Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja leiab, et antud asjas ei ole kohane lähtuda AT K OÜ ekspert TO poolt koostatud eksperthinnangust, kuivõrd ekspert lähtus arvamuse koostamisel ebaõigetest eeldustest ning ekspertarvamuses toodud järeldused ei ole nimetatud eksimusest tulenevalt õiged. Ekspert pidi üüritulu leidmisel lähtuma sellest, et ridaelamute välja üürimine on aastaringselt võimalik, kuid lähtus aga ebaõigest eeldusest, et ridaelamute kasutamine on võimalik vaid suveperioodil ning arvestas üürituluks talveperioodil 0.- krooni vähendades seejuures suveperioodi üüri oluliselt. Hageja tugineb kasutuseeliste väärtuse määramisel tsiviilasjades nr. 2-03-555 ja nr. 2-03-566 kohtu tellimusel koostatud eksperthinnangutele, mille kohaselt oli üürihind ridaelamu boksi aastaringsel kasutamisel seisuga 01.01.2007 aasta 2 500.- krooni, millele lisanduvad tasud kommunaalteenuste eest. Aastaringsetest lepingutest on eksperdid oma eksperthinnangus toonud välja ühe tehingu aastast 2004. üüritasuga 3 000.- krooni kuus; kolm tehingut aastast 2005.üüritasuga 3 500.- krooni, 3 000.- krooni ja 3 500.- krooni kuus ning ühe tehingu aastast 2006.üüritasuga 3 000.- krooni kuus. Kõik viidatud tehingud tehti hinnataval territooriumil asuvate ridaelamukorteritega ja tasudele lisanduvad tasud kommunaalteenuste eest. Hageja nõustub siinjuures ekspertide väitega, mille kohaselt on aastaringne üürimäär oluliselt (mõistlikult) odavam suvisest üürimäärast. Sama põhimõtet on järginud ka UMK OÜ oma ekspertarvamuses nr. 0319/017. Seega oleks KKK ja KT poolt viidatud aastaringsete tehingute järgi arvestatav aastaringne keskmine üüritasu ca 3 250.- krooni ja suvine üür konservatiivselt 4 000.- krooni. Kasutuseeliste saamiseks ei oleks hageja pidanud tegema mitte mingeid olulisi kulutusi. Hageja viitab hagiavalduses asjaolule, et sõlmis OÜ-ga B Kinnisvaaragentuur 25.04.2003. halduslepingu, mille kohaselt kohustus OÜ B K tegutsema AS E käsundisaajana LK haldajana. Halduslepingu punktis 5.1. lepiti kokku, et haldajale makstava tasu suurus lepitakse kokku hiljemalt 15.07. 2003, kokkulepet ei sõlmitud ning kuni 2005.aastani ei maksnud hageja OÜ-le B K mitte mingit tasu seoses territooriumi ja ridaelamute haldamisega. Nimetatu tulenes asjaolust, et halduslepingu sõlmimisel lähtus hageja eeldusest, et valdav enamus territooriumil asuvatest ridaelamutest vabastatakse vabatahtlikult ning hageja saab asuda territooriumil arendama majandustegevust. Kogu territooriumil asuvate ehitiste kasulik pind kokku vastavalt Riigikantselei ja OÜ D 31.03.1998.a. sõlmitud lepingu lisale nr. 1 on 7 617,2 m2, siis on ruutmeetri hooldamiseks tehtavate kulutuste suurus 2005.aastal 1,64 krooni ja 2006.aastal 7,83 krooni ja 2007.aasta jaanuar-september 12,43 krooni, kostja ebaseaduslikus valduses oli ridaelamu boks suurusega 67 m2, siis on 2005.aastal hageja poolt kantud kulutused kogu aasta kohta 109,88 krooni (9,15.- krooni kuus) 2006.aastal 524,61 (43,71 krooni kuus), 2007.aasta üheksal kuul 833,04 krooni (s.o. 92,56 krooni kuus). Kuivõrd hageja ei oleks pidanud kandma tulu saamiseks suuemaid kulutusi ka juhul, kui kostja oleks eluruumid vabastanud, siis on nimetatud summad ka ainsad kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema üüritulu saamiseks. Peale OÜ-ga D sõlmitud lepingu lõpetamist sõlmis hageja OÜ-ga B K halduslepingu nr. 48 ja selle lisana väljastati OÜ-le B K volikiri, millega volitati OÜ-d B K sõlmima LK kinnistu või selle osade kohta kasutuslepinguid. Eelpool viidatud lepingu sõlmimise ning volikirja väljastamisega väljendas hageja kavatsust anda LK territooriumil asuvad eluruumid üürile ning teenida seeläbi üüritulu. Kui kostja ei oleks rikkunud hageja õigusi, siis oleks hagejal olnud võimalik üürida eluruum välja üürihinnaga vähemalt 4 000 krooni kuus. Hageja on 14.01.2010 menetlusdokumendis teatanud, et tema sissetuleku saamiseks vajalikud kulutused 2005, 2006 ja 2007. üheksa kuu eest on kokku

1 467,53 krooni. Seega on hageja nõue kostja vastu seisuga 2007.aasta september kokku 203 332 krooni ja 47 senti. Hageja nõue kostja vastu seisuga 2007 aasta september 12 995,31 EUR (203 332,47 krooni). Hageja palub välja mõista kostjalt UTAS E kasuks 12 995,31 EUR (203 332,47 EEK) ja jätta menetluskulud kostja kanda. 18.04.2011 esitas hageja hagi tervikteksti arvestades eelnevat menetlust (tlk 175-188, IIkd). Kostja vastuväited. Kostja on esialgsele hagile 12.12.2003 vastuväited esitanud (tlk 58-65, Ikd), milles viitas asjaolule, et OÜ D oli õigus eluruumide üürilepinguid sõlmida ja eluruumide omaniku vahetus ei too kaasa üürilepingute lõppemist, kostja taotleb eluruumi erastamist. Oma seisukohti on kostja täpsustanud 28.01.2010 esitatud menetlusdokumendis (tlk 110-116, IIkd). Kostja on seisukohal, et ta ei ole ise vaidlusaluses korteris elanud ega sinna kedagi majutanud, ta vaidlustab nii hagetavat perioodi, kui kahjusummat (tlk 242-246, IIkd). Kahju hüvitamise kohustuse panemiseks tuleb tõendada õigusvastane tegu, varaline kahju ja põhjusliku seose olemasolu. Kostja kasutas eluruumi mitmel nädalavahetusel, kuid pääses ruumi üürileandjalt või ridaelamuboksi nr 9 tegelikult majandanud AR käest saadud võtmega. Peale üürilepingu lõppemist ei ole kostja eluruumi kasutanud, ruumides ei ole olnud kostjale kuuluvat vara. Kostjale võtmeid üle ei antud, mis nähtub 13.02.2003 üürilepingust. 04.07.2008 andis hageja vara üürile KT. Kostja leiab, et hageja poolt esitatud arved ei tõenda võlasuhet. Alates detsembrist 2003 andis ta volituse seoses erastamisvaidlusega advokaadibüroole. Harju Maakohus eraldas 07.05.2008 kohtumäärusega tsiviilasjast 2-03-550 käesoleva asja iseseisvaks menetluseks (tlk 89, Ikd), millised olid eelnevalt liidetud Harju Maakohtu 07.09.2006 määrusega ühte menetlusse. Harju Maakohtu 01.04.2010 määrusega peatati käesolev tsiviilasi poolte ühisel taotlusel, kuni analoogiliste asjade lahendamiseni tsiviilasjades 2-03-566 ja 2-03-555 (tlk118, IIkd). Harju Maakohtu 24.01.2011 määrusega menetlus uuendati (tlk162, IIkd). Kohtu põhjendused. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Harju Maakohtu menetluses on alates 06.10.2003 AS E hagi UT vastu kahju summas 12 995,31 EUR (esmalt 203 332 krooni ja 47 senti) hüvitamise nõudes. Hagis kirjeldatu, mis kohtu hinnangul tuleb lugeda tuvastatuks, kohaselt sõlmisid Riigikantselei ja OÜ D 31.03.1998.a. tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ-le D rendile LK kinnistul (registriosa nr. XXX, katastritunnus XXX) asukohaga XXX asuvad hooned, s.h ridaelamu nr. 9. 05.08.2002 sõlmis

OÜ D kostjaga tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile ridaelamus nr. 9 asuv sektsioon nr. 6 (tlk 37-39,Ikd). 13.02.2003 sõlmis RKAS hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel hageja omandas LK kinnistu. 31.03.1998 sõlmitud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid üle hagejale. 02.04.2003 ütles hageja rendilepingu üles, sest OÜ D rikkus lepingut ja leping lõppes 29.04. 2003, mille kohta vormistati vara tagastamise akt. Vastavalt kinnistusraamatu 14.05.2008 kandele on LK kinnistu omanik MT ja kinnistu endise omaniku AS E ja OÜ E K vahel 24.09. 2007 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingule on kogu kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistega, s.h. kõigile kinnisasjal paiknevatele ehitistele seatud hoonestusõigus OÜ E K kasuks. Kanne hoonestusõiguse kohta on kantud kinnistusraamatusse 01.10.2007, lepingu punktis 5.1. leppisid omanik ja hoonestaja kokku, et hoonestajal tekib õigus hoonestusõiguse oluliseks osaks olevat ehitist koormavate ja lepingu punktis 2.1.6 nimetatud rendilepingute alusel makstavatele tasudele alates 01.10.2007, mida tõendab väljavõte hoonestusõiguse seadmise lepingust. OÜ E K oli LK territooriumil asuvate ehitiste omanik ja tal oli alates 01.10.2007 õigus ehitisi omal äranägemisel kasutada ja käsutada, s.h anda ehitisi ning ehitistes asuvaid ruume kolmandate isikute kasutusse ja teenida seeläbi tulu. Seega on põhjendatud hageja seisukoht, et enne nimetatud kuupäeva tekkinud rahaliste nõuete täitmist endale on õigustatud nõudma hageja. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et 06.11. 2009 koostati vara üleandmise-vastuvõtmise akt, kus pooled kinnitavad, et korter 6 ridaelamus nr. 9 LK Keila vallas, üldpinnaga 67 m2 on kostja poolt hageja volitatud isikule üle antud 04.07.2008. Vaidlus vara üleandmise nõudes on seoses loobumise vastuvõtmisega lõpetatud (tlk 79, 119, IIkd) ning vaidlus seisneb hüvitise suuruse ja perioodi osas, mil kostja on kasutanud eluruumi õigusliku alusta. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, seega kohustub hageja tõendama, kas ja millises suuruses on ta kostjalt õigustatud kahjuhüvitist nõudma. Kuivõrd AS E ütles 02.04.2003 OÜ-ga D sõlmitud rendilepingu üles, siis puudus kostjal alates rendilepingu lõppemisest 29.04.2003 õiguslik alus eluruumi vallata ning ta oli kohustatud valduse vabastama, kostja seda hageja väidetel enne 04.07.2008 ei teinud, mistõttu on kostja rikkunud hageja valdust ja on kohustatud hüvitama rikkumisega tekitatud kahju. Käesolevas vaidluses kostja vastu esitatud kahju hüvitamise nõue kuulub lahendamisele lähtuvalt VÕS § 1045 lõike 1 punktist 5, mille kohaselt loetakse kahju tekitatuks õigusvastaselt, kui see tekitati omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Kohtul on kohustus lähtuda Riigikohtu seisukohadest, Riigikohus märkis 21.05.2009. lahendis tsiviilasjas nr. 3-2-5109, et võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõigusest tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg.1 tähenduses. Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise

aluseks olevaid asjaolusid ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust arvata maha vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks. Riigikohtu 21.05 2009 lahendist nr. 3-2-1-51-09 tulenevalt võib kaotatud kasutuseeliste arvestamisel lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. Kohus nõustub hagejaga selles, et juhul, kui kostja oleks käitunud õiguspäraselt ja eluruumi valduse nõuetekohaselt vabastanud, siis oleks hagejal olnud võimalik eluruum välja üürida ja teenida seeläbi üüritulu. Kasutuseeliste väärtuse määramine läbi saamata jäänud üüritulu ei ole vastuolus Riigikohtu praktikaga. Riigikohus on 20.11.2005 lahendis nr. 3-2-1-136-05 leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse alati kasutuseeliseid, muuhulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Hageja on nimetatud soovi tõendamiseks esitanud tõendeid, mis seda kinnitavad ja esile toonud, et OÜ B K ja OÜ B Kinnisvarabüroo on hagejalt saadud ülesande täitmiseks avaldanud korduvalt kuulutusi korterite üürile andmise kohta Kinnisvaraportaalides, AS Kinnisvaraportaal poolt kuulutuse avaldamise eest on tasumiseks esitatud arved. OÜ B Kinnisvarabüroo tellis augustis 2006 OÜ-lt plakati bokside üürile andmise kohta, mida kinnitab arve 31.08.2006, kinnisvaraportaalis City 24 on 2009 aastal avaldatud üürikuulutus. Kostja ei ole neid väiteid ümber lükanud. Vastavalt TsMS § 230 lg 2 esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kahju suuruse tõendamiseks on asjas kogutud mitmete asjatundjate hinnanguid üürihinna määramiseks. UMK OÜ ekspertarvamus 0316/017 (tlk 114-123, Ikd) üürihinna leidmiseks kajastab, et üürihind seisuga 30.01.2007 aasta oli 4000 krooni, suvel 6000 krooni ridaelamus nr

valvega. 2005 aastal olid kulutused kogu territooriumi kohta aastas koos käibemaksuga kokku 12 500.- krooni (s.o. 1 041,66 krooni kuus), 2006 aastal 59 660.- krooni (s.o. 4 971,66 krooni kuus) 2007 aasta jaanuarist septembrini 94 708,12 krooni (s.o. keskmiselt 10 523,12 krooni kuus). Nimetatud väiteid tõendavad väljavõtted AS E kasumiaruannetest Lohusalu Konverentsikeskust puudutavas osas 2005 ja 2006 aasta kohta ning 2007 aasta väljavõtetega kasumiaruannetest. 2007 aasta kasumiaruandest tulenevalt on oktoobri-, novembri- ja detsembrikuu hoolduskulude kandjaks olnud OÜ E Kinnisvara. Kulutused kokku aastate eest 2005, 2006 ja 2007 üheksa kuu eest kokku on 1 467,53 krooni (109,88 +524,61 + 833,04). Kohtuistungil 13.10.2011 andis ütlusi Karin Tiiter (tlk 352-354, IIkd) tunnistajana, tema ütlustega loeb kohus tõendatuks, et vaidlusaluse korteri leidsid nad 2005 augustis avaldatud kuulutuse peale ja septembrikuus kolis sinna elama tema abikaasa. Üüri tasuti AR kätte sularahas ja korteris elati aastaringselt. Tunnistajal ei olnud teada, kas seal varasemalt elas kostja või keegi teine isik. Kohtuistungil 01.12.2011 andis ütlusi vande alla kostja UT (tlk 367, IIIkd), kostja kinnitas, et rendileping sõlmiti 1999 aasta kevadel, sama aasta suvel pidas seal oma sünnipäeva, passiivne kasutusõigus oli 2008 aastani, sest eesmärgiks oli saada korteri omandiõigus. Kostja kinnitas samuti, et 06.11.2009 üleandmise –vastuvõtmise aktiga andis ta vara kasutamise üle, aastatel 2003 kuni 2008 ei suudetud hagejaga kokku leppida korteri üleandmises ega arvetes. K. T ütlustega loeb kohus tõendatuks, et 2005 aasta septembrist oli vaidlusalune korter välja üüritud ja selle toiminguga puudus kostjal seotus, kostja on seda vande all antud ütlustega kinnitanud ning kohtul puudub alus selles kahelda. Kohtu hinnangul ei saa kahjuhüvituse määramisel aluseks olla periood, mil hagejal oli võimalus sellest faktiliselt tulu saada. Vaidluse all ei ole, et AR sai KT ütluste kohaselt 2005 aasta septembrist üüriraha. Seega ei saa määravaks olla, mis ajahetkel vaidlusalune korter nö dokumentaalselt üle anti ja kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kostja valduses oli korter kuni 04.07.2008, sest seda kajastab vara üleandmisevastuvõtmise akt, mis allkirjastati 06.11.2009. Kostja on kinnitanud, et akt koostati kontoris, mitte korterit faktiliselt üle andes ja vaadates, samuti puudusid tal võtmed. Seda asjaolu ei ole hageja kummutanud, samuti on tõendatud, et korterit kasutas faktiliselt akti sõlmimise ajal KT perekond. Hageja väide, et korteri kasutus toimus kostja heakskiidul ei ole tõendatud, tunnistajana AR ülekuulamisest, millise ettepaneku kohus tegi, hageja aga loobus (tlk 359, IIkd). Kostja on tasunud hagejale üüri summas 600 krooni, 17.11.2003, 800 krooni 02.11.2004 ja 1200 krooni 29.04.2004 ning ütluste andmisel möönnud, et oli lootus see erastada, millest on võimalik järeldada, et ta pidas korterist siiski oma valduses olevaks sellel ajal. Kohtuistungil 19.01.2012 jäi hageja hüvitise nõude juurde perioodi 2003 aprill kuni 2008 juuli eest (tlk 393, IIIkd), kohtu hinnangul on põhjendatud hüvitis 2003 aasta aprillist kuni 2005 aasta augustikuuni, kuivõrd tõendatud on, et üüri tasusid alates septembrist teised isikud. Kohus ei nõustu, et arvestuseks tuleb võtta võimalik üürihind 4000 krooni kuus, hageja on ka ise menetluse käigus pakkunud selleks 2500 krooni. Käesolevas asjas ei ole menetlusosalised taotlenud ekspertiisi üürihinna määramiseks ridaelamu 9 korteri 6 osas, vaid esitanud hinnanguid analoogiliste korterite üürihindade osas, ka kostja ei esitanud nende kui tõendite vastuvõtmise osas vastuväiteid (tlk 333, IIkd). TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Seega saab eelnimetatud hinnanguid käsitleda dokumentaalsete

tõenditena. Kohus leiab, et lähtuda tuleb hageja poolt esile toodust (tlk 123, IIkd), et Harju Maakohus lähtus kahjuhüvitise saamisel analoogilistes tsiviilasjades läbi viidud ekspertiiside tulemustest 1 PK poolt, hindajad KKK ja KT jõudsid oma eksperthinnangutes nr. 1452/129H ja nr. 1795/129H järeldusele (tlk 204-239, IIkd), et eluruumi üüri suuruseks perioodil 01.mai 2003.a. kuni 01.jaanuar 2007.a. aastaringsel kasutamisel on 2 500 krooni. Eksperdid lähtusid hinnangu andmisel eeldusest, mille kohaselt on eluruume võimalik kasutada aastaringselt ja oma arvamuses leidnud, et vaidlusaluse objekti üürihind aastaringsel välja üürimisel on 2 500 krooni kuus. Ka käesolevas tsiviilasjas on kinnitamist leidnud asjaolu, et tegemist oli analoogilise elamuboksiga, mida oli võimalik kasutada aastaringselt. Seega tuleks hüvitis 29 kuu eest kokku 2500 krooni suuruse kuuüüri arvestusega, kokku 72 500 krooni ehk 4633.59 EUR, mis kohtu hinnangul on põhjendatud ja tõendatud välja mõista kostjalt hageja kasuks. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu saanud juhul, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud Menetluskulu jaotus. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetlusseadustiku rakendamise seaduse (TsMS RakS) § -le 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Menetluskulude väljamõistmisel tuleb järgida kuni 31.12 2005 kehtinud TsMS redaktsiooni ja kohus juhindub TsMS § 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 ning jätab menetluskulud poolte endi kanda. Kostja on asja sisulise arutamise käigus pakkunud ka kompromissi 2000 EUR ulatuses (tlk 171, 292 IIkd) õigusrahu huvides, millega hageja ei nõustunud. Kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral, võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda, mis antud tsiviilasjas on kohtu hinnangul põhjendatud.

Liili Lauri kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.