Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

1(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 koosolekute otsused on vastu võetud häältega 3 poolt ja 1 vastu või erapooletu, seega vastavad KOS sätetele. Kohus on varasemalt mitmel korral tunnistanud korteriühisust Lubja 7B õigusliku subjektina. KOS § 8 lg 4 kohaselt kehtivad korteriomaniku õigusjärglase suhtes varasemad üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid olenemata sellest, kas ta nendega nõustub või mitte. Kostjad ei esita valitsejale arvestite tarbijanäite ega võimalda ligipääsu näidikutele. Korteriomanike esitatud näidud fikseeritakse andmeraamatus ja kõigil korteriomanikel on õigus nendega tutvuda. Kostjatele on korduvalt tunnistajate juuresolekul esitatud koopiaid ja võimaldatud tutvuda majandustegevust puudutavate originaaldokumentidega (sh ühisuse asutamisest alates toimunud koosolekute protokollid, ühisusele teenuse osutajate esitatud arved, majanduskavad, pangaväljavõtted, Merit Aktiva raamatupidamisprogrammi väljavõtted, tarbimisnäidikute näitude väljavõtted jms). Enamus dokumentatsiooni on kostjale edastatud ka e-posti vahendusel. Majavalitseja pangakonto väljavõttest nähtuvalt on majavalitseja tasunud Lubja 7B osutatud teenuste eest. Üldelektri kulu on kõigi kaasomanike vahel jagatud vastavalt reaalosa suurusele. Alates 2009. aprillist ei kajastu üldelektri kulu eraldi ühegi korteriomaniku arvel, sest üldtarbimist mõõtvale näidikule tõkestavad kostjad juurdepääsu. Kostja lülitas omavoliliselt välja üldtarbimises oleva gaasikatla, samuti trepikoja- ja välisvalgusti. 2009. oktoobris lõhkus kostja I välja kogu maja teenindanud, kaasomandis olnud gaasikatla, lõikas läbi teistesse korteritesse soojust tarnivad torud ja asendas need oma tarbeks mõeldud katlaga. Üldelektri mõõdikust laseb kostja I arvatavasti läbi isiklikuks tarbeks mineva voolu, mistõttu on varasem üldelektri kulu 50 - 80 kw kuus kasvanud 300 - 500 kw kuus, kuigi ainsaks ühiselektrit tarbivaks elemendiks oleks koridoris asuv säästupirn ja välisvalgusti, kuid ka need ei ole enam töös. Kostjate elektritarbimine on varasemaga võrreldes vähenenud ligi kolmekordselt. Ühiselektri tarbijapaigaldise kontrollpaneel asub kostja hõivatud lukustatud ruumis, kus kostja vajadusel elektripaigaldised kontrollide (Eesti Energia, kohtutäitur ja politsei) saabudes tagasi sisse lülitab. Kostja omavoliliselt hõivatud ruumi suhtes on jõustunud kohtulahend nr 2-07-5821, milles on sõnaselgelt öeldud, et ei ole tõendatud, et tarbijapaigaldiste ruum oleks kostjatele kuuluva korteri reaalosa ja sellele juurdepääsu tõkestamine kostjate poolt on ebaseaduslik. Otsuse täitmisega tegeleb kohtutäitur, kes tegi kohtule ettepaneku kostja trahvimiseks. Algatatud on ka kriminaalmenetlus, milles on tunnistatud kannatanuteks korterite nr 1, 2, 5 ja 6 omanikud. Kuna tarbijanäite fikseerivad paigaldised on kostjate kontrollitavas ruumis, kostjad näite ühisusele ei teata, alates 2009 maist ei ole kostjad ka otse Eesti Energia AS-le midagi tasunud, on kostjatele elektrienergia tasu arvestatud ainuvõimalikul viisil nii, et kogu maja üldelektri näidust, mille alusel Eesti Energia AS korteriühisusele arveid väljastab, arvestatakse maha korterite nr 1, 2, 3, 5 ja 6 esitatavate näitude põhine tarimine ja kuna üldelektri tarbimine puudub, on jääk käsitletav korteri nr 4 tarbimisena. Saadav tarbimisnäit kajastub ka kostjatele esitatavas arves. Tõendamata on kostjate väide, et 2009. oktoobris tasusid nad Lubja 7B ühisuse eest Eesti Energia AS-le 5 000 krooni. Eesti Energia AS-i 2010. jaanuaris väljastatud õiendist sellise summa tasumist ei nähtu. Kostjad on enda tasumisena näidanud summad, mis tegelikult on tasunud korter nr 6 omanik. 20.04.2010 seisuga on kostjatel võlg Eesti Energia AS-le 22 088,31 krooni. Eesti Energia AS ähvardas kogu majal 29.04.2010 elektri välja lülitada. Üldkoosolekul lepiti kokku prügikulude jaotamises reaalosa ruutmeetrite järgi ja selline kulujaotus kehtib, kuni üldkoosolekul ei lepita kokku teisiti. 06.12.2008 üldkoosoleku otsused on kehtivad, koosolekult puudus korteriomanik J. H. Häälteenamusega vastuvõetud otsused kehtivad KOS § 8 lg 3 alusel kõigi korteriomanike suhtes. Ühisusel on 360 l, mitte 100 l prügikonteiner, mida tühjendati varem 2 - 3 korda kuus, kuid seoses prügi vähesusega

3(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 tühjendatakse alates 01.03.2010 üks kord kuus. Konteiner ei ole olnud lukustatud, konteineri avamise eest tuleks prügifirmale eraldi tasuda, seega kajastuks see prügiveoarvetel. Kostjate väidetav kokkulepe prügi ladustamiseks KÜ Lubja 7A konteineris ei oma tähtsust, kuna kostjad on korteriomanikeks Lubja 7B korteriühisuse hallatavas elamus. Hagejatele ei ole teada, et kostjad oleks kohaliku omavalitsuse poolt vabastatud kohustuslikust olmeprügi äraveost. Majavalitseja päringutest teenusepakkujatele selgus, et kostjate teenusepakkujatele tehtud harvad maksed kajastuvad ühisuse poolt kostjatele esitatud arvetel. Ühisus kasutab Marit Aktiva raamatupidamistarkvara ja arvepidamine vastab raamatupidamisseadusele. Kuna ühisusel on suured makseraskused ja oht kogu maja kütteta jäämiseks, otsustati üldkoosoleku otsusena vormistatud kaasomanike kokkuleppega kasutada remondifondi hageja makstud raha, samuti ühekordseid makseid ja haldusrahasid kogu maja jooksvate võlgnevuste likvideerimiseks. Samas on teised kaasomanikud kandnud otseseid kulutusi lumekoristusele, uuele välisuksele, vihmaveetorudele, katlamaja hooldusele jne. Kostjad ei ole tõendanud, et neil on sõlmitud otselepingud teenuste osutajatega. Kostjate esitatud maksekorraldused on tasaarvestatud kostjate võlgnevusega. Kokku on kostjad otse tasunud teenuste osutajatele 13 015 krooni. Kostja vastuväited

4(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 Koosolekul osalenud isikutele kuulus alla poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest, mistõttu ei olnud koosolek otsustusvõimeline ja koosoleku otsused on tühised ega oma õiguslikke tagajärgi. Koosolekul osalenud L T ei ole Lubja 7B ühegi korteri omanik ega oma üldkoosolekul hääleõigust. Juhul, kui arved oleksid esitatud õiguslikel alustel, ei ole põhjendatud kostjatele kuuluvatele korteritele nr 3 ja 4 esitatud arved, kuna kommunaalteenuste kogused arvetel ei vasta tegelikkusele. Üldelektri jaotamine vastavalt korteri reaalosa suurusele on vastuolus heade kommetega ega vasta elementaarsele loogikale. Trepikojas põlev elektripirn valgustab trepikoda võrdselt kõigile korteriomanikele, korteri reaalosa suurus ei oma mingit tähtsust ega suurenda üldelektri kulu. Kostjad ei tunnista nõuet arvetel kajastatud üldelektri osas summas 120,70 krooni. Üldelekter on kostjatele esitatud arvetel välja toodud üksnes korteri nr 4 eest ja sedagi kolmel arvel: nr 200902/00002; 200901/00001 ja 200903/00003. Hilisematel arvetel üldelektrit ei ole ja jääb arusaamatuks, kuidas üldelektri kulu on korterite vahel jagatud. Kuna arvetel on märgitud vaid kulutatud kilovattide kogused ja ei ole märgitud arvestusperioodi alg- ega lõppnäitu, ei ole arved kontrollitavad. Lisaks ei ole arvete alusel võimalik vahet teha üldelektri kogustel, mida tuleb korteriomanike vahel jagada ja korteri poolt tarbitud elektrienergia kogusel. Heade kommetega on vastuolus kortermaja kaasomandi vähemuse omanike otsus jagada prügiveoga seotud kulud vastavalt korteriomandi reaalosade suurusele. Korteriomandi reaalosa ruutmeeter iseenesest ei tooda prügi, prügi tekkimine on seotud inimtegevusega ja põhjendatud oleks jagada prügiarved vastavalt korteris elavate isikute arvule, millise nõude on kostjad korduvalt esitanud. Kuna nende nõuded jäeti hagejate poolt tähelepanuta, ei pidanud kostjad võimalikuks ühineda kaasomandi ühise majandamisega. Prügi hoiustamine on korraldatud selliselt, et 100 liitrine prügikonteiner 6 korteriga maja elanike tegelikke vajadusi 1 kuu jooksul ei täida. Konteiner on pidevalt täis, konteinerit lukustatakse perioodiliselt ja seda ei ole võimalik kasutada, sest kostjatele ei ole antud konteineri võtit. Seetõttu ladustavad kostjad oma prügi eraldi, olles eraldi kokku leppinud Lubja 7A ühistuga. Seetõttu on põhjendamatu esitada Lubja 7B prügiveo arveid kostjatele ja kostjad ei tunnista nõuet prügiveo osas 539,60 krooni. Kuna kostjatel ei õnnestunud sõlmida hagejatega korteriomandiseaduses sätestatud kokkulepet kaasomandi eseme ühise korrashoiu ja valitsemise kulude suuruse ja kandmise kohta, ei ole kostjad pidanud võimalikuks kanda kommunaalkulude kasutamise eest makstavaid summasid 23.03.2007 õigustühise otsusega majavalitseja L T isiklikule arvele. Korduvatele nõuetele vaatamata ei ole kostjatele esitatud tõendeid tõendamaks korteriomanike tasutavate ühekordsete maksete, halduskulude ja remondifondi rahaliste vahendite kasutamise otstarbekust ja seaduslikkust. Kostjad on kandnud kommunaalkulud otse teenuste osutajatele: Eesti Energia AS-le 2009. aastal kokku 10 596,82 krooni (samal ajal on ülejäänud korteriomanike elektrienergia tarbimise eest Eesti Energia AS-le kantud 7574,52 krooni); KÜ-le Lubja 7A on kostjad vee eest tasunud 1 550 krooni, AS-le Eesti Gaas gaasi tarbimise eest. Hagiavalduses toodud kostjate võlgnevuse arvestus ei vasta tõele. Kostjad ei ole ühisusele ega hagejatele tasunud arvestuses laekumiste all näidatud summasid. Lubja 7B omaloominguline raamatupidamine ei vasta raamatupidamisseadusele ega kajasta reaalselt majaelanike makseid ja nende poolt tarbitavate kommunaalteenuste koguseid. Hagejate nõuded igakuiste remondifondi, halduskulude ja ühekordsete maksete osas on alusetud, kuna majas ei teostata mingit hooldus- ega remonditöid. Põhjendamatu ja korteriomanike õigusi riivav on eelmiste perioodide võlgnevuste katmiseks ühekordsete võrdsete maksete kogumine.

5(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 Kostjate vastu esitatud nõue erineb arvetel kajastatud võlgnevusest ja viivistest 14.11.2009 seisuga 19 726,56 krooni võrra. Hagis esitatud väited kostjate võlgnevuse ja selle suuruse kohta on alusetud ja paljasõnalised. Hagile lisatud tõendid on tõendamiseks kõlbmatud ning hagis toodud väidete ja nõuete suurusega vastuolus. Kostjad ei tunnista esitatud põhinõude suurust ja sellest tulenevaid kõrvalkohustusi viiviste näol ning peavad põhjendamatuks ja heade kommetega vastuolus olevaks hagejate nõutavat viivise määra 0,5% tasumata summalt päevas. Esimese astme kohtu otsus

6(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 10.03.2007 kell 19.00, päevakorraga korteriühisuse moodustamine, majavalitseja valimine, edasine tegevuskava, majanõukogu moodustamine ja nõuded N H. 10.03.2007 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, kuna sellel ei olnud esindatud üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. 23.03.2007 kell 19.00 kutsuti kokku uus üldkoosolek sama päevakavaga. 23.07.2007 üldkoosoleku otsused on vastu võetud korduskoosolekul, mistõttu on otsused kehtivad. Kostjad kanti korteriomanikena kinnistusraamatusse korteri nr 4 osas 09.01.2009 ja korteri nr 3 osas 17.06.2009. 23.03.2007 üldkoosoleku otsuseid J H ja N H ei vaidlustanud. N H on osalenud korteriühisuse koosolekutel, ühisuse majanduskavade vastuvõtmisel, tunnustanud valitseja tegevust ja ühisuse õigusvõimelisust tema vastu võlgnevuse väljamõistmiseks algatatud kohtuvaidluses kompromissi sõlmimise kaudu. KOS § 8 lg 4 kohaselt kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid korteriomaniku õigusjärglase kohta kinnistusraamatusse kandmata. Hagejad nõuavad kostjatelt põhivõla 23 857,53 krooni (1 524,76 euro) väljamõistmist. Korteriühisuse Lubja 7B majanduskava p 3 sätestab korteriomanike kohustused kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele. 27.04.2007 sõlmis valitseja AS-ga Eesti Gaas võrguteenuse osutamise ja maagaasi müügilepingu nr 0112551610. 01.05.2007 sõlmis valitseja lepingu prügiveoks Cleanaway AS-ga. 21.07.2007 sõlmis valitseja lepingu vee- ja kanalisatsiooni tarbimiseks KÜ-ga Lubja 7A. 2008. mais sõlmis valitseja lepingu Eesti Energia AS-ga elektrienergia tarbimiseks (kehtis kuni 2010. maini, kui mindi üle üksiktarbimisele). Eeltoodud lepingud sõlmiti teenustega varustamiseks Lubja 7B elamus tervikuna. Lepingutes puudus märge korterite nr 3 ja nr 4 mittevarustamiseks korteriühisuse kaudu. Kostjatele väljastati igakuiselt arved neile osutatud haldus- ja kommunaalteenuste eest. Ühisus on kostjatele esitanud arveid perioodil 01.01.2009 – 01.11.2009 korteri nr 4 osas kokku summas 17 104,11 krooni (1 093,15 eurot) ja korteri nr 3 osas perioodil 01.04.2009 – 01.11.2009 summas 6 753,42 krooni (431,62 eurot). Korteri nr 3 eest on viivist arvestatud perioodil 01.07.2009 – 01.11.2009 summas 610,24 krooni (39 eurot) ja korteri nr 4 osas perioodi 01.03.2009 - 01.11.2009 eest summas 3 443,04 krooni (220,05 eurot). 06.12.2008 korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud 2009. majanduskava kohaselt jaotatakse kulud korteriomanike vahel järgmiselt: küte vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosade suurusele, gaas vastavalt tarbitud kogustele (mõõdikute näitude järgi), vesi- ja kanalisatsioon vastavalt tarbitud kogustele (mõõdikute näitude järgi), näitude mitteesitamisel võetakse aluseks 6 kuu keskmine tarbimine korteri poolt või kogu maja üldnäidust lahutatakse teiste korterite näidud; prügi vastavalt kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurusele, halduskulud 1 kr/m2 vastavalt kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurusele; tähtajaks tasumata arvetelt arvestatakse viivist 0,5% päevas; inkassokulud ja viivised teenust osutanud firmade poolt esitatud maksmata arvetelt tasuvad korteriomanikud, kelle tõttu on võlgnevus tekkinud; üldelekter, mille mõõdik asub tarbijapaigaldiste ruumis, teenindab kogu maja gaasikatelt, välisvalgustit ja trepikoja pirni, jaotada vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurusele; ühekordne makse 200 krooni (jaanuarist aprillini ja septembrist detsembrini) või 300 krooni (maist augustini) iga korteri kohta kuus. Tõendamata on, et 06.12.2008 üldkoosoleku otsus on tühine vastavalt kostja põhjendusele, et seda on võltsitud, kuna N H ei osalenud üldkoosolekul. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et N. H osales üldkoosolekul, mistõttu oli üldkoosolekul esindatud enamus. Kostjad ei ole vastupidiseid tõendeid kohtule esitanud. L T osales 06.12.2008 üldkoosolekul, see on L. T õigus ja kohustus, kuna vastavalt KOS §-le 18 kutsub valitseja üldkoosoleku kokku, juhib seda ja allkirjastab protokolli. Seega ei saa L. T osalemine üldkoosolekul otsuseid tühiseks muuta. Korteriühisus, saades teenuse osutajalt arve, jagas selle vastavalt korteriomandite

7(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 arvule, korteriühisuse otsusele ja majandamiskavale. 10.08.2007 üldkoosolekul vastu võetud Korteriühisuse Lubja 7B kodukorras nähakse ette, et tarbitud vee ja elektri kohta tuleb esitada igakuuliselt andmed valitsejale ja võimaldada valitsejale juurdepääs tarbijapaigaldistele, et valitseja saaks esitada vastavad näidud võrguettevõtjatele (Eesti Gaas, Eesti Energia); majavalitseja esitab arved korteriomanikele. Asjas ei ole vaidlust, et kostjad vajalikke näite ühisusele ei esitanud. Kohus leidis, et kostjatele esitatud arvetega, korteriühisuse otsusega ja 2009. majandamiskavaga on hagejate nõue tõendatud. Kostjatele esitatud arvete aluseks on korteriühisuse tasutud arved AS-le Eesti Gaas, AS-le Cleanaway, KÜ-le Lubja 7a ja AS-le Eesti Energia. Eeltoodud arved on tasutud hagejate rahaliste vahendite arvelt, mis on makstud korteriühisuse arvele. Korteriühisuse rahalised vahendid moodustuvad korteriomanike maksetest. Kuna kostjad ei ole korteriühisuse arvele ühtegi makset teinud, saab teha järelduse, et korteriühisuse arvel olev raha on moodustunud hagejate maksetest, millest on tasutud Lubja 7B elamule osutatud teenused. Tasutud arvete osas on kulude jaotamine toimunud vastavalt Lubja 7B korteriomanike üldkoosoleku otsusele ja majanduskavale. Hagejad on arvesse võtnud kostjate otse teenuseosutajatele tehtud makseid, kuigi kostjad ise ei ole vastavaid andmeid ühisusele esitanud. Kostjad ei ole kohtule esitanud ühtegi otselepingut teenuste osutajatega, vaatamata sellele, et kohus andis 27.03.2012 istungil kostjatele tõendite esitamiseks täiendavalt aega. Kohus leidis, et on tõendamata, et kostjad on sõlminud otselepingud teenuste osutajatega vaidlusaluse perioodi osas. Kostjad on tasunud otse teenuste pakkujatele vastavalt valitseja sõlmitud lepingutele, milliseid asjaolusid on teenuse osutajad arvesse võtnud. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostjate väited, et neil on oma prügikonteiner ja erikokkulepped Korteriühistuga Lubja 7A, mille kaudu toimub Lubja 7B korteriomanike veevarustus ja kanalisatsioon. Tõsiseltvõetav ei ole kostjate väide, et Lubja 7B prügikonteiner on lukustatud ja sinna ei ole võimalik prügi panna. Kohtule esitatud piltidelt on näha, et suhteliselt pikk juhe prügikasti küljes on lukuta ja prügikasti kaan on avatud paarikümne sentimeetri laiuselt. Üldkoosoleku otsused on kohustuslikud täitmiseks kõigile kaasomanikele. Korteriühisuse Lubja 7B üldkoosolekul vastu võetud 2009. majandamiskavaga on kindlaks määratud kaasomandi korrashoiu ja osutatavate teenuste eest tasumise kord. KOS § 13 lg-te 1 ja 2 kohaselt vastutab kaasomanik kaasomandi eseme korrashoiu kulude eest iga juhul vastavalt oma osa suurusele. Kui kaasomanik soovib vabatahtlikult lisaks mingeid kulusid kanda ja sõlmib eraldi lepinguid, ei vabasta see teda kaasomanike otsuste alusel jaotatud kulude tasumisest. Sellest KOS § 13 lg-s 1 sätestatud põhimõttest kõrvalekaldumiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe, millist kostjad kohtule esitanud ei ole. Kostjad ei ole valitsejale teatanud näitusid. Hagejad on võrrelnud kostjate teenuse osutajatele tehtud makseid ning väitnud, et kõik kostja otsemaksed (KÜ Lubja 7A vee-ja kanalisatsiooni eest, AS Eesti Gaas tarbitud gaasi eest, AS-le Eesti Energia tehtud maksed), on kajastatud kostjatele väljastatud arvetel. Kuivõrd kostjate vastuväited ei ole kontrollitavad, jättis kohus tähelepanuta kostjate paljasõnalised vastuväited, et arvetel näidatud suuruses vett, kanalisatsiooni ja üldelektrit ei ole kostjad tarbinud. Kohtul puudub alus kahelda hageja arvestuse õigsuses. Kostjad ei ole oma vastuväidete kinnituseks tõendeid esitanud. Kuna kostjad ei ole esitanud hagejate vastu vastunõuet ega tasaarvestuse vastuväidet, ei analüüsi kohus kostjate üldsõnalisi ja tõendamata väiteid, et kostja I on oma vahendite arvel remontinud kaasomandi esemeks oleva elamu katust.

8(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976

Kohus leidis, et hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust ka kostjate väide, et ühisuse esitatud arvetel nõutakse arvete tasumist valitseja L T isiklikule arvele. KOS § 21 lg 4 kohaselt valitseja säilitab korteriomanike vara muust varast eraldi. Arvete tasumine valitseja arvelduskonto kaudu ei ole midagi ebatavalist. Kohtule esitatud L. T pangaväljavõttest nähtub, et nimetatud kontot kasutatakse korteriühisuse majandamiseks, mitte L. T isiklikuks majandamiseks. Vahendite käsutamise võib üldkoosoleku otsusega seada sõltuvusse korteriomanikust või kolmandast isikust. VÕS § 101 lg 1 p 1 annab võlausaldajale õiguse nõuda kohustust rikkunud võlgnikult kohustuse täitmist, p 6 alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult ka viivist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Korteriühisuse kodukorras on sätestatud viivis 0,5% päevas tasumata summalt. Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid viivise matemaatilise arvestuse kohta. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja AÕS § 75 ning sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69. Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest sõlmitud lepingute alusel osutatud teenuste eest, tekib teistelt korteriomanikelt tagasinõudeõigus juba täidetud solidaarkohustuse järgi. AÕS § 75 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Need sätted kohalduvad ka juhul, kui korteriomanike ja teenuse osutajate vahel sõlmitud leping osutub tühiseks. Seega, kui hagejad on maksnud osutatud teenuste eest teenuse pakkujale solidaarvõlasuhtest või kaasomanike vahelisest suhtest tulenevalt ka kostjatele langeva osa, saab kostjatelt hagejate kasuks välja mõista kostjate eest tasutud summad igalt kostjalt eraldi igale hagejale. Kuna eeltooduga on tõendatud, et hagejad on tasunud kostjate eest haldus- ja kommunaalkulusid, kuulub kostjatelt solidaarselt iga hageja kasuks väljamõistmisele võlgnevus 508,26 eurot ja viivis 86,37 eurot. Apellatsioonkaebus

9(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 korduskoosolekuga. Eeltoodud asjaolud tõendavad kostjate väiteid, et maakohus on lubamatult võtnud asja arutamisel aluseks ebausaldusväärse, ilmselgelt fiktiivse ja tagantjärele vormistatud tõendi, jõudnud väärate järeldusteni ja teinud väära otsuse. Maakohus on otsuse põhjendustes vääralt tõlgendanud KOS §-i 8 ja §-i 9 ja asunud seisukohale, et kostjate väited, et ühisust ei moodustatud, kuna 23.03.2007 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks kuna ühisus moodustub automaatselt tulenevalt KOS §-st 8 ja §-st 9. Ainuüksi abstraktsest ühisuse tekkimise võimalusest ei saa tuletada juriidilist fakti ühisuse moodustamise kohta Lubja 7B kortermajas ja sealt edasi ühisuse otsuste õiguspärasust. Kuna KOS sätestab ühisuse koosolekute kokkukutsumise ja otsuste vastuvõtmise korra, peab ka ühisuse moodustamine toimuma vastavalt KOS reglemendile. Vastasel juhul tooksid seadusele mittevastavad protsessid endaga kaasa nö. seadusest tulenevaid tagajärgi isikutele. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et ühisust ei ole KOS sätetel asutatud ja hagejate viited ühisuse otsustele ei ole asjakohased. Hagiavaldusele lisatud korteriühisuse 06.12.2008 üldkoosoleku protokoll, millega hagejate väitel kinnitati 2009. majanduskava, on õigustühine, kuna üldkoosolekul osales L T, kes ei ole Lubja 7B korteriomandi omanik ega oma üldkoosolekul hääleõigust. Üldkoosolekul osalenud hagejate A. A, A. P ja M. H omandis on alla poole Lubja 7B kaasomandist. Samuti ei ole N H osalemine koosolekul tõendatud. Faktiliselt pole koosolekut toimunud ja esitatud dokument on tagantjärele tehtud võltsing. KOS § 19 lg 2 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Kuna üldkoosolek oli otsustusvõimetu, on kõik kohtule esitatud otsused õigustühised, ega oma õiguslikke tagajärgi. Hagejate väitel on ühisuse tasutud arvete osas toimunud kulude jaotus vastavalt korteriomanike 06.12.2008 üldkoosoleku otsusele, mis on tegelikult kehtetu ja Lubja 7B 2009 majanduskavale, mis võeti vastu samal otsustusvõimetul üldkoosolekul. Maakohus ei ole hagejate eeltoodud seisukoha osas oma arvamust avaldanud ja on jätnud vastava väite tähelepanuta. Kohus on kinnitanud, et majavalitsejaks valitud L T osalemine üldkoosolekul ei anna alust üldkoosoleku otsust õigustühiseks tunnistada. Kohus ei ole kostjate väitest ilmselt aru saanud. Kostjad on viidanud üldkoosoleku õigustühisusele põhjusel, et sellel osalejate poolt ei olnud esindatud üle poole kaasomandiosadest. Samuti ei tulene kusagilt, et tegu oli korduskoosolekuga. Maakohus on otsuses kohaldanud vääralt KOS §-i 13 ja mõistnud kostjatelt hagejate kasuks solidaarkohustusest tuleneva tagasinõude alusel võrdsetes osades välja kokku 1783 eurot, sh. viivised. Kohus ei ole tuginenud faktilistele asjaoludele, esitatud tõenditele ning on lähtunud vaid oletustest. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta on jätnud tähelepanuta kostjate vastuväited. Hagiavaldusele tõenditena lisatud arved on esitanud kostjatele korteriühisus Lubja 7b. Kostjatele on jäänud arusaamatuks, millisel alusel on hagejateks A. A, A. P ja M. H ja miks ei ole hagejana kaasatud V N, kes on samuti korteriühisus Lubja 7b liige ja korteriomandi nr 6 omanik. Kui hagejad tasusid ühistule makseid ka kostjatele kuulunud korteriomandi osadega seotud kommunaalkulude eest, millede arvelt väidetavalt tasuti kommunaalteenuste osutajatele kohustuste eest, siis tasuti ühisuse rahast kostjatele langevate kohustuste eest ka V. N poolt ühisusele tasutud rahaga ja seega ei ole hagejad tasunud mitte oma rahast vaid ka protsessi kaasamata V. N rahast. Samuti pole V. N andnud hagejatele volitust enda nimelt kostjatelt tema raha arvelt tasutud kulude sissenõudmiseks. Kohus on jätnud kostjate vastava väite tähelepanuta ja teinud otsuses väära järelduse. Hagiavaldusele pole lisatud ühtegi dokumentaalset tõendit, et hagejatena esinevad isikud oleksid kandnud kostjate eest kaasomandi majandamise kulusid esitatud nõude ulatuses. Et ühisuse rahade eest on tasutud lepingutest tulenevaid kohustusi, ei tõenda eraldi ühegi hageja nõude olemasolu ega nõude suurust. Riigikohtu määrusest kohtuasjas nr 3-2-1-38-11 tuleneb selgelt, et juhul

10(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 kui selgub, et hagejad on maksnud osutatud teenuste eest teenuse pakkujatele solidaarvõlasuhtest või kaasomanike vahelisest suhtest tulenevalt ka kostjatele langeva osa, saab kostjatelt hagejate kasuks välja mõista kostjate eest tasutud summad igalt kostjalt eraldi igale hagejale. Seejuures tuleb lähtuda sellest, kui palju on iga hageja kostjate eest tasunud, samuti igale kostjale langevast osast. Kohus on teinud esitatud tõenditest väärad järeldused ja tuginenud nendele otsuse tegemisel. Hagi esitamise ajal olid ühisusel võlgnevus kommunaalkulude osas Eesti Gaas AS-le seisuga 01.12.2009 summas 9 097,52 krooni (581,44 eurot), Eesti Energia AS-le seisuga 01.12.2009 summas 12 668,94 krooni (809,69 eurot) ning vee eest Lubja 7A KÜ-le seisuga 01.12.2009 summas 8 660,23 krooni (553,49 eurot), kokku 30 426,69 krooni (1 944,62 eurot). Vastavatele summadele on hagejad viidanud ka hagiavalduses. Vastavalt hagiavaldusele oli kostjate põhivõlgnevus ühisuse poolt esitatud arvete alusel 23 857,53 krooni (1 524,77 eurot). Kostjad on avaldanud oma seisukohad, mis ühtivad Riigikohtu seisukohtadega, et hagejatel tekiks õigus kummaltki kostjalt igale hagejale eraldi välja mõista tagasinõude korras summa, mille iga hageja on tasunud eraldi iga kostja eest. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaks et iga hageja on tasunud iga kostja eest mingi summa. Asjaolu, et ühisusel olid hagi esitamise ajal võlad kommunaalteenuste tarnijate ees kinnitab, et hagejad ei tasunud kostjate eest kommunaalkulude katteks midagi. Seega ei saa hagejatel olla tagasinõude õigust. Kohus on jätnud kostjate väited tähelepanuta ja ei ole põhjendanud, miks ta ei arvesta nendega. Kohus on vääralt tõlgendanud ja rakendanud KOS § 13 lg-t 1, mille kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kohus on tuginenud väärale arusaamale lugedes hagis esitatud arved kaasomandi majandamise kuludeks. Hagejad ei ole kostjate eest kandnud kaasomandi majandamise kulutusi, mis annaks neile õiguse esitada hagiavalduses kirjeldatud suuruses ja põhjendustel nõude. Kostjatele esitatud arved sisaldavad valdavalt summasid kostjatele kuuluvatele korteriomanditele kulunud elektri, gaasi ja vee eest ning vähesel määral korteriomanike kaasomandi korrashoiule ja majandamisele kulunud summasid. Kohus on alusetult pidanud hagejate nõuet kostjate suhtes täies ulatuses põhjendatuks. Kostjad on kohustatud tasuma neile kuuluvate korteriomandite majandamise kulud ja seda on nad ka teinud. Kostjad on esitanud kohtule maksekorraldused ja Eesti Energia AS-i, Eesti Gaas AS-i ja Lubja 7 majaühistu õiendi, nende poolt tarbitud elektri, vee ja gaasi eest tasumise kohta. Kohus ei ole neid tõendeid otsuses õiglaselt hinnanud ega arvestanud. Kohus on põhjendamatult pidanud õigeks hagejate väiteid, et hagejad on kostjate tehtud makseid arvetes arvestanud. Samas on kohus jätnud tähelepanuta kostjate vastuväited, et korteriühisus Lubja 7B arvetel ei ole kostjate poolt kommunaalmaksete eest otse teostatud makseid arvestatud. Asjaolu, et kostjad on teostanud makseid otse teenuste osutajatele ilma nendega otselepinguid sõlmimata ei anna alust neid makseid mitte arvestada. Kostjatele jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et kohtul puudub kahtlus hagejate arvestuse õigsuses, leides samas, et kostjad pole oma väiteid tõendanud. Kohus on jätnud tähelepanuta kostjate faktilised väited, miks nad ei tunnista nõuet arvetel kajastatud üldelektri osas summas 120,70 kroon. Üldelektri eest esitatud arvetel on välja toodud summad vaid korteri nr 4 eest ja vaid kolmel korral arvetel 200902/00002, 20090100001 ja 200903/00003, kokku summas 120,70 krooni. Hilisematel arvetel ei ole üldelektrit välja toodud ja kostjatele on jäänud arusaamatuks kuidas üldelektri kulu on korterite vahel jagatud. Kuna arvetel on märgitud vaid kulutatud kilovattide kogused, ega ole märgitud,

11(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 millisest näidust näiduni on elektrienergia kulu arvestusperioodil arvestatud, ei ole võimalik kontrollida arvete õigsust. See teeb arvetel kajastatud summad ebausaldusväärseks ja arved tõendina kõlbmatuks. Arvete alusel ei ole võimalik vahet teha üldelektri kogustel, mida tuleb korteriomanike vahel jagada, ja korteri poolt tarbitud elektrienergia kogusel. Kohus on kostjate faktilised väited jätnud ilma põhjendusteta tähelepanuta. Kostjad on tõendanud fotodega, et Lubja 7B maja prügikonteiner on pidevalt täis, konteinerit lukustatakse perioodiliselt ja seda ei ole võimalik reaalselt kasutada kuna kostjatel ei ole konteineri võtit. Kostjad on esitanud kohtule tõendi (korteriühistu Lubja 7A õiendi), et on seetõttu sõlminud eraldi kokkuleppe Lubja 7A ühistuga. Eeltoodust tulenevalt ei nõustunud kostjad hagejate nõudega prügiveo osas summas 539,60 krooni. Kohus on jätnud selgitamata, miks ta ei nõustu kostjate seisukohaga. Kohus on jätnud tähelepanuta kostjate väited hagejate nõude ja viiviste mittevastavusele nende poolt tõenditena esitatud arvetele. Hagiavalduses on esitatud nõue kostjate vastu põhivõla osas 23 857,53 krooni ja viiviste osas 4 053,28 krooni, kokku summas 27 910,81 krooni. Hagiavaldusele on lisatud arved, mis peavad ilmselt tõendama kostjate võlgnevuste olemasolu hagejate ees. Korteri nr 3 eest esitatud arvel nr 200910-00010 on põhivõlg 28271,98 krooni ja viivist on sellelt arvestatud 610,24 krooni. Korteri nr 4 eest esitatud arvel nr 200910-000010 on kajastatud põhivõlg 15 312,12 krooni ja viivist on sellelt arvestatud 3443,03 krooni. Hagejad on oma oletatava nõude tõendamiseks esitanud dokumentaalsed tõendid arvete näol, millest nähtub, et kostjate võlg arvete alusel hagejate ees seisuga 14.11.2009 on põhivõla osas 43 584,10 krooni ja viiviste osas 4 053,27 krooni, kokku 47637,37 krooni. Kostjatele on arusaamatu, millisel alusel erineb hagejate raamatupidamisliku arvestuse kohaselt arvete alusel esitatud kogunõue, hagis esitatud kogunõudest 19 726,56 krooni võrra. Hagiavalduses esitatud väited kostjate võlgnevuse ja selle suuruse kohta on alusetud, paljasõnalised ja hagejate poolt tõendamata. Esitatud tõendid on vastuolulised, tõendamiseks kõlbmatud ja hagis toodud väidete ja nõuete suurusega vastuolus. Kui ei ole võimalik usaldusväärselt ja õigesti määrata kostjate oletatava võlgnevuse suurust, on alusetu tunnistada viivise arvutamise õigsust põhivõlalt. Kostjad ei tunnistanud hagiavalduses esitatud põhinõude suurust ja sellest tulenevat kõrvalkohustust viiviste näol. Kohus on kostjatele teadmata põhjusel leidnud, et kostjad ei ole esitanud vastuväiteid viiviste matemaatilise arvestuse kohta ja pidanud viiviste nõude hagis toodud suuruses põhjendatuks. Antud juhul on tegemist kohtu väidete ilmse mittevastavusega kohtutoimiku materjalidele ja sellest tulenevate väärate järeldustega. Samuti on kohus jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostjate väited, et kostjad peavad põhjendamatuks ja heade kommetega vastuolus olevaks viivise määra 0,5% päevas tasumata summalt TsÜS § 86 lg-te 1, 2 ja 3 alusel. Kostjad nõusuvad kohtu seisukohaga, et korteriühisus ei ole tulutoov äriühing, kuid ei nõustu, et kohus ei võtnud arvesse kostjate seisukohti viiviste osas. Kohus on viiviste väljamõistmisel vääralt kohaldanud materiaalõigust. Hagejad on arvestanud viiviseid korteriühisuse kodukorrast tulenevast määrast, mis tuleks kõne alla kui hagejaks oleks ühisus. Hagejateks on füüsilised isikud, kellel puudub õigus arvestada kohustuse rikkumisest tulenevaid viiviseid teisiti kui seaduse alusel. Hagejate viiviste arvestamine on ilmselgelt vale kuna viiviseid saab arvestada ajast kui kostjate võimalik kohustus hagejate ees muutus sissenõutavaks. Tulenevalt asjaolust, et iga hageja suhtes võis kostjate kohustus muutuda sissenõutavaks hetkest, mil iga hageja tasus iga kostja eest kostja kohustuse rikkumisega seotud summad, tuleb viiviste arvestamise alustamiseks esmalt tuvastada, millal iga hageja iga kostja eest kohustuse rikkumisega seotud summad tasus. Kohus seda teinud ei ole ja hagejad ei ole vastavaid tõendeid esitanud. Tulenevalt eeltoodust on maakohtu otsus ka hagiavaldusega nõutud viiviste osas vastuolus kehtiva materiaalõigusega ja esitatud tõenditega.

12(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976

Vastustaja seisukoht

13(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 valitseja nimetamine. Isegi siis, kui 2007nda aasta üldkoosolekul valitsejat otsuste tühisuse tõttu ei valitud, tuleb asuda seisukohale, et korteriomanikud kiitsid valitseja tegevuse tagantjärgi heaks ja aktsepteerisid valitsejat 06.12.2008.a üldkoosolekul hääletades. Samal üldkoosolekul kiitsid korteriomanikud heaks ka valitsejapoolse lepingute sõlmimise vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutajaga, elektrimüüjaga, gaasimüüjaga ja prügiveo teenuse osutajaga. 06.12.2008.a üldkoosolekul kiideti heaks valitseja poolt ettevalmistatud 2009nda aasta majanduskava, mis muuhulgas kajastas ka seda, et korteriomanike nimel on sõlmitud ülalviidatud lepingud ning seda, kuidas vastavate lepingute täitmisest tekkivaid kulusid jaotada ja kuidas rahasid koguda.

14(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976 Apellandid ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest tulenevalt tuleks maakohtupoolne asjaolude tuvastamine ümber hinnata. Hagejad väitsid, et ainukesed, kes vaidlusalusel perioodil korteriomanike ühisusele makseid tegid, olid nemad. Hagejad tuginesid sellele, et kõik maksed, mis eespool viidatud teenuse osutajatele vaidlusalusel perioodil tehti, tehti nende poolt makstud rahast. Lisaks konkreetsete kulutuste hüvitamisele tuli korteriomanikel maksta remondifondi makseid ja igakuiseid makseid. Vastav kohustus tulenes 06.12.2008.a vastu võetud majanduskavast. Sama majanduskava kinnitamise ettepanekus tehti ettepanek, et remondifondi ja igakuiste maksete arvelt tuleb ajutiselt maksta teenuseosutajatele ja katta võlgu olevate korteriomanike osad. Vastav ettepanek kiideti koos majanduskava vastuvõtmisega 06.12.2008.a koosolekul heaks. Kuivõrd hagejad tasusid korrektselt kõiki majanduskavas ettenähtud makseid, sh remondifondi ja igakuiseid makseid ja kuivõrd remondifond ja ühekordsete maksete fond jäi seetõttu väiksemaks, et kostjad korteriomanike ühisusele ei maksnud (ja ei maksa hageja väidete kohaselt siiani), on hagejatel õigus nõuda kostjatelt neid võlgnevusi, mille võrra oleks korteriomanike remondifond ja ühekordsete maksete fond suurem, kui kostjate võlgnevusi ei oleks nende rahade arvelt hüvitatud. Hagejate esindaja selgitas 25.01.2013.a kohtuistungil, et korteri nr 6 omanik vaidlusalusel perioodil korteriomanike ühisusele makseid ei teinud ning seetõttu ei ole arvatud teda ka hagejate ringi. Samas ei ole hagejad tema vastu nõuet esitanud põhjusel, et ta maksis oma võlgnevused hiljem ära.

15(16)

Tsiviilasi nr: 2-10-1976

Reet Allikvere

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.