Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

2-18-18108 Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt kohtutäitur Õnne Pajur esitas hagejale 21.11.2018 kinnisasja väljaandmise täitmisteate (lisa 1), mis on koostatud kostja Eurocar OÜ avalduse alusel Tallinna kohtutäitur Kristiina Feinman poolt algatatud täiteasjas 179/2018/1468. Väljaandmise täitmisteate kohaselt on hagejat kohustatud vabastama kinnisasi Saare maakond, Saaremaa vald, Mõisaküla, Raineri, 93317 (registriosa nr 3799334, katastritunnus 44001:003:0741) (lisa 1). Hageja on seisukohal, et sundtäitmine on lubamatu eelkõige põhjustel, et sissenõudja (kostja) teadis rendilepingu (lisa 2) olemasolust enne hoonestusõiguse omandamisest avalikul enampakkumisel, kusjuures kostja on teadlik ka asjaolust, et hageja on tasunud hoonestusõiguse eseme kasutamise eest rendi kuni hoonestusõiguse tähtaja lõpuni. Võttes arvesse, et rendileping on kostjale seaduse alusel üle läinud täitemenetluses rendilepingu esemeks oleva vara omandamisel, tuleb käesolevas vaidluses lähtuda poolte lepingulisest suhtest ja seaduses rendilepingu (VÕS § 339 jj) kohta sätestatud alustest. Rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui VÕS 16. peatükist ei tulene teisiti. Hageja on rendilepingu objektil sisse seadnud 2016. aasta detsembris metallkonstruktsioonide tootmise, mille ümberkolimine teise asukohta eeldab samas piirkonnas (Saaremaal) vähemalt sama pinnaga köetava tootmishoone olemasolu. Arvestades et Saaremaal ei ole hageja asukoha piirkonnas samalaadset rendipinda olemas, tekitaks rendilepingu eseme vabastamine hagejale olulise kahju ka seetõttu, et hagejal jääksid suuremõõtmeliste metallkonstruktsioonide tootmise kohustused täitmata menetlusväliste isikute (tellijad) ees. Eeltoodust tekiks hagejale kahju nii leppetrahvide kui ka saamata jääva tulu näol. Oluliselt väheneks ka kohalik tööhõive, sest hageja oleks sunnitud töötajad koondama. Seega saabuks hagejale rendilepingu ennetähtaegsest lõppemisest kahjulik negatiivne tagajärg ja oluline majanduslik kahju. Kuigi kostja on eeltoodud asjaoludest teadlik, on kostja algatanud täitemenetluse, mille eesmärgiks on hoonestusõiguse rendilepingu objektiks oleva valduse väljanõudmine hagejalt. Seega on kostja teadlikult ja tahtlikult käitunud heade kommete vastaselt, eesmärgiga põhjustada hagejale kahju. Kostja ei vaja seejuures kinnisasja ise, vaid kostja eesmärgiks on hoonestusõiguse esemele püstitatud ehitise müük ja lammutamine enne hoonestusõiguse tähtaja lõppu, nagu nähtub kostja poolt kinnisvaraportaalides avaldatud kuulutusest (lisa 3). Seega on kostja poolt omandatud hoonestusõigus tulu teenimise objektiks tsiviilasjas 2-11-29068 märgitu tähenduses. Oluline on toonitada, et kostja tegevuseks on kinnisvaraalane tegevus (lisa 4), kusjuures Teatmik.ee avalikest andmetest nähtub, et kostja tegutseb avaliku täitemenetluse käigus müüdava vara omandamisega selle edasimüümise eesmärgil. Vaidlust ei saa olla asjaolus, et rendilepingu ese – Raineri kinnistu hoonestusõigus, on hageja otseses valduses. Kostjale on seaduse alusel läinud üle hagejaga sõlmitud rendileping VÕS § 291 lg 2 alusel. Rendilepingu alusel kasutatavas hoones toimub ehituslike konstruktsioonide, sh suuregabariidiliste metallkonstruktsioonide tootmine (vt fotod lisa 5). Hageja tegutseb ehitusettevõtjana ja rendilepingu esemel paiknevad ruumid on hagejale vajalikud tootmiseks. Hageja toonitab, et tsiviilõiguseid tuleb kasutada heauskselt ja vastavalt headele kommetele. Kostja on käesoleval juhul omandanud hoonestusõiguse, teades et hoonestusõigus on rendilepinguga koormatud. VÕS ei sätesta hoonestusõiguse tähtajalise rendilepingu ennetähtaegse korralise ülesütlemise aluseid. Seega lõppeb leping tähtajal, milleks on hoonestusõiguse lõppemine. Alternatiivselt on võimalik tähtajalist rendilepingut üles öelda üksnes erakorraliselt rentniku poolse rikkumise alusel või juhul kui kummagi poole õiguseid ja asjaolusid arvestades ei oleks lepingu jätkamine võimalik. Hageja ei ole seejuures veendunud, et rendilepingu kohta saaks üldse kohaldada täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut (VÕS § 341) tähtajalise rendilepingu

2-18-18108 ülesütlemise õiguse osas VÕS § 323 lg 1 alusel. Ka viidatud paragrahvi lg 1 viimane lause annab õiguse äriruumi üürilepingu ülesütlemiseks üksnes juhul, kui ülesütleja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Käesoleval juhul ei saa vaidlust olla selles, et kostja vajaks rendilepingu eset tungivalt ise, sest kostja on kinnisvara edasimüüja, mistõttu ei vaja kostja rendilepingu eset ise. Hageja on seisukohal VÕS § 312 lepingu ülesütlemise etteteatamise tähtaeg ei saaks kohaldada juba ainuüksi VÕS § 353 lg 1 sätestatu tõttu, mis ilmselgelt väljendab rendisuhte iseloomust tuleneva pikema etteteatamise vajadust. Põhjusel, et VÕS § 353 lg 1 sätestab tähtajatu üürilepingu ülesütlemisele kuue kuu pikkuse tähtaja ja põllumajanduslikule rendilepingule ühe aastase etteteatamise aja, ei ole VÕS § 6 lg 2 kohaselt õigustatud tähtajatu rendilepingu rentnikku kohelda halvemini. Tähtajalise rendilepingu rentnik (hageja) on teinud kõik ettevalmistused rendilepingu eseme kasutamiseks kuni tähtaja lõpuni ja seega on põhjendatud hoonestusõiguse rentnikku võrdsustada pigem põllumajandusliku rendilepingu rentnikuga, kellega sõlmitud lepingu ülesütlemine on ka erakorralistel alustel õigustatud etteteatamise tähtajaga üks aasta (VÕS § 353 lg 2). Eeltoodule toetuvalt leppisid ka rentnik ja rendileandja kokku rendilepingus ühe aastase ülesütlemise etteteatamise tähtaja (vt lisa 3 leping p 6.2) Käesoleval juhul ei ole kostja poolt lepingu ülesütlemise alused täidetud (sh VÕS § 323 lg 1 viimane lause) ja seega on vaidlustatud täitemenetlus lubamatu. Hageja valdab hoonestusõigust tähtajalise rendilepingu alusel ja kostjal puudub õigus hagejalt nõuda rendilepingu valduse üleandmist ka täitemenetluses, sest kostja ei vaja rendilepingu eset tungivalt ise.

2-18-18108 hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel; 2) Jätta hagi rahuldamata; 3) Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

KOHTU SEISUKOHT

/digitaalallkiri/ Reena Undrest kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.