd lk 99103). VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega (VÕS § 214 lg 2). Osundatud puuduste esinemine juba lepingu eseme valduse üleandmisel ei ole kohtu arvates tõendatud. Pigem võib tõendite põhjal arvata, et puudused on tekkinud (mitte üksnes ilmnenud) pärast lepingu eseme valduse üleandmist. Kostja ei vastuta puuduste eest ka VÕS § 218 lg-st 3 lähtuvalt. Nimetatud normi kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kui asja lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt. 2009. 2010. aasta talve lõpul ilmnenud puudused võivad olla tekkinud pigem ehitaja, mitte kostja, kohustuste rikkumisest tulenevalt. Seega 2009. - 2010. aasta talve lõpul ilmnenud puuduste osas on kostja müügilepingu rikkumisele tuginev vastutus välistatud. Eelnevast järeldas kohus, et hageja ei saa nõuda kostjalt 2009. - 2010. aasta talve lõpul ilmnenud puuduste (loetletud 17.10.2011 hagiavalduse täpsustuse alapunktides liii-lx) kõrvaldamist, kuna neid ei olnud olemas müüdud asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). Osundatud puudused ei kuulu ka garantii korras kõrvaldamisele, kuna tulid ilmsiks pärast 2-aastase garantiiperioodi lõppu (EhS § 4 lg

(19) 10

3). Kuivõrd vastavas osas kostjal täitmiskohustus puudub, ei saa hageja nõuda VÕS § 115 lgst 1 lähtuvalt kahju hüvitamist (täitmise asemel). Hageja ei saaks nõuda ka statsionaarse katuselepääsu redeli paigaldamist ega selle paigaldamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamist. Mainitud redel jäeti ehitise püstitamisel ehitaja poolt paigaldamata tellija soovil, seega ei ole tegemist nn garantiiküsimusega. Kostja ei vastuta selles osas ka asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna hagejal oli võimalik enne müügilepingu sõlmimist toimunud elamu visuaalsel vaatlusel kõnesolevast puudusest teada saada (VÕS § 218 lg 4). Samas ei ole redeli paigaldamisega seotud kulu nõude koosseisu ilmselt arvestatud. Nõude tõendamiseks esitatud Ü.L ja I.M kirjaliku arvamuse lisaks olev tööde eelarve vastavaid kulusid ei hõlma. Muude hagis käsitletud puuduste osas on kostja oma kohustust rikkunud. Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt elamul ilmnenud puuduste kõrvaldamist ning andnud selleks tähtaegu. Kohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis kostja vastutusest kohustuste rikkumise eest vabastaksid. Müügilepingu punkti 3.3 ja EhS § 4 alusel vastutab kostja garantiitähtaja jooksul ilmnenud ehitusvigade kõrvaldamise eest. Müüjana vastutab kostja lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest, müüdud asja puudused seisnevad praegusel juhul ehitise mittevastavuses projektdokumentatsioonile ja sellest tingitud defektides. Nii EhS §-st 4 tulenev töövõtja garantiivastutus, kui VÕS §-st 218 lähtuv müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest on vabandatavusest sõltumatud, st ehitaja ja/või müüja ei saa vabaneda vastutusest vabandatava rikkumise korral (VÕS § 103). Seetõttu ei ole vajalik kostja kohustuste rikkumise vabandatavust hinnata. Edasiselt hindas kohus hagetava kahjunõude põhjendatust ja tõendatust. Vastavalt VÕS § 127 lg-le 1 on kahju hüvitamise eesmärgiks asetada kahju kannatanud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Poolte esitatu põhjal seisneb kohustuse rikkumine praegusel juhul selles, et kostja on andnud hagejale üle müügilepingu tingimustele mittevastava asja ning jätnud kõrvaldamata ehitisel ilmnenud puudused. Hageja väitel kujuneks hagis käsitletud puuduste kõrvaldamise hinnanguliseks maksumuseks vähemalt 93 686,36 eurot, summa hõlmab juba tehtud ja veel tulevikus tehtavaid kulutusi. Hageja tugineb seejuures eriteadmistega isikute Ü.L ja I.M kirjalikule arvamusele (I kd lk 102-205). Lisaks esitas hageja väidete põhistamiseks erinevaid hinnapakkumisi (I kd lk 7, 8) ja kuludokumente (II kd lk 147-150, 174-196; II kd lk 68-73). Seevastu ei saa käsitleda tõendina hageja 28.11.2011 menetlusdokumendi lisas 2 esitatud arvestusi, mille järgi on ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus koos käibemaksuga 1 546 908 krooni (II kd lk 137-146). Olemuslikult on esitatud arvestuse näol tegemist hageja faktiväitega, mitte tõendiga TsMS § 229 lg 1 mõttes. Liiatigi ei ole hageja oma nõuet tsiviilasja menetluse käigus suurendanud. Ka osade viidatud hinnapakkumiste ja kuludokumentide puhul ei ole võimalik üheselt tuvastada nende seost vaidlusaluste puuduste kõrvaldamiseks vajalike töödega. Asja materjali põhjal ei ole siiski mõislikku põhjust kahelda, et hageja poolt loetletud puuduste kõrvaldamise maksumuseks kujuneb vähemalt 93 686,36 eurot. Samas ei vastuta kostja siiski kõikide müüdud asjal ilmnenud puuduste kõrvaldamise eest. Vastavas osas tuleb hageja poolt nimetatud kahjuhüvitise summat vähendada. Samuti ei ole põhjendatud arvestada praegusel juhul kahjunõude hulka käibemaksu. Hageja kui äriühing on eelduslikult käibemaksukohustuslane ning saab seetõttu tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada

(19) 11

(käibemaksuseaduse § 29). Hageja ei ole kostja vastuväitele vaatamata põhjendanud, miks ta ei saaks tehtud ja tehtavatelt kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Seega tuleb Ü.L ja I.M viidatud kirjaliku arvamuse lisaks olevast ehitustööde eelarvest (I kd lk 201-205) käibemaksuta (1 221 560,42 kr) maha arvestada 2009. - 2010. aasta talve lõpul ilmnenud puuduste kõrvaldamise ehitus-montaažitööde maksumus (vastavalt samale eelarvele) kogusummas 71 372 krooni, sh plaatkatte pragude parandustööd summas 8075 krooni, katkiste graniitplaatide väljavahetamine 2800 krooni, teise korruse rõdu plaatkatete parandustööde maksumus kogusummas 43 470 (s.o 24 282 + 19 188) krooni, lisaks kivikatte deformeerunud ja vajunud kohtade ehituse maksumus 16 770 krooni ja akna välistihendite väljavahetamise maksumus 257 krooni. Kahjuhüvitise suuruseks kujuneks vastavalt 1 150 188,42 krooni (1 221 560,42 kr – 71 372 kr), s.o 73 510,44 eurot. Vastavas ulatuses oleksid kulutused VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud eesmärki silmas pidades vajalikud ja põhjendatud. Kulutusi tuleb lugeda hageja kahjuks ning nende puhul esineb ka põhjuslik seos kostja lepingurikkumistega VÕS § 127 lg 4 mõttes. Kui kostja oleks täitnud ülalkäsitletud kohustusi kohaselt, ei peaks hageja kõnealuseid täiendavaid kulusid kandma. Asjaolusid, mis annaksid aluse kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 127 lgte 2 või 3 alusel, ei esine. Kostja on pidanud hageja kahjunõuet ülepaisutatuks ning leidis, et hüvitise suurus on põhjendatud 73 510,44 euro osas. Kostja ei ole ka esitanud tõendeid, mis seaksid hageja tõendite sisu kahtluse alla. Samas tuleb lisaks eelnenule kahjuhüvitisest 73 510,44 eurot müügilepingu punkti 3.4 alusel maha arvata 12 782,33 eurot, s.o hageja poolt kostjale tasumata ostu-müügi hind (200 000 krooni), mida hagejal oli õigus kasutada tema poolt kantud parandustööde kulutuse katteks. Isegi, kui müügilepingu punkt 3.4 võimaldaks tasumata ostuhinna arvel katta üksnes juba tehtud (mitte tulevikus tehtavaid) kulutusi, tuleb seda lepingupunkti hea usu põhimõttest lähtudes (õiguste kuritarvitamise keeld) ikkagi asja lahendamisel arvestada. Kostja peaks temale tasumata ostuhinna osa kahjuhüvitise katteks hagejale igal juhul tagasi maksma. Eeltoodust lähtuvalt tuleb põhihagi rahuldada 60 728,11 (s.o 73 510,44 – 12 782,33) euro ulatuses. Kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagis esitatud nõue 12 782,33 eurot on raha maksmise kohustuse täitmise nõue, mis võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel. Osundatud sätte järgi saab võlausaldaja raha maksmise kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt nõuda kohustuse täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Pooltel ei ole ka vastuhagiga seonduvalt vaidlust otsuse põhjendava osa punktis 16 märgitud asjaolude üle. Lisaks ei ole vaidlust selles, et XX kinnistu hinnast on 200 000 krooni on hageja poolt kostjale tasumata. Müügilepingu punkti 2.3 järgi pidi hageja selle osa müügihinnast tasuma 10 päeva jooksul arvates garantiitähtaja möödumisest, tingimusel, et ei esine ostja poolt enne garantii tähtaja lõppu esitatud avalduste alusel garantii kohaselt teostamisele kuuluvaid, kuid veel teostamata ehitustöid. Juhul kui siiski esineb ostja poolt enne garantii tähtaja lõppu esitatud avalduse alusel garantii kohaselt teostamisele kuuluvaid kuid veel teostamata ehitustöid, kohustub ostja sama lepingupunkti kohaselt tasuma müüjale tasumata ostuhinna osa hiljemalt 10 päeva jooksul, arvates garantii korras teostamisele kuuluva töö teostamisest.

(19) 12

XX elamul esineb senini puudusi, mis tuleb garantii korras kõrvaldada, kuid mida ei ole kõrvaldatud. Kohus jääb otsuse põhjenduste punktides 19-23 esitatud seisukohtade juurde ning ei pea vajalikuks neid siinkohal korrata. Seega ei ole müügilepingu punkti 2.3 järgne ostuhinna tasumise kohustus sissenõutavaks muutnud (VÕS § 82 lg-d 1 ja 7). Siiski on võimalik arvestada nimetatud hageja kohustust põhihagi rahuldamisel (vt otsuse p 40). Eeltoodust lähtuvalt pole hagejal müügilepingu punktist 2.3 tulenevaid sissenõutavaks muutunud täitmata rahalisi kohustused hageja ees. Seetõttu puudub alus ka kostja viivisenõude (VÕS § 113 lg 1) rahuldamiseks. Seonduvalt poolte väidetega märkis kohus järgmist. Asjakohane ei ole hageja väide, et kahjuna tuleks mõista elamu lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemist. Hageja ei ole taolise kahju ulatust iseenesest ka tõendanud. Väärtuse vähenemist tuleks hinnata juhul, kui hageja oleks alandanud müügilepingus kokkulepitud hinda vastavalt VÕS §-s 112 sätestatule. Samas kinnitas hageja 26.10.2011 eelistungil kohtule, et hinna alandamist pole toimunud ning sellele hageja ei tugine (II kd lk 114). Hinna alandamise põhjendatud ulatuse tuvastamisel peaks silmas pidama, et poolte vahel sõlmitud müügilepingu esemeks oli hoonestatud kinnisasi, mitte elamu eraldiseisvalt. Kinnisasja kui terviku väärtust võivad mõjutada erinevad tegurid, mitte üksnes sellel paikneva elamu parandamiseks tehtavate kulutuste maksumus. Ü.L ja I.M kirjalikku arvamust kui tõendit ei muuda ebausaldusväärseks asjaolu, et tiitellehel on ka peaekspert L.S allkiri, kes tõendi sisust nähtuvalt ei ole uuringute läbiviimisel ega arvamuse koostamisel osalenud. Arvamuse sisust järelduvalt on selle koostanud ja allkirjastanud Ü.L ning I.M. Ü.L on kohtule antud ütlustes veenvalt selgitanud L.S allkirja tähendust arvamuse tiitellehel (III kd lk 144). Kasutusloa väljastamine ehitisele ei tekita ümberlükkamatut eeldust ehitise projektikohase valmimise kohta. Tõendamist leidsid kõrvalekalded ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist. Kasutusloa väljastamisel lähtutakse ehitise nõuetele vastavuse kontrollimisel ülevaatuse käigus visuaalsest vaatlusest ja kohalikule omavalitsusele esitatud dokumentidest (Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002 määrusega nr 11 kehtestatud ehitise ülevaatuse korra § 3 lg 1). Taolise vaatluse käigus ei pruukinud hageja poolt esile toodud puudused ilmneda. Põhimõtteliselt kohus nõustub, et kasutatud asjade müümise puhul ei kujuta asja senisest tavapärasest kastutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused endast veel lepingutingimustele mitteavastavust, kuid olemasolevate tõendite põhjal otsustades ei ole praegusel juhul tegemist asja senisest tavapärasest kastutamisest tingitud kulumise ja sellega kaasnevate puudustega. Mittevastavuste puhul, mille eest kostja vastutab, on tegu projektile mittevastavuste ja ehitustehniliste puudustega. Lisaks tuleks arvestada, et EhS § 4 lg-st 1 lähtudes peavad ehitisel garantiitähtaja jooksul säilima ehitise või selle osa kasutamiseks vajalikud omadused ning kvaliteet. VÕS § 222 normidele tuginedes kostja poolt esitatud vastuväited ei ole õiguslikult asjakohased. Põhihagi esemeks ei ole kohustuse täitmise nõue, vaid kostja kohustuste rikkumise tõttu tekitatud kahju hüvitamise nõue. VÕS § 222 lg 5 ei välista ostja poolt muude õiguskaitsevahendite kasutamist. Vastavalt TsMS § 351 lg-le 1 arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. TsMS § 348 lg 3 järgi peab

(19) 13

kohus tagama, et menetlusosalistel on iga asja lahendamiseks olulise asjaolu suhtes võimalik avaldada oma arvamust. Käesolevas otsuses on kohus asunud seisukohale, et müügilepingu punktid 3.3 ja 3.4 ei välista hageja õigust esitada garantiivastutusele tuginevalt abstraktset kahjunõuet VÕS § 115 lg 1 tähenduses (p 25). Asjas toimunud eelistungitel on kohus avaldanud ka vastupidist arvamust (II kd lk 113-114; III kd lk 15-16). Kohtu hinnangul ei ole sellega siiski kostja menetlusõigusi rikutud. Põhihagi on esitatud alternatiivsetel alustel ning kostjal on olnud mõislik võimalus vaielda vastu hageja teisele väidetele ning väljendada oma seisukohti ja esitada tõendeid muude asja lahendamisel oluliste asjaolude osas. J B apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati ja vastuhagi jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude osas. Müügilepingu punkt 3.3 välistab hageja õigust esitada garantiivastutusele tuginevalt abstraktset kahjunõuet VÕS § 115 lg 1 tähenduses. Sama loogika tuleneb ka müügilepingu punktist 3.4. Lepingu punkte 3.3 ja 3.4 tuleb tõlgendada koosmõjus. Maakohus ei põhjendanud, miks kostja esitatud seisukohad pole veenvad ja jäetakse tähelepanuta. Müügilepingu punkt 3.3 kui ka lepingu punkt 3.4 räägivad konkreetsetest kulutustest, mitte abstraktsest kahju hüvitamisest, millest tulenevalt oleks hageja pidanud tõendama kohtus reaalsete kulutuste kandmist, mitte abstraktse kahju olemasolu. Antud juhul piirab müügileping hageja õigust kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Ehitusseadusest tulenevat garantiid on võimalik kokkuleppega muuta, jättes näiteks välja üksikute õiguskaitsevahendite kohaldamise võimaluse, samuti võivad pooled anda töövõtjale võimaluse tugineda vastutust piiravatele asjaoludele (3-2-1-177-11 p 11). Käesoleval juhul ei nähtu, et hageja oleks kandnud mistahes kulutusi. Sama arvamust avaldas eelistungil ka kohus (II kd lk 113-114; III kd lk 15-16). Ka hageja juhindus sellest kohtu seisukohast ning esitas kohtule ja menetlusosalistele mõned dokumendid (arved, hinnapakkumised, maksekorraldused jne), soovimaks näidata kulude olemasolu. Maakohtu otsus põhineb menetlusosalisele üllatuslikul käsitlusel vaidlusalusest õigussuhtest. Muuhulgas on ebaõige kohtu seisukoht, et antud juhul kohaldub VÕS § 650 lg 1. Tegemist ei ole töövõtugarantiiga, vaid n VÕS § 230 reguleeritud müügigarantiiga, sest kostja puhul ei ole tegemist töövõtjaga, vaid müüjaga. Kostja on kogu menetluse vältel rõhutanud, et ta ei ole hageja kirju puuduste kõrvaldamise nõuetega kätte saanud. Seda toetab fakt, et hageja ei ole tema käsutusesse jäänud osa ostuhinnast (200 000 krooni) väidetavate puuduste kõrvaldamiseks kasutanud. Hagejale antud garantii kehtis 2 aastat, alates 14.01.2008. Garantii kehtivusaja jooksul ei esitanud hageja kostjale ühtegi põhjendatud pretensiooni garantii alla kuulunud tööde ümbertegemise kohta. Hageja üritas viidata nn puudustele alles siis, kui garantii kehtivusaeg mööda läks ning hageja oleks pidanud ostuhinna viimase makse kostjale tagastama. Hageja poolt pärast lepingu allkirjastamist ja garantii kehtivusaja möödumist esitatud väide elamu mittevastavuse kohta, ei ole koosõlas müügilepingu punktiga 3.3. Kuna hageja ei teatanud elamu väidetavatest puudustest kostjale õigel ajal, on hageja minetanud õiguse neile tugineda. Müügilepingu punktis 3.3 leppisid pooled kokku, et puudustest peaks teavitama (nii ehitajat kui ka müüjat) küll mõistliku tähtaja jooksul peale garantii alla kuuluva defekti esile tulekut, kuid seda peaks tegema garantiiaja jooksul. Garantii katab ainult selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi.

(19) 14

Hageja vaatas elamu enne müügilepingu sõlmimist üle ning pooled leppisid kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest teada saada. Hagejal oli võimalus pidevalt jälgida elamu ehitamise protsessi. Hageja oli nõus omandama maja talle teadaolevate puudustega (maja eripäraga). Samuti tutvus hageja enne müügilepingu sõlmimist ehitise projektdokumentatsiooniga. Antud juhul oli hagejal võimalik avastada väliselt äratuntavad lepingutingimustele mittevastavused (näiteks tänavavalgustus ja sadeveesüsteem jt), ehk sellised puudused, mille tellija oleks (tavalist hoolsust rakendades) võinud töö ülevaatamisel avastada. Ekspertiisiaktis loetletud puuduste (ekspertiisiakti lk 5-25) puhul ei ole tegemist nö varjatud puudustega, kõik on tavapärase ülevaatuse käigus kiiresti äratuntavad ja tuvastatavad. Hageja vaatas maja üle koos eksperdiga. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast lepingutingimustele mittevastavusi. Põhimõtteliselt loetakse majandus-või kutsetegevuse raames ostu-müügilepingu sõlminud ostja välisel vaatlusel äratuntavatest asjal esinevatest puudustest teadma pidanuks alates ajahetkest, mil asja ülevaatamine pidanuks toimuma. Vastuapellatsioonkaebus Hageja vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles kohus vähendas väljamõistetava kahjuhüvitise suurust summas 4561,5 eurot (summa ilma käibemaksuta) ja uue otsusega mõista kostjalt hagejale välja 78 347,53 eurot (summa sisaldab käibemaksu). Hagejal puudub õigus kõnealuse eluruumiga seotud kulutustega kantud sisendkäibemaksu maha arvestada. Kuna antud vaidluse objektiks oleva eluruumi kasutamine või üürilandmine on käsitletav maksuvaba käibena, see tähendab seda, et selle eluruumi tarbeks saadud kauba või teenuse hinnale ei lisata käibemaksu, siis hagejal kui maksukohustuslasel puudub õigus eluruumi kasutamise kui maksuvaba käibe tarbeks soetatud kaupade ja teenuste sisendkäibemaksu mahaarvamiseks. Eeltoodut kinnitab KMS § 33 lg 3. Kohus kohaldas KMS § 16 ja 33 ebaõigesti, mistõttu kuulub väljamõistetava kahjuhüvitise hulka ka käibemaks (20 %). Käibemaksu tuleb arvestada kahjuhüvitise summast, millise kohus tuvastas tasumisele kuuluva hüvitise hulka, so 73 510,44 eurot, mitte väljamõistetult summalt 60 728,11 eurot, kuna kostja vastunõue summas 12 782,33 eurot kuulus tasaarvestamisele. Seega pidanuks maakohus hageja kasuks välja mõistma vähemalt (73 510,44 + 14 702,09 [= 88 212,53] – 12 782,33=) 75 430,20 eurot. Hageja 17.10.2011 menetlusdokumendi punktides (liii) – (lx) loetletud puudused ei ilmnenud pärast ehitise garantiiperioodi kehtivuse lõppu. Hageja esitas tabeli selle kohta, millal mingist puudusest kostjat informeeriti ning viite informeerimist tõendavale dokumendile. Jääb selgusetuks, milliste tõendite alusel järeldas kohus, et vaidlusalused puuduste ja defektide kõrvaldamiseks kuluvad summad moodustavad kokku 4561,5 eurot. Puudused, millede likvideerimiseks kulunud summad jättis kohus kostjalt välja mõistmata, on ilmnenud garantiiaja kestel ning nende likvideerimiseks kuluv 4561,5 eurot, millele lisandub käibemaks, kuulub kostjalt väljamõistmisele garantiitööde teostamise kohustuse rikkumise tõttu. Vastustaja seisukoht Pooled vaidlevad vastaspoole apellatsioonkaebustele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht

(19) 15

Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub täies ulatuses tühistamisele materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu tõendite hindamisel alljärgnevatel põhjendustel. Kolleegium nõustub apellantidega, et maakohus ei ole tsiviilasjas olulisi asjaolusid välja selgitanud ning ei ole tõendeid täielikult ja igakülgselt hinnanud TsMS § 232 lg 1 järgi, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise. Maakohus on otsuses käsitlenud nõude rahuldamise võimalikkust materiaalõiguse aspektist, kuid on jätnud seejuures tsiviilasjas olulised asjaolud välja selgitamata ja tõendid hindamata, Maakohus tuvastas, et hageja saab tulenevalt pooltevahelisest 5.05.2008 sõlmitud hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise, kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping) p-st 3.3 esitada kostja vastu neid nõudeid, mida saaks EhS § 4 lg 1 järgi esitada ehitaja vastu. EhS § 4 kohaselt on tegemist töövõtugarantiiga VÕS § 650 lg 1 järgi. Kolleegium nõustub apellandiga, et müügilepingu p-s 3.3 olev kokkulepe on käsitav mitte töövõtugarantiina VÕS § 650 lg 1 mõttes, vaid müügigarantiina VÕS § 230 mõttes. Asjaolu, et hageja saab esitada kostja vastu EhS § 4 lg-st 1 tulenevaid nõudeid, ei tähenda, et tegemist on VÕS § 650 lg 1 mõttes töövõtugarantiiga. Müügigarantii on eriline müügilepingust eraldiseisev õigussuhe, mis annab garantii järgi õigustatud isikule, kelleks on reeglina ostja, müügilepingu objektil ilmnevate puuduste korral lisaõigusi võrreldes müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahenditega.1 VÕS § 230 lg 1 järgi müügigarantiiks käesoleva peatüki tähenduses on müüja, varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustel, millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund. Asjaolu, et tegemist on täiendava vastutusega, mis pidi realiseeruma siis, kui ehitustööde teostaja pole ise võimeline garantiitöid nõuetekohaselt teostama, ei anna alust lugeda müügilepingu p. 3.3. olevat kokkulepet töövõtugarantiiks. Pooled on müügilepingu p 3.3 garantii osas tõlgendanud erinevalt. Seega tulnuks kohtul välja selgitada poolte tahe ning sellest tulenevalt anda hinnang müügigarantii kohaldamise kohta. Müügilepingu punktis 3.3 leppisid pooled kokku, et puudustest peaks teavitama (nii ehitajat kui ka müüjat) mõistliku tähtaja jooksul peale garantii alla kuuluva defekti esiletulekut, kuid seda peaks tegema garantii kehtivusaja jooksul. Maakohus on eelnimetatud tõendi hindamisel jätnud selle asjaolu tähelepanuta ning pidanud oluliseks garantiiajal puuduste ilmnemist, mitte pooltevahelist kokkulepet, mille kohaselt tuli defektidest teatada garantii kehtivusaja jooksul. Müügilepingu p-s 3.3 leppisid pooled kokku, et garantii ajal peab puudused kõrvaldama ehitustöid teostanud äriühing. Kui viimane ei teosta tõid, siis pidi seda tegema müüja ning kui viimane ei täida oma kohustust, siis oli ostjal õigus teha need tööd ise ja nõuda kulude hüvitamist. Kostja vastuväidetel hageja ei ole tõendanud garantii kehtivuse ajal talle tähtaja määramist puuduste kõrvaldamiseks ning ei ole esitanud ka kulu kandmist tõendavaid tõendeid. Õige on, et otsusest ei ilme, millal, milliseid puudusi ja millise tähtaja jooksul kohustas hageja kostjat kõrvaldama. Apellandi väidetel ei olevat tema hageja kirju garantiiajal kätte saanud. Maakohus on otsuses märkinud, et tähitud kirjade kättesaamine kostja poolt ei ole tõendatud, kuid elektroonilisi kirju pidi kostja kätte saama. Maakohtu poolt viidatud kirjades on osa teateid saadetud mitte kostjale, vaid O Ble, kes ei ole müügilepingu pooleks ning toimiku materjalidest ei ilmne, et

Paul Varul. Irene Kull. V.Kõve. M.Käerdi. Võlaõigusseadus II. Tallinn, 2007, lk.72.

(19) 16

ta ka oli kostja esindajaks (II kd. lk. 85, 95-97). Otsusest ei ilmne, millise sisuga kirju luges maakohus kostjale kättetoimetatuks. Apellandi väide on õige, et kinnistul esinenud puuduste teavitamisest ehitajale ei piisanud müügilepingu p 3.3 täitmiseks. Toimiku materjalide kohaselt on ehitaja Koit Ehitus OÜ lubanud ehitisel olevad puudused kõrvaldada 30 oktoobriks (aasta märkimata). Toimikust ei ilmne, kas ja millised ehitisel olevad puudused ehitaja kõrvaldas (I kd lk. 86-87). Maakohus tuvastas, et tellija nõudel on toimunud kõrvalekalded projektist, millest tulenevalt ei saa hageja EHS §-le 4 ja müügilepingu p-le 3.3 tuginedes nõuda Merirahu 74 kinnistul asuvale elamule välisvalgustite paigaldamist, täiendavat sadeveetorustiku ehitamist, katuse parapetiplekkide paigaldamise ümberehitamist, tuletõrjeredeli paigaldamist ning vitriinakna klaaside vahetamist. Samuti ei saa nõuda garantii korras 2009-2010 aasta talve lõpul ilmnenud puuduste kõrvaldamist, kuivõrd garantiitähtaeg oli selleks ajaks lõppenud. Hageja väide on põhjendatud, et maakohus on jätnud tähelepanuta, et eksperthinnangus C- 3810 on fikseeritud eelnimetatud puudused 13.01.2010 seisuga, s.o ajal, mil ehitise garantii veel kehtis. Millal eelnimetatud puudustest kostjat teavitati, otsusest ei nähtu. Maakohus asus seisukohale, et puuduste kõrvaldamiseks kokku kujuneb 93 686,36 eurot, kuid otsuses ei ole välja toodud, millises summas on neist puudused, mis ilmnesid müügigarantii ajal. Kostja esitas vastuhagi, milles ta taotles garantiitöödeks ostja poolt tasumata jäänud müügihinnast 200 000 krooni, s.o 12 782 euro, väljamõistmist. Seega oli oluline antud nõude üle otsustamisel välja selgitada garantiitööde maksumus, mis on maakohtul jäänud tegemata. Müügilepingu p 3.4. kohaselt oli ostjal õigus kasutada tema poolt kantud parandustööde kulutuste katteks müüjale tasumata jäänud ostu-müügi hinda. Apellandi vastuväidetel ei ole hageja tehtud kulutusi tõendanud. Toimiku materjalidest ilmneb, et hageja on esitanud dokumentaalseid tõendeid vaidlusalusel kinnistul väidetavalt kantud kulude kohta. Maakohus on küll otsuses viidanud kuludokumentidele (II kd. lk. 147-150,174-196,68-73), kuid jätnud need tõendid sisuliselt hindamata. Maakohus on käsitlenud küsimust, kas müügilepingu punktis 3.3 võetud kohustuse rikkumise eest on hagejal võimalik esitada kahjunõuet vastavalt VÕS § 115 lg-le 1 ning on leidnud, et see on võimalik. Samas on maakohus jätnud tähelepanuta VÕS § 115 lg-s 2 ja §-s 114 sätestatu ning otsusest ei nähtu, et oleks tuvastatud asjaolu, kus kostja oleks teatanud, et ta ei kavatse kohustust täita. Samuti pole otsuses märgitud, milline oli VÕS § 114 lg-s 1 sätestatud kostjale kohustuse täitmiseks antud mõistlik täiendav tähtaeg. Apellandi väidetel on maakohtu otsus üllatuslik, milles on garantiivastutuses tuginetud abstraktsele kahjunõudele VÕS § 115 lg 1 tähenduses, mis on vastuolus müügilepingu p-dega 3.3 ja 3.4. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus on jätnud müügilepingus oleva kokkuleppe hindamata. Vastuapellant ei nõustu otsusega, milles on kahjuhüvitist vähendatud käibemaksu võrra. Eelduslik garantiihüvituse summa on saadud kohtu poolt I. Maksimova koostatud eramu garantiiaja remonditööde eelarvest ( I kd, lk 202-205) ning hageja poolt lisana 2 hageja 28.11.2011 hagiavalduse täpsustuseks esitatud arvestusest (II kd, lk 137-146) ning selleks on maakohus märkinud 1 221 560,42 krooni ilma käibemaksuta. Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud arvestada kahjunõude hulka käibemaksu. Maakohus on viidates käibemaksuseaduse (KMS) §-le 29 leidnud, et hageja kui äriühing on eelduslikult käibemaksukohuslane ning saab seetõttu tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Ka

(19) 17

on maakohus lisanud, et hageja ei ole kostja vastuväitele vaatamata põhjendanud, miks ta ei saaks tehtud ja tehtavatelt kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kolleegium leiab, et ainuüksi fakt, et ettevõte on käibemaksukohuslane, ei tähenda automaatselt seda, et ettevõte võib ja saab kõigilt oma tegevuses tehtud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Käibemaksu tagastamise võimalus sõltub ettevõtja majandustegevuse iseloomust. KMS § 29 lg 1 väljendab selgelt põhimõtet, et ettevõtja võib üldjuhul sisendkäibemaksu riigilt tagasi saada nendelt kulutustelt, millistega on otseselt seotud omakorda käibemaksuga maksustatavad tulud. Käibemaks on oma olemuselt tarbimismaks ja selle maksab kinni lõppstaadiumis tarbija. Konkreetse kohtuasja puhul eeldatakse, et juhul kui hageja teeb saadud hüvitise arvel oma tarbeks (KMS § 2 lg 6) kulutusi, tuleb tal kulutuste eest maksta koos käibemaksuga summa (KMS § 4 lg 1 p 2). Juhul, kui hageja nendelt tulevastelt kulutustelt sisendkäibemaksu arvestab, siis peavad hiljem kaasnema ka nendele kulutustelt seotud tulud, millised on üldjuhul omakorda käibemaksuga maksustatavad. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-1-07 sedastanud, et “lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamisel tuleb kahjustatud poolele tagada võimalikult sarnane olukord lepingu täitmisega ning seda ka maksuõiguslikust aspektist (VÕS §127 lg1). Käibemaks on oma olemuselt tarbimismaks, mille maksab kokkuvõttes kauba omandaja, kes ei saa ostuhinnalt tasutud käibemaksu tagasi arvestada” (RK otsuse punkt 31). Vastavalt VÕS § 127 sätestatule on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega ei tugine maakohtu otsus käibemaksu osas asjas tähtsust omavatele asjaoludele. Maakohtul tulnuks välja selgitada, milline on hageja majandustegevus ning kas hagejal kui maksukohustuslasel on õigus maksuvaba käibe tarbeks soetatud kaupade ja teenuste sisendkäibemaksu mahaarvamiseks. kui tegemist on eluruumi kasutamisega. Eelnimetatud asjaolu on jäänud maakohtus välja selgitamata. Maakohus leidis, et tellija ja ehitaja omavahelise kokkuleppe alusel ehitamise käigus tehtud muudatustest tekkinud puudused ei kuulu EhS §-s 4 sätestatud ehitusgarantii alla. Seega ei saa kostja nõuda garantiikorras elamule välisvalgustite paigaldust, täiendava sadeveetorustiku (drenaaži) ehitamist, katuse parapetiplekkide paigalduse ehitustööde ümbertegemist, tuletõrjeredeli paigaldamist või vitriinakna klaaside vahetamist. Kuivõrd hageja ei saa neid parandusi nõuda garantiikohustuse rikkumisele tuginevalt, on võimalik nõuet rahuldada müügilepingust tulenevate müüja kohustuste väidetavast rikkumisest lähtuvalt, millega apellant ei nõustu. Apellandi väidetel on tegemist kasutusel olnud asjaga, hageja vaatas asja üle ning oli teadlik selle olukorrast. Ekspertiisiaktis olevad puudused ei ole varjatud puudused. Kolleegium nõustub maakohtuga, et käesolevas tsiviilasjas tuleb eristada tavapärasel vaatlemisel eristatavaid puudusi nn varjatud puudustest. Maakohtu hinnangul on enamus vaidlusaluseid puudusi sellised, mida eriteadmiseta isikul ei ole võimalik asja visuaalsel vaatlusel ja projektdokumentatsiooniga tutvudes tuvastada ning on leidnud, et ainuke mittevastavus, millest hageja pidanuks asja üle vaadates ja projektdokumentatsiooniga tutvudes teadlikuks saama, oli statsionaarse tuletõrjeredeli puudumine. Samas jääb arusaamatuks, millele tuginedes on maakohus lugenud tuletõrjeredeli puudumise avastatavaks puuduseks. Üks asi on maja seina peal redeli puudumise märkamine, teine asi aga selle olemasolu projektist väljalugemine. Hageja poolt esitatud projektdokumentatsiooni koopia ei

(19) 18

sisalda joonist redeli osas, ainuke märge tuletõrjeredeli olemasolu kohta on käsitsi juurdekirjutatud lausena projekti seletuskirjas (III kd, 80) Seoses ülaltooduga jääb arusaamatuks, mille alusel hindas maakohus tuletõrjeredeli olemasolu puudumise avastatavaks puuduseks. Maakohus on tuginedes VÕS § 218 lg-le 1 leidnud, et hageja ei saa kostjalt nõuda 2009-2010 aasta talve lõpul ilmnenud puuduste kõrvaldamist, kuna neid ei olnud olemas müüdud asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale. Hageja väidetel ei ilmnenud puudused mitte pärast ehitise garantii kehtivuse lõppu ning ta esitas selle kohta ka vastava tabeli ning vastuapellandile jääb arusaamatuks, miks kohus on 4561,50 euro osas jätnud kulutuste nõude rahuldamata. Tuleb nõustuda vastuapellandiga selles, et maakohus ei ole tõendeid hinnanud TsMS § 232 lg 1 kohaselt, seda ka vastuapellatsioonkaebuses väidetud kulude 4561,50 euro osas. Toodud puuduste osas tuli kohtul võtta seisukoht, miks ta ei nõustu hagejaga, kes väitis, et puudused olid olemas juba ehitise ostjale ülemineku ajal. Kolleegium leiab, et kuivõrd käesolevas tsiviilasjas on asjas olulised asjaolud jäänud välja selgitamata, ei olnud tsiviilasi ammendavalt ja lõpliku lahendi tegemiseks valmis TsMS § 435 lg 1 järgi ning otsus kuulub tühistamisele nii hagi kui ka vastuhagi osas ja tsiviilasi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium on seisukohal, et ringkonnakohtu otsuses märgitud puudusi ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Gaida Kivinurm

Ele Liiv

(19) 19

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.