Võlaõigus › Kompromissilepingud

Hagiavalduse asjaolud ja hagejate nõuded OÜ Marine System ja J J esitasid 02.09.2008 kohtule hagi OÜ Revalhaus Kinnisvara ja A K vastu. 16.09.2008 määrusega kohustas maakohus hagejaid oma nõuet ja hagi aluseks olevasi asjaolusid täpsustama. 13.11.2008 esitatud hagiavalduse täpsustuses (tl 270-277, I köide) on esitatud kaks nõuet: 1) hinna alandamisest tulenevas nõudes on hagejaks OÜ Marine Systems ja kostjaks OÜ Revalhaus Kinnisvara, nõude suuruseks 5 000 000 krooni, s.o 319 558, 24 eurot; 2) kahju hüvitamise nõudes on hagejateks nii J J kui OÜ Marine Systems ja kostjateks nii A K kui OÜ Revalhaus Kinnisvara, nõude suuruseks samuti 5 000 000 krooni, s.o 319 558, 24 eurot. Ühtlasi on hageja selgitanud, et tema nõude piiriks (nii hinna alandamise kui kahju hüvitamise nõude osas nii eraldi kui koos) on 5 000 000 krooni, s.o 319 55, 24 eurot. Seega võib kohus selle nõude rahuldada kas osaliselt või täielikult (kas ühel või mõlemal alusel) ning mõista kostja(te)lt välja maksimaalselt nimetatud summa. Kahju hüvitamisest tuleneva nõude rahuldamisel pidas hageja võimalikuks üheksat alternatiivi, s.h rahuldada nõue solidaarselt kahe hageja kasuks kahe kostja vastu solidaarselt, solidaarselt mõlema hageja kasuks ühe kostja vastu, ühe hageja kasuks mõlema kostja vastu solidaarselt jne. jne. Lisaks eelnevale taotlesid hagejad viivise väljamõistmist (alates 14.10.2005, viivise arvestus seisuga 29.08.2008 tl 29, I köide). Samal alusel palusid hagejad mõista välja ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivis (vastavalt hagi rahuldamisele, s.o sellelt kostjalt, kelle vastu hagi rahuldatakse, selle hageja kasuks, kelle kasuks hagi rahuldatakse). Hagejate nõuded tulenevad pooltevahelistest varasematest suhetest. Ajavahemikus 26.07.200123.12.2003 olid OÜ Revalhaus Kinnisvara osanikud võrdsetes osades J J ja A K. 07.04.2003 sõlmis J J OÜ Revalhaus Kinnisvara juhatuse liikmena OÜ-ga Marine Systems kinnistu (registriosa nr 21183) müügilepingu, kinnistu hinnaks oli 3 000 000 krooni. J J väitel tegi ta tehingu enda investeeringute kaitseks, sest usaldus A K vastu oli kadunud. Seoses müügilepinguga algatas OÜ Revalhaus Kinnisvara septembris 2003 kohtuvaidluse. Erimeelsuste lahendamiseks alustasid pooled läbirääkimisi. 02.10.2003 allkirjastasid A K, OÜ Revalhaus Kinnisvara, J J ja OÜ Marine Systems lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe, milles fikseeriti edasise tegevuse põhimõtted vaidlusküsimuste lahendamiseks. Kokkuleppe punkti 1.1 kohaselt oli eesmärgiks reguleerida kohtuväliselt pooltevahelised vaidlusküsimused A K, J J, OÜ Revalhaus Kinnisvara ja OÜ Marine Systems vahel tulenevalt poolte tegevusest ja/või tegevusetusest Viimsi vallas Soosepa elamurajooni arendamisel ja Harku vallas Liivanõmme detailplaneeringuga ettenähtud kinnistute võõrandamisel. 23.12.2003 sõlmisid J J ja OÜ Marine Systems ühelt poolt ning A K ja OÜ Revalhaus Kinnisvara teiselt poolt kompromissi (02.10.2003 protokollis sätestatu realiseerimiseks). Kompromissi raames allkirjastati: (1) pandi kustutamise avaldus, keelumärke kustutamise avaldus, kinnistu müügilepingu muutmise leping, kinnistu jagamise avaldus, jagamisel tekkivate kinnistute müügilepingud ja kinnistute ja korteriomandi ühishüpoteegiga koormamise leping (edaspidi müügilepingu muutmise leping); (2) kokkulepe; (3) J J ja A K poolt OÜ Revalhaus Kinnisvara osa müügileping. Sealjuures kinnitasid OÜ Revalhaus Kinnisvara ja OÜ Marine Systems kokkuleppe

Tsiviilasi nr 2-08-57354 punktis 1.1.7, et: (1) OÜ-l Marine Systems on OÜ Revalhaus Kinnisvara vastu OÜ-ga Verpo Ehitus seotud nõue 3 000 000 krooni ning OÜ-ga Bergstein seotud nõue 600 000 krooni; (2) kokkuleppe punktis 1.1.7 toodud nõuded loetakse osapoolte vahel tasaarveldatuks vastavalt müügilepingu muutmise lepingu punktile 2.3. Kokkuleppe punktis 1.1.8 kinnitasid pooled, et kokkuleppe punktis 1.1.7 esitatud nõuded on seisuga 23.12.2003 kantud osapoolte bilanssi. Müügilepingu punktis 2.3 leppisid OÜ Revalhaus Kinnisvara ja OÜ Marine Systems kokku tasaarvestuses, mis hõlmas ka OÜ Verpo Ehitus ja OÜ Bergstein nõudeid. Kõik ülaltoodud lepingud nii eraldi kui koosvõetuna moodustasid ühise kompromissikokkuleppe, mille eesmärgiks oli lõpetada kõik OÜ-ga Revalhaus Kinnisvara seotud õigussuhted ühelt poolt A K ja OÜ Revalhaus Kinnisvara ning teiselt poolt J J ja OÜ Marine Systems vahel. OÜ Marine Systems eesmärgiks 23.12.2003 kompromissi sõlmimisel oli välistada edaspidi vaieldavatele või ebaselgetele õigussuhetele tuginemine ning lõpetada poolte algsed nõuded ja asendada need kompromissilepingus kokkulepituga. 31.08.2004 esitas OÜ Revalhaus Kinnisvara OÜ Marine Systems vastu Tallinna Linnakohtusse hagi lepingujärgse ostuhinna 3 000 000 krooni ning viivise väljamõistmiseks (Verpo hagi). Hagi rajanes väitel, et OÜ Marine Systems poolt omandatud ja hiljem tasaarvestatud OÜ Verpo Ehitus nõuet OÜ Revalhaus Kinnisvara vastu summas 3 000 000 krooni ei eksisteerinud, sest OÜ Verpo Ehitus ei olnud töid teostanud. Hagi tagamise avalduse alusel koormati OÜ-le Marine Systems kuuluvad kinnistud kohtulike hüpoteekidega ja 13.09.2004 määrusega keelati OÜ-l Marine Systems temale kuuluvate AS Dessert aktsiate käsutamine. 30.06.2006 otsusega jäeti hagi täies ulatuses rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 15.01.2008 otsuses asus kohus seisukohale, et nimetatud lepingud moodustasid kompromissikokkuleppe, mille eesmärgiks oli lõpetada kõik omavahelised OÜ-ga Revalhaus Kinnisvara seonduvad vaidlused. 20.01.2005 esitas OÜ Revalhaus Kinnisvara OÜ Marine Systems vastu Tallinna Linnakohtusse hagi lepingujärgse ostuhinna 600 000 krooni ning viivise väljamõistmiseks (Bergsteini hagi). Hagi rajanes väitel, et OÜ Marine Systems poolt omandatud ja hiljem tasaarvestatud OÜ Bergstein nõuet OÜ Revalhaus Kinnisvara vastu ei eksisteerinud, sest OÜ Bergstein ei olnud nõude aluseks olevaid töid teostanud. 24.01.2005 määrusega keelati hagi tagamise korras OÜ-l Marine Systems temale kuuluva OÜ Kvaliteetvara (praegune Q Vara AS) osa käsutamine. 09.06.2006 otsusega jättis kohus hagi täies ulatuses rahuldamata. Ajavahemikus 07.02.2005 - 10.03.2005 saatis OÜ Revalhaus Kinnisvara A K isikus kolmandatele isikutele negatiivse sisuga avaldusi, milles heitis hagejatele ette mitmeid raskeid õigusrikkumisi. J J ja tema äripartnerid A L ja I L esitasid OÜ Revalhaus Kinnisvara ja A K vastu hagi tegelikkusele mittevastavate andmete ümberlükkamiseks. 26.10.2007 rahuldas Tallinna Ringkonnakohus hagi osaliselt, J J hagi jäeti rahuldamata. 15.02.2005 ja 16.02.2005 esitas OÜ Revalhaus Kinnisvara OÜ Põhja politseiprefektuuri Kriminaalosakonna Majanduskuritegude talitusele avaldused, milles palus alustada kriminaalmenetlust seoses eelnevate kokkulepete ja lepingutega. 10.03.2005 esitas OÜ Revalhaus Kinnisvara Põhja politseiprefektuuri Kriminaalosakonna Majanduskuritegude talitusele hagiavalduse kuritegudega tekitatud kahju hüvitamiseks. 11.03.2005 määrusega arestiti hagi tagamiseks J J vara. Kuivõrd OÜ Revalhaus ja A K olid uute vaidluste initsieerimisega 23.12.2003 kompromissilepingut oluliselt rikkunud, esitasid OÜ Marine Systems ja J J 14.09.2005 vastaspoolele avalduse kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmiseks. OÜ Revalhaus Kinnisvara poolt kompromissilepingu rikkumine - kohustus edaspidi mitte tugineda

Tsiviilasi nr 2-08-57354 kompromissiga hõlmatud õigussuhtele - nihutas paigast kompromissilepingust tulenevate kohustuste tasakaalu, kuna OÜ-le Marine Systems jäi ebaadekvaatsest sooritusest sõltumata kohustus tasuda täies ulatuses kinnistu hind. Lepinguliste kohustuste tasakaalu taastamiseks esitasid hagejad 14.09.2005 kostjatele avalduse, millega andsid kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja, s.o kuni 14.10.2005, sest kostjad olid uute vaidluste alustamisega 23.12.2003 kompromissilepingut oluliselt rikkunud. Lisaks täiendava tähtaja andmisele hõlmas see avaldust õiguskaitsevahendite kohaldamiseks, avaldust võla tasumiseks ja pankrotihoiatust. Tähtajaks rikkumiste kõrvaldamata jätmise tõttu jõustus avalduses sisaldunud hinna alandamise avaldus ning alates 14.10.2005 tuleb müügilepingu muutmise lepingus kokkulepitud kinnistu müügihind lugeda alandatuks 7 500 000 krooni võrra. 23.12.2005 notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avalduses väljendas OÜ Marine Systems uuesti 14.09.2005 avalduses väljendatud tahet. Materiaalsed eeldused hinna alandamiseks olid täidetud (OÜ Revalhaus Kinnisvara rikkus kohustust mitte tugineda vaidlusalustele õigussuhetele). Täidetud on ka formaalsed eeldused (avalduse esitamine). Kuna rikutud kohustuse täpset väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, kohaldub VÕS § 112 lg 1 kolmas lause. OÜ Marine Systems nõuab OÜ-lt Revalhaus Kinnisvara hinna alandamisest tulenevalt 5 000 000 krooni. Alternatiivselt nõuab hageja kahju hüvitamist. A K oli kompromissilepingu pooleks ka füüsilise isikuna OÜ Revalhaus Kinnisvara osa omandamise tõttu. Hageja väitel vastutab A K OÜ Revalhaus Kinnisvara juhatuse liikmena ka deliktiõiguslikul alusel (Riigikohtu otsus nr 3-2-190-07). Kahju suurus on antud juhul hinnanguline. Võib väita, et kompromissi hinnaks ehk passiivkohustuse talumise kokkuleppeliseks väärtuseks oli 12 257 329 krooni (tasutud kinnistu müügihinna 15 257 329, 61 krooni ja algse hinna 3 000 000 krooni vahe), teisisõnu - J J ja Marine Systems OÜ olid valmis passiivkohustuse talumise eest tasuma 12 257 329 krooni. Kuivõrd kahju täpset summat ei ole võimalik kindlaks teha, peavad hagejad põhjendatud kahjuhüvitiseks 5 000 000 krooni. Viivist on hagejad arvestanud seadusjärgse viivisemäära alusel alates 14.10.2005 (täiendava tähtaja lõpp). Kuni 29.08.2008 oli sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks 1 474 760, 27 krooni. TsMS §-st 367 tulenevalt taotlesid hagejad välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise. 09.02.2011 esitatud vastuses kostja vastusele (tl 81-84, II köide) vaidlesid hagejad aegumise vastuväitele vastu. Kohtud on eelnevates pooltevahelistes vaidlustes asunud üksmeelsele seisukohale, et 23.12.2003 kokkulepe kujutas endast kompromissi ning pooled tegid selle sõlmimisel järeleandmisi. Eelnev järeldus omab antud vaidluses õiguslikku tähendust ning selle järeldusega on hõlmatud ka vaidlusaluse kinnistu võimaliku väärtuse küsimus. Antud vaidlus ei puuduta otseselt kinnistu turuväärtust, kuigi illustreeriva tõendina on hagejad esitanud AS Arco Vara Kinnisvarabüroo 27.10.2005 eksperthinnangu, mille kohaselt oli kinnistu väärtuseks vaidlusalusel ajal 6 000 000 krooni. Kinnistu väärtuse puhul omab tähtsust see, kas hagejad tegid kompromissi sõlmimisel järeleandmisi või mitte. Sellele küsimusele vastamiseks tuleb võrrelda kinnistu hinda enne kompromissi sõlmimist ja selle sõlmimisel, mitte aga üritada selgitada kinnistu turuväärtust. Kostjate väide nõude aegumise kohta on sügavalt ekslik. Hagejate nõuded tulenevad õiguskaitsevahendite kohaldamisest. 14.09.2005 esitasid hagejad kostjatele avalduse kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmiseks, kuivõrd nimetatud isikud olid uute vaidluste algatamisega 23.12.2003 kompromissilepingut oluliselt rikkunud. Avalduses paluti muu hulgas kompromissilepingust tulenevad rikkumised kõrvaldada hiljemalt 14.10.2005. Kostjate vastuväited

Tsiviilasi nr 2-08-57354 Kostjad hagi ei tunnistanud. Hagejad on esitanud kohtule valeväiteid. Muuhulgas on esitamata kriminaalasja nr 1 07-9932 16.07.2009 lõpetamise määrus. J J nõustus süüstava lahendiga ning 750 000 krooni tasumisega riigituludesse, mis ei ole omane süütule inimesele. Kriminaalmenetluse aluseks olid samad asjaolud, mille üle pooled on vaielnud tsiviilkorras. Kostjate 28.10.2010 esitatud täpsustatud vastuse kohaselt (tl 55-61, II köide) on hagejad hagi alusena tuginenud kostjate toimingutele, mis leidsid aset ajavahemikus 31.08.2004 kuni 10.03.2005 (kahe hagiavalduse esitamine kohtule, avalduste saatmine kolmandatele isikutele, kaks avaldust politseiprefektuurile). Selle tegevusega on OÜ Revalhaus Kinnisvara väidetavalt rikkunud erinevaid 2003. a sõlmitud lepinguid (nende eraldi väljatoomine ei ole aegumise seisukohalt oluline). Hagejate väitel aitab nende nõudeid lahti mõtestada asjaolu, et hagi aluseks on kostjate poolt 23.12.2003 lepingust tuleneva passiivkohustuse rikkumine, seega on tegemist tehingust tulenevate nõuetega. Hagejad esitasid hagi 02.09.2008. Hagiavalduse esitamise ja hiliseima väidetava rikkumise ajaline vahe on 3 aastat 5 kuud ja 20 päeva. TsÜS § 146 lg 1 sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohutuse täitmist. TsÜS § 143 järgi võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Vaidluses, kus üks pool on soovinud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastatud asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks aegunud, tuleb jätta hagi rahuldamata. Aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisest, s.t alates ajast, mil õigustatud isik võib nõuda kohustuse täitmist. Kostjad palusid kohaldada hagi suhtes aegumist. Hagi lisana esitatud hindamisakt on koostatud J J antud andmete põhjal. Andmed on puudulikud, eesmärgiks madalama hinna määramine. Hagejate väitele, et 11,7 ha kinnistu väärtus oli 6 000 000 krooni, ei ole tõene. Kinnistu jagamise tulemusel tekkis 7,7 ha maatükk, mis tasuti mitterahalise sissemaksena OÜ-le Kvaliteetvara. Mitterahalise sissemakse turuväärtuseks hinnati 10 000 000 krooni ehk 129,87 kr/m2. Kui korrutada see pindalaga 11,7 ha, on summaks 15 194 790 krooni. Eeltoodu on kinnistu väärtus maatulundusmaana, elamukruntidena on selle väärtus oluliselt kõrgem. Hindamisaktist ei nähtu kinnistu väärtus 2005. aastal, s.o väidetavate rikkumiste toimumise ajal (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-131-05 ja 3-2-1-55-09). OÜ Kvaliteetvara 2005. a ja 2006. a majandusaasta aruannetest nähtuvalt oli kinnistu väärtus vastavalt 25 000 000 krooni ja 50 000 000 krooni. Endise suuruse (11,7 ha) puhul oleks hind veelgi kõrgem. Seega oli aastatel 2004-2006 kinnistu hind vahemikus 10 000 000 - 25 000 000 krooni. Arvestades kinnistu väärtust, jääb selgusetuks, millest tuleneb hagiavalduses toodud väidetav kahju. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas OÜ Marine Systems hagi OÜ Revalhaus Kinnisvara vastu ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 413 024, 65 eurot, s.h rahuldades põhinõude 319 558, 24 eurot ja viivise 93 466, 40 eurot, samuti viivise põhinõudelt VÕS §-s 113 sätestatud määras alates 02.09.2008 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Ülejäänud osas jäi hagi rahuldamata. Asja materjalidest nähtuvalt on menetlusosalised sõlminud 23.12.2003 kompromisskokkuleppe. Nimetatud kokkulepe aluseks oli 02.10.2003 sõlmitud „Lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe seoses pooltevaheliste vaidlusküsimuste lahendamisega“. Kompromisskokkulepe hõlmas kolme dokumenti: a) „Pandi kustutamise avaldus, keelumärke kustutamise avaldus, kinnistu müügilepingu muutmise leping, kinnistu jagamise avaldus, jagamisel tekkivate kinnistute müügilepingud, kinnistu ja korteriomandi ühishüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud“; b) „Kokkulepe“ ja c) „Osaühingu osa müügileping“. Lähtudes TsÜS §-s 75 ja VÕS §-s 29 sätestatud tahteavalduse ja lepingu tõlgendamise reeglitest asus kohus seisukohale, et

Tsiviilasi nr 2-08-57354 poolte tahteks 23.12.2003 kompromisslepingu sõlmimisel oli poolte erimeelsuste lahendamine. VÕS § 578 lg 1 kohaselt on kompromissileping leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Ebaselgeks loetakse muu hulgas ka ebakindlust nõude sissenõutavuse suhtes. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Kostjad kompromissilepingut ei täitnud, vaid on algatanud hagejate vastu mitmeid uusi kriminaal- ja tsiviilmenetlusi. Hinna alandamisest tuleneva 5 000 000 kroonise nõude on OÜ Marine Systems esitanud OÜ Revalhaus Kinnsivara vastu. Hinna alandamisel VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohus nõustub hagejatega selles, et kostjad on kompromissilepingut rikkunud korduvalt ja ulatuslikult. Sisuliselt on hageja 23.12.2003 „Pandi kustutamise avaldus, keelumärke kustutamise avaldus, kinnistu müügilepingu muutmise leping, kinnistu jagamise avaldus, jagamisel tekkivate kinnistute müügilepingud, kinnistu ja korteriomandi ühishüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud“ tõstnud kinnistu müügihinda, mille tulemusel tekkis kostjal passiivkohustis, s.t mitte algatada vaidlusi ja tugineda kompromissilepinguga hõlmatud õigussuhetele ja kokkulepetele. Kostja seda kohustust ei täitnud. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt OÜ Revalhaus Kinnisvara väljamõistmisele 5 000 000 krooni, s.o 319 558, 24 eurot. VÕS §113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja on viiviseid arvestanud alates 14.10.2005 kuni 29.08.2008. Kohus sellega ei nõustu. 14.septembri avalduse p 22 kohaselt on hageja palunud nõue tasuda hiljemalt 24.10.2005. Kohus on seisukohal, et nõue muutus sissenõutavaks alates 25.10.2005. Seega on viivisnõude periood 25.10.2005 kuni 29.08.2008. Eeltoodust tulenevalt korrigeerib kohus ka esitatud viivisenõuet perioodi suhtes mis lõppeb 31.12.2005. Ülejäänud osas kohus nõustub hageja esitatud viivisearvestusega. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele viivis summas 93 466, 40 eurot. Lisaks mõistis kohus OÜ-lt Revalhaus Kinnisvara OÜ Marine Systems kasuks välja viivise VÕS §-s 113 sätestatud määras alates 02.09.2008 kuni põhinõude 319 558, 24 eurot (5 000 000 krooni) täieliku tasumiseni. Kuivõrd kohus rahuldab hagi hinna alandamisest tulenevalt, ei pidanud ta vajalikuks anda hinnangut alternatiivselt esitatud kahju hüvitamise nõudele. Vastuseks kostjate seisukohtadele märgib kohus järgmist. Kostjate väited vara väärtuse kohta ja viited Riigikohtu lahenditele on asjakohatud. Hinda ei alandatud kinnisasja puuduste tõttu (s.t seetõttu, et kinnisasja väärtus oleks tegelikult olnud lepingu alusel maksmisele kuuluvast väiksem), hinda alandati õiguskaitsevahendina kompromissikokkuleppe rikkumise tõttu kostjate poolt. Hinda ei alandatud seetõttu, et kinnistu müügilepingus poolte vahekord oli tasakaalust väljas, vaid seetõttu, et kostjate poolt vaidluste alustamisega läks tasakaalust välja kompromissitäiendava tähtaja kokkulepe kui kompleksne tervik (kostja nõudis hagidega tagasi järeleandmisi, mida tegi kompromissi sõlmides). Asjakohatud on ka kostja viited kriminaalmenetlustele. Nõue ei ole aegunud. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui

Tsiviilasi nr 2-08-57354 seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täimise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. Kohus asus seisukohale, et nõue muutus sissenõutavaks alates 25.10.2005, mil lõppes hageja antud täiendav tähtaeg. Apellatsioonkaebus Kostja OÜ Revalhaus Kinnisvara palub apellatsioonkaebuses Harju Maakohtu otsuse tühistada ning saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Apellant on seisukohal, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 631 lg 1 alusel tühistada materiaal- ja menetlusõiguse normide rikkumise tõttu. Kaevatav kohtuotsus on tuvastatud asjaoludes, järeldustes ja kohaldatavas seaduses vasturääkiv ja ebaselge. Maakohus on tuvastanud asjaoluna OÜ Revalhaus Kinnisvara erilise võimu, märkides rikkumisena mitmete kriminaalmenetluste algatamist. Vastavate menetluste algatajaks ja menetlejaks on uurimisasutus, mitte kostja, kuid just seda heidetakse kostjale ette. Samuti jääb selgusetuks, millele on kohus tuginenud hagi rahuldades. Nimelt väidab hageja oma hagiavalduses korduvalt, et hinna alandamine on tingitud just kõrgema kinnistu hinna tasumisest ehk hageja on seadnud oma nõude kinnistu hinnast sõltuvaks, samas esitades kinnistu väärtuse kohta vastakaid väiteid. Hagiavalduse punkti 2.3.2.2 kohaselt tegi hageja olulise järeleandmise, nõustudes 3 000 000 krooni asemel tasuma 15 257 329, 61 krooni; punktis 2.3.2.3 väidab hageja kinnistu hinnaks aga juba 6 000 000 krooni ning oma järeleandmiseks 9 000 000 krooni kõrgema hinnaga nõustumist jne. Seega on hageja hagi esitades ja hinda alandades tuginenud kinnistu hinnale ja seadnud oma nõude just sellest sõltuvaks, samas esitades kinnistu väärtuse kohta vastakaid kinnitusi. Kohtule esitatud hindamisakti koostamiseks on esitatud hindajatele puudulikke andmeid, mis on ümberlükatavad kostja vastusega kohtule ning tõendatavad hageja enda poolt koostatud dokumentidega. Kohtulahendist ei ole võimalik aru saada, millele tuginedes on kohus langetanud otsuse ning määratlenud väljamõistetava summana 5 000 000 krooni, millele lisanduvad viivised. Kuigi kohus leidis, et kompromissi käigus sõlmitud lepingud tõstsid kinnistu hinda, märkis ta vastuseks kostjatele, et hinda ei alandata kinnisasja puuduste tõttu (et kinnisasja väärtus oleks tegelikult olnud lepingu alusel maksmisele kuuluvast väiksem). Kohtulahendis seob kohus väljamõistetud summa kinnistu müügihinnaga. Samas pole aga kohus selgitanud välja kohase ja mittekohase täitmise väärtusi, tuginedes põhjendamatult vaid VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele. Kinnistu väärtuse hindamise kohta on kostja esitanud kohtule piisavalt tõendeid, millest ilmneb, et kinnistu väärtus ei muutunud. Kohus ei ole neid tõendeid hinnanud, jättes ka selle väite käsitlemata. Lisaks, hageja ei ole esitanud tõendeid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe kohta, seega ei saanud kohus sellise vahe olemasolu tuvastada ega VÕS § 112 lg-t 1 kohaldada. Hinna alandamise eeldus antud juhul puudus, sest hageja ei ole tõendanud, et väidetavad rikkumised mõjutasid kinnistu väärtust. Hageja ei tõendanud hinna alandamise ulatuse põhjendatust. Hagejad ega kohus ei ole põhjendanud, miks ei saa kohase ja mittekohase täitmise väärtusi kindlaks teha. Täiesti selgusetuks jäi aga see, miks kohus rahuldas hagi vastavalt hageja soovitud ulatusele. Olukorras, kus esineb alus VÕS § 112 lg 1 kohaldamiseks, on kohtul võimalik tasu alandamise ulatust hinnata ja analüüsida protsentuaalselt, lähtudes mõistlikkuse põhimõttest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-82-06). Ometi pole kohus tasu alandamise ulatust protsentuaalselt hinnanud ega analüüsinud. Lisaks eeltoodule on maakohtu otsus apellandile üllatuslik. Kui kostja oleks olnud teadlik asjaolust, et maakohus kavatseb vaidluse lahendada VÕS § 112 lg 1 alusel, oleks ta

Tsiviilasi nr 2-08-57354 soovinud esitada omapoolseid kaalutlusi, vastuväiteid ja selgitusi. Veelgi enam, apellant on seisukohal, et VÕS § 112 lg 1 ei ole antud asjas kohaldatav. Maakohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõudeid kohtuotsuse põhjendava osa kohta. Samuti rikkus maakohus TsMS § 438 lg-t 1. Kohus on vaidluse lahendamisel jätnud olulise osa oma järeldustest põhjendamata. Eelkõige on kohus jätnud otsuses põhjendamata, miks ta ei nõustu kostja faktiliste väidetega ning miks ei analüüsi kostja poolt esitatud tõendeid. Seetõttu ei ole maakohtu siseveendumuse kujunemine lahendist ka jälgitav. Maakohtu otsus ei sisalda põhjendusi, millest nähtuks, et VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaldamise eeldused oleksid täidetud. Kohus on vaid paljasõnaliselt hageja seisukohtadega nõustunud. Samuti nähtub tsiviilasja materjalist, et kostja on esitanud maakohtu menetluse kestel sisulisi vastuväiteid hageja seisukohtadele, kuid maakohus pole ühelegi neist vastanud. Lisaks on põhjendamatud kohtu etteheited kostjale mitmete kriminaalmenetluse algatamise osas hagejate suhtes. Apellatsioonkaebus menetlemisel peab ringkonnakohus TsMS § 652 järgi sisuliselt hindama kõiki poolte õigel ajal ja nõuetele vastavalt esitatud asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohtus asja läbivaatamisel ei oma tähtsust, mis asjaoludel vaidlustas kostja maakohtu otsuse. Vastustaja seisukoht Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ning jätta apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Maakohus on langetanud õige ja põhjendatud otsuse. Maakohu otsus ei ole üllatuslik. Kohus lahendas vaidluse hagejate ja kostjate menetlusdokumentides esitatud seisukohti arvestades. Maakohus on käsitlenud piisava põhjalikkusega ka kostjate seisukohti ning need otsuses ümber lükanud. Arvestades kompromissilepingu poolte vahelisi suhteid, on VÕS § 112 lg-s 1 viidatud põhimõtte kohaldamine igati põhjendatud. Kostjaid ei ole süüdistatud kriminaalmenetluse algatamises, vaid algatamise initsieerimises kuriteokaebuste esitamise teel. Ringkonnakohtu otsuse põhjendus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud kohtuistungil osalenud isiku seisukoha ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb kohus uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Hagejate rahaline nõue müügihinna alandamiseks ja/või kahjuhüvitise saamiseks tugines kostjate poolt lepingust tuleneva kohustuse rikkumisele. Kostjatele 14.09.2005 esitatud avalduses (tl 235238, I köide) tuginesid hagejad 23.12.2003 kompromissilepingu olulisele rikkumisele: kostjad on vaidlustanud kompromissilepingu esemeks olevaid õigussuhteid nii tsiviil- kui kriminaalmenetluses, s.h esitanud avalduse kriminaalmenetluse alustamiseks müügilepingu sõlmimise faktist tulenevalt (avalduse punkt 16). Avalduses andsid hagejad kostjatele, viitega VÕS § 114 lg-le 1, täiendava tähtaja kompromissilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks (kõigi kokkulepet rikkudes initsieeritud tsiviil- ja kriminaalmenetluste lõpetamiseks), märkides, et juhul, kui kostjad ei ole 15.10.2005 kohustuse rikkumise tagajärgi kõrvaldanud ega ole kompromissilepingust tulenevat kohustust täitnud, kasutavad hagejad seadust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Avalduse punkti 20 kohaselt OÜ Marine Systems 1) alandab müügilepingu hinda 7 500 000 krooni võrra (VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112), 2) nõuab rikkumisega tekitatud kahju 7 500 000 krooni hüvitamist (VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115), 3) taganeb osaliselt müügilepingu muutmise lepingust summas 7 500 000 krooni, lugedes müügihinnaks 7 757 329 krooni (VÕS § 101 lg 1 p 4). Õiguskaitsevahendite jõustumisel palusid hagejad OÜ-l Revalhaus Kinnisvara tasuda hiljemalt 24.10.2005 OÜ-le Marine Systems võlg 7 500 000 krooni (avalduse punkt 22).

Tsiviilasi nr 2-08-57354 Hagiavalduses tuginesid hagejad samuti lepingu rikkumisele, loetledes kostjate tegevuse, mida nad hindasid 23.12.2003 kompromissist tulenevate kohustuste oluliseks rikkumiseks (tl 6-8, I köide). Hagejate väitel on tegemist kostjate poolt 23.12.2003 lepingust tuleneva passiivkohustuse rikkumisega, seega on hagi esemeks tehingust tulenevad nõuded. Kostjad vaidlesid hagile vastu ning muuhulgas palusid kohaldada hagejate nõuete suhtes aegumist. Harju Maakohus asus seisukohale, et VÕS § 82 lg-st 7 tulenevalt muutus hageja nõue sissenõutavaks alates 25.10.2005, mil lõppes hageja antud täiendav tähtaeg, mistõttu ei ole hageja nõuded aegunud. Maakohus tugines TsÜS § 147 lg 1 esimesele lausele, mille kohaselt aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega. Kolleegium eeltoodud käsitlusega ei nõustu, vaid leiab, et hagi esitamise ajaks oli aegumistähtaeg möödunud. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et 23.12.2003 kokkuleppe (kompromissilepingu) sõlmimisega reguleerisid pooled omavahelised varasemad vaidlusküsimused lõplikult, võttes selleks endale vabatahtlikult mitmeid kohustusi. Hagi aluseks on praegusel juhul asjaolud, et kostjad rikkusid kompromissilepingust tulenevaid kohustusi, vastavate rikkumiste loetelu on toodud hagiavalduses. Hagejad on nimetanud lepingurikkumisena kahe hagiavalduse kohtule esitamist (31.08.2004 ja 20.01.2005), hagejate kohta negatiivse sisuga avalduste kolmandatele isikutele esitamist (ajavahemikus 07.02.2005 - 10.03.2005) ja politseiprefektuurile avalduste esitamist (15.02.2005, 16.02.2005 ja 10.03.2005). Ühegi nimetatud rikkumise kohta ei ole hagejad väitnud, et nad ei oleks neist kohe teada saanud. Ka toimiku materjalist nähtuvalt said hagejad väidetavatest rikkumistest teada mõistliku aja jooksul (nii näiteks on J J vara arestitud politseiprefektuuri vastava talituse poolt 11.03.2005). Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 1 järgi on üldjuhul kolm aastat. TsÜS § 147 lg-st 1 tulenevalt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist, algab teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest. Antud juhul ongi hagi aluseks asjaolu, et kostjad rikkusid 23.12.2003 lepingust tulenevat vaidluste jätkamist keelavat kohustust, s.o passiivset kohustust mitte jätkata kompromissiga lahendatud õigussuhete pinnalt uute vaidluste algatamist. Kuigi kohustuse täitmise aega ei ole lepingus kindlaks määratud, tuleneb võlasuhte olemusest, et pooled kohustusid kestvalt järgima kokkuleppes sisalduvaid kohustusi. Kui hagejad väitsid, et kostjad on lepingut rikkunud ning tuginesid hagi põhjendamisel kostjate teatud tegudele (erinevate avalduste esitamine), algab hagi aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest. Hoidumiskohustuse rikkumisest tulenevate nõuete aegumise algust reguleerib TsÜS §147 lg 1 teine lause. Seetõttu ei ole asjakohane VÕS § 82 lg-le 7 tuginev maakohtu järeldus, et hagejate nõue muutus sissenõutavaks alates 25.10.2005 (võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist pärast § 82 lg-s 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist). Antud juhul ei olnud tegemist lepingust tuleneva kohustuse täitmise kui aktiivse sooritusega, mille puhul saaks rääkida kohustuse tähtpäeva saabumisest (ja seega ka täiendava tähtaja andmisest) ning sellega seotud aegumistähtaja algusest. Kohustuse rikkumisel põhinev nõue muutub reeglina sissenõutavaks kohustuse rikkumisest. Ajaliselt viimasest väidetavast rikkumisest (avaldused politseiprefektuurile) said hagejad teada märtsis 2005, mil arestiti J J vara. Seega pidid hagejad saama kostjatel lasunud passiivsete kohustuste rikkumisest (mingist teost või käitumisest hoidumisest) teada hiljemalt 01.04.2005. Sellise kohustuse rikkumisel tekib esmajoones kahju hüvitamise nõue rikkuja vastu, mille aegumistähtaeg algab kohustuse rikkumisest. Korduva või kestva rikkumise puhul algab nõuete aegumine iga rikkumisega uuesti. Hagejad esitasid hagiavalduse kohtule 02.09.2008. Selleks ajaks oli hagi aegumistähtaeg ka viimase kostjatele süüks pandud rikkumise osas möödunud. Kuna kostjad esitasid hagile aegumise vastuväite, pidi maakohus jätma hagi tervikuna rahuldamata.

Tsiviilasi nr 2-08-57354

Ühtlasi peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et hagi alusena esiletoodud asjaolud ei võimalda järeldada hagejate õigust hinda VÕS § 112 lg 1 alusel alandada. Nimetatud sätte järgi kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. 23.12.2003 kompromissilepingus sisalduvad rahalised kohustused olid kokkuleppelised ja hõlmasid pooltevahelisi suhteid kompleksselt, mistõttu ei ole asjakohane rääkida hinna alandamisest kui õiguskaitsevahendist VÕS § 112 lg 1 tähenduses. Antud juhul ei tuginenud hagejad kohustuse mittekohasele täitmisele nimetatud sätte mõttes (asja puudustele), vaid kostjate poolt endale võetud muude kohustuste rikkumisele. Tegemist ei olnud kohustuse mittekohase täitmise kui aktiivse tegevusega. Kui nõude eelduseks on kujundusõiguse kasutamine, näiteks hinna alandamine, peab see nõude sissenõutavuseks olema kehtivalt toimunud. Toimiku materjali põhjal ei ole võimalik järeldada, et hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused oleksid täidetud. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja jätab hagi tervikuna rahuldamata, jätab ta TsMS § 162 lg 1 alusel maakohtu menetluses kantud kulud hagejate kanda, apellatsioonimenetluse kulud aga OÜ Marine Systems kanda. Kuna kostja oli apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest vabastatud, tuleb riigilõiv TsMS § 190 lg 5 alusel hagejalt riigituludesse välja mõista. Apellatsioonkaebuse esitamise puhul on tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust (TsMS § 137 lg 1). Kuna alates 01.01.2009 kehtivad riigilõivumäärad on kohtu hinnangul ebaõiglaselt suured ja seetõttu põhiseadusega vastuolus (Riigikohtu otsus nr 3-2-167-11), kohaldab ringkonnakohus varemkehtinud seadust ja mõistab OÜ-lt Marine Systems välja riigituludesse riigilõivu 6886, 48 eurot (107 750 krooni).

Ü. Jänes

T. Kollom

I. Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.