L L ja C V-L hagi Mideralius Invest OÜ vastu võlgnevuse saamiseks Harju Maakohtu 14.11.2011 otsus kirjeldava ja põhjendava osata ning 06.02.2012 täiendav otsus Mideralius Invest OÜ apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad L L (hageja I, isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxx) ja C V-L (hageja II, isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxx); Kostja Mideralius Invest OÜ (registrikood 11198100, asukoht Süda 10-8, Tallinn), esindaja vandeadvokaat Jüri Leppik.
Vaidlustatud kohtulahend
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 14.11.2011 otsus kirjeldava ja põhjendava osata ning 06.02.2012 täiendav otsus.
2.Teha uus otsus ning jätta L L ja C V-L hagi Mideralius Invest OÜ vastu solidaarselt 490,46 euro (6000 krooni) ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud solidaarselt L L ja C V-L kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.15.04.2009 esitasid hagejad Harju Maakohtule hagi kostja vastu võlgnevuse 6000 krooni ja viivise väljamõistmiseks. 20.09.2008 sõlmisid pooled lepingu korteri aadressiga Lõuna 1-17, Rapla üürimiseks. Üürihinnaks oli 3000 krooni kuus, lepingu sõlmimisel tasusid hagejad 6000 krooni tagatisrahaks. Leping lõppes 20.10.2008 ning kostja pidi hagejatele tagastama tagatisraha ühe kuu jooksul. Kostja keeldus raha tagastamisest. Kostja nõudis hagejatelt korteri võtmete tagastamist, kuid esialgu hagejad sellest keeldusid. Võtmed saadi allkirja vastu, kuid kostja keeldus tagastamisel allkirja andmast. Hagejad ei tagastanud võtmeid seetõttu, et kostja käes oli tagatisraha. 05.03.2009 võtmed tagastati, kuid kostja ei ole tagatisraha tagastanud. Hagejad palusid mõista kostjalt välja tagatisraha 6000 krooni (383,47 eurot), kuni 02.06.2009 kogunenud viivise 1674 krooni (106,99 eurot) ning viivise alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude (6000 krooni) täitmiseni. Viivise arvestamisel on hagejad lähtunud lepingus sätestatud määrast 0,15% tasumata summalt päevas.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei keeldunud võtmete vastuvõtmisest. Kostjal on kümneid kortereid vastu võetud aktide ja allkirjadega, kus ka võtmed märgitud. Kellegagi ei ole probleeme olnud. Kuna võtmeid oli ainult üks, ei saanud kohe korterit välja üürida. Jaanuaris 2009.a lõhuti uks maha. Võtmete tagastamise asemel riputas hageja I interneti Z-Wiki portaali üles kostja juhatuse liiget solvava ja laimava kirjutise. Võtmed tagastati 05.03.2009 alles siis, kui nad kuulsid, et üürileping jätkub võtmete tagastamiseni. Tagatise tagastamist nõudsid hagejad enne tähtaega. Võlgu hagejad kostjale ei jäänud. Maakohtu otsus
3.14.11.2011 kirjeldava ja põhjendava osata otsusega ning 06.02.2012 täiendava otsusega rahuldas maakohus hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja 490,46 eurot ja viivise 0,15% põhinõudelt päevas alates 14.11.2011 kuni põhinõude 383,47 euro täieliku tasumiseni. Menetluskulud jäid kostja kanda.
4.Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 20.09.2008 tähtajalise üürilepingu, lepingu sõlmimisel tasuti kostjale tagatisraha summas 6000 krooni ning üürilepingus sisaldus säte, mille kohaselt leping lõppes 20.10.2008, kui pooltel ei ole teineteisele pretensioone või ei soovi teisiti. Tagatisraha kuulus tagastamisele ühe kuu möödumisel lepingu lõppemisest. Vaidlustatud ei ole, et hagejad on nõudnud kostjalt tagatisraha tagastamist ning kostja ei ole seda teinud. Vaidlust ei ole ka selles, et korteri võtmed tagastati kostjale 05.03.2009. Kohus luges need asjaolud TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Poolte sisuline vaidlus seisneb selles, kas võtmete mittetagastamine hagejate poolt andis kostjale õiguse tagatist mitte tagastada.
5.Kohus asus erinevalt kostjast seisukohale, et üürileping ei lõppenud võtmete tagastamisel 05.03.3009, vaid lepingus sätestatud tähtpäeval 20.10.2008. Lepingu sätet „Leping lõpeb 20.10.2008. Leping võib jätkuda ühe kuu võrra, kui pooltel pole teineteisele pretensioone või ei soovi teisiti.“ tuleb tõlgendada selliselt, et leping ei lõpe 20.10.2008 siis, kui pooltel on sellel hetkel teineteise vastu lepingu täitmisest tulenevaid pretensioone. Sellel kuupäeval pooltel üürilepingu täitmisega seonduvaid etteheiteid ei olnud, hageja on ise 25.10.2011 istungil kinnitanud, et võlgnevusi hagejatel ei olnud. Vaidlused tekkisid alles
hiljem, võtmete tagastamata jätmise ja tagatisraha tagastamata jätmise tõttu. Vaidlus ei seondu enam lepingu täitmisega, vaid lepingu lõppemisega seotud toimingutega. VÕS § 308 lg 1 kohaselt eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Lõike 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Tagatisraha tagastamise kohustus ei ole siiski tingimusteta. Üürileandja võib jätta tagatisraha tagastamata, kui ta esitab VÕS § 308 lg-s 3 või lepingus sätestatud tähtaja jooksul üürnike vastu üürilepingust tulenevaid rahalisi nõudeid. Käesoleval juhul kostja selliseid nõudeid ei esitanud, vastupidi, kostja on ise kinnitanud, et võlgnevused puudusid. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, kindlaksmääratud tähtpäeval. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja on arvestanud viivist perioodi 28.11.2008-02.06.2009 eest summas 1674 krooni (106,99 eurot). Hagejad on lähtunud lepingus kokku lepitud viivisemäärast 0,15% päevas. Arvestades eeltoodut, pidas kohus hagiavalduses esitatud nõudeid põhjendatuks. Kohus mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja põhinõude 383,47 eurot, perioodil 28.11.200802.06.2009 sissenõutavaks muutunud viivise 106,99 eurot ja TsMS § 367 alusel viivise alates kohtuotsuse tegemisest 14.11.2011 kuni põhinõude täieliku täitmiseni lepingujärgses määras 0,15% päevas. Juhindudes TsMS § 162 lg-test 1 ja 2 jättis kohus hagi rahuldamise tõttu menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
Apellatsioonkaebus
8.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
9.Maakohus on õigesti parandanud otsuses viivise arvestamise alguskuupäeva ning leidnud, et õigeks kuupäevaks tuleb lugeda 14.11.2011. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et vaidlus ei seondu üürilepingu täitmisega, vaid lepingu lõppemisega seotud toimingutega. Poolte sisuline vaidlus seisneb selles, kas võtmete mittetagastamine hagejate poolt andis kostjale õiguse tagatist mitte tagastada. Maakohus ei ole sellele küsimusele vastanud, vaid on analüüsinud, kas kostjal oli õigus jätta tagatisraha tagastamata tulenevalt hagejate poolt lepingu rikkumisest lepingu kehtivuse ajal. Samas on maakohus leidnud, et vaidlus ei seondu lepingu täitmisega, vaid lepingu lõpetamisega seotud toimingutega. Seega on maakohtu otsus vastuoluline ja põhjendamata. Üürileping lõppes 20.10.2008. Hageja I on kostjale korteri võtmed tagastanud 05.03.2009. Rohkem võtmeid korteril ei olnud. Kuna hagejad keeldusid võtmeid kostjale tagastamast, eeldas kostja, et hagejad kasutavad endiselt korterit. Hagejad ei andnud korterit kostjale üle enne 05.03.2009. Vastavalt Riigikohtu poolt lahendi 3-2-1-11-141 p-s 10 väljendatud põhimõttele võib üürnik kohtumenetluses esitada muid tõendeid tõendamaks, et ta vabastas korteri enne võtmete üleandmist. Hagejad sellekohaseid tõendeid kohtule esitanud ei ole, seega tuleb lugeda, et hagejad valdasid korterit kuni 05.03.2009.
10.Maakohus ei ole analüüsinud, kas kostjal võis olla hagejate vastu nõue tulenevalt sellest, et korter oli hagejate valduses veel peaaegu 5 kuud pärast üürilepingu lõppemist. Kostja on vastuses hagile märkinud, et soovib esitada vastuhagi, mis viitab sellele, et kostja arvates oli tal nõue hagejate vastu. Maakohus oleks pidanud kostja vastuväidet arvestama või paluma kostjal oma seisukohta ja võimalikku nõuet selgitada. Maakohus ei ole seda teinud ning on seega jätnud välja selgitamata asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud
ning teinud seetõttu ebaõige kohtulahendi. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üürilepingus kokkulepitud üür oli 3000 krooni (191,73 eurot) kuus, mis tähendab, et ühe päeva üür oli 100 krooni (6,39 eurot). Hagejad viivitasid korteri tagastamisega 136 päeva. Seega on kostjal hageja vastu korteri tagastamisega viivitamisest tulenev nõue summas 13 600 krooni (869,20 eurot). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-111-06 p-s 16 leidnud, et tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama ilmtingimata vastuhagi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-50-04 leidnud, et kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama. Juhul, kui kostja esitab tasaarvestusele suunatud avalduse üksnes kohtule, siis saab tasaarvestuse lugeda tehtuks alates hetkest, mil hageja on tasaarvestuse avaldusest teada saanud. Kuivõrd kostjal on nõue hagejate vastu tulenevalt sellest, et hagejad ei andnud kostjale üürilepingu lõppedes korteri valdust üle, siis esitab kostja tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestab oma nõude hagejate nõudega. Tasaarvestuse tulemusena jääb kostja nõude suuruseks hagejate vastu 378,74 eurot. Vastus apellatsioonkaebusele
11.Hagejad on saanud apellatsioonkaebuse kätte, kuid ei ole sellele vastust esitanud. Ringkonnakohtu otsus
12.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse eksliku kohaldamise tõttu tühistada. Apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
13.Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega, mille järgi lasus kostjal kohustus tagatisraha üleandmiseks enne, kui hagejad ei olnud tagastanud korteri valdust.
14.Poolte vahel 15.09.2008 sõlmitud üürilepingu kohaselt lõppes leping 20.10.2008 (tl 3). Üürilepingu lõppemise korral tuleb üürniku üüritud asi koos päraldistega üürileandjale tagastada. Sellekohast mõtet kannab nii poolte vahel sõlmitud leping kui ka VÕS § 334 lg 1 regulatsioon. Eluruumi tagastamise sisuks on eluruumi valduse üle andmine, mis tähendab korterile takistamatu ligipääsu tagamist ehk sisuliselt korteri võtmete tagastamist. Korteri võtmeid võib pidada ka korteri päraldisteks AÕS § 57 lg 1 tähenduseks.
15.Kuna hagejate õigus korterit kasutada lõppes lepingu järgi 20.10.2008, tuli hagejatel korteri valdus lepingu lõppemisel kostjale üle anda. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping täitmiseks kohustuslik ning lepinguga võetud kohustused tuleb vastavalt VÕS § 76 lg-le 1 täita nii, nagu kokku lepitud. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine kohustuse rikkumine. Tõendeid selle kohta, et hagejad oleksid pärast lepingu lõppemist soovinud kostjale valdust üle anda, kohtule esitatud ei ole. Hagejate väide, et valdus jäi üle andmata, kuna kostja keeldus võtmete tagastamise kohta allkirja andmast, on jäänud paljasõnaliseks.
16.Valduse tagastamata jätmise korral oli kostjal kolleegiumi hinnangul õigus jätta hagejatele tagatisraha tagastamata. Korterile ligipääsu puudumise korral ei olnud kostjal võimalust saada selgust selles, kas tal võib olla hagejate vastu nõudeid, mida oleks võinud tagatisraha arvelt katta. Öeldu tõttu ei olnud kostjal hagejate loodud olukorras võimalik täita lepingus ettenähtud kohustust tagastada tagatisraha 30 päeva möödudes pärast lepingu lõppemist. Tagatisraha on VÕS § 308 lg 1 järgi mõeldud kõikvõimalike
üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks ning kuna üüritud asja tagastamise kohustus on üürilepingust tulenev kohustus, võis kostja hoida tagatisraha kinni ka VÕS § 335 tuleneva nõude tagamiseks, mis seisneb üüritud asja tagastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamises.
17.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et korteri valdus anti hagejate poolt kostjale üle 05.03.2009 (tl 90) ning seetõttu on õige kostja väide, et hagejatel lasub VÕS § 335 lg 1 järgi kohustus maksta kostjale korteri valduse üleandmisega viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Kostja on esitanud sellesisulise nõude 16.02.2011 vastuhagina, kuid maakohus on jätnud vastuhagi 29.04.2011 määrusega puuduste tõttu menetlusse võtmata (tl 68-69 ja 97-98). Kolleegium nõustub kostjaga, et vaatamata vastuhagi menetlusse võtmata jätmisele, on kostjal vastuhagis esitatud nõue endiselt olemas ning selle nõudega on võimalik tasaarvestada hagejate nõuet tagatisraha tagastamiseks. Kolleegiumi arvates on menetlusliku tasaarvestuse avalduse tegemine lubatud ka apellatsioonimenetluse staadiumis. Hagejad ei ole pidanud vajalikuks apellatsioonkaebusele vastata ja seetõttu puudub ringkonnakohtul alus kahelda VÕS § 197 lg-s 1 sätestatud tasaarvestuse eelduste olemasolus ehk vastastikuste samaliigiliste nõuete olemasolus ning aktiivnõude sissenõutavuses ja passiivnõude täidetavuses. Arvestades seda, et kostja on võtnud hüvitise arvestuse aluseks korteri üüri 3000 krooni kuus, oleks kostja nõue valduse üleandmisega tekitatud kahju hüvitamiseks hagejate 6000 krooni suurusest tagatisraha tagastamise nõudest summaliselt suurem ka juhul, kui lugeda valdus taastatuks korteri ukse maha lõhkumisega jaanuaris 2009. Nõuete tasaarvestuse tõttu on hagejate nõue kostja vastu VÕS § 197 lg 2 järgi lõppenud ja hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata.
18.Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kolleegium selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Iko Nõmm
Margo Klaar
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.