2-10-1976/24 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

1.13.01.2010 esitasid Anneli Annus (hageja I), Ahto Pärtma (hageja II) ja Marek Hiis (hageja III) Harju Maakohtule hagi Dmitri Rumjantsevi (kostja I) ja Olga Rumjantseva (kostja II) vastu haldus- ja kommunaalteenuste võlgnevuse 23 857 krooni 53 sendi ja viivise 4053 krooni 28 sendi väljamõistmiseks. Kostjate ühisomandis on kaks korteriomandit aadressil Tallinnas, Lubja 7 asuvas elamus korter nr 3, üldpinnaga 109,6 m2, ja korter nr 4, üldpinnaga 185,7 m2. 23.03.2007 toimus Lubja 7B korteriomanike üldkoosolek ning moodustati korteriühisus Lubja 7B. Majavalitsejaks valiti Leili Tint, kes täidab majavalitseja kohustusi. Majavalitsejal on õigus sõlmida lepinguid korteriühisuse Lubja 7B nimel. Kostjatele väljastati igakuuliselt neile osutatud haldus- ja kommunaalteenuste eest arved, kuid kostjad keeldusid neid tasumast. Ajavahemikul jaanuar 2009 – oktoober 2009 on kostjate omandis oleva korteri nr 4 põhivõlg 17 104 krooni 11 senti ja viivis 3443 krooni 4 senti ning kostjate omandis oleva korteri nr 3 põhivõlg 6753 krooni ja viivis 610 krooni 24 senti. Kostjatele esitatud arvete koosseisu kuulus tasu tarbitud kütte, veeja kanalisatsiooni, prügiveo, gaasipliidi, halduse, remondifondi ja ühekordse makse eest. Korteriühisuse Lubja 7B majanduskava ja kodukorra kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma majavalitseja arveldusarvele kaasomandi korrashoiu ja haldamisega seotud kulud, osutatud kommunaalteenused ja eraldised remondifondi ning ühekordsed maksed majanduskavas ja kodukorras ettenähtud suuruses ja korras. Kostjale esitatud arvete aluseks on olnud korteriühisusele Lubja 7B esitatud ja korteriühisuse poolt tasutud Eesti Gaas AS, AS Cleanaway, KÜ Lubja 7a, AS Eesti Energia arved. Tasutud arvete osas on kulude jaotamine toimunud vastavalt Lubja 7B korteriomanike üldkoosoleku otsusele ja Lubja 7B kinnitatud 2009.a majanduskavale. Korteriühisuse 2009.a majanduskava p 3 kohaselt on tähtajalt tasumata arvetelt viivis 0,5% päevas. Hageja on viivist arvestanud korteri nr 3 osas 01.07. 01.11.2009 eest kokku 610 krooni 24 senti ning korteri nr 4 osas 01.03. – 01.11.2009 eest 3443 krooni 4 senti. 23.03.2007 üldkoosolek ei olnud otsusevõimetu, kuna Lubja 7B korterelamus oli 5 korteriomandit ja üldkoosolekul osalesid kolme korteri omanikud, seega on KOS § 19 lg 2 nõuded koosoleku otsustusvõimelisusele täidetud. Igal korteriomanikul on KOS § 19 lg 1 kohaselt 1 hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, 23.03.2007 ja 06.12.2008 koosolekute otsused on vastu võetud häältega 3 poolt ja 1 vastu või erapooletu ning on seega vastavad KOS sätetele. Kohus on varasemalt mitmel korral tunnistanud korteriühisust Lubja 7B õigusliku subjektina. KOS § 8 lg 4 kohaselt kehtivad korteriomaniku õigusjärglase suhtes varasemad üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid olenemata sellest, kas ta nendega nõustub või mitte. Kostjad ei esita valitsejale arvestite tarbijanäite ega võimalda valitsejale ligipääsu näidikutele. Korteriomanike esitatud näidud fikseeritakse vastavas andmeraamatus ning kõigil korteriomanikel on õigus nende andmetega tutvuda. Üldelektri kulu on kõigi kaasomanike vahel jagatud vastavalt majanduskavas kinnitatud põhimõttele (vastavalt reaalosa suurusele). Alates 2009.a aprillist ei kajastu üldelektri kulu eraldi ühegi Lubja 7B korteriomaniku arvel, sest üldtarbimist mõõtvale näidikule tõkestavad kostjad juurdepääsu ning kostja lülitas omavoliliselt välja üldtarbimises oleva gaasikatla, samuti trepikoja- ja välisvalgusti, millega teoreetiliselt viidi üldelektri tarbimine nulli. Alates 2009.a oktoobrist on kostja I lõhkunud välja korterelamu Lubja 7B kogu maja teenindanud, kaasomandis olnud gaasikatla ja lõiganud läbi teistesse korteritesse soojust

tarnivad torud ja asendanud selle isikliku oma tarbeks mõeldud katlaga. Üldelektri mõõdikust laseb kostja arvatavasti läbi oma isiklikuks tarbeks mineva voolu, mistõttu on üldelektri kulu varasema 50 - 80 kw kuus kasvanud mõistatuslikult 300 - 500 kw kuus, kuigi ainsaks ühiselektrit tarbivaks elemendiks oleks koridoris asuv säästupirn ning välisvalgusti, kuid kahjuks ei ole ka need enam töös. Samas on kostjate elektritarbimine vähenenud võrreldes varasemaga ligi 3 kordselt. Ühiselektri tarbijapaigaldise kontrollpaneel asub avaldaja poolt hõivatud lukustatud ruumis, kus ta vajadusel elektripaigaldised kontrollide (Eesti Energia, kohtutäitur ja politsei) saabudes ka tagasi sisse lülitab. Avaldaja poolt omavoliliselt hõivatud ruumi suhtes on jõustunud kohtulahend 2-07-5821, milles on sõnaselgelt öeldud, et ei ole tõendatud, et tarbijapaigaldiste ruum oleks kostjale kuuluva korteri reaalosa ning sellele juurdepääsu tõkestamine kostja poolt on ebaseaduslik. Otsuse täitmisega tegeleb kohtutäitur, kes on teinud kohtule ettepaneku kostja trahvimiseks. Algatatud on ka kriminaalmenetlus, milles on tunnistatud kannatanuteks korterite 1,2,5 ja 6 omanikud. Kuna tarbijanäite fikseerivad paigaldised on kostjate poolt omavoliliselt kontrollitavas ruumis, kostjad näite ühisusele ei teata, alates 2009.a maist ei ole kostjad ka otse Eesti Energia AS-ile midagi tasunud, on kostjatele elektrienergia tasu arvestatud järgmisel ainuvõimalikul viisil: kogu maja üldelektri näidust, mis asub majavalitseja ja kostjatele vabalt ligipääsetavas kohas ning mille alusel Eesti Energia korteriühisusele arveid väljastab, arvestatakse maha korterite 1, 2, 3, 5 ja 6 esitatavate näitude põhine tarimine ning kuna üldelektri tarbimine eeltoodu põhjustel puudub, on jääk käsitletav korteri nr 4 tarbimisena. Sel teel saadav tarbimisnäit kajastub ka kostjatele esitatavas arves. Kostjate võlgnevuse tõttu ähvardab elektrienergiast ilmajäämine ka teisi korteriomanikke, kes korralikult oma näite teatavad ning tarbitud elektri eest igakuiselt tasuvad. Üldkoosolekul on kokku lepitud prügikulude jaotamises reaalosa ruutmeetrite järgi. Selline kulujaotus kehtib seni, kuni üldkoosolekul ei lepita kokku teisiti. Seejuures on 06.12.2008 üldkoosoleku otsused kehtivad, koosolekult puudus korteriomanikest ainult J. H, häälteenamusega vastuvõetud otsused kehtivad KOS § 8 lg 3 alusel kõigi korteriomanike suhtes. Ühisusel on 360 l, mitte 100 l prügikonteiner. Konteinerit tühjendati varem 2 -3 korda kuus, kuid seoses prügi vähesusega alates 01.03.2010 üks kord kuus. Lubja 7B korteriühisuse konteiner ei ole kunagi olnud lukustatud, konteineri avamise eest tuleks prügifirmale eraldi tasuda ning seega kajastuks konteineri lukustatus prügiveoarvetel. Kostjate väidetav kokkulepe prügi ladustamiseks KÜ Lubja 7A konteineris ei oma tähtsust, kuna kostjad on korteriomanikeks Lubja 7B korteriühisuse hallatavas elamus ning ei oma tähtsust, kas nad soovivad kasutada oma õigust ladustada prügi Lubja 7B konteineris või viia seda mujale. Hagejatele ei ole teada, et kostja oleks kohaliku omavalitsuse poolt vabastatud kohustuslikust olmeprügi äraveost. Tõendamata on kostja väide, et 2009.a oktoobris ta tasus Lubja 7B ühisuse eest Eesti Energiale 5000 krooni, Eesti Energia klienditeenindaja poolt 2010.a jaanuaris väljastatud õiendist sellise summa tasumist 2009.a. oktoobris ei nähtu. Kostjad on oma vastusele lisatud lisas 3 näidanud enda tasumisena summad, mille on tegelikult tasunud korter 6 omanik. 20.04.2010 seisuga on kostjatel tarbitud ja maksmata arvete võlg Eesti Energiale juba 22 088 krooni 31 senti ning Eesti Energia ähvardas kogu majal 29.04.2010 elektri välja lülitada. Majavalitseja tegi päringuid teenusepakkujatele, et saada teada, kas kostjad on tasunud tarbitud teenuste eest otse teenuse osutajale. Kostjate poolt teenuspakkujatele tehtud vähesed ja harvad maksed kajastuvad ühisuse poolt kostjatele esitatud arvetel. Teised kaasomanikud on kandnud otseseid kulutusi lumekoristusele, uuele välisuksele, vihmaveetorudele, katlamaja hooldusele jne. Hagejad paluvad hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

2.Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. 23.03.2007 üldkoosolekul osalesid hagejad, kellele kuulusid sellel ajal kortermajas Lubja tn 7B korteriomandid. Protokolli kohaselt puudusid üldkoosolekult korteriomanikud N H ja J H, kellele kuulusid kinnistusraamatu andmetel üle poole kinnisasja Lubja tn 7B kaasomandi osadest. KOS § 19 lg-st 2 tulenevalt ei olnud Lubja tn 7B korteriühisuse moodustamise üldkoosolek 23.03.2007 otsustusvõimeline ja sellel vastu võetud otsused on tühised. Seega on tühine ka Leili Tindi majavalitsejaks valimine ja talle ühisuse nimel lepingute sõlmimiseks volituste andmine, samuti majanõukogu valimine ning Lubja tn 7B korteriomanike nimel L. Tint või A. Annus poolt sõlmitud lepingud, millega korteriomanikele on võetud kohustusi. Samuti on õigustühised ning ei oma mingeid õiguslikke tagajärgi arved, mis on esitatud korteriomanikele korteriühisuse Lubja 7B nimel, samuti nimetatud arvetest tulenevad nõuded korteriomanike, kaasaarvatud kostjate, suhtes. Hagejatel puudub hagi esitamiseks alus, kuna poolte vahel puudub võlasuhe. Ainuüksi arve esitamisest võlasuhet ei teki. Arvete esitamiseks peab olema õiguslik alus. Hagejatel ei ole seadusest või kehtivast lepingust tulenevat õigus kostjatele nõuete esitamiseks. Puuduvad tõendid ja viited kostjate poolt kahju õigusvastasele tekitamisele ning muudele VÕS §-s 3 nimetatud võlasuhte tekkimise alustele. Jääb arusaamatuks, mille alusel on hagejateks hagejad kui füüsilised isikud. Hagile ei ole lisatud tõendit, mis tõendaks hagejatena hagiavalduses esinevate isikute õigust esindada korteriühisust Lubja 7B. Selline volitus ei omaks ka tähendust, kuivõrd korteriühisuse Lubja 7B moodustamine on õigustühine. Hagiavaldusele ei ole lisatud tõendeid, et kostjad oleksid hagejatega sõlminud kaasomandi eseme korrashoiu kulude kandmise kokkuleppe. Õigus nõuda kulutuste hüvitamist tekib siis, kui hagejad on kostjate eest vajalikud kulutused kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste osas kandnud. 06.12.2008 üldkoosoleku protokoll on võltsitud ja tagantjärele tehtud. Sellist koosolekut toimunud ei ole, koosoleku protokollis osalejaks märgitud N. H tegelikult koosolekul ei osalenud. Koosolekul osalenud isikutele kuulus alla poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest, mistõttu ei olnud koosolek otsustusvõimeline ning koosoleku otsused on tühised ega oma õiguslikke tagajärgi. Juhul, kui arved oleksid esitatud õiguslikel alustel, ei ole põhjendatud korteritele 3 ja 4 esitatud arved, kuna arvetel sisalduvate kommunaalteenuste kogused ei vasta tegelikkusele. Üldelektri jaotamine vastavalt iga korteri reaalosa suurusele on vastuolus heade kommetega ega vasta elementaarsele loogikale. Trepikojas põlev elektripirn valgustab trepikoda võrdselt kõigile korteriomanikele, iga korteri reaalosa suurus ei oma tähtsust ega suurenda üldelektri kulu. Kostjad ei tunnista nõuet arvetel kajastatud üldelektri osas summas 120,70 krooni. Lisaks on üldelekter kostjatele esitatud arvetel välja toodud üksnes korteri nr 4 eest ja sedagi vaid kolmel arvel nr 200902/00002, 200901/00001 ja 200903/00003. Hilisematel arvetel üldelektrit ei ole ja jääb arusaamatuks, kuidas üldelektri kulu on korterite vahel üldse jagatud. Kuna arvetel on elektrienergia kulude arvestusel märgitud vaid kulutatud kilovattide kogused ja ei ole märgitud arvestusperioodi alg- ega lõppnäitu, ei ole arved kontrollitavad. Lisaks ei ole arvete alusel üldse võimalik vahet teha üldelektri kogustel, mida tuleb korteriomanike vahel jagada, ja korteri poolt tarbitud elektrienergia kogusel. Samuti on heade kommetega vastuolus kortermaja kaasomandi vähemuse omanike otsus jagada prügiveoga seotud kulud vastavalt korteriomanike reaalosade suurusele. Korteriomandi reaalosa m2 iseenesest ei tooda prügi ja kostjad on nõudnud prügiarvete jagamist igas korteris elavate isikute arvule. Kostjad ei pea võimalikuks ühineda kortermaja Lubja 7B kaasomanike poolt vastu võetud kaasomandi ühise majandamiskavaga. Samuti on hagejate poolt korraldatud

Õige on kostjate väide, et korteriomanike üldkoosoleku otsusevõime sõltub koosolekul osalevatele korteriomanikele kuuluvatest kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest, mitte korteriomandite arvust. Samas on võimalik korteriomanike vähemuse poolt kehtivate otsuste vastuvõtmine korduskoosolekutel, mistõttu ei saa tuletada koosoleku otsuste tühisust üksnes sellelt pinnalt, et koosolekul osalenutele kuulus alla poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest. Kinnistusraamatu andmetel kuulus ühisuse moodustamise ajal korter nr 3 J. Hammerile (1096/6008 mõttelist osa kaasomandist) ja korter nr 4 N. Hammerile (3078/6008 mõttelist osa kaasomandist), kokku neile seega 4174/6008 mõttelist osa, mis moodustab üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Kostjad kanti korteriomanikena kinnistusraamatusse alles vastavalt korteri nr 4 osas 09.01.2009 ja korteri nr 3 osas 17.06.2009. J. Hammer ja N. Hammer 23.03.2007 üldkoosoleku otsuseid ei vaidlustanud. Vastupidi – N. Hammer (kes on J. Hammeri ema), on osalenud korteriühisuse koosolekutel, osalenud ühisuse majanduskavade vastuvõtmisel ning tunnustanud valitseja tegevust ja ühisuse õigusvõimelisust tema vastu võlgnevuse väljamõistmiseks algatatud kohtuvaidluses kompromissi sõlmimise kaudu. KOS § 8 lg 4 kohaselt kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid korteriomaniku õigusjärglase kohta kinnistusraamatusse kandmata. Hagejad nõuavad kostjatelt põhivõla 23 857 krooni 53 sendi väljamõistmist. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 15 lg 2 alusel on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Korteriühisuse Lubja 7B majanduskava p 3 sätestab korteriomanike kohustused kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele. Kostjatele väljastati igakuiselt arved neile osutatud haldus- ja kommunaalteenuste eest. Ühisus on kostjatele esitanud arveid 01.01. – 01.11.2009 kostjate omandis oleva korteri nr 4 osas kokku 17 104 krooni 11 senti ning korteri nr 3 osas 01.04. – 01.11.2009 summas 6753 krooni 42 senti. Korteri nr 3 eest on viivist arvestatud 01.07.– 01.11.2009 eest 610 krooni 24 senti ja korteri nr 4 osas 01.03. – 01.11.2009 eest kokku 3443 krooni 4 senti. 06.12.2008 korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud korteriühisuse Lubja 7B 2009.a. majanduskava kohaselt jaotatakse kulud korteriomanike vahel järgmiselt: küte vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosade suurusele; gaasipliit vastavalt tarbitud kogustele (mõõdikute näitude järgi); vesi- ja kanalisatsioon vastavalt tarbitud kogustele (mõõdikute näitude järgi), näitude mitteesitamisel võetakse aluseks 6 kuu keskmine tarbimine korteri poolt või kogu maja üldnäidust lahutatakse teiste korterite näidud; prügi jaotada vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosade suurusele; halduskulud 1 kr/m2 vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurusele; tähtajaks tasumata arvetelt arvestatakse viivist 0,5% päevas; inkassokulud ja viivised teenust osutanud firmade poolt esitatud maksmata arvetelt tasuvad korteriomanikud, kelle tõttu on võlgnevus tekkinud; üldelekter, mille mõõdik asub tarbijapaigaldiste ruumis, teenindab kogu maja gaasikatelt, välisvalgustit ja trepikoja pirni, jaotada vastavalt kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurustele; ühekordne makse suuruses 200 krooni (jaanuarist aprillini ja septembrist detsembrini) või 300 krooni (maist augustini) iga korteri kohta igas kuus. Korteriomanike 10.08.2007 üldkoosoleku poolt vastu võetud korteriühisuse Lubja 7B kodukorra kohaselt tuleb tarbitud vee ja elektri kohta esitada igakuuliselt andmed valitsejale ja võimaldada tal juurdepääs tarbijapaigaldistele, et esitada näidud võrguettevõtjatele ning majavalitseja esitab korteriomanikele arved. Vaidlust ei ole selles, et kostjad näite ei esitanud.

Kostjatele esitatud arvetega ja korteriühisuse otsusega ning 2009.a majandamiskavaga on hagejate nõue tõendatud. Kostjale esitatud arvete aluseks on korteriühisuse poolt tasutud arved AS-le Eesti Gaas, AS-le Cleanaway, KÜ-le Lubja 7a ja AS-le Eesti Energia. Tasutud arvete osas on kulude jaotamine toimunud vastavalt Lubja 7b korteriomanike üldkoosoleku otsusele ja majanduskavale. Hagejad on arvesse võtnud kostjate poolt otse teenuseosutajatele tehtud makseid, kuigi kostjad ise ei ole vastavaid andmeid ühisusele esitanud. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostjate väited, et kostjal on oma prügikonteiner ning erikokkulepped Korteriühistuga Lubja 7A, mille kaudu toimub Lubja 7B korteriomanike veevarustus ja kanalisatsioon. Üldkoosoleku otsused on kohustuslikud täitmiseks kõikidele kaasomanikele. Korteriühisuse üldkoosolekul vastu võetud 2009.a majandamiskavaga on kindlaks määratud kaasomandi korrashoiu ja osutatavate teenuste eest tasumise kord. KOS § 13 lg-te 1 ja 2 kohaselt vastutab kaasomanik kaasomandi eseme korrashoiu kulude eest iga juhul vastavalt oma osa suurusele. Kui kaasomanik soovib vabatahtlikult lisaks mingeid kulusid kanda ja sõlmib eraldi lepinguid, ei vabasta see teda kaasomanike otsuste alusel jaotatud kulude tasumisest. Sellest KOS § 13 lg-s 1 sätestatud põhimõttest kõrvalekaldumiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Kostjad ei ole valitsejatele teatanud oma näitusid. Hagejad on võrrelnud kostjate poolt teenuse osutajatele tehtud makseid ja kajastatud need kostjatele väljastatud arvetel. Kuivõrd kostjate vastuväited ei ole rohkem kontrollitavad, jättis kohus tähelepanuta kostjate paljasõnalised vastuväited, et arvetel näidatud suuruses vett ja kanalisatsiooni ning üldelektrit ei ole kostjad tarbinud. Kohtul puudus kahtlus hageja arvestuse õigsuses. Kuna kostjad ei ole esitanud hagejate vastu mingit vastunõuet ega tasaarvestuse vastuväidet, ei analüüsinud kohus kostjate üldsõnalisi ja tõendamata väiteid, et kostja I on oma vahendite arvel remontinud kaasomandi esemeks oleva elamu katust. KOS § 22 lg 1 kohaselt koostab valitseja kalendriaastaks majanduskava ja lg 2 alusel teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. KOS § 22 lg 3 järgi esitab valitseja korteriomanikele pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. KOS § 22 lg 4 kohaselt võivad korteriomanikud oma otsusega igal ajal nõuda valitsejalt aruande esitamist. Seega on kostjal õigus nõuda igal ajal korteriühistu valitsejalt vastava kalendriaasta aruande esitamist, millest nähtuksid tema õigused ja kohustused. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust ka kostjate väide, et ühisuse esitatud arvetel nõutakse arvete tasumist valitseja Leili Tindi isiklikule arvele. KOS § 21 lg 4 kohaselt valitseja säilitab korteriomanike vara muust varast eraldi. Vahendite käsutamise võib üldkoosoleku otsusega seada sõltuvusse korteriomanikust või kolmandast isikust. VÕS § 101 lg 1 p 1 annab võlausaldajale õiguse nõuda kohustust rikkunud võlgnikult kohustuse täitmist, p 6 alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult ka viivist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Korteriühisuse kodukorras on sätestatud viivis 0,5% päevas tasumata summalt. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid viivise matemaatilise arvestuse kohta. Kohus rahuldas hagi ja mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja põhivõlgnevuse 23 857 krooni 53 senti ja viivise 4053 krooni 28 senti. VÕS § 65 lg 2 alusel on kostjad hagejate ees solidaarvõlgnikud. Kohus jättis menetluskulud kostjate kanda TsMS § 162 lg 1 alusel. TsMS § 405 lg 1 p 3 alusel määras kohus otsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ning mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja hagi esitamisel tasutud riigilõivu 5000 krooni.

4.Kostjad palusid otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus ei ole analüüsinud kostjate vastuväiteid, on tuvastanud vääralt hagi aluseks olevad asjaolud ja teinud nendest väärad järeldused. Hagejatel puudub nõudeõigus kostjate suhtes, kuna nende vahel ei eksisteeri võlasuhet. Puuduvad tõendid või viited kostjate poolt kahju õigusvastasele tekitamisele. Samuti puuduvad hagiavalduses tõendid muudele VÕS §-s 3 sätestatud võlasuhte tekkimise alustele. Hagiavaldusele ei ole lisatud tõendeid, et hagejad on osutanud kostjatele haldus- või kommunaalteenuseid, millest tulenevalt oleks poolte vahel võlasuhe ja kostjad oleksid hagejatele võlgu hagis nõutud summas. Pole esitatud tõendeid, et hagejad oleksid kandnud kostjate eest kaasomandi majandamise kulusid hagis nõutud ulatuses. Maakohus on jätnud kostjate väited tähelepanuta ja võtmata seisukoha, samuti pole põhjendanud, miks ei ole vastuväiteid arvestatud. Kohus on vääralt tõlgendanud ja rakendanud KOS § 13 sätteid ja selle tagajärjel jõudnud ka väärate järeldusteni. Maakohus on otsuses tuginenud väärale arusaamale seadusest ja selle tõlgendusest, lugedes hagis esitatud arved kaasomandi majandamise kuludeks. Kohus on vääralt hinnanud hagejate tõendeid ja jõudnud väärale otsusele. Kuna hagile tõenditena lisatud, kostjatele esitatud arved, sisaldavad valdavalt summasid kostjatele kuuluvate korteriomanditele (mitte kaasomandile) kulunud elektri, gaasi ja vee eest ja vähesel määral korteriomanike kaasomandi korrashoiule ja majandamisele (halduskulud, remondifond, ühekordsed maksed) kulunud summasid, siis on maakohus alusetult pidanud hagejate nõuet kostjate suhtes põhjendatuks. Kostjad on tasunud neile kuuluvate korteriomandite majandamise kulud ja nad esitasid kohtule maksekorraldused ja Eesti Energia AS-i , Eesti Gaas AS-i ja Lubja 7 majaühistu õiendid, nende poolt tarbitud elektri, vee ja gaasi eest tasumise kohta. Samuti esitasid kostjad AS-i Eesti Energia ja AS-i Eesti Gaas õiendid, et puuduvad võlgnevused tarbitud gaasi ja elektrienergia eest. Kohus ei ole neid tõendeid oma otsuses õiglaselt hinnanud ega arvestanud, ega põhjendanud mittearvestamist. Maakohus on põhjendamatult pidanud hagejate poolt esitatud väiteid õigeteks ja on jätnud alusetult tähelepanuta kostjate vastuväited selles, et korteriühisuse arvetel ei ole kostjate poolt kommunaalmaksete eest otse teostatud makseid arvestatud. Kohtul on vajaduse tekkimisel ja asjaolude kontrollimiseks õigus protsessiosalistelt küsida lisadokumente ja omaalgatuslikult koguda lisaandmeid, kuid kohus ei ole seda õigust kasutanud ja teinud otsuse oletustele tuginedes. Kohustus, tõendada oma hagis esitatud väiteid ja nõude suuruse õigsust, lasub hagejatel. Hagejad ei ole seda esitatud tõenditega teinud. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 13 lg 2 sätestab, et korteriomanik on kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. KOS § 13 lg 3 sätetel ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Hagiavalduses ei ole esitatud ühtegi tõendit, selle kohta, et kostjad oleksid hagejatega sõlminud kaasomandi eseme korrapärase korrashoiu kulude kandmise kokkuleppe. KOS sätete kohaselt tekib korteriomanikel õigus teistelt korteriomanikelt nõuda kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste hüvitamist vaid peale seda, kui need korteriomanikud on teiste korteriomanike eest vajalikud kulutused, kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste osas, juba kandnud. Hagejad on küll esitanud hagiga koos kostjatele esitatud arvete koopiad, kuid ei ole mitte millegagi tõendanud, et on kostjate eest kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused kinni maksnud ja omavad seetõttu õigust nõuda vastavalt KOS § 13 lg 2 kostjatelt tehtud kulutuste hüvitamist. Kostjad on esitanud tõendeid, mis tõendavad seda, et hagejaid on jätnud tasumata tarbitud

6.2.Kostjad on tõendanud fotodega, et Lubja 7B maja prügikonteinerit ei ole võimalik reaalselt kasutada, sest see on lukus. Tulenevalt eeltoodust ei nõustunud kostjad hagejate nõude osas kostjate suhtes prügiveo maksumuse osas summas 539 krooni 60 senti. Kohus on jätnud tähelepanuta kostjate väited hagejate nõude ja selles sisalduvate viivise mittevastavuses nende poolt esitatud arvetele. Hagiavalduses on esitatud hagejate nõue kostjate vastu põhivõla summas kokku 23 857,53 krooni ja viivise osas kokku summas 4053,28 krooni, s.t kokku 27 910,81 krooni. Hagiavaldusele on hagejate poolt lisatud arved, milledest nähtub, et kostjate võlg arvete alusel hagejate ees on seisuga 14.11.2009 põhiosas 43 584,10 krooni ja viivise osas 4053,27 krooni, s.t kokku 47 637,37 krooni. Kostjatele on jäänud arusaamatuks, millisel alusel erineb arvete alusel esitatud kogunõue hagis esitatud nõudest 19 726,56 krooni võrra. Kostjad ei tunnista põhinõuet ja sellest tulenevat kõrvalkohustust viivist. Maakohus on kostjatele teadmata põhjusel leidnud, et kostjad ei ole esitanud vastuväiteid viivise matemaatilise arvestuse kohta. Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta kostjate väited selles osas, et kostjad peavad põhjendamatuks ja heade kommetega vastuolus olevaks hagejate poolt nõutava viivise määra 0,5% päevas tasumata summalt vastavalt TsÜS § 86 lg-te 1, 2 ja 3 sätete alusel. Kostjad on maakohtule edastanud informatsiooni sellest, et alates 07.05.2010 on Eesti Energia AS ja Leili Tint vahel, Lubja 7B majale, sõlmitud elektrienergia tarnimise leping lõpetatud ja korteriomanikud on läinud üle otselepingutele Eesti Energia AS-ga. Kostjad esitasid kohtule ka oma lepingute ärakirjad. Lepingute sõlmimise eelduseks oli see, et korteriomanikud likvideerivad igaüks oma võlgnevused elektri eest Eesti Energia AS-le vastavalt Eesti Energia AS arvestustele, mis tugineb Eesti Energia AS metoodikale elektri tarbimise koguste kindlakstegemisel. Kostjad on Eesti Energia AS poolt arvestatud võlgnevused Eesti Energia AS-i eest kustutanud ja esitanud toimiku materjalidele lisamiseks Eesti Energia AS tõendi võlgnevuste puudumise kohta. Kostjad on tõendanud lisadokumentide esitamisega hagis esitatud nõuete mittevastavust tegelikkusele.

9.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb saata uueks arutamiseks maakohtule. Vaidlust ei ole selles, et pooled on Tallinnas, Lubja 7B asuvate korteriomandite omanikud: hageja Anneli Annusele kuulub korteriomand nr 5, hageja Ahto Pärtmale korteriomand nr 1, hageja Marek Hiisile korteriomand nr 2 ja kostjate Dmitri ja Olga Rumjantsevi ühisomandis on korteriomandid nr 3 ja 4. Hagejad esitasid kostjate vastu elamu majandamiskulude tasumise nõude perioodi 01.01.-01.11.2009 eest. Hagejate väitel toimus 23.03.2007 korteriomanike üldkoosolek, kus otsustati moodustada korteriühisus Lubja 7B ja valiti majavalitsejaks Leili Tint. Valitseja on sõlminud ühisuse nimel lepingud elamu hooldamiseks. Hagejad on tasunud ühisusele esitatud haldus- ja kommunaalteenuste osutamise eest esitatud arved, kuid kostjad on keeldunud neile esitatud arveid tasumast. Hagejate väitel on ühisuse poolt tasutud arvete osas toimunud kulude jaotus vastavalt korteriomanike üldkoosoleku otsusele ja Lubja 7B 2009.a majanduskavale. Kostjad on apellatsioonkaebuses väitnud, et 23.03.2007 korteriomanike üldkoosoleku otsus korteriühisuse moodustamise ja 06.12.2008 üldkoosoleku otsus 2009.a. majanduskava kinnitamise kohta on tühised, kuna koosolekud olid otsustusvõimetud, kuna nendel osalenud hagejate omandis on alla poole maja kaasomandist ja N Hi osalemine koosolekul ei ole tõendatud. Veel on kostjad väitnud, et arved kostjatele esitas korteriühisus, kuid hagi on esitanud 3 füüsilist isikut, kelle vahel puudub kostjatel lepinguline suhe. Puuduvad tõendid, et hagejad esindavad ühisust või et hagejad oleksid kandnud kostjate eest kaasomandi majandamise kulusid. Kuna arved on tasunud korteriühisus, siis oleks kostjate väitel tulnud menetlusse kaasata ka korteri nr 6 omanik V N. Kostjate väitel ei ole hagejatel alust nõuda võlgnetavat raha endale. Lisaks vaidlustavad kostjad nõude suuruse ja leiavad, et neile on esitatud arved kokku suuremas summas, kui hagiavalduses soovitakse neilt saada. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud välja selgitamata ja teinud lahendi puudulikult väljaselgitatud asjaolude pinnalt. Kohus on jätnud vajalike asjaolude esitamise võimaluse hagejatele selgitamata ja jätnud täitmata selgituskohustuse, mis on oluline menetlusnormi rikkumine. Maakohus ei ole menetlusosalistele selgitanud tõendamisele kuuluvaid asjaolusid. Seetõttu ei ole hageja esitanud menetluses asjaolusid, mis on asjas õige ja seadusliku lahendi tegemise eelduseks.

Kuivõrd enamik hagi rahuldamise eelduseks olevatest asjaoludest on tõendamata, ei saa ringkonnakohus maakohtupoolset menetlusnormi olulist rikkumist ise kõrvaldada, sest enamiku hagi rahuldamise eelduste väljaselgitamine ja tõendite kogumine ning hindamine viiks sisuliselt TsMS § 9 lg-s 3 sätestatud nõude rikkumiseni. Tulenevalt TsMS § 9 lg-st 3 ei vaata kõrgema astme kohus tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madalama astme kohus. Seega tuleb maakohtul lahendada asja uuel läbivaatamisel hagejate nõue kostjate vastu sisuliselt uuesti. Kõigepealt selgitab ringkonnakohus, millega maakohtu otsuses nõustuda ei saa, seejärel selgitab tõendamisele kuuluvaid asjaolusid. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on vastuoluline ja ei vasta seetõttu TsMS § 436 lgle 1. Pooltel oli vaidlus, kas 23.03.2007 toimunud korteriomanike üldkoosolek oli otsusevõimeline või mitte. Maakohus on leidnud vastuoluliselt, et korteriomanike üldkoosolek oli küll otsustusvõimetu, kuid kuna seadus võimaldab korteriomanike vähemusel otsuseid vastu võtta korduskoosolekutel, siis ei ole korteriomanike üldkoosoleku otsus tühine. Selle käsitlusega ei saa nõustuda. Maakohus oleks pidanud nimetatud asjaolu selgitamiseks tegema hagejale ettepaneku esitada tõendeid oma väite, et tegemist oli korduskoosolekuga, kinnitamiseks. Kui tõendamist ei leia, et tegemist oli korduskoosolekuga, on Riigikohus 25.05.2011 lahendis nr 3-2-1-38-11 leidnud, et sel juhul on 23.03.2007 toimunud üldkoosolekul vastu võetud otsus tühine TsÜS § 87 järgi. Samuti tuleb maakohtul lahendada 06.12.2008 üldkoosoleku otsusevõimelisuse vastuväide. Sellest otsustusest sõltub hagejate nõue nii põhivõla kui ka viivise osas. Samas lahendis on Riigikohus juhtinud tähelepanu sellele, et hagis nõutud summa väljamõistmine kolme korteriomaniku kasuks ühiselt ei ole õige ( Riigikohtu 25.05.2011 määruse 3-2-1-38-11 p 12). Hagi ei esitanud valitseja, kellel oleks KOS § 21 lg 2 p-des 1 ja 5 järgi õigus kõigi korteriomanike nimel õigus esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks. Hagejad on väitnud, et lepingud teenuse pakkujatega on sõlminud kõigi korteriomanike nimel valitseja ja nad on tasunud teenuste eest teenuse pakkujatele ka kostjatele langeva osa. Hagejate väitel on hagejate tagasinõudeõigus tekkinud juba täidetud solidaarkohustuse järgi. Eelnimetatud määruses on juhitud tähelepanu, et juhul, kui hagejad on maksnud osutatud teenuste eest teenuse pakkujale solidaarvõlasuhtest või kaasomanike vahelisest suhtest tulenevalt ka kostjatele langeva osa, saab kostjatelt hagejate kasuks välja mõista kostjate eest tasutud summad eraldi igale hagejale. Seejuures tuleb lähtuda sellest, kui palju on iga hageja kostjate eest tasunud. Kuivõrd maakohus jättis valdava osa hagi rahuldamise eelduseks olevatest asjaoludest tuvastamata ja välja selgitamata, ei saa ringkonnakohus ise asja lõplikult lahendada ja tsiviilasi tuleb saata tagasi maakohtusse. 04.07.2011 esitas vastustaja Anneli Annus apellatsioonikohtule täiendavad tõendid. Ringkonnakohus leiab, et vastavate tõendite juurdevõtmiseks apellatsioonimenetluses puudub õiguslik alus. Kuid kuivõrd ringkonnakohus saadab asja uueks arutamiseks maakohtule, on vastustajal võimalik vastavate tõendite juurdevõtmist taotleda maakohtult asja uue arutamise käigus. Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.