Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
25.jaanuar 2013 Pärnu kohtumaja kantselei kaudu Rüütli Vara Osaühingu hagi E.L. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
6384,00 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Rüütli Vara osaühing (registrikood 10083062); Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Alla Raudsepp (e-post [email protected]) Kostja: E.L. (isikukood x, elukoht x) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ants Nõmmik (e-post: [email protected])
Kohtuistung
14.jaanuar 2013
Istungil osalesid
Adv Raudsepp ja adv Nõmmik
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista E.L.lt (L., isikukood x) Rüütli Vara osaühingu (registrikood 10083062) kasuks 4800 € (neli tuhat kaheksasada eurot) maakleri tasu ja viivise katteks.
3.Jätta rahuldamata Rüütli Vara osaühingu nõue E.L.lt põhinõude summat ületavas osas viivise väljamõistmiseks.
4.Jätta E.L. (L.) kanda Rüütli Vara osaühingu menetluskuludest 75% ja E.L. enda menetluskulud täies ulatuses.
Jätta Rüütli Vara osaühingu menetluskulud 25 % ulatuses tema enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
19.07.2012 Rüütli Vara OÜ esitas Pärnu Maakohtule hagi E.L. vastu maakleritasu ja viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 05.12.2011 kirjalikult tähtajalise maaklerilepingu tähtajaga 05.05.2012, millega hageja kohustus leidma ostja kostjale omandiõiguse alusel kuuluvale kinnistule asukohaga Xxxx x Pärnus. Tegelikult hakkas käsundisuhe poolte vahel peale 09.07.2011, mil Rüütli Vara (tolleaegse nimega Rüütli Kinnisvara) võttis müüki Xxxx x kinnistu hinnaga 80 000 €. Novembris 2011 alandas omanik hinda 59 000 €, kuivõrd esialgne hind oli ülepaisutatud. Esimesed kliendid, A.S. oma emaga, tõi hageja kostja juurde 30.11.2011. Kostja ei võtnud A. S.i hinnapakkumist 45 000 € vastu ning palus asjaga edasi tegelda. 2011.a detsembris käisid veel mõned vaatajad, kõik pakkumised jäid alla 50 000 € ning hiljem nad tühistasid oma pakkumised ja loobusid ostust. 2011.detsembris palus kostja, et hageja räägiks uuesti A. S.iga ja ehk on viimane nõus ostuhinda tõstma. Maakler S. M. võttis A. S.iga ühendust, A. S. oli jätkuvalt maja ostust huvitatud ning tegi viimaseks pakkumiseks 48 000 €. Hageja edastas pakkumise kostjale, kes selle ka vastu võttis, kuna parema hinnaga pakkujaid ei olnud. 2012 jaanuari alguses kokkulepitud ajal, 05.01.2012 kohtusid ostja, maakler ja E. L. Xxxx x kinnistul ning ostja ja müüja leppisid omavahel kokku kõigis maja müüki puudutavates küsimustes – müügihind, broneerimistasu, leppetrahv kokkulepetest taganemise puhuks ja lepingu sõlmimise hilisem tähtaeg. E. L. soovis, et tehing toimuks veebruari lõpus, kuid maja vabastamise tähtaeg oleks märtsi lõpus, et E. L.-le jääks üksinda asjade kokkukorjamiseks piisavalt aega. Ostja tuli E. L. vastu, maja vabastamise ja üleandmise ajaks lepiti kokku 03.03.2012 ning ostja oli nõus, et kostja võtab kaasa kõik talle vajalikud asjad ning ostja teeb maja koristuse ja prügimäele vedamised omal kulul ise hiljem. Selle kokkuleppe alusel sõlmisid pooled lepingueelsete läbirääkimiste protokolli. 10.01.2012 kandis A. S. üle broneerimistasu 1700 €. Maakler käis koos hindaja A. T.ga 13.01.2012 xxxx tn x maja hindamas, mille käigus E. L. teatas hindajale, et ostu-müügihinnaks on kokku lepitud 48 000 €. 19.01.2012 hageja saatis kostjale teate koos lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga, informeerides teda lisaks pidevale suulisele telefonitsi toimunud infovahetusele ka kirjalikult. 20.01.2012 pidi hageja kostja palvel viima kostjale kaste asjade pakkimise jaoks. Kui hageja jõudis kohale, helistas kostja hageja jaoks ootamatult oma tütrele, J. L., ja kutsus teda hagejaga rääkima. Seejärel kostja sama ootamatult teatas, et tütar oli teda veennud maja mitte müüma ning kostja ei soovi enam maja müüa. Hageja sai hiljem teada, et samal ajal, kui hageja täitis oma lepingulisi kohustusi ja valmistas ette müügitehingut kostja poolt heakskiidetud ostjaga, ostja omakorda ajas pangalaenu ja ootas laenulepingu vormistamist, oli kostja tegelikult tegemas võõrandamistehingut oma tütrele J. L., kes 23.01.2012 kanti omanikuna kinnistusraamatusse. 23.01.2012 saatis kostja advokaadi vahendusel hagejale maaklerilepingu ülesütlemise avalduse, millega ütles maaklerlepingu alates 24.01.2012 erakorraliselt üles olulise lepingurikkumise tõttu. Lepingurikkumine seisnes väidetavalt selles, et hageja on ilma E. L. nõusolekuta/kokkuleppeta ühepoolselt vähendanud müügihinda. Hageja leiab, et ülesütlemiseks alus puudub ning 01.02.2012 saatis hageja kostjale vastuse, milles vaidlustas kostja lepingu ülesütlemise avalduse. Vastuse sai kostja kätte tütre kaudu 06.02.2012 ja advokaadi kaudu 03.02.2012. 01.02.2012 väljastas hageja kostjale arve, mis on siiani tasumata. Hageja leiab, et on maaklerilepingust tulenevad kohustused täitnud: leidis ostja ja osutas temaga ostu-müügilepingu
sõlmimise võimalusele. Kostja rikkus oma kohustusi ja jättis maakleritasu 2400 € maksmata, kohustus muutus sissenõutavaks 04.02.2012. Hageja palub lisaks põhinõudele kostjalt välja mõista hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud (perioodil 04.02.2012 – 19.07.2012 viivitatud 166 päeva eest arvestatud) viivised 3984 €. Viivisemääraks on lepingus kokku lepitud 1 % maakleritasust iga viivitatud päeva eest. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
KOSTJA VASTUS
27.08.2012 kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista ega võta õigeks tema vastu esitatud nõudeid. Kostja ei kinnita hageja väiteid, et pooled olid juba 09.07.2011 kokku leppinud Xxxx x kinnisasja müügis hinnaga 80 000 €. Faktiliselt avaldas kostja omapoolset negatiivset arvamust isegi kinnisvaramaakler S. M. poolt 2011.a hilissügisel-talve hakul pakutud hinnale 60 000 €. Tegelikkuses ei teinud maakler M. midagi sisuliselt enne, kui tema nõudmisel oli 05.12.2011 sõlmitud maaklerileping. Hageja teistsugused väited, mh väide nagu kostja oleks 2011 novembris andnud nõusoleku elamu müügiks hinnaga 59 000 €, on asjakohatud. Kostja ei oska kommenteerida hageja väidet, et City24-s Xxxx x kinnistu hind 59 000 € oli kostjaga kooskõlastatud. Kostja kinnitab, et kinnistut käis üldse vaatamas kolm huvilist: vanem abielupaar, noor neiu ning A. S.. Kostjale on arusaamatu väide, et A. S. koos emaga tegi ostupakkumise hinnaga 45 000 €. Faktiliselt ei ole A. S. kostjale mitte ühtegi hinnapakkumist edastanud. Sellisst hinnast ei olnud omavahelises vestluses E. L. juttu ka maakleriga. Seetõttu on kostjal võimatu kommenteerida hagiavalduse väidet, et A. S. tegi viimase hinnapakkumise 48 000 €. Kostja ei ole 2011.a detsembris esitanud maakler S. M.le suusõnalist ega kirjalikku palvet, et maakler kontakteeruks uuesti A. S.iga võimaliku hinna tõstmise osas. Kostja kinnitab, et tal ei ole hageja seadusliku esindajaga olnud mingeid kokkupuuteid, kostja hinnangul maakler M. ei ole kostja suhtes käitunud heauskselt ja püüab kostjat näidata halva, pahatahtliku ja sõnapidamatu pensionärina. Kostja kinnitas maakler M.le korduvalt, et kinnistu oletatav müük ja kõik sellega seonduv müügiprotsess tuleb jätta tulevikku, sest kostjal on varutud vajaminevad talvevarud ning talvel müügiprotsessi läbiviimine on ka majanduslikult ebaefektiivne. Maakler S. M. aga väitis kostjat eksitades, et maju tulebki talvel müüa. Kostja ei kinnita ega võta omaks, et on vastu võtnud A. S.i pakkumise sumas 48 000 € motiivil, et paremaid pakkumisi ei olnud. Samuti ei ole õige, et kostja ja hageja leppisid 05.01.2012 kokkusaamisel kokku kõigis ostu-müügi tehingu olulistes asjaoludes. Lepingueelsete läbirääkimiste protokollist endast nähtub, et selle juures ei viibinud ega selle vormistamisel ei osalenud kostja E. L.. Kostja ei ole aktsepteerinud ühtegi väidetava lepingueelsete läbirääkimiste protokolli sisuks olnud tingimust ning kinnitab, et mh ei leppinud pooled kokku müügihinnas, müügilepingu sõlmimises hiljemalt 29.02.2012 notar Kaia Krügeri büroos, notaritasude tasumises võrdselt pooleks ega selles, et pooltevahelisi lepingueelseid läbirääkimisi on vahendanud maakler S. M., keda pooled oleksid volitanud ka eelnimetatud protokolli vormistama. Kostja ei ole sellise protokolli koostamisel osalenud ning 05.01.2012 Xxxx x elamus mingit sellist kolmepoolset kokkusaamist ei toimunud. Kostja ei võta omaks 05.01.2012 lepingueelsete läbirääkimiste protokollis kirja pandud temal lasuvaid kohustusi. Protokolli allakirjutamine maakler M. poolt ei ole kunagi vastanud E. L. tegelikule ja tõelisele tahtele. Kostja leiab, et sellise enesealgatusliku esindamisega on maakler hoopis tegutsenud kostja huve kahjustavalt.
Meelevaldsed ja alusetud on hageja väited, et kostja avaldas A. T, et on ostjaga kokku leppinud müügihinnas 48 000 €, samuti viited sellele, et kostja loobus maja müümisest tütre J.L. soovil ja pealekäimisel. Seega on meelevaldne ja alusetu hageja väide, et kostja on heaks kiitnud müügilepingu summaga 48 000 €. Kostja leiab, et lepingu ülesütlemise avalduses kirja pandud alused lepingu lõpetamiseks, eelkõige maakler S. M. poolt kohustuste täitmata jätmine ja kostja huvide kahjustamine (müügihinna vähendamine ilma selleks õigust omamata) - olid küllaldased eeldused ülesütlemiseks. Hageja ei ole lepingulist kohustust kostja ees täitnud ja seega puudub tal alus tasu nõuda. Kohtuistungil kostja esindaja leidis, et põhjendamatu on ka viivisenõue, hageja ei ole tõendanud kahju tekkimist, mis õigustaks põhinõudest suurema viivise väljamõistmist. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, tutvunud kohtule kirjalikult esitatud seisukohtadega, kuulanud üle tunnistajad ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.
2.Asjas ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid 05.12.2011 kirjaliku maaklerilepingu (lk 10), millega hageja maaklerina kohustus leidma ostja E. L. kuuluvale kinnisvarale Xxxx x Pärnus. Kostja käsundiandjana kohustus müüma vara vastavalt lepingu tingimustele ainult Rüütli Vara OÜ kaudu. Maaklerilepingu punkti 3 järgi on kostja määranud vara müügihinnaks 50 000 € ning vara müügihinda võib muuta käsundiandja suulisel/kirjalikul kokkuleppel. Maaklerilepingu punktis 4 on maakleritasu suuruseks kokku lepitud 5% vara müügihinnast. Lepingule allakirjutamisega tõendab kostja, et vara on tema omandis. Maaklerilepingu punkti 6 kohaselt kohustus maakler käsundiandjat vara müümisega seotud küsimustes tasuta nõustama, reklaamima vara regulaarselt kinnisvaraportaalis ja kodulehel ning esindama käsundiandjat ostjatega peetavatel läbirääkimistel (lepingu punktid6 ja 7). Tulenevalt maaklerilepingu punktist 10 loetakse leping maakleri poolt täidetuks ja käsundiandja kohustub lepingus sätestatud maakleritasu tasuma 3 päeva jooksul, kui käsundiandja ühepoolselt katkestab lepingu enne lepingu tähtaja saabumist või keeldub vara müümisest maakleri poolt leitud ostjale. Maaklerileping sõlmiti tähtajaga 6 kuud.
3.Kohus leiab, et maakleritasu on sissenõutavaks muutunud ning kostja 23.01.2012 üleütlemisavaldus on materiaalõigusliku aluseta. Kostja väited maakleripoolse olulise lepingurikkumise kohta on otsitud, kostja ei ole lepingurikkumist tõendanud. Kohus kuulas 21.11.2012 kohtuistungil (protokoll lk 85 – 90) tunnistajatena üle maakleri S. M., kinnistut osta soovinud A.S.i, kostja kinnisvara A. S.i taotlusel ja S. M. vahendusel hindamas käinud A.T. ning maakleri K.N., kelle pakutavat korterit kostja potentsiaalse ostjana koos sõbrannaga vaatamas käis. Tunnistajate ütlustest järeldub üheselt, et kuni 13.jaanuarini 2012 kostja väljendas igati soovi kinnistu müüa ning osta uueks elamispinnaks sobiv korter.
4.Tunnistajate A.S.i ja Rüütli Vara OÜ-s maaklerina töötava S. M. olulistes detailides kattuvate ütlustega kohus loeb tõendatuks, et hageja avaldas kostja soovil Xxxx x kinnistu müügikuulutuse kinnisvaraportaalis City24; kust endale Pärnusse kodu otsiv A. S. pakkumise leidis; 30.11.2011 käis A. S. koos oma emaga maja vaatamas, nende esimest pakkumist 45 000 € kostja vastu ei võtnud; 2011 jõulude ajal A. S. tegi uue pakkumise 48 000 € peale ja lepiti kokku kohtumine 05.01.2012, mil tunnistaja S. koos S. M. ja kostjaga vaatasid kogu elamise uuesti üle; tunnistaja S. keeldus kostja pakkumisest osta ära ka küttepuud, varasemast üle jäänud ehitusmaterjal ja tööriistu; S. ja kostja leppisid kokku eellepingu summas 1700 €, mille tunnistaja S. 10.01.2012 kandis kinnisvarabüroo arvele; tunnistaja S. hakkas maja ostmiseks laenu taotlema ning tellis
selleks Tõnisson Kinnisvarabüroost hindamisakti; kuna 05.01.2012 olid tunnistaja ja kostja ostumüügitehingus kokku leppinud ja müüja soovis võimalikult pikka väljakolimise aega, siis andis kostja A. S. kaasa maja originaaldokumendid, et ostja saaks hakata tegema ettevalmistusi remondiks. Asjaolu, et plaan on siiani tunnistaja A. S.i käes (tunnistaja näitas plaani kohtule ja menetlusosalistele istungil) kinnitab samuti, et kostjal oli reaalne soov maja müüa ning tema väited selle kohta, et ta kinnitas maaklerile korduvalt, et soovib müügi kaugemale tulevikku lükata, ei vasta tegelikkusele. Plaani andis kostja isiklikult A. S.ile, mitte maakleri vahendusel, maaklerileping ei sätestanud kostja kohustust enne müügilepingu sõlmimist potentsiaalsele ostjale maja dokumente üle andma, mistõttu on asjakohatu kostja väide, et dokumentide kostjale tagastamata jätmine tõendab, et maaklerileping on siiani täitmata.
5.Kostja kindlat soovi maja müüa kinnitab ka asjaolu, et S. M. ütlustest nähtuv asjaolu, et paralleelselt maja müügiga kostja alates 2011 detsembrist (s.t sellest ajast, kui tekkis esimene tõsine ostuhuviline A. S.) hakkas otsima endale uueks elamispinnaks korterit. Tunnistaja M. ütluste kohaselt 2011 detsembris käidi vaatamas 4-5 korterit, kostjal oli kaasas sõbranna L., E. L. sobis korter xxx xx-x; kuna E. L ei olnud broneerimiseks raha, siis lepiti kokku, et E. L. korteri broneeringu võib teha A. S.i poolt Rüütli Vara OÜ arvele kantud broneerimistasu 1700 € arvelt.
6.Tunnistaja M. ütlused kinnitavad samuti, et tunnistaja on maakleri kohustused nõuetekohaselt täitnud, müügitehing jäi ära kostjast tingitud põhjustel ning kostjapoolne lepingu erakorraline ülesütlemine on otsitud ja alusetu. Nii andis tunnistaja M. ütlusi, et xxx xx-x korteri korduv vaatamine oli kokku lepitud 17.jaanuariks 2012, päev enne käis tunnistaja kostja juures kohtumist meelde tuletamas ning siis soovis kostja, et tunnistaja M. räägiks ka tema tütrega J. L.ga; samal päeval tuli tütar kohale ja teatas, et tema on nüüd maja omanik ja ei soovi seda müüa; tunnistaja selgitas asjaolusid ja sõlmitud kokkulepete täitmise kohustust ning et müügist loobumisest tuleb teatada kirjalikult. Tunnistaja sõnul kostja ega J. L. 16.01.2012 ei teatanud, et maja müüki kindlasti ei toimu, jõusse jäi ka xxx tn korteri vaatamiseks järgmiseks päevaks kokkulepitud aeg. Lisaks oli tunnistaja 13.01.2012 käinud Xxxx x kinnistul koos hindajaga, siis kostja omanikuvahetusest midagi ei rääkinud, vaid jagas omanikuna hindajale selgitusi. 17.01.2012 kostaja xxx tn korterit vaatama ei ilmunud, telefonile ei vastanud ja tunnistaja kodust teda kätte ei saanud, jaanuari lõpus tuli E. L. avaldus maaklerilepingu ülesütlemiseks, mille järel tunnistaja saatis kostjale arve teenuse eest tasumiseks, arve on tasumata.
7.Kohtuotsuse vormistamise käigus selgus, et tunnistajana ülekuulatud maakler S. M. on Rüütli Vara OÜ juhatuse ainus liige, seega hageja seaduslik esindaja. Menetlusseadustik ei näe ette võimalust kuulata menetlusosalise seaduslikku esindajat üle tunnistajana. Samas kohus peab võimalikuks S. M. antud ütlusi tõendina selles asjas arvestada. Kohtul on võimalik poole seaduslik esindaja üle kuulata vande all, mh võimaldab TsMS § 2681 kohtul seda teha omal algatusel. Menetlusosalise vande all ülekuulamisele kohaldatakse vastavalt tunnistaja ülekuulamise sätteid (TsMS § 269 lg 1), mistõttu kohus leiab, et üksnes asjaolu, et S. M.d ei ole TsMS § 269 lg 2 kohaselt vannutatud, ei anna käesolevas asjas alust S. M. ütluste tõendina arvestamata jätmiseks. S. M. ei viibinud teiste tunnistajate ülekuulamise juures, ta kuulati koos teiste tunnistajatega üle esimesel asjas peetud istungil ning kummagi poole lepingulised esindajad ei esitanud vastuväiteid S. M. kui hageja seadusliku esindaja istungilt eemaldamisele ja tema ülekuulamisele tunnistajana. S. M. ütlused kattuvad teiste asjas kogutud tõenditega ning kohtul ei ole alust kahelda S. M. ütluste usaldusväärsuses.
8.Kostja poolt xxx xx-x korteri vaatamise ja ostusooviga seotud asjaolusid kinnitavad samuti tunnistajana üle kuulatud K.N. ütlused, viimane tegeles maaklerina xxx xx-x korteri müügiga,. K. N. andis ütlusi selle kohta, et käis S. M. kliendile 08.12.2011 näitamas xxx xx-x korterit müügihinnaga 38 000 €, E. L.l oli kaasas sõbranna, ülevaatus oli põhjalik, räägiti ka korteri
vabastamisest, E. L. soovis teada saada korteri kommunaalkulude suurust ning K. N. edastas need andmed talle hiljem e-posti teel S. M. kaudu. K. N ütluste kohaselt oli talle teada, et E. L. soovis korterit osta, sest tema enda majal oli ostja olemas ning ta vajas uut elamispinda. 11.01.2012 sai tunnistaja N S. M.lt e-kirja, kus tehti E. L. nimel korterile ostupakkumine 34 000 €, see pakkumine sobis K. N. kliendile ja K. N vastas S. M.le, et E. L. pakkumine võetakse vastu. 11.01.2012 saatis S. M. kinnituse pakkumise vastuvõtmise kohta. 17.jaanuariks 2012 lepiti kostja soovil kokku korteri korduv ülevaatus, pärast seda pidi toimuma broneerimislepingu sõlmimine Pindi Kinnisvarabüroos; 17.01.2012 kostja korterit vaatama ega broneerimislepingut sõlmima ei ilmunud, ilmumata jätmise põhjust tunnistaja N ei tea ning seda ei teadnud ka S. M..
9.Kinnistusraamatu väljavõttest (lk 11) nähtub, et 18.01.2012 vormistatud lepinguga on kostja võõrandanud Xxxx x kinnistu oma tütrele J L., kes kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 23.01.2012. Eeltoodust järelduvalt on kostja suhetes maakleri ja A. S.iga käitunud vastuoluliselt, vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) § -is 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud kohustusega toimida oma kohustuste täitmisel ja õiguste teostamisel heas usus. Lisaks sätestab VÕS § 14 lg 3, et isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kohus asub seisukohale, et kostja on seda keeldu rikkunud: kostja on veel 2012.a 13.jaanuaril oma reaalse tegevusega jätnud mulje kinnistu võõrandamise soovist. Kohtul ei ole alust kahelda tunnistaja A.T.i ütluste usaldusväärsuses, mis on kooskõlas asjas kogutud teiste tõenditega, eelkõige tunnistaja T.ga koos kinnistu hindamise eesmärgil 13.01.2012 ülevaatuse juures viibinud S. M. ütlustega. Tunnistaja T. seletas, et 13.01.2012 käis ta Xxxx x kinnistut hindamas ostja tellimusel, kes soovis saada Xxxx x kinnistu ostmiseks pangalaenu; kinnistu ülevaatamisel andis omanikuna selgitusi eakam naisterahvas, kes nimetas end omanikuks ning jutu käigus käis läbi, et kinnistu müüakse 48 000 euroga, tunnistajale ei jäänud muljet, et omanik ei soovi kinnistut müüa. Tunnistaja T. ütlustega ja kirjalike tõenditega (lk 14 teade broneerimistasu 10.01.2012 tasumise kohta, lk 12 tehingu ettevalmistamiseks notarile edastatud andmed, lk 23 panga 13.02.2012 e-kiri A. S.ile laenuotsuse aegumise kohta 17.02.2012) on tõendatud, et S. M. ja A. S. tegid reaalseid ettevalmistusi tehingu vormistamiseks kokkulepitud ajal ning A. S. kandis sellega seoses ka kulusid (tasus broneerimistasu, tellis pangalaenu jaoks Xxxx x hindamisakti). Ei ole usutav, et kostja tegi majamüügist keeldumise ja maja tütrele võõrandamise otsustuse alles 16.01.2012, mil kostja tütar J. L. teatas S. M.le, et on maja omanik (kuigi võõrandamisleping sõlmiti 18.01.2012 ja J. L. kanti kinnistusraamatusse 23.01.2012). Kohtu hinnangul on mõistlik eeldada, et kui ka kostja ei olnud 13.jaanuaril 2012 kinnistu hindamise ajaks teinud majamüügist loobumise osas kindlat otsustust, olid tal selleks ajaks (tütre survel) vähemalt tekkinud kõhklused A. S.iga müügitehingu tegemise osas. Sellele vaatamata kostja mingeid kahtlusi tehingu võimalikkuse osas maaklerile ei avaldanud.
10.Kohus leiab, et eeltoodud tõendite ja asjaolude valguses on paljasõnalised ja tõendamata kostja väited selle kohta, et tema ei ole soovinud maja müüa, tema ei ole A. S.iga milleski kokku leppinud ning maakler M. on omaalgatuslikult müügihinda vähendanud. Kostja allkirjastas 05.12.2011 maaklerilepingu, milles on fikseeritud kostja soov kinnistu müüa hinnaga 50 000 €. City24 väljatrükiga (lk 80) on tõendatud, et hageja avaldas juba 2011.a suvel Xxxx x kinnistu müügikuulutuse hinnaga 83 000 € (portaalis kolm hinna pakkumist: 06.08.2011 pakkus T. 55 000 €, 03.12.2011 pakkus H. 50 000 € ja 11.12.2011 T. 59 000 €, keegi nendest pakkujatest ametlikku ostupakkumist teinud ei ole ning kostja ei ole oma kirjalikus vastuses nimetanud nimeliselt ühtegi teist ostjat peale A. S.i). Kostja otsis juba 2011 detsembris endale uueks elamispinnaks korterit, leppis 05.01.2012 A. S.iga kokku Xxxx x kinnistu müügi tingimustes ja lepingu sõlmimise tähtajas, andis 13.01.2012 kinnistu hindajale selgitusi ning kinnitas müügisoovi. Kostja ise istungile selgitusi andma ei ilmunud, samuti loobus kostja esindaja viimasel asjas peetud kohtuistungil taotlusest kuulata tunnistajatena üle kostja tütar J. L. ja kostja sõbranna L.G., kes käis koos kostjaga kortereid vaatamas. Oma väidete tõendamise asemel on kostja valinud kõikide hagis esiletoodud faktiliste asjaolude ja hageja ilmsete tõendite eitamise
taktika. Seejuures on kostja väited kohati vasturääkivad. Nii väidab kostja kirjalikus vastuses, et ei oma S. M.ga mingit kokkupuudet, samas on ta allkirjastanud maaklerilepingu, mille sõlmimisel Rüütli Vara OÜ-d esindas ning lepingu allkirjastas S. M., samuti kostja käis S. M. vahendusel vaatamas kortereid (K. N kinnitas, et aja, mil E. L. käis xxx xx-x korterit vaatamas, leppis temaga kokku S. M.). Tunnistajate S.i ja T. ütlustega on tõendatud, et S. M. viibis koos nendega korduvalt Xxxx x kinnistu ülevaatamisel.
11.Kohtu hinnangul on eluliselt usutavad S. M. väited lepingueelsete läbirääkimiste protokolli vormistamise ja allkirjastamise asjaolude kohta: Xxxx x kinnistul kostja juures ei olnud protokolli väljatrükkimiseks võimalust ning seetõttu ei saanud S. M. sellele allkirju koheselt võtta. Protokollis on märgitud, et läbirääkimistest võtsid osa E.L. ja A.S.. Üksnes asjaolu, et E. L. nimel on protokollile alla kirjutanud esindajana S. M., ei tõenda kostja väidet, et kohtumist 05.01.2012 ei toimunud ning midagi kokku ei lepitud. Maaklerilepingus on kostja volitanud hagejat (kelle ainus seaduslik esindaja on S. M.) ennast läbirääkimistel ostjatega esindama. Kohus peab veenvaks S. M. ütlusi selle kohta, et tal ei olnud kahtlusi selles osas, et kostja on aus inimene ning peab suulistest kokkulepetest kinni, mistõttu maakler ei pidanud vajalikuks protokolli allkirjastamist kostja enda poolt, vaid allkirjastas selle müüja esindajana ise. Olukorras, kus rohkem kui poole aasta jooksul oli kostja kinnistut üritatud müüa, oli olulisem saada protokollis fikseeritud kokkulepetele potentsiaalse ostja allkiri. Ka tunnistaja S. kinnitab, et 05.01.2012 kohtumine kostja kinnistul tegelikult toimus ning protokollis kajastatud kokkulepped kostja ja A. S.i vahel sõlmiti, protokollile võttis maakler A. S.ilt allkirja samal päeval hiljem A. S.i töökohas.
12.Kostja 23.01.2012 maaklerilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses toodud ülesütlemise põhjused on õigusliku aluseta. Ülesütlemise põhjendus, et maakler rikkus kohustusi sellega, et omaalgatuslikult vähendas müügihinda 48 000 euroni, on ilmselt otsitud. Kohus on otsuses põhjendanud, et kogutud tõenditega on tõendatud, et müügihinna 48 000 € leppis kostja ise 05.01.2012 A. S.iga kokku. Isegi juhul, kui vastaks tõele kostja väide, et S. M. leppis A. S.iga müügihinnas 48 000 € kokku omaalgatuslikult, oli kostja hiljemalt 13.01.2012 sellest teadlik, kuid ei avaldanud mingit vastuseisu sellise hinnaga müügitehingu tegemisele. Lisaks ei saa nõustuda kostja seisukohaga, et 50 000 € suuruse hinna alandamine 2000 € võrra jätaks kostja olulisel määral ilma lepinguga loodetust, mistõttu sellist hinna vähendamist võiks käsitada olulise lepingurikkumisena. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud hagejapoolset olulist lepingurikkumist, millele kostja ülesütlemisavalduses tugineb.
13.VÕS § 658 lg 2 ja § 631 sätetest tulenevalt võib kumbki pool nii tähtajalise kui tähtajatu maaklerilepingu üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks lepingu täitmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Ülesütlemisavalduse 23.01.2012 vormistamise ajal ei olnud kostja enam Xxxx x kinnistu omanik ning kostjast endast tuleneval põhjusel ei oleks 23.01.2012 olnud enam võimalik viia lõpule tehingut hageja tegevuse tulemusel ja hageja vahendusel Xxxx x kinnistule leitud ostjaga A. S.iga. Seega kostjal olnuks õigus leping üles öelda, kuid mitte 23.01.2012 avalduses märgitud põhjustel. Kostjast tingitud asjaoludel lepingu ennetähtaegselt lõpetamisel tuli kostjal vastavalt lepingule tasuda maakleritasu. Kohus on veendunud, et kostja otsitud põhjendustega 23.01.2012 ülesütlemisavaldus on esitatud üksnes eesmärgiga vabaneda maakleritasu maksmise kohustusest.
14.VÕS § 664 lg 1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Pooled on maaklerilepingu punktis 10 kokku leppinud, et kui käsundiandja katkestab lepingu ühepoolselt enne lepingu tähtaja saabumist või keeldub vara müümisest maakleri poolt leitud ostjale, loetakse käesolev leping maakleri poolt täidetuks ja käsundiandja kohustub tasuma maaklerile lepingu punktis 4 sätestatud maakleritasu 3 päeva jooksul alates lepingu rikkumisest ning kohustub sama aja jooksul maksma maakleri
juures broneeringu teinud ostjale läbirääkimistel lubatust taganemise eest valurahaks hüvitise broneeringu summa suuruses summas. VÕS § 664 lg 2 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule ka juhul, kui tehing, mille tegemisega on maakleritasu saamise õiguse tekkimine seotud, jääb sõlmimata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Eeltoodust järelduvalt on maakleril käesolevas asjas õigus maakleritasule, sest maakler on leidnud kostja kinnistule ostja, kellega kostja sisuliselt keeldus lepingut sõlmimast (keeldumine väljendus tütrega võõrandamislepingu sõlmimises). Seega on maakler omapoolsed lepingulised kohustused nõuetekohaselt täitnud ning kostja on kohustatud maakleriteenuse eest tasuma kokkulepitud tasu 5 % kinnistu müügihinnast ehk 2400 eurot. Kohus rahuldab selles osas hagi.
15.Kostja vaidleb vastu hageja viivisenõudele, leides, et hageja ei ole täiendavat kahju tõendanud ja viiviseprotsent ei saa olla selline. Hageja soovib kostjalt viivist kokkulepitud määras 1% iga viivitatud päeva eest alates kohustuse 04.02.2012 sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni 19.07.2012, hageja arvestuste järgi on viivisesumma 3984 €. Lepingu kohaselt tuli maakleritasu tasuda kolme päeva jooksul. Hageja on kostjale esitanud 01.02.2012 arve nr 3 (lk 27) tasumise tähtajaga 04.02.2012. TsÜS § 135 lg-te 1 ja 2, § 136 lg-te 7, 9 ja § 137 lg 1 kohaselt muutus tasunõue sissenõutavaks 05.02.2012. Samas vastuses ülesütlemisavaldusele on hageja küll määranud kostjale maakleritasu tasumiseks tähtaja 25.02.2012, kuid seoses võimalusega lõpetada selleks tähtpäevaks maakleritasu tasumise korral leping poolte kokkuleppel. Vastuse järgmises lõigus rõhutab hageja kostja kohustust arve tasuda selles näidatud kuupäevaks. Seega oli hagi esitamise ajaks kostja viivitanud arve tasumisega 165 päeva (hageja on arvestanud viivist 166 päeva eest) ja vastav viivisesumma 3960 € (2400 € x 0,01 x 165 päeva). VÕS § 113 lg 8 kohaselt tuleb viivise vähendamise taotlus lahendada VÕS § 162 järgi ning üldjuhul peab viivise ebaproportsionaalsust tõendama viivise vähendamist taotlev kostja. Riigikohus on mitmetes lahendites (vt 3-2-1-162-12, 3-2-1-66-05) väljendanud seisukohta, et kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat viivist, peab põhivõlast suurema viivisenõude korral peab vastava kahju olemasolu tõendama võlausaldaja. Maaklerilepingus kokkulepitud viivisemäär 1% tasumata summmast päevas (e. 365% aastas) on oluliselt suurem seadusjärgsest viivisemäärast (8% aastas hageja poolt viivise arvestamise perioodil, alates 01.01.2013 on seadusjärgne viivisemäär 7,75% aastas). Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, et tal on maakleritasu tasumisega viivitamise tõttu tekkinud kahju ulatuses, mis õigustaks põhinõudest suuremas summas viivise väljamõistmist. Kohus rahuldab viivisenõude osaliselt ja mõistab viivise välja põhinõude summas 2400 €.
16.Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja kokku 4800 €, millest 2400 € on põhivõlg ja 2400 € viivis.
17.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, eelkõige seda, et kohus rahuldas hagi 75% ulatuses, rahuldades põhinõude täies ulatuses ning hagi osaline rahuldamine tuleneb viivisenõude osalisest rahuldamisest, kostja on lepingulises suhtes käitunud vastuolus hea usu põhimõttega ning on kohtumenetluses loobunud oma vastuväidete tõendamisest, peab kohus õigeks jätta kostja menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda. Hageja menetluskulud jagab kohus menetlusosaliste vahel vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Menetlusosalisel on õigus esitada menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks avaldus kohtule 30 päeva jooksul alates menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtlahendi jõustumisest.
/Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.