Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
16. november 2012 Tartu
Tsiviilasja number
2-11-23243
Tsiviilasi
Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ hagi Thea Rootsi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
574,12 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 27. märtsi 2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Thea Rootsi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja) – Thea Roots (ik: 46807200243) Vastustaja (hageja) – Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ (rk: 10245033), esindaja Maksim Fedotov Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
esindajad
RESOLUTSIOON
Tühistada Viru Maakohtu 27. märtsi 2012 otsus Thea Rootsilt Kiviõli Kinnisvarahoolduse kasuks 280,31 euro väljamõistmise osas ning lugeda Thea Rootsilt Kiviõli Kinnisvarahoolduse kasuks väljamõistetuks 293,81 eurot. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks
järgmiselt: „Rahuldada hagi osaliselt ja mõista Thea Rootsilt Kiviõli Kinnisvarahoolduse kasuks välja 293 (kakssada üheksakümmend kolm) eurot ja 81 senti“.
Menetluskulude jaotus
Edasikaebamise kord
Jätta menetluskuludest maakohtus 11,64% Thea Rootsi kanda ja 88,36% Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ kanda. Jätta menetluskuludest ringkonnakohtus 51,18% Thea Rootsi kanda ja 48,82% Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ esitas 19.05.2011 maakohtule hagi Thea Rootsi vastu korteriomandi hooldus- ja kommunaalkulude võlgnevuse 2524,26 eurot väljamõistmiseks. 21.11.2011 kohtuistungil hageja vähendas nõuet ja palus kostjalt välja mõista võlgnevuse 12.11.2011 seisuga summas 2122 eurot. Hagiavalduse kohaselt on kostja XXX korteriomandi omanik. Poolte vahel on sõlmitud elamu hooldusleping. Kostja rikub süstemaatiliselt oma kohustust tasuda talle osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest ning tema võlgnevus hageja ees moodustas 28.02.2011 seisuga 2524,26 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu, väites, et hageja rikub järjepidevalt hoolduslepingut ja esitab tõestamata arveid. Kostja on esitanud hagejale 17.01.2004 ja 18.04.2011 tahteavaldused ning 18.07.2011 teabenõude. Vaatamata sellele on hageja jätkanud lepingu rikkumist ja ei ole esitanud kostjale XXX elamu kavandatavate hooldustööde mahtusid ja maksumust ehk majanduskavasid ning aruandeid majanduskavade täitmisest. Hageja ei ole täitnud hoolduslepingu p-i 6, mille kohaselt kinnitatakse tariif kalendriaastaks ja enne selle kinnitamist elamuettevõte ehk hageja kooskõlastab korteriomanikuga lepingu p-s 2 ettenähtud tööde mahud ja maksumuse, ning hoolduslepingu p-i 12, millest tulenevalt, kui elamuettevõte ei tee töid korteriomanikuga lepingu p-s 6 kooskõlastatud mahus, on elamuettevõte kohustatud teostama tasu ümberarvestuse. Sellega on hageja seadusevastaselt keeldunud kostjale väljastamast hoolduslepingus ette nähtud teavet ja takistanud kostjat otsuste vastuvõtmisel ning oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel. Kostja palus kohaldada arvete, mis on esitatud ning mille maksetähtaeg oli enne 31.12.2007, osas aegumist. Hageja
nõuab tasu ka vee ja kanalisatsiooni eest, kuid kostja ei ole neid teenuseid tarbinud. Hageja õiguseellane sulges ning pitseeris kostja korteris veekraanid. Kostja on tasunud hagejale mõistlikku tasu. Ta on teinud 17.01.2004 ja 18.04.2011 halduskulude hinna alandamise avalduse ning alandanud halduskulude hinda kõikides aegumata arvetes kokku 294,70 eurot.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 27. märtsi 2012 otsusega hagi osaliselt ja mõistis välja T. Rootsilt Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ kasuks 574,12 eurot. Menetluskulud jaotas kohus poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt hagetakse võlgnevust perioodi eest september 1999 kuni hagiavalduse esitamiseni (aprill 2011), seejuures oli kostja võlgnevus seisuga 31.12.2007 1481,76 eurot ehk 23 184,43 krooni (tl 106), 31.12.2008 seisuga 1846,79 eurot ehk 28 896,03 krooni, 31.12.2009 seisuga 2232,83 eurot ehk 34 936,23 krooni, 31.12.2010 seisuga 2482,79 eurot ehk 38 847,23 krooni ja 31.10.2011 seisuga 2160,01 eurot. Kohus kohaldas kostja taotlusel aegumist hageja nõuetele seisuga 31.12.2007 summas 1481,76 eurot. Aegumata nõudeid kostja vastu on arvestatud 2008. a 365,04 eurot ehk 5711,60 krooni (tl 105), 2009. a 386,04 eurot ehk 6040,20 krooni (tl 104), 2010. a 249,96 eurot ehk 3911 krooni (tl 103) ja 2011 maini 104,85 eurot (tl 195-198), kokku summas 1105,89 eurot. Hageja arvestustest tulenevalt koosneb kostjale esitatud hooldustasu nõue peamiselt hageja halduskuludest, üldelektrist, prügiveokuludest, heakorratöödest, tehnosüsteemide hoolduse kuludest, külma vee ja kanalisatsiooni teenusest ning remondifondi maksetest. Kohus oli seisukohal, et tegemist on põhjendatud kuludega, mida üldjuhul tuleb kanda ka siis, kui korterit alaliselt elamiseks ei kasutata. Vastavalt poolte vahel sõlmitud elamu hoolduslepingu p-le 4.1 kohustus kostja tasuma iga kuu 20. kuupäevaks hageja arvele hageja poolt tehtavate kulutuste või osutatavate teenuste tasu vastavalt Kiviõli Linnavalitsuse kinnitatud tariifidele. Kohus leidis, et hageja poolt kohtule esitatud hageja aastaeelarve kinnitamise puhul ongi tegemist nn hageja tehtavate kulutuste või osutatavate teenuste tariifide kinnitamisega hoolduslepingu p-de 6 ja 4.1 tähenduses (tl 111-139). Seega kostja vastuväide on selles osas ekslik. Kohtule esitatud kuulutusi hooldustasu uute määrade kohta (tl 101) ei saa lugeda hoolduslepingu p-s 2 nimetatud tööde mahtude ja maksumuse kostjaga kooskõlastamiseks hoolduslepingu p 6 mõttes ning hageja on nimetatud lepingupunkti rikkunud. Samas peavad pooled lepingu täitmisel lähtuma hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ei ole kooskõlas, et kostja alates 2006. a kuni maini 2011 hoolduskulude eest üldse ei tasunud. Kostjal oli korterelamu kaasomanikuna kohustus tasuda elamut haldavale hagejale vähemalt kostja enda arvestustele vastava põhjendatud kulu eest. Kohus ei pidanud usutavaks ka kostja väidet, et kostja ei tarbinud vett ja ei kasutanud kanalisatsiooniteenust. Isegi kui see kostjal kuidagi on õnnestunud, tuleb tal korterelamu kaasomanikuna kanda vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutamisega seotud ühiste kommunikatsioonide hoolduskulusid. Kuigi kostja väidab, et ta ei ela alaliselt selles korteris, on tal korteriomanikuna kohustus jälgida korteriomandi korrasolekut ning see eeldab mingil määral korteris viibimist ja korteri hooldamist (põrandate, akende jms pesemist). Kohus ei pidanud põhjendatuks ka kostja poolt nn tahteavalduse esitamisega halduskulude hinna alandamist kokku 294,70 eurot. Kostja vastusest ei selgu mida kostja peab hageja mittenõuetekohaseks kohustuse täitmiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1 mõttes ja kuidas kujunes hageja nn „mõistlik tasu“. Kostja tasus perioodil 2011 maist kuni oktoobrini võlgnevuse katteks 531,77 eurot. Kohus oli seisukohal, et hagi on põhjendatud osaliselt, summas 574,12 eurot (1105,89 – 531,77).
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.T. Roots esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 27. märtsi 2012 otsuse tühistamist osaliselt, kostjalt hageja kasuks 574,12 euro väljamõistmise osas, ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus määranud seadusevastase hagihinna. Lähtudes Riigikohtu seisukohtadest (3-2-1-60-05; 3-2-1-95-08) on hooldusleping kestvusleping ja püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping ning hageja nõuetele tuleb kohaldada TsÜS § 154, mille järgi on iga üksiku kohustuse aegumistähtaeg kolm aastat. Tsiviilasja hind tuleb arvestada pärast aegumise kohaldamist. Arvestades aegumata nõuete perioodi alates 01.01.2008 kuni 31.05.2011 (41 kuud) on hagihind TsMS § 129 lg 1 järgi (1105,89 : 41 x 36) 971,03 eurot; 2) on kohus mõistnud välja seadusevastase tasu kasutamata veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse eest perioodil 01.01.2008 kuni 30.11.2009 igakuuliselt koguses 7,5 m3, kokku 172,5 m3, summas 4385,90 krooni ehk 280,31 eurot (tl 55-60). Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse § 8 lg 3, 4 järgi toimub ühisveevärgist vee võtmine ja reovee juhtimine ühiskanalisatsiooni vee-ettevõtja ja kliendi vahelise lepingu alusel ning nimetatud leping sõlmitakse kohaliku omavalitsuse volikogu poolt kinnitatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskirja alusel. Kiviõli Linnavolikogu 27.04.2000 määrusega nr 6 ja 20.12.2001 määrusega nr 33 kinnitatud Kiviõli ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskirja p 3.1.13 sätestab, et vahetut ühendust mitteomavate veekasutajatega, sh kinnistu omanikega, kus elamu juurde kuuluv maa on kaasomandis, vee-ettevõtja lepingut ei sõlmi. Neile vahendab teenuseid klient vastavalt nende omavahelisele kokkuleppele; p 1.2.71 selgitab mõistet koduklient, mille hulka kuulub ka seaduse alusel elamu(te) haldamiseks asutatud juriidiline isik, s.o antud vaidluses hageja. Hageja on nõustunud kostja väitega, et kostja ei ela alaliselt XXX korteris ning et alates 23.03.1995 on elamu haldaja ja korteri omaniku kokkuleppel korteris suletud ning kinni pitseeritud veekraanid (tl 54), kuid samas väidab kohtule saadetud arvamuses, et alates 1997. a tarbib kostja takistamatult nii vett kui kanalisatsiooni. Korteris mitteviibimise tõendamiseks on esitatud AS Eesti Gaas tõend ja AS Eesti Energia väljavõte nende teenuste mittetarbimise kohta, mis on lisaks veekraanide sulgemisele tõenduseks, et kostja ei saanud tarbida 7,5 m3 vett kuus. Vastavalt Kiviõli Linnavalitsuse 29.08.1997 korraldusele nr 286 anti hagejale üle kõik ME Kiviõli Linna Elamuettevõtte sõlmitud ja Kiviõli Linnavalitsuse poolt 22.05.1997 korralduse nr 194 p 1 alusel omandatud hoolduslepingutest tulenevad õigused ja kohustused. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on avanud kinni pitseeritud veekraanid ning tarbinud vett ja heitvee ärajuhtimise teenust pärast 23.03.1995. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukoha järgi (3-2-1-137-07) lasub tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 esmalt hagejal tõendamiskoormis nõude olemasolu tõendamiseks ja seetõttu ei saa kostjale ette heita ainult vastuväidete esitamist seni, kuni hageja ei ole esitanud tõendeid nõude aluseks olevate asjaolude tõendamiseks. Kiviõli Linnavolikogu 27.04.2000 määrusega nr 5, 31.01.2002 määrusega nr 36 ja 25.04.2002 määrusega nr 40 kinnitatud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse hinna reguleerimise korra p 2.1 alusel moodustub teenuse hind abonenttasust, tasust tarbitud vee eest ja tasust heitvee ärajuhtimise eest ning vastavalt p-le 3.1 maksab klient ühisveevärgi ja/või -kanalisatsiooni nõuetekohase toimimise tagamiseks sõltumata vee tarbimisest või heitvee ärajuhtimisest abonenttasu. Perioodil 01.01.2008 kuni 30.11.2009 on hageja esitanud igakuiselt arveid abonenttasu maksmiseks (tl 55-60) 2008. a eest 120,12 krooni ehk 7,68 eurot ja 2009. a. eest 110,96 krooni ehk 7,09 eurot, kokku 231,08 krooni ehk 14,77 eurot. Järelikult tuleb hagihinda vähendada tarbimata teenuste osas 280,31 euro võrra ja võib suurendada esitatud abonenttasu osas 14,77 euro ulatuses;
3) on kohus lugenud seaduslikuks seadusevastaselt kinnitatud elamu hooldustasu tariifid. Kiviõli Linnavolikogul ja Kiviõli Linnavalitsusel ei ole volitusi kehtestada korteriomanditele hooldustasu tariife ning hageja esitatud tõendid (tlk 111-139) väidetavate tariifide kinnitamise kohta on eksitavad. Ka lähtudes Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi seisukohast (3-4-1-14-04) on ebaõige hageja väide, et küsimused, mis puudutavad tariife, nende arvestamise korda ja suuruse muutmist, on Kiviõli Linnavalitsuse kompetentsis. Samuti on ebaõige hageja väide, et kuna 100% hageja osadest kuulub Kiviõli linnale, ei võta hageja ise vastu otsuseid, mis puudutavad Kiviõli linnas kehtivaid tariife. 02.10.1998 kirjaga nr 1014 teavitas hageja kostjat, et vastavalt Kiviõli Linnavalitsuse 29.08.1997 korraldusele nr 286 anti hagejale üle kõik ME Kiviõli Linna Elamuettevõtte poolt sõlmitud ja Kiviõli Linnavalitsuse poolt 22.05.1997 korralduse nr 194 p 1 alusel omandatud hoolduslepingutest tulenevad õigused ja kohustused. 02.02.2004 kirjas nr 240 kinnitab hageja, et hageja kohustused ja õigused suhetes elamu korteriomanikega tulenevad hoolduslepingutest, eluruumide erastamise seadusest ning Vabariigi Valitsuse määrusest „Eluruumide erastamise korraldamine“. Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud (3-2-1-9-04), et praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, sh remondifondi. Kui elamu haldamise korraldaja jättis täitmata oma kohustused, nt kontrollimata teostatud remonditööde nõuetekohasuse, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid haldamise korraldaja vastu. Järelikult haldab elumaja hageja korteriomanikega sõlmitud hoolduslepingute alusel ning alates 01.01.2003 lähtuvalt eluruumide erastamise seaduse (EES) § 152 lg-st 3 ja VV 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p-st 11. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates
1.juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut; § 12 lg 3 sätestab, et kui kestvuslepingu tingimus on pärast käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud seaduste jõustumist vastuolus seaduse sättega, millest ei ole võimalik lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kohaldatakse lepingutingimuse asemel seaduses sätestatut. Arvestades Riigikohtu seisukohti (3-2-1-60-05; 3-2-1-93-09) on 13.03.1996 kostjaga sõlmitud hooldusleping kestvusleping ja püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping ning teenuste osutamise leping, millele kohaldatakse võlaõigusseaduses käsunduslepingu kohta sätestatut (§-d 619-634). Lähtuvalt hoolduslepingu p-st 6 kinnitatakse tariif kalendriaastaks ja enne selle kinnitamist elamuettevõte ehk õigusliku järjepidevuse alusel hageja kooskõlastab korteriomanikuga lepingu p-s 2 ette nähtud tööde mahud ja maksumuse. Vastavalt hoolduslepingu p-le 3.3 kohustub elamuettevõte pidama hooldus- ja remondikulude ning muude kulude arvestust iga elamu kohta eraldi. Hageja ei ole neid lepingupunkte täitnud alates lepingute üleandmisest 1997. a ja kehtestab elamu hooldustasu tariifid ühepoolselt ning ei esita kostjale elamu hooldus- ja remondikulude arvestust (tl 49-50). Hageja on jätnud kohtule esitamata nõutud tõendid (tl 90-91) ning on seadusevastaselt keeldunud kostjale väljastamast hoolduslepingus ette nähtud teavet ja sellega takistanud kostjat otsuste vastuvõtmisel ning oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel. Juhindudes Riigikohtu seisukohast otsuses nr 3-2-1-131-05 saab kindlaks teha alandamisele kuuluva hooldustasu järgneva arvestusega: hagi hind 971,03 eurot – tasu osutamata vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest 280,31 eurot + abonenttasu 14,77 eurot = 705,49 eurot. Võttes aluseks, et kostja on tasunud maja korrashoiuks vajalike kulutuste katteks (heakorratööd, remondifond, üldelekter, tehnosüsteemide hooldus) ehk võtnud vastu kohustuse mittekohase täitmise summas 531,77 eurot, siis saab arvutada hooldustasu alandatud hinna vastavalt VÕS § 112 lg-le 1: 705,49 eurot x 531,77 eurot : 705,49 eurot = 531,77 eurot, mis tähendab,
et kostja võib hageja lepinguliste kohustuste mittekohase täitmise tõttu alandada hooldustasu hinda 705,49 eurot – 531,77 eurot = 173,72 eurot. Hooldustasude mittekohase täitmise väärtus võrdub kohase täitmise väärtusega põhjusel, et hageja ei ole esitanud kostjale lepingust tulenevaid andmeid tegelike kulutuste kohta. Järelikult kujuneb hagi nõudeks: 971,03 eurot – 280,31 eurot + 14,77 eurot – 531,77 eurot – 173,72 eurot = 0 eurot. Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse (VÕSRS § 12 lg 1, 3, 4; VÕS § 7 lg 2; § 101 lg 1; § 108 lg 6; § 112 lg 1; § 195 lg 3; § 619; § 624 lg 1, 2, EES § 152 lg 3, ÜVVKS § 8 lg 3, 4) ja menetlusõiguse (TsMS § 129 lg 1; § 136 lg 1; § 230 lg 1; § 436 lg 1, 2, 3; § 442 lg 8) norme.
5.Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtukulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ela kostja korteris alaliselt, kuid ta on korteri omanik ja vastavalt korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-le 1 kohustatud kandma kulusid, mis on seotud temale kuuluva vara hooldusega. Erastatud eluruumide omanikud on kohustatud tasuma majandamiskulusid, st hooldustasu, vastavalt korteriomandiseadusele. Majandamiskulud on kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse hoolduseks ja remondiks ning tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest eluruumi üldpinna 1 m2 kohta. Nõuded kostjale puudutavad hageja kulusid maja ülalpidamiseks elamiskõlblikus seisundis ja kommunikatsioonide töökorras hoidmiseks. Kuna majas ei ole loodud korteriühistut, võttis nimetatud kohustused endale hageja. Jutt käib kogu maja ja selle osa hooldamisest, mis KOS § 2 lg 2 mõistes ei ole korteriomanike korteriomandite reaalosaks. Hooldustasu suurus arvestatakse igaks järgnevaks aastaks eelneva aasta tegelike kulutuste järgi ja selle kinnitab Kiviõli Linnavalitsus. XXX hooldustasu koosneb: halduskulud (hageja ülalpidamiskulud); üldelekter (trepikojad ja keldrid); prügivedu; hoolduskulud – tehnosüsteemide hooldus (igaaastane tehnosüsteemide ja ehituskonstruktsioonide ning hoone osade hooldus) heakorratööd (territooriumi koristus, niitmine, lumekoristustööd); remondifond – moodustatud alates 01.03.2010 ja raha kasutatakse vastavalt korteriomanike üldkoosolekul vastuvõetud otsustele; 2) ei riku hageja hoolduslepingu tingimusi. Küsimused, mis on seotud tariifide suuruse ja nende arvestamise korraga on Kiviõli Linnavalitsuse kompetentsis. Kuna 100% hageja osadest kuulub Kiviõli linnale, siis hageja ise ei võta vastu tariife puudutavaid otsuseid. Hageja on teavitanud kõiki oma kliente tariife puudutavatest otsustest vähemalt 1 kuu enne otsuse jõustumist. Iga kuu saadetakse kõikidele klientidele arved, milles märgitakse tariifide muudatused. Maja sissekäikudes ja hageja kontoris riputatakse välja vastavad kuulutused. Kiviõli Linnavalitsus avaldab informatsiooni tariifidest ja nende muudatustest oma ametlikul internetisaidil www.kivioli.ee ja linna ajalehes Meie Reede, mida avaldatakse nii vene kui eesti keeles. Hageja saadab arved oma klientidele nendel aadressidel, kuhu viimased paluvad need saata. Selleks on kliendil vaja kirjutada lihtkirjalik avaldus. Seega kostja väide, et tariife ja nende muudatusi elanikega ei kooskõlastata, ei vasta tegelikkusele. Juhul, kui klient ei nõustu Kiviõli Linnavalitsuse otsusega, on tal õigus otsus vaidlustada. Siiani ei ole keegi Soo 18 maja elanikest seda teinud; 3) ei ole kostja selgitanud, mida ta mõistab „hinna alandamise“ ja „õiglase tasu“ all. Maksude suurus, mida kostja peab tasuma, on kindlalt määratud. Neid arvestatakse vastavalt kehtestatud tariifidele. Kui kostja leiab, et nimetatud summad ei vasta tegelikkusele, peab ta vaidlustama nende suuruse ja arvestamise seaduslikkuse. Kui kostja nõuab hinna alandamist, siis on kohane rääkida muudatuste tegemisest poolte vahel sõlmitud lepingu tingimustesse. VÕS § 13 lg 1 kohaselt peab lepingutingimuste muutmine toimuma poolte kokkuleppel või seadusega kehtestatud korras. Juhul, kui kostja ei olnud nõus lepingu tingimustega, oli tal
õigus pöörduda hageja poole vastava ettepanekuga või avaldusega kohtusse (VÕS § 116). Kostja ei ole seda senini teinud, piirdudes vaid sellekohaste avaldustega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt. Viru Maakohtu
27.märtsi 2012 otsus tuleb tühistada osaliselt, s.o T. Rootsilt Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ kasuks 280,31 euro väljamõistmise osas. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega mõistab T. Rootsilt Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ kasuks välja hooldus- ja kommunaalkulude katteks 293,81 eurot ning jagab menetluskulud vastavalt hagi rahuldamise osaga.
7.Kostja vaidles hagile vastu muuhulgas põhjusel, et ta ei ela korteris ega ei tarbi seetõttu vee- ja kanalisatsiooniteenust. Seetõttu ei ole ta kohustatud tasuma hagejale vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest. Vastuväite tõendamiseks esitas kostja maakohtule kviitungi (t.l 54), millest nähtuvalt on ta tasunud hageja õiguseellasele 15 krooni teenustasu korteri veekraanide pitseerimise eest, AS Eesti Gaas tõendi (t.l 83) ja AS Eesti Energia väljavõtte (t.l 84-87), milledest nähtuvalt kostja korterisse suleti gaasitarne 03.09.1998 ning gaasitarne on suletud kuni 05.10.2011 ja kostja korteri elektriarvesti näit on muutumatu alates 08.01.2007. Asja materjalidest nähtub ka see, et hageja ei ole esitanud vastuväidet sellele, et kostja tegelikult ei ela Kiviõlis asuvas korteris aadressil XXX. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kostja tegelikult korteris elab ja tarbib hageja osutatud vee- ja kanalisatsiooniteenust. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooltevahelise hoolduslepingu p 4.1 kohaselt kohustub korteriomanik tasuma talle osutatud teenuste eest. Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja ei ole kostja vastuväiteid ümber lükanud, siis on tõendamata hageja esitatud arvetel märgitud 7,5 m3 ulatuses vee- ja kanalisatsiooniteenuse tarbimine kostja poolt ning maakohus on põhjendamatult selles ulatuses hagi rahuldanud. Maakohtu seisukoht, et kostja väide vee- ja kanalisatsiooniteenuse mittetarbimise kohta ei ole usutav, on põhjendamata. Hageja esitatud arvetelt (t.l 55-63) ei nähtu ning hageja ei ole ka väitnud, et vee- ja kanalisatsiooniteenuse tasu sisse oleks arvestatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutamisega seotud ühiste kommunikatsioonide hoolduskulud. Seetõttu puudub kostjal kohustus tasuda vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest ajavahemikul 01.01.2008-30.11.2009 kokku 172,5 m3 eest summas 4385,90 krooni ehk 280,31 euro ulatuses. Ringkonnakohus peab siinjuures vajalikuks märkida, et apellandi poolt esitatud vee- ja kanalisatsiooniteenuste arvutustele ajavahemikul 01.01.2008-30.11.2009 ning selle ajavahemiku eest enamnõutud summale 280,31 eurot ei ole vastustaja vastuväiteid esitanud. Eelnevast tulenevalt peab kostja tasuma hagejale maakohtu poolt väljamõistetud summast 574,12 eurot 280,31 euro võrra vähem (574,12-280,31=293,81), s.o 293,81 eurot ning selles osas on apellatsioonkaebus põhjendatud.
8.Muus osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega kostjalt 293,81 euro väljamõistmise osas ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea vajalikuks oma otsuses korrata kõiki maakohtu põhjendusi. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme, hinnanud õigesti esitatud tõendeid ning põhjendatult rahuldanud hagi 293,81 euro ulatuses.
Vastavalt pooltevahelise hoolduslepingu p-le 4.1 korteriomanik kohustub iga kuu 20-ndaks kuupäevaks maksma elamuettevõtte arvele elamuettevõtte poolt tehtavate kulutuste või osutatavate teenuste eest tasu vastavalt Kiviõli Linnavalitsuse poolt kinnitatud tariifile. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja haldab Kiviõlis XXX elamut ning kostja nimetatud elamus asuva korteriomanikuna on kohustatud tasuma elamu hoolduskulusid. Kostja on apellatsioonkaebuses jätkuvalt seisukohal, et hageja on lähtunud hooldustasu nõudes tariifidest, mis ei ole kehtivad, kuna on kinnitatud seadusevastaselt ning et maakohus on jätnud põhjendamatult tema vastuväited arvestamata. Hooldustasu tariifide kinnitamine Kiviõli Linnavalitsuse poolt tuleneb hoolduslepingu p-s 4.1 kokkulepitust ning õige on maakohtu seisukoht, et Kiviõli Linnavalitsuse poolt Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ aastaeelarve (milles sisalduvad ka hooldustasu tariifid) kinnitamisega ongi tegemist hageja poolt elanikele osutatavate teenuste tariifide kinnitamisega. Apellandi väide, et linnavalitsusel puudus selleks pädevus, on paljasõnaline. Asja materjalidest ei nähtu, et linnavalitsuse korraldusi, milledega kinnitati Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ aastaeelarve (s.h hooldustasu tariifid), oleks vaidlustatud. Iseenesest õige on apellandi väide, et hoolduslepingu p-st 6 tulenevalt on hagejal kohustus enne tariifide kinnitamist kooskõlastada korteriomanikuga lepingu p-s 2 ettenähtud tööde mahud ja maksumuse. Samas ainuüksi tööde mahtude ja maksumuse korteriomanikuga kooskõlastamata jätmine ei tähenda seda, et linnavalitsuse poolt kinnitatud tariifid oleksid seadusevastased ja kostjal ei oleks kohustust tariifide alusel arvestatud hooldustasu mitte maksta. Apellandi viide VÕSRS § 12 lg-le 3 ei ole asjakohane. Ringkonnakohus peab siinjuures vajalikuks märkida, et apellant ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta, et hageja ei ole täitnud lepingust talle tulenevaid kohustusi. Hageja on kinnitanud, et elamu sissekäikudesse pannakse ülesse teated tariifide kinnitamisest, samuti avaldatakse vastavad teated linna ajalehes ja hageja interneti kodulehel (www.kivioli.ee). Lisaks nähtuvad tariifid elanikele igakuuliselt saadetud arvetest. Sellega on hageja täitnud hoolduslepingu p-st 6 tuleneva korteriomanike teavitamise kohustuse ning põhjendamatu on apellandi väide, et hageja on takistanud teda lepingust tulenevate õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel. Apellandi käsitlus hooldustasu hinna alandamisest ei ole asjakohane. VÕS § 112 lg-st 1 tuleneb, et hinna alandamise eelduseks on lepingulise kohustuse rikkumine, mille eest on hind kokku lepitud. Antud juhul on hind (tariif) kinnitatud Kiviõli Linnavalitsuse poolt ning hinna alandamist kui õiguskaitsevahendit ei saa kohaldada. Hoolduslepingust tulenevalt on kostjal õigus keelduda tasumast hageja poolt tegemata tööde või osutamata teenuste eest.
9.TsMS § 137 lg 11 kohaselt kõrgema astme kohus võib asja hinda muuta, kui see on alama astme kohtus määratud ebaõigesti. Hageja nõudis kostjalt hoolduslepingu alusel igakuuliselt tasumisele kuuluvate kulutuste ja teenuste eest tasu maksmist. Seega on tegemist korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõudega. TsMS § 129 lg 1 näeb ette, et korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude üle toimuvas vaidluses on hagihind kohustuste koguväärtus, kuid mitte suurem kui kohustuste aastase koguväärtuse kolmekordne summa. Maakohus ei ole eelnimetatud sätet arvestanud ja määranud hagihinnaks 2524,26 eurot, s.o kogusumma, mille väljamõistmist hageja nõudis. Arvestades TsMS § 129 lg-s 1 sätestatut, on antud asjas hagihinnaks 1001,04 eurot (s.o 2008 kohustus 365,04 eurot, 2009 kohustus 386,04 eurot ja 2010 kohustus 249,96 eurot).
10.Hageja nõudis kostjalt 2524,26 euro väljamõistmist ning hageja nõue rahuldati 293,81 euro ulatuses, s.o 11,64%.
TsMS § 163 lg 1 alusel jäävad menetluskuludest maakohtus 11,64% ulatuses kostja ja 88,36% hageja kanda.
11.Apellant vaidlustas maakohtu otsuse temalt 574,12 euro väljamõistmises ning apellatsioonkaebus rahuldati 280,31 euro ulatuses, s.o 48,82%. Sellest tulenevalt jäävad apellatsiooniastmes kantud menetluskuludest 48,82% ulatuses hageja ja 51,18% kostja kanda.
Kersti Kerstna-Vaks
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.