Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

14.11.2011 tehtud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse ning jätta selles osas hagi läbi vaatamata.

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Eellepingu punkti 1.2 kohaselt ostis hageja kostja kinnistud järgmistel eesmärkidel: 1) arendada välja kinnistud, kus kauplused ei olnud veel välja ehitatud, ehitades neile DIY tüüpi ehitusmaterjalide kauplused, ning 2) üürida kinnistud koos kauplustega kostjale. Pooled sõlmisid 01.04.2008 kaks ehituskorralduslepingut ning neli üürilepingut, millele on viidatud eellepingu punktides 2.1 ja 2.2. Ehituskorralduslepingute punkti 2.1 kohaselt oli kostja ülesandeks korraldada hageja vahenditega ja finantseerimisel Valga ning Võru üürilepingute esemeks olevatel kinnistutel kaupluste väljaarendamine. Vastavalt üürilepingu punktile 4.2 kehtib üürileping 15 aastat alates üürilepingu jõustumisest ehk kinnistute omandi hagejale üleminekust. Kinnistute võõrandamise võlaõiguslikud ning asjaõiguslikud lepingud sõlmiti 22.04.2008 ja 22.05.2008. Kinnistute ostuhinna 6 722 608,70 eurot sai kostja koheselt pärast kinnistute müügilepingute ja asjaõiguslepingute sõlmimist enda käsutusse. Hageja võttis kinnistute ostu finantseerimiseks laenu 7 150 000 eurot, laenu tagamiseks seati kõikidele kostjalt ostetud kinnistutele esimese järjekoha ühishüpoteek Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali kasuks. Kostja kohustus Võru linnas asuvate kinnistute üürilepingu p 6.1 alusel tasuma hagejale üüri 25 564,66 eurot kuus, millele lisandus käibemaks. Kostja viivitused üüri tasumisega algasid 2009. aastal, mil kostja saatis hagejale kirja, ettepanekuga alandada kinnistute üüri 20% võrra. Hageja ei kasutanud üürilepingu p-s 6.8 sätestatud õigust indekseerida üürihinda 3% võrra. Hageja sai 14.11.2011 kostjalt teate, millega kostja ütles viitega VÕS §-le 313 üles Võru üürilepingu. Hageja leiab, et ülesütlemisavaldus on tühine ega oma õiguslikke tagajärgi. Hageja nõudis üürilepingu rikkumise lõpetamist ning kohast täitmist. Kostja saatis 2011. aasta novembrikuus Võru üürilepingu esemeks olevate kinnistute kommunaal-, valve- ning hooldamisteenuste lepingute (hooldamislepingud) järgsetele teenuse osutajatele ülesütlemisteated, põhjendades lepingute ülesütlemist Võru üürilepingu lõppemisega. Hageja vaidles hoolduslepingute lõpetamisele vastu, viidates lepingu kehtivusele. Hageja võttis osad hoolduslepingud üle. Hageja saatis 08.11.2011 kostjale teate üürihinna indekseerimise kohta. Teate kohaselt on kostja poolt üürilepingute alusel makstavat üüri suurendatud 3% võrra alates 01.12.2011. Hagejale on vastavalt üürilepingute p-le 6.8 õigus ühepoolselt indekseerida üürihinda 3% võrra 12-kuulise perioodi jooksul. Võru üürilepingu ülesütlemine VÕS § 313 alusel on üürilepingu punkti 15.5 kohaselt välistatud. Üürilepingu ülesütlemise alused on üürilepingus ammendavalt reguleeritud ning lepingu ülesütlemine mis tahes seaduses sätestatud alustel on välistatud. Ühtegi lepingus sätestatud üürilepingu ülesütlemise alust ei ole esinenud. Kostja õiguseellase Ehitus Service OÜ 2007. aasta majandusaasta aruandes on märgitud, et aktiivse tõusuga alanud aasta lõpus oli selgelt tunda nõudluse järsku vähenemist. Eriti järsult langes ehitusettevõtjate aktiivsus. Ehitusturu jahtumine oli eelkõige seotud majanduskeskkonna üldise halvenemisega ning ebakindlusega tuleviku suhtes. Kostja tunnistas sale-leaseback tehingu sõlmimise läbirääkimiste käigus 2008. aasta jaanuaris, et tema käive vähenes 2007. aasta teisel poolel. Võru üürileping on sõlmitud 01.04.2008, s.o pärast seda, kui kostja oli järgnevate aastate majandusliku ebakindluse teadmiseks võtnud. Sellest tulenevalt on alusetu kostja väide, et üürilepingute sõlmimisele järgnenud ajal ilmnenud majanduslangus oli tema jaoks ootamatu. Kostja pakkus ise üürilepingute esemeks olevaid kinnistuid hagejale müügiks koos kohustusega need hiljem enda poolt määratud tingimustel üürile võtta. Kostja ise määratles kinnistutelt makstava üüri suuruse. Hageja hinnangul on ebatõenäoline, et Võrus kaupluse avamisega kaasneks automaatselt kostja maksejõuetus. Kostja valmistus juba 2007. aastal majanduslanguseks. Vaatamata sellele kavandas kostja uute kaupluste avamist. Kostja pidas seega varasemalt võimalikuks, et kõnealustel

kinnistutel kaupluse avamine tasuks vaatamata majanduslangusele pikas perspektiivis ära. Hagejal on kostjaga samaväärne huvi vältida enda maksejõuetuse tekkimist. Kostja äririskide ebaõnnestunud hindamisest tekkinud tagajärgede ülekandmist hagejale ei tohi lubada. Hageja võttis ning panga poolt anti talle spetsiaalselt laen kostja kinnistute omandamiseks koos kinnistute suhtes sõlmitavate üürilepingutega. Üürilepingute alusel tehtavad üürimaksed on hageja ainsaks tuluallikaks. Seega on üürimaksed hagejale hädavajalikud laenu tagasimaksete õigeaegseks tasumiseks. Hageja laenujääk Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaalis on ligikaudu 6 miljonit eurot. Pangale tehtava igakuise laenu tagasimakse on 63 000 eurot (summa varieerub kuude lõikes). Võru üürilepingu kaotamine tähendaks, et tagatisvara ei vastaks enam Nordea Bank Finland Plc-ga sõlmitud laenulepingu tingimustele. See tähendaks hageja kohustust tagastada pangale laen koheselt sellises mahus, mis tooks suure tõenäosusega kaasa hageja maksejõuetuse. Hagejal ei oleks võimalik üürida Võru üürilepingu esemeks olevat kinnistut kolmandale isikule. Uue üürniku leidmine ei ole osutunud võimalikuks ning selleks puudub perspektiiv ka tulevikus. Kostja huvid ei saaks Võru üürilepingu edasikehtimisel sellises ulatuses kahjustatud kui hageja omad. Kostjal oleks võimalik avada kinnistul algselt plaanitud ehitusmaterjalide pood. Kinnistul asuvad hooned on spetsiaalselt kostja vajadusi arvestades välja ehitatud. Isegi kui avatav pood tegutseks algselt kahjumlikult, siis kostja suuruse ettevõtte jaoks see majandusraskusi kaasa ei tooks. Kostja näol on tegemist Eesti suurima jaekaubandusettevõttega ehitusmaterjalide ja aiakaupade sektoris, mille kaubandusketti kuulub kümme kauplust Eestis ning viis kauplust Leedus. Kostja avab järjest uusi poode. Hageja täpsustas menetluse käigus Võru üürilepinguga seonduvaid rahalisi nõudeid ja palus välja mõista üürivõla 251 863,03 eurot, kahju hüvitamise nõude suuruseks jäi 13 851,10 eurot ja viivisenõudeks 50 031,13 eurot. Ülemaailmse majanduslanguse täpsemad piirid ning mõju erinevates maailma piirkondades ja majandusharudes ei ole üldtuntud asjaolu. Kostja esitatud tõendid ei tõenda, et Eesti majanduses on esinenud anomaalne langus, mis võimaldanuks Võru üürilepingu üles öelda. Eesti Panga, AS SEB Pank ja AS Swedbank juhtivanalüütikute prognooside kohaselt oli Eestis 2011. aastal stabiilne majanduskasv, mis on 2012. aastal jätkunud ning jätkub ka edaspidi. Rahandusministeeriumi 2011. aasta suvise majandusprognoosi kohaselt oli Eestis majanduskasv, mis 2012. aasta suvise majandusprognoosi kohaselt jätkub. Kostja esitatud tõendid ei lükka ülaltoodut ümber ega tõenda faktiliselt, et Eesti majandust on puudutanud poolte jaoks ettenägematu ning anomaalne langus. Kostja esitatud ajakirjanduslikud väljavõtted on tõenduslikult ebausaldusväärsed. Kostja ei tõendanud, kuidas väidetav majanduslangus on mõjutanud teda negatiivselt ning teinud üürilepingu täitmise võimatuks. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Pärast Võru üürilepingu sõlmimist 01.04.2008 vähenesid üldise majanduslanguse tõttu kostja majandustulemused ootamatult ja väga oluliselt määral. Majanduslanguse pikaajalise negatiivse mõju tõttu ei osutunud võimalikuks Võru üürilepingu objektiks olevaid pindu kasutama hakata, s.t sinna planeeritud kauplust avada. Kostja tegevusalal on turg langenud võrreldes 2007. aastaga tänaseks ligikaudu 50%, klientide ostuvõime on oluliselt vähenenud, mistõttu oleks Võru kauplus hakanud tootma üksnes kahjumit ning veelgi kiiremini kindlustanud kostja püsiva maksejõuetuse tekkimise. Asjaolu, et kostjal ei ole võimalik Võru üürilepingu objektiks olevaid üüripindu kasutada, on ilmselgelt mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Hagejal kui üürileandjal on võimalik pärast üürilepingu ülesütlemist leida üüripinnale uus üürnik, mistõttu ei saa hageja huvid oluliselt kahjustada. Seevastu tooks aga olukord, kus kostja kohustub üürnikuna tasuma üüri pindade eest, mida tal reaalselt kasutada ei ole võimalik (ja sedasi veel vähemalt 12

aastat järjest), kaasa kostja püsiva maksejõuetuse. Seega on kostja huvi Võru üürilepingu lõppemise vastu oluliselt kaalukam kui hageja huvi üürilepingu jätkumise vastu ning kostja huvid saaksid lepingu jätkumise korral oluliselt rohkem kahjustada kui hageja huvid. 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta alguses alanud globaalne majanduslangus oli oma ulatuselt ja intensiivsuselt erakordne ning niivõrd äärmuslikku majanduslangust ei osanud ette näha isegi erinevad maailma riigid ja rahandusasutused. Statistikaameti väljavõtetelt nähtub, et kostja tegevusala sektor tervikuna on langenud rohkem kui kogu majandus tervikuna ning et kostja on töötajate palku kärpinud rohkem kui Eesti tervikuna ja ka muu kaubandus tervikuna. Langus kujutab endast äärmuslikku ja ettenägematut majanduslangust ning see omakorda annab aluse VÕS § 313 alusel lepingu ülesütlemiseks. Hageja esitas kahjunõude tõestamiseks kolmandate isikute arved. Hageja ei ole selgitanud arvete seost kostjaga ning põhjust ja õiguslikku alust, miks on kostja kohustatud sellised arved tasuma. Hageja peab tõendama avaldusele lisatud arvete seost kostja isikuga. Kostjale jääb selgusetuks, kas hageja on omalt poolt lisanud temale esitatud arvetes kajastatud nõuetele, mille ta on arvetega esitanud kostjale, veel omakorda käibemaksu. Kostja on võrdlemisi suur ettevõte, kellel on poode üle Eesti. Seetõttu mõjutab majanduslangus ning klientide ostuvõime vähenemine teda eriti järsult. Kostja tulubaas on ehitusmaterjalide müügi madalseisu tõttu oluliselt kannatanud, ent samal ajal tuleb kostjal arvestada ka enam kui 500 töötaja huvidega. Kostja majanduslikku olukorda ning kohustusi tervikuna hinnates ei ole uue kahjumlikult tegutseva poe avamine mõeldav. Majanduslangus ei oleks olnud kostjale ettenähtav. Isegi kui kostja möönis oma 2007. a majandusaasta aruandes nõudluse teatavat vähenemist, ei saanud kostja ette näha 2008. a lõpus ja 2009. a alguses algavat globaalset majanduslangust ning eelkõige selle erakordset intensiivsust ja ulatust. Sedavõrd äärmuslikku majanduslangust ei osanud ette näha isegi erinevad maailma riigid ja rahandusasutused, rääkimata kostjast. Ainuüksi asjaolu, et kostja plaanis Võru üürilepingu esemele poe avamist, näitab selgelt, et kostja ei näinud eesolevat majanduslangust ette. Kostjalt ei saa oodata Võru üürilepingu esemeks oleval kinnistul poe avamist, mis tooks endaga kaasa täiendavaid kulutusi ning täiendava personali palkamise vajaduse olukorras, kus kostjal on raskusi ka olemasolevate poodide ning personaliga toimetulekul. Kostja ei nõustunud sellega, et hageja huvi üürilepingu kehtimajäämise vastu on kaalukam kostja huvist üürilepingu lõpetamise vastu. Asjaolu, et hageja finantseeris Võru üürilepingu esemeks olevate kinnistute väljaarendust, ei ole VÕS § 313 kohaldamisel oluline. Üürilepingud sisaldavad sageli üürileandja kohustust teostada üürilepingu esemel remonti või viia läbi väljaehitus, ent see ei takista mõjuva põhjuse esinemisel üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Kostjale jääb arusaamatuks hageja 10.07.2012 selgituste seoses Nordea Bank Finland Plc-lt laenu võtmise põhjuste ja asjaoludega seos kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Kostjat ei saa muuta vastutavaks hageja laenumaksete tasumise eest. Kuna hagejal on võimalik oma eeltoodud huvi realiseerida ka olukorras, kus Võru üürilepingu eset üürib keegi teine, samal ajal kui kostjal pole võimalik üürilepingu eset kasutada, mistõttu lepingu lõpetamine oli ainus valikuvariant ja üürilepingu jätkamine kahjustaks kostjat oluliselt enam kui selle lõpetamine hagejat. Laen on võetud kinnistute soetamiseks, mitte kostja finantseerimiseks. Huvide kaalumisel tuleb arvesse võtta, et hagejale kuuluvad kostjalt omandatud kinnistud. Nendest enamikku üürib tänaseni kostja, Võru üürilepingu esemele on aga võimalik leida uus üürnik. Üürilepingu lõppemise otsene tagajärg ei ole hageja kohustus laen kohe tagastada. Laenulepingu p 12(2)(k) näeb selgelt ette võimaluse, et üürilepingute esemeid üürib keegi teine.

USA Riiklik Majandusuuringute Büroo (NBER) pidas 2007. a detsembris alanud ülemaailmset majanduskriisi lähiajaloo pikimaks surutiseks pärast Suurt depressiooni 1930-ndatel. Majandussurutis saavutas oma senise madalseisu 2009. a juunis. Taastumine sellest oli ebatavaliselt nõrk ja töökohtade poolest ülimalt vaene. See kinnitab väiteid, et kuna languse taga oli finantskriis, tuleb taastumine pikk ja valulik, kuna majapidamistel läheb võlgade tasumine väga raskeks. Kostja tõendas nimetatud asjaolu ajakirjanduses avaldatud artikliga. Majanduskriisi puhul on tegemist W-kujulise kriisiga ning et pärast mõningast tõusu järgneb uus langus. Seda on kinnitanud mitmed majandusteadlased, s.h George Soros, Eesti makroanalüütik Maris Lauri, majandusteadlane Heido Vitsur jt. 2009. aasta teise poolaasta majanduse stabiliseerumisele ja mõningasele tõusule järgnes uus langus, mis oli aluseks kostja poolt Võru üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Esimese astme kohtu otsus 05.09.2012 osaotsusega rahuldas Harju Maakohus hagi Võru kinnistute üürilepingut puudutavas osas ja jättis menetluskulud kostja kanda. Ülejäänud üürilepingutest tuleneva võla ja viivise ning üüri indekseerimise kehtivuse nõudeid maakohus 05.09.2012 otsuses ei lahendanud. Vaidlus puudus selles, et pooled sõlmisid 01.04.2008 Võru linnas Pikk tn 2a kinnisasja ja Põllu tn 1F asuva kinnisasja mõttelise osa üürilepingu ja kostja esitas hagejale 14.11.2011 kuupäevaga dateeritud avalduse üürilepingu ülesütlemiseks ning hageja on selle kätte saanud. Hageja esitas kostjale 08.11.2011 dateeritud teate üüri indekseerimise kohta ning kostja on selle kätte saanud. Poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas kostja avaldus üürilepingu ülesütlemiseks tõi kaasa üürilepingu lõppemise või mitte. Kostja esitas hageja nõuetele vastuväite, mille aluseks on kehtiva üürilepingu puudumine poolte vahel. Kostja muid vastuväiteid hageja nõuetele ega hageja nõuete arvestuskäigule ei esitanud. Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10, et majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. Kohus leidis, et majanduslanguse esinemine ajavahemikus 2007. aasta lõpust kuni 2009. aasta keskpaigani on üldtuntud asjaolu, mille kohta saab andmeid menetlusvälistest allikatest, sh ajakirjandusest. Üldtuntud ei ole aga asjaolu, et aset leidnud majanduslangus oli selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, sest selle kohta ei ole usaldusväärseid menetlusväliseid allikaid, mille põhjal võiks kohus ilma majandusteaduslikke eriteadmisi omamata veenduda asjaolu üldtuntuses. Sellistele allikatele ei ole kostja viidanud. Toimunud majanduslangust ei saa anomaaliaks lugeda ka kostja esitatud tõendite põhjal. Kostja esitatud väljavõttest www.e24.ee 21.09.2010 uudisest nähtub, et majanduslangus vältas 18 kuud, alates 2007. aasta detsembrist kuni 2009. aasta juunini; majanduslangus lõppes ametlikult 2009. aasta juunis ning et kui USA-d peaks tabama kahekordne ehk w-kujuline majanduslangus, siis võtab NBER seda kui uut langust. Kostja esitatud tõenditest nähtub, et majanduslangus kestis ajavahemikus 2007 - 2009. aasta ning erinevad inimesed peavad võimalikuks uut langust (Wkujuline majanduslangus) ning Maris Lauri arvab, et selline langus on saabunud. Artiklid ei sisalda andmeid selle kohta, et majanduslangus jätkus pärast 2009. aastat. Maris Lauri 17.06.2010 arvamust, et W-kujuline majanduslangus on saabunud, ei saa lugeda usaldusväärseks tõendiks, sest näha ei ole, milliste andmete põhjal on Maris Lauri sellise arvamuseni jõudnud. Artiklid ei sisalda andmeid ka ajavahemikus 2007 - 2009 aset leidnud majanduslanguse ulatuse, mõju ning iseloomu ja väidetavalt 2009. aastal saabunud W-kujulise languse ulatuse kohta tavapäraste majandusprotsessidega võrreldes, s.t artiklid ei sisalda andmeid, mis annaksid võimaluse kohtul lugeda aset leidnud majanduslanguse selgelt eristuvaks anomaaliaks. Kostja ei tõendanud, et

majanduslangus oli selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal. Samuti ei ole kostja tõendanud, et 2009. aastal jätkus majanduslangus. Eeltoodust tulenevalt ei saanud 2007 – 2009 esinenud majanduslangus olla aluseks lepingu ülesütlemisele 14.11.2011. Kohus leidis, et isegi kui majanduslangus oleks olnud käsitletav anomaaliana, ei annaks see praegusel juhul alust üürilepingu ülesütlemiseks. Selleks, et majanduslangus oleks käsitletav mõjuva põhjusena, tuleb välja selgitada, kas kostja sai vaidlusaluse üürilepingu sõlmimisel ette näha võimalikku majanduslangust ja sellega arvestada. Kostja õiguseellane Ehitus Service OÜ on 2007. aasta majandusaasta aruandes märkinud, et aktiivse tõusuga alanud aasta lõpus oli selgelt tunda nõudluse järsku vähenemist. Eriti järsult langes ehitusettevõtjate aktiivsus. Ehitusturu jahtumine oli eelkõige seotud majanduskeskkonna üldise halvenemisega ning ebakindlusega tuleviku suhtes. Samuti on hageja osundanud sellele, et kostja tunnistas sale-leaseback tehingu sõlmimise läbirääkimiste käigus 2008. aasta jaanuaris, et tema käive vähenes 2007. aasta teisel poolel. Pooled sõlmisid üürilepingu 01.04.2008. Eeltoodust nähtub, et kostja pidi üürilepingut sõlmides arvestama majanduskeskkonna üldise halvenemisega ja ebakindlusega tuleviku suhtes. Seetõttu ei saanud majanduslangus olla mõjuvaks põhjuseks üürilepingu ülesütlemisele, sest majanduslangus oli kostjale ettenähtav. Kostja tegi üürilepingu ülesütlemise avalduse 2011. aasta novembris ning tugines seejuures 2009. aastal jätkunud majanduslangusele, välja toomata, kas majanduslangus esines ka 2011 novembris. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemisel ei saa tugineda majanduslangusele kui mõjuvale põhjusele, kui majanduslangus on aset leidnud oluliselt määral enne lepingu ülesütlemise avalduse tegemist. Ajaline vahe majanduslanguse ja üürilepingu ülesütlemise vahel ei tohi olla liiga suur. Vastupidine olukord tooks kaasa ebakindluse tsiviilkäibes, sest sellisel juhul võiks ka aastatetagune majanduslangus olla mõjuvaks põhjuseks kehtiva üürilepingu lõpetamisel. Isegi juhul, kui majanduslangus oleks tulnud lugeda VÕS § 313 lg 1 mõistes mõjuvaks põhjuseks, puudunuks alus lugeda üürilepingu ülesütlemist kehtivaks. Kohus peab VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel kaaluma mõlema lepingupoole huvisid, et välja selgitada, kas lepingu lõppemist sooviva lepingupoole huvid on lepingu kehtivusest huvitatud lepingupoole huvidest olulisemad. Poolte vahel puudus vaidlus selle üle, et hageja ainsaks tegevusalaks on kostjalt ostetud kinnisasjade üürimine kostjale ning sellest tulenevad ka hageja sissetulekud. Võru üürilepingu alusel tasumisele kuuluva üüri summa on 31 597,92 eurot ning hageja tõendas, et laenumakse suuruseks on ligikaudu 63 000 eurot. Kohus leidis, et tõenäolised on hageja väiteid võimalike makseraskuste tekkimise kohta Võru üürilepingu ennetähtaegselt lõppemisel. Kostja väitel Võru üürilepingute edasikehtimisel tekiksid kostjale kulutused ja samuti tekiksid kostjale kulutused Võrus uue poe avamisel. Nende kulutuste tegemine tooks aga suure tõenäosusega kaasa kostja maksejõuetuse. Kostja ei ole oma väidete aluseks olevate asjaolude (sh võimalike kulutuste suurust ja seda, millisel viisil mõjutaks selliste kulutuste tegemine kostja maksejõulisust) tõendamiseks tõendeid esitanud. Seetõttu ei lugenud kohus kostja väiteid võimaliku maksejõuetuse kohta tõendatuks. Kostja väited olid ebausutavad ka seetõttu, et kostja on pärast 14.11.2011 avanud uusi kauplusi, millise asjaolu üle puudub pooltel vaidlus. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et isegi kui majanduslangus oleks käsitletav lepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena, kaaluksid hageja huvid lepingu kehtimise vastu üles kostja huvid lepingu mittekehtimise vastu, sest hageja poolt esitatud ja tõendatud asjaolude kohaselt võib Võru üürilepingu ennetähtaegne lõppemine tuua hagejale kaasa majanduslikud raskused. Poolte vahel puudus vaidlus, et Võru üürilepingu p-s 6.8 on kokku lepitud üürileandja õiguses üüri indekseerida ning hageja tehtud tahteavaldus on kostja poolt kätte saadud. Kostja ei ole üüri indekseerimisele esitanud peale üürilepingu mittekehtivuse vastuväite muid vastuväiteid. Kuivõrd pooltevaheline üürileping on kehtiv, kehtib ka hageja 08.11.2011 tehtud tehing (üüri indekseerimine). Seetõttu on hagejal õigus ja kostjal kohustus tasuda üüri 3% võrra suuremas

ulatuses alates 01.12.2011. Hageja avaldas, et kostja võlgneb üüri 251 863,03 eurot. Kostja ei vaielnud hageja üürivõlgnevuse arvestusele vastu. Eeltoodule tuginedes rahuldas kohus hageja üüri tasumise nõude. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Võru üürilepingu p 13.4 kohaselt võib hageja juhul, kui kostja rikub üüripinna hooldamise kohustust, teha seda ise kostja kulul. Hageja kulud seoses Võru üürilepinguga olid 10.07.2012 seisuga 13 851,10 eurot. Kulude tegemine on tõendatud kolmanda isiku poolt hagejale esitatud arvetega. Võru üürilepingu p 13.4 annab hagejale õiguse nõuda üüripinna hooldamise kohustuse täitmisega seonduvaid kulusid. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, mille põhjal oleks võimalik hageja kulutused lugeda Võru üürilepinguga mitteseotuks. Eeltoodule tuginedes rahuldas kohus hageja kulutuste hüvitamise nõude. Pooled leppisid üürilepingu p-s 9 kokku viivisemääras 0,15% päevas võlgnetavalt summalt. Hageja esitas kuni 10.07.2012 arvestatud viivise 50 031,13 euro tasumise nõude, kuni kohtuotsuse tegemiseni arvestatud viivise tasumise nõude ja põhivõlalt viivise protsendina väljamõistmise nõude. Kostja ei esitanud viivisearvestusele vastuväiteid. Alates 11.07.2012-05.09.2012 põhivõlalt 265 714,13 eurot arvestatud viivise suuruseks on 22 718,49 eurot. Kostja on alates 11.07.2012 viivitanud põhivõla tasumisega 57 päeva. Viivis ühe päeva kohta on 398,57 eurot. Seega on viivisevõlg ajavahemiku 11.07.2012-05.09.2012 eest 22 718,49 eurot. Kohus leidis, et välja tuleb mõista viivis 72 749,62 eurot ja viivis 0,15% päevas põhinõudelt 265 714,13 eurot 05.09.2012 alates kuni põhinõude täitmiseni. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja menetluskulud jätta hageja kanda. Kohus ei ole analüüsinud kostja poolt esitatud tõendeid ja seisukohti, mis kinnitavad, et VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks esines. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta ei ole nende asjaoludega arvestanud. Kohus on alusetult leidnud, et kostja ei ole tõendanud, et majanduslangus oli selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal ning et 2009. aastal jätkus majanduslangus. Maakohus ei selgitanud, miks peab ta Eesti makroanalüütiku Maris Lauri seisukohta ebausaldusväärseks ning ei pea seda tõendiks väite kohta, et majanduslangus jätkus ka pärast 2009. aastat. Kohus on tähelepanuta jätnud tõendi, mis kinnitab, et majanduslangus oli selgelt eristuv anomaalia. Kohus on küll nimetatud tõendit kohtuotsuses käsitlenud, kuid ei ole sellele andnud igakülgset hinnangut ega analüüsinud aspekte, mis kinnitavad, et tegemist oli selgelt eristuva anomaaliaga. USA Riiklik Majandusuuringute Büroo (NBER) on pidanud 2007 detsembris alanud ülemaailmset majanduskriisi lähiajaloo pikimaks surutiseks pärast Suurt depressiooni 1930-ndatel. Ehkki majandussurutis saavutas oma madalseisu 2009 juunis, oli taastumine sellest ebatavaliselt nõrk ja töökohtade poolest ülimalt vaene, mis omakorda kinnitab väiteid, et kuivõrd languse taga oli finantskriis, tuleb taastumine pikk ja valulik, kuna majapidamistel läheb võlgade tasumine väga raskeks. Kohus ei andnud hinnangut kostja seisukohale, et kostja tegevusalal langes turg võrreldes 2007. aastaga ligemale 50%, mis kujutab endast äärmuslikku ja ettenägematut majanduslangust ning see annab aluse VÕS § 313 alusel lepingu ülesütlemiseks. Kohus ei võtnud arvesse kostja seisukohta, et isegi kui kostja möönis oma 2007. aasta majandusaasta aruandes nõudluse teatavat vähenemist, ei saanud kostja ette näha 2008. aasta lõpus / 2009. aasta alguses algavat globaalset majanduslangust ning eelkõige selle erakordset intensiivsust ja ulatust. Sedavõrd äärmuslikku majanduslangust ei osanud ette näha isegi erinevad

maailma riigid ja rahandusasutused, rääkimata kostjast. Ainuüksi asjaolu, et kostja plaanis Võru üürilepingu esemele poe avamist, näitab selgelt, et kostja ei näinud eesolevat majanduslangust ette. Analüüsides, kas majanduslangus oli kostjale ettenähtav, ei ole kohus arvesse võtnud Statistikaameti väljavõtted, millest nähtus, et kostja tegevusala sektor tervikuna on langenud rohkem, kui kogu majandus tervikuna ning et kostja on töötajate palkasid kärpinud rohkem, kui Eesti tervikuna ja ka muu kaubandus tervikuna. Kohus ei ole arvestanud, et kostja tegevusalal on turg võrreldes 2007. aastaga langenud tänaseks ligemale 50%, mis kujutab endast äärmuslikku ja ettenägematut majanduslangust. Kaaludes mõlema lepingupoole huvisid, et välja selgitada, kas lepingu lõppemist sooviva lepingupoole huvid on lepingu kehtivusest huvitatud poole huvidest olulisemad, on kohus tuginenud üksnes hageja väidetele. Kohus on alusetult leidnud, et kostja ei ole oma väidete aluseks olevate asjaolude tõendamiseks tõendeid esitanud ning seetõttu ei saa kohus kostja väiteid kostja võimaliku maksejõuetuse kohta lugeda tõendatuks ega nendega otsuse tegemisel arvestada. Kohus ei analüüsinud kostja olulist argumenti, et hagejal on võimalik pärast üürilepingu ülesütlemist leida üüripinnale uus üürnik, mistõttu ei saa hageja huvid oluliselt kahjustada. Kohus jättis tähelepanuta, et kostjalt ei saa oodata Võru üürilepingu esemeks oleval kinnistul poe avamist, mis tooks endaga kaasa täiendavaid kulutusi ning täiendava personali palkamise vajaduse olukorras, kus kostjal on raskusi ka olemasolevate poodide ning personaliga toimetulekul. Olukord, kus kostja kohustub üürnikuna tasuma üüri pindade eest, mida tal reaalselt kasutada ei ole võimalik, ja sedasi veel vähemalt 12 aastat, toob kaasa kostja püsiva maksejõuetuse. Kuna kostja on võrdlemisi suur ettevõte, kellel on poode üle Eesti, mõjutab majanduslangus ning klientide ostuvõime vähenemine teda eriti järsult. Kostja tulubaas on ehitusmaterjalide müügi madalseisu tõttu oluliselt kannatanud, ent samal ajal tuleb kostjal arvestada ka enam kui 500 töötaja huvidega. Kostja majanduslikku olukorda ning kohustusi tervikuna hinnates ei ole uue kahjumlikult tegutseva poe avamine mõeldav. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Käesolevas tsiviilasjas on hageja esitanud maakohtule pooltevahelistest üürilepingutest tulenevad rahalised nõuded (sooritusnõuded) ja tuvastusnõuded. Poolte vahel oli 01.04.2008 sõlmitud neli üürilepingut Saaremaal, Läänemaal, Valgas ja Võrus asuvate kinnisasjade üürimiseks. Maakohus on vaidlustatud osaotsusega lahendanud viis hageja poolt esitatud tuvastusnõuet ja kaks rahalist nõuet, mis tulenevad Võrus asuvate kinnisasjade üürilepingust ja kõik nõuded rahuldanud. Kolleegium leiab, et hageja poolt esitatud tuvastusnõuded tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ja need nõuded tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 4 ja § 657 lg 1 p 4 järgi läbi vaatamata. Ringkonnakohus tühistab TsMS § 425 lg-s 3 sätestatud põhimõtte järgi eeltoodud osas maakohtu otsuse ja jätab tuvastusnõuded läbi vaatamata. Osas, millega maakohus rahuldas hageja rahalised nõuded, tuleb maakohtu otsuse põhjendusi TsMS 657 lg 1 p 21 järgi muuta, kuid osaotsuse lõppjäreldus rahaliste nõuete osas tuleb jätta muutmata. Hageja nõudis kostjalt 01.04.2008 sõlmitud Võru kinnisasjade üürilepingu täitmist, see tähendab üüri maksmist, ja seoses üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ning rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise tõttu viivist. Kostja vaidles nõudele vastu, väites, et ta on lepingu VÕS § 313 lg 1 järgi üles öelnud. Kuna leping on ülesütlemisega lõppenud, siis leidis kostja, et hageja rahalised nõuded on põhjendamatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks võib hageja TsMS § 368 lg 1 järgi esitada juhul, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Riigikohus on varasemates lahendites selgitanud, et hageja võib TsMS § 368 lg 1 järgi esitada eraldi tuvastusnõude üksnes siis, kui hagejal on eriline tuvastushuvi, mida tuleb hagejal ka vastavalt põhjendada ning mis tuleb kohtul kahtluse korral välja selgitada (vt Riigikohtu 21. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-136-11, p 26). Riigikohus on rõhutanud, et hagejal ei saa olla üldjuhul iseseisvat tuvastushuvi lepingu kehtivuse tuvastamiseks või lepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, sest lepingu ülesütlemise tühisuse või lepingu kehtivuse tuvastamine annab hagejale üldjuhul ainult õiguse nõuda lepingu täitmist. Samuti ei ole üüri tõstmise avalduse kehtivuse ja üüri suuruse tuvastamisel muud eesmärki, kui lepingu täitmise ehk üüri nõude rahuldamine. Kolleegium leiab, et praeguses asjas ei ole hageja esile toonud, et tal oleks tuvastusnõude esitamiseks muud huvi, kui lepingu täitmisest tulenevate nõuete rahuldamine. Ka ringkonnakohtu istungil hageja poolt esiletoodud õigusselgus ei ole iseenesest asjaoluks, mis annaks aluse tuvastusnõude esitamisele. Lepingu täitmise (üüri maksmise nõue) ja kahju hüvitamise nõude korral ei ole iseseisvaks vaidluse ega ka hagi esemeks lepingu ülesütlemise tühisuse, lepingu kehtivuse, lepingu täitmise kohustuse olemasolu, üüri tõstmise tahteavalduse kehtivuse ja üüri suuruse tuvastamise nõuded. Lepingu üleütlemise tühisus, üürilepingu kehtivus, lepingu täitmise kohustuse olemasolu, üüri tõstmise tahteavalduse kehtivus ja üüri suurus on lepingu täitmisest tuleneva üüri maksmise nõude ja lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude aluseks, mida kohus peab hageja taotluse või kostja vastuväite alusel hindama, ilma et hageja peaks seda esitama iseseisva haginõudena. Kolleegium leiab, et juhul, kui hageja esitab lisaks sooritushagile tuvastushagi, mille eseme kohta tuleb nagunii teha otsustus sooritushagi kohta tehtava kohtulahendi põhjendustes, on tuvastushagi ja sooritushagi näol tegemist sama hagiga samade poolte vahel. Seetõttu pidi maakohus praeguses asjas keelduma TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel menetlemast hageja tuvastusnõudeid, sest sama vaidlus tuli lahendada üüri maksmise ja kahju hüvitamise nõude lahendamisel nagunii. Pärast hageja esitatud tuvastusnõuete ebaõiget menetlusse võtmist oleks maakohus pidanud jätma hagi selles osas läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi. Kuna maakohus seda ei teinud, siis leiab kolleegium, et tegemist on olulise menetlusnormi rikkumisega. Ringkonnakohtul on TsMS § 425 lg 3 esimese lause järgi võimalus tühistada tuvastusnõuete osas maakohtu osaotsus ja jätta nõuded läbi vaatamata. Eeltoodud käsitlus tuvastusnõuete osas tuleneb ka Riigikohtu 17.12.2012 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-157-12. Järgnevalt kontrollib kolleegium hageja rahaliste nõuete rahuldamist maakohtu poolt. Kolleegium leiab, et selles osas tuleb osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Üürilepingu täitmise nõude üle otsustamisel on vajalik tuvastada, kas pooltevaheline üürileping kehtib. Kostja oli 14.11.2011 avaldusega Võru kinnistute üürilepingu VÕS § 313 lg 1 järgi erakorraliselt üles öelnud, tuues aluseks selle, et seoses ülemaailmse erakorralise majanduslangusega ja finantskriisiga on kostja äritegevus oluliselt kahanenud ja üürilepingu jätkamine ning üüritud pinnal kaupluse avamine põhjustaks talle täiendavat kahjumit, mille tõttu ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et kostja lepingu täitmist jätkab. Hageja vaidles üürilepingu ülesütlemisele vastu ja leidis, et see on tühine, väites muuhulgas, et üürilepingu ülesütlemine on tühine ka selle tõttu, et pooltevahelise üürilepingu p 15.3 kohaselt ei saa kostja ülesütlemisavalduses toodud põhjusel üürilepingut üles öelda. Maakohus seda väidet ei analüüsinud. Maakohus tuvastas, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, kuna kostja ei ole tõendanud ülesütlemise aluseks olevate asjaolude esinemist. VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta

lepingu täitmist jätkab ja lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §des 314–319 nimetatud asjaoludel. Eeltoodud säte on dispositiivne ja pooled võivad teha selles sätestatust erinevaid kokkuleppeid. Kolleegium leiab, et äriruumi üürilepingus võivad pooled kokku leppida selles, millised on lepingu erakorralise ülesütlemise alused, sealjuures ka kokku leppida, et üürilepingu saab erakorraliselt üles öelda ainult lepingus toodud alustel. Pooltevahelise üürilepingu p 15.3 järgi (I kd lk 108) võib üürnik käesoleva lepingu erakorraliselt üles öelda ainult siis, kui esineb kasvõi üks alljärgnevatest põhjustest: p 15.3.1 järgi, kui üürileandja on lepingut oluliselt rikkunud ja üürnik on üürileandjale andnud 14 päeva aega rikkumise lõpetamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul lepingu rikkumist lõpetanud; p 15.3.2 järgi, kui üürnikul ei ole pärast üüripinna üleandmist üürnikule võimalik üürileandjast tuleneva või vääramatust jõust tuleneva asjaolu tõttu üüripinda olulises osas kasutada ja ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja üüripinna kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul teinud üüripinna kasutamist üürnikule võimalikuks. Lisaks sellele võib üürileping ennetähtaegselt lõppeda üürilepingu p 15.5 järgi ehituskorralduse lepingu p-des 8.1.1 ja 8.2.1 toodud erakorralise ehituskorralduse lepingu lõppemise juhtudel. P 15.5 viimase lause kohaselt ei ole pooltel muul põhjusel õigust üürilepingut üles öelda ega lepingust taganeda ühelgi juhul, välja arvatud, kui lepingus või poolte poolt on kirjalikult kokku lepitud teisiti. Kolleegium arvates eeltoodust tuleneb, et pooled on üürilepingus kokku leppinud, millistel alustel on võimalik üürileping erakorraliselt üles öelda. Pooled on muudel alustel üürilepingu erakorralise ülesütlemise lepingu p-s 15.5 sõnaselgelt välistanud ja kolleegiumi arvates ei ole lepingus kokkulepitut võimalik tõlgendada kirjapandust erinevalt. Järelikult ei olnud kostja õigustatud üürilepingut erakorraliselt üles ütlema VÕS § 313 lg 1 järgi ja üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, kuna sel puudus õiguslik alus. 01.04.2008 üürilepingu erakorralise üleütlemise tühisust puudutavas osas muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. Arvestades eelnevalt toodut, kehtib pooltevaheline Võru kinnisasjade 01.04.2008 üürileping edasi ja hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi selle täitmist, sealhulgas ka üüri tasumist. Üüri suuruses on pooled kokku leppinud üürilepingu p-s 6.1, mille kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüri 25 564,66 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Lepingu p 6.8 andis hagejale õiguse suurendada üüri 12 kuu möödumisel üüripinna üleandmisest üks kord iga 12 järgneva 12-kuulise perioodi jooksul. Hageja on oma õigust kasutanud ja 08.11.2011 kirjaga teatanud kostjale üüri suurendamisest alates 01.12.2011. Kolleegium leiab, et kostja on oma õigust üüri suurendada kasutanud lepingukohaselt ja üüri on suurendatud kehtivalt. Kostja üüri suurusele ja võla arvestusele vastuväiteid esitanud ei ole. Kolleegium nõustub maakohtuga, et üürivõlana tuleb välja mõista 251 863,03 eurot. Üürivõla suurust ei ole apellant kaebuses vaidlustanud. Kostja ainukest vastuväidet, mille kohaselt oli üürileping ülesütlemisega lõppenud, on kolleegium eelnevalt analüüsinud. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja lepingu rikkumisega tekitatud kahju eest hüvituse 13 851,10 eurot ja viivise rahalistelt nõuetelt. Kuna kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. Apellatsioonkaebuses vastuväiteid maakohtu otsuse viivise arvestusele ja kahju hüvitise suurusele esitatud ei ole. Käesolevas asjas on maakohus teinud osaotsuse ja nõuded, mis tulenevad ülejäänud üürilepingutest, on jätkuvalt maakohtu menetluses. TsMS § 173 lg-s 1 sätestatud põhimõtte järgi märgitakse menetluskulude jaotus menetlust lõpetavas lahendis. Kuna osaotsusega ei lõppe

tsiviilasja menetlus, siis menetluskulude jagamine oli maakohtu poolt ennatlik. Käesolevas tsiviilasjas tehtavas lõplikus lahendis tuleb menetluskulude jaotamisel arvestada ka osaotsusega rahuldatud nõudeid. Seoses ringkonnakohtu poolt apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud apellandi (kostja) kanda.

Iko Nõmm

Ande Tänav

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.