Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Iko Nõmm, Imbi Sidok-Toomsalu, Ande Tänav 05.oktoober 2012, Tallinn 2-08-1098 Aide Leit-Lepmetsa hagi Peeter Maltsevi ja Carol Burmeisteri vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Pärnu Maakohtu 09.detsembri 2011 otsus Carol Burmeisteri apellatsioonkaebus 766,66 eurot Hageja Aide Leit-Lepmets (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja riigi õigusabi korras v.adv Margus Viira Kostja I Peeter Maltsev (isikukood xxxxxxxxx) Kostja II Carol Burmeister (isikukood xxxxxxxxxxxxxx), esindaja riigi õigusabi korras v.adv Brigitta Mõttus, seaduslik esindaja Eda Kärmet Kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 09.detsembri 2011 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Esimese astme kohtus kantud menetluskulud jäävad Peeter Maltsevi kanda.
2.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad Carol Burmeistri kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi
taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Aide Leit-Lepmets esitas Pärnu Maakohtule 14.01.2008 hagi ja 06.07.2011 täpsustatud hagi Peeter Maltsevi ja Carol Burmeisteri vastu, paludes lõpetada Pärnu Maakohtu Kinnistusameti kinnistusregistriossa xxxxxx kantud kinnistu, asukohaga Kalda 59, Haapsalu kaasomandiõigus ja tunnistada kinnistu omanikuks hageja, kohustades teda tasuma kostjatele kokku 23 000 eurot (kostjale I 15 331,80 eurot ja kostjale II 7668,20 eurot) või müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel alghinnaga 46 000 eurot või müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel alghinnaga 46 000 eurot.
2.Kinnistu, asukohaga Kalda tänav 59, Haapsalus, on poolte kaasomandis. Hageja omandis on 1/2, kostja I omandis 1/3 ja kostja II omandis 1/6 mõttelist osa. Kostjad ei ela elamus aastaid. Kuna kostjate kasutuses olevad eluruumid on remontimata ja halvas sanitaarses seisukorras, üürivad seal aeg-ajalt lühiajaliselt pinda üürnikud, kes ei korista majapidamist enda järel. Talviti on alumine korrus tühi ja kütmata, mille tõttu on kogu majas tugev kopituselõhn. Igatalviseks mureks on torude lõhkikülmumine. Ühises trepikojas asub kuivkäimla, millel puudub nõuetekohane tuulutussüsteem ja sealt levivad aroomid halvendavad hageja elamistingimusi. Hageja ühendas elamu linnaühiskanalisatsiooniga, kuid kostjad peavad seda kulukaks. Kostjad ei osale elamumaa korrashoius, sealhulgas muruniitmisel, kinnistuga piirneva tänava puhastamisel ja talvistel lumekoristustöödel. Kostjad ei ole vaatamata nõudmisele hüvitanud hagejale elamu säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi.
3.Kostjad ei ole näidanud üles omapoolset huvi ega tahet jõuda kokkuleppele maja kasutuskorras, hooldustöödes, heakorratöödes ega hädavajalike remonditööde teostamises. Elamu seisukord halveneb iga päevaga. Kostjatel puudub reaalne vajadus nimetatud kaasomandiosa eluruumina kasutada. Kasutamine oleks raskendatud ka seetõttu, et lisaks maja II korrusele, kuulub hagejale ka 14,25m2 mõttelist osa elamu I korrusest, mida hageja ei ole saanud kasutada alates tema poolt kaasomandi omandamise ajast. Kostjatel on olemas elukohad, kus nad tegelikult elavad. Vaidlusalune elamu on hageja kui üksikema ja tema kahe alaealise lapse ainuke elukoht ning tal puuduvad võimalused oma majaosa remontides olukorda lahendada. Kostjate vastuväited
4.Kostja I vaidles hagile vastu. Kostjale I kuulub kinnistu 1/3 mõttelist osa. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kõik kaasomanikud ei ole alati ühtemoodi varaliselt kindlustatud ja sellise olukorra ärakasutamine kostjate vastu ei anna hagejale õigust kaasomaniku vara kohtu vahendusel jõuga ära võtta. Kostja I on nõus kaasomandit heaperemehelikult majandama ja kandma põhjendatud kulusid. Kostja I panustas maja katuse remondiks 12 tuhat krooni. Maja alumisel korrusel tegid kostja I ja U. S sanitaarremonti. Hagiavalduses pakutud rahasumma ja kinnistu osa vägivaldne võõrandamine hagejale ei tule kõne alla. Kostja ei soovi oma kaasomandit võõrandada, vaid oma kinnistu osa remontida ja osaliselt on selleks otstarbeks rahalised vahendid olemas. Varem puudusid remondiks vajalikud vahendid. Kohtuistungil märkis kostja I, et hageja pakutav raha ei ole korteri hinda väärt ning avalik enampakkumine annaks rohkem raha. Kui kohus otsustab hageja nõude rahuldada, siis tema ei ole avaliku enampakkumise vastu.
5.Kostja II vaidles hagile vastu. Kostja II omandas 1/6 kinnistust seaduslikult 2007. aasta novembris. Kostja II ei ole eelnevalt kinnistu valdamise ja valitsemisega tekkinud kaasomanike probleemide ning naabrite erimeelsuste eest õiguslikult vastutav. Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kostja II pere soovib minna elamusse elama. Kostja II emal on rahalised vahendid ja plaan, kuidas alustada kinnistul ehitustöid ja renoveerida kostjale II kuuluv mõtteline osa ning selle juurde kuuluvad kommunikatsioonid. Hagiavalduses pakutud rahasumma ja kinnistu osa võõrandamine ei tule kõne alla. Kostja II soovib kinnistu osa ise kasutada ja otsustada täisealiseks saamisel, mida ta oma omandiga teha soovib. Kostja II ei soovi kaasomandit jagada. Ta on nõus sõlmima kinnisasja kasutamiseks kasutuskorra kokkuleppe ja kaasa aitama kinnisasja majandamisele.
6.Hageja poolt välja pakutud kaasomandi jagamise viisidest on kõige vähem kostja II huve kahjustav avalikul enampakkumisel kinnisasja müümine. Kui kohus rahuldab hagi ja jagab kaasomandi selliselt, et kinnisasi jääks hageja ainuomandisse ning hageja hüvitaks kostjatele nende osa maksumuse, siis hüvitis, mida hageja pakub, on ebamõistlikult väike ning ei ole omandi kaotamise eest õiglane hüvitis. Vastava summa eest ei saa kostja II endale uut elamispinda soetada. Kostja II seadis kahtluse alla eksperthinnangus märgitud kinnisasja väärtuse. Hindamisaktist tulenevalt viis kohapealse hindamise läbi hindaja assistent, millest tulenevalt võib olla osa hindamisalustest puudulik. Kinnisasja müümine kaasomanike vahel enampakkumisel ei ole kostja II vastu õiglane, kuna kostjal II ei ole majanduslikult võimalik enampakkumisel osaleda. Kostja II on alaealine ja tema seaduslikul esindajal puuduvad sellised materiaalsed võimalused. Kuna ilmselt puuduks sellised võimalused ka kostjal I, siis müüdaks kinnisasi alghinnaga hagejale. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel on võimalus, et kinnistu eest pakutakse kõrgemat hinda, kui on alghind, ning selle võrra suureneksid ka kaasomanike hüvitised. Kohus peab tegema lahendi, mis ei riivaks alaealise huve. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
7.Maakohus rahuldas hagi, lõpetades kaasomandi selliselt, et kinnistu jääb hagejale. Kohus mõistis hagejalt kostja I kasuks välja hüvitise 15 331,80 eurot ja kostjale II 7668,20 eurot. Menetluskulud jättis kohus kostja I kanda.
8.Kaasomanikul on AÕS § 76 lg-st 1 ning § 77 lg-test 1 ja 2 tulenevad õigused. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomanikud peavad oma omandi eest hoolitsema ja tekkinud olukord vajab lahendamist.
9.Antud asjas ei kuulu kaalumisele kaasomandi lõpetamine selle reaalosadeks jagamise teel, kuna kostjad ei esitanud elamu korteriomanditeks jagamiseks vastuhagi. Kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida hageja nõudis. Puudub vaidlus, et kaasomand on koduks vaid hagejale ja kostjad elavad mujal. Veenev ei ole kostja II väide, et ta soovib kinnistu osa remontida ja seejärel selles elama hakata. Kaaludes poolte huvisid ja silmas pidades õiglust, on põhjendatud jätta kaasomand hagejale, kellele see on koduks ja kes tegi selle parendamiseks kulutusi. Avalik enampakkumine võib riivata hageja huvi kasutada kaasomandit elukohana ja rikkuda poolte õigust saada omandi kaotamisel hüvitiseks selle turuhinna. Kaasomanike vaheline enampakkumine võib riivata alaealise kostja huvi sellel osalemise võimaluste puudumiste näol. Enampakkumisel on määrav ainult raha ja muud olulised asjaolud
jääksid arvestamata. Enampakkumine võib olla põhjendatud juhul, kui kellelgi pooltest puudub kaalukas huvi, mis annaks aluse jätta kaasomand talle, või on huvi võrdne.
10.Kaasomandi lõpetamisel viisil, kus asi jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotuse eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise väärtuse võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Seejuures tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Hageja esitas kinnisasja väärtuse tõendamiseks OÜ Aarete Kinnisvara poolt 01.07.2011 koostatud eksperthinnangu nr 113-11, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 46 000 eurot. Kohtul puudub alus eksperthinnangus toodud väärtuses kahelda. Hageja nõue lõpetada kaasomand tema taotletud viisil on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
11.Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja I kanda, kuna vastaspoole kulude väljamõistmine kostjalt II oleks tema alaealisust arvestades ebaõiglane. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
12.Kostja II palub maakohtu otsuse tühistada, teha uus otsus, millega kohaldada kaasomandi jagamiseks avalikku enampakkumist või alternatiivselt saata asi tagasi esimese astme kohtusse hüvitise suuruse ümberhindamiseks, kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Menetluskulud palus kostja II jätta hageja ja kostja I kanda.
13.Kohus ei kaalunud otsuse tegemisel kõigi kaasomanike huve ja eelistas ebaõigesti hagejat, kuigi kostja II on alaealine, kelle huve peaks eriti hoolikalt kaitsma. Kohus oleks pidanud tegema lahendi, mis ei riivaks alaealise huve. Kostja II esindaja esitas maakohtu menetluses taotluse eestkosteasutuse kaasamiseks, millise kohus jättis tähelepanuta. 01.10.2011 toimunud istungil osales kostja II lepinguline esindaja, kuid seaduslikul esindajal puudus võimalus istungile ilmuda. Kuna tegemist on alaealise isiku huvide üle peetava vaidlusega, oleks pidanud kohus istungi edasi lükkama ja andma võimaluse ka kostja II seaduslikul esindajal istungil osaleda ning oma lapse huvide eest seista.
14.Kohtul oli AÕS § 77 lg 2 järgi võimalik valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida pooled taotlesid hagis ehk kohus sai valida kas enampakkumise või kaasomandi jätmise ühe kaasomaniku omandisse vahel. Kohus leidis ekslikult, et kaasomandi jätmine hageja omandisse oleks kõigi kaasomanike huve kaaludes kõige õiglasem. Kohus arvestas otsuse tegemisel, kellele on kaasomand koduks, kuid ei arvestanud kostja II vastuväidetega, et kuigi praegusel hetkel ta kinnistul ei ela, siis soovib ta enda täisealiseks saamisel või isegi varem hakata kaasomandit kasutama. Antud kaasomandi osa kingiti kostjale II selleks, et tal oleks võimalus iseseisvat elu alustada ja et tal oleks tuleviku suhtes kindlustunne.
15.Kostja II seisukohalt oleks kaasomandi jagamise viisidest kõige vähem tema huve kahjustav avalikul enampakkumisel kinnisasja müümine. Kohus ei põhjendanud, miks võiks avalik enampakkumine riivata alaealise kaasomaniku huve. Kohus leidis, et avalik enampakkumine võiks kahjustada hageja huve, kuid hageja pidas antud kaasomandi jagamise viisi võimalikuks. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel on võimalus, et kinnistu eest pakutakse suuremat hinda, kui on alghind, ning selle võrra suureneksid ka kaasomanike hüvitised. Praegusel juhul rikkus kohus kostja II huve, kuna hüvitis on ebamõistlikult väike ega ole õiglane omandi kaotamise eest. Vastava summa eest ei saa kostja II endale uut elamispinda soetada. Kuna kostja II seadis kahtluse alla eksperthinnangus märgitud kinnisasja väärtuse, oleks kohus pidanud määrama sõltumatu ekspertiisi.
Vastus apellatsioonkaebusele
16.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja I apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud. Ringkonnakohtu seisukoht
17.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
18.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
19.Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kaalunud poolte huve ja kohus ei ole diskretsiooni piire ületanud. Maakohus ei eelistanud põhjendamatult hagejat, nagu kostja II apellatsioonkaebuses väidab.
20.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kinnistu Haapsalus, Kalda 59 tuleb kaasomandi lõpetamisel jätta hageja ainuomandusse, kellel on kohustus maksta kostjatele kui teistele kaasomanikele välja nende osa rahas. Maakohus põhjendas otsuses, milliste asjaolude alusel ta sellise järelduseni jõudis. Samuti põhjendas maakohus, miks ei ole antud juhul õiglane müüa kinnistu kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel. Kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel ei ole kindlustatud selle turuväärtusele vastava hinna saamine, eriti kui arvestada asjaolu, et elamu on väga halvas seisus.
21.Kohus arvestas põhjendatult sellega, et kinnistul asuv elamu on hagejale ja tema alaealistele lastele kodu, neil ei ole teist elukohta ja hageja on teinud selle parendamiseks kulutusi. Kostjad seal ei ela. Kostja II soovi säilitada temale kuuluv kinnistu osa selleks, et ta saaks täisealiseks saades seda kasutama hakata või otsustada, mida ta oma omandiga teha soovib, ei saa lugeda kaalukamaks hageja õigusest säilitada temale ja ta alaealistele lastele kodu. Kostja II rõhutab enda alaealisust, kuid jätab tähelepanuta, et ka hageja lapsed on alaealised, kelle huvidega peab kohus samuti arvestama. Tähtsust ei oma asjaolu, et kaasomandi osa on kostjale II kingitud. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu valitud kaasomandi lõpetamise viis õiglane.
22.Ebaõige on apellatsioonkaebuses märgitud seisukoht, et omandi kaotamise eest makstav hüvitis peaks võimaldama uue elamispinna ostmist. Maakohus leidis õigesti, et hüvitise määramisel tuleb arvestada kogu kinnistu harilikku väärtust omandi kaotamise aja seisuga ja kohus võttis selles osas põhjendatult aluseks OÜ Aarete Kinnisvara poolt koostatud eksperthinnangu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et eksperthinnangus toodud väärtuse õigsuses ja hinnangu andnud spetsialisti pädevuses puudub alus kahelda. Kostja II ei esitanud kohtule tõendeid, mille alusel saaks kindlaks teha kinnistu teistsugust väärtust. 01.09.2011 maakohtule esitatud menetlusdokumendis (vastus hagiavalduse terviktekstile II kd lk 221) märkis kostja üksnes seda, et eksperthinnangu alusel hageja poolt pakutav hüvitis on tema arvates ebamõistlikult väike ja ta avaldas üldsõnalist kahtlustust eksperthinnangus märgitud kinnisasja väärtuse õigsuse kohta. 01.11.2011 istungil ei esitanud kostja II mingeid taotlusi uue hindamise korraldamiseks või kohtu poolt ekspertiisi määramiseks. Kohus ei pidanud omal algatusel ekspertiisi määrama.
23.Kohus ei pidanud 01.11.2011 istungit edasi lükkama. Protokollist nähtub, et kostja II seaduslik esindaja E.Kärmet ei ilmunud kohtuistungile, kuigi ta oli selle toimumisest teadlik. E.Kärmet ei teatanud kohtule oma mitteilmumisest ega taotlenud istungi edasilükkamist. Kohtuistungil osales kostja II määratud esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat B.Mõttus. Alaealise kostja II huvid kohtumenetluses olid määratud esindaja kaudu kaitstud. Kohus ei pidanud kaasama menetlusse eestkosteasutust.
24.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus kohtuotsuse muutmata.
25.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad kostja I kanda, nagu on määratud maakohtu otsuses, kuna selles osas ei ole kohtuotsust vaidlustatud. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja II kanda, kuna tema kaebus jääb rahuldamata.
26.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 esimese lause kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Iko Nõmm
Imbi Sidok-Toomsalu
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.