2-08-1098/72 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue 14.01.2008 esitas A. L-L. maakohtule hagi P. M. ja C. B. (seaduslik esindaja E. K.) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Menetluse käigus hageja täpsustas oma nõuet ja juhindudes AÕS § 76 lg 1 ja 77 lg 2 palus lõpetada Pärnu Maakohtu Kinnistusameti kinnistusregistriossa XXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXXXX XX, XXXXXXXXX kaasomandiõigus ja tunnistada kinnistu ainuomanikuks A. L-L., kohustades teda tasuma kostjatele kokku 470 000 krooni, vastavalt P. M.le 313 300 krooni ja C. B.le 156 700 krooni või müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel pakkumise alghinnaga 800 000 krooni ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Kinnistu XXXXX XX, XXXXXXXXX on hageja ja kostjate kaasomandis. Hageja omandis on 1/2 mõttelist osa, kostja I omandis on 1/3 mõttelist osa ja kostja II omandis on 1/6 mõttelist osa. Kinnistu oluliseks osaks on põhi- ja osalise katusekorrusega elamu, milles on 133,7 m2 üldpinda ja kuur. Notariaalset kasutuskorda ei ole kehtestatud, vastastikuse kokkuleppe alusel kasutab hageja elamu teist korrust, kostjad kasutavad esimese korruse ruume, trepikoda on ühiskasutuses. Esimese korruse kuivkäimlat kasutavad ainult kostjad, hagejal on ehitatud teisele korrusele WC. Põhikorruse üldpind on 81,1 m2. Katusekorrusel on hageja kasutuses kolm tuba, köök, sanitaarruum ja panipaik - kokku 52,6 m2, mis on 14,25 m2 vähem kui 1/2 osa elamust. Katusekorrusel on tehtud remont ning vastavalt hindamisaktile on seisukord tehtud tööde osas väga hea. 11.09.2007 hindamise ajal oli esimese korruse seisukord endise omaniku U. S. kasutuses olnud toas rahuldav, ülejäänud osas remontivajav ja kohati eluohtlik. 21.09.2006 elamu osaliselt üle vaadanud OÜ C. ehitusekspert A. K. koostas akti eesmärgiga teha kindlaks tööd, mis on hädavajalikud hoone säilitamiseks. Põhipuuduseks oli välispiirete ebapiisav niiskuskindlus, mille tõttu pääseb niiskus kandetarinditeni ja kahjustab neid. Eriti halvas seisukorras oli köögi osa. Laetalad olid mädanenud, ka köögi välisseinas asuvad palgid vajavad osalist vahetamist. Kostja on omavoliliselt kõrvaldanud kandeseina tubade nr 2 ja 5 vahel, mis oluliselt on seadnud ohtu teise korruse elanikud. Hageja on korduvalt pöördunud kohaliku omavalitsuse poole, tänu millele suure toa laele paigaldati uus tala, mis on kogu teise korruse kandmiseks ebapiisav. Katuse eterniidist osa vajab vahetamist, valesti on lahendatud uue plekist osa kokkupuutekohad puitkonstruktsioonidega. Kuna esimese korruse ruume hallatakse ebaperemehelikult, on kogu hoone püsivus ohustatud.

Ehitis on kasutusele võetud 1910. aastal. Kostjad ei ela elamus aastaid, elamiseks ei saa nimetada suviseid lühiajalisi visiite. Kostjate kasutuses olevad eluruumid on remontimata ja halvas sanitaarses seisukorras, aegajalt üürivad seal lühiajaliselt pinda üürnikud. Talviti on alumine korrus tühi ja kütmata, kogu majas on tugev kopituselõhn. Ühises trepikojas asuval kuivkäimlal puudub nõuetekohane tuulutussüsteem. Hageja on ühendanud XXXXX XX elamu linna ühiskanalisatsiooniga, kostjad peavad seda kulukaks. Kostja I elab XXXXXXXXX, kostja II elab koos oma eestkostja ja vanaema U. S., kes oli kuni 02.11.2007 vaidlusaluse elamu kaasomanik, Pärnus. Hageja oli teinud hädavajalikke kulutusi elamu säilimiseks, mille tõttu on suurenenud maja turuväärtus. Maja säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste summa on 79 918,80 krooni, millest P. M. tuli tasuda 26 639,60 krooni ja U. S. 13 319,80 krooni. Kumbki neist ei vastanud hagejale ega tasunud nõutud summat. U. S. kinkis 1/6 mõttelist osa XXXXX XX kinnistust oma 5-aastasele tütrelapsele, kes elab koos U. S. ja tema tütrega Pärnus. Elamu vajab kiiresti hoone säilimise tagamiseks hädavajalikke töid, nagu katuse ning kandekonstruktsioonide osaline vahetamine, uus soojustamine, seenekahjustuse vastase tõrje teostamine ja muid vajalikke töid. Elamu põhikorruse elektrisüsteem on amortiseerunud ja ohtlik ning vajab uuendamist. Keegi kaasomanikest peale hageja ei ole osalenud elamumaa korrashoius, muruniitmisel, kinnistuga piirneva tänava puhastamisel ja talvistel lumekoristustöödel. Kõiki neid töid on teinud hageja või on ta neid töid rahastanud. Kostjad ei ole näidanud üles huvi ega tahet jõuda kokkuleppele maja kasutuskorras, hooldus- ja heakorratöödes ega hädavajalike remonditööde teostamises. Majas tihti vahetuvad üürnikud on seadnud ohtu hageja ja tema pere turvalisuse ja elamistingimused. Hageja on jõudnud järeldusele, et kaasomand tuleb lõpetada. Hageja on elanud oma perega nimetatud elamus aastaid ja muutnud lagunenud katusekorruse mugavaks koduks. Hageja on veendunud, et korteri reaalosadeks jagamine ei anna tulemusi elamu hoolduse parandamisel ja elamu säilitamisel. Hageja ei nõustu kaasomandi lõpetamisega kinnistu korteriomanditeks jagamise teel, sest jagamisel ei osutuks endiselt võimalikuks kaasomandisse jäävate elamuosade ja kogu elamumaa heaperemehelik valdamine ja kasutamine. Hageja soovib kaasomandis oleva kinnistu kaasomandi lõpetamist, andes kinnistu hageja ainuomandisse ja pannes hagejale kohustuse maksta välja kostjatele nende osad. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus jagamise viisi üle hageja nõudel. Seega on hagejal õigus valida, millisel AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil kaasomandi lõpetamist nõuda ning hagejal on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist AÕS § 72 lg 2 kohaselt selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning temale paneb kohus kohustuse maksta kostjatele välja nende osad rahas. Riigikohus on lahendis 3-2-1-45-06 rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Hageja on seisukohal, et kaasomandi lõpetamine hageja poolt nimetatud viisil arvestab kõigi kaasomanike huve, on õiglane ja otstarbekas. Otsustamaks, kas kaasomandi lõpetamine hageja ettepaneku kohaselt arvestab kõigi kaasomanike huve ning on seetõttu õiglane, tuleb kaaluda eeskätt hageja huve, kuna ta elab elamus pikemat aega ja hooldab kinnistut ja elamut. Teised kaasomanikud elamu ega kinnistu hooldamisest osa ei võta. Kinnistu jätmine hageja ainuomandisse kohustusega maksta välja kaasomanike osa rahas ei riiva oluliselt kaasomanike huve, sest tegelikult nad kinnistut ja sellel asuvat elamut ei kasuta. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-168-05 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel viisil, kus asi jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotuse eest.

Lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. TsÜS § 65 teise lause kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). 26.11.2007 AS KIVA koostatud ekspertarvamuse kohaselt oli XXXXX XX kinnistu ja selle hoonestuse turuväärtus hindamishetkel 1 200 000 krooni. Hageja hinnangul on turuväärtus käesoleval ajal pigem langenud kui tõusnud. AS KIVA 11.09.2007 koostatud hindamisakti järgi on alumise korruse hind 470 0000 krooni, mis näitab, et hageja poolsed hädavajalikud kulutused elamu säilimiseks on suurendanud kogu maja turuväärtust. Kostjate vastuväited Kostja I P. M. leidis, et hagil puuduvad õiguslikud alused ja haginõue on põhjendamatu. Kostjale I kuulub XXXXXXXXX XXXXX XX kinnistu 1/3 mõtteline osa, mille ta omandas Lääne Maavalitsuse 07.05.1998 korralduse nr 778-M alusel, maa ostueesõigusega erastamise korras. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kõik kaasomanikud ei ole ühtemoodi varaliselt kindlustatud ja sellise faktilise olukorra ärakasutamine kostjate vastu ei anna hagejale õigust kaasomaniku vara kohtu vahendusel jõuga ära võtta. Kostja I on teadlik ja nõustus, et kinnisasja ühisel majandamisel tuleb kõigil kaasomanikel kulusid kanda võrdeliselt. Kostja I on alati nõustunud oma kaasomandit heaperemehelikult majandama ja põhjendatud kulusid kandma ning panustanud 12 000 krooni ja kaaskostja 5 000 krooni maja katuse remondiks. Maja alumisel korrusel on nad teinud kaaskostja esindaja ja endise omaniku U. S. sanitaarremonti jne. Kostja I on koostööks hagejaga avatud läbirääkimisteks ja vajadusel kinnisasjasse puutuvateks mõistlikeks kokkulepeteks. Hagiavalduses pakutud rahasumma ja kinnistu osa vägivaldne võõrandamine hagejale ei tule kõne alla. Kostja ei soovi oma kaasomandit võõrandada, vaid soovib oma kaasomaniku kohustusi täita. Kostja ei nõustunud hageja poolt pakutava kokkuleppega, vaid soovis oma kinnistu osa remontida. Osaliselt on selleks otstarbeks rahalised vahendid olemas. Kostjad plaanisid 2007. aastal ühiselt neile kuuluva kinnistu ja majaosa korrastamist, kuna varem ei olnud suurem renoveerimine neile taskukohane. Kostja I palus ka kohtuistungil jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja II C. B. seaduslik esindaja leidis, et hagi on õigusliku aluseta, põhjendamatu ja ei kuulu rahuldamisele. Alaealine C. B. omandas kinnistu osa XXXXX XX 2007.a. novembris notariaalselt sõlmitud kinnisasja kinkelepingu teel ja talle kuulub 1/6 mõttelist osa kaasomandis olevast kinnistust. Seoses kaasomandi üleminekuga C. B. on tekkinud kaasomandi valdamises ja valitsemises uus olukord, sest kostja C. B. ei saa olla õiguslikult vastutav eelnevalt kinnistu valdamise ja valitsemisega tekkinud kaasomanike probleemide eest ning naabrite muude erimeelsuste suhtes. Eesti Vabariigi põhiseaduse §-s 32 on sätestatud, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kostja II pere on otsustanud käesoleva aasta kevadel minna elama XXXXX XX XXXXXXXXX. Kostja II ja tema ema on mõnda aega olnud Pärnus ajutised elanikud. Kuna C. hakkab jõudma koolikohustuse ikka, on otsustatud panna ta haridust omandama XXXXXXXX linnas asuvasse õppeasutusse. Kostja II emal on tekkinud rahalised vahendid ja ehituslikud võimalused, et renoveerida C. kuuluv mõtteline osa ning selle juurde kuuluvad kommunikatsioonid. Selliseid majanduslikke võimalusi sama kinnistu osa endisel omanikul U. S. ei olnud. Osaliselt olid sellest tingitud ka probleemid kinnistu valitsemise ja haldamise kulutuste jagamise suhtes kaasomanike vahel. Kostja II seaduslik esindaja on avatud hagejaga konstruktiivseteks läbirääkimisteks kostja huvides, vajadusel ka kinnisasjasse puutuvateks kokkulepeteks. Hagiavalduses pakutud rahasummaga kostja ema ei nõustunud. Kostja II ei soovi kaasomandi jagamist selliselt, et kinnistu jääks hageja ainuomandisse, kuna kostja II seaduslik esindaja soovib seda ise kasutada ja lasta kostja II täisealiseks saamisel temal otsustada, mida ta oma omandiga teha soovib. Hagi täpsustuse

kohaselt hageja poolt pakutav hüvitis 156 700 krooni, on ebamõistlikult väike ning ei ole õiglane hüvitis. Kinnisasja müümine kaasomanike vahel enampakkumisel, alghinnaga 800 000 krooni või muus summas ei ole kostja II seisukohast õiglane. Kostja II ei soovi kaasomandit jagada, on nõus sõlmima kinnisasja kasutamise suhtes kasutuskorra ning kaasa aitama kinnisasja majandamisele. Maakohtu otsuse põhjendused 12.10.2009 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse kohaselt hageja nõudis kinnistu XXXXX XX XXXXXXXXX kaasomandiõiguse lõpetamist ja kinnistu ainuomanikuks A. L-L. tunnistamist, kohustades teda tasuma kostjatele kokku 470 000 krooni, vastavalt P. M. 313 300 krooni ja C. B. 156 700 või müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel pakkumise alghinnaga 800 000 krooni. Kostjad kaasomandi lõpetamisega ei nõustunud. Kohus leidis, et antud juhul kaasomandi lõpetamine nii, et kinnistu anda hagejale ega ka kaasomanikevahelise enampakkumise teel ei ole õiglane. Asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus leidis, et antud juhul ei ole hageja pakutud viisid kaasomandi lõpetamiseks esile toodud asjaoludel põhjendatud. Asjaolu, et käeoleval ajal kasutab ühist asja elamiseks vaid hageja ja ta on enda kaasomandi osa parendamiseks olulisi kulutusi teinud, ei anna kohtu hinnangul alust kaasomandi lõpetamiseks. Poolte seletustest ja tunnistaja U. S. ütlustest nähtuvalt on ka kostjad oma osa remontinud ja korrastanud. Hageja enda kinnitusel on kostja C. B. kaasomandi osa rahuldavas olukorras, remonti vajab vaid kostja P. M. osa. Ettekirjutus ja meeldetuletus kaasomandi osaks oleva kinnistu hooldamiseks ja korrashoidmiseks on Haapsalu Linnavalitsuse poolt tehtud 2005. ja 2006. aastal P. M.. Asjaolu, et kostjate tegevuse või tegevusetuse tõttu on kogu hoone püsivus ohustatud, ei ole tõendatud. Hageja poolt esitatud OÜ C. ehituseksperdi aktist nähtuvalt on elamu põhipuuduseks välispiirete ebapiisav niiskuskindlus, mille tõttu pääseb niiskus kandetarinditeni ja kahjustab neid. Kohtuistungil selgus kostja P. M. ütlustest, et majakonstruktsioone on kahjustanud eelkõige maja II korrusel 1997. aastal toimunud tulekahju kustutustööde vesi, mis jooksis vahelagede vahele ja uputas I korruse. Samuti kahjustasid maja konstruktsioone sademed, kuna katusevahetuse tõttu oli maja terve aasta katuseta. P. M. remondib käesoleval ajal oma omandiosa - vahelagi on korda tehtud ja põrand all. Asjaolu, et kaasomanike võimalused elamu remontimisel ei ole võrdsed, ei anna kohtu arvates alust kostjatelt omandi äravõtmiseks. Kohus leidis, et kinnistu jagamine hageja pakutud viisil rikub oluliselt kostja II C. B. õigusi. Tegemist on 8 aastase alaealise lapsega, kellele tunnistaja U. S. ütluste kohaselt on kaasomandi osa kingitud kadunud vanavanema soovil. Kostja II pere on elamus elanud alates 1964. aastast, hageja alates 2000. aastast. C. B. on enda omandiosa omanik alles 2007. novembrist. Kohtu hinnangul ei ole C. B. kinnistu osa eest hüvitise määramisel kindlust, et selle kasutamine oleks kostja II huvisid arvestades parim, samuti võetaks sellega temalt ära võimalus otsustada, mida ta enda omandiga tulevikus teha sooviks. P. M. on poolte kaasomandis olevas elamus elanud 1976. aastast, käeoleval ajal ta enda sõnul seal ei ela, kuna on vaja lõpuni teha remonttööd.

Kohus nõustus kostjaga, et hageja pakutud hinna eest ei ole võimalik osta teist samaväärset elamispinda ning kaasomanike võimalused kaasomanikevahelisel enampakkumisel ei ole võrdsed. Kostjate kohtus antud kinnituse kohaselt puuduvad neil rahalised vahendid vaidlusaluse kinnisasja soetamiseks selle hariliku väärtusega. Pangalaenu saamine kostjate vanust arvestades on ebatõenäoline, P. M. on 62 aastane, C. B. 8 aastane. Tema seaduslik esindaja, ema E. K., on alates 07.12.2007 töötu. Kohus, olles kaalunud poolte huvisid, leidis, et kaasomandi lõpetamine hageja pakutud mõlemail viisil ei ole õiglane. Ei ole tuvastatud, et poolte kaasomandit ei oleks võimalik lõpetada asja reaalosadeks jagamise teel. Kostjad kinnitasid, et soovivad osaleda kaasomandi majandamisel. Kaasomanikud on ühiselt vahetanud osaliselt elamu katuse, mis näitab, et ühine majandamine on võimalik. Kohus võib vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 jätta kaasomandi jagamise nõude rahuldamata, kui ta leiab, et nõutud viisil kaasomandi jagamine ei ole õiglane. Kaasomandis olevale asjale tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Kulutuste hüvitamise nõuet ei ole hageja esitanud. Samuti ei võimalda asjaõigusseadus kaasomanikul esitada kaasomandi mõtteliste osade vastavusse viimise nõuet tema tehtud ehitustöödega, nagu seda sai teha TsK §-s 123 sätestatu alusel. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega lõpetada Pärnu Maakohtu kinnistusameti kinnistusregistriossa XXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXXXX XX XXXXXXXXX kaasomand ja tunnistada kinnistu ainuomanikuks A. L-L., kohustades teda tasuma kostjatele 470 000 krooni, vastavalt P. M.le 313 300 krooni ja C. B.le 156 700 krooni või müüa kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel alghinnaga 800 000 krooni ning menetluskulud jätta vastustajate kanda. Maakohus on otsuse tegemisel õigusnormi rikkunud, jättes õigusnormi kohaldamata (AÕS § 77 lg 2 reguleerib seaduslike takistuste puudumisel kohtu pädevusse antud kaasomandi lõpetamise viisid) ning ebaõiglaselt rakendanud kaalutulusõigust, jättes arvestamata asjaolud ja tõendid, mis põhistasid hageja nõuet. Kumbki kostjatest ei ela XXXXXXXXX XXXXX XX asuvas elamus ning ei ole kaasomadiosa eluruumina kasutanud aastaid. Kostja C. B. ema on suveperioodiks rentinud seda ajutistele üürnikele, kellega hagejal on olnud probleeme seoses heakorra ja öörahust kinnipidamisega. Seega puudub kostjatel reaalne vajadus kaasomandiosa eluruumina kasutada. Lisaks maja teisele korrusele kuulub hagejale ka 14,25 m2 mõttelist osa elamu esimesest korrusest, mida hageja ei ole saanud kasutada alates kaasomandi omandamisest. Kostja C. B. omandas 1/6 kasomandist oma vanaemalt 02.11.2007, s.o 2,5 kuud enne hagimenetluse algust Pärnu Maakohtus. Endise kaasomaniku U. S. poolt tekitati teadlikult olukord, kus kaasomanikuna last näidates oli võimalik apelleerida lapsest kaasomaniku vanusest tulenevale võimetusele kanda kaasomandiga seotud kohustusi. Kohtuotsusest nähtuvalt oli arvestus õige, kuna kohus on otsuse motiveerivas osas viidanud korduvalt kostja C. B. alaealisusele, välistades sellega ühe võimaliku kaasomandi lõpetamise viisina enampakkumise läbiviimise. Maakohus ei ole andnud objektiivset hinnangut tõendatud asjaolule, et kostja P. M. ei ole hooldanud temale kuuluvat kaasomandit. Haapsalu Linnavalitsus on 2005 - 2006 teinud kostjale neli ettekirjutust/meeldetuletust, millest selgub, et P. M. on omavoliliselt kõrvaldanud elamu esimese korruse kandeseina, ohustades sellega teisel korrusel eleva hageja eluruumi püsivust.

Samuti jätnud hooldamata kinnistu ja selle ümbruse ning tühjendamata heitvee kogumiskaevu.. OÜ C. ehitusekspert A. K. protokollist 21.09.2006 toimunud ülevaatuse kohta, selgub, et allkirja vastu üleantud kutsega kutsutud U. S. ning P. M. ülevaatusel osaleda ei soovinud. Eksperdi hinnangul olid hoone puitkonstruktsioonid ja põrand kahjustatud, seinad soojustamata. Kütmata jätmisest on esimese korruse ruumid pidevalt niisked ning võimalikud on seenkahjustused. Elamu on halvas tehnilises seisukorras ja vajab remonti. Eksperdi arvates tuleb hoone remonditöid alustada koheselt. Hageja on elamu säilitamiseks teinud ühepoolselt kulutusi summas 79 918,80 krooni. Vaidlustamata hageja poolt tehtud kulutuste vajalikkust, on kostjad vaatamata hageja nõudele jätnud talle hüvitamata oma osad teostatud kulutuste eest. Nimetatud asjaoludele ei ole kohus hinnangut andnud. Kohus on otsuses märkinud, et kostja P. M. remondib käesoleva ajal oma omandiosa, toetudes P. M. poolt kohtus antud ütlustele ning jättes tähelepanuta hageja vastuväited, et kostja ei ole elamus viibinud, remontimisest rääkimata. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kui kaasomanike võimalused remontimisel ei ole võrdsed, puudub alus kostjatelt omandi äravõtmiseks. Kohtu seisukohast võib järeldada, et kaasomanikel puudub kohustus teha kulutusi kaasomandi säilitamiseks. Hageja ei ole nõudnud kaasomanikelt kaasomandi äravõtmist, vaid kaasomandi jagamist selliselt, et hageja hüvitab teistele kaasomanikele nende osa rahas koheselt ja õiglase hinnaga. AS KIVA 11.09.2007 ja 26.11.2007 eksperthinnangutega on XXXXX XX kinnistu turuväärtuseks hinnatud 1 200 000 krooni ning maja esimese korruse turuväärtuseks 470 000 krooni. Tervikväärtuse suurem maksumus tuleneb hageja poolt tema kasutuses oleva maja teise korruse osas teostatud kapitaalremondist. Vastavalt eksperthinnagule ja arvestades hageja kaasomandi osade suurust, oli kostjate mõtteliste osade turuväärtus juba 2007.a. septembris väiksem kui 470 000 krooni, kuid sellest hoolimata oli hageja nõus maksma nimetatud summa nende kaasomandi osade eest. Käesolevaks ajaks on kinnisvara hinnad langenud keskmiselt 25% ja enam, mis on üldiselt teadaolev kinnisvaraportaalide kaudu ning kajastatud meedias. TsMS § 231 lg 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Arvestamata kinnisvarahindade olulist langust palus hageja jagada kaasomand selliselt, et kui enampakkumine kaasomanike vahel neid ei rahulda, nõustub hageja koheselt hüvitama kostjatele kokku 470 000 krooni proportsionaalselt nende omandite suurusele. Apellandile on arusaamatu maakohtu hinnang, et kostja C. B. kinnistu osa eest hüvitise määramisel puudub kindlus, et selle kasutamine oleks kostja huvides. Maakohus ei ole kaalunud hageja ettepanekut, ega andnud sellele hinnangut, kuigi hageja lähtus taotluses kaasomanike huvide võimalikult suures ulatuses arvestamisest, pakkudes välja kohese ja õiglase hüvitise. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta hageja esitatud kinnisvara hindamisaktid ning hageja argumendid muutuste kohta kinnisvaraturul ning ei selgitanud, millistele argumentidele ja tõenditele tuginedes ta nõustub kostja seisukohaga. Maakohus on eksinud Riigikohtu lahendites 3-2-1-45-06 ja 3-2-1-102-05 toodud seisukohtade vastu ning jätnud põhjendamata hageja nõude rahuldamata jätmise hageja taotletud viisil. Maakohus on jätnud hindamata kaasomandi väärtuse ja välja arvestamata kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Hageja esitas pakutud hüvitise kinnitusena hindamisakti, kostja omapoolseid tõendeid elamu väärtuse kinnitamiseks ei esitanud. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-45-06 selgituste kohaelt ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. AÕS § 76 lg 2 kohaselt on kaasomandi lõpetamist välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ning muid piiranguid, mis

takistaks kaasomandi lõpetamist, maakohus tuvastanud ei ole. Maakohtul oli esitatud tõendite alusel võimalus tuvastada kaasomandi lõpetamise eelduste olemasolu. Kaasomandi lõpetamist võivad tingida kaasomanike vahelised isiklikud vastuolud, kaasomanikke rahuldavale kokkuleppele mittejõudmine või asja ebarentaabel majandamine kaasomanike poolt. On tõendatud, et kostjad ei kasuta oma kaasomandit elukohane, ei võta osa kaasomandi ühisest majandamisest ja on keeldunud hagejale hüvitamast tema poolt kaasomandi säilitamiseks tehtud kulutusi, samuti ei ole suutnud lahendada hagejast kaasomaniku kaasomandiosa kasutamise küsimust, millest tulenevalt kasutab hageja väiksemat osa kaasomandist, kui tal selleks seadusest tulenev õigus võimaldab. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hagejal õigus ja otsene vajadus AÕS § 76 lg 1 ja 2 ning § 77 lg 2 alusel nõuda kaasomandi lõpetamist. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. TsMS § 436 lg 1 järgi peab otsus olema seaduslik ja põhjendatud, mis tähendab ka esitatud tõendite hindamist TsMS § 232 lg 1 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub apellandiga, et kohus ei ole esitatud tõendeid hinnanud TsMS § 232 lg 1 nõuete kohaselt. TsMS § 435 lg 1 järgi kohus teeb otsuse, kui asja on kohtu arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Kolleegium leiab, et käesolevas tsiviilasjas jäid olulised faktilised asjaolud välja selgitamata, mistõttu ei olnud tsiviilasi lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Maakohus tuvastas, et pooltele kuulub kaasomandiõiguse alusel kinnistu asukohaga XXXXX XX, XXXXXXXXX. Hageja taotles kaasomandi lõpetamist sellisel viisil, et kinnistu jääks tema ainuomandiks ja ta maksab teistele kaasomanikele 470 000 krooni või siis kinnistu müüakse kaasomanike enampakkumisel alghinnaga 800 000 krooni. Pooled kaasomandi lõpetamise viisis maakohtus ei leppinud kokku ning vastavat kokkulepet ei saavutatud ka ringkonnakohtus. Õige on, et AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning AÕS § 77 lg1 järgi kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 29.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus asus seisukohale, et hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisid ei ole õiglased ning hageja poolt pakutud hinna eest ei ole võimalik osta teist elamispinda. Otsuse kohaselt maakohus ei tuvastanud, et kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel ei ole võimalik. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kohus oleks sellisele võimalusele juhtinud poolte tähelepanu. Kostjad on esitanud vastuväite kaasomandi lõpetamiseks, kuid ei ole esitanud

vastuhagi kaasomandi lõpetamise teistsuguse viisi määramiseks. Apellatsioonimenetluses ilmnes kostjate soov jagada elamu korteriomanditeks, mis võib olla üheks viisiks kaasomandi lõpetamiseks ning selle takistuseks ei ole ka asjaolu, et hageja kasutada jääks eluruum, mis on väiksem talle kuuluvast omandiosast. Omandikaotust on võimalik kompenseerida rahas. Nimetatud võimaluse kaalumiseks tulnuks kostjatel esitada vastuhagi ning nõuet tõendada. Sellisel juhul saaks kohus kaaluda, milline kaasomandi lõpetamise viisidest vastaks kõige enam kaasomanike huvidele ja oleks õiglane. Riigikohus on 9.02.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel viisil, kus asi jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotuse eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise väärtuse võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Seejuures tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Toimiku materjalidest ilmneb, et hageja on esitanud kinnisasja väärtuse tõendamiseks AS KIVA 26.11 2007 eksperthinnangu nr 27235, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 1 200 000 krooni (t.lk. 10-22) ja 11.09.2009 AS KIVA hinnangu kostjate valduses oleva elamu mõttelise osa väärtuse osas, saades 470 000 krooni. Kolleegium leiab, et kaasomandi lõpetamisel tuleks arvestada kaasomandi kui terviku väärtust. Seega AS KIWA 11.09.2009 dokumentaalsest tõendist ei saa lähtuda hüvitise suuruse määramisel. Arvestades asjaolu, et elamu kui terviku hindamisest on möödunud kolm aastat, ei saa hageja poolt esitatud tõendit elamu väärtuse kohta (eksperthinnang nr 27235) kostjatele kuuluva omandi osa kaotuse õiglase hüvitise määramisel arvesse võtta. Siit tuleneb, et ka hageja nõuet ei saaks rahuldada ainuüksi seetõttu, et kinnistu väärtuse osas puuduvad usaldusväärsed tõendid. Sellele asjaolule tulnuks kohtul juhtida hageja tähelepanu. TsMS § 230 lg 2 järgi võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavad tõendid. Kolleegium nõustub apellandiga selles, et kaasomanikud peavad oma omandi eest hoolitsema ning tekkinud olukord vajab lahendamist. Seejuures tuleb kaaluda kõigi kaasomanike huve ja õigusi. Asjaolu, et hageja elab elamus ei saa olla selleks aluseks, mis annab talle eelise kaasomandi kui terviku omandamiseks. Kui kostjad ei võta osa elamu säilitamiseks vajalike kulutuste kandmisest, siis on hagejal võimalik otsustada, milliseid nõudeid ta saaks esitada kostjate kui kaasomanike vastu. Kolleegium leiab, et kuivõrd tsiviilasjas on jäänud olulised faktilised asjaolud välja selgitamata, millist puudust ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, siis tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kolleegium nõustub vastustaja C. B. esindajate vastuväidetega, et kaasomandi lõpetamise nõudes on tegemist ka alaealisele kostjale kuuluva omandiga, millest tulenevalt tuleb ka tema õiguste kaitse huvides kaaluda kõiki võimalusi vaidlusküsimuse lahendamiseks. TsMS § 230 lg 3 kohaselt lapse huve puudutavas vaidluses on kohtule seadusega pandud aktiivsema rolli täitmise ülesanne. Asjaolu, millal vastustaja C. B. sai vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuks ei oma tähendust.