Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
8. veebruar 2013 Tartu
Tsiviilasja number
2-12-4682
Tsiviilasi
V.L. hagi S.O. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
3674,11 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 24. augusti 2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
V.L. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja) – V.L. (ik: XXXX), esindaja advokaat Marko Paabumets Vastustaja (kostja) – S.O. (ik: XXXX), esindaja Karina Kukkes Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 24. augusti 2012 otsus muutmata. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus V.L. `i kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline
esindajad
RESOLUTSIOON
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
V.L. esitas 31.01.2012 maakohtule S.O. vastu hagi võlgnevuse summas 4717,88 eurot, sh tasumata üür 4141,48 eurot ja viivis 01.02.2012 seisuga 576,40 eurot, väljamõistmiseks juhindudes võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 271; § 299 lg-st 1; § 76 lg-test 1, 3; §-st 82; § 101 lg 1 p-st 6; § 113 lg-st 1 ja § 94 lg-st 1. Hagiavalduse kohaselt sõlmis kostja 01.06.1999 M.L. (L. ) üürilepingu, mille alusel üüris korteri Tartus XXXX. 17.05.2002 muutsid pooled lepingut üürisumma osas. 08.09.2008 kanti kinnistusraamatusse nimetatud korteri omanikuna hageja. 24.09.2008 saatis hageja kostjale meeldetuletuse väljakolimise kohta ja teatas, et kui kostja jätkab üüripinna kasutamist, tõstab hageja üüri. Kostja vabastas korteri 23.05.2011. Kostja võlgneb hagejale ajavahemiku 01.02.2009 – 31.01.2012 eest üüri 64 800,13 krooni ehk 4141,48 eurot. Hoone, kus korter asus, ei olnud heas seisukorras. Hageja teostas hoones üürisuhte ajal aastatel 1996 – 2011 hulgaliselt remonttöid (loetletud hagiavalduses), mis olid vältimatud, et tagada hoone püsimajäämine.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et üüri tõstmine oli VÕS § 299 lg 3 alusel tühine, kuna 24.09.2008 teates ei ole märgitud üüri tõstmise põhjendust ega üüri tõstmise vaidlustamise korda vastavalt VÕS § 299 lg-le 2. Sellest tulenevalt jäi poolte vahel kehtima kokkulepe, et kostja maksab üüri 14 kr/m2 kohta. Antud kokkuleppest on kostja kinni pidanud. Lisaks on küsitud üürisumma korteri seisukorda arvestades ebamõistlik ning sellest tulenevalt on hageja nõue pahatahtlik ja vastuolus hea usu põhimõttega. Ka ei ole hageja tõendanud, et ta on hagiavalduses nimetatud töid teostanud. Kostja tasus ka remondi, halduse ja hoolduse eest, vaidlusalusel perioodil 13 464,13 krooni (860,51 eurot), kuigi sellist kohustust kostjal ei lasunud. Seega on hageja kostja arvelt alusetult rikastunud ning kostja esitas juhuks, kui kohus peaks leidma, et hageja nõue on põhjendatud, alternatiivse tasaarvestuse avalduse.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 24. augusti 2012 otsusega, juhindudes VÕS § 8 lg-st 2; § 76 lg-st 1; §-st 271 ja §-st 299, V. L. hagi S. O. vastu 4717,89 euro väljamõistmiseks rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kehtis poolte vahel 01.06.1999 sõlmitud üürileping. Leping sõlmiti tähtajatult ja seda ei ole lõpetatud. Asjaolu, et pärast hagejapoolset teadet lepingu lõpetamise soovi kohta jätkas kostja eluruumi kasutamist ning hageja arvete esitamist, näitab, et pooled aktsepteerisid endiselt nendevahelist üürilepingut. Kuigi kostja sõlmis üürilepingu M. L. , läksid M. L. kuulunud korteriomandi võõrandamisel üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused VÕS § 291 lg 1 järgi üle hagejale.
VÕS § 299 lg 3 kohaselt on üüri tõstmine tühine, kui üürileandja ei teata sellest VÕS § 299 lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole kostjale üüri tõstmisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teatanud üüri tõstmise põhjendust ega seda, kuidas kostjal on võimalik üüri tõstmine vaidlustada. Nimetatud andmete esitamine on üürileandja jaoks kohustuslik. Sellist seisukohta kinnitab ka kohtupraktika (Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-76-05, nr 3-2-1-109-05). Hageja nõue põhineb üüri tõstmisel alates 10.11.2008. Kuna hageja ei ole üüri tõstnud kooskõlas VÕS § 299 lg-ga 2, on üüri tõstmine tühine. Lisaks nimetatule lasub üüri tõstmise teate üürnikule kättetoimetamise tõendamise koormus üürileandjal. Hageja on küll väitnud, et saatis kostjale tähitud kirjaga teate, kuid ei ole seda tõendanud. Ainuüksi teatis ise ei tõenda selle kättetoimetamist kostjale. Hageja seisukoht, et kostja ei ole varem üüri tõstmist vaidlustanud ja seega on üüri tõstmine kehtiv, ei ole asjakohane. Kostja on kohtumenetluses vaidlustanud üüri tõstmise. Lisaks kostjal ei olnudki võimalik üüri tõstmist vaidlustada või selles osas pretensioone esitada, kuivõrd hageja ei olnud kostjale teada andnud üüri tõstmise vaidlustamise korda. Kuivõrd kohus loeb üüri tõstmise alates 10.11.2008 tühiseks, ei olnud kostjal kohustust tasuda üüri vastavalt hageja 24.09.2008 teates märgitud hinnale. Kuna vaidlus puudub selles, et kostja tasus üüri vastavalt poolte varasemale kokkuleppele korrektselt, ei analüüsinud kohus poolte teisi väiteid (teate tähitud kirjaga esitamine, nõude aegumine, kostjapoolse tasaarvestuse tegemine, üürisumma mõistlikkus).
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.V. L. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 24. augusti 2012 otsuse tühistamist osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja nõude kostjalt 4247,72 euro väljamõistmiseks, ja uue otsuse tegemist, millega mõista välja S. O. V. L. kasuks 4247,72 eurot ning määrata kindlaks viivis kuni 24. augustini 2012 summas 151,37 eurot ja edasi 0,02% põhinõudest kuni kohase täitmiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) hindas kohus vääralt tõendeid ja rikkus menetlusõigust. 09.08.2008 teavitas hageja kostjat soovist üürileping lõpetada ja tegi ettepaneku kokkuleppele jõudmiseks. Hagiavaldusest nähtub, et hageja on 09.08.2008 teatisele viidanud faktiliste asjaolude tõendamisel ning hagiavalduse lisadest ilmneb, et hageja esitas tõendi kohtule koos hagiavaldusega (hagiavalduse lisa 4). Toimiku materjalidega tutvudes nimetatud tõendit võimalik leida ei olnud. Apellandil on tekkinud põhjendatud kahtlus, et kohus suhtus kohtuasja lahendamisse pinnapealselt ning ei võtnud otsuse tegemisel arvesse kõiki asjaolusid ja tõendeid. Apellant taotleb TsMS § 633 alusel 09.08.2008 teatise ja kostja 07.11.2008 vastuse vastuvõtmist apellatsioonimenetluses. 09.08.2008 teatises avaldub hageja tahe jõuda kostjaga mõistlikule kokkuleppele. Kostja vastas 07.11.2008, et tal ei ole võimalik välja kolida, kuna tal ei ole kohta, kuhu enda asju viia ja elama asuda. Kostja põhjendas üüripinna mittevabastamist asjaoluga, et ta on sundüürnik ning Tartu linn on kohustatud võimaldama talle asenduspinna. Nimetatud asjaolu ei osutunud tõeseks. Kostja 07.11.2008 vastust ei esitatud maakohtus kohtu selgitamiskohustuse täitmata jätmise tõttu. Riigikohus on rõhutanud asjaolude täielikkuse nõuet ja on märkinud, et kohtunik peab kohtuistungit juhtides tagama protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse (3-2-1-120-01). Maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu üürilepingu ülesütlemise olulisusele vaidluse lahendamisel. Seetõttu ei pidanud hageja vajalikuks esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid ülesütlemise tõendamiseks. Nimetatud tõend on olulise tähtsusega, kuivõrd kinnitab, et kostja ei vaidlustanud üürilepingu lõpetamise fakti ning kostja aktsepteerib üürisuhte puudumist. Ühtlasi avaldub tõendist kostja pahatahtlik käitumine kavatsetult üüritud asja mitte tagastada lepingu lõppemisel.
Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta hageja 30.03.2009 teate üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta, millega hageja ütles üürilepingu üles VÕS § 316 lg 1 p 2 ja 3 alusel lõppemise päevaga 10.05.2009. Vaidlustamise osas on ülesütlemisteates märgitud 30 päeva teate saamisest tulenevalt VÕS §-st 329. Eeltoodust järeldub, et ülesütlemisteade on esitatud tuginedes VÕS § 313 lg-le 1 ja § 325 lg-le 1. Teade edastati kostjale tähitud kirjaga üüripinna aadressil. Kostja ei vaidlustanud tähtaegselt hageja 30.03.2009 üürilepingu erakorralist ülesütlemist ning ei esitanud ka kohtumenetluses vastuväiteid üürilepingu ülesütlemise osas. Kuivõrd eeltoodust järeldub, et hageja on üürilepingu õiguspäraselt üles öelnud, on kohtu järeldus, et pooled aktsepteerisid endiselt nendevahelist üürilepingut, alusetu. Kuigi hageja viitas korduvalt (23.03.2012 vastus, 29.06.2012 täiendavad seisukohad) üürilepingu ülesütlemise faktile, ei andnud kohus seisukohta tõendite osas, mis käsitlevad ülesütlemist, ega põhjendanud, miks need ei ole asjakohased, rikkudes TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8; 2) kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõigust ja kvalifitseeris hagi eseme osaliselt ebaõigesti VÕS § 271 ja § 299 alusel. Hageja esitas nõude tasumata üüri ja viivise osas ajavahemikus 01.02.2009 – 31.01.2012 VÕS § 271 ja § 299 alusel, mis eeldab üürilepingu olemasolu. Kuivõrd faktiliste asjaolude kohaselt lõppes leping 10.05.2009, oli hageja kvalifitseerinud oma nõude osaliselt valesti. Asjaolu, et hageja viitas osaliselt ebaõigele õiguslikule alusele, ei tähenda, et kohus pidi hageja osundatud õiguslikust alusest lähtuma. Kohus rajab otsuse hageja esitatud asjaoludele, andes tuvastatud asjaoludele ise õigusliku hinnangu ega ole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pool on viidanud. Eelnev tuleneb ka kehtiva TsMS § 436 lg-st 7 ja § 438 lg-st 1 (3-2-1-4-06). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Riigikohus on seisukohal, et hagi eseme kohasuse hindamisel peab kohus tuvastama hageja eesmärgi ja hindama seda, kas hageja nõude kaudu on see eesmärk saavutatav (3-2-1-31-10). Kuivõrd üürileping lõppes 10.05.2009, ei ole mõeldav, et hageja saanuks oma nõude kostja vastu täielikult realiseerida üürilepingul põhineval õiguslikul alusel. Kohus jättis täitmata selgitamiskohustuse eelmenetluse käigus (TsMS § 392 lg 1; § 351 lg 1, 2). Hagi aluse ja eseme ebaõige formuleerimine tingis hagejale ebaeduka menetluse, kuigi hageja õigusi on rikutud. Riigikohus on leidnud, et TsMS § 392 lg 1 p 1 ei sätesta kohtule kohustust selgitada hagejale hagi eseme muutmise vajadust, st seda, millise nõude esitamine aitaks hagejal paremini saavutada tema soovitud eesmärki (3-2-1-66-09). Teisalt on Riigikohus leidnud, et kohtu kohustuste hulka kuulub ka hageja nõude täpsustamine, kui nõue on ebaselge (3-2-1-146-03). Kuivõrd üürileping lõppes 10.05.2009 ja hageja nõue üüri väljamõistmiseks põhineb perioodil 01.02.2009 – 31.01.2012, ei tulene nimetatud nõue täielikult üürilepingust ning vaidluse lahendamiseks tulnuks kohaldada perioodi 10.05.2009 – 31.01.2012 osas üürilepingu ülesütlemisest tulenevaid tagajärgi. VÕS § 334 lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üürileping oli lõppenud ning kostja polnud tähtaegselt üüripinda vabastanud, seega valdas kostja üüripinda õigusliku aluseta. Hageja on nõudnud kostjalt üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline (Tõnisson Kinnisvarakonsultant hinnang tl 70). Seega ei ole tegemist mitte ainult üüri tõstmisega, vaid ka üürileandjale viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üüri tasumisega. Kuivõrd viivis hüvitab üüripinna mittekasutamise võimalust, võib viivist nõuda eeldusel, et eksisteerib rahalise kohustuse olemasolu ning tegemist on rahalise kohustuse täitmisviivitusega.
Kokkuvõtvalt on hageja põhinõue perioodi 10.05.2009 – 31.01.2012 eest 57 487,39 krooni (3674,11 eurot) ja viivis 8974,93 krooni (573,60 eurot), kokku 4247,72 eurot VÕS § 334 lg 1 ja § 113 alusel. VÕS § 94 lg-s 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 1. juulit 2012 oli 1,00%. Seega aastane intressimäär on 8,00%, kuu intress 0,66% (8,00 : 12 = 0,666) ja ühe päeva intress 0,02% (0,666 : 30 = 0,0222). Lähtudes TsMS § 367 lg-st 1 ja VÕS § 113 lg-st 1 taotleb apellant viivist perioodil 01.02.-24.08.2012 summas 151,37 eurot (3674,11 x 0,02% x 206 päeva / 100) ning edasi 0,02% põhinõudest kuni kohase täitmiseni.
5.S. O. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) palub vastustaja kohtul tuvastada, milline on tsiviilasja hind ja kas apellant on tasunud riigilõivu õiges ulatuses. Apellatsioonkaebus on esitatud pärast 01.07.2012, kui hagihinna arvutamise metoodika oli muutunud (arvestatakse nii põhi- kui kõrvalnõuet), seega on apellatsioonkaebuse hind võrreldes hagiavalduse hagihinnaga muutunud (hagiavaldus esitati ajal, mil hagihinda arvestati põhinõude järgi). Teiseks on apellatsioonkaebuse nõuded võrreldes hagiavalduse nõuetega muutunud – hagiavalduses oli põhinõue 4141,49 eurot ja viivisenõue 01.02.2012 seisuga 576,40 eurot, kokku 4717,89 eurot; apellatsioonkaebuses on põhinõue 3674,11 eurot ja viivisenõue 573,60 eurot, kokku 4247,72 eurot, millele lisandub viivis TsMS § 367 alusel, mida TsMS § 133 lg 2 järgi arvestatakse hagihinna arvutamisel; 2) on apellant esitanud uue rahalise nõude uutel alustel. Muutunud on põhinõue ja viivisenõue ning lisandunud viivisenõue TsMS § 367 alusel, muutunud on nõude aluseks olevad asjaolud ja õiguslikud põhjendused. Seega on sisuliselt tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kuid hagi saab muuta üksnes I astme menetluses. Tulenevalt TsMS §-st 657 ei saa ringkonnakohus lahendada täiesti uusi rahalisi nõudeid. Apellatsioonkaebus on lähtudes TsMS § 631 lg-st 1 ebaõigesti üles ehitatud, mistõttu ei kuulu see ka rahuldamisele; 3) on kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud ning kohus ei ole rikkunud menetlusõigust. Maakohtus ei tuginenud hageja asjaolule, et üürileping on lõppenud. Vastupidi, hagiavalduses tugines hageja pooltevahelisele lepingule ja üüri tõstmisele. Sellest tulenevalt leidis kohus õigesti, et pooled aktsepteerisid endiselt nendevahelist üürilepingut. Kohus ei rikkunud selgitamiskohustust, kuivõrd hageja tugines ise nendele asjaoludele. Kohus ei pea hagejale selgitama, kuidas on kasulikum oma nõudeid püstitada. Hagejal oli lepinguline esindaja, Margus Pirksaar, kes kinnitas 23.04.2012 kohtuistungil, et hageja jääb hagiavalduse juurde. Kohus leidis õigesti, et üüri tõstmine on tulenevalt VÕS § 299 lg-st 3 tühine. Kostja tugines üüri tõstmise tühisusele juba 14.03.2012 vastuses hagile, seega oli hagejal võimalik esitada ka alternatiivne nõue või hagi muuta. Hagi ei ole võimalik muuta ringkonnakohtu menetluses; 4) tuleb apellandi esitatud tõendid jätta TsMS § 633 lg 5 ja § 652 lg 4 alusel tähelepanuta, kuna apellant ei ole veenvalt põhjendanud, miks on uute tõendite esitamine lubatud. Apellant ei ole tõendanud, et ta on viidatud lisa maakohtule esitanud. Tõendi esitamine ringkonnakohtule ei saa olla põhjendatud asjaoluga, et hageja märkis tõendi hagiavalduse lisana, kuid unustas selle maakohtule esitada. Kohus ei ole selgitamiskohustust rikkunud. Kohus ei pea menetlusosalisi suunama ja ette ütlema, milliseid tõendeid peaksid pooled esitama, seda enam, et hagejal oli ka lepinguline esindaja.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
24.augusti 2012 otsus muutmata.
Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid kõiki oma otsuses TsMS § 654 lg 6 alusel korrata.
7.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele asjakohastele tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult jätnud hagi rahuldamata.
7.1.Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel kehtis tähtajatu üürileping ning pooled vaidlesid selle üle, kas hageja poolt üüri tõstmine 24.09.2008 on tühine või mitte. Hageja nõue üürivõlgnevuse väljamõistmiseks põhines sellel, et tema poolt 24.09.2008 üüri tõstmine on kehtiv. Vastavalt VÕS § 299 lg-le 3 üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt on üüri tõstmine tühine, kuna üüri tõstmise teates tuleb VÕS § 299 lg 2 p-de 3 ja 4 kohaselt selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord, kuid hageja 24.09.2008 üüri tõstmise teatest (t.l 12) eelmärgitud põhjendusi ei nähtu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu nimetatud põhjendusega. Üüri tõstmise teates on märgitud, et uus üüri suurus 60 kr/m2 kohta on samaväärne Tartu linnas samaväärsete korterite keskmiste üürihindadega. Samas ei ole avaldusele lisatud tõendeid (näiteks turuhinna kalkulatsiooni, eksperdiarvamust vms), mis hageja avalduses märgitud üüri suurust kinnitaks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-76-05 asunud seisukohale, et üüri tõstmise teates peab üürileandja üüri tõstmist põhjendama ja lisama tõendid vaidlusaluse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüri kohta. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte. Kuivõrd antud juhul üürileandja ei tõendanud üüri tõstmise teates üüri tõstmise arvestust ja põhjendust, siis puudus kostjal võimalus hinnata selle põhjendatust ning üüri tõstmine oli seepärast tühine (VÕS § 299 lg 2 p 3). Kui üürileandjal üüri tõstmise õigust ei olnud või kui ta tõstis üüri õigusvastaselt, siis üürnik üüri tõstmist vaidlustama ei pea ning üürnik võib tasuda üürileandjale endist üüri. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus, märkides lahendis nr 3-2-1-109-05, et kuna üüri tõstmine on tühine, siis ei pidanud üürnik seda vaidlustama VÕS § 303 lg-s 1 ettenähtud korras 30 päeva jooksul. Hageja ei ole 24.09.2008 üüri tõstmise teates märkinud üüri tõstmise vaidlustamise korda. VÕS § 299 lg 2 p-s 4 sätestatud nõude, märkida üüri tõstmise teates selgelt üüri tõstmise vaidlustamise kord, eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-76-05 asunud seisukohale, et üüri tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Käesoleval juhul puudub üüri tõstmise teates selle vaidlustamise kord ning üüri tõstmine on tühine ka nimetatud alusel.
7.2.Hagiavaldusest, hageja vastusest kostja vastusele (t.l 68-69), täiendavast seisukohast (t.l 116-119) ning hageja kohtuistungitel avaldatud seisukohtadest nähtuvalt on hageja nõudeks mõista kostjalt välja tasumata üür ja viivised ajavahemiku eest 01.02.200931.01.2012 lähtudes 24.09.2008 üüri tõstmise teates märgitud üürisummast (s.o endise ja
tõstetud üüri summade vahe) ning hagi aluseks olevale faktilise asjaoluna on hageja tuginenud üürilepingule. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, mille kohaselt rikkus maakohus selgitamiskohustust ega selgitanud välja kõiki faktilisi asjaolusid, on põhjendamata. Hageja seisukohtadest (t.l 68, 117) on küll näha, et ta püüdis kostjaga üürisuhet lõpetada, kuid kuna kostja jätkas eluruumi kasutamist (lepingu täitmist), siis sellega hageja arvates tunnistas kostja uut üürimäära. Eeltoodu kinnitab üheselt, et hageja nõue üüri väljamõistmiseks põhines üürilepingul. Seetõttu on ebaõige apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et tegelikult põhines hageja nõue alates 10.05.2009 kahju hüvitamise nõudel VÕS § 335 alusel seoses üürilepingu lõpetamisega. Apellandi viide TsMS § 633 lg-le 5 ei ole põhjendatud.
7.3.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 3 alusel rahuldamata apellandi taotluse võtta asja materjalide juurde hageja 09.08.2008 teatis ning kostja 07.11.2008 vastus hageja teatisele. Apellatsioonkaebuse põhjendustest nähtuvalt on apellant põhjendanud 09.08.2008 teatise asja materjalide juurde võtmist sellega, et nimetatud tõend oli esitatud koos hagiavaldusega (hagiavalduse lisa nr 4), kuid tegelikult nimetatud tõendit asja materjalide juures ei ole ning maakohus ei ole nimetatud asjaolule tähelepanu pööranud. Ringkonnakohus märgib, et apellandi eelnimetatud põhjendus ei ole kooskõlas asja materjalidega. Hagiavalduse lisa nr 4 all on hageja nimetanud tõendi „Koopia XXXX S.O. üüri määramise kohta“ ja nimetatud tõend asub tsiviilasja materjalide juures (t.l 11). Seetõttu on põhjendamatu apellandi väide, et maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning puudub alus apellandi taotluse rahuldamiseks. Maakohtu 23.04.2012 istungi protokollist nähtuvalt (t.l 88 pöördel) on hageja avaldanud, et ta soovib esitada teate 2008. a lepingu ülesütlemise kohta. Kuigi maakohus ei ole võtnud selget seisukohta selle taotluse osas, järeldub kohtuistungi protokollist, et nimetatud taotlus jäeti rahuldamata. Järgnevalt toimunud 01.06.2012 kohtuistungil (t.l 114) ja hageja 29.06.2012 seisukohas ei ole esitatud taotlust 2008. a teate asja materjalide juurde võtmiseks, samuti ei ole hageja esitanud vastuväidet kohtu tegevusele TsMS § 333 järgi. Eeltoodu kinnitab samuti, et puudub alus apellatsioonkaebuses esitatud taotluse rahuldamiseks.
7.4.Iseenesest õige on apellandi väide, et maakohus ei ole andnud eraldi hinnangut hageja 30.03.2009 üürilepingu erakorralise ülesütlemisavaldusele (t.l 82). Samas ei ole nimetatud asjaolu viinud maakohut ebaõigele lõppjäreldusele, kuna hageja tugines üürivõlgnevuse nõudes üürilepingule (vt käesoleva otsuse p 7.2). Hageja 30.03.2009 ülesütlemisavaldusega seoses märgib ringkonnakohus veel järgmist. Ülesütlemisavalduse kohaselt on üürilepingu ülesütlemise õiguslikuks aluseks VÕS § 316 lg 1 p-d 2 ja 3, s.o võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ja võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Võlgnevuse arvestamisel on hageja lähtunud 24.09.2008 teatises märgitud üürisummast, s.o 60 kr/m2. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust – õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele poolele. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane siis, kui on täidetud mõlemad eelnimetatud eeldused. Kui ühte eeldust ei esine, on ülesütlemine õigusvastane ja tühine. Juhul, kui lepingupool, kelle suhtes leping üles öeldi, ülesütlemisega ei nõustu, ei pea ta kohtusse pöörduma. Antud juhul kostja ülesütlemisega (üüri suurendamisega) ei nõustunud ning ta jätkas lepingu täitmist. Sellest tulenevalt on ekslik apellandi seisukoht, et kuna kostja ülesütlemist ei vaidlustanud, on ülesütlemine kehtiv ja seda sõltumata õigusliku aluse puudumisest.
Käesoleva otsuse p-s 7.1 nõustus ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, et hageja poolt 24.09.2008 üüri tõstmine oli tühine. Seega puudus hagejal õiguslik alus tugineda tühisele üüri tõstmisele kui õiguslikule alusele lepingu erakorralisel ülesütlemisel. Eelnevast järelduvalt on ebaõige apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et kuna leping lõppes 10.05.2009, siis tulnuks perioodi 10.05.2009-31.01.2012 osas kohaldada üürilepingu ülesütlemisest tulenevaid tagajärgi ning hagi osaliselt rahuldada VÕS § 335 järgi.
8.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Kersti Kerstna-Vaks
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.