Mert Ehitus OÜ hagi Eurocar OÜ vastu kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke tegemiseks või tahteavalduse asendamiseks kohtulahendiga Hageja 1: MERT EHITUS OÜ (registrikood: 12943876), aadress: Saare maakond, Saaremaa vald, Mõisaküla, Lõukapõllu, e-post: [email protected], seaduslik Lepinguline esindaja Ants Kuningas e-post: [email protected] Kostja: EUROCAR OÜ (registrikood: 12724594), aadress: Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Tartu mnt 18, e-post: [email protected], seaduslik esindaja Raigo Vaikma Lepinguline esindaja v.a Anneli Aab e-post: [email protected]
Menetlusosalised
Asja läbivaatamise kuupäev Resolutsioon
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks määrusega peale kohtuotsuse jõustumist. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus 30 päeva jooksul vahetult Tallinna Ringkonnakohtule, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 632 lg 1). Samaks kuupäevaks tuleb apellatsioonkaebus esitada ka juhul, kui selle koostamiseks vajatakse menetlusabi. Menetlusabi taotluse ja apellatsioonkaebuse võimalike puuduste kõrvaldamise lahendab ringkonnakohus hiljem. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 633 lg 7).
1.1.02.09.2010 sõlmiti Saare maakond, Saaremaa vald, Mõisaküla, Raineri (registriosa nr 3799334, katastritunnus 44001:003:0741) kinnistu hoonestusõiguse seadmise asjaõigusleping. Asjaõiguslepingu alusel kanti katastritunnus 44001:003:0741, pindala 9441 m2, aadress Raineri, Mõisaküla küla, Lümanda vald, Saare maakond, maa sihtotstarve maatulundusmaa (100%), kolmandasse jakku esimesele järjekohale tasuta hoonestusõigus tähtajaga kümme (10) aastat Osaühing Seimkivi, registrikood 11060821, kasuks. Hoonestusõigus lõpeb seega 02.09.2020. (vt Lisa 1 - Raineri hoonestusõiguse kehtivad kanded)
1.2.21.11.2016 sõlmisid Seimkivi OÜ (tänase nimega King Kong Five OÜ) Raineri kinnistu hoonestajana ning Mert Ehitus OÜ (hageja I) rentnikuna tähtajalise rendilepingu, millega hoonestaja andis hageja I valdusesse ja kasutusse Raineri kinnistu hoonestusõiguse ning hoonestusõiguse alusel rajatud tootmishoone. Rendileping on sõlmitud tähtajalisena ja seda hoonestusõiguse lõppemiseni. (vt Lisa 2 – Raineri rendileping 21.11.2016)
1.3.19.09.2017 kanti registrisse OÜ LMC Project (registrikood 12648114) ja Saare Tõrv (hageja II) ühinemine. Seega on Saare Tõrv (registriosa nr 3799334, katastritunnus 44001:003:0741) kinnistu omanik. (vt Lisa 1 - Raineri hoonestusõiguse kehtivad kanded) Mert Ehitus OÜ – hagiavaldus kinnistusraamatusse rendilepingu osas märke tegemise kohustamiseks.
1.4.03.11.2017 arestis kohtutäitur Kristiina Feinman Saare Tõrv OÜ kinnistut koormava ja Seimkivi OÜ-le (tänase nimega King Kong Five OÜ) kuulunud hoonestusõiguse.
1.5.15.06.2018 avaldas kohtutäitur Kristiina Feinman täitemenetluses kinnisasja (Raineri hoonestusõiguse) enampakkumise teate nr 1307592. Enampakkumise teate kohaselt algas enampakkumine 06.07.2018 kell 14:00 ja lõppes 23.07.2018 kell 14:00. Enne enampakkumise algust, so 05.07.2018 avaldas kohtutäitur teate nr 1307592 paranduse, milles juhtis tähelepanu asjaolule, et kohtutäiturile on esitatud hoonestusõiguse osas 21.11.2016 rendileping, millega on võimalik tutvuda kohtutäituri büroos. (vt Lisa 3 Ametlik teadaanne_1307592)
1.6.02.08.2018 kinnistamisavaldusest nr 65356201850 nähtub, et varasemalt Seimkivi OÜ-le kuulunud hoonestusõiguse on 23.07.2018 enampakkumiselt omandanud Eurocar OÜ (kostja). Seega on Raineri kinnistu hoonestajaks saanud/saamas kostja ning 21.11.2016 rendilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 alusel kostjale üle läinud.
1.7.07.08.2018 avaldas kostja City24.ee portaalis kuulutuse (City24 ID: 4226507), mille kohaselt soovib kostja aga hageja I valduses ja kasutuses oleva tootmishoone müüja ära vedamiseks. Seega on ilmne, et kostja ei kavatsegi hoonestusõiguse ja hoonestusõiguse alusel rajatud tootmishoone 21.11.2016 üürilepingust tulenevad üürileandja kohustusi täita. (vt Lisa 4 - Äripindade müük_ Mõisaküla, Mõisaküla, Lääne-Saare vald - 4226507 City24)
lk 3
1.8.Saare Tõrv OÜ ei ole Raineri kinnistu omanikuna andnud kostjale luba tootmishoone lammutamise või ära vedamise osas. Asjaõigusseadus (AÕS) § 247 lg 2 kohaselt peab hoonestaja tagama ehitise säilimise, kui ta ei ole kinnisasja omanikuga kokku leppinud teisiti.
1.9.Kostja pahatahtliku tegevuse jätkumisel tekib hagejatele põhjendamatu ja suur majanduslik kahju.
2.ÕIGUSLIK PÕHJENDUS
2.1.Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. - VÕS § 291 lg 1.
2.2.Kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. - VÕS § 324 lg 1.
2.3.VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt sama seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda.
2.4.TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Mert Ehitus OÜ – hagiavaldus kinnistusraamatusse rendilepingu osas märke tegemise kohustamiseks
2.5.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8 sätestab, et puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. KRS § 341 lg-s 52 sätestatu kohaselt peab puudutatud isiku nõusolek sisaldama § 34 lg-s 6 sätestatud andmeid, s.t muu hulgas peab olema märgitud taotletava asjaõiguse sisu.
2.6.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 99 lg 1 p 6 kohaselt esitatakse kinnisasja üüri- või rendilepingust tulenev nõue kinnisasja asukoha järgi. Hageja ja kostja õiguseelneja on 21.11.2016 rendilepingu punktis 7.1. kokku leppinud, et rendilepingust tulenevad vaidlused lahendatakse Pärnu Maakohtu kohtumajas.
2.7.Mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 3500 eurot. (TsMS § 132 lg 1)
2.8.Mittevaralise nõudega hagiavalduse esitamisel tasutakse riigilõivu 300 eurot. (RLS § 59 lg 4) Lähtuvalt eeltoodust ja juhindudes VÕS § 324 lg 1, TsÜS § 68 lg 5 ning KRS § 341 lg 8, palub hageja:
1.võtta käesolev hagiavaldus menetlusse;
2.kohustada kostjat kandma kinnistusraamatusse registriosale nr 3799334 (katastritunnus 44001:003:0741) märge hagejaga 21.11.2016 sõlmitud rendilepingu osas kestvusega kuni hoonestusõiguse lõppemiseni või asendada kostja tahteavaldused TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega;
3.jätta menetluskulud kostja kanda;
4.lahendada asi kirjalikus menetluses.
3.Vastus kostja vastusele
lk 4
3.1.Hageja ei tunnista ühtegi kostja väidet ja seisukohta ning vaidleb neile kõigile vastu. Hageja leiab, et kostja on hagi vastuses teadlikult esitanud alusetuid vastuväiteid. Kostja oli hoonestusõiguse omandamise eelselt teadlik asjaolust, et hoonestusõiguse esemel on kehtiv rendileping ja otsene valdus kuulub hagejale. Kostja väidab hagi vastuses rendilepingu osas näilikku tehingut või fiktiivset tehingut ja on võtnud seisukoha, et sellisel tehingul ei olevat õiguslikku tagajärge. Oma väiteid põhjendab kostja üksnes väidetega, mis ei ole ja ei saa olla näiliku või fiktiivse tehingu tuvastamisel tõendiks. Hageja kostja väiteid ei tunnista. Oluline on seejuures märkida, et kostja on rikkunud seejuures süütuse presumptsiooni printsiipi, sest on omistanud hagejale sisuliselt kuriteos osalemise, kuigi hageja suhtes ei ole ühtegi kahtlustust esitatud. Seejuures osundab hageja, et kostja poolt viidatud kriminaalasi nr 15221000135 puudutab hagi vastusest nähtuvalt kahtlustusi, mis on seotud OÜ Seimikivi väidetava PRIA sooduskelmusega aastal 2010. Kuigi vaidlus puudub selles, et Pärnu Maakohus on seadnud hoonestusõigusele hüpoteegi Eesti Vabariigi kasuks summas 293 590,37 eurot, ei puuduta see asjaolu kuidagi hageja Mert Ehitus OÜ õiguseid ja kohustusi. Hageja on seisukohal, et kostja poolt esitatud teadmata päritolu ja allkirjastamata kohtumäärus kriminaalasjas 1-15-9596 ei ole asjas kohane tõend ja tuleb jätta tähelepanuta. Ka see asjaolu, et Seimikivi OÜ juhatus on kostja väitel pärast rendilepingu sõlmimist korduvalt vahetunud ja viidatud äriühingu ärinimi on muudetud, ei mõjuta ja ei saa kuidagi mõjutada hageja õiguseid. Hagejal ei ole võimu viidatud äriühingu, selle juhatuse liikmete ja ka osanike üle. Arusaamatu ja täielikult tõendamata on kostja väide, nagu oleks hageja ja rendileandja Seimikivi OÜ puhul tegemist seotud isikutega.
3.2.Kostja väidab hagi vastuse punktis 3.3.5, nagu oleks rendileping näiline seetõttu, et rendilepingus ei olevat pooled kokku leppinud rendihinnas. Hageja sellise väitega ei nõustu. Hageja selgitab, et vajas 2016. aastal tootmispinda ja laoplatsi ehitusdetailide tootmiseks Saaremaal ning asus otsima sobilikku rendipinda. Seimikivi OÜ juhatuse liige pöördus 2016 novembri alguses hageja poole, sest Integer Invest OÜ oli teavitanud kavatsusest esitada Seimikivi OÜ vastu kohtusse pankrotiavaldus, kui viimane ei tagasta 2015. aastal võetud laene. Seimikivi OÜ pakkus hagejale rendilepingut Reinu kinnistu hoonestusõigusele kuni selle hoonestusõiguse lõpuni, kui Mert Ehitus OÜ täidab kohustused Integer Invest OÜ ees. Mert Ehitus OÜ pidas seejärel läbirääkimisi Integer Invest OÜ juhatuse liikme I R ́ga ja omandas 20.11.2016 kuupäeval Integer Invest OÜ nõude Seimikivi OÜ vastu summas 29 073 eurot ja 00 senti (nõude loovutamine Lisa 1). See nõue 29 073 eurot ja 00 senti tasaarvestati 21.11.2016 aastal sõlmitud rendilepingus Seimikivi OÜ rendi nõudega Mert Ehitus OÜ vastu kuni hoonestusõiguse lõppemiseni (vt hagiavalduse lisa 2). Eeltoodu tõttu puudus vajadus nimetada rendilepingus rendi suurust. Etteruttavalt ja ennetades kostja tõenäoliseid vastuväiteid hageja poolt omandatud Seimikivi OÜ kohustuse rahatuse vms suhtes, esitab hageja Integer Invest OÜ maksekorraldused (Lisa 3) ja Integer Invest OÜ ning Seimikivi OÜ vahelised laenulepingud (Lisa 4), mis tõendavad, et Integer Invest OÜ andis Seimikivi OÜ-le rahalist laenu.
3.3.Hageja ja Seimikivi OÜ poolt hageja nõudega tasaarvestatud rendihind on hoone asukohta (35 km Kuressaarest) ja Saarema üüripindade hinda (lisa 5) arvestades kohane.
lk 5 Hoonestusõiguse hoone suletud netopind on 589 m2. Rendilepingu sõlmimise ja hoonestusõiguse lõppemise vahele jääb 45 kalendrikuud, mis teeb ühe kuu rendi suuruseks 646 eurot. Arvestada tuleb ka asjaolu, et mitme aasta rent tasuti (tasaarvestuse teel) rendileandjale Seimikivi OÜ-le ühe korraga. Mis puudutab hageja väiteid rendilepingu sisu kohta, siis on rendileping dispositiivse iseloomuga ja pooled võivad kokku leppida milles tahes. Käesoleval juhul on lepingus toonitatud rentniku kohustusi ja lepingus kokku leppimata osas on pooled jäänud toetuma võlaõigusseaduses rendilepingu kohta sätestatule. Ühegi kokkuleppega ei ole piiratud ega kitsendatud rendileandja õiguseid, nagu pahatahtlikult püüab väita kostja esindaja. Seejuures ei näe VÕS ette, et rendilepingus peaks fikseerima rendilepingu eseme majandamisviisi. Seadus näeb ette, et üksnes juhul, kui soovitakse muuta majandamisviisi (VÕS § 349), tuleb selles kokkulepe saavutada. Käesoleval juhul ei ole hageja rendilepingu eseme majandamisviisi muutnud, vaid on jätkanud tootmistegevust.
3.4.Kostja esindaja väidab, et hageja tegevuskoht pidavat hoopis asuma Keskusehoones Lümanda külas ja puuduvat „loogiline selgitus, miks vajaks hageja rendilepingu alusel veel kostjale kuuluvat hoonestusõigust.“ Hageja osundab, et kostja esindajal on lihtsustatud arusaam ettevõtlusest, mille kohaselt on kostja hagi vastusest nähtuvalt ettevõtluseks kontori pidamine. Hageja toonitab, et Mert Ehitus OÜ majandustegevus ei seisne kontori pidamises, nagu kostja esindaja arvab, vaid ehitustegevuses, sh konstruktsioonide tootmises. Seejuures on normaalne, et hageja tegevus toimub just sellistel kinnistutel ja pindadel, nagu see on hageja jaoks vajalik. Kostjal puudub pädevus hinnata hageja poolt kasutatavate pindade sobivust hageja majandustegevuseks. Kui kostja ei muuda oma seisukohti ja väidab jätkuvalt, et hageja ei tegele kinnisasjal majandustegevusega, kavatseb hageja oma väiteid ehituskonstruktsioonide tootmise kohta tõendada ka tunnistajate ütlustega kohtuistungil.
3.5.Kostja poolt esitatud hageja kinnistute väljavõtted, sh Atla küla Kuusiku-Sassi kinnisasja ja Salme alevik Viiase tee 28 kohta ei ole kohaseks tõendiks käesolevas asjas. Hageja kasutab Salme alevik Viiase tee 28 kinnisasja oma majandustegevuse eesmärgil, kuid endise bensiinijaama hoonete pind (113,5m2 vt lisa 6) ja ruumide paiknemine ei võimalda hoones hagejale vajalikke detaile toota. Kostja viide Atla külas paiknevale Kuusiku-Sassi kinnistule on seejuures selgelt asjatundmatu. Viidatud Kuusiku-Sassi kinnistu ei sobi keskkonnanõuete tõttu intensiivseks tootmistegevuseks, kusjuures vastav asjaolu on selgelt tuvastatav ka Maaameti kaardilt.
3.6.Vaidlust ei saa olla selles, et rendilepingu ese – Raineri kinnistu hoonestusõigus, on hageja otseses valduses. Rendilepingu alusel kasutatavas hoones toimub ehituslike konstruktsioonide, sh suuregabariidiliste metallkonstruktsioonide tootmine (vt fotod lisa 7). Seega ei ole viidatud rendilepingu ese tulu teenimise objektiks tsiviilasjas 2-11-29068 märgitu tähenduses, sest hageja ei ole kinnisvarahaldur. Hageja tegutseb ehitusettevõtjana ja rendilepingu esemel paiknevad ruumid on hagejale vajalikud tootmiseks. Seega on kostja väited pahatahtlikud ja alusetud.
3.7.Kostja on esitanud hagi vastuse punkti 3.4 pealdises tingimusliku ülesütlemisavalduse. Teksti siseselt nähtub, et kostja ütleb rendilepingu üles, „...juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et Rendileping ei ole näilik ja seega tühine...“ Samas avaldab kostja hagi vastuse punktis 3.4.4., et kostja „ palub rendilepingu lugeda üles öelduks alates 11.12.2018.a.“
lk 6 Seega on kostja ülesütlemisavaldus vastuoluline. Samuti ei lähtu kostja ülesütlemisavaldus rendilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtajast. Hageja toonitab, et on kostja hagi vastuse ja selles sisalduva tingimusliku ülesütlemisavalduse kätte saanud 27.09.2018.a. Võttes arvesse, et VÕS § 341 alusel kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, tuleb hagejal esitada rendilepingu ülesütlemisavalduse saamisest 30 päeva jooksul kohtusse täiendav hagi kostja vastu. Hageja kavatseb esitada kostja vastu täiendava hagiavalduse rendilepingu ülesütlemisavalduse hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks, kui kostja ei teata käesoleva vastuse saamisest arvates 5 (viie) päeva jooksul, et on ülesütlemisavaldusest taganenud. Kostja on hagi vastuse punktis 3.4.7 arendanud mõtet kolmanda isiku kahjuks sõlmitavast lepingust, mis aga ei puutu käesolevasse vaidlusesse. Kostja oli hoonestusõigus omandamisel teadlik hageja rendilepingust, sest kohtutäitur oli selle teabe kõigile pakkujatele avaldanud. Seejuures ei saanud 21.11.2016 sõlmitud rendileping ja rendilepingust tulenev rendi tasaarvestus kuidagi kahjustada kostja tulevikus tekkivaid õiguseid. Hageja toonitab, et tsiviilõiguseid tuleb kasutada heauskselt ja vastavalt headele kommetele. Kostja on käesoleval juhul omandanud hoonestusõiguse, teades et hoonestusõigus on rendilepinguga koormatud. Kostja ei ole ülesütlemisavalduse esitamisel isegi väitnud, et vajaks rendilepingu eset ise. Kostja on üksnes esitanud alusetuid ja tõendamata spekulatsioone hageja rendilepingu kohta. Hageja on seejuures hagiavaldusele lisatud kostja müügipakkumisega tõendanud, et kostja kavatsus on hoopis hoonestusõiguse alusel püstitatud hoone lammutamine ja müük, mitte aga rendilepingu eseme kasutamine. Vastuses hagiavaldusele kostja isegi ei väida vastupidist. Seega on kostja tegevus suunatud otseselt nii hageja I kui ka hageja II õiguste teadlikule ja tahtlikule kahjustamisele. Hageja I jääks ilma tootmispinnast, mille eest on juba rendi ette tasunud. Hageja II aga jääks ilma hoonest, mis hoonestusõiguse lõppemisel peaks hageja II kinnisasja oluliseks osaks saama. Kostja selline tegevus on olulises vastuolus heade kommetega.
3.8.Põhjusel, et kostja on esitanud väiteid, mille ümberlükkamiseks tuleb kohtusse kutsuda tunnistajad, ei ole hageja hinnangul võimalik tsiviilasja läbi vaadata kirjalikus menetluses. Lähtuvalt eeltoodust palub hageja:
1.kohustada kostjat Eurocar OÜ (12724594) kandma kinnistusraamatusse registriosale nr 3799334 (katastritunnus 44001:003:0741) märge hagejaga Mert Ehitus OÜ 21.11.2016 sõlmitud rendilepingu osas kestvusega kuni hoonestusõiguse lõppemiseni, asendada kostja Eurocar OÜ (12724594) tahteavaldused kohtuotsusega;
2.määrata kõik menetluskulud kostja Eurocar OÜ (12724594) kanda, kohustades kostjat maksma menetluskuludelt viivist VÕS § 113 sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED
4.Kostja vaidleb hagile vastu ja leiab, et Mert Ehitus OÜ hagiavaldus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Kostja palub määrata kindlaks menetluskulude jaotuse ja suuruse ning jätta poolte menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
5.Faktilised asjaolud ja menetluse käik
lk 7 Pärnu Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-18-11860 Mert Ehitus OÜ (hageja I) ja Saare Tõrv OÜ (hageja II, edaspidi koos ka hagejad) hagiavaldus Eurocar OÜ (edaspidi kostja) vastu kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke tegemiseks või vastava tahteavalduse asendamiseks kohtulahendiga. 27.08.2018 kohtumäärusega võttis Pärnu Maakohus hagi menetlusse ning kohustas kostjat esitama hagiavalduse osas kirjalik vastus 14 päeva jooksul alates hagimaterjalide kättesaamisest.
6.Põhjendused
6.1.Kostja vaidleb hagile vastu ja leiab, et hagejal pole kostja vastu nõuet, kuna rendileping on näilik ja seega tühine
6.2.Kostja hinnangul on Seimkivi OÜ ja Mert Ehitus OÜ vahel sõlmitud 21.11.2016 rendilepingu (edaspidi ka Rendileping) puhul tegemist näiliku tehinguga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 mõttes. Näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Näilik tehing on tühine. Kostja hinnangul on pooled tahtnud jätta muljet tehingu olemasolust, kuigi tegelikkuses sellist tehingut tehtud ei ole. Kostja ei välista võimalust, et rendileping on tagantjärgi fiktiivselt vormistatud ja ka sel põhjusel tühine. TsÜS S § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.
6.3.Kostja peab tausta mõttes vajalikuks selgitada järgmist. 17.11.2015 on Pärnu Maakohus teinud määruse, millega on seatud kostjale kuuluvale hoonestusõigusele kohtulik hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 293 590,37 eurot (vt lisa 2). Kohtulik hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud 25.11.2015. Kohtumäärusest nähtub, et Politseija Piirivalveameti Keskkriminaalpolitsei majanduskuritegude büroo Lääne talituse menetluses on kriminaalasi nr 15221000135, milles alustati menetlust karistusseadustiku (KarS) § 210 lg 2 ja 3 (soodustuskelmus) tunnustel. Kriminaalasjas on esitatud kahtlustused KarS § 210 lg 2 järgi muu hulgas Margo Berensile ja Reino Mälgule (endine Seimkivi OÜ juhatuse liige). KarS § 210 lg 3 järgi on esitatud kahtlustused muu hulgas OÜ -le Mert ja OÜ -le Seimkivi. Nimelt kahtlustatakse kriminaalasjas OÜ -d Seimkivi (kehtiva ärinimega King Kong Five OÜ , vaidlusaluses rendisuhtes rendileandja) selles, et OÜ Seimkivi esitas ajavahemikul 06.07.2010 kuni 29.06.2011 juhatuse liikmeks olnud Rainer Mälgu vahendusel 13.09.2010 Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ametile (PRIA) avalduse toetuse taotlemiseks, milles kajastas valeandmeid investeeringuobjekti maksumuse ja omafinantseeringu suuruse kohta, eesmärgiga saada riigieelarvest ja muudest avalikest vahenditest pettuse teel toetuse väljamakse.
6.4.Kohus leidis viidatud määruses, et esineb piisav kahtlustus, et OÜ Seimkivi on saanud PRIA-lt toetuse väljapetmise tulemusel kriminaaltulu kokku 293 590,37 euro ulatuses. Vastavalt KarS § 831 lg 1 tuleb süüteoga saadud vara konfiskeerida, kui see kuulub teo toimepanijale. Kuna nimetatud kuritegelik tulu on OÜ Seimkivi ettevõtluses ära tarvitatud, siis ei olnud seda võimalik konfiskeerida ning kohus asendas konfiskeerimise summa väljamõistmisega OÜ -lt Seimkivi. Nõude tagamiseks seati OÜ le Seimkivi kuuluvale hoonestusõigusele kohtulik hüpoteek. Tänase seisuga kuulub hoonestusõigus kostjale.
lk 8
6.5.Perioodil 29.06.2011 kuni 23.11.2016 oli OÜ Seimkivi ainus juhatuse liige Reino M (vt lisa 3). 21.11.2016 on hageja I ja Seimkivi OÜ sõlminud väidetavalt hoonestusõiguse tähtajalise rendilepingu, millega Seimkivi OÜ andis hagejale I rendile Raineri kinnistul lasuva hoonestusõiguse. Vahetult pärast Rendilepingu sõlmimist ehk alates 23.11.2016 on OÜ Seimkivi juhatus lühikese perioodi jooksul korduvalt vahetunud. 29.11.2016 kanti äriregistrisse ärinime muudatus ning OÜ Seimkivi uueks ärinimeks sai King Kong Five OÜ. Kostja hinnangul viitab tehingu näilikkusele asjaolu, et Rendileping on sõlmitud lähikondsete vahel, kes näilike lepingutega püüdsid PRIA-lt toetusi välja petta ning kõigest 2 (kaks) päeva pärast Rendilepingu sõlmimist on ka äriühingu juhatuse liige vahetunud. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxx (vt lisa 3). 2 http://mert.ee/kontakt/
6.6.Kostja veendumust Rendilepingu näilikkusest kinnitab ka asjaolu, et Rendilepingus ei ole pooled kokku leppinud rendihinnas. Lepingu p-s 3.1. kohaselt tasaarvestatakse renditasu hoonestusõiguse lõppemiseni Seimkivi OÜ võlgnevuse arvelt hageja I ees. Eluliselt on ebausutav, et pooled, kes soovivad ka tegelikkuses väidetavat renditasu tasaarvestada rendileandja võlgnevusega rentniku ees, ei määratle sellise kokkuleppega konkreetset võlgnevust ega ka selle võlaõiguslikku alust. Veel enam, kuigi Rendilepingu esemeks on väidetavalt hoonestusõigus, hõlmab Rendileping ning rentniku õigused ja kohustused Raineri kinnistut tervikuna. Tehingu näilikkusele viitab muu hulgas ka asjaolu, et Rendileping sätestab üksnes rentniku õigused ja kohustused (vt lepingu p-d 4.1.-4.4). Seejuures on rendileandjal õigus kontrollida vaid lepingu tingimustest kinnipidamist ja lepingus nimetatud maksete (ka maamaksu) või kulutustega seonduvaid dokumente, kuid selliseid makseid ega kulutusi pole lepingus eraldi sätestatud.
6.7.Rendilepingu näilikkusele viitab ka see, et hageja I tegutseb tegelikkuses Keskusehoones, Lümanda külas, Lääne-Saare vallas, Saare maakonnas, mistõttu puudub igasugune loogiline selgitus, miks vajaks hageja I rendilepingu alusel veel kostjale kuuluvat hoonestusõigust. Rendileping on tavapäratu ka seetõttu, et pooled ei ole määratlenud rendieseme kasutuseesmärki. Juhul, kui hageja I vajaks hoonestusõigust enda majandustegevuses, jääb selgusetuks, miks hageja I ei kasuta oma majandustegevuses endale kuuluvaid kinnistuid (vt lisad 4-5). Eelviidatud asjaolud kinnitavad, et hagejad on esitanud hagi alusena tagantjärgi vormistatud näiliku lepingu, eesmärgiga takistada hoonestusõiguse uuel omanikul ehk kostjal hoonestusõigust kasutada ja käsutada. Kuna leping on näiline ja tühine, ei ole hagejal I ka õigust nõuda rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmist. Seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
6.8.Tingimuslik ülesütlemisavaldus: kostja ütleb Rendilepingu üles
6.8.1.Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et Rendileping ei ole näilik ja seega tühine, ütleb kostja tingimuslikult käesolevaga rendilepingu üles.
6.8.2.Võlaõigusseaduse (edaspidi ka VÕS) § 291 lg 1 kohaselt juhul, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
lk 9
6.8.3.VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Viidatud säte annab uuele üürileandjale õiguse üles öelda ka tähtajaline üürileping.
6.8.4.Seadus ei keela ülesütlemisavalduse esitamist kohtumenetluse kestel ilma sellekohast avaldust kohtuväliselt esitamata. Kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal Rendilepingu ülesütlemisavalduse, siis peab kohus seda otsuse tegemisel arvestama. Analoogselt tasaarvestusavalduse esitamisele saab kostja hinnangul ka ülesütlemisavalduse lugeda tehtuks alates hetkest, mil hageja I on ülesütlemisavaldusest teada saanud ka juhul, kui kostja esitab avalduse üksnes kohtule (vt RKTKo 3-2-1-50-04, p 20). Eeltoodust tulenevalt on hageja I kostja vastuse kättesaamisega saanud kätte ka 21.11.2016 rendilepingu ülesütlemisavalduse. Kostja palub rendilepingu lugeda üles öelduks alates 11.12.2018.
6.8.5.Raineri kinnistul lasuva hoonestusõiguse sihtotstarve on 60% ulatuses maatulundusmaa ja 40% ulatuses tootmismaa. Rendilepingu p 4.1.1. kohaselt on hagejal I õigus kasutada Raineri kinnistu hoonestusõigust lepingus kokkulepitud korras, tingimustel ja ajal tingimusel, et sellega ei kahjustata Raineri maaüksust. Lepingus ei ole pooled ette näinud, et hagejal oleks õigus kasutada hoonestusõigust oma äriruumina. Äriregistri teabesüsteemist nähtub, et hageja on oma majandustegevuse kohana registreerinud aadressi Saare maakond, Saaremaa vald, Mõisaküla, Lõukapõllu. Nagu kostja eelnevalt viitas, on hageja oma tegutsemiskohaks märkinud hoopis Keskusehoone, Lümanda küla, Lääne-Saare valla, Saare maakonna. Kostjale teadaolevalt ei asu hagejal hoonestusõigusega kaetud ehitises kontorit, ta ei vii seal läbi oma tootmistegevust ega vahenda oma toodetud kaupu. Võlaõigusseadusega on äriruumide ülesütlemise kaitse ette nähtud neile üürnikele, kes kasutavad üüritud ruume oma majandustegevuse läbiviimise kohana, mis tähendab, et ettevõte kasutab ruume kontorina, tootmisruumidena, kaupluse ruumina vms. Äri ega eluruumidele ettenähtud ülesütlemise kaitse ei puuduta neid ruume, mis on ettevõttele tulu teenimise objektiks (vt Harju MKo nr 2-11-29068).
6.8.6.Käesoleval juhul ei nähtu asjaolusid, mille alusel saaks väita, et hageja I vajas äriruume ise ning ka Rendilepingus pole sätestatud sellist eesmärki. VÕS § 272 lg 4 p-st 2 tulenevalt sellistele üürilepingutele elu-ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata. Seega ei kuulu seaduse järgi elu-ja äriruumide üürimise kohta käivad erisätted käesoleval juhul kohaldamisele. Seega pole rendilepingu puhul tegemist lepinguga, millele kohalduks VÕS § 323 lg 1 sätestatud elu-ja äriruumi ülesütlemise kaitse.
6.8.7.Kostja peab vajalikuks rõhutada ka järgmist. VÕS § 323 lg 1 eesmärk on kaitsta üürilepinguga koormatud kinnisasja omandajat seeläbi, et anda talle VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigus. Selline õigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud ning algsed lepingu pooled ei saa omavahelise kokkuleppega, ilma kolmanda isiku nõusolekuta, kolmanda isiku õigusi ja huve kahjustada. Kehtiv õigus tunneb kolmanda isiku kasuks sõlmitud kokkuleppeid, kuid kolmanda isiku kahjuks sõlmitavad kokkulepped ei ole lubatavad (vt TlnRKo 2-11-15383 p 16). Antud juhul hageja I ja Seimkivi OÜ just seda Rendilepinguga on teinud, leppides kokku renditasu maksmise no poolte nõuete tasaarvestamise teel. Sellisel kokkuleppel ei saa olla kolmandate isikute, sh kostja jaoks sisu, kuivõrd lepingupoolte kokkulepe kahjustab selgelt hoonestusõiguse omandaja ehk kostja huve ja õigusi. Rendilepingu pooled on püüdnud välistada
lk 10 hoonestusõiguse omandaja õigused hoonestusõiguse kasutamiseks ja käsutamiseks ning rendilepingu üleminemisel lepingust tulenevate õiguste käsutamise.
6.8.8.Eeltoodut kokku võttes on kostja seisukohal, et tulenevalt VÕS S § 291 lg-st 1 läksid kostja poolt kõnealuse hoonestusõiguse omandamisega hageja ja Seimkivi OÜ vahel sõlmitud Rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle kostjale ning tal on VÕS § 323 lg-st 1 tulenevalt võimalik kasutada Rendilepingu ülesütlemise õigust, mida kostja käesolevaga ka teeb. Kuivõrd kostja on Rendilepingu üles öelnud, puuduvad alused Rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks.
6.8.9.Vääritimõistmise vältimiseks rõhutab kostja, et käesoleva ülesütlemisavalduse tegemine ei tähenda mingil juhul, et kostja nõustuks hagejate poolt hagis esitatud nõuetega. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hagi on alusetu ega kuulu rahuldamisele, kuivõrd Rendileping on näilik. Rendilepingu ülesütlemisavaldus on esitatud üksnes alternatiivselt ja kostja palub sellega arvestada ainult juhul, kui kohus peaks siiski asuma seisukohale, et rendileping ei ole näilik ja hagejate nõue kostja vastu on mis tahes ulatuses põhjendatud.
7.Menetluskulud. Kooskõlas TsMS §-ga 146 ja §-ga 162 palub kostja jätta hagejate menetluskulud hageja kanda. Kostja menetluskulud palub kostja kooskõlas TsMS § 146 lg 2 p-ga 3 hagejal hüvitada.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS
Kohus, tutvunud asjas esitatud tõenditega ja kuulanud ära tunnistajate ütlused ja poolte seisukohad, leidis, et hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjustel:
8.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude üle: • 02.09.2010 sõlmiti Saare maakond, Saaremaa vald, Mõisaküla, Raineri (registriosa nr 3799334, katastritunnus 44001:003:0741) kinnistu hoonestusõiguse seadmise asjaõigusleping. Asjaõiguslepingu alusel kanti katastritunnus 44001:003:0741, pindala 9441 m2, aadress Raineri, Mõisaküla küla, Lümanda vald, Saare maakond, maa sihtotstarve maatulundusmaa (100%), omanik Salme Berens, alates 15. 12. 2014 omanik OÜ Saare Tõrv, kolmandasse jakku esimesele järjekohale tasuta hoonestusõigus tähtajaga kümme (10) aastat Osaühing Seimkivi, (praegu King Kong Five OÜ, registrikood 11060821, kasuks. Hoonestusõigus lõpeb seega 02.09.2020. /t.l. 4/. • 21.11.2016 sõlmisid Seimkivi OÜ (tänase nimega King Kong Five OÜ/t.l. 53/ Raineri kinnistu hoonestajana ning Mert Ehitus OÜ (hageja ) rentnikuna tähtajalise rendilepingu /t.l. 5/, millega hoonestaja andis hageja I valdusesse ja kasutusse Raineri kinnistu hoonestusõiguse ning hoonestusõiguse alusel rajatud tootmishoone. Rendileping on sõlmitud tähtajalisena ja seda hoonestusõiguse lõppemiseni. • 03.11.2017 arestis kohtutäitur Kristiina Feinman hageja II kinnistut koormava ja Seimkivi OÜ-le (tänase nimega King Kong Five OÜ) kuulunud hoonestusõiguse. • 15.06.2018 avaldas kohtutäitur Kristiina Feinman täitemenetluses kinnisasja (Raineri hoonestusõiguse) enampakkumise teate nr 1307592 /t.l. 6/. Enampakkumise teate kohaselt algas enampakkumine 06.07.2018 kell 14:00 ja lõppes 23.07.2018 kell 14:00. Enne enampakkumise algust, so 05.07.2018 avaldas kohtutäitur teate nr 1307592 paranduse, milles juhtis tähelepanu asjaolule, et kohtutäiturile on esitatud
lk 11 hoonestusõiguse osas 21.11.2016 rendileping, millega on võimalik tutvuda kohtutäituri büroos. • 01.08.2018 kinnistamisavaldusest nr 65356201850 /t.l. 27/ nähtub, et varasemalt Seimkivi OÜ-le (King Kong Five OÜ) kuulunud hoonestusõiguse on 23.07.2018 enampakkumiselt omandanud Eurocar OÜ (kostja)/t.l. 22, 25/, kinnistusregistrisse kantud
27.08. 2018. Seega on Raineri kinnistu hoonestajaks saanud/saamas kostja. • 07.08.2018 avaldas kostja City24.ee portaalis kuulutuse (City24 ID: 4226507) /t.l. 7/, mille kohaselt soovib kostja aga hagejaI valduses ja kasutuses oleva tootmishoone müüja äravedamiseks.
9.Poolte vahel on vaidlus selle üle,
9.1.Kas tegemist on kehtiva rendilepinguga. Kostja oma vastuses hagile on leidnud, et tegemist on näiliku lepinguga, mistõttu see on tühine. Kostja hinnangul on Seimkivi OÜ ja Mert Ehitus OÜ vahel sõlmitud 21.11.2016 rendilepingu (edaspidi ka Rendileping) puhul tegemist näiliku tehinguga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 mõttes. Näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Näilik tehing on tühine. Kostja hinnangul on pooled tahtnud jätta muljet tehingu olemasolust, kuigi tegelikkuses sellist tehingut tehtud ei ole. Kostja ei välista võimalust, et rendileping on tagantjärgi fiktiivselt vormistatud ja ka sel põhjusel tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Näiliku tehingu puhul puudub tehingu tegijatel tahe tehingut teha ja nad soovivad tekitada üksnes õigusnäivuse, nagu tehing oleks tehtud, või siis varjata muud tehingut. Määrava tähtsusega on siin poolte tahe, seega tuleb tehingu näilikkuse tuvastamisel tehingut sisuliselt hinnata, s.t. et hinnata tuleb poolte tahteavaldusi. Tõendamise kohustus lasub antud juhul kostjal, kes sellekohase vastuväite esitas. Kostja peab tausta mõttes vajalikuks selgitada järgmist. 17.11.2015 on Pärnu Maakohus teinud määruse, millega on seatud kostjale kuuluvale hoonestusõigusele kohtulik hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas 293 590,37 eurot (vt lisa 2). Kohtulik hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud 25.11.2015. Kohtumäärusest nähtub, et Politsei-ja Piirivalveameti Keskkriminaalpolitsei majanduskuritegude büroo Lääne talituse menetluses on kriminaalasi nr 15221000135, milles alustati menetlust karistusseadustiku (KarS) § 210 lg 2 ja 3 (soodustuskelmus) tunnustel. Kriminaalasjas on esitatud kahtlustused KarS § 210 lg 2 järgi muu hulgas Margo Berensile ja Reino Mälgule (endine Seimkivi OÜ juhatuse liige). KarS § 210 lg 3 järgi on esitatud kahtlustused muu hulgas OÜ -le Mert ja OÜ -le Seimkivi. Nimelt kahtlustatakse kriminaalasjas OÜ -d Seimkivi (kehtiva ärinimega King Kong Five OÜ , vaidlusaluses rendisuhtes rendileandja) selles, et OÜ Seimkivi esitas ajavahemikul 06.07.2010 kuni 29.06.2011 juhatuse liikmeks olnud Rainer Mälgu vahendusel 13.09.2010 Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ametile (PRIA) avalduse toetuse taotlemiseks, milles kajastas valeandmeid investeeringuobjekti maksumuse ja omafinantseeringu suuruse kohta, eesmärgiga saada riigieelarvest ja muudest avalikest vahenditest pettuse teel toetuse väljamakse. Kohus leidis viidatud määruses, et esineb piisav kahtlustus, et OÜ Seimkivi on saanud PRIA-lt toetuse väljapetmise tulemusel kriminaaltulu kokku 293 590,37 euro ulatuses. Vastavalt KarS § 831 lg 1 tuleb süüteoga saadud vara konfiskeerida, kui see kuulub teo toimepanijale. Kuna nimetatud kuritegelik tulu on OÜ Seimkivi ettevõtluses ära tarvitatud, siis ei olnud seda võimalik konfiskeerida ning kohus asendas konfiskeerimise
lk 12 summa väljamõistmisega OÜ -lt Seimkivi. Nõude tagamiseks seati OÜ -le Seimkivi kuuluvale hoonestusõigusele kohtulik hüpoteek. Tänase seisuga kuulub hoonestusõigus kostjale. Perioodil 29.06.2011 kuni 23.11.2016 oli OÜ Seimkivi ainus juhatuse liige Reino M (vt lisa 3). 21.11.2016 on hageja I ja Seimkivi OÜ sõlminud väidetavalt hoonestusõiguse tähtajalise rendilepingu, millega Seimkivi OÜ andis hagejale rendile Raineri kinnistul lasuva hoonestusõiguse. Vahetult pärast Rendilepingu sõlmimist ehk alates 23.11.2016 on OÜ Seimkivi juhatus lühikese perioodi jooksul korduvalt vahetunud. 29.11.2016 kanti äriregistrisse ärinime muudatus ning OÜ Seimkivi uueks ärinimeks sai King Kong Five OÜ. Kostja hinnangul viitab tehingu näilikkusele asjaolu, et Rendileping on sõlmitud lähikondsete vahel, kes näilike lepingutega püüdsid PRIA-lt toetusi välja petta ning kõigest 2 (kaks) päeva pärast Rendilepingu sõlmimist on ka äriühingu juhatuse liige vahetunud. Kohtu hinnangul ei ole rendilepingu näilisus asja menetluse käigus tõendamist leidnud. Hageja väitel vajas ta 2016.a. tootmispinda, kus toota ehitusdetaile. Kuna 2016.a. novembris oli hageja esindaja olnud kontaktis OÜ Integer Invest juhatuse liikme I Rga, kes kurtis, et ei saa kätte OÜ Seimkivilt võlga ja küsis, mis sellega ette võtta /tunnistaja I. R ütlused t.l. 16 II kd/, siis lepiti kokku, et hageja maksab ära OÜ Seimkivi võla OÜ-le Interger Invest , millega viimane loovutas oma nõude Seimkivi vastu hagejale 20. 11. 2016 koostatud nõude loovutamise lepinguga /t.l. 79/. Võlgnevuse suurus oli 29 073 eurot. Nõue tulenes OÜ Integer ja Seimkivi OÜ vahel sõlmitud laenulepingust /t.l 85/, mis sõlmiti 15. 04. 2015 ja selle pikendamise kokkuleppest /t.l. 87/. Nimetatud laenu võtmist ja hilisemat loovutamist, samuti renditasu tasaarvestamist kinnitas ka tunnistaja R. M oma kohtule antud ütlustes /t.l. 19 II kd/. 21, novembril 2016 sõlmisid hoonestusõiguse selleaegne omanik Semikivi OÜ ja hageja rendilepingu /t.l. 5/, mis lepingu p. 2 kohaselt sõlmiti tähtajaga kuni hoonestusõiguse lõppemiseni , 02. 09. 2020. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt tasaarvestati renditasu Seimkivi OÜ võlgnevusega Mert Ehitus OÜ ees. Tegemist on dispositiivse lepinguga, mis tähendab, et pooled võivad kokku leppida milles iganes s.h. renditasu maksmises mitte rahas vaid asendatavate asjadega või teenustes. Seega ei saa pooltele ette heita, et nad soovisid renditasu tasaarvestada kuni rendiperioodi lõpuni. Tõendatud ei ole, et pooled oleksid tegelikult teinud mingi muu tehingu, mille varjamiseks oleks sõlmitud rendileping. Asjaolu, et hageja rendipinda tootmiseks kasutas, on kinnitust leidnud tunnistaja K. R ütlustega, kes on kinnitanud, et töötas kõnealustes renditud ruumides, valmistades ehitiste jaoks vajalikke metallkonstruktsioone, põhiliselt põllumajanduslike tootmishoonete tarvis /t.l. 14 II kd/. Asjakohaseks ei saa lugeda ka kostja väiteid menetletud soodustuspettuse kohta, kuna see ei puutu rendisuhet. Ka ei saa rendilepingu pooli lugeda lähikondseteks. Asjaolu, et hageja põhitegevuskoht on Lümanda külas, ei välista kuidagi võimalust, et mõni tootmiseks kasutatav hoone asub ka mujal. Samuti on tõendamata, et rendileping sõlmiti hiljem, tagantjärgi. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja väited rendilepingu näilikkuse kohta on jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata ning hoonestusõiguse omandi ülemineku ajal oli tegemist kehtiva rendilepinguga, mille olemasolust enampakkumisest osavõtjaid ka teavitati, mida kinnitab täitemenetluses kinnisasja enampakkumise teade /t.l. 6/.
lk 13
9.2.Küsimus on, kas 21.11.2016 rendilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 alusel kostjale üle läinud. VÕS § 341 kohaselt rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 291 alusel kinnisasja võõrandamisel või kinnisasja piiratud asjaõigusega koormamisel lähevad rendileandja õigused ja kohustused kinnisasja omandajale või piiratud asjaõiguse uuele omajale üle. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus oma 15. 06. 2016.a. otsuses 32-1-66-16 p.15. Üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekuks on vaja , et 1. kinnisasja võõrandajaks oleks üürileandja e. siis üürile (rendile) andja pidi olema kinnisasja omanik.
2.üürnikul on kehtiv üürileping kinnisasja omaniku vahetumise hetkel,
3.kinnisasi peab olema kinnisasja omaniku vahetuse hetkel kinnisasja üürniku otseses valduses. Sama kehtib ka asja võõrandamisel sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Seega on eeldused rendilepingus tulenevate kohustuste üleminekuks hoonestusõiguse uuele omanikule täidetud ja need on kostjale üle läinud.
9.3.Kostja on asunud seisukohale, et juhul kui kohus tuvastab, et talle kui kinnisasja omandajale läksid üle hagejaga sõlmitud rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused, siis ütleb kostja rendilepingu üles. Sellekohase avalduse esitas kostja oma 11. 09. 2018.a. menetlusdokumendis paludes lugeda rendilepingu üles öelduks alates 11. 12. 2018. Hageja ülesütlemist sisuliselt vaidlustanud ei ole. Täiendavalt on kostja rendilepingu ülesütlemisest teatanud oma 15. 11. 2018.a. seisukohas /tl. 114/ Hageja vaidles sellele vastu ja leidis, et esitatud avaldus ei vasta ülesütlemise avaldusele esitatud nõuetele, kuid kohtu hinnangul ei ole see põhjendatud. Seadus ei keela ülesütlemisavalduse esitamist kohtumenetluse kestel, ilma sellekohast avaldust kohtuväliselt esitamata. Kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal Rendilepingu üesütlemisavalduse, siis peab kohus seda otsuse tegemisel arvestama. VÕS § 323 üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Riigikohus on siinkohal leidnud, et omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmiselt häda-või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumidega kasutamisega oluliselt kokku hoida kulusid ( RK otsus 3-2-1-100-13). Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Üürilepingust tulenevad õigused ja kohutused lähevad kinnisasja omandajale üle sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või mitte ja see toimub kinnisasja omandaja tahtest sõltumata. Kinnisasja üürilepingust tulenevad kohustused võivad aga oluliselt mõjutada kinnisasja subjektiivset väärtust Kinnisasja omandaja võib kinnisasja omanikuks saades üürilepingu kolme kuu jooksul, kolmekuulise etteteatamise tähtajaga üles öelda. Ülesütlemise õigus ei sõltu sellest kas ta üürilepingust teadis või ei teadnud. VÕS § 313 lg. 1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid
lk 14 huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lepingu erakorraline ülesütlemine annab võimaluse lepingu täitmise kohustusest kiiremini vabaneda. Lepingu ülesütlemiseks peab aga olema õiguslik alus. Antud juhul on renditasu kuni rendilepingu lõpuni tasaarvestatud, mistõttu rentnikul puudub kohustus renditasu maksta. Samas ei saa rendileandjalt oodata, et ta jätkaks rendilepingu järgsete kohutuste täitmist ilma renditulu saamata, mida saabki käsitleda olulise põhjusena rendilepingu ülesütlemisel. Ka on kostja esitanud kohtule videomaterjali, mis kinnitab, et käesolevaks ajaks angaaris sisuliselt majandustegevust ei toimu, seega ei kasuta hageja renditud ruume lepingus ettenähtud otstarbel, rikkudes sellega rendilepingu tingimusi.
9.4.Hageja on taotlenud kohtult märke tegemist kinnistusregistrisse vastavalt VÕS § 324, mille kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, mis tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS § 323 sätestatule üles öelda. Märke kinnistusraamatusse kandmiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Märke tegemine kinnistusraamatusse võib oluliselt vähendada kinnisasja väärtust. Seetõttu peavad kinnisasja omanikud või vastava piiratud asjaõiguse omajad enne üürilepingu kohta tehtava märkuse kinnistusraamatusse kandmise nõusoleku andmist vastavaid riske tõsiselt kaaluma. Üürileandja võib kinnistusraamatusse märke kandmisest keelduda siis, kui ta üürilepingu üles ütleb. Antud juhul on üürileandja rendilepingu üles öelnud, mistõttu tal on õigus keelduda märke kandmisest rendilepingu kohta kinnistusraamatusse.
10.Eeltoodust tulenevalt on kohus jõudnud järeldusele, et kuna kostja on rendilepingu hagejaga üles öelnud, siis on tal õigus keeldud nõusoleku andmisest märke tegemiseks kinnistusraamatusse ja seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
11.Menetluskulude jaotus TsMS § 162 järgi kannab hagimenetluses menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks määrusega peale kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg. 4 ja 177 lg. 2).