Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Mati Maksing
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
28. jaanuar 2013. a, Tallinn, kohtu kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-12-38840
Tsiviilasi
LP(P ) hagi KORTERIÜHISTU XXX vastu KORTERIÜHISTU XXX juhatuse 30. juuli 2012 koosoleku otsuse nr 1 osaliselt kehtetuks tunnistamise nõudes
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: LP, isikukood XXX, elukoht XXX Kostja: KORTERIÜHISTU XXX, registrikood XXX, asukoht XXX Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ramon Rask, e-post [email protected]
Asja labivaatamine
Kirjalikus menetluses
Hagi rahuldada. Tunnistada kehtetuks KORTERIÜHISTU XXX(registrikood XXX) juhatuse 30. juuli 2012 otsus nr 1 järgmises osas: „1.1. vabastada ja koristada need ruumid;
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
2-12-38840 Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmisetaotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamiseeesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kohtu selgitused Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13, Tallinn, e-posti aadress [email protected]). Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.
Hageja väited
2 (7)
2-12-38840 omaalgatuslikult ühiskasutuses olevaid keldriruume oma trepikodades. Juhatuse koosoleku protokollitud otsuse nr 1 kohaselt võeti vastu otsus, millega anti hagejale võimalus valida 1. oktoobriks 2012 kolme variandi vahel: 1) vabastada ja koristada need ruumid; 2) sõlmida korteriühistuga nende ruumide kasutamiseks rendileping sama tingimustel nagu rendifirmaga OÜ M sõlmitud leping 1, 917eurot/m2. 3) kui 15. septembriks ei ole ruumid vabastatud ja koristatud või pole teada antud soovist sõlmida rendileping, siis vabastab ja koristab KÜ need ruumid ise, tellitakse töömees ja prahi äravedamiseks konteiner, kusjuures kulud lisatakse vastavalt korterite nr 1, 62 ja 63 omanike arvele.
3 (7)
2-12-38840
−
−
−
−
−
−
seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses (KÜS) ja põhikirjas sätestatud korras; korteriühistu kaasomandi õiguslik definitsioon Riigikohtu praktikas erineb kaasomandist asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 mõistes. Korteriühistu kaasomandi tervikliku kasutamise (AÕS § 74 mõttes) üle otsustamisel on pädevus korteriühistul vaastavalt oma põhikirjale; tulenevalt kostja põhikirjast oli kostja juhatus pädev võtma vastu 30. juuli 2012 koosoleku otsust nr 1. Põhikirja p 5 kohaselt korteriühistu valdab, kasutab ja käsutab talle kuuluvat vara ning p 23 alusel on ühistu varaks korteriühistu liikmete kaasomanduses olev vara, sealhulgas kõnealune kelder. Põhikirja p 45 teise lõigu kohaselt on juhatus korteriühistu täidesaatev ja korraldav organ, kes kasutab korteriühistu vara. Põhikirja p 46 viienda ja seitsmenda lõigu alusel kuulub juhatuse pädevusse elamu haldamine ja majandamine ning muude küsimuste otsustamine, mis ei kuulu üldkoosoleku pädevusse. Seega kuuluvad pesuruumide kasutamisega seotud küsimused juhatusse pädevusse; ka juhul, kui juhatusel ei ole õigust nimetatud küsimust otsustada ja see kuulub üldkoosoleku pädevusse, siis on kostja liikmed sõnaselgelt 16. aprilli 2012 üldkoosolekul delegeerinud küsimuse lahendamise juhatusele. Juhatusele tehti üldkoosolekul ülesandeks omavoliliselt hõivatud pindade omanikega pidada läbirääkimisi pindade vabastamiseks, rendilepingute sõlmimiseks ja parima rentniku leidmiseks konkursi korraldamiseks. Seega on juhatus 30. juuli 12 otsuse nr 1 vastuvõtmisega järginud korteriomanike enamuse tahet kaasomandi osa majandamisel (otsuse poolt oli üldkoosolekul 23, vastu 3 liiget); hageja on kaasomandis olevad pesuruumid omavoliliselt hõivanud ning lukustanud, piirates sellega kaasomandi kasutamist teiste kaasomanike poolt. Selline käitumine on pahatahtlik ning ei vasta AÕS kaasomandi kasutamise kohta sätestatule; kui üldiselt toimub kaasomandi valdamine ja kasutamine vastavalt kokkuleppele, siis korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 2 kohaselt võivad korteriomanikud otsustada kaasomandi tavakasutuse piires kaasomandi kasutamise üle häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on kaasomandi kasutamisel hoidumine tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, kaasomandi tavakasutuseks. KOS § 15 lg 6 toob välja mitteammendava tegevuste loetelu, mida võib lugeda tavapärasele korteriomanike huvidele vastavaks korteriomandi valitsemiseks, sh korrapärase kaasomandi eseme korrashoidmise ning kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamise; pesuruumide kasutamist tuleb käesoleval juhul lugeda tavakasutamiseks. Esiteks, on pesuruumide kasutamise üle otsustamine seotud pesuruumide korrapärase korrashoidmisega – üks kostja eesmärkidest kõnealuse otsuse tegemisel oligi just ruumide korrashoid. Teiseks on pesuruumide kasutamise üle otsustamine seotud kaasomandi eseme kasutamisega. Kuigi korteriühistu ei ole vastu võtnud kaasomandi eseme kasutamist reguleerivat kodukorda kui dokumenti, reguleerib hagi esemeks olev otsus kaasomandi kasutamist kaasomanike poolt ning on seotud vastava kodukorra kehtestamisega KOS § 6 lg 1 mõistes. Kolmandaks, ei ole mõeldav olukord, kus kaasomanik hõivab omavoliliselt kaasomandis oleva eseme ning piirab eseme kasutamist teiste kaasomanike poolt. Seetõttu ei saa eeldada, et teistel kaasomanikel oleks vaja kaasomandi kasutamiseks hagejaga kokkulepe sõlmida. Arvestades, et kostjal on 71 liiget (korteriomanikku), siis ei toimiks praktikas lahendus, kus kaasomandi osa kasutusele andmine või tagasi ühiskasutusse võtmine saaks toimuda vaid kaasomanike kokkuleppe alusel; 4 (7)
2-12-38840 − käesoleval juhul ei ole tegemist kohustusega kaasomandi kasutamiseks KOS 12 lg 1 mõistes kokkulepe sõlmida, vaid tegu on tavakasutuse piires oleva otsustusega KOS § 12 lg 2 mõistes, mille raames võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 8 lg 1 kohaselt valitseb juhul, kui korteriomanikud on loonud korteriühistu, korteriomanike kaasomandit korteriühistu. KÜS § 1 lg 2 kohaselt rakendatakse korteriühistu suhtes seaduses reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seadust. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) 18 lg 1 kohaselt on korteriühistu kõrgeimaks organiks selle liikmete üldkoosolek. Korteriühistu kontekstis on korteriühistu üldkoosolek korteriomanike üldkoosolekuks, mille otsust tuleb lugeda korteriomanike otsuseks. Kuna käesoleval juhul on pesuruumide kasutamise üle otsustamine tavakasutuse piires olevaks otsustuseks KOS § 12 lg 2 mõistes, on pesuruumide kasutamise üle otsustamise pädevus korteriühistu üldkoosolekul, kus kõnealuseid otsuseid tuleb vastu võtta häälteenamusega; − 16. aprilli 2012 üldkoosolekul andsid kostja liikmed juhatusele volituse vastu võtta käesoleva hagi esemeks olev otsus. Koosoleku p 7 kohaselt arutati pesuruumide kasutamise küsimust. Üldkoosolek hääletas juhatusele pesuruumide kasutamisega seonduvate küsimuste lahendamiseks pädevuse andmise poolt. Kuna üldkoosolekul oli pädevus otsustada pesuruumide kasutamise üle ning üldkoosolek delegeeris häälteenamusega kõnealuse pädevuse korteriühistu juhatusele, eksisteeris juhatusel pädevus otsustada pesuruumide kasutamisega seonduvate küsimuste üle.
hagejale kuulub elamus paiknev korteriomand (tlk 7); kostja on korteriühistu (tlk 8) ja hageja on selle liige; elamu keldris asuvad muu hulgas pesuruumid, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa; üks pesuruum on hageja kasutuses; kostja juhatus võttis 30. juulil 2012 vastu otsuse nr 1 (tlk 10), milles muu hulgas otsustati maja pesuruumide kasutamise kohta järgmist: „1.1 vabastada ja koristada need ruumid; 1.2 sõlmida korteriühistuga nende ruumide kasutamiseks rendileping sama tingimustel nagu rendifirmaga OÜ M sõlmitud leping 1, 917 eur/m2“.
5 (7)
2-12-38840
6 (7)
2-12-38840 piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Juhul kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu KÜS nõuete kohaselt, siis valitseb kaasomandit KOS § 8 lg 1 järgi korteriühistu, kes teeb seda KÜS-s sätestatud alustel ja korras (Riigikohtu 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10 teine lõik). Kohus ei nõustu kostjaga, et vaidlusaluse otsusega otsustatud küsimused jääksid tavapärase valitsemise piiresse. Kostja ei ole toonud esile ega tõendanud, et pesuruum oleks vajalik mitmele korteriomanikule igapäevaseks kasutuseks (nt nagu trepikoda) või see oleks ajalooliselt olnud kõiki liikmete ühiskasutuses ja kostja hallata. Sellisel juhul ei ole tegemist korteriühistu tavapärase valitsemise valdkonnaga. Kui aga otsustatud küsimused ei ole käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, siis ei saa neid otsustada kostja üldkoosolek ega ka juhatus.
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.