Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. jaanuar 2013 Tartu
Tsiviilasja number
2-09-56038
Tsiviilasi
Põlva Tarbijate Ühistu hagi OÜ Sanmerand vastu 14 510,76 euro ja lisanduva viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
14 510,76 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28. juuni 2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Põlva Tarbijate Ühistu apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
8. jaanuar 2013
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja) – Põlva Tarbijate Ühistu (rk: 10051286), esindajad advokaat Häli Jürimäe Vastustaja (kostja) – OÜ Sanmerand (ärinimi kuni
16.septembrini 2009 Sanmerand Kinnisvara OÜ, rk: 11261650), lepinguline esindaja Kalju Siilivask ja seaduslik esindaja Andres Saretok
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 28. juuni 2012 otsus.
2.Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Põlva Tarbijate Ühistu hagi OÜ Sanmerand vastu ja mõista OÜ-lt Sanmerand Põlva Tarbijate Ühistu kasuks välja amortiseerimata kulutuste katteks 14 271 (neliteist tuhat
kakssada seitsekümmend üks) eurot ja 29 senti ning 1328 (üks tuhat kolmsada kakskümmend kaheksa) eurot ja 60 senti viivise katteks. Alates 29.05.2012 peab kostja tasuma võlgnevuselt 14 271,29 eurot viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni.
3.Jätta poolte menetluskulud maakohtus OÜ Sanmerand kanda.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus OÜ Sanmerand kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Põlva Tarbijate Ühistu esitas 27.10.2009 maakohtule OÜ Sanmerand (ärinimi kuni
16.septembrini 2009 Sanmerand Kinnisvara OÜ) vastu hagi lepinguliste kohustuste täitmiseks. Hageja palus oma lõplikus seisukohas mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus 14 271,29 eurot, võlaõigusseaduse (VÕS) § 94 ja § 113 alusel viivisevõlgnevus alates 06.04.2010 kuni 28.05.2012. a 1328,60 eurot ja lisanduv viivis kuni kohustuse kohase täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Tõrva Tarbijate Ühistu 10.10.2003 äriruumi üürilepingu, millega anti hagejale üürile Valgas Vabaduse 2/4 paiknevad mitteeluruumid. Üürilepingu p 7.2 järgi teostas hageja omal kulul korrastus-remonttöid. Nimetatud sättes lepiti kokku, et tööde amortisatsiooninormiks on 9% aastas. Vastavalt üürilepingu p-le 7.2.1, kui üürleping lõpeb lõpptähtajal 31.12.2008, tasub Tõrva Tarbijate Ühistu amortiseerumata kulutused 8 kuu jooksul võrdsetes osades. Tõrva Tarbijate Ühistu võõrandas kinnistu Andres Saretokile, kes sõlmis kostjaga kasutusvalduse lepingu. Kostja kui uue üürileandja ja hageja vahel ei lõpetatud üürilepingut erakorraliselt, st üürileping läks uuele üürileandjale üle. Hageja ja kostja allkirjastasid 07.07.2008 äriruumi üürilepingu nr 10 eellepingu ja 29.12.2008 äriruumi üürilepingu nr 10, mille objektiks on samad ruumid, mis olid hageja ja Tõrva Tarbijate Ühistu vahel sõlmitud üürilepingu objektiks. Vastavalt hageja teatisele loeti leping lõppenuks 05.04.2010 ning 29.03.2010 toimus üüripindade üleandmine. Kuivõrd 10.10.2003
sõlmitud üürileping lõppes korraliselt, tuleb kostjal hüvitada üürilepingu p 7.2.1 järgi amortiseerumata kulutused. Hageja tegi 2003. a objektile parendusi ja remonttöid summas 401 941 krooni (25 688,71 eurot). Nõue on kujunenud järgmiselt: 2003. a amortisatsioonikulu ei ole arvestatud, kuivõrd selle aasta lõpus käisid ehitus- ja parendustööd. Arvestades amortisatsiooniprotsenti 9%, oli tööde väärtusest 2005. a alguseks järgi 365 766,31 krooni, 2006. a alguseks 332 847,34 krooni, 2007. a alguseks 302 891,08 krooni, 2008. a alguseks 275 630,88 krooni, 2009. a alguseks 250 824,10 krooni ja 2010. a alguseks 228 249,90 krooni. 29.03.2010 (üüripindade üleandmise hetkeks) oli tööde väärtusest järgi 223 297,22 krooni e 14 271,29 eurot (228 249,93 – 0,09/365 x 88 x 228 249,93). Hageja esitas kostjale nõude, kuid kostja ei ole kohustust täitma asunud.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt oli hageja ja Tõrva Tarbijate Ühistu vaheline 10.10.2003 äriruumi üürileping tähtajaline ning lõppes 31.12.2008. Kui asuda seisukohale, et OÜ Sanmerand on vaidluses kostjaks, siis tulenevalt VÕS § 338 lg-test 1 ja 2 on hageja nõue aegunud. Aegumistähtaeg algas üürilepingu lõppemisel 31.12.2008, üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud, seega nõude esitamise tähtaeg lõppes 30.06.2009. 29.12.2008 sõlmisid hageja ja kostja uue äriruumi üürilepingu nr 10 Vabaduse 2/4 üürimiseks. Lepingu p 5.1 järgi kehtib leping 31. detsembrini 2013. 29.12.2008 üürileping ei sisalda üürileandja kohustust hüvitada hageja poolt hoones (üüripinnal) ja kinnistule tehtud kulutused 8 kuu jooksul, arvestades amortisatsiooninormi 9% aastas. Üürilepingu p 9.2 kohaselt kaotavad nimetatud lepingu sõlmimisega kehtivuse kõik pooltevahelised varasemad lepingud ja muud kokkulepped niivõrd, kuivõrd need on vastuolus lepinguga. Lisaks ei ole hageja üürileandjaga kooskõlastanud vastavalt VÕS § 285 lg-le 1 ja üürilepingu p-le 5.2.2 kinnistule ja hoonele korrastus-remonttööde tegemist ning hageja ei ole tõendanud kinnistul parenduste ja remonttööde teostamist, mahtu ega maksumust.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 28. juuni 2012 otsusega hagi rahuldamata ja poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt nõustus kohus kostja vastuväidetega, et 29.12.2008 üürilepingus puudub kostja kohustus hüvitada hagejale amortiseerumata kulutused ning lepingu p 9.2 järgi kaotasid lepingu sõlmimisega kehtivuse kõik pooltevahelised varasemad lepingud ja muud kokkulepped. VÕS § 8 lg 1 ja § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. A. Saretoki vande all antud seletusega ning 07.07.2008 üürilepingu eellepinguga on tõendatud, et pooled pidasid uue üürilepingu sõlmimiseks läbirääkimisi vähemalt pool aastat enne lepingu sõlmimist. A. Saretoki seletuse kohaselt ei avaldanud hageja kostjale kulutuste hüvitamise kohustust ja kui ta oleks kinnistu müügilepingu sõlmimisel olnud teadlik taolises ulatuses rahalisest kohustusest, oleks vastavalt alandatud kinnistu müügihinda või müügitehingut Tõrva Tarbijate Ühistuga ei oleks toimunud. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad pooled käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 14 lg-st 2 tuleneb hageja kohustus teatada kostjale kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu kostjal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostjal oli lepingueelsete läbirääkimiste käigus äratuntav oluline huvi talle kaasneva võimaliku kahe ja poolesaja tuhande kroonise rahalise kohustuse vastu, et sellega üürilepingu sõlmimisel arvestada. Üürilepingu p 9.2 järgi kaotasid lepingu sõlmimisega kehtivuse kõik pooltevahelised varasemad lepingud ja muud kokkulepped
niivõrd, kuivõrd need on vastuolus lepinguga. Taolises suures ulatuses üürileandja rahaline kohustus üürniku ees on vastuolus ka sõlmitud üürilepinguga, kus pooled olid saavutanud kokkuleppe kõigis olulistes tingimustes. Kuna kohus tuvastas kostjal amortiseerumata kulutuste hüvitamise kohustuse puudumise, ei ole vajadust hinnata kulutuste tõendatust. Hageja nõue kostja vastu on VÕS § 338 lg 1 järgi ka aegunud. VÕS § 338 lg 1 järgi on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. Aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest. 10.10.2003 üürileping lõppes seoses tähtaja möödumisega 31.12.2008. Hagi esitati kohtule 27.10.2009.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Põlva Tarbijate Ühistu esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 28. juuni 2012 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega Põlva Tarbijate Ühistu hagi rahuldatakse. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) rikkus kohus oluliselt menetlusnorme – TsMS § 232 lg-t 1; § 436 lg-t 1; § 438 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8. Kohus ei tuvastanud kõiki asjaolusid usaldusväärselt ja piisava selgusega. Kohtu seisukohad on vastuolulised, pinnapealsed, ebaõiged ega tulene tõenditest ja tuvastatud asjaoludest. Kohtu lõppjärelduste kujunemine ei ole järgitav. Kohus on arvestanud ainult kostja seisukohti ja tõendeid ning jätnud tähelepanuta hageja väited ja tõendid; 2) asus kohus ebaõigele seisukohale, et hagejal puudub amortiseerumata kulutuste hüvitamise nõue. Amortiseerumata kulutuste hüvitamise nõue tuleneb poolte vahel sõlmitud ja kehtinud üürilepingust. Kostja on fakti, et 10.10.2003 üürilepingus sätestatud kõik kohustused läksid üle uuele üürileandjale (s.o kostjale), võtnud omaks 16.02.2012 kohtuistungil. Kostja seaduslik esindaja A. Saretok kinnitas 28.05.2012 vande all antud seletuses, et tema koostas 07.07.2008 üürilepingu eellepingu ja 29.12.2008 üürilepingu projektid ning 29.12.2008 sõlmitud üürileping vastas tema tahtele. Kulutuste hüvitamise nõue sai lõppeda ainult kahel viisil – kohustuse täitmise tulemusena või kirjaliku kokkuleppe sõlmimisega, milles lepitakse selgesõnaliselt kokku 10.10.2003 üürilepingust tuleneva nõude lõppemises. Kostja ei ole kulutuste hüvitamise nõuet rahuldanud, samuti ei ole pooled kohustuse lõppemise osas kokkulepet sõlminud, seega on nõue kehtiv. Kulutuste hüvitamise kohustuse kehtima jäämiseks ei pidanud kohustuse olemasolu üle kinnitama 29.12.2008 üürilepingus. Kostja on äriühing, mille esindajalt eeldatakse kõrgendatud, ettevõtte juhtimiseks ja igapäevaseks tegutsemiseks vajalikke teadmisi. Kohustused tuleb täita vastavalt lepingus sätestatule või muul viisil, kui pooled on selles eraldi kokku leppinud. Kuna 29.12.2008 üürilepingus ei lepitud kokku kulutuste hüvitamise kohustuse lõppemises või uutes tingimustes kohustuse täitmise osas, tuleb kostjal kohustus täita 10.10.2003 üürilepingus sätestatu kohaselt. Asjaolu, et kostja kohustus ei lõppenud 31.12.2008, kinnitab see, et pooled leppisid 07.07.2008 üürilepingu eellepingu ja 29.12.2008 üürilepingu p-des 9.2 kokku järgnevas: „Lepingu sõlmimisega kaotavad kehtivuse kõik Pooltevahelised varasemad lepingud ja muud kokkulepped niivõrd, kuivõrd need on vastuolus Lepinguga.“ 29.12.2008 üürileping ei sätesta konkreetset kokkulepet, mille kohaselt üürileandja ei hüvita amortiseerumata kulutusi. Seega ei ole alust väita, et 29.12.2008 leping on vastuolus 10.10.2003 lepinguga või selle p-ga 7.2. Kuivõrd vastuolu ei esine, ei ole 10.10.2003 lepingu p 7.2 kaotanud kehtivust. Kulutuste hüvitamise nõue on põhjendatud ja tõendatud. Hageja on nõude tõendamiseks esitanud hulgaliselt tõendeid, millest ühtegi ei ole kohtuotsuse tegemisel arvesse võetud ega arvesse võtmata jätmist põhjendatud. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et Tõrva Tarbijate Ühistu nõustus remonditöödega ja allkirjastas remonditööde hinnapakkumise, OÜ Norten teostas detsembris 2003 hageja tellimusel Vabaduse 2/4 kinnistul 19.11.2003
hinnapakkumises nr 1-4/334 näidatud remonttööd, 30.12.2003 on allkirjastatud teostatud tööde akt nr 4, hageja tasus OÜ-le Norten teostatud tööde eest 401 941 krooni vastavalt arvele nr 96 ning kostja lepingujärgses kasutuses on kõnealusel aadressil paiknev kinnistu; 3) on kostja seadusliku esindaja A. Saretoki väide, et ta ei teadnud 07.07.2008 üürilepingu eellepingu ja 29.12.2008 üürilepingu koostamisel ja sõlmimisel mitte midagi 10.10.2003 üürilepingu sisust, vastuoluline ja mitteusutav ning ümber lükatud Tõrva Tarbijate Ühistu, Olev Tomsoni ja A. Saretoki vahel 29.06.2006 sõlmitud korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepinguga ning kostja seadusliku esindaja vande all antud ütlustega. 29.06.2006 sõlmitud korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-s 2.1.1 on müüja Tõrva Tarbijate Ühistu kinnitanud, et lepingu esemed 1-3 on koormatud kehtivate üürilepingutega, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkused; p-s 2.3.4 on ostja (A. Saretok) kinnitanud, et on teadlik lepingu esemeid 1-3 koormavatest üürilepingutest ning kohustub üle võtma kõik nimetatud üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused. Järelikult kinnitas A. Saretok, kes on ühtlasi kostja juhatuse liige, et ta on täielikult teadlik kinnistut koormavatest lepingutest ning nendest tulenevatest õigustest ja kohustustest. A. Saretok on vande all andnud seletuse, mille kohaselt sai ta 10.10.2003 üürilepingu kätte 1-2 kuud pärast 29.06.2006 korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Juhul kui see väide vastaks tõele, oli 10.10.2003 üürileping A. Saretokil olemas hiljemalt 2006 augustiks, s.o 2,5 aastat enne 29.12.2008 üürilepingu sõlmimist. Kostja on fakti, et 10.10.2003 üürilepingus sätestatud kõik kohustused läksid üle uuele üürileandjale (s.o kostjale), võtnud omaks 16.02.2012 kohtuistungil. Eeltoodust tulenevalt oli A. Saretok kostja esindajana teadlik 10.10.2003 üürilepingu sisust (milles sätestatud kohustused võttis kostja üle juba 2006. a). Järelikult oli kostja teadlik ka sellest, et 29.12.2008 üürilepingu sõlmimisel jääb kehtima 10.10.2003 üürilepingust tulenev kohustus hüvitada üürnikule amortiseerumata kulutused, kuivõrd pooled ei sõlminud kohustust muutvat või lõpetavat kokkulepet; 4) on kohtu seisukoht nõude aegumise kohta väär ning vastuolus VÕS § 338 lg-tega 1 ja 2 ning õigusteoreetiliste seisukohtadega. Äriruumi üürilepingu puhul võivad lepingupooled VÕS §-s 338 sätestatust kokkuleppega kõrvale kalduda (Varul, P., Kull, I., Kõve, V., Käerdi, M. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007, lk 281). Seega, kuigi VÕS § 338 lg-d 1 ja 2 näevad ette üürniku nõude puhul 6-kuulise aegumistähtaja alates üürilepingu lõppemisest, oli pooltel õigus nimetatud paragrahvis sätestatust kõrvale kalduda. Seetõttu kehtib poolte vahel kokkulepitu (10.10.2003 üürilepingu p 7.2). Pooltevaheline üürisuhe lõppes alles aprillis 2010.
5.OÜ Sanmerand vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Kohus ei ole rikkunud menetlusnorme ega valesti kohaldanud materiaalõigust. Kohus ei jätnud hageja esitatud tõendeid tähelepanuta, vaid andis kohtuotsuses neile hinnangu. Apellant ei nimeta ühtki asjaolu, väidet ega tõendit, millele kohus ei ole hinnangut andnud. Samuti ei märgi apellant, millised kohtu seisukohad on vastuolulised ega tulene tõenditest ja tuvastatud asjaoludest; 2) väidab apellant, et kohus asus ebaõigele seisukohale, et hagejal puudub amortiseerumata kulutuste hüvitamise nõue. Kohus ei ole sellist seisukohta kohtuotsuses avaldanud. Apellandi arvates tuleneb amortiseerumata kulutuste nõue poolte vahel sõlmitud üürilepingust. Millist üürilepingut silmas peetakse, apellant ei maini. 29.12.2008 üürilepingus puudub kostjal kohustus hüvitada hagejale amortiseerumata kulutused ning lepingu p 9.2 järgi kaotasid lepingu sõlmimisega kehtivuse kõik pooltevahelised varasemad lepingud ja kokkulepped, seega ka hageja ja Tõrva Tarbijate Ühistu vahel 10.10.2003 sõlmitud üürileping;
3) esitas kostja kohtule tõendid asjaolu kohta, et Vabaduse 2/4 kinnistul ega hoones ei tehtud ehitus- ja parendustöid. Hageja ei lükanud neid tõendeid ümber; 4) on hageja nõue VÕS § 338 lg 1, 2 järgi aegunud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab Põlva Tarbijate Ühistu hagi ja mõistab OÜ-lt Sanmerand Põlva Tarbijate Ühistu kasuks välja amortiseerimata kulutuste katteks 14 271,29 eurot ja viivise katteks 1328,6 eurot. Alates 29.05.2012 peab kostja tasuma võlgnevuselt 14 271,29 eurot viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni. Ühtlasi muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust ja jätab poolte menetluskulud maaja ringkonnakohtus OÜ Sanmerand kanda.
7.Asja materjalidest nähtuvalt vaidlevad pooled 10.10.2003 üürilepingus kokku lepitud kostja kohustuse üle tasuda hagejale teostatud tööde amortiseerimata kulutused. Maakohus leidis, et 29.12.2008 üürilepingus puudus kostja kohustus hüvitada hagejale amortiseerimata kulutused ning sellest tulenevalt jättis maakohus hagi rahuldamata. Ringkonnakohus maakohtu sellise järeldusega ei nõustu. 10.10.2003 üürilepingu p-s 7.2 leppisid lepingupooled kokku, et üürnik teostab omal kulul kooskõlastatult üürileandjaga Vabaduse 2/4 kinnistule ja hoonele korrastus-remonttöid. Teostatud tööde amortisatsiooninormiks on 9% aastas. Üürileandja kohustub üürnikule tasuma tehtud kulutused, arvestades amortisatsiooninormi. Üürilepingu p-s 7.2.1 sätestati amortiseerimata kulutuste hüvitamise kord juhuks, kui üürileping lõppeb lepingu lõpptähtajal 31.12.2008. 10.10.2003 üürilepingus puudub pooltevaheline kokkulepe, et juhul kui üürilepingut pikendatakse ja leping lõpeb pärast 31.12.2008, kaotab üürnik amortiseerimata kulutuste hüvitamise nõude. Tõrva Tarbijate Ühistu (10.10.2003 lepingu üürileandja) võõrandas 29.06.2006 Vabaduse 2/4 kinnistu A. Saretokile, kes sõlmis kasutusvalduse lepingu OÜ-ga Sanmerand Kinnisvara (praegune ärinimi OÜ Sanmerand, kostja). Lepingu järgselt läksid äriruumid OÜ Sanmerand Kinnisvara valdusesse ning viimasele läksid üle kõik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega läks kostjale üle ka 10.10.2003 üürileping. Põlva Tarbijate Ühistu ja OÜ Sanmerand Kinnisvara sõlmisid 07.07.2008 üürilepingu nr 10 eellepingu ja 29.12.2008 üürilepingu nr 10 ning nimetatud lepingute objektiks olid äriruumid üldpinnaga 580 m2 Vabaduse 2/4 kinnistul, st tegemist oli samade ruumidega, mis olid 10.10.2003 üürilepingu objektiks. 29.12.2008 üürilepingu p-s 9.2 leppisid pooled kokku, et lepingu sõlmimisega kaotavad kehtivuse kõik pooltevahelised varasemad lepingud ja muud kokkulepped niivõrd, kuivõrd need ei ole vastuolus lepinguga. 10.10.2003 üürilepingu p-s 7.2 sätestatud üürileandja kohustus tasuda üürnikule teostatud remonttööde amortiseerimata kohustused ei ole vastuolus 29.12.2008 lepinguga ning maakohtu vastupidine seisukoht on ebaõige. Juhul, kui pooled oleksid soovinud välistada 29.12.2008 lepingus üürileandja kohustust tasuda üürnikule amortiseerimata kulutused, oleks tulnud see lepingus fikseerida.
Ringkonnakohus märgib, et üürileandja poolt üürnikule amortiseerimata kulutuse tasumise kohustuse mittemärkimine 29.12.2008 lepingus ei tähenda seda, et 29.12.2008 leping oleks selles osas 10.10.2003 lepinguga vastuolus. A. Saretoki vande all antud seletus, mille kohaselt ta ei teadnud 29.06.2006 lepingu sõlmimisel 10.10.2003 üürilepingu sisust ning vastasel korral ei oleks ta 29.06.2006 lepingut sellistel tingimustel sõlminud, ei ole usutav ega välista hagi rahuldamist. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole A. Saretoki vande all antud seletust hinnanud koos teiste tõenditega ning seetõttu on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8. 29.06.2006 lepingu p-s 2.1.1 on müüja (Tõrva Tarbijate Ühistu) kinnitanud, et lepingu esemed 1-3 on koormatud kehtivate üürilepingutega, millede kohta on kantud märkused kinnistusraamatusse ning lepingu p-s 2.3.4 on ostja (A. Saretok) kinnitanud, et ta on teadlik lepingu esemeid 1, 2 ja 3 koormavatest üürilepingutest ja kohustub üle võtma kõik nimetatud üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused (t.l 124-142). Lisaks on A. Saretok vande all kinnitanud (t.l 153), et 10.10.2003 üürilepingu sai ta kätte kuu või kaks pärast 29.06.2006 lepingu sõlmimist. Järelikult oli A. Saretokil 29.12.2008 üürilepingu sõlmimisel võimalus leppida kokku, et üürileandjal puudub kohustus tasuda amortiseerimata kulutusi üürnikule. 16.02.2012 kohtuistungil (t.l 86) on kostja omaks võtnud, et seoses uue üürilepingu sõlmimisega muutus 10.10.2003 leping tähtajatuks ja üürisuhe jätkus kuni 2010. a. 28.05.2012 kohtuistungil (t.l 151) on kostja seaduslik esindaja kinnitanud, et ta nõustub hageja amortisatsioonikulu ja viivise arvestusega. Seetõttu tuleb hageja nõue rahuldada ning kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 14 271,29 eurot ja viivise võlgnevus seisuga 28.05.2012 1328,6 eurot (t.l 148).
8.Kostja väited, et hageja ei ole tõendanud 10.10.2003 üürilepingu p-s 7.2 ettenähtud remonditööde tegemist ning vastuolus hageja esitatud tõenditega, ei ole põhjendatud Esmalt märgib ringkonnakohus, et hageja nõue on kooskõlas 10.10.2003 lepingu p-s 2 ja VÕS § 286 lg-s 1 sätestatuga. 10.10.2003 üürilepingu p 7.2 esimese lause kohaselt üürnik teostab omal kulul kooskõlastatult üürileandjaga Vabaduse 2/4 kinnistule ja hoonele korrastus-remonttöid. 20.11.2003 on üürileandja seaduslik esindaja nõustunud remonditöödega ja allkirjastanud 19.11.2003 remonditööde hinnapakkumise summas 402 970 krooni (t.l 18). OÜ Norten on töövõtjana kinnitanud (t.l 36), et teostas 2003 detsembris vastavalt Põlva Tarbijate Ühistu tellimusele 19.11.2003 hinnapakkumises loetletud tööd Vabaduse 2/4 kinnistul, tööd on tema poolt tellijale üle antud ja tellija on töövõtjale tööde eest tasutud. OÜ Norteni eelnimetatud kinnitust tõendavad töövõtja esitatud arve nr 96 30.12.2003 summas 401 941 krooni tellijale (t.l 115), tellija 13.01.2004 maksekorraldus töövõtjale 401 941 krooni tasumise kohta (t.l 45) ning tööde vastuvõtu akt Vabaduse 2/4 teostatud tööde kohta (t.l 116). Lisaks on kinnitanud eelmärgitud tööde tegemist (eesmärgiks kinnistu olukorra parendamine) Tõrva Tarbijate Ühistu juhatuse liige I. Leetma (t.l 117). Eelmärgitud tõendid kummutavad kostja väite, et hageja ei ole Vabaduse 2/4 kinnistul tegelikul töid teinudki. Asjaolud, et tööde teostajal puudus tööde tegemiseks Valga Linnavalitsuse ehitusluba ning muinsuskaitseamet ei ole väljastanud tööde alustamise kohta luba, ei kinnita seda, et remonttöid Vabaduse 2/4 kinnistul ei tehtud ning hagejal puudub kostja vastu teostatud tööde amortiseerimata kulutuste nõue.
9.Tulenevalt VÕS § 338 lg-st 1 üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt üürniku nõude aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest. Pooltevaheline leping lõppes 05.04.2010 (t.l 74) ning Vabaduse 2/4 asuvad üüripinnad anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel 29.03.2010.
Kuna hagi on maakohtule esitatud 27.10.2009, siis ei ole hageja nõue aegunud ning maakohtu vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud.
10.Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 162 lg 1 ja ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
Kersti Kerstna-Vaks
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.