U T apellatsioonkaebuse osas 4633,59 eurot ja AS Esmar apellatsioonkaebuse osas 3740,91eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.02.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Esmar apellatsioonkaebus U T apellatsioonkaebus Hageja AS Esmar (registrikood 10029370), lepinguline esindaja adv Tiia Nurm Kostja U T (isikukood xxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Aase Sammelselg
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 15.02.2012 otsus kahjuhüvitise suuruse osas ja teha selles osas uus otsus. Välja mõista U Tlt kahjuhüvitis 8374,50 (kaheksa tuhat kolmsada seitsekümmend neli) eurot ja 50 senti AS Esmar kasuks.
5.Välja mõista U Tlt ringkonnakohtu menetluskulu 898,06 (kaheksasada üheksakümmend kaheksa) eurot ja 06 senti AS Esmar kasuks Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus 1(10)
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS Esmar esitas U T vastu kahju summas 12 995,31 eurot (203 332,47 krooni) hüvitamise nõude.
2.13.02.2003 omanda hageja Riigi Kinnisvara AS-lt Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu. Hagejale läksid üle Riigi Kinnisvara AS ja OÜ Delikaat vahel 31.03.1998 sõlmitud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused. 05.08.2002 oli OÜ Delikaat sõlminud kostjaga üürilepingu, millega andis kostjale üürile Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul asuvas ridaelamus nr 9 asuva sektsiooni nr 6. OÜ-ga Delikaat sõlmitud rendileping lõppes 29.04.2003. Seega ei olnud OÜ-l Delikaat ja kostjal alates viidatud kuupäevast õigust renditud hooneid, s.h ridaelamuid, kasutada.
3.09.05.2003 tegi hageja kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüritasuga 4 000 krooni kuus või vabastada eluruum. Kostja üürilepingut ei sõlminud ning eluruumi valdust vabatahtlikult hagejale üle ei andnud. Kostja asus seisukohale, et OÜ Delikaat ja kostja vahel sõlmitud üürileping kehtib edasi ja seega on tema valdus õiguspärane.
4.Kostja vabastas eluruumi valduse kohtumenetluse kestel 04.07.2008, mille kohta koostati 06.11.2009 üleandmise-vastuvõtmise akt.
5.Juhul, kui kostja ei oleks hageja valdust rikkunud, oleks hagejal olnud võimalik eluruumid välja üürida ja teenida vähemalt 4000 krooni kuus tulu. Kasutuseeliste saamiseks ei oleks hageja pidanud tegema olulisi kulutusi. Peale OÜ-ga Delikaat sõlmitud lepingu lõpetamist sõlmis hageja OÜ-ga BREM Kinnisvaraagentuur halduslepingu nr 48 ja selle lisana väljastati OÜ-le BREM Kinnisvaraagentuur volikiri, millega volitati OÜ-d BREM Kinnisvaraagentuur sõlmima Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu või selle osade kohta kasutuslepinguid. Eelpool viidatud lepingu sõlmimise ning volikirja väljastamisega väljendas hageja kavatsust anda Lohusalu Konverentsikeskuse territooriumil asuvad eluruumid üürile ning teenida seeläbi üüritulu. Kostja vastuväited
6.Kostja hagiga ei nõustunud. OÜ-l Delikaat oli õigus eluruumide üürilepinguid sõlmida ja eluruumide omaniku vahetus ei too kaasa üürilepingute lõppemist. Kostja taotleb eluruumi erastamist. Kostja ei ole ise vaidlusaluses korteris elanud ega sinna kedagi majutanud. Kostja vaidlustab nii hagetavat perioodi, kui kahjusummat.
Esimese astme kohtu lahend
7.Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitise 4633.59 eurot ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. 2(10)
8.Vastavalt kinnistusraamatu 14.05.2008 kandele on Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu omaniku Mari Tooli ja kinnistu endise omaniku AS Esmar ja OÜ Esmar Kinnisvara vahel 24.09.2007 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingule kogu kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistega, s.h. kõigile kinnisasjal paiknevatele ehitistele, seatud hoonestusõigus OÜ Esmar Kinnisvara kasuks. Kanne hoonestusõiguse kohta on kantud kinnistusraamatusse 01.10.2007. Lepingu punktis
5.1.leppisid omanik ja hoonestaja kokku, et hoonestajal tekib õigus hoonestusõiguse oluliseks osaks olevat ehitist koormavate ja lepingu punktis 2.1.6 nimetatud rendilepingute alusel makstavatele tasudele alates 01.10.2007, mida tõendab väljavõte hoonestusõiguse seadmise lepingust. OÜ Esmar Kinnisvara oli Lohusalu Konverentsikeskuse territooriumil asuvate ehitiste omanik ja tal oli alates 01.10.2007 õigus ehitisi omal äranägemisel kasutada ja käsutada, s.h anda ehitisi ning ehitistes asuvaid ruume kolmandate isikute kasutusse ja teenida seeläbi tulu. Seega on põhjendatud hageja seisukoht, et enne nimetatud kuupäeva tekkinud rahaliste nõuete täitmist endale on õigustatud nõudma hageja.
9.Vaidlust ei ole asjaolu üle, et 06.11.2009 koostati vara üleandmise-vastuvõtmise akt, kus pooled kinnitavad, et korter 6 ridaelamus nr 9 Lohusalu Konverentsikeskuses Keila vallas, üldpinnaga 67 m2, on kostjalt hageja volitatud isikule üle antud 04.07.2008. Vaidlus vara üleandmise nõudes on seoses loobumise vastuvõtmisega lõpetatud ning vaidlus seisneb hüvitise suuruse ja perioodi osas, mil kostja on kasutanud eluruumi õigusliku alusta.
10.Käesolevas vaidluses kostja vastu esitatud kahju hüvitamise nõue kuulub lahendamisele lähtuvalt VÕS § 1045 lg 1 p-st 5, mille kohaselt loetakse kahju tekitatuks õigusvastaselt, kui see tekitati omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Kohus nõustus hagejaga selles, et juhul, kui kostja oleks käitunud õiguspäraselt ja eluruumi valduse nõuetekohaselt vabastanud, siis oleks hagejal olnud võimalik eluruum välja üürida ja teenida seeläbi üüritulu.
11.Kahju suuruse tõendamiseks on asjas kogutud mitmete asjatundjate hinnanguid üürihinna määramiseks. Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ ekspertarvamus 0316/017 üürihinna leidmiseks kajastab, et üürihind seisuga 30.01.2007 oli 4000 krooni, suvel 6000 krooni ridaelamus nr 10. 14.05.2007 määras Harju Maakohus ekspertiisi, et määrata kindlaks, kui suur võis olla ridaelamubokside keskmised üürihinnad perioodil 01.05.2003-01.02.2007. Ekspertiisi viis läbi ekspert Toomas Oosalu. Ekspertiisiaktis nr 7540/07 on ekspert hinnanud üüri turuväärtust perioodil 01.05.2003 kuni 31.01.2007. Harju Maakohtu 05.10.2009 määrusega on määratud ekspertiis tegemaks kindlaks, kui suur võis olla ridaelamu nr 11 korteri nr 5 üürihind perioodil 01.05.2003-01.01.2007 aastaringsel kasutamisel ja sama küsimus esitati eksperdile ridaelamu nr 10 korteri nr 2 kohta.
12.Allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest VÕS §1043, § 1045 lg 1 p 5 ning § 1050 alusel saab nõuda kahju hüvitamist. Kahju suuruse arvestamisel tuleb arvestada VÕS §-des 127 ja § 128 sätestatut. Tõendatud ei ole asjaolu, et hageja oleks teeninud eluruumide väljaüürimisega tulu vähemalt 4 000 krooni kuus, seda ei kinnita piisavalt hageja ja tema poolt volitatud isikute poolt sõlmitud lepingud, mis hageja on esitanud käesoleva asja materjali juurde. 07.11.2006 sõlmisid hageja ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus hoolduslepingu, mille alusel maksis hageja tasu territooriumi hooldamise ja raamatupidamisteenuse osutamise eest OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus, 2005 aastast on hageja kandnud kulutusi seoses territooriumi haldamise ja valvega. 2005 aastal olid kulutused kogu territooriumi kohta aastas koos käibemaksuga kokku 12 500 krooni (1 041,66 krooni kuus), 2006 aastal 59 660 krooni (4 971,66 krooni kuus) 2007 aasta jaanuarist septembrini 94 708,12 krooni (10 523,12 3(10)
krooni kuus). Nimetatud väiteid tõendavad väljavõtted AS Esmar kasumiaruannetest Lohusalu Konverentsikeskust puudutavas osas 2005 ja 2006 aasta kohta ning 2007 aasta väljavõtetega kasumiaruannetest. 2007 aasta kasumiaruandest tulenevalt on oktoobri, novembri ja detsembri hoolduskulude kandjaks olnud OÜ Esmar Kinnisvara. Kulutused kokku aastate eest 2005, 2006 ja 2007 üheksa kuu eest on 1 467,53 krooni (109,88 +524,61 + 833,04).
13.Kostja kinnitas vande all, et rendileping sõlmiti 1999 aasta kevadel, sama aasta suvel pidas seal oma sünnipäeva. Passiivne kasutusõigus oli 2008 aastani, sest eesmärgiks oli saada korteri omandiõigus. Kostja kinnitas, et 06.11.2009 üleandmise – vastuvõtmise aktiga andis ta vara kasutamise üle, aastatel 2003 kuni 2008 ei suudetud hagejaga kokku leppida korteri üleandmises ega arvetes.
14.Tunnistaja K Ti ütlustega luges kohus tõendatuks, et vaidlusaluse korteri leidsid nad 2005 augustis avaldatud kuulutuse peale ja septembrikuus kolis sinna elama tema abikaasa. Üüri tasuti A R kätte sularahas ja korteris elati aastaringselt. Tunnistajal ei olnud teada, kas seal varasemalt elas kostja või keegi teine isik. Seega 2005 aasta septembrist oli vaidlusalune korter välja üüritud ja selle toiminguga puudus kostjal seotus, kostja on seda vande all antud ütlustega kinnitanud ning kohtul puudub alus selles kahelda. Kohtu hinnangul ei saa kahjuhüvitise määramisel aluseks olla periood, mil hagejal oli võimalus sellest faktiliselt tulu saada. Vaidluse all ei ole, et A R sai K Ti ütluste kohaselt 2005. aasta septembrist üüriraha. Seega ei saa olla määravaks, mis ajahetkel vaidlusalune korter nö dokumentaalselt üle anti. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et kostja valduses oli korter kuni 04.07.2008, sest seda kajastab vara üleandmise- vastuvõtmise akt, mis allkirjastati 06.11.2009. Kostja on kinnitanud, et akt koostati kontoris, mitte korterit faktiliselt üle andes ja vaadates, samuti puudusid tal võtmed. Seda asjaolu ei ole hageja kummutanud. On tõendatud, et korterit kasutas faktiliselt akti sõlmimise ajal K Ti perekond. Hageja väide, et korteri kasutus toimus kostja heakskiidul, ei ole tõendatud, tunnistajana A R ülekuulamisest, millise ettepaneku kohus tegi, hageja loobus.
15.Kostja on tasunud hagejale 17.11.2003 üüri summas 600 krooni, 02.11.2004 summas 800 krooni ja 29.04.2004 summas 1200 krooni. Kostja on ütluste andmisel möönnud, et ta lootis korteri erastada, millest on võimalik järeldada, et ta pidas korterist siiski sellel ajal oma valduses olevaks.
16.Kohtu hinnangul on põhjendatud hüvitis 2003 aasta aprillist kuni 2005 aasta augustikuuni, kuivõrd tõendatud on, et üüri tasusid alates septembrist teised isikud. Kohus ei nõustunud, et arvestuseks tuleb võtta võimalik üürihind 4000 krooni kuus. Hageja on ise menetluse käigus pakkunud selleks 2500 krooni. Käesolevas asjas ei ole menetlusosalised taotlenud ekspertiisi üürihinna määramiseks ridaelamu 9 korteri 6 osas, vaid esitanud hinnanguid analoogiliste korterite üürihindade osas. Kostja ei esitanud hinnangutele vastuväiteid ja kohus käsitas neid tõenditena. Kohus lähtus kahjuhüvitise saamisel analoogilistes tsiviilasjades läbi viidud ekspertiiside tulemustest 1 Partner Kinnisvara poolt. Hindajad K-K K ja K T jõudsid eksperthinnangutes nr 1452/129H ja nr 1795/129H järeldusele, et eluruumi aastaringsel kasutamisel on 01.05.2003 kuni 01.01.2007 perioodil üüri suuruseks 2 500 krooni. Käesolevas tsiviilasjas on kinnitamist leidnud asjaolu, et tegemist oli analoogilise elamuboksiga, mida oli võimalik kasutada aastaringselt. Seega tuleks kostjalt hageja kasuks välja mõista 29 kuu eest arvestusega 2500 krooni kuus, hüvitis kokku 72 500 krooni ehk 4633,59 eurot.
17.Juhindudes TsMS § 60 lg-st 1 ja 61 lg 1 p-st 1, jättis maakohus menetluskulud poolte endi kanda.
4(10)
U T apellatsioonkaebus
18.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada hagi rahuldavas osas ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
19.Kohus ei arvestanud hagiavalduse tervikteksti ja hindas selles nimetamata asjaolusid, jättes kostja võimaluseta anda nendele asjaoludele hinnangut. Kohus on jätnud hindamata mitmed kostja olulised vastuväited. Kostja on mitmes menetlusdokumendis rõhutanud, et hageja sai eluruumi valduse 29.04.2003 ning nimetanud ka seda kinnitavad tõendid.
20.Kostja on vastuväidetes esile toonud kõnealuse elamuboksi omadused ning väitnud, et hageja nõutav kasutuseelise väärtus ei ole põhjendatud.
21.Kohus on valesti rakendanud VÕS § 1045 lg 1 p 5 koostoimes TsÜS § 62 lg-ga 1, VÕS § 127 lg-ga 2 ja § 128 lg-ga 4, sest seaduste õige rakendamise korral ei ole nõude rahuldamine võimalik. Kohus sedastas, et juhul, kui kostja oleks käitunud õiguspäraselt ja eluruumi valduse nõuetekohaselt vabastanud, siis oleks hagejal olnud võimalik eluruum välja üürida ja teenida seeläbi üüritulu. Kohtuotsusest ei nähtu, milliste asjaolude põhjal tuvastas kohus kostja valduse hageja omandile.
22.Kohus on põhjendamatult lähtunud teistes tsiviilasjades tehtud lahenditest. Kohus ei ole otsuse viidanud, millisel menetlusseadusest tuleneval alusel saab kostja suhtes tehtava lahendi siduda teistes tsiviilasjades tehtud järeldustega.
23.Hagejal puudub kostja vastu kahju põhjustamisest tulenev nõue ja kohus ei ole tuvastanud kostja õigusvastast tegu. Kostja ei ole hageja valdust rikkunud VÕS § 1045 lg 1 p 5 tähenduses. Kostja ei ole hagis märgitud perioodil hageja varaga mistahes viisil füüsilist, tegelikku mõju omavat puutumust omanud. Kostja ei võtnud maakohtus hageja nimetatud faktiväiteid omaks ja hageja ei ole tõendanud tema omandit või valdust rikkuvaid tegusid.
24.Kostja ei ole seotud hageja nimetatud kirjaga nr 2155. Kostja ei ole sellist kirja saanud. Ühtegi tõendit, mis kinnitaks kostja seotust 21.08.2003 kirjaga nr 2155 esitatud ei ole.
25.Kohus on jätnud tuvastamata hagejal omandi ja valduse tekkimisega seonduvad asjaolud. Kohus pidanuks eelkõige hindama, kas ja millises ulatuses on hageja omandit või valdust rikutud. Kohus ei ole hageja valdusele otsuses mingit tähelepanu pööranud. Asjas kogutud tõendid kinnitavad hageja valdust kõnealusele varale juba enne omandi tekkimist. Nimelt sai hageja valduse 29.04.2003; hageja omand tekkis 10.05.2003. Kostja ei ole peale nimetatud aega teinud toiminguid, mis oleksid hinnatavad hagejale kuuluvate absoluutse iseloomuga asjaõiguste rikkumisena.
26.Kohtuotsus on valduse tuvastamise osas vastuoluline. Kohus loeb mh tuvastatuks, et 29.04.2003 lõppes leping OÜ-ga Delikaat ning et selle kohta vormistati vara tagastamise akt. Samas on kohus vara üleandmise tähenduse jätnud sisuliselt hindamata. Selline pealiskaudsus on viinud ebaõigete järeldusteni.
27.Osalemine erinevates kohtuvaidlustes ei ole hinnatav valduse või omandi rikkumisena. Kostja võimetust kohtumenetlustes osalemisega valdust mõjutada kinnitab asjaolu, et hageja on vaatamata erinevate kohtumenetluste kestvusele sõlminud vara haldamise korraldamiseks lepinguid ning vara kasutamisele andmiseks üürilepingu. Nii vara haldajad kui ka vara üürnik on hageja väidete järgi asunud lepinguid täitma.
28.Kasutuseelise väärtuse hüvitamist saaks hageja nõuda isikult, kes kasutuseelist tegelikult omas. Kostja ei ole hageja varaga seonduvalt hüve saanud. Kohus on valesti määranud kasutuseelise väärtuse. Kohus ei ole kasutuseelise väärtuse 5(10)
määramiseks esitatud tõendeid sisuliselt hinnanud. Kohus on otsuses sedastanud, et käesolevas vaidluses on tegemist teistes tsiviilasjades kõne all olnutega analoogilise elamuboksiga, jättes nimetamata, milliste tõendite alusel kohus sellisele järeldusele jõudis. Hageja esitatud ekspertide arvamusi tuleb tõendina kriitiliselt hinnata, sest ekspertiis ei ole läbi viidud kohtu korraldusel. Ekspertiisiaktis kajastatut saaks kohus hinnata üksnes dokumentaalse tõendina, kasutades selles sisalduvat teavet ja andmeid. Ekspertiisiaktis sisalduv hinnanguline osa tuleb jätta tähelepanuta, kuna ekspert ei ole selle õigsust võrdlusandmetega põhistanud ega võtnud ka vastutust hinnangu õigsuse eest. Kohus ei ole vara kasutuseelise määramisel tsiviilasjas esile toodud asjaoludega arvestanud.
29.Kohus ei ole otsuses nimetanud, milles seisnes kostja õigusvastane käitumine. Vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise hagis või sellega põhjustatud kahju hüvitamise hagis on määrava tähendusega kostja õigusvastase käitumise, s.o ebaseadusliku valduse tuvastamine. Seda saab kohus teha üksnes kostja valdust kinnitavate tõendite põhjal, mitte erinevates tsiviilasjades analoogia alusel. Kostja ei nõustu kohtuga selles, et üksnes omandi ja valduse kaitseks sätestatud õigusnormi olemasolu võimaldab omanikul suunata oma kasumit taotleva nõude mistahes isiku vastu. Kohtu refereeringud omaniku õigustustest ja sellele osundavad riigikohtu lahendid on küll õiged, kuid mõjutavad üksnes nende isikute õigusruumi, kes on hageja omandit või sellega sarnast õigust rikkunud. Vastutustundlik omanik pidanuks hagis märgitud perioodi kestel kindlasti saama selgust - kas, kes ja millisel määral tema omandit kasutab ja valdab. Kostja ei ole hagejale kahju põhjustanud.
AS Esmar apellatsioonkaebus
30.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamata jäetud osas, rahuldada hagi täies ulatuses ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus on asjas esitatud tõendeid eirates valesti tuvastanud, et hageja on õigustatud nõudma kahju hüvitamist kuni 2005 aasta augustini. Kohus mõistis välja hüvitise 2003 aprillist kuni 2005 augustini, s.o 29 kuu eest 4 633,59 eurot. Kohus oleks pidanud mõistma hüvitise välja alates maist 2003 kuni septembrini 2007, kokku (53 x 2500) 132 500 krooni, millest on maha arvatud hageja kantud kulutused 1 467,53 krooni. Kohtumenetluse normide rikkumise ja seaduse ebaõige kohaldamise tagajärjeks on hagiavalduse rahuldamata jätmine 3 740,91 euro ulatuses.
31.Kohtu järeldused ei põhine asjas esitatud tõenditel. Otsusest ei selgu, et kohus oleks tuvastanud valduse vabastamise aega. Kohus on asunud seisukohale, et hagejal puudub nõudeõigus kostja vastu alates septembrist 2005, sest nimetatud ajal asus eluruumi elama tunnistajana üle kuulatud K T koos abikaasaga, kes maksid tasu eluruumi kasutamise eest kolmandale isikule A Rle. Kohus seostab valduse vabastamist kolmandate isikute tehinguga. Kohus ei ole tuvastanud, et nimetatud tehing on seotud kostja ja hageja vaheliste õigussuhetega. Kohus ei tuvastanud, et nimetatud tehingu kaudu täitis kostja hageja ees oma kohustuse vabastada valdus. Olukorras, kus kostja ei täitnud valduse üleandmise kohustust hageja ees, pidi kostja tõendama, et ta oli täitnud eluruumi vabastamise kohustuse hageja ees enne septembrit 2005, või nimetatud tehinguga. Kostja seda ei tõendanud. Seega ei saanud kohus lugeda tõendatuks, et kostja ei ole nimetatud kuupäevast rikkunud hageja valdust ja et hagejal puuduvad kostja vastu nõuded.
6(10)
32.Kohus jättis tähelepanuta kõik hageja esitatud tõendid, mille kohaselt kostja valdas asja ka peale septembrit 2005. Tsiviilasjas 2-03-252 on tuvastatud, et vaidlusalused eluruumid, s.h kostja valduses olnud eluruum, ei olnud eluruumide erastamise objektiks. Nimetatud tsiviilasja menetluses väitis kostja, et ta kasutab Lohusalu Konverentsikeskuse territooriumil asuvat eluruumi ja tal on üürnikuna õigus eluruum vastavalt eluruumide erastamise seadusele erastada. Vastavat õiguslikku positsiooni kostja viidatud tsiviilasja menetluse kestel ei muutnud, millest järeldub, et kostja on veel 21.06.2006 olnud eruruumi valdaja ja on valduse olemasolu kohtule saadetud erinevates menetlusdokumentides kinnitanud. Hageja on lisanud asja materjalide juurde kostja 12.04.2006 esitatud kassatsioonkaebuse, milles kostja märgib oma aadressina Lohusalu 9-6, Keila vald, Harju maakond ja kinnitab, et ta on jätkuvalt üürnikuna eluruumide erastamise õigustatud subjekt. Lisaks viidatud tsiviilasjale esitas hageja tõendid, mille kohaselt on kostja hagejaks tsiviilasjas 2-06-30856, milles ta nõuab hagejalt Keila vallas, Lohusalu külas asuvate ridaelamute nr 9, nr 10 ning nr 11 varustamist vee- ja kanalisatsiooniteenustega. 23.10.2006 maakohtule esitatud hagiavalduse teisel leheküljel sisaldub kostja kinnitus, et ta kasutab üürilepingu alusel ridaelamus asuvaid eluruume. Olukorras, kus kostjal oleks vastavates menetlustes osalemise ajal puudunud valdus, ei oleks tal olnud põhjust esitada väidetavalt vabastatud eluruumide kasutamisega seonduvaid nõudeid hageja vastu. Viidatud nõuete esitamine ja erastamise õigusele jätkuv tuginemine viitab sellel, et kostja pidas ennast eluruumide õiguspäraseks valdajaks veel 2006 aastal. Kostjalt 10.09.2008 hagejale saadetud kirjas kinnitab kostja, et ta kasutab kirja esitamise hetkel Lohusalu 9-6 eluruumi üürilepingu alusel. Kohus on nimetatud tõendeid eiranud. Kohtu järeldus, mille kohaselt ei saa kahjuhüvitise määramise aluseks olla periood alates septembrist 2005 kuni 04.07.2008, on vastuolus asjas esitatud tõenditega. Kohus ei tuvastanud, et hagejal oli võimalus teenida alates septembrist 2005 eluruumi üürile andmise läbi tulu. Asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et valdus on kostjalt hagejale üle läinud 04.07.2008.
33.Kohus andis vale hinnangu 06.11.2009 koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktile. Kohus pööras tõendi hindamisel tähelepanu üksnes asjaolule, et akt koostati kontoris, mitte korterit faktiliselt üle andes. Nimetatud aktis kinnitab kostja, et ta ei ole alates 04.07.2008 asja valdaja. Akti koostamise kuupäev ja koht ei oma seejuures tähendust. Oluline on akti sisus sisalduv poolte kokkulepe ning valduse vabastamise aja kinnitus. Alates 04.07.2008 oli hagejal õigus teenida ruumide kasutusse andmise läbi tulu. Kohtu järeldus, mille kohaselt oli hagejal vastav võimalus juba septembrist 2005, ei põhine asjas esitatud tõenditel. Vastused apellatsioonkaebustele
34.Pooled vaidlevad teineteise apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
35.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis kahju hüvitise välja mõistmata ajavahemiku september 2005 kuni september 2007 eest. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus.
36.Hagi rahuldavas osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Ebaõige on kostja etteheide, et maakohus ei 7(10)
lähtunud hagiavalduse terviktekstis toodud nõudest. Hageja nõudis kostjalt kahju hüvitamist summas 12 995,31 eurot ning kohus on nimetatud nõuet menetlenud. Maakohus on käsitlenud kostja vastuväiteid ja hinnanud neid koos teiste tõenditega. Asjaolu, et kohus kõigi kostja seisukohtadega ei nõustunud, ei anna alust otsuse tühistamiseks.
37.Maakohus tugines vaidluse lahendamisel õigesti õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise sätetele. VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsitada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kostja rikkus hageja kui omaniku õigust asja vallata sellega, et hoidis asja ilma õigusliku aluseta enda valduses ega tagastanud asja omanikule viimase nõudmisel. Kostja õigusvastane tegu on hagejale kuuluva eluruumi valdamine õigusliku aluseta, mille maakohus on õigesti määratlenud.
38.Kostja väide, et tal puudub peale 1999. aastat vaidlusaluse ruumiga mistahes faktiline seos, on ümber lükatud asjas esitatud tõenditega. Maakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates õigesti leidnud, et ruumid olid kostja valduses ka peale 29.04.2003, mil hageja lõpetas OÜ-ga Delikaat sõlmitud rendilepingu. 19.04.1999 on OÜ Delikaat ja kostja vahel sõlmitud üürileping, millega anti korter kostja kasutusse alates 19.04.1999 kuni 18.04.2004. 05.08.2002 sõlmiti kostja ja OÜ Delikaat vahel uus üürileping ridaelamus 9 asuva boksi 6 kasutamiseks. Viidatud lepingute alusel andis OÜ Delikaat boksi kostja valdusesse ja kostja on nimetatud lepingutele, kui oma valduse õiguslikuks aluseks olevatele tõenditele kuni 2011.aastani ka tuginenud. Samuti on kostja teinud hagejale üürimakseid peale 29.04.2003. Valduse vabastamise hagi kostja vastu oli kohtu menetluses juba alates oktoobrist 2003. Kostja vaidles aastaid valduse vabastamisele vastu, väites, et tal on üürilepingust tulenev õigus eluruumi vallata. Kostja pole kordagi erinevates kohtuvaidlustes esitatud menetlusdokumentides ja veel ka juulis 2008 hagejale saadetud kirjas väitnud, et ta on boksi vabastanud ja tal puudub vaidlusaluse boksiga igasugune puutumus. Kostja osales kohtumenetlustes oma esindaja kaudu, kelle esindusõigust ei ole ta vaidlustanud ega menetluses väitnud, et esindaja poolt tehtud avaldused ei vasta tema tahtele. Kostja poolt erinevates menetlustes esitatud menetlusdokumentides esitatud väited tõendavad, et kostja ei pakkunud valduse vabastamist, vaid soovis korterit enda valduses hoida. Asjaolu, kas ruumide võtmed olid kostja või kellegi teise käes, valduse teostamise seisukohalt õiguslikku tähendust ei oma. Kostja ei ole väitnud, et võtmed ei olnud talle kättesaadavad. Võtmete puudumist ei nähtu ka kostjaga sõlmitud üürilepingutest.
39.Kostja väide, mille kohaselt puudub tal puutumus Advokaadibüroo Pohla ja Hallmägi 21.08.2003 kirjaga nr. 2155, on vastuolus kostja enda istungil antud ütlustega ja käitumisega varasemas menetluses. Samuti nähtub 19.10.2003 üürnike koosoleku protokollilt (I kd, lk 74-77), millele on alla kirjutanud ka kostja, et Advokaadibüroo Pohla ja Hallmägi on "üürnike" esindaja juba 14.05.2003, mil advokaat on saatnud "üürnike" esindajana hageja esindajale kirja.
40.Asjas esitatud tõendid ei kinnita kostja väidet, mille kohaselt täitis üüritud asja tagastamise kohustuse hageja ees OÜ Delikaat. 29.04.2003 koostati OÜ Delikaat ja hageja vahel vara üleandmise akt. Nimetatud aktist ei nähtu ühegi ridaelu boksi otsese valduse üleandmine hagejale. Aktist ei nähtu ka, et hageja oleks saanud akti koostamisel siseneda boksi 9-6 või talle oleks üle antud nimetatud boksi võtmeid. Akti 8(10)
kohaselt anti OÜ Delikaat poolt hagejale üle ridaelamubokside üürilepingud. Sellest nähtub, et üle ei antud mitte vabu bokse, vaid üürilepingute alusel üürnike valduses olevad boksid.
41.Maakohus on õigesti tuvastanud hageja võimaluse saada boksi väljaüürimisest tulu ning määranud õigesti kasutuseeliste väärtuse läbi saamata jäänud üüritulu. Kohtu järeldus, mille kohaselt on mõistlik üür 2500 krooni kuus, on kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Kohus lähtus kahjuhüvitise määramisel õigesti analoogsetes tsiviilasjades 1Partner Kinnisvara poolt läbi viidud ekspertiiside (eksperthinnangud nr 1452/129H ja nr 1795/129H) tulemustest. Nimetatud ekspertiisid määrati Harju Maakohtu poolt analoogsetes vaidlustes tsiviilasjades nr 2-03-566 ja nr 2-03-555. Tegemist on kirjalike tõenditega, millele tuginemine ei ole lubamatu. Toomas Oosalu poolt koostatud ekspertiisiaktis toodud järeldustega ei arvestanud maakohus sellepärast, et selles oli lähtutud ebaõigest eeldusest, et ridaelamuid on võimalik kasutada üksnes suvekuudel. Tegelikult oli bokse võimalik kasutada aastaringselt. Sellele viitab ka asjaolu, et 2005. aastast kasutab vaidlusalust ridaelamuboksi K T perekond aastaringselt. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, et ridaelamus 9 asuv korter 6 erines oluliselt eksperthinnangute objektiks olnud korteritest ja et ridaelamu 9 seisund oli halvem võrrelduna ridaelamute 10 ja 11 seisundiga.
42.Ringkonnakohus nõustub hageja apellatsioonkaebuse põhjendustega, mille kohaselt maakohus on ebaõigesti tuvastanud valduse vabastamise aja. Kohus luges, et kostja on valduse vabastanud alates septembrist 2005, kui eluruumi asus elama K T koos abikaasaga, kes maksid tasu eluruumi kasutamise eest kolmandale isikule A R. Kohus seostas ebaõigesti valduse vabastamist kolmandate isikute vahelise tehinguga. Kostja ei ole tõendanud, et ta oli täitnud eluruumi vabastamise kohustuse hageja ees enne septembrit 2005 või nimetatud tehinguga. Kostja pidas ennast eluruumide õiguspäraseks valdajaks ka pärast 2005. aastat ja on seda korduvalt väljendanud erinevates kirjalikes dokumentides ja kohtumenetlustes. 12.04.2006 esitas kostja käesolevas asjas kassatsioonkaebuse, milles ta märgib oma aadressina Lohusalu 9-6, Keila vald, Harju maakond ja kinnitab, et ta on jätkuvalt üürnikuna eluruumide erastamise õigustatud subjekt. Tsiviilasjas 2-06-30856, milles kostja nõuab hagejalt ridaelamute varustamist vee- ja kanalisatsiooniteenustega, kinnitab kostja 23.10.2006 maakohtule esitatud hagiavalduses, et ta kasutab üürilepingu alusel ridaelamus asuvaid eluruume. Kostja poolt hagejale 10.09.2008 saadetud kirjas kinnitab kostja, et ta kasutab kirja esitamise hetkel Lohusalu 9-6 eluruumi üürilepingu alusel. Seega on kohtu järeldus, mille kohaselt ei saa kahjuhüvitise määramise aluseks olla periood alates septembrist 2005 kuni 04.07.2008, vastuolus asjas esitatud tõenditega. Kohus ei tuvastanud, et hagejal oli võimalus teenida alates septembrist 2005 eluruumi üürile andmise läbi tulu.
43.Ringkonnakohus nõustub hageja väitega, et maakohus andis vale hinnangu 06.11.2009 koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktile. Oluline ei ole käesoleval juhul mitte see, kus ja millal akt koostati, vaid selles sisalduv kokkulepe. Nimetatud aktis kinnitab kostja, et andis valduse hagejale üle 04.07.2008. Kostja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, mis takistas teda akti märkimast õiget kuupäeva, kui kostja oleks faktiliselt valduse üle andnud juba varem.
44.Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et tõendatud on, et alates 04.07.2008 sai hageja ise teenida ruumide kasutusse andmise läbi tulu. Varem hagejal sellist võimalust ei olnud, sest kostja oli keeldunud ruumide vabastamisest ja hageja ja kostja vahel kestis kohtuvaidlus selle üle, kas kostja valdab ruume õiguspäraselt või mitte. Olukorras, kus valdus oli kostja poolt hagejale faktiliselt üle andmata, kostja ei olnud valduse vabastamisest hagejat informeerinud ning oli erinevates menetlustes kinnitanud, et ta 9(10)
on asja õiguspärane valdaja, ei saanud valdus kostjalt hagejale üle minna ilma kostja poolse otsese tahteta. Kostja kannab rikkumisega kaasnevat vastutust kuni valduse tegeliku üleandmiseni.
45.Eeltoodu alusel tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada ja kostjalt hageja kasuks välja mõista täiendavalt kahju hüvitis ka ajavahemiku september 2005 kuni september 2007 eest. Kokku soovib hageja saada hüvitist 131 032,47 krooni (8374,50 eurot). Hageja soovib saada hüvitist kokku 53 kuu eest alates maist 2003 kuni septembrini 2007 (53 x 2500=132 500 krooni), millest on maha arvatud hageja kantud kulutused 1 467,53 krooni.
46.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt tuleb kohtukulude jaotamisele kohaldada enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku, sest käesolevas asjas algas menetlus enne 01.01.2006. Kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtkulud. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda ja selles osas pole alust maakohtu otsust muuta. Seoses hageja apellatsioonkaebuse rahuldamisega ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse esitamisel on hageja tasunud riigilõivu summas 479,33 eurot ja kulutanud õigusabile apellatsiooniastmes 1344 eurot. Arvestades TsMS § 61 lg 1 p-st 1 tulenevat viie protsendi piirmäära, rahuldab ringkonnakohus õigusabikulu hüvitamise taotluse osaliselt summas 418,73 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulu summas 898,06 eurot.
G. Kivinurm
M. Seppik
K. Paal
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.