Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Ülesütlemise avalduse saatis kostja hagejale aadressile Kadaka tee 48 Tallinn, millelt hageja selle kätte sai. Üürilepingu ülesütlemine ei takista üürnikul majandustegevuse läbiviimist põhjusel, et hageja kaotaks oma majandustegevuse läbiviimise koha. Maakohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Puudub vaidlus, et kostja omandas 18.03.2011 toimunud avalikul enampakkumisel OÜ-le Nordway Partner (pankrotis) kuulunud vara: Tallinna linnas Jõeküla tee 14 korteriomandid (külaliskorterid) nr 1-9, 11-18, 21-24 ja Tallinna linnas Ründi tn 11 kinnistu. Vara omandamisel esitati kostjale korteriomandeid Jõeküla tee 14 (korterid nr 1-18, 21-24) koormav üürileping ja kinnistut koormav kasutusleping, mis olid sõlmitud 01.06.2009 üürileandja OÜ Nordway Partner (pankrotis) ja hageja vahel. Lepingud läksid 13.05.2011 üle kostjale, kostja ütles lepingud üles 24.05.2011 ja hageja sai ülesütlemise teate kätte. Pooltel on vaidlus lepingute ülesütlemise õiguspärasuse üle, sealhulgas selle üle, kas lepingute ülesütlemisel tuli järgida VÕS §-s 325 sätestatud elu- ja äriruumi ülesütlemise vormi ja kas kinnistusraamatu märge kaitses hagejat lepingute ülesütlemise eest. Siinkohal viitas kohus VÕS § 323 lg-s 1 ja § 272 lg 4 p-s 2 sätestatule. Korteriomandeid ja kinnistut koormavatest 01.06.2009 sõlmitud lepingutest nähtuvalt ei ole tegemist äri- ega eluruumi üürilepingutega. Üürileping sõlmiti 01.06.2009 tähtajaga 15 aastat ja lepingu punkti 13.1. kohaselt on hagejal üürnikuna õigus anda ruume allrendile ilma üürileandja nõusolekuta. Üürihinnaks lepiti kokku 30 kr/m2. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja allrendilepinguid. Hageja on Eesti äriregistrisse kantud osaühing. Äriregistri teabesüsteemist nähtub, et hageja registreeris oma majandustegevuse kohana aadressi Kadaka tee 48, Tallinn, 12915. Seisuga 05.10.2011 on hageja põhitegevusalaks enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Ülesütlemise avaldusest nähtuvalt saatis kostja hagejale teate aadressile Kadaka tee 48 Tallinn, millelt hageja selle kätte sai. Seega on hagejal registreeritud aadressil majandustegevuse läbiviimise koht ja üürilepingu ülesütlemine ei takista hagejal majandustegevuse läbiviimist põhjusel, et ta kaotaks oma majandustegevuse läbiviimise koha. Kuna hagejaks on äriühing, siis saavad korteriomandit kasutada eluruumina hagejaga sõlmitud allüürilepingute alusel tema juhatuse liikmed, mitte hageja ise. Hagiavaldusest ei nähtu, millist korteriomandit hageja juhatuse liikmed eluruumina kasutavad, kuid kuna kõik Jõeküla tee 14 Tallinn hoones asuvad ruumid on Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 23136701 kande kohaselt äriruumid, siis peab ka nende kasutuses olev korteriomand olema äriruum. Ärimaa on ette nähtud ettevõtluseks, mitte elamiseks. Kinnistu (registriosa number 127201) asukohaga Ründi 11, suurusega 2183 m2, sihtotstarve on 100% ulatuses elamumaa. Kasutuslepingu punkti 3 ja lisast 2 nähtuvalt on kinnistu kasutamine üürnikule tasuta ja üürnik on kohustunud selle haljastama, rajama kinnistule autoparkla, lastele mänguväljaku ning tagama kinnistul heakorra. Kinnistu on hoonestamata, sellel ei asu ühtegi piiritletud ala, mida saaks ruumiks lugeda, seega ei ole võimalik seda kasutada ei elu- ega äriruumina. Seega on kasutuslepingu puhul tegemist üürilepinguga seotud lepinguga, mille eesmärk on üürilepingu teenindamine. Eelnevast tulenevalt ei saa kinnistu kasutuslepingule kohalduda elu- ega äriruumidele ettenähtud ülesütlemise kaitset. Kasutuslepingu lisast nr 2 saab järeldada, et poolte soov oli sõlmida leping, kus kinnistu on esimesel kahel aastal tasuta kasutamiseks ja alates 01.06.2011 muutub tasuta kasutamise

leping üürilepinguks, kusjuures üüri suurus lepitakse kokku läbirääkimiste teel ja kokkulepe vormistatakse äriruumi üürilepingu lisana. Kostja tõlgendas kasutuslepingut õigesti ja hageja huvides üürilepinguna, et anda hagejale võimalus kasutada üürilepinguga samaaegselt ka kinnistut, täitmaks allüürilepingutest tulenevaid kohustusi oma allüürnike ees. Hageja kinnitas hagiavalduses, et tegi üüri- ja kasutuslepingu objektidesse kulutusi, mille eesmärk on nendelt pikaajalise tulu teenimine. Eelnimetatud tõenditega on tõendatud, et hagejal ei asu korteriomandites ega kinnistul kontorit, ta ei vii seal läbi oma tootmistegevust ega vahenda oma toodetud kaupu. VÕS-ga on äriruumide ülesütlemise kaitse ette nähtud neile üürnikele, kes kasutavad üüritud ruume oma majandustegevuse läbiviimise kohana, mis tähendab, et ettevõte kasutab ruume kontorina, tootmisruumidena, kaupluse ruumina vms. Äri- ega eluruumidele ettenähtud ülesütlemise kaitse ei puuduta neid ruume, mis on ettevõttele tulu teenimise objektiks. Käesoleval juhul on korteriomandid ja kinnistu hagejale üüritulu teenimise allikaks, seega ei ole tegemist lepingutega, millele kohalduks VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud elu- ja/või äriruumi ülesütlemise kaitse ning ülesütlemise teade ei pea vastama VÕS §-s 325 sätestatud elu- ja äriruumide ülesütlemise vormile. Kostja omandas korteriomandid ja kinnistu avalikult enampakkumiselt. Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 23136701 kandest nähtuvalt kustutati 13.05.2011 pankrotihalduri 22.03.2011 ja 18.03.2011 enampakkumise akti alusel kolmandast jaost hageja ja OÜ Nordway Partner (pankrotis) vahel 01.06.2009 sõlmitud üürilepingu alusel kuni 01.06.2024 kantud märkus ja AS Swedbank esimesel järjekohal olev hüpoteek. Kuna sissenõudja nõuet tagav hüpoteek, mille alusel täitmine toimus, asus eespool üürimärget, kustutati kinnistamise käigus korteriomandite ja kinnistu kinnistusraamatust märge üürilepingu kohta, mis on vastavuses TMS § 158 lg-ga 3. Seega ei ole hageja tuginemine VÕS § 324 lg-le 2 asjakohane, kuna kinnistusregistriosade kolmandates jagudes nimetatud märget ei ole ja nende kustutamine oli õiguspärane. Asjaolu, et lepingujärgne üürileandja on pankrotis ja hageja oma nõuet pankrotimenetluses ei esitanud, ei anna hagejale õigust nõuda üürilepingu ja kasutuslepingu ülesütlemisega tekitatud kahju kostjalt või hageda lepingute ülesütlemise tühisust (VÕS § 323 lg 2). OÜ Nordway Partner (pankrotis) pankrot on avalik informatsioon, mille kohta avalikustati info Ametlikes Teadaannetes ja hagejal oli võrdselt kõigi teiste OÜ Nordway Partner (pankrotis) võlausaldajatega võrdne võimalus esitada oma nõue pankrotimenetluses. Hageja poolt hagiavaldusele lisatud tõendid, mis tõendavad lepingutest tulenevate hoolduskulude kandmist ja võlgade puudumist seisuga 17.06.11, ei oma asjas tähendust ja tuleb jätta tähelepanuta, sest üürilepingu ja kasutuslepingu ülesütlemisel ei tuginetud VÕS §-le 316 so. üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu. Eeltoodust lähtudes ei ole lepingute ülesütlemine tühine ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada, hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus jättis alusetult rahuldamata hageja taotluse peatada käesolevas tsiviilasjas menetlus kuni tsiviilasjas nr 2-11-29666 menetluse lõppemiseni. Kui kohus tuvastab tsiviilasjas nr 2-11-29666, et kinnistusregistris hageja kasuks kantud ruumide üürilepingu kustutamiskanne on alusetu, siis tuleb kohaldada VÕS § 324 lg 2. See tähendab, et kostjal puudus alus lepingute ülesütlemiseks ja sellisel juhul jätkab hageja lepingulised suhted kuni 31.05.2024.

Hageja ja OÜ Nordway Partner (pankrotis) sõlmisid 01.06.2009 üürilepingu Jõeküla 14 korteriomandite üürilevõtmise kohta ning lepingu tähtajaks oli 31.05.2024. Samal kuupäeval sõlmisid hageja ja OÜ Nordway Partner (pankrotis) kasutuslepingu Ründi 11 kinnistu kasutusele võtmise kohta. Kasutuslepingu p 1.1 ja 2.1 kohaselt kasutab hageja kinnistut tasuta ja lepingu kehtivuse ajaks oli 31.05.2014 (p 3.1). Vastavalt eelnimetatud lepingute tingimustele kanti hageja 06.10.2009 kinnistusraamatusse sisse. OÜ Nordway Partner pankrotimenetluses tuvastati, et võlgnikule kuuluvad Jõeküla tee 14 korteriomandid, millistesse olid sisse registreeritud füüsilised isikud, ning Ründi 11 hoonestamata kinnistu. Korteriomandid 1-18 ja 21-24 koormati OÜ Nordway Partner (pankrotis) poolt üürilepinguga hageja kasuks, millise tingimuste kohaselt (p 13.1) oli hagejal õigus anda ruume allrendile ilma üürileandja nõusolekuta. Sellest tulenevalt sõlmis hageja allrendilepingu. Hageja tasus võlgnikule üürilepingu sõlmimisel ettemaksu 33949,86 eurot. Hageja kanti äriregistrisse 22.08.2008 ja tema tegevusalaks on enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Vara tagasivõitmise aluseid pankrotimenetluses ei tuvastatud ja seetõttu ei esitanud hageja võlgniku pankrotimenetluses võlgniku vastu pretensioone ja/või nõudeid. Hagejal puudus alus esitada nõue, kuna üüri- ja kasutamislepingud kehtisid ning kinnistusraamatus oli hageja kasuks sellekohane kanne. Seoses sellega puudus hagejal võlgniku vastu mistahes nõue. Hageja täitis üüri-ja kasutamislepingust tulenevad kohustused ja ei esitanud pretensioone. Kostja omandas 18.03.2011 enampakkumisel OÜ-le Nordway Partner (pankrotis) kuulunud Jõeküla tee 14 korteriomandid nr 1-9,11-18, 21-24 (korteriomandid) ja Ründi tn 11 kinnistu (kinnistu). Korteriomandite ja kinnistu omandamisel esitati kostjale korteriomandeid koormav üürileping ja kinnistut koormav kasutusleping. Kasutuslepingu puhul oli näha, et tegemist on üürilepinguga seotud lepinguga, mille eesmärk on üürilepingu teenindamine. Hageja kannab igakuiselt kulud, mis on seotud kinnistu korrashoiuga ja üüritud hoones oleva varaga seotud hoolduskulud. Vastavalt VÕS § 291 lg-s 1 sätestatule läksid üürilepingust tulenevad kohustused kostjale üle 13.05.2011 ja kostja esitas hagejale 24.05.2011 üürilepingu ülesütlemise avalduse nr 302.7-105. Kostja oli teadlik, et korterit nr 3 kasutab hageja töötaja elamispinnana ja et korterid nr l, 2, 4-9, 11-18, 21-24 on üüriti füüsilistele isikutele edasi. Seoses eeltooduga taotles hageja esindaja tunnistajate ülekuulamist kohtuistungil, kuid kohus jättis taotluse rahuldamata. Hageja kasutab enda huvides korterit nr 3, kuid valis juriidiliseks aadressiks Kadaka tee 48 Tallinnas. Seoses eeltoodule tuleb üleütlemisel kohaldada VÕS § 272 lg-tes 1 ja 2 sätestatud nõudeid ja arvestada ka muid sätteid, mis puudutavad elu- ja äriruume. Eelnimetatud asjaolusid arvesse võttes ei ole õige kostja väide, et korteriomandeid ja kinnistut koormavate lepingute puhul on üheselt selge, et tegemist ei ole äri- ega eluruumi üürilepingutega VÕS § 323 lg 1 mõistes, milledele kohalduks elu- ja/või äriruumi ülesütlemise kaitse. Selle asemel tuleb kohaldada VÕS § 324 lg 2. Hageja investeeris antud objektidesse rahalisi vahendeid selleks, et saada pikaajalist tulu. Sellest tulenevalt puudub kostjal lepingute ülesütlemiseks alus. Kuna hageja kasutab üht korterit elamispinnana, siis VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemise avaldus on tühine.

Kostjal puudub alus ja õigus lepingute ülesütlemiseks. Kui oletada, et kostjal on selline õigus ja ta sooviks lepingud lõpetada, siis see rikuks hageja õigust esitada pretensiooni ja saada kahju hüvitis vastavalt VÕS § 323 lg-le 2, kuna OÜ Nordway Partner (pankrotis) on pankrotis ja tema vastu ei ole enam võimalik nõudeid esitada. Ei ole õiglane piirata hageja õigust saada hüvitist, mida ta oleks vastavalt seadusele saanud. On arusaamatu, millisel alusel kohus tugines TMS § 158 lg-le 3, kuna pooled ei esitanud kohtule esitanud dokumente, millisest nähtuks, et pankrotihaldur kustutas hageja kasuks seatud kande TMS § 158 lg-st 3 juhindudes. Hagejal puudusid selle kohta andmed ja sellega seoses esitas hageja kohtule avalduse ebaseaduslikult kustutatud kande osas ja kohus menetleb seda tsiviilasjas nr 2-11-29666. Vastused apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Apellandi väide, et maakohus rikkus menetlusõigusnorme sellega, et ei peatanud menetlust seniks, kuni lahendatakse tema poolt maakohtule esitatud nõue kinnistusraamatu registriossa VÕS § 324 kohaselt sätestatud märke kustutamiskande kustutamiseks, on alusetu. Nimetatud märge oli järjekorras tagapool hüpoteeki, mille realiseerimiseks pankrotihaldur kinnisasja enampakkumisel müüs. PankrS § 139 lg. 2 sätestab, et kui haldur müüb pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused loetakse lõppenuks. Sama paragrahvi lg. 3 järgi kinnistusraamatusse kantud õigused, mis asuvad samal järjekohal selle esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusega, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki, jäävad kehtima üksnes juhul, kui nendest tulenevalt ei saa nõuda kinnisasja sundmüüki. Kuna üürilepingu kohta kinnistusraamatuse kantud märge asus järjekohas tagapool (ega olnud seega ka sama järjekohaga) hüpoteegist, millise realiseerimiseks kinnisasja enampakkumine teostati. PankrS § 135 lg. 1 kohaselt müüb haldur vara täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. TMS § 160 lg. 1 ja 2 kohaselt peab täitur (antud juhul haldur) esitama kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja ning avaldused ostja kinnistusraamtusse omanikuna sisskandmiseks ja keelumärke ning lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamatult pärast kogu ostuhinna tasumist. Õiguste kustutamise kande tegemiseks ei ole vaja kustutavate õiguste omajate nõusolekut. Kostja ei vaidlustanud hageja esitatud faktilist asjaolu, et korter nr. 3 anti hageja poolt kasutada oma töötajale elamispinnana ja et korterid nr. nr. 1, 2, 11-18 ja 21-24 üüriti

„füüsilistele isikutele edasi“. Seega ei onud vajalik neid faktiväiteid hakata täiendavalt tõendama tunnistajate ütlustega. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab apellatsiooniastmega seotud menetluskulud apellandi kanda.

Tiit Kollom

Reet Allikvere

ringkonnakohus

poolte

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.