2-11-32379/23 - Võlaõigus - Muud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Tsiviilasi nr 2-11-32379 Hageja nõue ning hagiavalduse asjaolud Lauri Unt esitas 05.10.2011 hagi OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa vastu, paludes kostjalt välja mõista 639, 10 eurot ning seadusjärgse viivise (eelnevalt oli menetluses maksekäsu kiirmenetluse avaldus, mis aga makseettepanekule esitatud vastuväite tõttu lõpetati ja anti üle menetluse jätkamiseks hagimenetluses). Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja, kostja ja E D 14.07.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe kinnistu müügitehingu teostamiseks. Kokkuleppe alusel tasus hageja kostja kontole tagatisraha 85 000 krooni. Kinnistu müügileping ja asjaõigusleping jäid sõlmimata hagejast mitteolenevatel põhjustel ja kostja tagastas hageja poolt näidatud isikule 75 000 krooni. Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole palvega tagastada kogu ettemaks, kuid tulutult. Kuna 14.07.2008 kokkulepe oli vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine ning kostja kontole hoiustatud summa ei ole leppetrahv ega maakleritasu, on kostja hageja arvelt alusetult rikastunud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja väitel on hageja nõue aegunud. Hageja esitas küll maksekäsu kiirmenetluse avalduse, kuid kui hageja nõuab seda lepinguvälisel alusel, siis lepinguvälist nõuet ei saa maksekäsu kiirmenetluses maksma panna. Hageja nõude õiguslik kvalifikatsioon on vastuoluline. Kostja tegutses müüja maaklerina ja võttis vastu tema makseid. Tagatisraha tasumise kohustus ja nõudmise õigus tekkisid ostjal ja müüjal, mitte kostjal kui maakleril, seega saab ka tagatisraha tagastajaks olla vaid müüja. Hageja ja kostja vahel ei ole õigussuhet. Müügilepingu sõlmimine jäi ära hagejast olenevatel põhjustel, sest pärast kokkuleppe sõlmimist asus hageja seisukohale, et leping on tühine, näidates üles soovimatust sõlmida müügi- ja asjaõiguslepingut. Müüja lõpetas lepingu ja tal oli õigus hageja suhtes leppetrahvi kohaldada, sest lepingus kokkulepitud tähtajaks kinnistut ei võõrandatud. Maakohtu otsus Kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja on esitanud kostja vastu alusetust rikastumisest tuleneva nõude. Asja lahendamiseks on vajalik välja selgitada, kas hageja ja E Di vahel sõlmitud leping on kehtiv, kes olid lepingu pooled ning millised on lepingus osalenute omavahelised õigussuhted, kui leping osutub tühiseks. Hageja on menetluse kestel tuginenud nii asjaolude väljatoomisel kui ka nõude esitamisel alusetu rikastumise nõudele, seega on ebaõige kostja väide, et hageja on hagis tuginenud lepingu kehtivuse väitele. Asjakohane ei ole ka kostja väide, et hagi ei ole selge. Hageja on hagiavalduses toonud välja kõik alusetu rikastumise eeldused. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Nii AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 eesmärgiks on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud kohustuste võtmise eest. Kohtule esitatud kokkuleppest nähtub, et pooled on punktis C.1 kokku leppinud ostuhinna, punktis C.5 tagatisraha müügihinna osaks lugemise ning punktides C.2 ja C.3 müügilepingu sõlmimise ning valduse üleandmise. Tagatisraha suuruseks on määratud 10 % kinnisasja väärtusest. Kohus leidis, et sellise lepingu põhiolemuseks on kinnisasja omandamine. Pooled on kokku leppinud sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe

Tsiviilasi nr 2-11-32379 suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Oluline on ka tagatisraha suurus. See ületab ainuüksi tehingu tagamise, s.t teistele isikutel müümisest hoidumise, eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele, kui müügilepingut ei sõlmita. Need kokkulepped viitavad asjaolule, et tegemist on kinnisasja müügi eellepingu või müügilepinguga, mis peavad aga olema notariaalselt tõestatud. Kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Kui kokkulepe on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu VÕS § 1028 järgi tagasi saada. Erandina võimaldab seadus lisaks soorituse saajale nõuda raha tagasi ka kolmandalt isikult VÕS § 1030 järgi kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu puhul. Tühisuse korral on hagejal õigus saada üleantu tagasi isikult, kes oli soorituse saajaks, s.t isikult, kelle kasuks tagatisraha maksti. Kohtu arvates on kokkulepe esmajoones kokkulepe ostja ja müüja vahel ning sellest tulenevad ka vastavad ostja ja müüja vastastikused kohustused. Hagejal (otsuses ekslikult „kostjal“) on kokkuleppe punkti 9 (otsuses ekslikult „C.9“) järgi kohustus kostja (otsuses ekslikult „hageja“) kontole tasuda tagatisraha, mis maksti kokkuleppest tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks ning kohustused tekkisid üldjuhul ostjal ja müüjal. Samas ei ole kokkuleppes kostja kohustust tagatisraha müüjale üle kanda. Kui hageja ja kostja ei ole sõlminud vastastikust lepingut (s.t lepingut, kus pooltel on vastastikku seotud kohustused), saab kokkuleppe punkti 9 (otsuses ekslikult „C.9“) hinnata esmajoones käenduskohustusena tasutu tagastamiseks. Raha soorituse saaja eest üksnes täitmise vastuvõtmiseks volitatud isikuna vastu võtnud isik ei vastuta soorituse tagastamise eest soorituse õigusliku aluse äralangemise korral. Selleks peaks ta olema ise soorituse saaja. Siinkohal ei ole oluline, kas kostja kandis raha müüjale üle või pidi selle arvelt tasutama maakleritasu vms. Hageja nõude aegumise kohta märkis kohus, et iseenesest ei ole see aegunud, sest hageja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse 13.07.2011. Õiguslik põhjendus, mille hageja andis maksekäsu kiirmenetluses nõudele, ei oma aegumise seisukohalt tähendust. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses Harju Maakohtu otsuse tühistada. Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme (VÕS § 11 lg 3), rikkunud menetlusõiguse norme ning teinud tuvastatud asjaolude pinnalt ekslikke järeldusi. Maakohtu hinnang tõenditele ei olnud igakülgne, täielik ja objektiivne (TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8 sätete rikkumine). Lisaks tõendite ebaõigele hindamisele on kohtuotsus vastuoluline ja ebaselge. Lepingu tühisust vorminõuete täitmata jätmise tõttu on väitnud nii hageja kui järeldanud maakohus. Kohus ei ole aga põhjendanud, miks ta asus seisukohale, et „pole oluline, kas kostja kandis raha müüjale üle või pidi selle arvelt tasuma maakleritasu vms“. Hageja ei ole sõlminud kostjaga maaklerilepingut, mistõttu on arusaamatu viide maakleritasule. Sellest tasust ei olnud käesolevas vaidluses juttugi. Hageja seletas kohtule, et raha tegelikuks saajaks oli kostja, mitte müüja E D, keda hageja pole kunagi näinud ega temaga muul viisil suhelnud. Juhul kui leping on tühine vorminõuete järgimata jätmise tõttu, toob see automaatselt kaasa ka kõrvalkokkulepete (käsiraha) tühisuse. Kuna 85 000 krooni saajaks on kostja, saab hageja nõuda tasutu tagastamist just temalt kui tühise tehingu järgi raha saajalt. Maakohus jättis hageja seisukohad täielikult tähelepanuta ning ei ole nendele hinnangut andnud. Kostjale makstud 85 000 krooni puhul oli tegemist broneerimistasuga ning just kostja oli selleks isikuks, kes tagastas hagejale 75 000 krooni. Hageja selgitas, et raha maksmine oli suunatud kostjale, sest broneerimistasu maksmise kohustus tuli tal täita ostjana kostjale. Ka maakohus leidis, et „samas ei ole kokkuleppes kostja kohustust tagatisraha müüjale üle kanda“.

Tsiviilasi nr 2-11-32379 Kohus hindas lepingu punkti 9 käenduskohustusena tasutu tagastamiseks. Hageja leiab, et kostja ja müüja omavahelised õigussuhted lepingu tühisuse tingimustel hagejasse ei puutu. Saadu kostjale kuuluvuse põhjendamine tühiste kohustustega on lubamatu, kuna sellisel juhul käsitletakse broneerimislepingut kehtiva lepinguna. Antud juhul on hageja maksnud kostjale 85 000 krooni, millest 75 000 krooni kostja hagejale tagastas. Kuivõrd TsÜS § 84 lg 1 järgi tagastatakse tühise tehingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele, tuli kohtul lähtuda võlaõigusseaduses kohustuse täitmisena saadu tagasinõudmist reguleerivatest sätetest. Tulenevalt VÕS § 1030 lg-st 1 ja § 1028 lg-st 1 võib üleandja üleantu tagastamist nõuda ka teiselt lepingupoolelt või isikult, keda ekslikult pidas lepingupooleks. Seega võimaldab seadus lisaks soorituse saajale nõuda raha tagasi ka kolmandalt isikult. Vastustaja seisukoht Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tõendite ebaõige hindamise tõttu tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 peab ringkonnakohus võimalikuks teha uus otsus ning hagi rahuldada. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud, VÕS § 33 lg-st 2 tuleneb sama nõue ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Maakohus on hinnanud tõendeid ja kohaldanud seadust selles osas õigesti. Maakohus tuvastas õigesti, et vaidlusaluse lepingu puhul oli tegemist kinnisasja omandamisele suunatud lepinguga, mis pidi olema notariaalselt tõestatud. Kui kokkulepe on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu saada VÕS § 1028 järgi tagasi. Tühisuse korral on hagejal õigus saada üleantu tagasi isikult, kes oli soorituse saajaks, kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu puhul VÕS § 1030 järgi ka kolmandalt isikult. Maakohus asus seisukohale, et kokkulepe sõlmiti esmajoones ostja ja müüja vahel, millest tulenevalt tekivad nende vahel ka vastastikused kohustused. Kuna hageja ja kostja ei ole sõlminud vastastikust lepingut (kus pooltel on vastastikku seotud kohustused), hindas maakohus lepingu punkti 9 (tagatisraha maksmine kostja pangakontole) käenduskohustusena tasutu tagastamiseks. Sel põhjusel leidis kohus, et soorituse saaja eest üksnes täitmise vastuvõtmiseks volitatud isikuna raha vastu võtnud isik - s.o kostja - ei vastuta soorituse tagastamise eest soorituse õigusliku aluse äralangemise korral. Asjas esitatud tõendite põhjal ei olnud maakohtul alust teha sellist järeldust. VÕS § 1028 eriregulatsiooni sisaldab § 1029, mida kohaldatakse alusetu rikastumise juhtudel siis, kui üleandja poolt oma kohustuse täitmiseks teisele isikule millegi üleandmine ei toimu mitte eeldatavale võlausaldajale, vaid viimase korraldusel kolmandale isikule. VÕS § 1029 alusel määratakse, kelle vahel tekib alusetu rikastumise võlasuhe ning vastavasisulised nõuded, kui kohustust, mida seeläbi täita sooviti, ei eksisteeri, seda ei teki või kui see hiljem ära langeb. Selle sätte kohaldamise esmaseks eelduseks on, et üleandja poolt oma kohustuse täitmiseks teisele isikule millegi üleandmine ei toimu mitte eeldatavale võlausaldajale, vaid viimase korraldusel kolmandale isikule. Juhul kui kohustust, mida üleandja täita soovis, ei teki (on täidetud VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud eeldused), tõusetub küsimus, kelle vastu on üleandjal võimalik suunata alusetu rikastumise nõue. Kui hageja täitis ostjana müüja korraldusel kohustuse kolmandale isikule (kostjale), siis saab ta alusetust rikastumisest tuleneva nõude VÕS § 1029 kohaselt esitada siiski vaid müüja vastu (isiku vastu, kellele kohustuse täitmine tegelikult toimus, on alusetu rikastumise nõuded välistatud). VÕS §-s 1029 sätestatud regulatsiooni põhjenduseks on sooritussuhte puudumine üleandja ja kolmanda isiku vahel, kuna nende vahel on üksnes täitmissuhe (sooritussuhe on üleandja (hageja) ja korralduse andja (E D) vahel ning korralduse

Tsiviilasi nr 2-11-32379 andja ja kostja vahel). Nimetatud sättes reguleeritud situatsiooniga ei ole tegemist aga juhul, kui lepingus (mis hiljem osutub kehtetuks) sisaldub algusest peale kokkulepe täita lepingust tulenev kohustus kolmandale isikule. Sel juhul võib kohaldamisele kuuluda VÕS § 1030. Praegusel juhul ei ole võimalik üheselt väita, et kostja puhul on tegemist soorituse saaja eest üksnes täitmise vastuvõtmiseks volitatud isikuga, nagu märkis maakohus. Pealegi on hagis toodud asjaolude põhjal alust järeldada, et kostja oli sooritust saades teadlik soorituse alusetusest, mis annaks samuti aluse nõuda saadu tagastamist otse saajalt (tulenevalt VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttest). Kinnisvara alal tegutseva vahendaja puhul ei ole võimalik eeldada, et isik ei teadnud, millises vormis tuleb kinnisvara omandamisele suunatud kehtivad kokkulepped sõlmida (seega pidi olema teadlik soorituse alusetusest). Hageja kui ostja, E D kui müüja ja kostja kui tehingut vahendav äriühing (maakler) sõlmisid 14.07.2008 kokkuleppe, mille punkti 9 kohaselt tasus hageja kokkuleppest tulenevate nõuete tagamiseks kostja pangakontole tagatisraha 85 000 krooni ning lepiti kokku, et tagatist ei tagastata ega anta välja enne kokkuleppe kehtivuse lõppemist. Antud juhul puuduvad asjas tõendid selle kohta, et hageja kandis kostjale 85 000 krooni üle E Di korraldusel. Seetõttu ei ole ka alust VÕS § 1029 kohaldamiseks (mis välistaks hageja nõude kostja vastu). Lepingust nähtuvalt võib eeldada, et tagatise saamine oli ka kostja huvides (tagamaks müüja tasu maksmise kohustust). Sel põhjusel annavad hageja väited alust kohaldada VÕS § 1030, mille lg 1 sätestab, et kui üleandja on saajale midagi üle andnud saaja kasuks sõlmitud lepingu täitmisena, võib üleandja VÕS § 1028 lg-s 1 nimetatud juhul üleantu tagastamist nõuda ka saajalt. Sel juhul on soorituse tegijal õigus valida, kas ta nõuab saadu tagastamist lepingu poolelt või lepinguga soodustatud kolmandalt isikult. VÕS § 1032 lg 1 kohaselt võib üleandja käesoleva seaduse § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 639, 10 eurot. Apellatsioonkaebuse käsitlus tasutud rahast kui broneerimistasust ei ole kooskõlas hageja poolt varem esitatuga. Nii hagiavalduses kui edasises menetluses on hageja nõue tuginenud eeldusele, et 14.07.2008 sõlmitud kokkulepe on tervikuna tühine ning tasutu kuulub tervikuna tagastamisele (seevastu broneerimisleping kui iseseisev kokkulepe võiks kehtida, mis omakorda välistaks hagi rahuldamise VÕS § 1028 alusel). Hagiavalduses nõudis hageja kostjalt ka seadusjärgset viivist, seda alates hagi esitamisest, s.o alates 05.10.2011. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7 % aastas. Seega tuleb lähtuda poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatavast viimasest intressimäärast enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Alates 01.07.2011 oli intressimääraks 1,25%, alates 01.01.2012 on määraks 1,0%. Vastavalt sellele tuleb kostjalt välja mõista viivis. Kohtuotsuse tegemise aja seisuga mõistetakse viivis välja ühtse summana. Eeltoodust tulenevalt oli viivise määraks alates 05.10.2011 kuni 31.12.2011 - 8,25% aastas, s.o 0,023% päevas. Viivis nimetatud perioodi (87 päeva) eest summalt 639, 10 eurolt moodustab 12, 79 eurot (0,147 eurot päevas x 87 päeva). Alates 01.01.2012 on viivise määraks 8% aastas, s.o 0,022% päevas. Viivis perioodi 01.01.2012 kuni 19.06.2012 (171 päeva) eest summalt 639, 10 eurolt moodustab 24, 11 eurot (0,141 eurot päevas x 171 päeva). Viivis kohtuotsuse tegemise seisuga, mis tuleb kostjalt välja mõista, on seega kokku 36, 90 eurot. Alates 20.06.2012 on kostja kohustatud kuni põhivõla tasumiseni maksma hagejale viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.