lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-11-32501/42

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 25.02.2013

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-11-32501/42
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
25.02.2013
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
4927
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Nordecon AS10099962

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasi nr: 2-11-32501

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Reet Allikvere, Gaida Kivinurm, Kaupo Paal

Otsuse tegemise aeg ja koht

25.02.2013, Tallinn

Tsiviilasja number

2-11-32501

Tsiviilasi

A N a hagi Nordecon AS-i vastu võlgnevuse 538 519,55 euro ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.10.2012 otsus

Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses

538 519,55 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Nordecon AS-i apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (kostja) Nordecon AS (registrikood: 10099962, asukoht: Tallinn), tehingulised esindajad vandeadvokaat Arne Ots ja vandeadvokaat Neve Uudelt; Vastustaja (hageja) A N (isikukood XXX, elukoht XXXX), tehingulised esindajad vandeadvokaat Piret Jesse, vandeadvokaat Andres Suik ja vandeadvokaat Elmer Muna

Kohtuistung

15.02.2013

Istungil osalenud isikud

Hageja tehinguline esindaja vandeadvokaat Elmer Muna, kostja tehinguline esindaja vandeadvokaat Neve Uudelt

RESOLUTSIOON:

1.Harju Maakohtu 31.10.2012 otsus jätta muutmata.
2.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja, AS-i Nordecon kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

1(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1.A N esitas 11.07.2011 Harju Maakohtusse hagi Nordecon AS-i vastu ostuhinna tasumiseks summas 538 519,55 eurot ja viivise väljamõistmiseks. 20.06.2012 esitas hageja alternatiivnõude kostja vastu kahju hüvitamiseks põhinõude summas. Hagiavalduse kohaselt on hageja olnud pikaajaline kostja kontserni ettevõtete töötaja ning kostja kontserni ettevõtete juhtorganite liige. Perioodil 11.05.2005 - 03.07.2007 oli hageja kostja kontserni kuuluva osaühingu Eurocon juhatuse liige, mille tütarfirma Eurocon Ukraine TOV kaudu tegutseb kostja Ukraina ehitus- ja kinnisvaraturul. Perioodil 11.07.2005 12.02.2008 kuulus hagejale OÜ Eurocon 6 800 krooni suuruse nimiväärtusega osa. 2008.a alguses teavitas hageja kostjat soovist kostja kontserni teenistusest lahkuda ning osalus OÜ-s Eurocon võõrandada. Kostja tegi hagejale ettepaneku jätkata töötamist Eurocon Ukraina TOV-s ehitusdirektorina. Samuti esitas kostja hagejale pakkumuse omandada hagejale kuuluv OÜ Eurocon osa. Läbirääkimiste järgselt sõlmisid hageja, hageja abikaasa Marika Noormets ja kostja 12.02.2008 notariaalse OÜ Eurocon osa jagamise ja müügilepingu. Lepingu punkti 2.1 alusel jagas hageja temale kuulunud OÜ Eurocon 6 800 krooni suuruse nimiväärtusega osa kaheks osaks ning võõrandas kostjale 2 000 krooni suuruse nimiväärtusega osa hinnaga 7443000 krooni. Lepingu punktid 2.3.1 ja 2.3.3 sätestasid hageja õiguse nõuda kostjalt pärast OÜ Eurocon 2009.a majandustulemuste selgumist hagejale kuuluva lepingu esemeks oleva 4800 krooni suuruse nimiväärtusega osa väljaostmist selle tegeliku väärtuse eest, kuid mitte madalama hinnaga kui 538 519,55 eurot (8 426 000 krooni). Koheselt pärast OÜ Eurocon 2009.a majandustulemuste selgumist alustas hageja kostjaga läbirääkimisi osa omandamise üle lepingu punkti 2.3.1 alusel. Sealhulgas esitas hageja 10.08.2010 kostjale kirjaliku avalduse, nõudes osa omandamist vastavalt lepingu punktile
2.3.1.06.09.2010 teatas kostja, et tema hinnangul on tal kooskõlas VÕS § 97 lg-tega 1 ja 2 õigus nõuda lepingu muutmist. Kostja väitel oli lepingu täitmine muutunud subjektiivselt võimatuks ehk oluliselt koormavamaks ja majanduslikult oluliselt kahjulikumaks, kui mõlemad osapooled oskasid ette näha lepingu sõlmimise ajal. Kostja väitel oli poolte kohustuste tasakaal majanduskriisi tõttu oluliselt muutunud, pooled ei osanud osa väärtuse vähenemist sellises ulatuses ette näha ega mõistlikult arvata, et asjaolud võivad nii drastiliselt muutuda. Samuti selgitas kostja, et tal ei olnud võimalik asjaolude muutumist mõjutada, ta ei kandnud asjaolude muutumise riski ega oleks asjaolude sellist muutumist teades lepingut selles sätestatud tingimustel sõlminud. Nendele väidetele tuginedes tegi kostja ettepaneku alustada läbirääkimisi lepingu muutmiseks osa omandamise tingimuste osas. Sisulist lepingu muutmise nõuet kostja ei esitanud. 25.10.2010 esitas hageja kostjale lepingu punkti 2.3.1 alusel järjekordse kirjaliku nõude osa omandamiseks, milles selgitas, et VÕS § 97 lg 1 ja 2 ei anna kostjale alust nõuda lepingu muutmist. Tuginedes lepingule ning VÕS § 8 lg 2 ja § 82 lg 3 nõudis hageja kostjalt lepingu täitmist hiljemalt 20.11.2010. 01.11.2010 vastuses kinnitas kostja, et jääb varasemalt esitatud seisukohtade juurde ja väitis, et esinevad kõik VÕS § 97 lg-tes 1 ja 2 sätestatud alused lepingu muutmise nõude esitamiseks ning niivõrd drastilist muutust ärimahtudes ei saanud kostja ette

2(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 näha. Ühtegi sisulist ettepanekut lepingu tingimuste muutmiseks kostja endiselt ei esitanud. Lepingut kostja täitma ei asunud. 18.05.2011 esitas hageja uuesti kostjale nõude osa omandamiseks ja ostuhinna tasumiseks. 08.06.2011 vastustes teatas kostja, et ei pea end ostuhinna tasumise kohustusega seotuks ning leiab, et VÕS § 97 lg 1 alusel on kostjal õigus nõuda ostuhinna kohandamist muutunud oludele. Samas ei esitanud kostja endiselt ühtegi sisulist ettepanekut selles osas, mis määras kostja hinnangul oleks pidanud osa ostuhinda muutma. 09.06.2011 vastuses juhtis hageja kostja tähelepanu asjaolule, et vaatamata hageja korduvatele püüdlustele rääkida kostjaga läbi osa omandamise tingimustes, on kostja hoidunud läbirääkimistest kõrvale, ei ole sisulistesse läbirääkimistesse laskunud ega ühtegi konkreetset ettepanekut lepingu muutmiseks teinud. 16.06.2011 esitas kostja hagejale ettepaneku lükata osa omandamise tingimuste üle läbirääkimised edasi pärast OÜ Eurocon 2012.a majandusaasta tulemuste selgumist. 03.07.2011 teatas hageja, et kostja ettepanek ei ole hagejale aktsepteeritav ning hageja on valmis lükkama osa müügitehingu lõpuleviimist edasi üksnes tingimusel, et kostja esitab hagejale osa 538 519,55 euro (8 426 000 krooni) suuruse ostuhinna tasumise kohustuse täitmise tagamiseks hagejale aktsepteeritava krediidiasutuse esimesel nõudmisel sissenõutava garantiikirja. 08.07.2011 esitas kostja hagejale veelkord ettepaneku, mille kohaselt lükkuks osa omandamine edasi aastasse 2013 ning osa ostuhinna määratlemisel lähtutaks osa tuleviku väärtusest, mitte lepingu punkti 2.3.1 sätestatud kokkuleppest. Sisulist nõuet lepingu muutmiseks kostja ei esitanud. Hagiavalduse esitamise päevaks ei ole pooled osa omandamise tehingu lõpuleviimise osas kokkuleppele jõudnud. Samuti ei ole kostja asunud lepingut täitma ega avaldanud valmidust seda teha. 30.06.2011 esitas OÜ Eurocon juhatus osanikele osanike koosoleku kutse, mille päevakorras oli mh OÜ Eurocon tütarettevõtte Eurocon Ukraine TOV võõrandamine kostjale hinnaga 1 euro. Arvestades, et OÜ Eurocon tegutseb Ukraina ehitus- ja kinnisvaraturul just läbi tütarühingu Eurocon Ukraine TOV ning just viimase osalusest erinevates kinnisvaraprojektides tuleneb OÜ Eurocon osa väärtus, on kostjapoolsed ettepanekud ilmselgelt pahatahtlikud, kahjustavad OÜ Eurocon väikeosanike huve ning on suunatud kostja lepingulistest kohustustest vabanemisele. Kostja selline pahatahtlik käitumine ning asjaolu, et kostja on hoidunud kõrvale sisulise lahenduse otsimisest ning üksnes lükanud lepingu täitmist edasi eesmärgiga osa väärtust ajas veelgi vähendada, ei pea hageja võimalikuks jätkata kohtuvälise lahendi otsimist. Alternatiivse nõude raames leidis hageja, et isegi siis, kui tõlgendada lepingu p-de 2.3.1. jj selliselt, et tegemist ei ole osa müügilepinguga vaid üksnes eellepinguga, siis rikkus kostja müügilepingu sõlmimise kohustust, mistõttu jäi hagejal saamata 538 519,55 eurot, sest müügilepingu sõlmimise eelduseks oleva tahteavalduse andmisest keeldumise tõttu ei tekkinud hagejal õigust nõuda kostjalt nimetatud summas ostuhinna tasumist. Vaidlusalune osa on muutunud tänaseks väärtusetuks. Hagi esitamise päeva seisuga on kostjal täitmata lepingu punktist 2.3.1 tulenev kohustus osa ostuhinna summas 538 519,55 eurot (8 426 000 krooni) tasumiseks ning kostja on viivituses osa vastuvõtmisega enda väärtpaberikontole. Lisaks nõuab hageja lepingu punktis 2.2 sätestatud viivise tasumist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni lepingust tuleneva kohustuse nõuetekohase täitmiseni. Kostja vastuväited

2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Esineb alus VÕS § 97 lg 1 tuleneva lepingu muutmise või lõpetamise nõude esitamiseks. Põhimõte, mille kohaselt lepingud on kokkulepitud tingimustel täitmiseks kohustuslikud (pacta sunt servanda, VÕS § 8 lg 2), kehtib eelkõige olukorras, kus lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja pooltele

3(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 teadaolevad või ettenähtavad asjaolud ei muutu. Olukorras, kus lepinguliste kohustuste tasakaal pooltest sõltumatute asjaolude tõttu oluliselt muutub, ei saa lepingute siduvuse põhimõte reservatsioonideta kehtida. VÕS § 97 eesmärgiks on ette näha sellistel juhtudel tekkinud ebaõigluse korrigeerimiseks õiguslik mehhanism. Käesoleval juhul on tegemist VÕS §-s 97 reguleeritud olukorraga. Pooltevahelise lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on olulisel määral muutunud ja selle tagajärjel on oluliselt muutunud ka poolte lepinguliste õiguste ja kohustuste tasakaal. Lepingu täitmine kokkulepitud tingimustel oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Seetõttu on kostjal õigus VÕS § 97 lg 1 alusel nõuda lepingu muutmist poolte kohustuste tasakaalu saavutamiseks või muutmise võimatuse korral lepingust taganeda. Sättele tuginemise eeldused on täidetud. OÜ Eurocon majandusnäitajate ning osa väärtuse vähemalt samal tasemel püsimine oli lepingu sõlmimise aluseks olev asjaolu ning lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on muutunud, mis on kaasa toonud poolte kohustuste vahekorra olulise muutumise. VÕS § 97 lg-le 1 tuginemist välistavaid tingimusi (VÕS § 97 lg 2) ei esine. Osaühingu majandusnäitajate ning osa väärtuse langus ei olnud kostjale mõistlikult ettenähtav, samuti ei olnud kostja võimuses OÜ Eurocon majandusnäitajate halvenemist ära hoida. Seetõttu ei kandnud kostja ka majandusnäitajate muutumise riisikot. Kostja ei oleks majandusnäitajate olulisest muutumisest teades lepingut kokkulepitud tingimustel sõlminud. Samuti on kostja seisukohal, et kostja ei pidanud esitama konkreetset lepingu muutmise nõuet. Hagi aluseks olevast lepingust rahalisi nõudeid ei tulene. Pooled ei ole sõlminud hageja väidetava nõude aluseks olevat lepingut. Tuleks selgeks teha, mis õigus hagejal on tulenevalt lepingu p-st 2.3.1. Isegi kui käsitleda seda osa võõrandamise kohustustehinguna ja käsutustehinguna, on täitmata lepingu kohustuslik vorm – notariaalne tõestatus. Kostja palus alternatiivnõuet mitte menetleda, kuna tegemist on hagi muutmisega. Esimese astme kohtu otsus

3.Harju Maakohus rahuldas 31.10.2012 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja kahju hüvitisena 538 519,55 eurot, viivise 94 986 eurot ning tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise protsendina VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras (EKP intress + 7 % aastas) põhinõudelt alates 01.11.2012 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Kohus mõistis kostjalt riigi tuludesse 8947,63 eurot ja selle nõude tasumisega viivitamise korral viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Otsuse kohaselt leidis tuvastamist, et hagejale kuulus ajavahemikul 11.07.2005 - 12.02.2008 OÜ Eurocon osa nimiväärtusega 6 800 krooni; hageja, hageja abikaasa Marika Noormets ja AS Eesti Ehitus (nüüd AS Nordecon) sõlmisid 12.02.2008 notariaalse osaühingu osa jagamise ja müügilepingu (lk 135-139); 12.02.2008 sõlmitud notariaalse lepingu kohaselt jagati OÜ Eurocon 6 800 krooni suuruse nimiväärtusega osa ja hageja müüs oma abikaasa nõusolekul kostjale OÜ Eurocon 2 000 krooni suuruse nimiväärtusega osa hinnaga 7 443 000 krooni (II kd lk 109, II); 12.02.2008 sõlmitud notariaalse lepingu p-s 2.3.1 sisaldub poolte kokkulepe, mille kohaselt pärast 2009.a majandustulemuste selgumist on hagejal õigus nõuda kostjalt ülejäänud lepingu eseme osa nimiväärtusega 4 800 krooni väljaostmist ostuhinnaga vähemalt 8 426 000 krooni ning p-s 2.3.2 sisaldub poolte kokkulepe, mille kohaselt pärast 2009.a majandustulemuste selgumist on kostjal õigus nõuda hagejalt ülejäänud osa müümist ostuhinnaga vähemalt 8 426 000 krooni (lk 135-139); 12.02.2008 sõlmitud notariaalse lepingu p-s 2.3.3 sisaldub poolte kokkulepe, mille kohaselt juhul, kui müügilepingu sõlmimise päevaks osa tegelik väärtus suureneb, tasub ostja osa eest vastavalt selle tegelikule väärtusele, mille arvutamise põhimõte on toodud käesoleva notariaalakti lisaks 2 olevas tabelis 2 (lk 135-

4(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 139); pärast OÜ Eurocon 2009.a majandustulemuste selgumist nõudis hageja kostjalt vaidlusaluse lepingu esemeks oleva osa omandamist ja ostuhinna tasumist hagejale ning esitas 10.08.2010 kostjale vastava kirjaliku avalduse (I kd lk 18, II kd lk 17 p 1.6). Pooltel on vaidlus eelkõige selle üle, kas kostja rikkus lepingu p-st 2.3.1 tulenevaid kohustusi. Tuvastamist ei leidnud, et poolte vahel oleks sõlmitud OÜ Eurocon osa, nimiväärtusega 4 800 krooni müügileping, mistõttu ei ole hagejal alust nõuda ka müügilepingu täitmist st ostuhinna tasumist, kuid lähtudes tõlgendamise tulemusena selgunud lepingu sisust, on hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingu sõlmimist. Kohus tuvastas, et pärast OÜ Eurocon 2009.a majandustulemuste selgumist nõudis hageja kostjalt vaidlusaluse lepingu esemeks oleva osa omandamist ja ostuhinna tasumist hagejale ning esitas 10.08.2010 kostjale vastava kirjaliku avalduse. Seega on hageja vastava nõude kostjale ka esitanud. Vaidlust ei ole, et vastuseks sellele nõudele teatas kostja hagejale, et kostja soovib lepingu muutmist ning tegi ettepaneku asuda selleks läbirääkimistesse, millele hageja vastas omakorda korduvnõudega. Viimatinimetatud asjaoludest ning sellest, et kostja mingit tahteavaldust vaidlusaluse osa müügilepingu sõlmimiseks ei andnud, saab teha järelduse, et kostja keeldus osa müügilepingu sõlmimisest. Kostja esitatud vastuväite kohaselt esineb VÕS § 97 kohane alus lepingu muutmiseks seoses lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumisega, mistõttu tal oli õigus lepingu muutmiseks peetavate läbirääkimiste ajal keelduda lepingust tulenevate kohustuste täitmisest (II kd lk 23). Kostja väitel ei pidanud ta esitama konkreetset nõuet vaidlusaluse lepingu muutmiseks. Kohus antud seisukohaga ei nõustu, sest lahendis nr 3-2-1-76-10 on VÕS § 97 lg-st 1 tulenevat nõudeõigust selgitatud ja märgitud, et VÕS § 97 annab kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse nõuda lepingu muutmist. Seega peab kahjustatud lepingupool esitama hagi, milles nõuab lepingutingimuste muutmist. Kostja lepingutingimuste muutmise nõuet kohtulikult maksma pannud ei ole. Kostja on kinnitanud ka, et mingeid vaidlusaluse lepingu lõpetamisele suunatud tahteavaldusi kostja teinud ei ole. Kuna kostja ei ole esitanud hagi, milles nõuab lepingutingimuste muutmist ega ole ka esitanud lepingust taganemise avaldust, puudub kohtul alus kontrollida VÕS § 97 lg 1 ja 5 kohaldamise eelduseks olevaid VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud asjaolusid ning kaaluda lepingu muutmise põhjendatust seoses poolte vahelise lepingulise vahekorra muutusega. Eeltoodud põhjendusel ei analüüsinud kohus kostja vastuväited ega esitatud tõendeid seoses tema õigusega lepingulise vahekorra muutumise tõttu nõuda lepingu muutmist. Lähtudes eeltoodust on hagejal vaidlusaluse osa jagamise ja müügilepingu p-st 2.3.1 õigus nõuda kostjalt ülejäänud lepingu esemeks oleva osa, nimiväärtusega 4 800 krooni väljaostmist pärast äriühingu 2009.a majandustulemuste selgumist kindlaksmääratud ostuhinnaga (notariaalses lepingus kasutatud mõiste), millele vastas kostja kohustus osa nimetatud asjaolu saabumisega määratletud tähtajal anda tahteavaldus kindlaksmääratud ostuhinnaga müügilepingu sõlmimiseks. Pooled vaidlevad ka osa ostuhinna suuruse üle. Hageja väitel pidi osa väljaostuhinnaks olema vähemalt 8 426 000 krooni (so 538 519,55 eurot). Kostja, tuginedes peamiselt lepingu aluseks olnud asjaolude muutumisest tulevale lepingu muutmise õiguse põhistusele, leides, et ta on andnud tehingu tegemisel nõusoleku osta osa nimetatud hinnaga eeldusel, et äriühingu majandusnäitajad jäävad samaks või paranevad. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks andnud aktsepti kostja tahteavaldusele, mille kohaselt olnuks hagejal õigus nõuda kostjalt osa müügilepingu sõlmimist vähemalt hinnaga 8426000 krooni ainult juhuks, kui äriühingu majandusnäitajad jäävad samaks või paranevad. Seega sõltus osa müügihind osa tegelikust väärtusest vaid juhul, kui see suureneb.

5(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 Lähtudes tõlgendamise tulemusena selgunud lepingu sisust, oli hagejal õigus nõuda kostjalt pärast OÜ Eurocon 2009.a majandustulemuste selgumist müügilepingu sõlmimist OÜ Eurocon osa, nimiväärtusega 4 800 krooni müügihinnaga vähemalt 8 426 000 krooni (so 538 519,55 eurot). Pooltel ei ole vaidlust, et kostja antud tahteavaldust teinud ei ole, mistõttu on kostja osa jagamise ja müügilepingu p-st 2.3.1 tulenevat kohustust rikkunud. Kohustuse rikkumise korral nii üldine kui ka täitmisnõuet asendav kahju hüvitamise nõue on reguleeritud VÕS § 115, mille 1. lõike kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt VÕS § 127 lg-le on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb üldjuhul kahju hüvitamise korral kahjustatud isik asetada õiguslikult sellisesse olukorda, milles ta oleks olnud, kui kohustust ei oleks rikutud. Kohtu hinnangul on antud asjaoludel pooltevahelise lepingu kaitse-eesmärgiks tagada, et müüja saaks omapoolse lepingulise soorituse, st osa omandi üleandmise eest sooritusena ostuhinna. Seega on müüja täitmishuviks, et teine pool täidaks lepingu vastavalt lepingutingimustele, andes nõusoleku müügilepingu sõlmimiseks kokkulepitud müügihinnaga ning selle huvi rikkumise korral tuleb lepingulise soorituse lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine ning ka sellest tingitud saamata jäänud tulu. Kuivõrd tuvastamist ei leidnud, et 12.02.2012 lepingus sisalduks kokkulepe OÜ Eurocon osa, nimiväärtusega 4 800 krooni müümiseks, mille alusel hagejal oleks õigus 12.02.2012 lepingu alusel nõuda osa ostuhinna tasumist, ei ole põhjendatud lepingu p-s 2.2 sätestatud viivisemäära kohaldamine. Hagejal on õigus arvestada väljamõistmisele kuuluvalt summalt VÕS § 113 lg 1 alusel seadusjärgset viivist. Hageja palus välja mõista põhivõlalt viivise alates osa eest tasumisele kuuluva summa sissenõutavaks muutumisest s.t. 25.08.2010 kui oli möödunud mõistlik tähtaeg 10.08.2010 kostjale nõude esitamisest, kuni põhivõla täieliku tasumiseni seadusjärgses viivisemääras. Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 01.07.2010 1%, enne 01.07.2011 1,25% ning alates 01.01.2012 taas 1%, millistele lisandub 7%. Ajavahemiku 25.08.2010 kuni 31.10.2012 eest tuleb kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 538 519,55 eurolt summas 94 986 eurot. Apellatsioonkaebus

4.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi samale maakohtule uueks lahendamiseks. Kostja ei vaidlusta maakohtu 31.10.2012 otsust osas, milles kohus tuvastas, et poolte vahel ei ole sõlmitud OÜ Eurocon osa müügilepingut ning millega kohus jättis rahuldamata hagi olematu müügilepingu täitmise nõudes. Kostja vaidlustab kohtuotsuse osas, millega kohus rahuldas hageja alternatiivse nõudena esitatud kahju hüvitamise nõude. Kostja jääb kõigi varasemas menetluses esitatud seisukohtade juurde. Kohus lahendas vääralt nõude, mille menetlemisest tulnuks keelduda. Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 101 lg 2. Nimetatud säte annab võlausaldajale võimaluse kasutada mitut õiguskaitsevahendit eraldi või koos seoses sama kohustuse rikkumisega. Õiguskaitsevahendi kasutamine peab põhinema samadel asjaoludel, samal alusel ja seonduma sama kohustusega. Nii võib konkreetse lepingust tuleneva kohustuse täitmisele suunatud nõude (nt nõue asja üleandmiseks) asendada selle sama kohustuse rikkumisest tuleneva kahjunõudega või esitada

6(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 lisaks täitmisnõudele ka kahjunõude. Praegusel juhul ei ole aga niisugust olukorda. Sisuliselt esitas hageja uue muudetud hagi, mille menetlemisest tulnuks kohtul TsMS § 376 lg 2 järgi keelduda, sest kostja ei olnud hagi muutmisega nõus. Kohus rikkus ka TsMS § 372 lg 1 tulenevat nõuet lahendada muudetud hagi menetlusse võtmine määrusega. Kohtuotsus on põhjendamata. Pooltevaheline õigussuhe on kvalifitseerimata, kahjunõude maksmapaneku eeldused on välja selgitamata ning välja mõistetud kahju suurus on põhjendamata. Lepingu punktis 2.3 kokkulepitu ei sisaldanud põhilepingu olulisi tingimusi – müügihinda ja müügi tähtaega. Tingimused on lahtised. Kostja ei käitunud pahauskselt, vaid oli koheselt nõus hagejaga pidama põhilepingu sõlmimise üle läbirääkimisi. Kostja pakkus hagejale võimalust hinna üle uuteks läbirääkimisteks pärast 2012.a majandustulemuste selgumist. Kostja pole pahauskselt käitunud ja osa müügilepingu saavutamata jäämisest ei saa tuleneda hageja kahjunõuet kostja vastu. Seda enam, et müügilepingu saavutamiseks pidanuks hageja esitama müügilepingu sõlmimise nõude ja kostja keeldumisel nõudma kohtu kaudu kostja tahteavalduse asendamist (TsÜS § 68 lg 5). Seda pole hageja teinud. Jääb selgusetuks, milles seisneb kohtu arvates lepingutingimustele mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine ning mis on sellest tingitud saamata jäänud tulu. Lepingu punktis 2.3 ei olnud konkreetset lepingu hinda kokku lepitud. Samuti jättis kohus arvestamata lepingu eesmärgi ja kostja väite ning argumendid selle kohta, et lepingu täitmine pole hagejast tingitud asjaoludel ammu enam võimalik, mis samuti välistab hageja nõuded kostja vastu. Lepingu eesmärgiks oli hageja väljumine osaühingust. Hageja omandas täiendavalt 6 800-kroonise nimiväärusega osaühingu osa, mistõttu ei ole võimalik saavutada 12.02.2008 lepingu eesmärki. Kuna kohus jättis õigussuhte kvalifitseerimata ja analüüsimata, milline on õiguslikult see kohustus, mida kostja on justkui rikkunud, milles rikkumine seisneb ja kuidas on jõutud hinnanguni, et hageja kahju võrdub osa ostuhinnaga, on kohtuotsus olulisel määral põhjendamata. Jääb selgusetuks, millisest õigussuhtest kahjunõue tuleneb (kas lepingueelsetest läbirääkimistest, eellepingust või millestki muust). Kostja esitas korduvalt hagejale ettepaneku müügilepingu hinna läbirääkimisteks. 20.06.2012 menetlusdokumendi punktis 4.3.6 tõi hageja esile, et talle kuuluval OÜ Eurocon osal puudub väärtus. Siit järeldub, et 12.02.2008 sõlmitud kokkulepet ei olnudki võimalik täita, sest hageja ei saanud ostuhinna (või kahjuhüvitise) suurusele vastava väärtusega osa kostjale üle anda (väärtus väärtuse vastu tehingut ei saanud toimuda). Kuna hagejale ei ole kahju tekkinud, siis puudub hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt kahju hüvitist. Hageja nõue on suunatud alusetule rikastumisele ja hagejat alusetult rikastav ning kostjale kahju tekitav kohtuotsus tuleb tühistada. Kahju väljamõistmine ostuhinna suuruses summas on põhjendamatu. Kohtuotsusest ei selgu, milles seisnes hagejale väidetavalt tekkinud kahju. Mõistlikult ei saa eeldada kostja tahet müüa osa 8 426 000 krooniga ka juhul, kui osa väärtus müügi hetkel on null. Kostjal polnud niisugust tahet. Taoline kohtu tõlgendus on ka vastuolus poolte tahte ja arusaamaga tehingust. Lepingu teise osapoole väidetavalt täitmata rahaline kohustus ei allu kuidagi saamata jäänud tulu kontseptsioonile. Käesoleval juhul ei eksisteeri VÕS § 128 lg 4 sätestatud olukorda. Kahjunõude rahuldamine pole praegusel juhul kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga. Antud juhul mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise saamata jäänud tulu näol summas 538 519,55 eurot, kuid jättis ühtlasi ka osa endiselt hageja omandisse. Sellise otsusega on kohus tekitanud ebaõiglase olukorra, kus kostja on kohustatud hagejale maksma osa ostuhinna ilma vastusooritust saamata. Seetõttu on hageja kohtuotsusega alusetult rikastunud, mitte ei ole asetatud olukorda, milles ta oleks olnud, kui hüvitamise kohustuse aluseks olevat väidetavat asjaolu ei oleks esinenud. Sellega on kohus ebaõigesti kohaldanud

7(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 VÕS § 127 lg 1 ja 5. Kohtuotsus on viinud ilmselgelt ebaõiglase tulemuseni VÕS § 140 lg 1 tähenduses. Kuna hagejal pole kostja vastu kahjunõuet, pole hagejal ka viivisenõuet. Juhul, kui kohtu poolt leiab tuvastamist, et poolte vahel eksisteerib osa müügi eelleping (p 2.3), siis jääb kostja seisukohale, et tulenevalt VÕS § 97 lg 1 on kostjal õigus nõuda lepingu muutmist tulenevalt majandusliku olukorra väga olulisest muutumisest. Vastustaja seisukoht

5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna selle muutmiseks ega tühistamiseks alust. Vaidlustatud maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.Hageja poolt menetluse kestel kahju hüvitamise nõude aluseks olevatele asjaoludele tuginemist ei saa käsitleda hagi muutmisena. Hagi muutmisena saaks käsitleda olukorda, kus hageja palub senise hagi asemel menetleda uut hagi. Kuid käesoleval juhul soovis hageja esmaselt, et kohus rahuldaks hagi nende asjaolude alusel, millega hageja algselt kohtusse pöördus. Hageja täiendas oma positsiooni selliselt, et palus alternatiivselt, juhul, kui maakohus osa müügilepingu olemasolu ei tuvasta, rahuldada hagi, sama summa väljamõistmise osas, põhjusel, et kostja tekitas hagejale osa müügilepingu sõlmimisest keeldumisega kahju. Seega saab hagejapoolset õiguslike seisukohtade lisamist käsitleda täiendavate õiguslike põhjenduste esitamisena või juhul kui käsitleda kahju nimetamist uuele faktikogumile viitava elulise asjaolu esiletoomisena, siis alternatiivse nõude esitamisena. Hagi ese – samas suuruses rahasumma väljamõistmise taotlus, jäi ka peale täienduste esitamist, samaks. Maakohus tegi menetluse kestel protokollilise määruse, millega määras menetleda hagi ka alternatiivse nõude osas. Seega, isegi kui käsitleda viimatinimetatud nõuet eraldi alternatiivse nõudena, siis täitis maakohus selle menetlemisel kõiki nõudeid ja tagas kostjale selle nõude menetlemisega seoses kõik õigused – kostjal oli võimalik sellele nõudele vastu vaielda ning ka selle nõude osas esitada oma väited ja tõendid ning kostjale oli loodud ka vajalik menetluslik selgus.
8.Maakohus ei rahuldanud hagi mitte VÕS § 101 lg 2 alusel vaid VÕS § 115 lg 1 alusel. See, et maakohus VÕS § 101 lg-le 2 viitas, ei ole iseenesest vale ja see ei muuda maakohtu otsust ebaõigeks. Maakohus ei rikkunud otsust tehes otsuse põhjendamise kohustust. Maakohus märkis otsuses, et rahuldab hagi VÕS § 115 lg 1 alusel ja mõistab välja kahjuhüvitise kohustuse täitmise asemel. Maakohus tuvastas õigesti, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt 12.02.2008.a lepingu p-i 2.3.1. alusel osa müügilepingu sõlmimist hinnaga vähemalt 8 426 000 krooni. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja vastavat kohustust rikkus. Maakohus järeldas õigesti, et juhul, kui kostja oleks hageja suhtes vastava kohustuse täitnud ja osa müügilepingu sõlminud, oleks hageja saanud nõuda kostjalt 8 426 000 krooni tasumist. Maakohus lähtus välja mõistetava kahju ulatuse kindlaksmääramisel õigesti sellest, et kahju hüvitamise eesmärk on asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Maakohus leidis õigesti, et juhul, kui kostja ei oleks keeldunud osa müügilepingu sõlmimise eelduseks oleva tahteavalduse andmisest, oleks hagejal olnud võimalik nõuda

8(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 kostjalt 8 426 000 krooni tasumist ning hageja oleks selle rahasumma võrra rikkam. Hagi rahuldamist ei takista ka asjaolu, et hageja ei ole kostjale vaidlusalust osaühingu osa üle kandnud. Nii 15.02.2013.a kohtuistungil kui ka varasemates kirjalikes menetlusdokumentides kinnitasid mõlemad pooled, et vaidlusalune osa on muutunud väärtusetuks. Seega ei saa väita, et hagi tuleks jätta osaliselt või täielikult rahuldamata põhjusel, et hageja rikastuks osa ülekandmata jätmise tõttu. Kuid juhul, kui kostja peaks siiski sellest osast, mida ta ise väärtusetuks peab, huvitatud olema, on ka kostjal õigus nõuda osa müügilepingu sõlmimist. Juhul, kui kostja peaks hageja suhtes sellise nõude esitama, ei saaks hageja kahju hüvitisele lisaks ostuhinna tasumist nõuda ning hagejal tuleks osa kostjale üle kanda tasuta. Seadusest ei tulene keeldu, mille kohaselt võiks täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda üksnes siis, kui täitmisnõude esitamine on võimatu või muul põhjusel välistatud. Kuid juhul, kui isik nõuab kahju hüvitamist täitmise asemel, tuleb hea usu põhimõttest tuletada, et isik ei saa peale nö suure kahju hüvitise saamist enam täitmisnõuet esitada.

9.Maakohus tuvastas õigesti, et vaidlusaluse lepingu p-st 2.3. ei tulene mitte läbirääkimiste pidamise kohustust vaid sealt tuleneb selgelt õigus nõuda osa müügilepingu sõlmimist kindlatel tingimustel ja kindlal ajal. Kuigi vahel võib eellepingust tuleneda üksnes läbirääkimiste pidamise kohustus, võivad pooled privaatautonoomia põhimõttest tulenevalt sõlmida ka sellise lepingu, millest tuleneb kindlatel tingimustel müügilepingu sõlmimise kohustus. Ka antud juhul oli see nii. Käesoleval juhul olid 12.02.2008.a lepingus määratletud kõik olulised müügilepingu tingimused – hageja võis nõuda osa eest vähemalt 8 426 000 kroonist ostuhinda. Kuigi hagejal oleks teatud tingimustel olnud õigus nõuda ka suurema ostuhinnaga müügilepingu sõlmimist, hageja seda ei soovinud ning seetõttu ei saa sellest tulenevad küsimused tõusetuda. Minimaalne ostuhind oli määratletud aga piisavalt täpselt. Ka osa müügilepingu sõlmimise nõude sissenõutavus oli määratletud piisavalt täpselt – hageja võis lepingu sõlmimist nõuda peale 2009nda aasta majandustulemuste selgumist. Selles, et maakohtu otsuse tegemise ajaks olid vastavad tulemused selgunud, ei saa kahtlust olla.
10.Kostja leidis, et hagi rahuldamine ei ole võimalik põhjusel, et osa müügilepingu täitmine ei oleks osa väärtuse langemisest tulenevalt enam võimalik. Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu. Vaidlusalusest lepingust tulenevalt ei lasunud hagejal kohustust sõlmida kostjaga sellist müügilepingut, mille järgi peaks hageja kostjale üle andma osaühingu osa, millel on mingi kindel väärtus. Lepingu p-i 2.3.1. kohaselt lasus kostjal kohustus sõlmida hagejaga selline osaühingu osa müügileping, millega omandab kostja hagejalt osaühingu osa selle väärtusest sõltumata, vähemalt 8 426 000 krooni eest. Sellisele järeldusele tuleb muuhulgas jõuda ka seetõttu, et 12.02.2008.a sõlmitud lepinguga anti mõlemale lepingupoolele läbi müügilepingu sõlmimise nõudeõiguse loomise õigus nõuda vastavalt osaühingu osa kindla hinnaga ostmist või müümist. Nii hageja kui ka kostja said ja pidid juba 2008nda aasta veebruaris arvestama sellega, et neil tuleb 2010ndal aastal kindlatel tingimustel osaühingu osa omandada/ võõrandada. Seega pidi hageja juba 2008nda aasta alguses arvestama sellega, et ta peab vaidlusaluse osaühingu osa võõrandama enam kui kaks aastat hiljem, kindlaksmääratud ajal, kostjale ning ta ei saanud osaühingu osa kolmandale isikule müüa. Läbi konkreetset müügilepingu sõlmimise kohustust sisaldava eellepingu sõlmimise sõlmiti 12.02.2008.a sisuliselt juba osaühingu osa võõrandamise kohustust sisaldav leping. Muid pooltevahelise riski jaotamise ja lepingu p-de 2.3.1. jj sisu määratlemise aluseks olevaid asjaolusid on maakohus piisavalt põhjalikult käsitlenud. Vastavad asjaolud on maakohus tuvastanud õigesti ning ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles osas.
11.Kostja leidis, et hagi tulnuks jätta rahuldamata ka põhjusel, et vaidlusaluse lepingu eesmärgiks oli hageja väljumine vaidlusaluse osaühingu osanike ringist, kuid selle eesmärgi

9(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 saavutamine ei ole enam võimalik, sest hageja omandas vahepeal täiendava osa. Ringkonnakohus leiab, et need väited ei saa olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Põhjuseks, miks hageja soovis oma osalust võõrandada, oli soov väljuda vaidlusaluse osaühingu osanike ringist. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtu ette toodud selliseid asjaolusid, millest saaks järeldada, et poolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimise ajal oli tagada kostjale see, et hageja peaks igal juhul väljuma vaidlusaluse osa võõrandamise tagajärjel täielikult vaidlusaluse osaühingu osanike ringist.

12.Maakohus kvalifitseeris pooltevahelise õigussuhte hagi rahuldamiseks piisavalt täpselt. Maakohus määratles nõudenormi, mille alusel hagi rahuldati ning tuvastas kõik vastavast nõudenormist ja muudest asjakohastest seadusesätetest tulenevad hagi rahuldamise eeldused.
13.Maakohus leidis õigesti, et selleks, et kostja saaks tugineda käesoleva vaidluse raames VÕS §-le 97, oleks kostjal tulnud nõuda hagejalt lepingu muutmise eelduseks oleva tahteavalduse andmist ning hagejapoolse keeldumise korral oleks kostjal tulnud vastavat tahteavaldust nõuda kohtu kaudu. Kohtuotsus oleks asendanud hageja tahteavalduse (TsÜS § 68 lg 5). Ringkonnakohus leiab, et hagi rahuldamist ei saa tingida ka see, et kostja esitas hagejale VÕS § 97 lg-le 5 tuginedes lepingust taganemise avalduse. Hageja ei ole lepingust taganemist tunnistanud. Kostja ei ole lepingust taganemise õiguse teostamiseks kohtusse pöördunud. Ringkonnakohus leiab, et selleks, et VÕS § 97 lg-st 5 tulenevat lepingust taganemise õigust teostada, tuleb lepingust taganeval poolel saada selleks eelnevalt lepingu vastaspoole nõusolek või siis tuleb lepingust taganeda soovival lepingupoolel pöörduda lepingust taganemise õiguse teostamiseks nõudega kohtu poole. Selliseks nõudeks võiks olla eelkõige näiteks lepingu muutmise eelduseks oleva tahteavalduse andmine, mis oleks suunatud sellele, et muuta lepingut selliselt, et lepingust oleks võimalik muutunud asjaolude tõttu taganeda. Aga välistatud ei ole ka teatud juhtudel tuvastushagi esitamise lubatavuse kaalumine. Ringkonnakohus leiab, et selliselt tuleks VÕS § 97 lg-t 5 tõlgendada põhjusel, et kuivõrd juba VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud lepingu muutmine eeldab vastaspoole nõusolekut või siis vastaspoole nõusolekut asendavat tahteavaldust, siis lepingust taganemine, mis on veelgi kaugeleulatuvam tagajärg, peab seda enam eeldama vähemalt samasugust vastaspoole kaitset. Vastasel juhul jõutaks seaduse tõlgendamisel lubamatu olukorrani, kus väiksema õiguse (lepingu muutmine) teostamisel on vastaspoole õigused kohtulikult kaitstud, oluliselt kaugemale ulatuva õiguse (lepingust taganemine) teostamisel oleks aga olukord pööratud vastupidiseks ja kohtusse peaks pöörduma isik, kelle suhtes lepingust taganeti. Veelgi enam, selline VÕS § 97 lg 5 tõlgendus, et selle sätte alusel lepingust taganemiseks piisab pelgalt taganemisavalduse esitamisest ja et sellise avalduse võib esitada ka apellatsioonimenetluses, peale apellatsioonitähtaja möödumist, kui maakohus on juba lepingu alusel nõude rahuldanud ja lepingust taganenud pool ei ole lepingust taganemisele maakohtu menetluses kordagi tuginenud, muudaks küsitavaks või vähemalt väga ebaefektiivseks lepingust tulenevate õiguste maksmapanemise üleüldse, sest sellisel juhul võiks põhimõtteliselt iga kostja väita alles peale apellatsioonkaebuse tähtaja möödumist, et ta on lepingust taganenud ning selletõttu tuleb maakohtu otsus tühistada. Menetluskulude jaotus
14.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.

10(11)

Tsiviilasi nr: 2-11-32501 Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja