Aktsiaseltsi E hagi ML vastu kahjuhüvitise 10 778,08 euro saamiseks ning RVvastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kahjuhüvitise 12 854,71 euro saamiseks OÜ B hagi RV vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind
Aktsiaseltsi E hagihind kostja I osas 10 778,08 eurot ja kostja II osas 12 854,71 eurot OÜ B hagihind 3067,80 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja aktsiaselts E (registrikood XXX, asukoht XXX) Iseseisva nõudega kolmas isik OÜ B (registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja ja iseseisva nõudega kolmanda isiku lepinguline esindaja vandeadvokaat Tiia Nurm (Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, Veetorni 4, 10119 Tallinn, elektronpost [email protected]) Kostja I ML(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja II RV(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostjate lepinguline esindaja advokaat Vahur Ambos (Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, Jakobsoni 14, 10128 Tallinn, elektronpost [email protected])
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada aktsiaseltsi E hagi osaliselt ning OÜ B hagi täies ulatuses.
Jätta rahuldamata aktsiaseltsi E nõue RV eluruumi ebaseaduslikust valdusest
1(19)
2-03-551 väljanõudmiseks.
3.Mõista XXX vallas XXX külas XXX XXX kinnistul ridaelamu nr 9 sektsioonis nr 4 asuv eluruum RVebaseaduslikust valdusest OÜ B valdusse.
4.Välja mõista ML kahjuhüvitis 6139,33 eurot (kuus tuhat ükssada kolmkümmend üheksa eurot ja 33 senti) ning RV kahjuhüvitis 7390,26 eurot (seitse tuhat kolmsada üheksakümmend eurot ja 26 senti) aktsiaseltsi E kasuks. Menetluskulude jaotus
1.Välja mõista menetluskuludena ML121,52 eurot (ükssada kakskümmend üks eurot ja 52 senti) ning RV 132,97 eurot (ükssada kolmkümmend kaks eurot ja 97 senti) aktsiaseltsi E kasuks. Ülejäänud menetluskulud jätta poolte endi kanda.
2.Välja mõista RV menetluskuludena 982,33 eurot (üheksasada kaheksakümmend kaks eurot ja 33 senti) OÜ B kasuks. OÜ B hagiga seonduvad RV menetluskulud jätta tema enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 11.12.2012.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGEJA HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUDED
1.Aktsiaselts E (hageja) esitas 06.10.2003.a Harju Maakohtule hagi ML(kostja I) vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 16 000 kroonise kahjuhüvitise saamiseks (tsiviilasi nr 2-03-551). Samuti esitas hageja 06.10.2003.a kohtule hagi RV(kostja II) vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 16 000 kroonise kahjuhüvitise saamiseks (tsiviilasi nr 2-03-559). 03.07.2007.a avaldustega suurendas hageja nõudeid, paludes välja mõista kahju hüvitamiseks kostjalt I 169 248,40 krooni ja kostjalt II 202 600 krooni. Kohus liitis 10.07.2007.a määrusega nimetatud tsiviilasjad ühte menetlusse. Maakohus lõpetas 13.09.2007.a määrusega menetluse hageja nõudes kostja I vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, sest hageja loobus selles osas hagist. 21.02.2011.a kohtule esitatud menetlusdokumendis täpsustas hageja nõudeid ning palus mõista kostjalt I välja 168 640,23 krooni ja kostjalt II 201 132,47 krooni.
2.Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt andis Riigikantselei 31.03.1998.a sõlmitud rendilepinguga (rendileping) XXX XXX vara (sh ridaelamud) rendile osaühingule D 2(19)
2-03-551 (rentnik). Rendilepingu p 4.3. kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest rentniku sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmis ridaelamute elanikega, sh kostjatega 05.08.2002.a allkasutuslepingud. Kostjaga I sõlmitud üürilepingu esemeks oli Harju maakonnas XXX vallas XXX külas asuvas ridaelamus nr 10 asuv eluruum (sektsioon nr 1) ning kostjaga II sõlmitud üürilepingu esemeks oli Harju maakonnas XXX vallas XXX külas asuvas ridaelamus nr 9 asuv eluruum (sektsioon nr 4). 13.02.2003.a sõlmisid Riigi Kinnisvara Aktsiaselts ja hageja notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel sai hageja XXX XXX kinnistu omanikuks. Hagejale läksid üle ka rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. Kuivõrd rentnik rikkus lepingutingimusi, ütles hageja 02.04.2003.a rendilepingu erakorraliselt üles. 25.04.2003.a sõlmis hageja OÜ-ga BK (haldaja) halduslepingu XXX XXX kinnistu ja selle oluliste osade ning päraldiste haldamiseks ja majandamiseks. Hageja volitas haldajat sõlmima kinnistu ja selle osade kasutuslepinguid. 29.04.2003.a sõlmisid hageja, rentnik ja haldaja renditud vara omanikule tagastamise ja haldajale üleandmise akti. Kuna kasutuslepingu lõppemisega lõpevad ka kõik selle alusel sõlmitud allkasutuslepingud, tegi haldaja hageja esindajana 09.05.2003.a kostjatele kirjalikult ettepaneku sõlmida üürileping ja esitas üürilepingu kavandi. Kirjas oli märgitud, et kui kostjad ei soovi uut üürilepingut sõlmida, tuleb neil eluruum vabastada hiljemalt 15.05.2003.a. Kostjad keeldusid uut üürilepingut sõlmimast ning ei vabastanud nimetatud kuupäevaks eluruumi. Kostja I andis eluruumi valduse hagejale aktiga üle alles 13.12.2006.a ning kostja II ei ole käesoleva ajani eluruumi vabastanud. Hageja on esitanud käesolevas vaidluses kostjate vastu kahju hüvitamise nõuded lähtuvalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 1045 lg 1 p-st 5. Tulenevalt normi kaitse-eesmärgist (VÕS § 127 lg 2) hüvitatakse eelkõige kaotatud kasutuseelised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. Juhul, kui kostjad oleksid käitunud õiguspäraselt ja eluruumi vabastanud, siis oleks hagejal olnud võimalik eluruumid välja üürida ja teenida seeläbi üüritulu. Kasutuseeliste saamiseks ei oleks hageja pidanud tegema mitte mingeid olulisi kulutusi. Kulutused aastate eest 2005.a, 2006.a ja 2007.a üheksa kuu eest kokku on kostja II puhul 1467,53 krooni (109,88 + 524,61 + 833,04) ning kostja I puhul 2005.a ja 2006.a 11 kuu ja 12 päeva eest kokku 608,17 krooni (109,88 + 498,29). Juhul, kui kohus ei nõustu käsitlusega, et 2003.a ja 2004.a ei saanud kostjate ebaseaduslikus valduses olnud eluruumi üürile andmisega kaasnevad kulutused olla 0 krooni, siis saaks hüpoteetiliselt arvestada vaid kuludega 2005.a määras, s.o maksimaalselt 111,52 krooni aastas kummagi kostja puhul. Hagejal oli kavatsus ja võimalus üüritulu saada juhul, kui kostjad oleksid eluruumi õigeaegselt vabastanud. OÜ-ga BK halduslepingu nr 48 sõlmimise ja selle lisana OÜ-le BK volikirja väljastamisega väljendas hageja kavatsust anda XXX XXX territooriumil asuvad eluruumid üürile ning teenida seeläbi üüritulu. OÜ BK (alates 19.01.2004.a uue ärinimega OÜ BK ) on hagejalt saadud ülesande täitmiseks avaldanud korduvalt kuulutusi korterite üürile andmise kohta kinnisvaraportaalides.
3(19)
2-03-551 Hageja lähtub kasutuseeliste väärtuse määramisel saamata jäänud üüritulust, mida ta oleks saanud juhul, kui tal oleks olnud võimalik välja üürida eluruume, mis olid kostjate ebaseaduslikus valduses. Juhul, kui kostjad ei oleks rikkunud hageja õigusi, siis oleks hagejal olnud võimalik üürida eluruumid välja üürihinnaga vähemalt 4000 krooni kuus. Kostjate rikkumise tõttu jäi hagejal viidatud tulu saamata. Vastavalt hageja arvestusele oleks hageja võinud teenida kostja I kasutuses olnud ridaelamukorteri välja üürimisega kokku 169 248,40 krooni (vt kd I t lk 128-129) ja kostja II kasutuses olnud ridaelamukorteri välja üürimisega vaidlusalusel perioodil 202 600 krooni (vt kd II t lk 126-127). Hageja on kostjatele nõudeid väljastanud igakuiselt. Hagejal tuleb võimalikust tulust arvata maha kulutused, mis ta oleks pidanud kandma seoses ridaelamukorteri hooldusega kostja I puhul summas 608,17 krooni ja kostja II puhul summas 1467,53 krooni. Seega nõuab hageja kostjalt I 168 640,23 krooni ja kostjalt II 201 132,47 krooni hüvitamist.
3.Hageja on seisukohal, et tema nõuded kostjate vastu ei ole mitte mingis osas aegunud. Kahju ei tekkinud hagejale korraga vaid perioodi (mai 2003.a kuni september 2007.a) jooksul, s.o igas kuus tekitas kostja hagejale kahju summas 4000 krooni. Nõue on tekkinud osade kaupa ning iga osa aegub iseseisvalt. Hageja leiab, et osade kohta tekkiva nõude aegumise puhul on erisättena kohaldatav TsÜS § 154, mis sätestab, et korduvate kohustuste või ülalpidamiskohustuste täitmisele suunatud nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutus sissenõutavaks. Nimetatud printsiibist tulenevalt algab kõigi 2003.a sissenõutavaks muutunud nõuete aegumine 01.01.2004.a kell 00.00 ja lõpeb 31.12.2006.a kell 24.00; 2004.a sissenõutavaks muutunud nõuete aegumine algab 01.01.2005.a ja lõpeb 31.12.2007.a kell 24.00 ja 2005.a sissenõutavaks muutunud nõuete aegumine algab 01.01.2006.a ja lõpeb 31.12.2008.a kell 24.00. Hageja leiab, et nõue muutub sissenõutavaks nõude tekkimise kuule järgneva ülejärgmise kuu esimesel kuupäeval. Seega muutub 2003.a septembrikuu eest esitatud arve sissenõutavaks 01.11.2003.a jne. 2003.a novembris tekitatud kahju nõude, millest kahjustatud isik saab teada 01.01.2004.a ja 2003.a detsembris esitatud kahju nõude, millest kahjustatud isik saab teada 01.02.2004.a, aegumine algab 01.01.2005.a ning nõuded aeguksid 31.12.2007.a kell
24.00.Kuna hageja esitas kohtule avalduse nõude suurendamiseks 03.10.2007.a, siis ei saa nõue olla aegunud enam kui kahe kuu ulatuses (september ja oktoober 2003.a).
4.Alternatiivselt leiab hageja, et aegumine oli TsÜS § 160 lg 1 kohaselt peatunud perioodil 29.09.2004.a kuni 06.09.2006.a. Seega algas 2003.a septembris tekkinud kahju hüvitamise tähtaeg 2004.a algusest. Sellest tulenevalt kestis nõude aegumine enne menetluse peatamist 8 kuud ja 29 päeva. TsÜS § 160 lg 3 järgi jätkus nõude aegumine 07.09.2006.a. Nimetatud metoodika järgi aeguks 2003.a septembri eest esitatud kahju hüvitamise nõue detsembris 2008.a. Kuivõrd septembrikuu eest esitatud nõue ei ole aegunud, siis ei ole aegunud ka hilisemad nõuded.
5.Kui kohus leiab, et hageja nõue on kostjate poolt esile toodud asjaoludel osaliselt aegunud, tugineb hageja alternatiivselt TsÜS § 150 lg-le 2, mis sätestab, et kui kahju hüvitama kohustatud isik on õigustatud isiku kulul seoses kahju tekitamisega rikastunud, on ta ka pärast sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud aegumistähtaja möödumist kohustatud andma saadu välja alusetu rikastumise sätete järgi. Seega on kostjad hageja kulul seoses kahju tekitamisega rikastunud ja nad on kohustatud andma saadud kasutuseelised hagejale välja alusetu rikastumise sätete alusel isegi juhul, kui kohus leiab, et hageja poolt VÕS §
4(19)
2-03-551 1045 lg 1 p 5 alusel esitatud nõuded on aegunud. Kostja I on kohustatud andma alusetu rikastumise teel saaduna hagejale välja: a) arvestusega, et kasutuseeliste väärtus on 255,65 eurot (13 x 4000 krooni): 3323,45 eurot; b) lähtuvalt UMKOÜ hinnangus toodud erinevatest üüriväärtustest aastate lõikes: 2003.a 4 kuu eest 766,92 eurot (11 999,69 krooni); 2004.a 9 kuu eest 1869,39 eurot (29 249,60 krooni); c) lähtuvalt eksperthinnangutes nr 1452/129H ja nr 1795/129H toodust: 2077,13 eurot (13 x 2500 = 32 500 krooni). Kostja II on kohustatud andma alusetu rikastumise teel saaduna hagejale välja: a) arvestusega, et kasutuseeliste väärtus on 255,65 eurot (13 x 4000 krooni): 3323,45 eurot; b) lähtuvalt UMKOÜ hinnangus toodud erinevatest üüriväärtustest aastate lõikes: 2003.a 4 kuu eest 766,92 eurot (11 999,69 krooni); 2004.a 9 kuu eest 1869,39 eurot (29 249,60 krooni); c) lähtuvalt eksperthinnangutes nr 1452/129H ja nr 1795/129H toodust: 2 077,13 eurot (13 x 2500 = 32 500 krooni).
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGEJA HAGILE
6.Kostjad hagi ei tunnista. Kostjatel olid sõlmitud 05.08.2001.a üürilepingud eritingimustel, mille kohaselt üür oli madal (100 kr/kuus), kuid üürnike kanda jäid mitmed lisakohustused, mis tavaliselt kuuluvad üürileandja kohustuste hulka vastavalt üürilepingu p-dele 2.3. ja 2.5. Kostjad leiavad, et asja õigusliku aluseta kasutamine ei tähenda iseenesest ja automaatselt kahju tekitamist asja omanikule. Hageja ei ole veenvalt tõendanud kahju tekkimist kostjatest tulenevatel põhjustel. Enamik eluruume vaidlusalustes ridaelamutes on seisnud tühjana väga pikka aega ning hageja pole suutnud või tahtnud neid välja üürida. Seega pole hageja eelkõige temast endast olenevatel põhjustel suutnud realiseerida kasutuseeliseid ega teenida üüritulu. Faktilised asjaolud ei kinnita hagejal kahju tekkimist kostjate süül ning seega puudub kostjate süü vastutuse alusena VÕS § 1050 mõttes.
7.Kostja I on seisukohal, et ta on järginud käibes vajalikku hoolsust ja tegutsenud oma teadmiste ning oskuste piires heas usus, millest järeldub, et ta ei ole olnud väliselt ega sisemiselt hooletu. Kostja I rõhutab, et ta ei oma juriidilist haridust ega teadmisi, samuti pole ta varem osalenud kohtumenetluses ega mistahes õiguslikes vaidlustes seoses eluruumi üürimisega. Nimetatud asjaoludest tulenevalt kostjal I ei olnud ega saanudki olla võimet ette näha olukorra muutumist tulevikus, sealhulgas asjaolu, et eluruumi omanikuks saab hageja, kes vaidlustab kostja I eluruumi kasutusõiguse keeruliste juriidiliste nüansside alusel, millele Eesti Vabariigi kohtud on andnud erinevaid õiguslikke hinnanguid. Kostja I poolt eluruumi vabastamise ajal detsembris 2006.a ei olnud veel tehtud kohtuotsust käesolevas asjas ega ka mitte üheski teises analoogses asjas.
8.Hageja pole tõendanud kavatsust ega võimalust tulu saada hagis märgitud ajavahemiku eest ja ulatuses, s.o anda eluruume alaliselt üürile üürimääraga 4000 kr/kuus. Kostja I poolt kasutatud eluruumi ( XXX 10-1) on hageja välja üürinud ainult üksikutel kordadel suviti lühiajalisteks perioodideks. Sellest faktist järeldub, et kõnealuse eluruumi alaline väljaüürimine üürimääraga 4000 kr/kuus, millele lisanduvad kõik kommunaalteenuste kulud, ei ole võimalik. Seega pole hageja tõendanud kostjate poolt kahju tekitamist hageja poolt märgitud ulatuses.
9.Kostjad on seisukohal, et juhul, kui kohus ei nõustu kostjate vastuväidetega hagile, tuleks väljamõistetavat kahjuhüvitist vähendada. Kostjad kasutasid eluruume XXX ridaelamutes heas usus üürilepingu alusel. Kostjatele ei olnud teada, et ridaelamute haldaja osaühinguga D sõlmitud lepingu näol ei olnud tegemist üürilepingu, vaid allkasutuslepinguga – nimetatud asjaolu selgus alles 2009.a mais-juunis analoogsetes 5(19)
2-03-551 kohtuasjades tehtud Riigikohtu otsustest. Kostja I vabastas eluruumi ja andis selle hagejale üle juba 2006.a detsembris, s.o ajal, kui ei olnud veel tehtud ühtegi kohtuotsust kõnealustes asjades. Samuti rõhutavad kostjad, et nad ei saanud üürilepingust mingit isiklikku kasu eluruumi teistele isikutele kasutada andmise teel või muul viisil.
10.Hageja nõue on osaliselt aegunud 13-kuulise perioodi osas alates septembrist 2003.a kuni septembrini 2004.a (kaasa arvatud). Hageja nõue ei tekkinud ühekorraga, vaid osade kaupa igakuiselt ja iga osanõue aegus iseseisvalt aegumistähtaja möödumisel. Hageja ei esitanud õigeaegselt kohtusse avaldust nõude suurendamiseks. Kostjad taotlevad aegumise kohaldamist hageja nõudele summas 52 000 krooni (s.o 13 kuud x 4000 kr) kummagi kostja osas. Kostjad rõhutavad, et poolte vahel puudus lepinguline suhe, seetõttu saab hageja nõue tuleneda üksnes lepinguvälisest kohustusest (kahju õigusvastane tekitamine, alusetu rikastumine vm). Sellisel juhul tuleb nõude aegumistähtaja määratlemisel juhinduda TsÜS § 150 lg 1 või § 151 lg 1 sätetest. Seega on lepinguvälisest kohustusest tuleneva nõude aegumistähtaja kulgemise alguse määratlemisel oluline hetk, mil õigustatud isik oma nõudest teada sai või pidi teada saama. Sel põhjusel on käesolevas asjas oluline hageja poolt arvete koostamise kuupäev, mis toimus alati jooksva kuu viimastel päevadel (29.,
30.või 31. kuupäeval). Tähtsust ei oma, milline oli arvel märgitud tasumise kuupäev või millal kostja arve kätte sai vm asjaolud. Arve koostamisega iga kuu lõpus jooksva kuu kohta väljendas hageja selgelt oma subjektiivset teadmist, et kostjad on lõppenud kuu kasutanud eluruumi hagejale kuuluvas ridaelamus, mistõttu võib hagejal olla tekkinud kahju hüvitamise nõue kostjate vastu. Seega oli hageja teadlik väidetavast kahjust ja väidetavalt kahju tekitanud isikutest arve koostamise päeva seisuga vastavalt TsÜS § 150 lg 1 sätetele, millest tulenevalt hakkas nõude aegumistähtaeg kulgema arve koostamisele järgnevast päevast.
11.Hageja nõude osalise või täieliku rahuldamise korral paluvad kostjad lähtudes TsMS § 445 lg-st 1 ajatada väljamõistetava summa tasumine võrdsete osadena vähemalt 3aastasele perioodile, kuna kiiremini ei ole kostjad suutelised nõuet tasuma. KOLMANDA ISIKU HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUE
12.OÜ B (kolmas isik) esitas 09.01.2012.a kohtule hagi kostja II vastu, milles palub nõuda kostja II ebaseaduslikust valdusest kolmanda isiku valdusesse välja kinnistul XXX Konverentsikeskus ridaelamu 9 sektsioonis 4 asuv eluruum.
13.Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid Riigikantselei ja osaühing D 31.03.1998.a tähtajalise rendilepingu, millega anti osaühingule D rendile XXX XXX kinnistul asuvad hooned. 05.08.2002.a sõlmis osaühing D kostjaga II tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale II üürile ridaelamus nr 9 asuv sektsioon nr 4. Hageja ja Riigi Kinnisvara Aktsiaselts sõlmisid 13.02.2003.a notariaalselt tõestatud müügilepingu, millega hageja omandas XXX vallas XXX külas asuva XXX XXX kinnistu. 31.03.1998.a sõlmitud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid üle hagejale. Vastavalt kinnistusraamatusse 14.05.2008.a tehtud kandele on XXX XXX kinnistu omanik MT ning vastavalt 01.10.2007.a tehtud kandele on kogu kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistega, sh kõigile kinnisasjal paiknevatele ehitistele seatud hoonestusõigus EKOÜ kasuks. 30.07.2010.a sõlmisid kolmas isik ühendava ühinguna ja
6(19)
2-03-551 EKOÜ ühendatava ühinguna ühinemislepingu, mille kohaselt EKOÜ ühines kolmanda isikuga ning EKOÜ loetakse lõppenuks. Kanne ühinemise kohta kanti äriregistrisse 22.09.2010.a ning EKOÜ kustutati registrist. Kolmas isik on EKOÜ õigusjärglane. Rendilepingu p. 4.3. järgi on rentnikul õigus anda rendileandja nõusolekuta renditud vara osade kaupa allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest allrendilepingutest. Riigikohus on käesoleva vaidlusega analoogses asjas tehtud lahendis nr 3-2-1-50-09 leidnud, et kuna eluruumi omanik on andnud eluruumi 31.03.1998.a lepinguga osaühingu D kasutusse ning osaühing D andis selle omakorda kostja II kasutusse, s.o allkasutusse, tuleb kostjaga II sõlmitud üürilepingut pidada allkasutuslepinguks. 02.04.2003.a ütles hageja rendilepingu üles, sest osaühing D rikkus lepingut. Leping lõppes 29.04.2003.a. Kuna kasutusleping lõppes, ei olnud osaühingul D alates 29.04.2003.a enam õigust renditud hooneid, sh ridaelamut nr 9, kasutada ja sellega kaotas ka kostja II VÕS § 288 lg 6 järgi õiguse eluruumi kasutada. Kuna kostjal II puudub eluruumi kasutamiseks õiguslik alus, siis tuleb eluruum VÕS § 288 lg 6 ja § 344 lg 5 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel kostja II ebaseaduslikust valdusest välja mõista.
KOSTJA II VASTUVÄITED KOLMANDA ISIKU HAGILE
14.Kostja II hagi ei tunnista. Kostja II leiab, et kolmandal isikul ei saa olla hagiavalduses esitatud nõuet tema vastu. Kolmas isik ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik ega üürileandja VÕS § 288 lg 6 ja § 334 lg 5 tähenduses, mistõttu tal puuduvad nimetatud sätetes märgitud õigused. Kostja II on seisukohal, et üürileandjaks saab eeskätt olla asja omanik või omanikuks mitteolev isik, kellele omanik on andnud volituse sõlmida ja lõpetada üürilepinguid (üürileandja). Eeltoodud järeldusega on kostja II arvates kooskõlas ka VÕS § 291 lg 2, mis sätestab, et hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omajale. Samuti märgib kostja II, et omaniku poolt volitatud üürileandjaks on OÜ BK. Nimetatud äriühing tegeleb ridaelamutes nr 9, 10 ja 11 asuvate ruumide väljaüürimisega, kommunaalteenuste eest tasude kogumisega jm küsimustega, mis on seotud ridaelamute haldamisega. Kostja II ema HV elab alaliselt vaidlusaluses eluruumis ( XXX ridaelamu nr 9, eluruum nr 4) ja tasub regulaarselt kommunaalkulude (elekter, vesi, kanalisatsioon) makseid OÜ-le BK viimase poolt esitatud arvete alusel. Samuti on kostja II ema kokkuleppel OÜ-ga BK osutanud viimasele korduvalt erinevaid teenuseid – koristanud ja tuulutanud ridaelamutes asuvaid eluruume, koristanud ridaelamuid ümbritsevat territooriumi, osutanud nn administraatoriteenust, mis seisnes selles, et OÜ BK on andnud suveperioodil kostja II valdusse ridaelamute eluruumide või kõrvalasuvate suvemajade võtmed ja kostja II varustas võtmetega saabuvaid puhkajaid ja hiljem puhkajate lahkumisel kogus võtmed jälle kokku. Pooltel on suuline kokkulepe, et kuivõrd kostja II ei maksa eluruumi kasutamise eest üüri, siis ei nõua kostja II üürileandjalt tasu tema poolt üürileandjale osutatud teenuste eest.
MENETLUSE KÄIK
15.Harju Maakohus peatas 29.09.2004.a määrusega käesoleva menetluse kuni tsiviilasjas nr 2/1-502/03 (uus tsiviilasja nr 2-03-252) tehtud kohtuotsuse jõustumiseni ning uuendas kostja I vastu esitatud hagis menetluse 05.09.2006.a määrusega ja kostja II vastu esitatud hagis 06.09.2006.a määrusega.
7(19)
2-03-551
16.Kohus kaasas 15.11.2011.a määrusega menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel OÜ B ning eemaldas ta menetlusest 14.11.2012.a määrusega.
17.20.11.2012.a määrusega otsustas kohus vastavalt TsMS § 403 lg-le 1 lahendada asja kirjalikus menetluses. Nimetatud määrusega andis kohus pooltele võimaluse esitada asja lahendamise seisukohast tähtsust omavaid avaldusi ja dokumente hiljemalt 10 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates. Samas teatas kohus, et kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja kantselei kaudu 11.12.2012.a kell 10.00.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
18.Kohus leiab, et hageja hagi kuulub rahuldamisele osaliselt ning kolmanda isiku hagi täies ulatuses.
19.Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle: • 31.03.1998.a sõlmisid Riigikantselei ja osaühing D tähtajalise rendilepingu, millega anti osaühingule D rendile XXX XXX hooned, sh ridaelamu nr 9 ja 10 (kd I t lk 15-32, kd II t lk 16-31); • 05.08.2002.a sõlmisid osaühing D ja kostja I tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale I üürile ridaelamus nr 10 asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr 1, kd I t lk 38-40); • 05.08.2002.a sõlmisid osaühing D ja kostja II tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale II üürile ridaelamus nr 9 asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr 4, kd II t lk 37-39); • 13.02.2003.a sõlmis Riigi Kinnisvara Aktsiaselts hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel hageja omandas XXX XXX kinnistu ning 31.03.1998.a rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid üle hagejale (kd I t lk 6-11, kd II t lk 7-12); • 02.04.2003.a esitas hageja osaühingule D rendilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, sest osaühing D rikkus lepingut (kd I t lk 33-34, kd II t lk 32-33). Akt koostati 29.04.2003.a (kd I t lk 35-36, kd II t lk 34-35); • 09.05.2003.a tegi hageja kostjatele ettepaneku sõlmida üürileping üüritasuga 4000 krooni kuus või vabastada eluruum alates 15.05.2003.a. Kostjad ei sõlminud üürilepingut. Kostja I vabastas eluruumi 13.12.2006.a ning kostja II ei ole kuni käesoleva ajani eluruumi vabastanud; • hageja ja EKOÜ sõlmisid 24.09.2007.a hoonestusõiguse seadmise lepingu (kd III t lk 162163).
20.Kohus käsitleb alljärgnevalt esmalt hageja ja kolmanda isiku nõudeid eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks (I), lahendab seejärel hageja kahjuhüvitise nõuded (II) ning otsustab lõpuks menetluskulude jaotuse üle (III). I
21.Hageja ja kolmas isik paluvad nõuda kostja II ebaseaduslikust valdusest välja XXX XXX kinnistul ridaelamu nr 9 sektsioonis nr 4 asuva eluruumi.
22.VÕS § 288 lg 1 kohaselt võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu.
8(19)
2-03-551 Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Asjas on tuvastatud, et XXX XXX hoonete hulgas anti osaühingule D rendile ka ridaelamud nr 9 ja 10. Rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta osade kaupa allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmiski kostjatega 05.08.2002.a ridaelamutes nr 9 ja 10 asuvate eluruumide üürilepingud, milles oli märgitud, et üürileandja õigus anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda see seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume allkasutusse. Kuna eluruumi omanik oli andnud eluruumi 31.03.1998.a lepinguga osaühingu D kasutusse ning osaühing D andis selle omakorda kostjate kasutusse, s.o allkasutusse, tuleb kostjatega 05.08.2002.a sõlmitud üürilepinguid pidada allkasutuslepinguteks (allüürilepinguteks).
23.Kuivõrd kostjatega sõlmiti eluruumide allüürilepingud, sõltub nende õigus eluruume kasutada sellest, kas allüürilepingu järgi üürileandjal on õigus eluruume kasutada või mitte. VÕS § 288 lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda. VÕS § 334 lg-st 5 tulenevalt võib üürileandja pärast üürilepingu lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult, kui asja kasutamise õigus oli kolmandale isikule edasi antud. Pooled ei vaidle selle üle, et 31.03.1998.a osaühinguga D sõlmitud rendileping lõppes 29.04.2003.a. Kuna kasutusleping lõppes, ei olnud osaühingul D alates 29.04.2003.a enam õigust renditud hooneid, sh ridaelamuid nr 9 ja 10 kasutada. Sellega kaotasid ka kostjad VÕS § 288 lg 6 järgi õiguse eluruume kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda kostjatelt eluruumide tagastamist. Iseenesest võis kostjatega sõlmitud allkasutuslepingud pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui kostjad ja rentnik ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes. See asjaolu ei mõjuta aga VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja (vt Riigikohtu 16.04.2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11). Eeltoodust tulenevalt kasutasid kostjad vaidlusaluseid eluruume allkasutuse korras ja kostjate õigus kasutada eluruume lõppes kostjate kasutusse andnud isikuga sõlmitud rendilepingu lõppemisel, s.o 29.04.2003.a. Seega ei olnud kostjatel alates nimetatud kuupäevast õigust eluruume kasutada ning need tuli tagastada.
24.Kostja I vabastas eluruumi vabatahtlikult 13.12.2006.a ning selles osas lõpetas kohus menetluse 13.09.2007.a määrusega (kd I t lk 117-118). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II valdab ja kasutab eluruumi käesoleva ajani. Kostja II leiab, et kolmandal isikul ei saa olla nõuet tema vastu, kuna ta ei ole XXX XXX kinnistu ega vaidlusaluse eluruumi omanik ega üürileandja. Samuti märgib kostja II, et omaniku poolt volitatud üürileandjaks on OÜ BK ning et nende vahel on suuline kokkulepe, et kuivõrd kostja II ei maksa eluruumi kasutamise eest üüri, siis ei nõua kostja II üürileandjalt tasu tema poolt üürileandjale osutatud teenuste eest.
25.AÕS § 241 lg 1 järgi võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõiguse oluline osa on AÕS § 241
9(19)
2-03-551 lg 5 järgi ka ehitis, mis oli hoonestusõiguse seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb. TsÜS § 49 lg 2 lubab teatud õigustele seaduse alusel kohaldada asja kohta käivaid sätteid. Nii näeb asjaõigusseadus ette, et hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (AÕS § 241 lg 4). Hoonestusõiguse sisu ja ulatuse suhtes tulevad kohaldamisele kõik maatüki omandiõiguse sisu ja ulatuse kohta käivad sätted - maaomaniku asemel teostab hoonestaja maatüki kasutamist ja valdamist omaniku omandi ruumilises ning sisulises ulatuses. Hoonestaja on maatüki otsene valdaja, maatüki omanik kaudne valdaja (AÕS § 33).
26.Kostja II poolt tuginemine VÕS § 291 lg-le 2, ei ole antud juhul asjakohane. VÕS § 291 lg 2 reguleerib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekut hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel. Käesoleval juhul aga üürileping puudub ja nimetatud säte ei ole kohaldatav. Üürilepingu puudumise tõttu ei oma õigussuhetes kostjaga II puutumust hageja õigussuhted OÜ-ga BK. OÜ BK ei ole õigussuhetes kostjaga II üürileandja esindajaks ja kostja II ei ole nimetatud äriühingule üüri maksnud. OÜ BK on isikuks, kes vahendab kinnistu kasutamisega seotud makseid ning isikuks, kes sõlmib hoonestaja esindajana üürilepinguid nende korterite kasutusse andmiseks, mis on nende ebaseaduslike valdajate poolt vabastatud. Kostjaga II ei ole kolmas isik ega OÜ BK lepingut sõlminud ja kostja II ei ole üürnikuks.
27.Vaidlusalune eluruum (ridaelamu nr 9 sektsioonis nr 4) asub kinnisasjal, mille omanik oli varem hageja, alates 14.05.2008.a aga MT. Vastavalt XXX XXX kinnistu endise omaniku hageja ja EKOÜ vahel 24.09.2007.a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingule on kogu kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistega, sh kõigile kinnisasjal paiknevatele ehitistele, seatud hoonestusõigus EKOÜ kasuks. Kanne hoonestusõiguse kohta on kantud kinnistusraamatusse 01.10.2007.a. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 5.1. leppisid omanik ja hoonestaja kokku, et hoonestajal tekib õigus hoonestusõiguse oluliseks osaks olevat ehitist koormavate ja lepingu punktis 2.1.6. nimetatud rendilepingute alusel makstavatele tasudele alates 01.10.2007.a (kd III t lk 162163). Seega oli EKOÜ-l alates 01.10.2007.a õigus ehitisi omal äranägemisel kasutada ja käsutada, sh anda ehitisi ning ehitistes asuvaid ruume kolmandate isikute kasutusse ja teenida seeläbi tulu. 30.07.2010.a sõlmisid kolmas isik ühendava ühinguna ja EKOÜ ühendatava ühinguna ühinemislepingu, mille kohaselt EKOÜ ühines kolmanda isikuga ning EKOÜ loetakse lõppenuks. Kanne ühinemise kohta kanti äriregistrisse 22.09.2010.a ning EKOÜ kustutati registrist. Seega on kolmas isik EKOÜ üldõigusjärglane (kd IV t lk 98-109). Kuivõrd vastavalt kinnistusraamatusse 01.10.2007.a tehtud kandele on kogu XXX XXX kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistega, sh kõigile kinnisasjal paiknevatele ehitistele, seatud hoonestusõigus kolmanda isiku kasuks, siis on tema kinnistu hoonestajana õigustatud nõudma ridaelamu 9 sektsioonis 4 asuva eluruumi välja kostja II ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Hageja ei ole enam XXX XXX kinnistu omanik ja tema kasuks ei ole seatud hoonestusõigust kinnistul asuvate ehitiste suhtes. Seega ei ole valduse rikkumine hageja suhtes hagis esile toodud asjaoludel enam võimalik.
28.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja nõude kostjalt II eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks rahuldamata. Hageja on küll palunud selle nõude osas jätta hagi osaliselt läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 järgi, kuid nimetatud sätte kohaldamine on
10(19)
2-03-551 kohtu õigus, mitte kohustus. Iseenesest oli hagejal õigus nimetatud nõudest loobuda või see tagasi võtta. Kuna kostjal II puudub õiguslik alus vaidlusalust eluruumi kasutada, tuleb eluruum VÕS § 288 lg 6 ja § 344 lg 5 ning AÕS § 80 alusel kostja II ebaseaduslikust valdusest kolmanda isiku valdusesse välja mõista. II
29.Hageja palub kostjatel hüvitada kahju, mille kostjad tekitasid hagejale kuulunud eluruume ebaseaduslikult kasutades.
30.Kuna kohus asus eelolevalt seisukohale, et sõltumata kostjate ja osaühingu D 05.08.2002.a sõlmitud üürilepingute kehtimisest ei olnud kostjatel 31.03.1998.a rendilepingu lõppemise järel õigust eluruume kasutada, võivad kostjad olla eluruumide ebaseadusliku kasutamisega tekitanud hagejale kahju. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. VÕS § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. VÕS 53. peatüki 1. jaos sätestatust tulenevalt on süül põhineva deliktilise vastutuse aluseks kolmeastmeline delikti üldkoosseis, mille elementideks on 1) objektiivne teokoosseis; 2) õigusvastasus ja 3) süü. Võõra vara ebaseadusliku valduse korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu 13.06.2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19 ning 30.11.2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1123-05, p-d 23 ja 28). Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16).
31.Nõuete rahuldamise eelduseks on vaja hinnata esmalt, kas kostjate poolne tegu või tegevusetus on toonud kaasa kahjuliku tagajärje, st kahju tekkimise hagejal. Nimetatud põhjusliku seose tuvastamiseks tuleb VÕS § 127 lg 4 alusel kontrollida, kas kostjatele etteheidetava teo ärajäämise tagajärjel oleks jäänud ära kahjuliku tagajärje tekkimine hagejal ning juhul, kui ette heidetakse tegevusetust, tuleb hinnata seda, kas hageja poolt soovitud kostjate tegutsemise korral oleks kahju tekkinud. Seejuures peaks kostjatel lasuma kohustus teatava teo tegemiseks, mis oleks kahjuliku tagajärje ära hoidnud või selle tagajärgi leevendanud. Kuivõrd käesoleval juhul on väidetavalt kahjustatud hageja VÕS § 1045 lg 1 p-s 5 nimetatud õigushüve, tuleb tuvastada seos kostjate teo või tegevusetuse ning hagejal varalise kahju tekkimisega.
32.Hageja palub hüvitada talle kahjuna saamata jäänud üüritulu 4000 krooni kuus kostjal I ajavahemiku mai 2003.a kuni 12.12.2006.a eest summas 169 248,40 krooni (vt nõude arvestus kd I t lk 128-129 ja arved kd I t lk 130-172) ning kostjal II ajavahemiku mai
11(19)
2-03-551 2003.a kuni 31.08.2007.a eest summas 202 600 krooni (vt nõude arvestus kd II t lk 126127 ja arved kd II t lk 128-178). VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Riigikohus on 19.11.2008.a tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 tehtud otsuse p-s 12 osutanud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Samuti on Riigikohus selgitanud, et saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19.10.1999.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99). TsÜS § 62 lg-s 1 sätestatud kasutuseelise, samuti saamata jäänud tulu hüvitamist on Riigikohus analüüsinud lähemalt ka 19.05.2009.a tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 tehtud otsuse p-des 14 ja 15.
33.Kohtu hinnangul on tõendatud, et hagejal oli kavatsus ja võimalus saada üüritulu, kui kostjad ei oleks hageja valdust rikkunud. Selleks oli hageja 25.04.2003.a sõlminud OÜ-ga BK halduslepingu nr 48 (kd III t lk 165-166) ja selle lisana väljastati OÜ-le BK volikiri (kd I t lk 37), millega volitati OÜ-d BK sõlmima XXX XXX kinnistu või selle osade kohta kasutuslepinguid. Eluruumide välja üürimiseks on korduvalt avaldatud kuulutusi kinnisvaraportaalides, mis on tõendatud kuulutuste avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetega 31.05.2004.a (kd III t lk 27), 30.06.2005.a (kd III t lk 28), 28.08.2006.a (kd III t lk 29) ja 29.09.2006.a (kd III t lk 30). OÜ BK on tellinud augustis 2006.a OÜ-lt R plakati ridaelamubokside üürile andmise kohta, mida tõendab 31.08.2006.a arve (kd III t lk 31). Plakat paigutati territooriumi sissepääsu juurde. Plakati metallkonstruktsioonid valmistati Kuldvara OÜ poolt ja seda tõendab 07.09.2006.a arve (kd III t lk 32). Sarnaseid eluruume samas piirkonnas on üürile antud (kd IV t lk 30-41).
34.Eeltoodust tulenevalt on kostjad oma õigusvastase käitumisega tekitanud hagejale kahju. VÕS § 1050 lg 1 kohaselt ei vastuta kahju tekitaja kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. VÕS 53. peatüki tähenduses arvestatakse isiku süü hindamisel muu hulgas tema olukorda, vanust, haridust, teadmisi, võimeid ja muid isiklikke omadusi (VÕS § 1050 lg 2). Kostjal I leiab, et kuna ta on juriidilise hariduseta, siis ei pidanud ta teadma, et tal puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Kohus sellise väitega ei nõustu. Asjaolu, et asja kasutamise õigusliku aluse osas oli vaidlus, ei vabasta kostjaid automaatselt kahju hüvitamise kohustusest. Kausaalsuse kahetasandilisuse põhimõtte järgi omab tähtsust, kas õigusrikkumine (vastutust tekitava kausaalsuse tasand) oli süüline, mitte aga see, kas kahju õigusvastane põhjustaja tahtis subjektiivselt tekitada põhjusliku seose alusel hüvitamisele kuuluvat kahju või kas ta oli selles osas hooletu (Võlaõigusseadus III. 8. ja
10.osa (§-d 619-916 ja 1005-1067). Kommenteeritud väljaanne. Koostajad: Paul Varul jt. Tallinn 2009, lk 674). Hüvitamisele kuuluva kahju määramisel ei ole seega oluline, kas isiku süü seondus ka konkreetse kahjuliku tagajärje esilekutsumisega. Esitatud asjaoludel ei ole kohus tuvastanud, et objektiivsete hoolsusnormide rikkumine kostjate poolt saaks olla subjektiivselt vabandatav. Seega vastutavad kostjad hagejale tekitatud kahju eest.
35.Järgnevalt tuleb kohtul hinnata tekkinud varalise kahju suurust. Kasutuseeliste väärtuse määramisel tugineb hageja UMKOÜ ekspertarvamusele nr 0319/017 (kd II t lk 189-199) ja selle täiendusele nr 0316/017 (kd II t lk 200-201), mille järgi olid Harjumaal XXX
12(19)
2-03-551 vallas XXX külas asuvate ridaelamubokside üürihinnad järgmised: 2003.a aastaringselt ca 3000 krooni ja suveperioodil ca 4500 krooni kuus, 2004.a aastaringselt ca 3300 krooni ja suveperioodil ca 4800 krooni kuus, 2005.a aastaringselt ca 3500 krooni ja suveperioodil ca 5300 krooni kuus, 2006.a aastaringselt ca 3800 krooni ja suveperioodil ca 5800 krooni kuus ning 2007.a aastaringselt ca 4000 krooni ja suveperioodil ca 6000 krooni kuus. Samuti tugineb hageja tema ja tema poolt volitatud isikute poolt sõlmitud lepingutele (kd II t lk 204-212, 244-259; kd IV t lk 30-41). Lisaks eeltoodule tugineb hageja kasutuseeliste väärtuse määramisel tsiviilasjades nr 2-03-555 ja nr 2-03-566 kohtu tellimusel koostatud PKTOÜ eksperthinnangutele nr 1795/129H (kd III t lk 89-103) ja nr 1452/129H (kd III t lk 104-119). Kostjad on esitanud ATKOÜ ekspertiisiakti nr 7540/07 (kd II t lk 276-311), mille järgi on üüri suuruseks perioodil 01.05.2003-31.01.2004 1149 krooni kuus, perioodil 01.02.200431.01.2005 1070 krooni kuus, perioodil 01.02.2005-31.01.2006 1386 krooni kuus ja perioodil 01.02.2006-31.01.2007 1671 krooni kuus. Arvamuse kohaselt sai üüri saamise võimalus olla vaid suveperioodil ning seetõttu tuleb suvel saadud üüritulu jagada kogu aasta peale. Kostjad leiavad, et kahju hindamisel saab lähtuda ainult ATKOÜ eksperdi TO arvamusest. UMKOÜ arvamus oli tellitud hageja poolt kohtumenetluse alguses ja selle järeldused on ebarealistlikud, mistõttu seda ei saa pidada kostjate arvates usaldusväärseks. Samuti on kostjate arvates PKTOÜ arvamus ebapiisavalt põhjendatud. PKTOÜ hindajate KT ja KKK hinnangud on antud võimaliku turuüüri suuruse kohta perioodil 01.05.2003-01.01.2007 ridaelamu bokside nr 10 ja 11 kohta, sh eluruumi kohta, mille suurus on 68,6 m2. Kostja I valduses olnud eluruum nr 1 asus ridaelamus nr 10 ja oli üldpinna suurusega kokku 67 m2 (vt üürileping kd I t lk 38-40). Kostja II valduses olev eluruum nr 4 asub ridaelamus nr 9 ja on samuti üldpinna suurusega 67 m2 (vt üürileping II kd t lk 37-39). Seega on vaidlusalused eluruumid praktiliselt sama suured, mille kohta on antud eelviidatud hinnangud. Hinnangute kohaselt sõltus eluruumi üüri suurus XXXs aastaajast, seejuures on suveperioodil üüri suurus üldjuhul kõrgem kui talveperioodil. Kõike arvestades oli hindajate arvamuste kohaselt kõikide vaidlusaluste aastate lõikes ridaelamuboksides nr 10 ja 11 asuva korteri, mille suuruseks oli ca 68 m2, üür 2500 krooni kuus. ATKOÜ arvamuse kohaselt pole eluruumide väljaüürimine talveperioodil võimalik, kuid seda ei kinnita teised asjas kogutud tõendid. Nimelt oli kostjatel sõlmitud mitmeks aastaks (05.08.2002-05.08.2022) vaidlusaluste ruumide kasutamise lepingud (vt kd I t lk 38 ja II kd t lk 37) ning PKTOÜ arvamustest nähtub, et elamutes on tsentraalne veevarustus ja kanalisatsioon, elektrivarustus, lokaalne küte (boksis, malmradiaatorid), sooja vee varustus on elektriboileri baasil. Seega kinnitavad kostjatega varem sõlmitud lepingud ning PKTOÜ arvamused asjaolu, et ruume on võimalik üürida välja aastaringselt. UMKOÜ poolt antud arvamus on tellitud hageja poolt ning sellest ei nähtu, millised asjaolud ja lähteandmed on olnud hinnangu aluseks. Võrreldes UMKOÜ arvamust ja selle täiendust, kus üüri suurus oli vaidlusalustel aastatel 3000-6000 krooni, AT Kinnisarabüroo OÜ arvamusega, kus sama asja üür oli 1070-1671 krooni, siis on nendes tõendites toodud üüri suurus oluliselt erinev. Kui arvestada, et ATKOÜ andmeil ei saa ruume aastaringselt välja üürida, mis ei ole teiste tõenditega kinnitust leidnud, ja kuna UMKOÜ arvamusest ei nähtu algandmed, siis leiab kohus, et mõlemad hinnangud turuüüri suuruse osas ei ole veenvad. Kohtu arvates ei ole õige võtta kahju suuruse hindamisel aluseks XXX XXX kinnistul asuvate ridaelamute kohta teiste isikutega sõlmitud üürilepingutes kokkulepitud üüri ega tasu, mida hageja soovis saada kostjatele tehtud ettepanekus sõlmida uus üürileping.
13(19)
2-03-551
PKTOÜ poolt koostatud arvamusest nähtub, et selle andmiseks on kasutatud võrdlevat metoodikat, lähtutud tegelikust olukorrast ja leitud, et üür on vaidlusalustel aastatel 2500 krooni kuus. Kohus leiab, et selline arvamus on veenev ning hinnang turuüüri suuruse kohta jääb tegelikult ATKOÜ ja UMKOÜ arvamustes antud vahemikku ning hinnangud on oma põhjenduste tõttu järeldustes kõige usutavamad ja veenvamad. Eeltoodu alusel leiab kohus, et viidatud PKTOÜ hindajate arvamustega nr 1795/129H ja 1452/129H on hageja tõendanud, et üüri suurus selliste elamispindade osas, mida kostjad alusetult tasuta valdasid, oli perioodil 01.05.2003-01.01.2007 aastaringsel kasutamisel 2500 krooni kuus. Kostjad kasutasid eluruume suurusega 67 m2. Kohtule esitatud hageja kasumiaruandest XXX XXX kohta (kd III t lk 19-24) nähtub, et hageja kandis 2005.a vaidlusaluse territooriumi haldamise ja valdamisega kulusid kogu territooriumi kohta koos käibemaksuga kokku 12 500 krooni (s.o 1041,66 krooni kuus), 2006.a 59 660 krooni (s.o 4971,66 krooni kuus), 2007.a jaanuarist kuni septembrini 94 708,12 krooni (s.o keskmiselt 10 523,12 krooni kuus). Seega olid hageja kulud kostja II ebaseaduslikus valduses olnud ridaelamu boksi suurusega 67 m2 kohta 2005.a 109,88 krooni (9,15 kr/kuus), 2006.a 524,61 krooni (43,71 kr/kuus), 2007.a üheksal kuul 833,04 krooni (92,56 kr/kuus) ning kostja I osas olid kulud vastavalt 2005.a 109,88 krooni ning 2006.a 11 kuu ja 12 päeva eest 498,29 krooni. Kulutused kokku on kostja II osas 1467,53 krooni (s.o 109,88 + 524,61 + 833,04) ning kostja I osas 608,17 krooni (s.o 109,88 + 498,29). Kostjad ei ole nimetatud kulutustele vastu vaielnud ega tõendanud, et kulutused olid tegelikkuses suuremad. Kostjad on küll väitnud, et madal üür oli tingitud üürilepingute eripärast, kuid nimetatud väited on jäänud paljasõnalisteks ja tõendamata. Seega tuleb märgitud kulud kostja I osas 608,17 krooni ja kostja II osas 1467,53 krooni hageja saamata jäänud kasutuseeliste ehk kahju hüvitise arvestamisel VÕS § 128 lg 1 ja TsÜS § 62 lg 1 järgi maha arvestada. Kohus käsitleb lõplikku kahju suurust edaspidi, kui on andnud hinnangu kostjate osalise aegumise kohaldamise taotlusele.
36.Vastavalt TsÜS § 142 lg-le 1 aegub nõue seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja kahju hüvitamise nõuded on osaliselt aegunud. Kostjad leiavad juhindudes TsÜS § 150 lg 1 või § 151 lg 1 sätetest, et hageja nõuded on osaliselt aegunud 13-kuulise perioodi osas alates septembrist 2003.a kuni septembrini 2004.a (kaasa arvatud). Kostjad taotlevad aegumise kohaldamist hageja nõudele kummagi kostja osas 52 000 krooni (s.o 13 kuud x 4000 kr) ulatuses. Hageja arvates tema nõuded aegunud ei ole. Hageja leiab, et osade kohta tekkiva nõude aegumise puhul on erisättena kohaldatav TsÜS § 154. Alternatiivselt leiab hageja, et aegumine oli TsÜS § 160 lg 1 kohaselt peatunud perioodil 29.09.2004-06.09.2006 ning seetõttu algas 2003.a septembris tekkinud kahju hüvitamise tähtaeg 2004.a algusest ja TsÜS § 160 lg 3 järgi jätkus nõude aegumine 07.09.2006.a. Lisaks tugineb hageja alternatiivselt ka TsÜS § 150 lg-le 2, mis sätestab, et kui kahju hüvitama kohustatud isik on õigustatud isiku kulul seoses kahju tekitamisega rikastunud, on ta ka pärast sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud aegumistähtaja möödumist kohustatud andma saadu välja alusetu rikastumise sätete järgi. Vaidlus puudub, et hageja nõuded ei tekkinud ühekorraga, vaid osade kaupa ning iga osa aegub iseseisvalt. Kohus leiab, et antud juhul kohaldub asjas TsÜS § 154, mis on TsÜS § 150 suhtes erinormiks. TsÜS §-st 154 tulenevalt on korduvate kohustuste nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil
14(19)
2-03-551 kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Kahju deliktiõigusliku hüvitamise nõue muutub VÕS § 82 lg-s 3 sisalduva reegli kohaselt sissenõutavaks alates hetkest, kui on võimalik arvutada kahjuhüvitist (sissenõutavuse hetk tuleneb võlasuhte olemusest). Kahju hüvitamise nõue ei muutu seega sissenõutavaks mitte alates kahju kaasa toonud õigusvastase teo tegemisest, vaid sellise teo tagajärjel kannatanul kahju tekkimisest. VÕS § 82 lg 3 sätestab, et juhul, kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. „Mõistlikult vajalik aeg“ on tähtaeg, millega määratakse tähtpäev, milleks peab kohustus hiljemalt täidetud olema. Võlgnik võib kohustuse täita kohe pärast selle tekkimist ja peab kohustuse täitma hiljemalt nimetatud tähtaja viimasel päeval, sissenõutavaks muutub kohustus pärast tähtaja möödumist. Arvestades eeltoodut ja hageja poolt kostjatele igakuiselt esitatud arveid seoses eluruumide kasutamisega vaidlusaluste perioodide kohta (vt kd I t lk 132145, kd II t lk 130-143), muutuvad hageja kahju hüvitamise nõuded sissenõutavaks järgnevalt: 2003.a septembris tekitatud kahju 08.10.2003.a, 2003.a oktoobris tekitatud kahju 11.11.2003.a, 2003.a novembris tekitatud kahju 11.12.2003.a, 2003.a detsembris tekitatud kahju 10.01.2004.a, 2004.a jaanuaris tekitatud kahju 10.02.2004.a, 2004.a veebruaris tekitatud kahju 10.03.2004.a, 2004.a märtsis tekitatud kahju 11.04.2004.a, 2004.a aprillis tekitatud kahju 11.05.2004.a, 2004.a mais tekitatud kahju 11.06.2004.a, 2004.a juunis tekitatud kahju 11.07.2004.a, 2004.a juulis tekitatud kahju 11.08.2004.a, 2004.a augustis tekitatud kahju 11.09.2004.a ja 2004.a septembris tekitatud kahju 11.10.2004.a. Vastavalt TsÜS § 135 lg-le 1 algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. Juhul kui tähtpäeva saabumine on määratud aastates arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev vastavalt TsÜS § 136 lg-le 2 viimase aasta vastaval kuul ja päeval. TsÜS § 137 lg-st 1 tuleneb, et kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades või suuremates ajaühikutes arvutatava tähtajaga, möödub tähtaeg tähtpäeva saabumise päeval kell 24.00, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega algas 2003.a sissenõutavaks muutunud kahju hüvitamise nõuete 3-aastane aegumistähtaeg 01.01.2004.a kell 00.00 ja lõppes 31.12.2006.a kell 24.00 ning 2004.a sissenõutavaks muutunud kahju hüvitamise nõuete aegumistähtaeg algas 01.01.2005.a kell 00.00 ja lõppeks 31.12.2007.a kell 24.00. Kuna hageja esitas kohtule avalduse nõude suurendamiseks 03.10.2007.a, siis on ülaltoodud põhjendustel aegunud hageja kahju hüvitamise nõuded perioodi september 2003.a kuni november 2003.a eest.
37.Järgmisena käsitleb kohus hageja väiteid TsÜS § 160 lg-te 1 ja 4 kohta. TsÜS § 160 lg 1 kohaselt peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Käesolevas asjas oli menetlus peatatud 29.09.2004.a määrusega (kd I t lk 87) ning uuendatud kostja I suhtes 05.09.2006.a määrusega (kd I t lk 100) ja kostja II suhtes 06.09.2006.a määrusega (kd II t lk 113). Hageja leiab, et tulenevalt TsÜS § 160 lgst 1 peatus hagi aegumise tähtaeg alates menetluse peatamisest hageja nõuete osas, mida ei olnud nimetatud ajaks veel esitatud. Kohus hageja sellise seisukohaga ei nõustu. Aegumise peatumise hindamisel ei oma tähtsust ainuüksi menetlustähtaegade kohta kehtiv TsMS § 358 lg 1. Menetluse peatamine ei välistanud hagejal sellise uue tekkinud kahjunõude (uue perioodi eest uus nõue) kohtule esitamist. Hageja võis selle nõude esitada ka iseseisva hagina. Aegumise peatumine lõpeb TsÜS § 160 lg 4 järgi kolme aasta
15(19)
2-03-551 möödumisel poolte või kohtu poolt viimase protsessitoimingu tegemisel. Kuna menetluse peatamiseks on vajalik kohtumäärus (TsMS § 360 lg 1), tuleb seda tähtaega arvutada nimetatud määruse jõustumisest. Kui menetluse peatamine kestab alla kolme aasta, TsÜS § 160 lg 4 tähendust ei oma. TsÜS § 160 lg 1 mõte on peatada aegumine ainult selle nõude osas, mis on kohtule hagiga esitatud. Kohtumenetlusnormid võimaldavad kohtumenetluse kestel algselt esitatud nõuet mh suurendada, kuid seejuures tuleb hagejal arvestada riskiga, et algselt esitamata jäetud nõude osa võib olla aegunud. Sellist riski kannab hageja ka siis, kui ta algses hagis reserveerib endale õiguse esitada osa nõudest hiljem (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-10, p 18). Eeltoodust järeldub, et TsÜS § 160 lg 1 ja lg 4 ei ole kohaldatavad nõuete osas, mida ei ole kohtule hagiga esitatud. Kohtule esitamata nõuete osas jätkub aegumine hoolimata sellest, milliseid menetlustoiminguid on tehtud kohtumenetluses olevate nõuete asjades.
38.Lisaks tugineb hageja alternatiivselt TsÜS § 150 lg-tes 1 ja 2 sätestatule, et tal on nõudeõigus kostjate vastu mitte üksnes kahju õigusvastasest tekitamisest, vaid ka alusetust rikastumisest tulenevalt, ning et viimatinimetatud nõudel on autonoomne aegumistähtaeg 10 aastat juhindudes TsÜS § 150 lg-st 3. Hageja tugineb oma väidetes Riigikohtu 02.06.2010.a lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-45-10. Samuti väidab hageja, et ta oleks õigustatud nõudma kostjatelt haginõudesumma tasumist ka alusetu rikastumise sätete (VÕS §-d 1037-1039) alusel. Kostjate arvates on tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 tähenduses, millele nad nõusolekut ei anna. Hageja aga kinnitab, et tegemist ei ole hagi muutmisega. TsMS § 376 lg 4 p 3 võimaldab kohtul lubada hagejal asendada hagi juhul, kui hageja nõuab esialgu nõutud eseme asemel asjaolude muutumise tõttu teist eset või muud hüve. TsMS § 376 lg 4 p 3 kohaldamise tingimuseks on see, et asjaolud peavad olema muutunud pärast hagi esitamist (vt Riigikohtu 24.11.2009.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-09, p 10; 16.12.2009.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-125-09, p 12). Praeguses asjas ei ole hageja soovinud hagi eset asendada. Hageja esitas pärast hagi kohtu menetlusse võtmist avalduse, milles palus juhul, kui hageja nõue on kostjate poolt esile toodud asjaoludel osaliselt aegunud, rahuldada selles osas hagi alusetu rikastumise sätete alusel. Seega on hageja täiendanud hagi TsMS § 376 lg 4 p 1 järgi alternatiivsete faktiliste asjaoludega, mida kohus peaks hindama juhul, kui hagi on osaliselt aegunud. Hagi faktiliste asjaolude täiendamine, mille tagajärjel on kohtul võimalik hagi rahuldada alternatiivsel õiguslikul alusel, on lubatud TsMS § 370 lg 2 järgi (vt nt Riigikohtu 09.03.2011.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10, p 11; 05.01.2011.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39). Kohus märgib, et kui menetluses olevat hagi täiendatakse alternatiivse nõudega, kohaldub ka TsMS § 442 lg 8 viies lause (vt Riigikohtu 08.06.2011.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-11, p 12). TsMS § 376 lg 4 p 1 kohaldamisel peab kohus arvestama TsMS §-des 229-331 sätestatuga (vt Riigikohtu 16.05.2011.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-11, p 9). Eelnevalt on kohus leidnud, et hageja kahju hüvitamise nõuded perioodi september 2003.a kuni november 2003.a eest on aegunud TsÜS §-st 154 tulenevalt. Kuna kohus on rakendanud aegumise kohaldamisel TsÜS § 154, mis on TsÜS § 150 suhtes erinormiks, ei saa samaaegselt rakendada TsÜS § 150 lg-tes 2 ja 3 sätestatut.
39.Arvestades ülaltoodut, asub kohus seisukohale, et hageja kahju hüvitamise nõuded perioodi september 2003.a kuni november 2003.a eest on aegunud ning need tuleb jätta TsÜS § 142 lg-st 1 juhindudes rahuldamata. Märgitud perioodil oleks kostja I osas kahjunõue 7500 krooni (s.o 3 kuud x 2500 kr) ja kostja II osas samuti 7500 krooni (s.o 3
16(19)
2-03-551 kuud x 2500 kr). Hageja on kinnitanud, et kuni 2005.a ta kulusid ei teinud, mida kostjad ei ole vaidlustanud. Lähtudes TsÜS §-st 154 ei ole aegunud hageja kahju hüvitamise nõuded perioodi detsember 2003.a kuni september 2004.a eest. Nende osas on hagi esitatud aegumistähtaja jooksul. Nimetatud perioodil tekkinud nõuete aegumistähtaeg algas 01.01.2005.a kell 00.00 ja oleks lõppenud 31.12.2007.a kell 24.00.
40.Ülalpool tuvastas kohus, et kostja I osas oli perioodi mai 2003.a kuni 12.12.2006.a eest saamata jäänud üür 104 167,80 krooni (s.o 43 kuud ja 12 päeva x 2500 kr - 4300 kr) ning kogu perioodil tehtud kulud 608,17 krooni. Kostja II osas oli perioodi mai 2003.a kuni 31.08.2007.a eest saamata jäänud üür 124 600 krooni (s.o 52 kuud x 2500 kr - 4600 kr 800 kr) ning kogu perioodil tehtud kulud 1467,53 krooni. Selgituseks arvutuskäigu kohta märgib kohus, et on saamata jäänud üürist maha arvanud kostjate poolt hagejale tasutud summad, s.o kostja I osas 4300 krooni (vt kd I t lk 128 ja 136) ning kostja II osas 5400 krooni (vt kd II t lk 126 ja 134). Aegunud perioodil oli üür kummagi kostja osas 7500 krooni. Seega aegumata osas on saamata jäänud üür kostja I osas 96 667,80 krooni ja kostja II osas 117 100 krooni. Aegunud perioodil hagejal kulutused puudusid. Hageja kahju on seega aegumata osas VÕS § 128 lg 2 ja TsÜS § 62 lg 1 järgi kostja I osas 96 059,63 krooni (s.o 96 667,80 - 608,17) ning kostja II osas 115 632,47 krooni (s.o 117 100 - 1467,53). Eeltoodu tõttu on hageja kahjunõuded osaliselt tõendatud ja põhjendatud ning kostjalt I tuleb välja mõista hüvitis 96 059,63 krooni (6139,33 eurot) ja kostjalt II hüvitis 115 632,47 krooni (7390,26 eurot) hageja kasuks VÕS § 127 lg 2, § 128 lg 2, TsÜS § 62 lg 1, VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5, § 1050 lg-te 1 ja 2 alusel.
41.Kostjad paluvad väljamõistetavat kahjuhüvitist vähendada. VÕS § 140 lg 1 sätestab, et kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Põhjusi, mille alusel oleks hüvitise väljamõistmine kostjatelt täies ulatuses mõistlikult vastuvõtmatu või ebaõiglane, käesoleval juhul ei esine. Samuti ei ole kohus kahju hüvitamise nõudeid kostjate vastu rahuldanud täies ulatuses vaid osaliselt.
42.Kostjad on hagi osalise või täieliku rahuldamise korral taotlenud kohtult TsMS § 445 lg 1 esimese lause kohaldamist. TsMS § 445 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostjad paluvad ajatada väljamõistetava summa tasumine võrdsete osadena vähemalt 3-aastasele perioodile, kuna kiiremini ei ole nad suutelised nõuet tasuma. Kohus, kaaludes mõlema poole huvisid ning esitatud väiteid, ei ole tuvastanud asjaolusid, mis annaksid aluse TsMS § 445 lg 1 kohaldamiseks, mistõttu tuleb kostjate taotlus jätta rahuldamata. III
43.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleb käesolevas asjas kohtukulude (menetluskulude) jaotamisel ja kindlaksmääramisel kohaldada enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse
17(19)
2-03-551 seadustiku sätteid. Kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestab, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Seega on kohtule jäetud õigus kaaluda, kuidas hagi osalise rahuldamise korral jagada kohtukulusid. Õigusabikulude väljamõistmisel tuli arvestada sama seaduse § 61 lg-s 1 nimetatud piirmääradega.
44.Käesoleval juhul on menetlusosalised taotlenud menetluskulude väljamõistmist vastaspooltelt. Asja materjalidest nähtuvalt koosnevad hageja kohtukulud kostja I osas hagiavalduse esitamisel ja nõude suurendamisel tasutud riigilõivust kokku summas 9710 krooni (vt kd I t lk 5 ja 20, kd I t lk 173) ning kostja II osas hagiavalduse esitamisel ja nõude suurendamisel tasutud riigilõivust kokku summas 11 210 krooni (vt kd II t lk 5 ja 6, kd II t lk 179). Kostja I on kandnud õigusabikulusid summas 27 892,26 krooni (1782,64 eurot; kd V t lk 2-51) ja kostja II summas 13 821,89 krooni (883,38 eurot; kd V t lk 2-3, 52-81). Kolmanda isiku kohtukulud koosnevad hagi esitamisel tasutud riigilõivust 478,33 eurot (vt kd IV t lk 112) ja õigusabikuludest summas 504 eurot (kd IV t lk 187-192).
45.Hageja poolt kostja I vastu esitatud kahjuhüvitise nõude osas on kohtu arvates õige kohaldada kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 teist lauset ning mõista välja kostjalt I hageja poolt menetluse kestel nimetatud nõudelt tasutud riigilõivust (9650 kroonist) 57% (hagi rahuldamise ulatus) ehk 5500,50 krooni. Eluruumi kostja I ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõude osas lõpetas kohus 13.09.2007.a määrusega menetluse, kuna hageja loobus selles osas hagist seoses kostja I poolt eluruumi vabastamisega 13.12.2006.a (kd I t lk 117-118). Selles määruses jättis kohus menetluskulude jaotuse märkimata. Seega tuleb kohtul ka nimetatud nõudega seonduvate menetluskulude osas võtta seisukoht käesolevas lahendis. Kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 62 lg 2 kohaselt võib kohus hageja nõudel menetluse lõpetamise määrusega kostjalt välja mõista hageja kohtukulud, kui hageja loobub hagist seoses sellega, et kostja on pärast hagi esitamist täitnud hageja nõudmised vabatahtlikult. Hageja on eluruumi väljanõudmise nõudelt tasunud riigilõivu 60 krooni, millest pool (s.o 30 krooni) tuleb kohtu hinnangul samuti kostjalt I välja mõista. Hagejal on õigus taotleda kohtult poole riigilõivu (s.o 30 krooni) tagastamist kehtiva TsMS § 150 lg 2 p 2 alusel. Kokku kuulub kostjalt I hageja kasuks väljamõistmisele riigilõiv summas 5530,50 krooni (353,46 eurot). Kostja I on taotlenud hagejalt õigusabikulude summas 1782,64 eurot väljamõistmist. Lähtudes ülalosundatud TsMS § 61 lg 1 p-st 1 ning arvestades hagi rahuldamata jätmist kostja I suhtes 72 580,60 krooni (43%) ulatuses, kuulub hagejalt kostja I kasuks väljamõistmisele õigusabikulu maksimaalselt 3629,03 krooni (231,94 eurot). Tasaarvestades hageja ja kostja I menetluskulud, tuleb eeltoodust tulenevalt kostjalt I välja mõista 121,52 eurot (s.o 353,46 - 231,94) hageja kasuks.
46.Hageja poolt kostja II vastu esitatud kahjuhüvitise nõude osas on kohtu arvates samuti õige kohaldada kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 teist lauset ning mõista välja kostjalt II hageja poolt menetluse kestel nimetatud nõudelt tasutud riigilõivust (11 150 kroonist) 57% ehk 6355,50 krooni. Hageja nõude eluruumi kostja II ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks on kohus jätnud rahuldamata, kuivõrd rahuldamisele kuulus sama nõue kolmanda isiku kasuks. Seega selle nõude osas jätab kohus hageja poolt tasutud riigilõivu summs 60 krooni hageja enda kanda ning kostjalt II kuulub hageja kasuks väljamõistmisele riigilõiv summas 6355,50 krooni (406,19 eurot). Kostja II on
18(19)
2-03-551 taotlenud hagejalt õigusabikulude summas 883,38 eurot väljamõistmist. Lähtudes ülalosundatud TsMS § 61 lg 1 p-st 1 ning arvestades hagi rahuldamata jätmist (kahjuhüvitise nõude osas) kostja I suhtes 85 500 krooni (43%) ulatuses, kuulub hagejalt kostja II kasuks väljamõistmisele õigusabikulu maksimaalselt 4275 krooni (273,22 eurot). Kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-st 2 ning selle alusel kehtestatud Justiitsministri 23.08.1999.a määrusest nr 42 tulenevalt ei saa vastaspoolelt õigusabikuluna välja mõistetav summa ületada hinnata hagi puhul 50 000 krooni. Samas ei pea kohus vajalikuks ega põhjendatuks hagejalt välja mõista kostja II ülejäänud õigusabikulusid (s.o 610,16 eurot) eluruumi väljanõudmise nõude eest. Asjas on tuvastamist leidnud, et kostjal II puudub õiguslik alus vaidlusalust eluruumi kasutada ning ta ei ole seda ka menetluse kestel vabastanud. Enne 01.10.2007.a oli hageja õigustatud nõudma vaidlusaluse eluruumi välja kostja II ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse ja pärast seda kuupäeva on õigustatud nõudma hoonestajana kolmas isik. Seega oleks kohus saanud kostjalt II eluruumi väljanõudmise nõude enne 01.10.2007.a rahuldada ka hageja kasuks. Seetõttu oleks äärmiselt ebaõiglane hagejalt ülejäänud kostja II õigusabikulude väljamõistmine. Kohus jätab kostja II õigusabikulud 610,16 euro ulatuses tema enda kanda. Tasaarvestades hageja ja kostja II menetluskulud, tuleb eeltoodust tulenevalt kostjalt II välja mõista 132,97 eurot (s.o 406,19 - 273,22) hageja kasuks.
47.Kolmas isik taotleb kostjalt II menetluskuludena riigilõivu 478,33 euro ja õigusabikulude summas 504 eurot väljamõistmist. Kostja II ei ole kolmandalt isikult taotlenud menetluskulude väljamõistmist. Kohus on kolmanda isiku hagi kostja II vastu rahuldanud tervikuna. Kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-st 2 ning selle alusel kehtestatud Justiitsministri 23.08.1999.a määrusest nr 42 tulenevalt ei saa vastaspoolelt õigusabikuluna välja mõistetav summa ületada hinnata hagi puhul 50 000 krooni. Kolmanda isiku kulud õigusabile jäävad seega nimetatud piirmäära sisse. Arvestades käesoleva tsiviilasja mahtu ning keerukust, loeb kohus tasu 504 eurot kolmanda isiku esindaja poolt osutatud õigusabi eest ka vajalikuks ja põhjendatud kuluks. Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus kostjalt II kolmanda isiku kasuks menetluskuludena välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu 478,33 eurot ja õigusabikulud summas 504 eurot, kokku 982,33 eurot. Kolmanda isiku hagiga seonduvad kostja II menetluskulud jätab kohus tema enda kanda.
Sirje Õunpuu kohtunik
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.