2-11-12603/43 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Tsiviilasi nr 2-11-12603 Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 05.11.2005 üürilepingu XXXX asuva 1-toalise korteri üürileandmiseks. Lepingus lepiti kokku üürisummas 1500 krooni kuus ning lisaks üürile kohustus üürnik tasuma tarbitavate kõrvalkulude (elekter, vesi) eest vastavalt esitatavatele arvetele. Kuna üürilepingu tähtaja saabumisel (05.11.2006) ei olnud kumbki pool avaldanud soovi lepingu lõpetamiseks, muutus leping tähtajatuks. Hagejale teatati augustis, et kostja on augustis 2010 eluruumist välja kolinud. Kohapeal selgus, et maha on jäetud halvenenud tingimustega korter. Samuti jäid kostja poolt tasumata augustikuu üür 95,87 eurot ja kõrvalnõuded. Kokku on kostjal kõrvalkulude võlg 92,73 eurot, s.h vee eest 4,55 eurot, elektrienergia eest 13,17 eurot, käimla tühjendamise eest 18 eurot ja kostja poolt korterisse jäetud mööbli äraveo eest 57,01 eurot. Ühe võtme tagastas kostja juuli lõpus, teised võtmed on kuni käesoleva ajani tagastamata. Sellest tulenevalt nõuab hageja temalt ka kahjuhüvitisena ühe kuu üürisummat 127,82 eurot, mis ühtlasi katab ka korterile tekitatud kahjustused (osaliselt kadunud elektrijuhtmed ja -pirnid, rikutud seinakontaktid ja pistikupesad). Kostja vaidles hagile vastu. Kostja vabastas korteri üürilepingu lõppemise päeval 22.07.2010 ja viis korterist välja kõik temale kuulunud esemed. Lisavõtit ei eksisteerinud. Poolte vahel 05.11.2005 sõlmitud kirjaliku üürilepingu p 8.2 kohaselt kohustus kostja kandma hageja pangaarvele lepingu alusel tasumisele kuulunud maksed iga kuu 15.kuupäevaks. Tegelikkuses maksid kõik Pärna tn 60 elamus elanud üürnikud nende poolt igakuiselt maksmisele kuuluva üüri ning tasu elektrienergia ja vee tarbimise eest alati isiklikult hageja esindaja Saima Tišleri kätte sularahas. Üürilepingu p 7.1 kohaselt kohustus kostja maksma hagejale üürilepingu sõlmimisel ettemaksuna ühe kalendrikuu üüri. Kostja maksis ettemaksuna üürilepingu sõlmimisel 05.11.2005 ühe kuu üüri, sest ettemaksu maksmine oli üüritava korteri võtme saamise tingimus. Kostja tasus 15.07.2010 hagejale 2000 krooni juulikuu üüri sularahas. Vahetult enne väljakolimist maksis kostja hageja esindaja S. Tišlerile sularahas 500 krooni tema poolt juulikuus tarbitud vee ja elektri eest. Käimlat kasutasid samal ajal ja ka peale tema ärakolimist teise korteri kolm elanikku. Maakohtu otsus Kohus leidis, et esitatud hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei ole kohtule esitanud juulikuus kostjale esitatud üüriarvet, mille kostja oleks saanud jätta maksmata. Kuigi poolte selgituste kohaselt toimus maksmine sularahas, ei ole pooled sellekohaseid tõendeid esitanud. Kostja väitel viskas ta üüripinnalt lahkudes ära maksekviitungid, kuna hageja seaduslik esindaja tema suhtes mingeid nõudmisi ei esitanud. Samas oleks hageja pidanud

Tsiviilasi nr 2-11-12603 olema võimeline esitama kohtule üüri maksedokumendid, mida ta ei teinud. Seega on hageja üürinõue tõendamata ja põhjendamata. Hageja väide selle kohta, et kostja viivitas eluruumi vabastamisega ja ei andnud üürileandjale üle võtmeid, on ümber lükatud tunnistajate R.Ti, T G i ja L-E K ütlustega. Kohus luges tunnistajate ütlustega tõendatuks, et kostja vabastas üüritud eluruumi 22.07.2010, korteri võti anti üürileandjale üle samal päeval. Seetõttu on hageja nõue kahjuhüvitise saamiseks kostjalt seoses eluruumi üleandmisega viivitamisega alusetu ja põhjendamata. Võlg elektri ja vee tarbimise kohta ei ole tõendatud. Hageja ei ole esitanud elektriarvesti näitu, mille ta fikseeris kostjalt korterit vastu võttes. Seetõttu ei ole selge, kas arves toodud näidud on ka tegelikult kostja poolt tarbitud elektrienergia kohta või hõlmab see ka peale kostja lahkumist korteris elanud isikute poolt tarbitud elektrit. Isegi kui lugeda arvel olev näit ja tarbimismäär õigeks, oli kostja elektri tarbimise eest hagejale tasunud, andes hageja esindajale väljakolimise päeval 500 krooni, mida hageja ise ka kinnitas. Hageja ei ole esitanud arvet vee tarbimise kohta, mille ta pidanuks kostjale lepingu kohaselt esitama. Põhjendatud ei ole nõue kanalisatsioonitööde ning mööbli äraveo eest, kuna kostja vabastas korteri 22.07.2010, käimlat kasutasid samal ajal ja ka peale tema ärakolimist teise korteri kolm elanikku. Seega ei ole võimalik seda kulu seostada kostjaga. Samuti on tunnistajatena ära kuulatud isikute ütlustega tõendatud, et A B viis korterist ära kõik talle kuuluvad asjad. Korterisse jäid mööbliesemed, mis olid seal juba enne tema sissekolimist. Seetõttu puudub nõudel puutumus kostjaga ja see tuleb jätta rahuldamata. Üürilepingu p. 4.3 ja 21.1 kohaselt tuli nii eluruumi üürileandmisel, kui ka üürisuhte lõppemisel üleandmine vormistada aktiga, kus märgitakse ära korteris asuvad esemed ja korteri seisukord, kaasa arvatud puudused. Antud juhul seda ei tehtud ja seetõttu ei saa rääkida ka eluruumi puudustest, mille põhjuseks võiks olla kostja tegevus üürnikuna. Ka ei ole hageja sellekohane nõue selgelt formuleeritud. Isegi kui kostja poolt tema kasutuses olnud eluruumi rikuti, peaks võtme üleandmisel üürileandjale makstud täiendav ühe kuu üür võimalikud kahjud katma. Kohus ei pea usaldusväärseks hageja esindaja väidet, et ühe kuu üür tagatisena jäi kostja suhtes rakendamata ja tegelikult maksti üüri kuu aega ette. Nii lepingu kui üldiselt väljakujunenud praktika kohaselt maksavad üürnikud üüripinna saamiseks üürileandjale eelnevalt ühe kuu üüri ja edasi, alates elamispinna kasutusse saamisest kokkulepitud üüri. Kohus on veendunud, et sama skeem töötas ka kostja puhul. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsusega ei nõustu. Maakohus on ebaõigelt jaotanud tõendamiskoormise, pannes kostja vastuväidete tõendamise kohustuse 2010. aasta juulikuu üüri maksmise osas hageja kanda. Kuivõrd kohustuse mittetäitmine on hageja seisukohalt negatiivne asjaolu, ei olnud hagejal võimalik seda tõendada. Poolte vahel kokkulepitu kohaselt tuli üüri tasuda jooksva kuu eest ettemaksuna. Kostja ei ole tõendanud oma vastuväidet, et tal oli üür tagatisraha tähenduses ette makstud. Seega ei saanuks kostja kasutada ka tasaarvestusõigust ja asja materjalidest vastavat selgesõnalist avaldust ka ei nähtu. Kohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata hageja ja kostja vahel 05.11.2012 sõlmitud eluruumi üürilepingu p-st 19 tuleneva kohustuse, teatada lepingu ülesütlemisest üürileandjale vähemalt üks kuu ette. Hoolimata asjaolust, et kostja andis hagejale võtmed, ei lõppenud leping

Tsiviilasi nr 2-11-12603 enne ühekuulise etteteatamistähtaja möödumist. Eelnevast tulenevalt tekkis kostjal kohustus tasuda üüri ka etteteatamistähtajale langeva aja eest, mis vastab ühe kuu üüri suurusele kahju hüvitisele summas 127.82 eurot. Kohus on jätnud lepingust tuleneva vastutuse kohaldamata, millest lähtuvalt on jäänud hageja õigustatud nõue rahuldamata. Kostja palub jätta esitatud apellatsioonkaebus rahuldamata ning panna menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu, ringkonnakohus saab asjas teha uue otsuse (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebuses ei ole hageja vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus leidis, et hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt võlgnevust kanalisatsiooni remondi ja mööbli äraveo osas. Apellant vaidlustab maakohtu otsuse juulikuu vee ja elektri võlgnevuse osas. Hageja nõude täpsustuse kohaselt (tl 79) moodustas see 17.72 eurot hageja nõudest. Poolte vahel ei olnud vaidlust asjaolus, et kuigi üür 2000 kr kuus tuli lepingu p 8.2. järgi maksta hageja arveldusarvele, maksis kostja selle iga kuu 15.kuupäevaks hageja esindaja S.Tišleri kätte sularahas ja selle kohta väljastas viimane kviitungi. Samuti ei ole vaidlust selles, et 500 kr maksis kostja hagejale sularahas üüripinnalt lahkumisel. Tõendatud ei ole kostja väide, et ta määras võlgnikuna, et täitis 500 kr maksmisega kohustuse juuli kuu elektri ja vee tarbimise eest. Hageja on arvestanud vee ja elektri eest tasutud summat osalise juuli kuu üüri eest tasumisena ja vähendanud selle võrra üürimakset. Nimetatuks oli hagejal õigus tulenevalt VÕS § 88 lg 6 p-st 1, kuna üürimakse tuli tasuda 15. kuupäevaks ja muutus sissenõutavaks enne elektri ja vee eest tasumise kohustust arvete esitamisel augustis. Pooled ei vaidle, et elektri ja vee eest tasus kostja tavapäraselt vastavate Eesti Energia ja Kuressaare Veevärk arvete alusel, juuli kuu eest esitati need aga pärast kostja lahkumist korterist, so augustis (tl 14,15). Juuli elektri ja vee osas ei olnud pooltel vaidlust ka summa osas, st et see moodustas 17.72 eurot. Seega on nõue 17.72 eurot kostja vastu põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et üüri maksmise kohustuse täitmise tõendamise koormus lasus kostjal ja maakohus on tõendamiskoormust valesti jaganud. Kostja esindaja on kinnitanud kohtuistungi protokolli kohaselt, et kostja ei pidanud vajalikuks kviitungit säilitada (tl 101). Seega ei ole kostja tõendanud üüri maksmist juuli kuu eest 95,87 eurot (1500 krooni, arvestades makstud 500 kr) ja nimetatud osas on hageja nõue põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Õige on apellandi seisukoht, et tagatisraha maksmist ühe kuu üüri ulatuses üürilepingute sõlmimisel ei saa pidada üldtuntud asjaoluks, mida pole vaja tõendada (TsMS § 231 lg 1). Maakohus ei ole otsuses analüüsinud, miks ta peab üürilepingu p-s 7.1 sätestatut tagatisraha ja mitte üüri ettemaksu kokkuleppeks nii nagu see on lepingus selgesõnaliselt väljendatud. Ringkonnakohus leiab, et lepingu p 7.1., mille kohaselt „üürnik maksab üürileandjale üüri summas ... iga kalendrikuu kohta, sh üürilepingu sõlmimisel ettemaksuna ühe kalendrikuu üüri“, on kokkulepe üüri ettemaksu ja mitte tagatisraha kohta. Kohus ei ole käsitlenud siiski tagatisraha küsimust seoses hageja üürinõudega, vaid seoses eluruumi puuduste ja rikkumisega. Kuna kohus tuvastas, et kostja ei pea tasuma käimla tühjendamise ja mööbli äraveo eest, tuleb vastavad põhjendused tagatisraha kohta maakohtu otsusest välja jätta. Käesoleval juhul ei tuginenud kohus juulikuu üüri väljamõistmata jätmisel mitte asjaolule, et kostja maksis