Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

I HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

04.04.2012 esitas Uus Maa Kinnisvarabüroo Virumaa OÜ hagiavalduse Viru Maakohtule L P` vastu vahendustasu, summas 2000 eurot nõudes (lk 22-24). 26.01.2012 oli OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo Virumaa (edaspidi hageja) esitanud Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluses avalduse L P (edaspidi kostja) vastu 2000 euro saamiseks (lk 5-6). Kostja poolt makseettepanekule esitatud vastuväite tõttu lõpetati 20.03.2012 Pärnu Maakohtu määrusega maksekäsu kiirmenetlus ning asi anti hagimenetluses jätkamiseks üle Viru Maakohtule (lk 3 -4). 21.03.2012 kohustas Viru Maakohus hagejat esitama oma põhjendatud nõude hagiavaldusele ettenähtud vormis.

Hagiavalduses Hagiavalduses esitatud faktilised asjaolud 2011.a aprillikuus pöördus L P (kostja) Uus Maa Kinnisvarabüroo Virumaa OÜ (hageja) maakleri Margus Punane poole sooviga müüa xxxx asuv xxxx kinnistu (katastritunnus 66201:001:0445). Kuivõrd poolte vahel oli varasemalt usaldussuhe, siis teostati nimetatud vahendusteenust suulise kokkuleppe alusel. Pooled leppisid kokku, et nimetatud kinnisasja vahendustasuks on 2,2% ehk 2000 eurot. Kinnisasja müügil on üldjuhul vajalik eksperthinnang ning kostja tellis nimetatud eksperthinnangu. Pangad aktsepteerivad eksperthinnanguid, mis ei või olla koostatud varem kui 6 kuud enne võõrandamise tehingut. Maakler Margus Punane leidis kinnisasjale ostja, kelleks oli K J ja kellega koos käidi ka kinnisasjaga tutvumas, kaubeldi kinnisasja hinna üle ning kelle andmed ja eelhinnangu saatis maakler 22.07.2011 SEB Panka, et võimaldada tehingu osapooltele kiirem ja lihtsam asjaajamine. Ostja vajas pangalaenu jaoks uut eksperthinnangut, sest olemasolev olukord ei vastanud enam esialgses eksperthinnangus kajastatule. Perioodil kevad 2011.a kuni suvi 2011.a oli müüja teinud kinnisasjal märkimisväärseid ehitustegevusi. Selleks, et pooled jõuaksid tehinguni, sai kostja hageja kliendina uue eksperthinnangu 70% tavahinnast soodsamalt. Kui maakler oli enda poolt teinud kõik, et tehing toimuks, hakkas kostja vältima maakleri telefonikõnesid, sõnumeid ja e-maile. Kinnistusraamatu väljavõttest selgus, et maakleri vahendatud ostja (K J ) oli omandanud Külla kinnistu ning oli 05.08.2011 kinnistamisavalduse alusel kantud kaasomanikuna kinnisasja omanikuks. Kuivõrd Uus Maa KVB Virumaa maakler täitis kostja ees maaklerilepingust tulenevad kohustused, väljastati 23.08.2011 kostjale vahendustasu maksmiseks arve nr 275444 summas 2000 eurot. Kostja seda arvet ei tasunud. Hageja tugineb oma nõude õiguslikul põhistamisel VÕS § 658 lg 1, § 664 lg 1 ja 2 sätestatule ning leiab, et faktilistest asjaoludest nähtuvalt täitis maakler maaklerilepingust tulenevad kohustused kostja ees – osutas lepingu sõlmimise võimalusele K J. Asjaolud, et kostja hakkas maakleri kõnesid vältima ning maakleril puudus info ja võimalus notariaalse tehingu juures osaleda, tulenesid kostjast. Kuivõrd maakleri tehtud eeltöö tehingu õnnestumiseks oli professionaalne, siis ei olnud maakleri osalemine notari juures ka möödapääsmatult vajalik. VÕS § 664 lg 3 tulenevalt ei mõjuta maakleri õigust maakleritasule asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist.

Kostja on väitnud, et ei soovinud koostööd xxxx kinnisasja müügi osas jätkata. Sellist avaldust ei ole enne 16.02.2012 maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväidet kostjalt saadud. Hagi aluseks olevate asjaolude tõendamiseks on hageja esitanud xxxx kinnistu suhtes avaldatud müügikuulutuse (lk 29), kinnistusraamatu väljavõtted (17.08.2011 ja 30.11. 2012; lk 27, 28), maakleri Margus Punane poolt SEB Panka saadetud e-kirja 22.07.2011 (lk 26), kostjale väljastatud meeldetuletuse ja arve nr 275444 (lk 30, 31).

II KOSTJA VASTUS

30.04.2012 kohtule laekunud vastuses kostja hagi ei tunnista (lk 40). Kostja väitel ei ole ta aprillis 2011 xxxx kinnistu müügisooviga hageja poole pöördunud ja seega ei saa olla ka poolte vahel suulist kokkulepet vahendustasu protsendi ja summa osas. Aprillis 2011 tellis kostja hindamisakti sooviga vabastada hüpoteegiga koormatud xxxx kinnistu katastrinumbriga 19002:001:1217, mille müügi kohta oli sõlmitud hagejaga kirjalik leping ja millele oli hageja leidnud ka ostja. Samal ajal pöördus xxxx töötav ja elav J A (hilisem ostja) xxxx kinnistul töötavate ehitusmeeste kaudu hageja poole sooviga osta nimetatud kinnistu. Ostjal piisavate tagatiste puudumise tõttu jäi aprillis 2011 tehing tegemata. Augustis 2011 leidis J A endale lisatagatised esivanemate käenduse ja kaasostja K J `i näol ning teostati müügitehing, mis aprillis oli pooleli jäänud. Kostja arvates on hageja teadvalt jätnud andmed 2011.aprillikuu tegelike sündmuste kohta esitamata. Kostja leiab, et eksperthinnangu tellimine ei anna alust ega õigust kinnisvarabüroodele kinnistute müügiks. Kui ka kinnisvarabüroo kinnistu müügiga tegeles, siis ilma kostja nõusolekuta ja kokkuleppeta.

III HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSE SUHTES

Hageja ei nõustu kostja vastuväidetega (lk 49). Hageja maakler Margus Punane on xxxx kinnistu müügiga tegelenud alates 13.10. 2008. Sellest ajast on maakleril esimesed pildid vaidlusalusest kinnistust ja majast. xxxx kinnistu müügikuulutus taasavalikustati uuesti 03.02.2011 (http://www.kv ee/?act=object.show&object_id=1682374). Kuna kostja parendas jooksvalt müügis olevat kinnisasja, siis tegi maakler 22.03.2011 kinnisasjast müügikuulutuse jaoks uued pildid. Kostja väide, et xxxx kinnisasi ei olnud Uus Maa kaudu müügis, ei vasta tõele. Kui kostja oleks soovinud üksnes xxxx kinnistu hindamisakte, siis ei oleks objektiga tegelenud mitte maakler, vaid üksnes kinnisvara hindaja. Kuna maakler Margus Punane on varasemalt müünud probleemideta kostjale kuuluvaid kinnisasju (korter ja xxxx kinnistu) ilma kirjaliku maaklerilepinguta, siis ei vormistatud ka seekord maaklerilepingut kirjalikult, sest poolte vahel oli tekkinud usaldussuhe. Selline usaldussuhe kestis kuni 2011.a suveni, mil maakleriga võttis ühendust K J , kellega müüja pidas läbirääkimisi maakleri vahendusel. Kui kostjal oleks olnud ostjaga otsekontakt, siis ei oleks K J pidanud maakleri vahendusel uurima ega otsima 2011.a suvel, kus nimetatud kinnisasi asub. Nimelt soovis K J minna kinnisasja esmalt väljast vaatama. Kuna aga maakler ei olnud ise samal ajal xxxx piirkonnas, andis ta ostuhuvilise kontaktid edasi kostjale, kes esimesel korral kinnisasja ise näitas. Edasised läbirääkimised ja objekti näitamised poolte vahel

(sh. mõlema kaasostjaga) käisid läbi maakleri. Maakler tegeles aktiivselt müügitööga, kuni kostja ühel hetkel enam tema kõnedele ei vastanud. Ostja K J kontaktid edastas maakler SEB Panka laenupakkumise saamiseks 22.07.2011. K J ja J A on xxxx kinnistu omanikena kinnistusraamatusse kantud 05.08.2011 kinnistamisavalduse alusel. Seega on omandi üleminek maakleri vahendatud ostjatele toimunud kahe nädala jooksul peale SEB Panga teavitamist. Kui kostja ei oleks müünud kinnisasja hageja vahendusel, siis ei oleks maakleril olnud kinnisasja kohta kogu kuulutuses avaldatud infot, objektist jooksvalt uusi fotosid nii seest kui ka väljast, samuti puudunuks info ostjate kohta ning ei oleks saanud teavitada panka laenusoovijast. Vahendustasu suuruse leppisid pooled kokku fikseeritud tasuna. Üldjuhul on tavapärane vahendustasu suurus 3-5%, millele lisandub käibemaks kinnisasja müügihinnast, kuid kuna kostja oli hageja varasem klient, siis leppisid pooled kokku vahendustasu suuruse osas, milleks oli 2000 eurot..

IV POOLTE SEISUKOHAD EDASISES MENETLUSES

MENETLUSES

24.08.2012 toimunud eelistungil kinnitas kostja, et 2008.a. ei pöördunud ta hageja poole xxxx kinnistu müügisooviga, vaid soovis müüa teist temale kuuluvat kinnistut (xxxx kinnistu) ning sellega seoses oli juttu xxxx kinnistust kui võimalikust tagatisest. xxxx kinnistu vahendamiseks sõlmis ta maakleriga (Margus Punane) kirjaliku lepingu ning müügitehing teostati sama maakleri vahendusel 2011.a kevadel. xxxx kinnistut hinnati kui võimalikku tagatist hüpoteegi ülekandmiseks. Kostja leidis, et ta ei oleks pidanud xxxx kinnistu hindamise eest kaks korda maksma, sest eelmisest hindamisest ei olnud veel möödunud 6 kuud. Kui temalt teist korda hindamise eest tasu nõuti, ütles ta maaklerile, et lõpetab edasise koostöö. Kostja väitel leidis ta ise ostja, kelleks oli J A . K J on J A elukaaslane ning kinnistu on omandatud nende poolt kaasomandisse. Hindamisakti kostjale enne ei lubatud, kui selle eest sai makstud. Hindajat ennast kostja väidetavalt ei näinud, kohapeal käis Margus Punane, kes tegi ka kinnistust pildid. Kostja väitel oli tal kevadel hüpoteegiga seotud hindamisel olnud maakleriga vaid juttu, et ka xxxx kinnistu „jääb üle” ja edaspidi soovib selle müüa. Maakler tegutses omal initsiatiivil, sest xxxx kinnistu müümiseks mingit kokkulepet temaga ei sõlmitud, kinnistu müügihinnast maakleriga juttu ei olnud. Hindamisakti palus ta hindajal edastada pangale ja see ka edastati. Hageja esindaja soovis kostja esitatud asjaoludest tulenevalt täpsustada hagi aluseks olevaid asjaolusid (eelistungi protokoll lk 66-71). 03.09.2012 esitatud avalduses täpsustas hageja hagi faktilisi asjaolusid (lk 7575-76). Esimest korda hakkas maakler xxxx kinnistu müügiga tegelema 2008.a, kuid vastavat müügikuulutust ei ole säilinud. 03.02.2011 on kuulutuste süsteemi lisatud uus xxxx kinnistu müügikuulutus, mis oli avalikult kättesaadav kuni 08.08.2011. Kostja soovis esimest korda xxx kinnistut müüa juba 2008.a ning 2011.a kevadel avaldas sellist soovi uuesti. Aktiivsem müük jäi juuni-juulikuusse 2011, kui kostja oli lõpetanud sauna ja sisetrepi ehituse. 2008..a oli müügihinnaks 1 800 000 krooni. 2011.a kevadel - 99 000 eurot. Maakleri soovitus oli, et müügihind peab jääma alla 100 000 euro ja nii lepiti ka kokku. Objektil käidi teistkordsel hindamisel kohal ilma kostja kohalolekuta. Kuna ostjal (K J ) oli huvi hoida kinnistu soetuskulud võimalikult madalal, siis tellis hindamisakti kostja,

sest kordusakt on märgatavalt odavam. Vahepeal oli kostja teinud majas parendusi. Hindamisakte, mis on vanemad kui 3 kuud või 6 kuud, enam ei aktsepteerita. Teisel hindamisel 27.07.2011 oli kinnistu väärtuseks 95 000 eurot. Selle hindamisakti eest tasumine toimus kostja poolt juulis 2011. Augustis 2011 avastas maakler kinnistusraamatu andmeid vaadates, et xxxx kinnistu on müüdud. Nimetatud kinnistut käis maakleri vahendusel vaatamas ka teine soovija (T A ) ning kohal oli ka kostja ise. Kostja ei ole teavitanud maaklerit, et soovib koostööd lõpetada. Kui klient K J oli käinud pangas, käis kostja hageja Rakveres asuvas kontoris (juuli lõpp 2011) arutamas xxxx kinnistu müüki, sest ostja ei saanud laenu üle 90 000 euro. Maakler ja kostja leppisid kokku, et vahendustasu suurus on fikseeritult 2000 eurot. Peale eelnimetatud kokkulepet kostja enam maakleriga ühendusse ei astunud. Kostja kirjalik seisukoht täpsustatud hagi asjaolude suhtes (lk 132132-133).

02.11.2012 toimunud kohtuistungil jäid pooled asja sisulisel arutamisel oma seisukoh seisukohkohtade juurde. juurde Samal kohtuistungil kuulas kohus üle hageja taotletud tunnistaja - maakler Margus Punane` (lk 138-142). Kohus rahuldas 02.11.2012 kohtuistungil ka poolte taotluse lõplike seisukohtade (kohtukõnede) ettevalmistamiseks täiendava tähtaja andmises ning poolte nõusolekul määras asja menetluse jätkamiseks kirjalikus menetluses. Kohus kohustas pooli esitama oma lõplikud seisukohad ning võimaldas vastaspoole esitatu suhtes vajadusel oma seisukoha esitada hiljemalt kuni 21.11.2012. Samuti teatas kohus kohtuotsuse teatavakstegemise aja – 12.12.2012 kell 15.00.

V POOLTE LÕPLIKUD SEISUKOHAD

Hageja lõplikud seisukohad (lk 156156-157).

Hageja jääb esitatud nõude ja selle aluseks olevate asjaolude juurde.

Kostja leiab, et hagi on põhjendamatu ja ebaseaduslik, kuna kostja ei ole sõlminud hagejaga mingeid kokkuleppeid ega lepinguid xxxx kinnistu osas ei suuliselt ega ka kirjalikult. Hageja pole oma hagi tõendanud. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda. 22.11.2012 täiendas kostja oma lõplikku seisukohta (lk 160160-161). 161). Kostja ei ole ostja K J müügiga seoses asju ajanud, vaid suhtles J A , kellega K J koos elas. Kui K J ei võtnud maakleriga ühendust, nagu ta seda maakleri väitel pidi tegema pärast pangast vastuse saamist, siis oli see ostja otsustus ja kostjat selles süüdistada ei saa. Samuti leiab kostja, et tunnistaja Margus Punane ütlused selles osas on paljasõnalised ega tõenda hagi esemeks ja aluseks olevaid asjaolusid. Mingit maaklerilepingut poolte vahel ei olnud ja seega puudusid ka vastastikused kohustused.

VI KOHTU OTSUSTUS JA SELLE PÕHJENDUSED

Hageja väitel oli xxxx kinnistu müümisel tegemist suulise kokkuleppega maakleriteenuse kasutamiseks ja selle eest tasumiseks ning hageja on ka maaklerilepingust tulenevad kohustused kostja ees täitnud; maakler on leidnud kinnistule ostja ning müügitehingu vormistamine maakleri vahendusel jäi teostamata üksnes kostja käitumisest tingituna. Kostja väitel ei ole ta hagejaga xxxx kinnistu osas maaklerilepingut sõlminud ega ka vahendustasus kokku leppinud, samuti ei ole maakleri vahendusel nimetatud kinnistu müügilepingut sõlmitud, mistõttu puudub kostjal kohustus maakleritasu maksmiseks.

avaldas kostja xxxx kinnistu müügisoovi hageja maaklerile aprillis 2011, kui lepiti kokku ka vahendustasu summas (2000 eurot, s.o. 2,2%). Faktiliste asjaolude täpsustamisel on hageja väitnud, et hageja süsteemist nähtuvate andmete alusel on xxxx kinnistu müügikuulutus UUSMAA kinnisvarabüroo poolt avaldatud juba 2008.a ning 03.02.2011 on see müügikuulutus taasavaldatud (lk 49). Müügihinnaks on hageja esitatud kuulutuse tekstis märgitud 99 000 eurot (lk 29). Hageja ei ole oma väiteid alates 2008.a maakleri poolt xxxx kinnistu müügiga tegelemisest ühegi tõendiga tõendanud, ühtegi sellekohast kuulutust ei ole esitatud. Kostja väitel oli tal xxxx kinnistu võõrandamisel 2011.a kevadel maakleriga küll juttu xxxx kinnistust kui „ülejäävast kinnistust”, kuid maakleri vahendusel selle müümiseks kokkulepet ei sõlmitud ning xxxx kinnistut hinnati siis üksnes kui võimalikku tagatist hüpoteegi ülekandmiseks. Ka hageja ise on nõude asjaolude täpsustamisel märkinud, et esimest korda hinnati xxxx kinnistut 11.03.-15.03.2011 seoses hüpoteegi ümbertõstmisega (lk 75). Samuti on eksperthinnangu nr 0150/0311 aktis märgitu kohaselt olnud hindamise eesmärgiks „turuväärtuse leidmine esitamiseks krediiditagatisena pangale” (lk 79). xxxx kinnistu hindamine võimaliku tagatisena ilmneb ka maakleri Margus Punane antud ütlustest: „xxxx kinnistu müüdi 2011 märtsis”/....../„Ilmselt tellis

kostja hindamise seoses xxxx kinnistu müügiga, sest sellel oli hüpoteek ja oli mingid asjad vaja ümber korraldada, seda ilmselt laenuandja palvel” (lk 139). Maakler kinnitas ka, et alates 2008 kuni juunini 2011 ei olnud tal kostjaga xxxx kinnistu müümiseks kokkulepet sõlmitud: „Oli lihtsalt nõustamine minu poolt”/...../”Märtsis 2011 oli lihtsalt

nõustamine minu poolt, siis müügiga seoses mingit kokkulepet ei olnud”.

„Lihtsalt olen segaduses, sest mäletan, et mingi dokumendi allkirjastasime kostjaga xxxx kinnistul olevas majas, kuid see võis olla valduse üleandmise akt, kas xxxx asunud korteri osas või selle xxxx kinnistu maja osas. Ei mäleta ka, mis aastal see allkirjastamine võis olla. Allkirjastamine võis olla perioodil 2007 - 2011.” /...../ „Allkirjastatud dokument peaks mul endal säilinud olema, kuid ma ei leidnud seda” (lk 139).

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus kõiki asjaolusid ja asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates, et maaklerilepingu sõlmimine poolte vahel ei ole tuvastamist leidnud, vaid tegemist on olnud olukorraga, kus kostja on küll suhelnud maakleriga xxxx kinnistuga seotud tehingute osas ja on soovinud temalt ka informatsiooni maakleri vahendustasu suuruse kohta, kuid kokkulepet maaklerilepingu sõlmimise näol ei ole sündinud. Kuna hageja ei ole tõendanud kostjale kuulunud xxxx kinnistu müümist üksnes hageja maakleri tegevuse või tema osutatud olulise panuse tulemusena, siis maaklerilepingu puudumisel puudub ka alus maakleritasu nõudmiseks.

Kohtukulude jaotusest TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega, seoses hagi täieliku rahuldamata jätmisega, tuleb kostja kantud menetluskulud asjas jätta täielikult hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on õigus nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohtunik Ärakiri õige Nooremreferent

/allkiri/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtuotsus jõustus 18. jaanuaril 2013. a. Nooremreferent

Irma Külavee

Irina Golubev

Irina Golubev

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.