Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist Hageja nõue ja hagi aluseks olevad asjaolud Pkooli (nüüd SKA P ja Pkolledž) (edaspidi PVK) ülema kohusetäitja poolt 09.01.1998. a Harku Vallavalitsusele esitatud taotluse nr 4/1-2, kohaselt paluti registreerida PVK bilansis oleva ja nende territooriumil asuva elumaja (aadressiga XXX) 2 korterit (1-toaline 44,35m2 ja 3-toaline 74,45m2) tööandja eluruumideks. Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusega nr 342 on eelnimetatud asustamata eluruumid arvatud tööandja eluruumideks. PVK ülema 29.05.1998. a käskkirjaga nr 54 on 1-toaline eluruum nr 1 antud tööandja eluruumina üürile hagejale. Nimetatud käskkirjaga on kinnitatud ühtlasi ka elamispinna taotlejate andmete eksplikatsioon. PVK on tööandja esindajana sõlminud PVK ja hageja vahel 01.06.1998. a tööandja eluruumi üürilepingu nr 1. Nimetatud lepingu esemeks on tööandja eluruum üldpinnaga 44,35 m2. SKA 31.08.2010. a teatega nr 1.4-5/3716 teavitati hagejat üürihinna kehtestamisest alates 01.10.2010. a 950 krooni kuus. Üüri kehtestamise aluseks oli SKA nõukogu 26.08.2010 otsus nr 1.1-6/26. Üüri kehtestamist on käesoleval juhul põhjendatud asjaoluga, et tuleb rakendada SKA tööandja eluruumide üürihindade kehtestamisel võrdse kohtlemise põhimõtetest tulenevat harilikule väärtusele vastavat turupõhist kasutustasu. Arvestades ERI kinnisvara 20.07.2010 esitatud 36/2010 ekspertarvamust nr 4.2-4/3285, kehtestati SKA p - ja Pkolledži M kooli territooriumil paikneva personali elamu 2-toalise korteri üldpindalaga 44,35m2 osas SKA tööandja eluruumi üürihinnaks 950 (60,72 eurot) kuus. Seejuures on juhindutud Riigivaraseaduse §-dest 4 lg 1, 8 lg 7 ja 18 lg 1,8, Vabariigi Valitsuse 28. 01. 2010. a määrusega nr 12 kinnitatud „SKA põhimääruse“ §-dest 9 p 9, 10 lg 6, 31 lg 3 p 9 ja lg 4. RVS § 18 lg 1 kohaldamist on põhjendatud asjaoluga, et harilikust väärtusest madalama tasu eest riigivara kasutamiseks andmise puhul on tegemist erisoodustuse andmisega, mille pealt SKA peab maksma nii tulu- kui ka sotsiaalmaksu, sellise erisoodustuse andmist tuleb vaadelda kui hüve, mis antakse töötajale isiklikes huvides ja seda saab käsitleda loonuspalgana ning tööandjal on kohustus järgida võrdse kohtlemise põhimõtet. Hageja leiab, et SKA 31.08.2010. a teatis nr 1.4-5/3716, millega teavitati hagejat üürihinna kehtestamisest alates 01.10.2010. a 950 krooni, tuleb lugeda tühiseks VÕS § 299 lg 3 alusel, kuna selles puudub korrektne vaidlustamise kord. Hageja on seisukohal, et üüri tõstmise teates tehtud viidet VÕS §-le 303 ei saa pidada üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korra märkimiseks VÕS § 299 lg 2 p 4 tähenduses. Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Hageja on seisukohal, et üüri tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb

üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. SKA teates ei ole üüri tõstmise vaidlustamise korda selgelt märgitud, mistõttu hageja leiab, et üüri tõstmine on VÕS § 299 lg 3 alusel tühine. Hageja leiab, et üüri tõstmine on tühine, kuna RVS ei reguleeri üürisuhteid. Hagejaga on sõlmitud tööandja eluruumi üürileping 01.06.1998.a, s.o enne võlaõigusseadust. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse §-le 2 kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui samast seadusest ei tulene teisti. Osundatud seadusest ei tulene teisti. Enne 1. juulit 2002. a reguleerisid üürisuhet, sh ka üüri suurendamist, elamuseaduse sätted (ES) (RKTKo 3-2-1117-03). ES järgi oli üürileandjal õigus eluruumi üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga. Ka sel juhul tuli esitada üürnikule kirjalik põhjendus. Vastavalt ES § 375 lg-le 2 pidi üürileandja esitama üürnikule üüri suurendamise kohta kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist. Kui üürnik ei olnud nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võis üürileandja ES § 375 lg 3 järgi suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad olid viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Üüri tõstmise teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Hageja hinnangul tuleb kehtiva tööandja eluruumi üürihinna tõstmist alustada esmalt läbirääkimiste teel kokkuleppe saavutamisega, kokkuleppe alusel tööandja eluruumi üürilepingu muutmisega ning siis, selle alusel ja koosmõjus tekib üürileandjal õigus pöörduda alles RVS poole. Eeltoodu alusel on hagejal õiguspärane ootus, et tööandja eluruumi üürilepingu muutmine, sealhulgas üüri tõstmine, käib läbirääkimiste teel kokkuleppe saavutamisega, mitte üürileandja ühepoolse otsusega kehtestada turupõhine kasutustasu. RVS iseenesest ei reguleeri üürisuhteid, ei ole sellise õigussuhte tekkimise, lõppemise ega muutmise aluseks. Hageja on seisukohal, et ainuüksi RVS § 18 lg-le 1 viitamine ei saa olla tööandja eluruumi üürihinna tõstmise õiguslikuks aluseks. Üürilepingus fikseeritud ruutmeetri tasust, mis on kehtinud alates 1997.a, on üle mindud üldisele üürimäärale, mis veelgi enam rikub hageja õigusi ning vajab eelnevat teavitamist ning kokkulepet. Hagejaga sõlmitud üürilepingus fikseeritud ruutmeetri hind tulenes analoogiast, mis oli kehtestatud kaitseväes üldiselt. Kuna 1997.a toimus Pteenistus kaitseväeteenistuse seaduse alusel, siis kokkulepitud hind oli üldine kõigile tegevteenistujatele. P eraldus kaitseväeteenistusest 2007.a, kuid Siseministeeriumi valitsemisalas ei ole kehtestatud ühtegi üldist alust, mille järgi oleks lepinguid kõigil sarnaselt korrigeeritud. Kehtima jäid kõik endised lepingud, millest tulenevalt on hagejal õiguspärane ootus, et sarnastel alustel tööandja eluruumi kasutatavaid isikuid koheldakse võrdselt ning ühetaoliselt. Puuduvad üldised, läbipaistvad ja ühetaolised rakendusreeglid kõigile ametnikele sisejulgeoleku valdkonnas, millest tulenevalt on käesoleval juhul rikutud ka hageja õigust võrdsele kohtlemisele. Kuni 1. juulini 2002. a kehtinud ES § 58 lg 1 järgi oli tööandja eluruum määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi omaniku või valdajaga töö- või teenistussuhetes. ATS § 55 lg 1 järgi antakse riigiametnikule võimaluse korral tööandja eluruum või hüvitatakse muu eluruumi kasutamiskulud, kui ametnik nimetatakse teises paikkonnas asuvale ametikohale või kui tal ametiasutuse asukohas ei ole omaette eluruumi. Viidatud sätetest järeldub, et tööandja eluruum on määratud isiku majutamiseks, kellel ei ole ametiasutuse asukohas omaette eluruumi. Seega ei ole tegemist mingi hüvega, mida antakse töötajale isiklikes huvides. Tegemist on riigi huviga võtta tööle teenistuja ametiasutusse, mille asukohas ei ole teenistujal omaette eluruumi. Hageja on seisukohal, et RVS § 18 lg 1 või lg 2 p 4 kohaldamise vahel valimine ei ole SKA ainuisikuline suvaotsus, vaid selle õiguslik alus peab tulema lepingulisest suhtest, üürilepingust. Tööandja eluruumi üürihinnas kokkuleppe saavutamiseks on osapooled vabad

kuni RVS seaduses sätestatud piirideni. Selle alla kuulub ka see, et teiste seaduses välja toodud erandite kõrval tuleneb RVS § 18 lg 2 p-st 4 erand, mis annab õiguse tööandja eluruumi suhtes kokku leppida ka harilikust väärtusest madalama tasu eest riigivara kasutamiseks andmisel, kuid tasu eest, mis tagab riigivara majandusliku säilimise. VÕS § 229 lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise teates sisalduma üüri tõstmise põhjendus ja arvestus. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. VÕS § 301 lg 3 kohaselt on eelkõige üüri suuruse tõstmine põhjendatud, kui see põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, mis on üürileandja kohustustes elamu suhtes muutunud varasema üürilepingu sõlmimisest. Võttes arvesse, et kehtiva üürilepinguga kehtestatud üürihind on siiani taganud riigivara majandusliku säilimise, siis sellest suurema üürihinna kehtestamine eeldab selle põhjendamist ja üüri tõstmise arvestust vastavalt majandusliku säilimise jaoks tehtud kulutustele. Vaidlustatud otsuses puuduvad põhjendused, millest selguks, miks üüri tõstmine on vajalik just niisuguses suuruses, nagu SKA seda tõsta soovib. Vaidlustatav otsus ei sisalda ka teavet selle kohta, et riigivara, konkreetselt kõne all oleva elamu, säilimiseks tehtavad majanduslikud kulutused on muutunud või muutumas või on ilmnenud uued asjaolud, mis tingivad varasemast suurema üürihinna kehtestamise käesoleval ajal. SKA kui üürileandja on täielikult ignoreerinud üürilevõtja õigusi, jättes kõrvale nii üürilepingust kui ka seadusest (lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 37, 375 koostoimes §-ga 59) tulenevad õigused. Hageja on sõlminud 01.06.1998 üürilepingu ja maksnud selle järgi üüri ning seejuures hoidnud üüritavat pinda korras, teinud regulaarselt sanitaarremonti ja hooldanud selle juurde kuuluvat maad. Üürileandja ei ole teinud selle aja jooksul ühtegi kulutust üüritava pinna ega hoone suhtes ning ei ole teada, et ta seda ka plaaniks. SKA 26.08.2010 otsusega nr 1.1-6/26 kehtestati üürihinnaks turupõhine kasutustasu 950 krooni kuus. Sisuliselt on hageja jaoks olukord selline, et tasudes alates 01.06.1998 igakuiselt üürilepinguga kehtestatud üürihinda ja hoides üüritavat pinda ning selle juurde kuuluvat maad korras, peab nüüd vaidlustatud otsuse alusel tasuma taas vastusoorituseta, kuid nüüd juba turupõhist kasutustasu, s.t ilma, et üürileandja oleks selle aja jooksul teinud või teeks edaspidi üüritavale pinnale ühtegi lisakulutust selle majandusliku säilimise tagamiseks. Hageja on seisukohal, et nii üürihinna muutmine RVS alusel kui ka ilma kostja kohustuseta proportsionaalselt teha ka midagi üüritava pinna (riigivara) säilimiseks ei ole kooskõlas seadusega. Hageja palub tuvastada üüri tõstmise teate tühisus, millest tulenevalt lugeda üür mittetõstetuks alates 01.10.2010.

ehitatud. Seega tuleb absoluutselt valeks lugeja kostja väited nii selle kohta, et ei oldud teadlikud ei väljaehitusest ega tubade sellisest koosnemisest. Vastasel juhul, ilma korterit nägemata, ei oleks olnud selliseid andmeid töö tellijal hindajale esitada. M Pkool on 2004.a tellinud vara ehk elamispinna inventariseerimise ja elamispinnad olid täpselt mõõdistatud. Asjaolu, et M Pkool pärast mõõdistamist ei ole viinud üürilepingut vastavusse üüritava pinna suurusega, ei saa ette heita üürilevõtjale. Üürnikul ei olnud kuidagi võimalik varasemalt selle aktiga tutvuda ega selle põhjal mingeid taotlusi teha. Samas jääb arusaamatuks, miks seda vara volitatud valdaja ehk SKA ei teinud, väites nüüd, et hageja oleks pidanud teavitama kostjat asjaoludest, millised andmed olid teada üksnes kostjale. Tööandja eluruumi üürileping tuleneb teenistussuhtest tööandjaga ehk riigiga, sellele kohanduvad kõik üürilepingu tavapärased sätted. Siinkohal ei ole mingit seost hädasti eluruumi vajavate- või haridust omandavate isikutega (VÕS § 272 lg 4 p 4). Antud eluruum oli antud kaadrikaitseväelasele, kes oli kaitseväeteenistuses 16 aastat. Seoses asutuse ümberkorraldustega arvati hageja reservi 2007.aastal. Samas ei ole kordagi lõppenud töösuhe tööandjaga (RKTKo 3-2-1-36-04, p-s 16). Vale on väide nagu oleks Pkooli ülem korraldanud endale ehitamise. Nimetatut kinnitab remonditööde plaan, mille kinnitas Pkooli ülem UN. Järelikult on see kinnitatud peale 06.06.1999.a, millal hageja enam kooli ülema ülesandeid ei täitnud. Tööde tähtaeg ja teostamise aeg on mõlemad märgitud 20.05, mis kindlasti ei tähenda seda, et tähtaeg ja teostamisaeg saavad olla ühel päeval. Tõenäoliselt oli tegemist pikemajalise tööga ja märgitud teostamisaeg võib tähendada ka 20.05.99 – 20.05.10. Endisest puhkebaasist tehti kool. Remonti ei tehtud ainult antud korteris vaid kogu elamu tehti enam-vähem elamiskõlblikuks. Antud tegevus ei teeninud kellegi isiklikku eesmärki, vaid omaniku vara parandati ja seda tihtipeale omade jõudude ja vahenditega. Paljud vajalikud tööd jäeti üürnike enda teha. Katusekorrust ei ehitatud üürniku poolt, vaid tehti üürileandja soovist lähtuvalt, et ruume ratsionaalsemalt ära kasutada. Kostja seisukoht Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja vastuse kohaselt vaidlusalase üürilepingu objektiks on riigivara. Käesoleval hetkel on nimetatud riigivara kantud registrivarana riigi kinnisvararegistrisse järgmiste andmetega: objekti kood XXX, XXX, aadressiga XXX. Riigivaraseaduse (RVS) § 1 lg 1 kohaselt reguleerib riigivara valitsemist riigivara seadus. Vaidlusalune leping on riigivara kasutuslepinguks tulenevalt RVS § 24 lg 2, mis sätestab, et riigivara antakse kasutajale üle ja tagastatakse riigivara valitsejale lepingu alusel ning poolte vahel koostatakse kirjalik akt, milles märgitakse vara olemust ja seisundit iseloomustavad olulised näitajad. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 lg 4 p 4 sätestab, et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest. Hageja oli lepingu sõlmimise hetkel Pametnikuna ametisse nimetatud Pkooli ülemana ning eluruum oli Pkooli kasutuses. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. RVS § 22 lg 2 sätestab, et kasutuslepingu tingimuste muutmise ning lepingu lõpetamise menetluse otsustab riigivara valitseja. SKA nõukogu 26.08.2010 otsuse nr 1.1-6/26 „SKA tööandja eluruumide üürihindade kehtestamine“ kehtestamise ja SKA poolt hagejale 31.08.2010 üüri tõstmise teate nr 1.4-5/3716 esitamise hetkel oli SKA määratud siseministri 01.06.2010 käskkirja nr 146

„Siseministeeriumi valitsemisalas asuvad volitatud asutused“ punkti 1.2 alusel Siseministeeriumi kui riigivara valitseja valitsemisalas asuvaks volitatud asutuseks. RVS § 8 lg 7 kohaselt on riigivara volitatud asutus kohustatud täitma käesolevas seaduses riigivara valitseja kohta sätestatud põhimõtteid ja kohustusi volitatud asutuse valdusse antud riigivara suhtes. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kostja hageja arvamusega, et üüri tõstmine saab toimuda ainult poolte kokkuleppel. Üür on sätestatud 01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu nr 3-11.2/09 punktis 4.1. Seega on tegemist üürilepingu tingimuste muutmisega. RVS § 1 lg 1, § 8 lg 7 ja § 22 lg 2, VÕS § 13 lg 1 ning § 272 lg 4 p 4 kohaselt on riigivara puhul üüri tõstmine riigivara valitseja määratud volitatud asutuse ühepoolne otsus. RVS § 22 lg 2 kohaselt valib riigivara valitseja määratud volitatud asutus ka lepingu tingimuste muutmise menetluse. Kostja valis VÕS § 299 lg 2 rakendamise, märkides ära, et hageja võib § 303 lg 1 kohaselt vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise VÕS § 301 tähenduses 30 päeva jooksul hagejale teatavaks tegemisest. SKA kehtestas hageja poolt 01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu nr 311.2/09 alusel kasutatavale eluruumile nõukogu 26.08.2010 otsusega nr 1.1-6/26 harilikule väärtusele vastava turupõhise kasutustasuna üürihinnaks 950 krooni (60,72 eurot) kuus tuginedes ERI Kinnisvara ekspertarvamusele ja esitas hagejale 31.08.2010 üüri tõstmise teate nr 1.4-5/3716 koos ERI Kinnisvara ekspertarvamusega. Nimetatud teates oli märgitud, et SKA üürileandjana lähtub riigivaraseaduse (RVS) § 18 lg-st 1. Kuna SKA poolt hagejale 31.08.2010 esitatud üüri tõstmise teates nr 1.4-5/3716 ei ole märgitud täpne vaidlustamise kord, siis ei ole kostja teinud hagejale mingeid takistusi oma õiguste teostamiseks esitamaks oma vastuväited ning pole tuginenud 30 päevasele vaidlustamise tähtajale. SKA on seisukohal, et hagi tuleks jätta rahuldamata, kuna hageja on käitunud lepingulises suhtes pahauskselt ning esitanud hagi eesmärgiga tekitada kahju üürileandjale. ETP Grupp poolt 10.08.2004 koostatud XXX asuva personali elamuruumide inventariseerimise tulemustes selgus, et katusekorrusel on välja ehitatud täiendav ruum pinnaga 17,84 m2 selle eluruumi osana, mida kasutab hageja ning tema poolt tegelikult kasutatav pind on 60,89 m2. Riigivara registris registreeriti 19.12.1997. a elamu aadressiga XXX, registreerimisnumber XXX. Elamu registreerimisandmetes oli märgitud elamu kasulikuks pinnaks 120 m2 ja soetamismaksumuseks 1 064 316.00 krooni (68 022.19 eurot). 01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu nr 3-11.2/09 lisana 1 vormistatud korteri üleandmise ja vastuvõtmise aktiga anti hagejale üle eluruum pinnaga 44,35 m2, mis koosnes 1 toast pinnaga 18,05 m2, köögist pinnaga 11,2 m2, esikust pinnaga 10,0 m2, wc-st pinnaga 1,32 m2 ja vannitoast pinnaga 3,4 m2. Peale lepingu sõlmimist lepingut muudetud pole. Hageja oli määratud 13.12.1996 Pameti peadirektori 12.12.1996 käskkirjaga nr 1031-P Pkooli ülema kohustetäitjaks ja Pameti peadirektori 23.03.1998 käskkirjaga nr 31-P Pkooli ülemaks. Hageja vabastati Pkooli ülema ametkohalt alates 06.06.1999 Pameti peadirektori 31.05.1999 käskkirja nr 471-P alusel. Vabastamise käskkirjaga kohustati hageja korraldama Pkooli isikkoosseisu, asjaajamise, relvastuse ja vara üleandmine leitnant UN’ile seadusega kehtestatud korras 31.05.1999-04.06.1999 ja esitada üleandmise-vastuvõtmise akt kinnitamiseks 04.06.1999. Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud siseministri 25.06. 1997. a määrusega nr 9 kinnitatud „Pkooli põhimääruse“ punkti 13 alapunkti 1 kohaselt vastutas kooli ülem kooli tegevust korraldavate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest ning andis aru Pameti peadirektorile, alapunkti 6 kohaselt otsustas kooli valduses oleva riigivaraga seotud küsimusi riigivaraseaduse ja selle alusel antud õigusaktide alusel ja alapunkti 7 kohaselt sõlmis

lepinguid ja esindas kooli teistes tsiviilõiguslikes suhetes ning andis volitusi kooli esindamiseks. Sellest tulenevalt oli hageja vaidlusaluse lepingu sõlmise hetkel ja katusekorruse väljaehitamise valmimise ajal nii üürnikuks kui ka üürileandja esindajaks ühes isikus ning Pkooli ülemana lasus tal vaidlusaluse üürilepingu ümbervormistamise kohustus. Katsekorruse väljaehitamise valmimise hetkel 20.05.1999 kehtinud raamatupidamise seaduse (vastu võetud 08.06.1994) § 29 lg 5 kohaselt oleks tulnud rekonstrueeritud põhivara soetusmaksumust suurendama rekonstrueerimisväljaminekute võrra. Rekonstrueerimisväljaminekuteks oli tööde maksumus oli 60 000 krooni. Pkooli ülemana lasus hagejal vastutus kooli tegevust korraldavate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest. Vabariigi Valitsuse 15. oktoobri 2002. a korraldusega nr 686-k „M Pkooli asutamine“ asutati

vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta hageja ja tema asjad eluruumidest välja täitemenetluse korras. Kostja vastuhagi põhjenduste kohaselt lepingu sõlmimise aluseks on olnud Pkooli ülema asetäitja leitnant UN’i 29.05.1998. a käskkiri nr 54. Käskkirja õiguslikes alustes on märgitud, et juhindutakse Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusest nr 342, mille aluseks oli omakorda Pkooli 09.01.1998. a taotlus nr 4/1-2. Pkooli esindajaks lepingu sõlmimisel 01.06.1998. a oli Pkooli logistikajaoskonna ülem leitnant VR, kes kirjutas lepingule alla Pametnikuna. 29.05.1998. a käskkiri nr 54 oli SKA üle antud arhivaalide hulgas, kuid leitnant UN kirjutas nimetatud käskkirjale alla kui Pkooli ülem. Pkooli ülema asetäitja käskkirja andmise ja lepingu sõlmimise hetkel kehtinud siseministri 25.06.1997. a määrusega nr 9 kinnitatud „Pkooli põhimääruse“ punkti 11 kohaselt nimetas kooli ülema ametisse siseminister Pameti peadirektori ettepanekul ja punkti 13 alapunkti 3 kohaselt nimetas teised kooli koosseisus olevad Pametnikud ametisse Pameti peadirektor kooli ülema ettepanekul. Tulenevalt avaliku teenistuse seadusest säilitati ametisse määramise ja vabastamise käskkirju ja teenistuskaarte Pametis ning nimetatud dokumente SKA üle ei antud. SKA sai lepinguga seotud kõikidest asjaoludest teada alles P - Pameti 20.07.2012 teabenõudele esitatud vastusest. Leitnant UN asendas 29.05.1998. a Pkooli ülemat tema asetäitjana, kuna Pkooli ülem SAviibis Pameti peadirektori 17.06.1998 käskkirja nr 188-L alusel korralisel puhkusel alates 29.05.1998 kuni 20.07.1998. Kuna leping sõlmiti hageja puhkuse ajal loodi näiliselt olukord, et lepingu sõlmimine on seaduslik. Samas ei vabastanud puhkusel viibimine hagejat Pkooli ülemana siseministri 25.06.1997. a määrusega nr 9 kinnitatud „Pkooli põhimääruse“ punkti 13 alapunktides 1, 6 ja 7 sätestatud vastutusest, mille kohaselt vastutas kooli ülem kooli tegevust korraldavate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest, otsustas kooli valduses oleva riigivaraga seotud küsimusi riigivaraseaduse ja selle alusel antud õigusaktide alusel ja sõlmis lepinguid ja esindas kooli teistes tsiviilõiguslikes suhetes ning andis volitusi kooli esindamiseks. Sellest tulenevalt on sisuliselt tegemist iseendaga sõlmitud lepinguga, mis on vastuolus heade kommetega. Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud korruptsioonivastane seadus (vastu võetud 19.01.1995) § 19 lg 1 kohaselt oli ametiisikul keelatud saada enda kasutusse või esindajate kaudu vara, mis on kasutusse andmiseks selle asutuse kätte usaldatud, mille juhtkonda või muusse kasutusse antava vara kohta otsuseid langetavasse organisse ta kuulub. Hageja oli lepingu sõlmimise hetkel Pkooli ülem ning nimetatud eluruum oli Pkooli kasutuses. Seega on tegemist seadusega vastuolus oleva tehinguga. Hageja seisukoht kostja vastuhagile Hageja vaidleb kostja vastuhagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Hageja vastuse kohaselt kostja palub kohtul sisuliselt tuvastada, kas üürilepingu sõlmimiseks volitatud isik oli õigustatud üürilepingud sõlmima ehk siis kas vastavad käskkirjad olid seaduslikud ja teisalt palub kostja tuvastada, kas ei esine Korruptsioonivastase seaduse (KVS) § 19 lg-ga 1 vastuolu. Seega seab kostja kahtluse alla üürilepingu sõlmimise eelnenud menetlust, mitte lepingut ennast. Teisisõnu, sisuliselt riigivara esindaja kostja seab kahtluse alla eelmise riigivara esindaja Pameti (edaspidi PVA) otsustuse(d) anda teenistujale tööandja eluruum. Kostja leiab, et sellised küsimused ei kuulu lahendamisele tsiviilkohtupidamise korras – vastuolu KVS tuleks tuvastada distsiplinaar- või kriminaalkorras, millised menetlustähtajad on aegunud ning heade kommetega vastuolu tuvastamine eeldab asja lahendamist halduskorras ja/või distsiplinaarkorras, kuna kostja seab kahtluse alla PVA haldusalas väljaantud käskkirjade ja/või nende täitmise seaduslikkust. Ühtlasi mõlema asjaolu tuvastamise nõudmisega seab kostja kahtluse alla PVA järelevalve organite ning Riigikontrolli järelevalve töö. Pkool (edaspidi PVK) oli PVA allasutus, mis tähendas, et PVA

kontrolli ja järelevalve alla kuulusid kõik eluruumidega seotud lepingud. PVA peadirektori 18.05.1998 käskkirjast nr 111, mis oli kohustuslikuks täitmiseks ja juhindumiseks kõigile Pasutustele tuleneb üheselt, et riigivara registrisse kantud ja sinna kandmisele kuuluvate ehitiste üle peeti arvestust, samuti peeti arvestust kõigi tööandja eluruumi üürilepingute üle. Nõuda üürilepingu tühisust seoses vastuoluga heade kommetega ning seadusega saaks üksnes juhul, kui sellised asjaolud oleks eelnevalt tuvastatud selleks ettenähtud korras ning tähtaegadel. Hageja leiab, et kostja nõue tuvastada üürilepingu vastuolu seadusega ja heade kommetega on aegunud. VÕSRS § 9 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse aegumise algusele enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust, kui aegumine on alanud enne 1. juulit 2002. a. Käesoleval juhul on aegumise tuvastamiseks olulised järgmised asjaolud. Esmane üürileping on SA sõlmitud 27.10.1997. Seoses eelnevalt toimunud riigikontrolli auditiga, tehtud märkuste ja ettepanekutega andis PVA peadirektor välja käskkirja, mille alusel korrastati ja korraldati eluruumide haldamine kõigis PVA asutustes sarnaselt. Seoses PVA korraldustega, oli asutus kohustatud kõik lepingud korrektselt uuesti vormistama. Nii sõlmiti 01.06.1998 hagejaga tööandja eluruumi üürileping nr 1. Tööandja eluruumi lepingud olid kõigis Pasutustes sarnased ja sarnastel põhimõtetel, mille aluseks oli nii PVA peadirektori käskkiri kui ka juhendmaterjalid. Toimus kõigi sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingute üle PVA-s kontroll ning arvestus. Ühtlasi tähendab see seda, et PVA omas infot nii selle kohta, et hagejaga on sõlmitud tööandja eluruumi üürileping kui ka selle kohta, kes oli riiki esindavaks pooleks ehk üürileandja esindajaks sõlmimise hetkel. Seega, kui hageja ja kostja vahel sõlmitud tööandja eluruumi üürileping oleks olnud vastuolus seadusega või oleks selles olnud mingeid muid olulisi rikkumisi, siis oli selle võimalus reageerida koheselt, kuna üürilepingute üle pidas arvestust PVA. Tööandja eluruumi üürileping tuleneb teenistussuhtest tööandjaga ehk riigiga, sellele kohanduvad kõik üürilepingu tavapärased sätted. Üürileandja on kokkuvõttes läbivalt olnud riik. See, et vahepeal on muutunud asutused, kelle hallata on olnud vara, mida riik üürib, ei muuda midagi kehtivates lepingutes. Põhimõtteliselt on hagi aluseks olevad asjaolud tuletatavad kahest üürilepingu sõlmimise algusest alates teada olnud faktidest: esmalt see, et hageja oli PVK ülem ning teisalt, et üürilepingu sõlmimise ajal oli üürilepingu objektiks olev tööandja eluruum PVK valduses. Seega asjaolud, mida nüüd kostja väidetavalt sai teada, on olnud tööandja eluruumi esindajatele teada ning kontrollida tegelikult alates üürilepingu sõlmise hetkest. Igasugusegi õiguskindluse printsiibiga oleks vastuolus olukord, kus üürileandja esindaja (riigivara valitseja) muutumise korral hakkaks uuesti kulgema aegumistähtaeg. Kostja leiab, et hagejaga sõlmitud üürilepingu näol on tegemist seadusega vastuolus, täpsemalt KVS § 19 lg-ga 1 vastuolus oleva tehinguga, kuna hageja oli lepingu sõlmimise hetkel PVK ülem ning nimetatud eluruum oli PVK kasutuses. Sellekohane seisukoht ei ole millegagi tõendatud. Seadusest tuleneva keeluga vastuolus olevad tehingud on need, kui vastava keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus ehk siis teisisõnu tuleb esmalt tuvastada keeld teatud tehingut teha. PVK ülema kohusetäitja poolt on 09. 01. 1998. a esitatud Harku Vallavalitsusele taotlus nr 4/1-2, milles palutakse registreerida PVK bilansis oleva ja nende territooriumil asuva elumaja (aadressiga XXX) 2 korterit (1-toaline 44,35m2 ja 3-toaline 74.45m2) tööandja eluruumideks. Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusega nr 342 on eelnimetatud asustamata eluruumid arvatud tööandja eluruumideks. PVK ülema 29.05.1998 käskkirjaga nr 54 on 1toaline eluruum nr 1 antud tööandja eluruumina üürile hagejale. Nimetatud käskkirjaga on kinnitatud ühtlasi ka elamispinna taotlejate andmete eksplikatsioon. PVK on tööandja esindajana sõlminud PVK ja hageja vahel 01.06.1998 tööandja eluruumi üürilepingu nr 1. Eeltoodust järeldub, et SKA p - ja Pkolledži M kooli territooriumil paiknev personali elamu 29

toaline korter on registreeritud tööandja eluruumina ja tööandja eluruumina on ta ka hagejale üürile antud. PVK oli PVA allasutus, see tähendas, et PVA pädevuses oli korraldada varadega seotud toiminguid ja tehinguid, kuhu alla käisid ka eluruumide üürileandmine asutustes tervikuna. Kõik allasutused üürisid ja rentisid eluruume PVA antud korralduste ja juhiste alusel. Esitatud taotluste alusel määras PVA, kes ja kas üldse millise tööandja eluruumi sai ning allasutuste kohustuseks jäi korraldada asutusesisene asjaajamine, kuhu alla käisid tööandja eluruumi üürilepingu sõlmimine, kommunaalmaksete ja üüri arvestus. Seega ei allunud otsustus elamispinna saamiseks PVK-le ega hagejale, elamispinna taotlejatest tööandja eluruumi saajate otsustuse pädevus ja korraldus kuulus PVA-le. Järelevalvet teostasid PVA logistikaülem ja kinnisvaraosakond. Eeltoodut kinnitab kasvõi näiteks see, et samal ajal hagejaga on kostja sõlmitud üürilepingu ka kõrvalasuva tööandja eluruumi suhtes (3-toaline), andes selle tööandja eluruumina üürile teenistujale, kes oli nimetatud Põhja Ppiirkonna Harju rajooni ülemaks. Seega järeldub, et PVK oli kohustatud andma üürile tööandja eluruumi ka isikutele, kellel puudus seos PVK-ga, kuid kelle suhtes oli PVA kinnitanud tööandja eluruumi saamise õigust. Hageja leiab, et KVS § 19 lg 1 ei kohaldunud tema suhtes, puudub subjekt. KVS § 19 lg 1 kohaselt on ametiisikul keelatud saada enda kasutusse või osta ise või esindajate kaudu vara, mis on kasutusse andmiseks, müümiseks või müügi korraldamiseks isiklikult tema või selle asutuse kätte usaldatud, mille juhtkonda või muusse kasutusse antava või müüdava vara kohta otsuseid langetavasse organisse ta kuulub. Olles PVA allasutuse PVK ülem, ei tähendanud, et tegemist oleks PVA juhtkonda või muusse kasutusse antava vara kohta otsuseid langetavasse organisse kuulumisega. Hageja leiab ka, et isegi kui hüpoteetiliselt esineks vastuolu KVS § 19 lg-ga 1 (mida antud juhul ei esine, kuna seda ei ole tuvastatud, ja kehtib süütuse presumptsioon), siis selline vastuolu saaks tuua kaasa üksnes kas distsiplinaar- või kriminaalkorras vastutuse ehk õiguslikuks tagajärjeks saaks olla üksnes karistamine, mitte aga üürilepingu tühisust, kuna rikutud ei ole tehingu sisu kohta seadusest tulenevaid keelde. Hageja leiab, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping ei ole vastuolus heade kommetega. Vastuolu heade kommetega on kostja tuletanud sellest, et hageja on näiliselt loonud lepingu seadusliku sõlmimise, tegelikult on tegemist sisuliselt iseendaga sõlmitud lepinguga. Hageja kostja sellekohaste väidetega ei nõustu. Heites ette näilikult seadusliku olukorra loomist, jääb vastuseta küsimus, milles siis seisneb seadusele mittevastavus, mida üürilepingu sõlmimisel ei järgitud või mis oleks siis olnud seaduslikum käitumine kui see, kuidas leping sõlmiti. Näilik on tehing, mille puhul on pooled kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldused ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslike tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Tegemist ei ole näiliku tehinguga, kuna üürileping on sõlmitud ühelt poolt teenistuja vajadusega tööandja eluruumiks ja teiselt poolt tööandja võimalusega anda üürile teenistussuhte kehtivuse ajaks tööandja eluruum. Vastuolu heade kommetega on põhistatud ka iseendaga tehtud tehinguga. Selline meelevaldne tõlgendus ei tähenda veel tõendatust ega lähtu tegelikest asjaoludest. Kohtupraktika on heade kommetega vastuolu seostanud eelkõige määratlusega, mille kohaselt on tehing vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (RKTS 3-2-1-80-02, 3-2-1-8005). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega

seotud asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (RKTS 3-2-1-76-01, 3-2-1-2902). Häid kombeid saab sisustada seega alati ainult lähtudes tehingu tegemise ajal valitsevatest tõekspidamistest. 1992 esitas kostja hageja taotluse tööandja eluruumi saamiseks, kui ta suunati Ida-Virumaalt Tallinna, vahepeal 1994-1996 suunati Soome ja peale seda PVK. 1997 anti hagejale kasutada vabanenud eluruum Ms, mille aluseks oli asjaolu, et riigiteenistujal puudus antud paikkonnas omaette eluruum. 1999 täpsustas hageja kirjavahetuses PVA juhtkonnaga eluruumi kasutamise asjaolud veelkord üle ja leiti, et samadel tingimustel võimaldatakse eluruumi kasutamise jätkamist. Täiesti asjakohatuks ning meelevaldseks peab hageja kostja arutlusi selle üle, kuidas kostja PVK ülemana ei täitnud oma kohustusi vastavalt siseministri 25.06.1997 määrusega nr 9 kinnitatud „Pkooli põhimäärusele“, kuna kogu hageja tegevus on olnud allutatud kontrollile ja järelevalvele, need on saanud kooskõlastuse ja heakskiidu ning mingeid rikkumisi ei ole tuvastatud. Need küsimused ei saaks olla ka antud kohtuasja esemeks. Vastavalt AÕS §-le 34 lg-le 2 tuleb lugeda valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Kostja vindikatsioonihagi (AÕS § 80 lg 1 alusel) tuleb jätta rahuldamata, sest kostja ebaseaduslik valdus ei ole tõendatud. Üürileping on seaduslik ja kehtiv, üürisuhe ei ole lõppenud ning hageja ei ole üürilepingust tulenevaid tingimusi ega kohustusi rikkunud. Hageja valdus rajaneb õiguslikule alusele. Hageja hinnangul on kostja vastuhagi esitamisel käitunud hea usu vastaselt, teostades oma õigusi selliselt, et õiguse teostamise eesmärgina saab välja tuua üksnes kahju tekitamise teisele isikule. Üürileandja esindajale on olnud kogu aeg ja algusest peale teada kõik hagejale etteheidetavad asjaolud, mille etteheidetavus on omaette küsitav. See puudutab nii katusekorruse toa väljaehitamist, milline on teostatud üürileandja enda poolt ning mille valmimine, vastuvõtmine, mõõdistamine toimus ajal, mil hageja ei olnud enam PVK seotud ega saanud mõjutada sellega seotud protsesse, aga samuti ka seades kahtluse alla hageja tegevuse, mille üle kontrolli pädevus ei kuulu SKA-le. Esitada 14 aastat hiljem üürilepingu sõlmimisest haginõue üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ei ole kuidagi kooskõlas õiguskindlusega. Hageja on käitunud heas usus, täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi korrektselt, makstes õigeaegselt nii üüri kui ka hoidnud korras üüritavat vara. Kohtu põhjendused Kohus leiab, et põhihagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Poolte vahel puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: - Pkooli (nüüd SKA P ja Pkolledž) (edaspidi PVK) ülema kohusetäitja poolt esitati 09.01.1998. a Harku Vallavalitsusele taotlus nr 4/1-2, milles paluti registreerida PVK bilansis oleva ja nende territooriumil asuva elumaja (aadressiga XXX) 2 korterit (1-toaline 44,35m2 ja 3-toaline 74,45m2) tööandja eluruumideks.

- Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusega nr 342 on eelnimetatud asustamata eluruumid arvatud tööandja eluruumideks. - PVK ülema 29.05.1998. a käskkirjaga nr 54 on 1-toaline eluruum nr 1 antud tööandja eluruumina üürile hagejale. Nimetatud käskkirjaga on kinnitatud ühtlasi ka elamispinna taotlejate andmete eksplikatsioon. - PVK on tööandja esindajana sõlminud PVK ja hageja vahel 01.06.1998. a tööandja eluruumi üürilepingu nr 1. Nimetatud lepingu esemeks on tööandja eluruum üldpinnaga 44.35m2. - SKA 26.08.2010 otsusega nr 1.1-6/26 kehtestati hageja valduses olevale tööandja eluruumile üürihinnaks 950 krooni kuus. - SKA 31.08.2010 teatega nr 1.4-5/3716 teavitati hagejat üürihinna kehtestamisest alates 01.10.2010 950 krooni kuus. Poolte vahel on vaidlus selle üle kas kostja poolt üüri määra tõstmine on tühine või mitte. Samuti on poolte vahel vaidlus selles, kas hageja ja kostja vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja eluruumi üürileping on kehtiv ja kas hageja valdab üürilepingu esemeks olevat eluruumi seaduslikult. Kohus käsitleb alljärgnevalt esmalt põhihagis esitatud nõuet, lahendab seejärel kostja vastuhagi ning otsustab lõpuks menetluskulude jaotuse üle. Hageja nõue Kostja 31.08.2010 teatega nr 1.4-5/3716 teavitati hagejat, et alates 1. oktoobrist 2010 tõstab SKA hageja poolt kasutatava tööandja eluruumi üürihinda 1 kroonilt iga eluruumi ruutmeetri eest kuus 950 kroonile (60,72 eurole) kuus. Üüri tõstmise aluseks on SKA nõukogu 26.08.2010 otsus nr 1.1.-6/26. Üüri tõstmise teate kohaselt on põhjendatud üüri tõstmist asjaoluga, et hageja poolt kasutatava eluruumi näol on tegemist riigivaraga, siis vastavalt riigivaraseaduse § 18 lg 1 kohaselt on SKAl riigivara valitseja volitatud asutusena kohustus anda riigivara teistele isikutele kasutamiseks vähemalt harilikule väärusele vastava turupõhise kasutustasu eest. SKA rakendab tööandja eluruumidele üürihindade kehtestamisel võrdse kohtlemise põhimõttest tulenevalt harilikule väärtusele vastavat turupõhist kasutustasu. Arvestades ERI kinnisvara ekspertarvamuses nr 36/10 esitatud üürimäärasid on kehtestatud hageja poolt üüritava eluruumi üürihinnaks 950 krooni (60,72 eurot) kuus. Riigivara seaduse § 18 lg 1 kohaldamist on põhjendatud asjaoluga, et harilikust väärtusest madalama tasu eest riigivara kasutamiseks andmise puhul on tegemist erisoodustusega, mille pealt peab SKA maksma nii tulu- kui ka sotsiaalmaksu, sellise erisoodustuse andmist tuleb vaadelda kui hüve, mis antakse töötajale isiklikes huvides ja seda saab käsitleda loonuspalgana ning tööandjala on kohustus järgida võrdse kohtlemise põhimõtet (I kd tlk 24-25). Hageja on seisukohal, et üüri tõstmine on võimalik vaid erandjuhul, siis kui on sõlmitud kokkulepe. Vastavat üüri tõstmise kokkulepet poolte vahel sõlmitud ei ole. Kostja leiab, et tegemist VÕS § 272 lg 2 p 4 riigivara üürilepinguga, millele elu-ja äriruumide üürimise kohta ei sätestatut ei kohaldata. Kohus möönab, et pooled on üürilepingut pidanud pigem tähtajatuks, kuid tulenevalt TsMS § 436 lg 7 kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega ja kohaldab õigust ise. Kohus on 4. mail 2012 toimunud kohtuistungil juhtinud poolte tähelepanu sellele, et kohtu hinnangul on tegemist pigem tähtajalise üürilepinguga ja pooled on selle kohta oma arvamust saanud avaldada, mistõttu kohtu õiguslik hinnang poolte poolt esile toodud asjaoludele ei tule pooltel üllatusena.

Hageja ja kostja vahel on sõlmitud tööandja eluruumi üürileping 01.06.1998. Tallinna Ringkonnakohus on 09.11.2010 otsuses tsiviilasjas nr 2-09-21831 leidnud, et VÕSRS § 15 lg 4 alusel tekkinud üürisuhtel on pigem tähtajalise üürilepingu tunnused ja tähtaja saabumine on määratud tulevikus saabuva tingimusega, milleks on tööandja eluruumi kasutaja poolt eluruumi kasutamise vajaduse möödumine. Kohus leiab, et käesoleval juhul on hageja ja kostja vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu näol tegemist tähtajalise üürilepinguga ja tähtaja saabumine on määratud tulevikus saabuva tingimusega, milleks on kas töösuhte lõppemine või eluruumi kasutaja poolt eluruumi kasutamise vajaduse möödumine. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 01.06.1998 sõlmitud üürilepingu näol on tegemist. VÕS § 272 lg 4 p 4 üürilepinguga. VÕS § 272 lg 4 p 4 kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingut, mille esemeks on eluruumi, mille riik, kohalik omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannet täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest. Hageja ja kostja vahel sõlmitud tööandja eluruumi üürileping tulenevalt hageja teenistussuhtest tööandjaga ehk riigiga. Hageja näol ei ole tegemist eluruumi hädasti vajava või haridust omava isikuga. VÕS § 272 lg 4 p 4 sätestatud üürilepingu sõlmise eelduseks peab üürileandja üürnikku ruumi sihtotstarbest teavitama, st et eluruumi üürilepingu kohta käivaid sätteid konkreetse üürilepingu puhul ei kohaldata. Kuivõrd on tegemist enne VÕS jõustumist sõlmitud üürilepinguga, siis nimetatud sättele ei ole üürileandjal olnud võimalik viidata. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1.juulit 2002.a. sõlmitud kestvuslepingutele alates

kasutab tegelikkuses suuremat pinda, kui see on märgitud lepingus, kuid jättis sellest SKAt teadlikult teavitamata märgib kohus, et käesoleva vaidluse lahendamiseks ei oma tähtsust asjaolu, kas ja millal sai hageja või kostja teada, et hageja kasutab üürilepingus märgust tegelikkuses suuremat pinda. Asjaolu, et pooled ei ole sõlminud üürilepingu muudatust seoses hageja poolt üürilepingus märgitud pinnast suurema pinna kasutamisega, ei anna alust kostjal tõsta ilma hageja nõusolekuta üürilepingus kokku lepitud üürimäära. Samas kohus leiab, et 01.06.1998 kokkulepitud üürimäär 1 kroon m2 eest on kohtu hinnangul ebamõistlikult madal ning ei taga üürilepingu esemeks oleva eluruumi majandusliku säilimiseks kostja poolt mõistlike parenduste tegemist ning pooltel tuleks saavutada kokkulepe üürimäära tõstmises. Vastuhagi Kostja poolt esitatud vastuhagi kohaselt palub kostja tunnustada 01.06.1998 sõlmitud üürilepingu tühisust kui seadusega ja heade kommetega vastuolus olevat tehingut ning kohustada vabastama eluruum hageja ebeseaduslikust valdusest. Kõigepealt võtab kohus seisukoha hageja poolt esitatud aegumise kohaldamise vastuväite osas. Hageja leiab, et kostja nõue tuvastada üürilepingu vastuolu seadusega ja heade kommetega on aegunud. Hageja tugineb VÕSRS § 9 lg 1 teisele lausele, mille kohaselt kohaldatakse aegumise algusele enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust, kui aegumine on alanud enne 1. juulit 2002. a. Kohus hageja seisukohaga ei nõustu. Nagu nähtub TsÜS-i sõnastusest, alluvad aegumisele nõuded, millega nõutakse teo tegemist või sellest hoidumist ehk nõudeõigused. Tuvastusnõuded seevastu ei aegu. Kuna kostja poolt esitatud nõue tuvastada hageja ja kostja vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu vastuolu seadusega ja heade kommetega, näol on tegemist tuvastusnõudega, siis nimetatud nõue ei allu aegumise regulatsioonile. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja taotluse kohaldada kostja poolt esitatud üürilepingu tühisuse tuvastamise nõudele aegumist. Küll aga on kohus seisukohal, et kostja on kaotanud nõudeõiguse 01.06.1998 sõlmitud üürilepingu tühisuse tunnustamiseks hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. TsÜS § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03 on märgitud, et hea usu põhimõtte oluliseks funktsiooniks on muuhulgas ka õiguste piiramine õiguste kaotamise kaudu ning pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Kostja poolt esitatud vastuhagi kohaselt kostja leiab, et hageja ja kostja vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja eluruumi üürileping on tühine seadusega ja heade kommetega vastuolu tõttu. Vastuhagi aluseks on asjaolud, et lepingu sõlmimise aluseks oli Pkooli ülema asetäitja leitnant UN’li 29.05.1998. käskkiri nr 54 ja leitnant UN asendas 29.05.1998 Pkooli ülemat tema asetäitjana kuna Pkooli ülem SA viibis 29.05.1998 kuni 20.07.1998 korralisel puhkusel. Pkooli esindajaks lepingu sõlmimisel 01.06.1998 oli Pkooli logistikosakonna ülem leitnant VR. Kostja leiab, et seoses sellega, et 01.06.1998 üürilepingu sõlmimise hetkel oli hageja Pkooli ülem ning nimetatud eluruum oli Pkooli kasutuses, siis on tegemist seadusega ja heade kommetega vastuolus oleva tehinguga. Nimetatud üürileping on sõlmitud 14 aastat enne kostja poolt üürlepingu tühisuse tunnustamise hagi kohtule esitamist. Kostja poolt vastuhagis välja toodud üürilepingu tühisuse tuvastamise asjaolud on üürileandja esindajal olnud teada üürilepingu sõlmimisest alates, st juba vähemalt 14 aastat. Pooled on 14 aastat ilma vaidlusteta üürilepingut täitnud ja üürilepingu kehtivuse 14 aasta jooksul ei ole üürileandja kordagi esitanud väidet, et tegemist

oleks ebaseaduslikult või heade kommete vastaselt sõlmitud üürilepinguga. Hageja on selgitanud, et ta ei saa täna enda õiguste kaitseks tuua välja kogu eluruumi kasutamist puudutavat asjaajamist Pametis, kuna antud dokumentide ja asjaajamise arhiivis säilitamise tähtajad on ammu möödas. Sellele on viidanud ka P - ja Pamet oma 19.07.2012 vastuses kostjale. Õigusrahu ja õiguskindluse printsiibiga ei ole kohtu arvates kooskõlas olukord, milles üürileandja võib pärast niivõrd pikka lepingu täitmist esitada üürilepingu tühisuse tuvastamise nõude. Seda ei mõjuta ka kohtu hinnangul asjaolu, et üürileandja esindaja (riigivara valitseja) on üürilepingu kehtivuse ajal muutunud. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kostja vastuhagi eluruumi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ja hageja ebaseaduslikult väljanõudmiseks rahuldamata. Kuivõrd kohus on seisukohal, et kostja on kaotanud nõudeõiguse üürilepingu tühisuse tuvastamiseks, siis ei analüüsi kohus menetlusosaliste poolt üürilepingu seadusevastuse ja heade kommete vastuse kohta esitatud väiteid ja tõendeid. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse ja vastuhagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda. Margt Henriksen kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.