Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 01.03.2013

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-10-37382/39
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 01.03.2013
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 4788

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

1. märts 2013 Tartu

Tsiviilasja number

2-10-37382

Tsiviilasi

OÜ BioDesign hagi OÜ BFG vastu raha väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

27 922,96 eurot

apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. septembri 2012 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ BFG apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

Apellant (kostja) – OÜ BFG (rk: 10724087), esindaja advokaat Marko Paabumets Vastustaja (hageja) – OÜ BioDesign (rk: 10881645), esindaja advokaat Katrin Prükk

1.Jätta Tartu Maakohtu 11. septembri 2012 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt selle otsuse õiguslikke põhjendusi.

2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ BFG kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

esindajad

RESOLUTSIOON

Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

3.Tartu Maakohus rahuldas 11. septembri 2012 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja OÜ-lt BFG OÜ BioDesign kasuks põhivõla 27 922,96 eurot ja viivise 6119,39 eurot, kokku 34 042,35 eurot. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 2 alusel kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei saa lugeda tõendatuks, et poolte vahel oli sõlmitud kokkulepe hageja viidatud tingimustel. Poolte ütlustest nähtuvalt pidi hageja saama oma kasutusse hoone II korruse ruumid ja tegema need ise korda. Nimetatud kokkulepe on tõendatud hageja esindaja Ivo Koltsi ja kostja esindaja Küllike Lääne ütlustega. Kokkuleppe olemasolu kinnitasid tunnistajatena ka kostja osanike esindajad M. V. ja P. L.. Pooled ei ole täpselt kokku leppinud, milliseid töid, mis aja jooksul ning millise summa eest hageja teeb. Pooled on pidanud läbirääkimisi tehingu olemuse üle (III kd, tl 5-19), aga selget kokkulepet ei ole saavutatud. Seega ei ole pooled saavutanud kokkulepet lepingu sõlmimiseks vajalike tingimuste osas ja ei saa lugeda, et tegemist oleks olnud töövõtulepinguga. Hageja ei saa tugineda kulutuste hüvitamisel ka üürilepingut käsitlevatele sätetele, kuna hageja ei ole tõendanud, et tal oleks olnud õigus remondile kulunud summad tasaarvestada makstava üüriga, ka üüri suurus ei olnud kokku lepitud. Pooled ei ole sõlminud kirjalikku kokkulepet, mille kohaselt hageja üürnikuna võis teha II korrusel parendusi ja muudatusi. Samuti ei ole tõendatud kostja väide, et tegemist võis olla seltsingulepinguga. Osanike vahelistele suhtele saab seltsingulepingu sätteid kohaldada, kuid ainult juhul, kui sellist õigussuhet ei reguleeri ühinguõigus. Kostja ei ole tõendanud, et pooled oleksid sõlminud lepingu mingi konkreetse eesmärgi saavutamiseks. Mõlema poole esindaja ütlustest nähtub, et II korruse ruumide remontimine oli vajalik selleks, et hageja neid kasutada saaks. Selline kokkulepe ei ole oma olemuselt koostööleping, millest nähtuks osalejate soov saavutada ühine eesmärk. Ruumide kasutamine oli vaid hageja eesmärk. Tõendatud ei ole ka kostja väide, et hageja tegi ruumide remontimisel osaniku mitterahalise sissemakse. Äriseadustiku § 142 kohaselt ei või mitterahaliseks sissemakseks olla osaühingule osutatav teenus ega tehtav töö. Kohus leidis eeltoodu alusel, et hageja ei ole teinud elamule kulutusi, mille tegemise õigus või kohustus oleks tal tekkinud mõnest kostjaga sõlmitud lepingust. Kohus jättis tähelepanuta kostja ja OÜ Raja Apteek vahel 01.10.2005 sõlmitud äriruumi üürilepingu, kuna see ei tõenda hageja ja kostja vahel lepingu sõlmimist. Asjakohased tõendid ei ole ka üldapteegi tegevusluba ja ehitise kasutusluba. Kuivõrd hageja nõue ei teki arvete

alusel, ei ole asjakohane kostja viide sellele, et arved ei kajastu hageja raamatupidamises. Raamatupidamise kanded ei tõenda iseseisvalt nõudeõiguse olemasolu või puudumist. Kohus leidis, et täidetud on VÕS § 1018 eeldused ja hageja on tegutsenud käsundita asjaajamise sätete kohaselt. Käsundita asjaajamise eeldused on järgmised: 1) võõra asja ajamine teise isiku soodustamise tahtlusega; 2) asjaajamiseks aluse puudumine; 3) soodustatu huvi ja tahtega arvestamine või asjaajamise heakskiitmine soodustatu poolt. Kokkuleppe kohaselt pidi hageja remontima hoone II korruse, seega tegi hageja midagi kostja kasuks. Teise isiku asja ajamisega on tegemist ka siis, kui tehtav tegu tuleb mingis osas kasuks ka asjaajajale endale. II korrus ei olnud hageja omandis ja ei pidanud tema omandisse minema. Hageja pidi aru saama, et tema tegevus on kasulik eelkõige kostjale, st tema sooviks oli ajada võõrast asja. Kuna poolte vahel ei olnud sõlmitud lepingut, ei olnud kostja andnud hagejale õigust või kohustust remonti teha. Seega ajas hageja võõrast asja ning selleks puudus alus. Kostja oli andnud hagejale nõusoleku remondi tegemiseks, seega hageja tegevus vastas kostja tahtele. Kostja juhatuse liikme K. Lääne ütlustest nähtub, et maja I korrusel tegi töid OÜ Raja Apteek ning põhikonstruktsioonidega tegelesid samuti hageja ja OÜ Raja Apteek. Kuna K. Lääne ütlustest nähtub, et ta teadis hageja poolt tööde tegemisest ja soovis, et hageja vahetaks voodrilauad tuleb lugeda, et hagejal oli kostja nõusolek II korruse ja põhikonstruktsioonide remondiks. Käsundita asjaajamisega on tegemist ka siis, kui poolte vahel sõlmitud lepingu olemasolu ei ole tõendatud. Käsundita asjaajamise puhul ei ole oluline, kas tööd on üle antud. Hagi ei ole aegunud. Käsundita asjaajamisele kohaldub TsÜS § 149, mille järgi on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks VÕS § 82 lg 7 kohaselt pärast seda, kui kohustuse täitmiseks on möödunud mõistlikult vajalik aeg. Hageja tegi remonti alates 2005 jaanuarist, seega muutus esimene kulutuste hüvitamise nõue sissenõutavaks 2005 veebruarist ja nõue aegub 2015 veebruaris. Hageja on kostjale esitanud 2007. a arved kulutuste eest tasumiseks, kuid kuna tegemist ei ole lepingulise suhtega, ei hakka aegumine kulgema arvete esitamisest. VÕS § 1023 lg 1 sätestab, et käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused. Põhinõue 63 911,65 eurot (1 000 000 krooni) tugineb arvetele nr 23/2007 ja 25/2007. Kulutused tuleb hüvitada nende tegemise aja seisuga. 02.03.2012 ekspertiisiaktiga on tõendatud, et arvel nr 25/2007 nimetatud tööd on tehtud, kuid tegelikud tööde mahud erinevad arvel näidatust. Tööd on tehtud valdavalt 2005 juulist detsembrini, viimased tööd kuni 2006 maikuuni. Mõistlik tasu nende tööde eest suure osa töö lõpetamise aja seisuga oli 22 591,56 eurot. Arvel nimetatud töötundide arv on ebamõistlikult suur. Kohus luges ekspertiisiakti kohaseks tõendiks, kuivõrd see on kogutud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid arvestades. Hageja ei ole tõendanud hoonele kulutuste tegemist enda näidatud suuruses. Hageja sõlmis tööde tegemiseks töölepingu J. R., kelle ütlused tööde aja kohta ei kattu arvega nr 25/2007. Töömahtu ei ole võimalik tõendada ka teiste tunnistajate ütlustega, kuna tunnistajate ütlused ja arve nr 25/2007 ei ole alati võrreldavad (tunnistajad räägivad tööpäevadest, arve ruutmeetritest). Kui mahuühikud on samad, lähevad tunnistajate ütlused arvel näidatud mahust lahku. Näiteks arve p 36 järgi võttis kivikatuse kile paigaldus aega 260 tundi, tunnistaja E. V. ütluste kohaselt aga 1,5 päeva. Seega võttis kohus aluseks ekspertiisiaktis toodud tööde mahu ja mõistis kostjalt arve nr 25/2007 alusel hageja kasuks välja 22 591,56 eurot. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et arvel nr 23/2007 loetletud töövahendeid ja teenuseid oli vaja ning neid on kasutatud L. Puusepa 3 teostatud tööde tegemiseks; kuludokumentide summa on 5331,40 eurot; esitatud arvetega on tõendatud, et töövahendid ostis hageja (I kd, tl 42-88). Kohus mõistis eeltoodu alusel kostjalt välja 5331,40 eurot, kokku 27 922,96 eurot.

2005. a remontis OÜ Raja Apteek maja I korrust. Kostja esitas selle kohta arve-saatelehed ja tšekid (II kd, tl 18-196). Ekspert jõudis poolte esitatud kviitungite põhjal järeldusele, et osa materjalidest soetas OÜ Raja Apteek ning osa hageja (III kd, tl 97). Samas ei ole kostja tõendanud, et hageja on arvetel kajastanud ka OÜ Raja Apteek soetatud materjale või tehtud töid ja ekspert on lõpphinna andnud ainuüksi hageja arvetes kajastuva põhjal. Kohus jättis tähelepanuta OÜ Raja Apteek 09.09.2008 sõlmitud töövõtulepingu L. Puusepa 3 apteegi ümberehituseks, kuna need tööd on tehtud pärast hageja nimetatud aega. Hoone remont 2008. a ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist, kuna hageja on kulutused rekonstrueerimisele teinud. Ei ole tõendatud, et hageja oleks hoone olukorda halvendanud ja kostjale kahju tekitanud. Kohus jättis tähelepanuta OÜ Raja Apteek majandusaasta aruanded, kuna need ei ole asjakohased tõendid. Maakohtu menetluses ei ole hageja nõuet kostja vastu arve nr 24/2007 alusel ning kohus jättis selle tähelepanuta. Kaanon Kinnisvara hinnang on koostatud 25.09.2008 ega tõenda hageja poolt kulutuste tegemist või mittetegemist. Kulutuste rahalise hüvitamisega viivitamise korral peab soodustatu maksma asjaajajale viivist VÕS § 113 järgi. Viivise maksmise kohustus tekkis alates hetkest, kui kulutuste hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks, st 2005 veebruarist. Hageja on nõudnud viivist hilisemast ajast (arve nr 23/2007 eest alates 26.07.2007 ja arve nr 25/2007 eest alates 30.07.2007 kuni hagiavalduse esitamiseni 30.07.2010) ning kohus lähtus hageja taotlusest. Alates 01.07.2007 oli hagejal õigus nõuda viivist 11% aastas (0,03% päevas), hageja on lähtunud hagi esitamise aja viivisemäärast 0,02% päevas. Arve nr 23/2007 summas 5331,40 eurot viivise suuruseks on 1171,84 eurot (5331,40 eurot x 0,02% x 1099 päeva) ja arve nr 25/2007 summas 22 591,56 eurot viivise suuruseks 4947,55 eurot (22 591,56 eurot x 0,02% x 1095 päeva), kokku 6119,39 eurot. Viivised aeguvad koos põhinõudega, seega ei ole viivisenõue aegunud.

4.OÜ BFG esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 11. septembri 2012 otsuse tühistamist osas, milles kohus hagi rahuldas, ning tühistatud osas uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ BioDesign hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) rikkus kohus oluliselt menetlusõigust tulenevalt TsMS § 436 lg-s 1, põhiseaduse §-s 146 ja TsMS § 16 lg-s 1 sätestatust. Kohtuotsuse fail on loodud 11.09.2012 dagne.pihlap poolt ning autorlust ei ole muudetud ega faili täiendatud. Seega võib eeldada, et otsuse on koostanud kohtu konsultant Dagne Tiits. Pädevus kohtuotsuste tegemiseks on üksnes kohtunikul; 2) eiras kohus kostja 14.08.2012 vastuväidet kohtu tegevusele. Kostja leidis, et kohus on eiranud menetluse võistlevuse ja võrdsuse printsiipe, andes hagejale võimaluse tõendite esitamiseks ettenähtud tähtaega ületades. Ekspertiisitaotlus rahuldati TsMS § 331 lg-t 1 rikkudes, mistõttu tulnuks nimetatud tõend jätta tähelepanuta; 3) kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõigust. Nii hageja kui kostja on viidanud poolte kokkuleppe olemasolule, kokkulepet kinnitasid ka tunnistajad. Seega on kokkuleppe olemasolu tuvastatud menetlusosaliste esitatud faktilise asjaoluna ning kohtu järeldus, et selget kokkulepet ei ole saavutatud, on väär. Kohus on väljunud hagi piiridest. Tehingu sõlmituks lugemisel ei ole oluline, milliseid töid, mis aja jooksul ja millise summa eest hageja maja juures teeb. Kuivõrd poolte vahel oli osanike vaheline kokkulepe, mille kohaselt panustasid kinnistu ehitustööde teostamisse kõik osanikud, ei olnud nimetatud asjaolude suhtes kokkuleppe saavutamine vajalik. Vaidlust ei ole asjaolus, et kostja andis hagejale kasutada hoone II korrusel asuvad ruumid tingimusel, et hageja teostab ruumides renoveerimistööd investeerides ehk panustades. Seega olid pooled saavutanud lepingu täitmiseks vajalike tingimuste osas kokkuleppe ja olid asunud kokkulepet ka täitma.

Poolte kokkulepe vastab suulise seltsingulepingu tunnustele (VÕS § 580 lg 1). Renoveerimise tulemusena oleksid osanikud maja eesmärgipäraselt kasutada saanud. Seda, et kõik osanikud investeerisid enda jaoks, on tõestust leidnud hageja seadusliku esindaja e-kirjadega, mis on lisatud kostja 13.04.2011 seisukohale. Hageja on 22.11.2005 kirjas viidanud kostjale kui katuseorganisatsioonile, mis esindaks oma osanike ühishuve. Hageja on viidanud remonttööde teostamisele kui „meie poolt tehtud investeeringule“. Kogu poolte läbirääkimiste käigus on viidatud ehitustööde teostamisele kui investeeringule, mis on VÕS § 581 lg 1 tähenduses käsitletav seltsinglaste panusena. Kohus jättis tähelepanuta kostja ja OÜ Raja Apteek vahel 01.10.2005 sõlmitud äriruumi üürilepingu, mis on olulise tähtsusega, tõendamaks poolte kokkulepet ja seltsinglaste kavatsusi. Üürilepingust, millega üürnik kohustus maksma iga ruutmeetri eest üüri üksnes 39 krooni kuus, nähtub, et kostja eesmärk ei olnud teenida kasumit. Osanike investeeringute käsitlemisel nõuetena kostja vastu oleks juba eos olnud prognoositav kostja pankrot. Osanike tegevus ja tahe oli ja on suunatud kinnistu väljaarendamisele, sellesse panustamisele läbi seltsingu. Kohus jättis põhjendamata tähelepanuta ka OÜ Raja Apteek majandusaasta aruanded. OÜ Raja Apteek, kes kasutab I korrust, panustas oma vahendid ja töö apteegi tegutsemiseks. Kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud norme; 4) näeb VÕS § 596 lg 1 p 1 ette seltsingu lõppemise alusena seltsinglaste otsuse. Seltsingulepingu lõppemiseks võib pidada 31.05.2006 kostja osanike koosoleku otsust, millest nähtuvalt loobus kostja hagejaga sõlmitud kokkuleppest ja kohustas hagejat vabastama hoone II korruse ruumid hiljemalt 01.06.2006. VÕS §-st 600 tulenevalt muutus hageja nõue seltsingulepingu alusel sissenõutavaks seltsinglaste otsusega 31.05.2006. Seltsingu tegevuse lõppemisel tuleb vastavalt võimalusele täielikult või osaliselt tagastada seltsinglaste panused. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 järgi kolm aastat. Nõude aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 kohaselt nõude sissenõutavaks muutumisega. Seega seltsingulepingust tulenev võimalik nõue on aegunud; 5) tugines kohus vääralt käsundita asjaajamisele, kuna hageja on tuginenud lepingu ja kokkuleppe olemasolule ning kostja ei vaidlusta kokkuleppe olemasolu. Riigikohus on leidnud, et kui hageja ka ajas kostja asja, välistab käsundita asjaajamise sätete kohaldamise VÕS § 1018 lg 1 järgi see, kui soodustatu on andnud asjaajajale õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema. Seega välistab käsundita asjaajamise sätete kohaldamise leping, mille alusel on asjaajajal õigus või kohustus soodustatu kasuks tegu teha (3-2-1-44-11). Riigikohus on leidnud, et õigustatud käsundita asjaajamisest tuleneva kulutuste hüvitamise ja tasu maksmise nõude rahuldamise eeldusena tuleb hagejal tõendada muuhulgas ka seda, et asja ajamiseks puudus lepinguline või seadusest tulenev alus; 6) isegi juhul, kui lähtuda käsundita asjaajamise sätetest, ei ole täidetud VÕS §-st 1023 tulenevad eeldused kulutuste hüvitamise nõude rahuldamiseks. Kulutusi võib nõuda kui neid on kantud, tegemist on õigustatud käsundita asjaajamisega ja asjaajajal on soov neid kulutusi nõuda juba asjaajamise ülevõtmisel. Faktilistest asjaoludest on ilmselge, et hagejal ei olnud renoveerimistööde alustamisel plaanis nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist. Kuivõrd hageja majandusaasta aruannetes ei kajastu andmeid väidetud ulatuses tehtud parendusest ega kulutustest, puuduvad nõuded 2007. a väljastatud arvete 1 028 897,70 krooni ulatuses, võib asuda seisukohale, et kulutuste hüvitamise nõude esitamine ei olnud hageja asjaajamise eesmärk. Hageja ei ole täitnud ka VÕS §-st 1020 tulenevat soodustatu teavitamiskohustust, kuivõrd poolte läbirääkimiste käigus kulutuste hüvitamisest ei räägitud ja kokku ei lepitud; 7) hindas kohus vääralt tõendeid. Arved ja ekspertiis ei ole tõesed ning reaalsete faktidega kooskõlas, mistõttu on hageja kulutused hoone II korruse renoveerimisel väidetud ulatuses tõendamata. Ekspertiis ei saa kinnitada, et arvetel nr 23/2007 ja 25/2007 nimetatud tööd on tehtud hageja poolt hoone II korruse renoveerimisel. Ekspertiis kajastab üksnes asjaolu, et

arvetel nr 23/2007 ja 25/2007 on teostatud teatud ulatuses töid, mida on teostatud ka kõnealuse hoone II korruse renoveerimisel, kuid kas ja millises ulatuses teostati arvetel kajastuvaid töid reaalselt II korruse renoveerimisel, on tõendamata. Kuivõrd kohus on seadnud kahtluse alla tunnistajate usaldusväärsuse ja ütluste vastavuse ekspertiisiaktiga, on alusetu mõista üksnes ekspertiisiaktile tuginedes kostjalt välja 27 922,96 eurot. Ehitustööde teostamisse panustasid 2005. a OÜ Raja Apeek ja hageja. Kostja esitas OÜ Raja Apteek poolt tööde teostamise aja ja ulatuse tõendamiseks 09.09.2008 OÜ Raja Apteek ja Loit Invest OÜ vahel sõlmitud töövõtulepingu, milles avalduvas hinnapakkumises on käsitletud hoone sisest ümberehitust, sh II korruse renoveerimistöid. Hageja kulutuste suuruse kindlaksmääramisel ei saa lähtuda ekspertiisiaktist, kuivõrd ekspert ei ole võtnud arvesse kõiki olulisi asjaolusid ja tõendeid. Ekspert on lähtunud üksnes tunnistajate ütlustest ja kohtutoimikus avaldunud fotodest. Ekspertiisiaktist nähtub, et suure osa üldehitustöödeks vajalikest materjalidest soetas OÜ Raja Apteek ning hageja poolt tööde teostamine oli võimalik osaliselt tänu OÜ Raja Apteek käibevahendite kasutamisele materjalide soetamiseks. Vajalikud tingimused olid loodud kostja poolt töödeks vajalike materjalide soetamise kaasfinantseerimisega (ekspertiisiakti lk 9). Ekspert pole aga OÜ Raja Apteek osalust tõendavat töövõtulepingut tööde teostamise osas käsitlenud. Eeltoodust tulenevalt ei ole ekspertiis asjakohane tõend, kuivõrd ekspertiisiga ei ole võimalik tuvastada konkreetsete tööde tegijat ega tööde teostamise aega hoone II korruse renoveerimisel. Kohus leidis, et esitatud arvetega on tõendatud, et töövahendid ostis hageja. Kostja on korduvalt juhtinud tähelepanu, et arve nr 25/2007 on fiktiivne. Ühtlasi on ekspertiisiga tuvastatud, et tegelikult tehtud tööde mahud erinevad arvel nr 25/2007 näidatust. Samuti esineb arvel kordusi, st sama töö topelt kirjeldamist. Ekspert jõudis järeldusele, et arve nr 25/2007 tuleb jätta tähelepanuta arvel näidatud töömahukuse tegelikkusele mittevastavuse tõttu (ekspertiisiakti lk 8, 31). Hageja on kasutanud kohtumenetluse käigus fiktiivseid arveid eesmärgiga suurendada rahalist nõuet kostja vastu, vastav kuriteokaebus on esitatud prokuratuuri. Kohus tõdes, et nõue ei teki arvete alusel, kuid ei käsitlenud, mille alusel nõue on tekkinud. Samas on kohus nõude suuruse kindlakstegemisel lähtunud arvetest nr 23/2007 ja 25/2007. Jääb arusaamatuks, millise õigusliku hinnangu on kohus arvetele andnud. Hageja on esitanud arved ja arvetena tulnuks neid ka hinnata, arvestades ka kostja vastuväiteid nende fiktiivsuse kohta. Kohus on andnud vastuolulisi seisukohti arvete osas tervikuna, kord lähtunud nendest nõude rahuldamisel, kord mitte; 8) ei täitnud hageja oma kohustust vastavalt kokkuleppele. Selle tõendamiseks on esitatud enne OÜ Raja Apteek poolt tööde alustamist tehtud fotod ja Kaanon Kinnisvara AS 25.09.2008 eksperthinnang. Eksperthinnangu lisa 2 fotode kohaselt oli ruume oluliselt kahjustatud, tööd täielikult lõpetamata, katusekorrus oli remondijärgus, eemaldatud olid kõik siseviimistlusmaterjalid. Ruumide parendamisest ei ole võimalik rääkida, kuna hageja eemaldas elamiskõlblikest ruumidest siseviimistluse ja jättis tööd lõpetamata. Kohus jättis nimetatud tõendi tähelepanuta, samas märkides, et ei ole tõendatud, et hageja oleks hoone olukorda halvendanud ning kostjale kahju tekitanud.

kvalifitseerimata ning jõudnud ebaõigele järeldusele, et hageja poolt Puusepa 3 hoonele tehtud kulutused ei tulenenud pooltevahelisest kokkuleppest (lepingust). Asja materjalidest nähtuvalt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostja andis hagejale kasutada Puusepa 3 hoone II korrusel asuvad ruumid tingimusel, et hageja teostab nimetatud ruumides renoveerimistööd. Samuti nähtub asja materjalidest, et pooltevahelise kokkuleppe alusel osales hageja ka hoone üldehitustööde tegemisel. Hageja seisukohast nähtuvalt leppisid pooled kokku, et hageja saab kasutada II korruse ruume tasuta (või sümboolse üüri eest), kuna remonditööde maksumus tasaarvestatakse üüriga, lisaks pidi hageja maksma kommunaalkulude eest. Erinevalt hagejast on kostja leidnud, et tasaarvestuse kokkulepet poolte vahel ei olnud, hageja pidi saama kasutada II korruse ruume tasuta ja maksma kommunaalkulude eest. Hageja sai kasutada hoone II korruse ruume viis kuud ning seejärel vastavalt kostja osanike 31.05.2006 otsusega (I kd, t.l 19) kohustati hagejat vabastama hoone II korruse ruumid seoses kommunaalarvete maksmisega pideva viivitamise tõttu. Hageja on käsitlenud kostja eelmärgitud otsust üürilepingu erakorralise ülesütlemisena (II kd, t.l 7). Veel otsustati kostja osanike 31.05.2006 koosolekul asuda läbirääkimistele hagejale Puusepa 3 renoveerimistööde eest õiglase kompensatsiooni määramiseks. VÕS §-s 271 on sätestatud üürilepingu mõiste, mille kohaselt üürilepinguga kohustab üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 lisaks üüri maksmise kohustusele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Nimetatud sätetest tulenevalt on üürileping tasuline leping ning üürileandja põhikohustuseks on anda üürnikule üüritud asi üle ja tagada asja kasutamise võimalus kogu lepingu kestel ning üürniku põhikohustuseks on maksta üüri ja kokkuleppe alusel kõrvalkulusid. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole vaidlust selles, et hageja pidi maksma kõrvalkulude eest. Muu hulgas tõendab seda ka kostja osanike 31.05.2006 otsus lepingu lõpetamise kohta. Samuti nähtub poolte seisukohtadest, et Puusepa 3 II korruse ruumide kasutusse andmine hagejale oli seatud sõltuvusse ruumide kordategemisest, st ruumide kasutusse andmine kostja poolt oli sõltuvuses hageja poolt kulutuste kandmisega. Vaatamata sellele, et konkreetset üüri suurust ja tasaarvestamise korda ei jõudnud pooled kokku leppida, on tegemist tasulise lepinguga. Eeltoodu kinnitab, et pooltevaheline õigussuhe on käsitletav üürisuhtena. Eelnevat kinnitab ka asjaolu, et Puusepa 3 I korruse ruume samadel tingimustel remontinud ja enda kasutusse saanud OÜ-ga Raja Apteek sõlmis kostja 01.10.2005 kirjaliku üürilepingu (I kd, t.l 197-201). Kuna hageja kasutas ja remontis (parendas) Puusepa 3 II korruse ruume suulise üürilepingu alusel, siis nimetatud osas tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Apellandi seisukoht, et pooltevaheline õigussuhe tuleb kvalifitseerida seltsingulepinguna, on ebaõige. Siinkohal ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses märgitud põhjendustega, mille kohaselt pooltevahelisel õigussuhtel puuduvad seltsingulepingu tunnused, ning ei korda neid käesolevas otsuses (TsMS § 654 lg 6). Apellandi viidatud OÜ Raja Apteek majandusaasta aruanded ei tõenda seda, et pooled tegutsesid seltsingulepingu, mitte üürilepingu alusel.

Vastavalt VÕS § 286 lg-s 1 sätestatule kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Kuivõrd VÕS § 285 lg-st 1 tuleneb parenduste tegemiseks üürileandja nõusoleku kirjaliku vormi nõue, siis on VÕS § 286 lg 1 alusel hüvitisnõude esitamise eelduseks üürileandja kirjaliku nõusoleku olemasolu. Käesolevas asjas puudub pooltevaheline kirjalik kokkulepe hageja (üürniku) poolt parenduste tegemiseks ning seega ei ole täidetud VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud eeldused kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks. VÕS § 286 lg 2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Nimetatud sättest tuleneb, et kui üürnik ühel või teisel põhjusel VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud nõuet esitada ei saa, siis tehtud kulutuste hüvitamist võib nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel. Kuigi vaidlustatud otsuses ei ole VÕS § 286 lg-le 2 viidatud, on maakohus lõppkokkuvõttes hagi põhjendatult osaliselt rahuldanud käsundita asjaajamise sätete alusel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et käesoleval juhul olid täidetud käsundita asjaajamise eeldused VÕS § 1018 järgi ning hageja nõue tuleb rahuldada VÕS § 1023 alusel. Õige on maakohtu seisukoht ka selles, et tulenevalt TsÜS §-s 149 sätestatust ei ole hageja nõue aegunud. Vastavalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatule ei korda ringkonnakohus oma otsuses maakohtu vastavaid põhjendusi. Kuivõrd pooled ei olnud kirjalikult kokku leppinud üüritud asjale parenduste tegemises, siis puudus hagejal lepingust tulenev alus kulutuste eest hüvitist nõuda ning sellest tulenevalt on ekslik apellandi väide, et poolte vahel oli leping (suuline) ning see asjaolu välistab nõude rahuldamise käsundita asjaajamise sätete alusel. VÕS § 1023 lg 3 sätestab, et kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist, siis ei ole tal käesoleva paragrahvi lõigetest 1 ja 2 tulenevaid õigusi. Apellant on leidnud, et VÕS § 1023 lg-s 3 sätestatud eeldused kulutuste hüvitamiseks ei ole täidetud, kuna asjaajamisele asumisel ei väljendanud hageja kavatsust nõuda kulutuste hüvitamist. Ringkonnakohus leiab, et apellandi selline seisukoht on ebaõige. VÕS § 1023 lg-s 3 sätestatu oleks kohaldatav juhul, kui asjaajaja osutab sellist teenust (ajab asja), mida tavaliselt osutatakse tasuta ning asjaajamisele asumisel ei väljenda asjaajaja kavatsust esitada hiljem hüvitusnõudeid. Käesoleval juhul ei ole tegemist sellise olukorraga, kuivõrd üüritud asjale suuremahuliste parenduste tegemisel on ilmne, et neid ei tehta tasuta. Kostja on menetluse käigus omaks võtnud, et hageja poolt hoone II korruse ruumide tasuta kasutamine oli sõltuvuses hageja poolt kulutuste kandmisest nimetatud ruumide kordategemiseks ning kostja osanike 31.05.2006 koosoleku otsusest nähtuvalt otsustati asuda läbirääkimistele hagejale õiglase kompensatsiooni määramiseks. Seega ei ole hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.