Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

1(10)

2-11-52590 lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

MENETLUSE KÄIK, ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE

2(10)

2-11-52590 päevas. Hageja on viidatud protsendi alusel viivist arvestanud perioodil 31.12.2010 kuni 01.05.2011. ja leidnud, et kostjal on nimetatud perioodi võlgnevuste eest viivisvõlgnevus 2,82 €. Korteriühistu üldkoosolekul, mis toimus 03.05.2011, otsustati päevakorrapunkti 4 kohaselt kehtestada viivise protsendiks 0,5% tasumata summalt päevas alates 01.mai 2011.a. Koosolekul viibis ka kostja, kes jäi vastava küsimuse hääletamisel erapooletuks. Üldkoosoleku otsust ei ole vaidlustatud, mistõttu on see otsus kõigile korteriomanikele kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Lähtudes KÜ 03.05.2011 üldkoosoleku otsusest on hageja arvestanud kostja viivisvõlgnevust tasumata kohustustelt alates 01.05.2011 kuni hagiavalduse esitamise seisuni ja leidnud, et kostjal on täiendavalt viivisvõlgnevus summas 80,69 € (lisa 6). Kuigi käesolev hagi on esitatud rahalise kohustuse täitmise nõudes, osundab hageja, et kostja kasutab korteriomandi reaalosa vastuolus teiste korteriomanike õigustatud huviga viisil, mis kahjustab eelkõige korteriomanike õiguseid, kelle korterid on keskküttel. Nii võimaldab elektriküttel oleva korteri kütmata jätmine või korteri temperatuuri ülejäänud hoone sisetemperatuurist allpool hoidmine tarbida soojaenergiat teiste korteriomanike arvel. Kui selline korteriomanik keeldub tasuma ka elamu kaasomandis oleva osa üldkütte eest, säästab ta eelkõige õigusvastaselt teiste korteriomandite omanike arvel. Korteriomandiseadus § 13 lg 1 on sätestatud, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Käesoleval juhul puudub korteriomanike kokkulepe, mis välistaks kostja kohustuse kanda kaasomandi majandamise kulutusi. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-04 toonitanud, et korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Vastavalt KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistu on vastu võtnud otsused nii üldkütte kulude jaotamiseks kõigi korteriomanike vahel kui ka viivise kehtestamise kohta suurusega 0,5% päevas. Seega on kostjal kohustus maksta üldkütte eest kui ka võlgnetavalt kohustuselt viivist suuruses 0,5% päevas. Tulenevalt eelnevast hageja palub: 1) mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 226,82 €; 2) mõista kostjalt hageja kasuks välja hagiavalduse esitamise ajaks kogunenud viivised summas 83,51 €; 3) Mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlalt viivised KÜ Tallinna 72 üldkoosoleku 03.05.11 otsuse alusel suuruses 0,5% päevas kohtuotsuse jõustumisest arvates kuni kohase täitmiseni; 4) kõik menetluskulud asjas määrata kostja kanda, kohustades kostjat tasuma viivist menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase täitmiseni VÕS 113 lg 1 määras.

3(10)

2-11-52590 Kostja väide, mille kohaselt ei köetavat üldkasutatavaid ja kaasomandis olevaid maja pindu kaugkütte soojuse kaudu, ei vasta tegelikkusele. Hageja lisab käesolevale vastusele Kuressaare Soojus AS kirja, milles soojusenergiaga varustaja kinnitab keldripindade kütmist kaugkütte teel (lisa 1). Kostja on esitanud vastuväite tuginedes üldkoosoleku otsuse tühisusele. Samas ei ole kostja ega ükski KÜ liikmetest esitanud kohtusse nõuet KÜ viidatud otsuse tühisuse tuvastamiseks ega ole esitatud ka vaidlustus tähtaja jooksul otsuse kehtetuks tunnistamise hagi. Hageja osundab, et Riigikohus on 16 juuni 2010.a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 (p 15) selgitanud: „Kuivõrd korteriühistuseaduses ei ole reguleeritud üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid, tuleb KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldada mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. KÜS § 151 lg 1 ei ole kehtestatud võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu, vaid see säte reguleerib korteriühistu ja selle liikmete vahelisi suhteid. Korteriühistuseadus ei näe ette, et üldkoosoleku protokoll tuleks notariaalselt tõestada. Samuti ei ole seaduses sätestatud, et KÜS § 151 lg-ga 1 vastuolus olev üldkoosoleku otsus oleks tühine. Kui kostjad leiavad, et hageja otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda või et otsus ei vasta headele kommetele, peavad nad neid asjaolusid tõendama. Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik.“ Seega ei piisa üksnes kostja poolsest tühisuse vastuväitest, vaid üldkoosoleku otsuse tühisus peab olema hagimenetluses tuvastatud või otsus kohtu poolt kehtetuks tunnistatud.

KOSTJA VASTUVÄITED

4(10)

2-11-52590 ning ei kuulu seetõttu tasumisele. Kostja ja ka kõik teised selles elamus asuvate korterite omanikud on vaidluste vältimiseks lihtsalt aastaid tasunud neid olenematuid üldkasutatavate ruumide keskkütte kulusid, millist teenust nad aga tegelikkuses tarbinud ei ole, lihtsalt öeldes, tasusid kaugküttel olevate korteriomanike poolt tasumisele kuuluvaid kulusid üldkasutatavate ruumide küttekulude sildi all. Seega on õige ja põhjendatud ka kostja vastuväide maksukäsu kiirmenetluses, et üldkasutatavaid ruume ei köeta, mistõttu ei kuulu ka arved selles osas tasumisele. Kostja on ka seisukohal, et KÜ Tallinna 72 17.12.2008.a. üldkoosoleku otsused on tühised. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 84 lg.1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi , mistõttu ei saa need otsused ka olla kostjale täitmiseks kohustuslikud. 17.12.2008.a. üldkoosolekul puudus kvoorum korteriomanike esindusõiguse rikkumise tõttu. Korteriühistu põhikirja p. 3.1.(2) kohaselt võib korteriomanikku üldkoosolekul esindada ainult teine korteriühistu liige. Antud koosolekul esindas korteri nr. 11 omanikku tema abikaasa R L, mis on vastuolus põhikirja punktiga 3.1.(2) , mistõttu 17.12.2008.a. üldkoosolek oli otsustusvõimetu. Otsustusvõimetul üldkoosolekul vastuvõetud otsused on tühised algusest peale ning neid ei pea täima ning seetõttu ei saa need otsused olla ka aluseks kostjale arvete esitamisel ja nende tasumise nõudmisel. Teiseks ei kuulu selliste otsuste vastuvõtmine korteriühistu pädevusse, kuna ei puuduta elamumajandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise hulka, mistõttu puudub korteriühistul seadusest tulenev õigus selliste otsuste vastuvõtmiseks ja puudub seadusest tulenev õigus nõuda nimetatud otsuste alusel elektriküttel olevatelt korteriühistuliikmetelt kaugkütte kulude hüvitamist, mida nad tegelikkuses ei tarbi. Hageja ebaseadusliku tegevuse tulemusel tekitatakse elektriküttel olevate korterite omanikele, sh. kostjale materiaalset kahju ning rikastuvad alusetult 5 korteri omanikud, kes tarbivad kaugkütte teenust ning kelle kohustuseks on ka kõik kaugkütte teenuse kulud kanda. Kostja on seisukohal, et nõue ei tulene KÜS § 13 lg.4 sätestatust ning ei ole kostjale täitmiseks kohustuslik ning hagi kuulub täielikult rahuldamata jätmisele. Kohtukulud jätta täielikult hageja kanda. Põhivõlgnevuse summaga 115.63 kostja ei nõustu, sest 17.12.2008.a. toimunud üldkoosoleku kokkukutsumisel on täielikult eiratud üldkooleoleku kokkukutsumise protokollilisi reegleid. Koosolekust võtsid osa ja hääletasid otsuse vastuvõtmisel isikud, kes ei ole ühistu liikmed. Enne 17. detsembri 2008.a. koosolekut puudus täielik info kajastamisele tulevatest küsimustest. Koosoleku materjale tutvumiseks väljastatud ei ole, samuti ei ole koosoleku toimumisest informeerimisel kirjas, kus vajalike materjalidega tutvuda saab. Protokollist selgub, et arvestuse koostas kesküttesüsteemis oleva korteri elanik (puudub info kas ka omanik) K K, kes ei ole ei pädevustunnistusega spetsialist ega erapooletu isik. Kostja leiab, et tema poolt koostatud arvestus on omakasupüüdlik ja ei vasta headele kommetele. Koosoleku protokollist ei selgu, kes koosolekul osalesid, kas kõik osalejad olid ühistu liikmed, samuti ei selgu, kes otsuse poolt hääletasid. Sama kehtib ka 03.05.2011.a.koosoleku otsuse kohta viiviste määramise kohta. Kuna koosoleku läbiviimiseks kvoorumist koos ei olnud (18 ühistu liikmest oli kohal 8), ei olnud koosolek pädev vastu võtma ühtki otsust. Samuti tulenevalt VÕS § 415 lg 1 ei tohi tarbijalt nõuda viivist kõrgema määra järgi kui seadusest tulenev viivise määr. Kostja väitel on ta tasunud teenuste eest, mida on reaalselt kasutanud ja milleks kohustab teda KÜ Tallinna 72 põhikiri. Kohustust tasuda keskkütte eest, ei näe ette ükski põhikirja punkt, sest kogu maja pidi minema üle elektriküttele, mida on eiranud 5 keskküttel olevat korterit.

KOHTU SEISUKOHT

5(10)

2-11-52590

KÜ Tallinna 72 põhikirja punkt 3.2.6 ja 3.2.7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt ja tähtaegselt, üks kord kuus, sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud

6(10)

2-11-52590 suuruses ja korras elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed elektrikütte, vee, kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused). Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, elektrikütte ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korra. Põhikirja punkt 10 järgi on ühistu liige kohustatud maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivitatud päeva eest viivist üldkoosoleku kehtestatud määra järgi. Kuressaare Linnavalitsuse 15.03.2011.a. vastusest korteriühistu järelepärimisele /t.l. 53-54/ nähtub, et linnavalitsuse andmetel viidi 1995-1996 aastal Tallinna tn 72 korterite üleminek elektriküttele üle linnavolikogu poolt sätestatud korra kohaselt. Kuressaare LV 20.07.1995.a. määruse kohaselt enne korterite statsionaarse küttesüsteemi sisselülitamist elektrivõrku, kontrollisid küttesüsteemi ja vooluvõrku ning võtsid selle vastu Saarte Elektrivõrkude ja Linnavara Ameti esindajad. Asjaolu, et käesoleval ajal ei ole korterelamul ühtegi trepikoda, kus kõik korterid oleksid elektriküttele üle läinud, ei muuda olukorda. Tallinna 72 elamus on kokku 18 korterit, millest käesoleval ajal 5 tarbib kaugkütte teenust ja 13 on elektriküttel, sh on köetavad elamu üldkasutatavad ruumid so kelder. Viimast kinnitab AS Kuressaare Soojus tõend /t.l. 62/, mille kohaselt asub Tallinna tn 72 majas kütte soojussõlm ja kogu maja keldri ulatuses (mõlemal pool välisseina ääres) paiknevad keskkütte magistraaltorud. Kütteperioodil eraldub nendest torudest oluline kogus soojusenergiast üldkasutatavatesse ruumidesse (toimub kütmine). KÜ Tallinna 72 üldkoosoleku 17.12.2008 protokollist nähtuvalt on korteriühistu liikmed arutanud keskküttel oleva keldrikütte ja üldkasutatavate ruumide kütte ning elektriküttega korteritega seotud probleeme /t.l. 26-27/. Koosolekul otsustati päevakorra p 1.1. alusel jaotada osa maja keskküttearvest kõigi 18 korteri vahel proportsionaalselt korteri pindalaga ja p 1.4. kohaselt võeti vastu otsus, et 47% maja keskkütte kuludest peab minema üldküttena jagamisele kõigi korterite vahel alates 1.detsembrist 2008.a. proportsionaalselt korteri pindalaga (ülejäänud 53% keskküttearvest läheb jaotamisele keskküttel korterite vahel proportsionaalselt nende pindalaga). Nagu eespool juba märgitud, KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kohus erinevalt kostjast leiab, et korteriühistu on õigustatud vastu võtma üldkütte jaotamisega seotud küsimusi, kuna üldkasutatavad ruumid on korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osad. Ka Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-04 toonitanud, et korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Iseenesest on õige kostja väide, et KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevaid aluseid majandamiskulude jagamiseks korteriühistu liikmete vahel võib kehtestada ainult põhikirjas, mitte üldkoosoleku otsusega. Samas ei too vastuolu seadusega üldjuhul iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Riigikohus on lahendis 3-2-1-53-10 selgitanud, kuivõrd korteriühistuseaduses ei ole reguleeritud üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid, tuleb KÜS § 1

7(10)

2-11-52590 lg 2 järgi kohaldada mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. KÜS § 151 lg 1 ei ole kehtestatud võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu, vaid see säte reguleerib korteriühistu ja selle liikmete vahelisi suhteid. Korteriühistuseadus ei näe ette, et üldkoosoleku protokoll tuleks notariaalselt tõestada. Samuti ei ole seaduses sätestatud, et KÜS § 151 lg-ga 1 vastuolus olev üldkoosoleku otsus oleks tühine. Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Seega tuleb hageja 17.12.2008.a. üldkoosoleku otsust pidada kehtivaks ja kostjal tuleb seda täita. Kohus leiab, et hageja nõue nende kulude saamiseks summas 226,82 eurot on põhjendatud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et hageja oleks üldkasutatavate ruumide kütmise eest tasu maksmist teisiti korraldanud, kui seda otsustasid korteriühistu liikmed 17.12.2008.a. toimunud üldkoosolekul. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et selline tasumise määr oleks ebaõige. Samas eelnimetatud üldkoosoleku protokollist nähtub, et koosolekul tutvustati maja energiatarbimise kalkulatsioone ning et eelnevatel koosolekutel on tutvustatud Eesti Kaugkütte ja Jõujaamade Ühingu dokumenti ,, Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral’’ (Ilmunud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel 2006.a. septembris), kus on kokkuvõttes kirjas, et väga ligikaudse hinnanguna ei tohiks lahtiühendatud korteri omaniku osalusmäär jääda alla 25-30% (lähtudes tema poolt enne lahtiühendamist makstud küttearvest), olles reeglina siiski kõrgem. Ka 3.05.2011.a. üldkoosolekul /t.l. 22-25/ on arutatud üldkesküttekulude arvestamise küsimust ja seal otsustati pöörduda hinnangu saamiseks pädeva soojusinseneri poole, saamaks arvamust üldkoosoleku poolt kehtestatud protsendi õigsuse kohta. Eelnev näitab, et korteriühistu liikmed ja juhatus tegelevad eelnimetatud küsimusega edasi, kuid seniks kui ei ole kehtestatud teistsugust protsenti, on korteriühistu liikmetel kohustus tasuda üldkütte eest 17.12.2008.a. üldkoosolekul kehtestatud protsendi järgi.

8(10)

2-11-52590 Hageja on viidatud protsendi alusel viivist arvestanud perioodil 31.12.2010 kuni 01.05.2011.a. ja leidnud, et kostjal on nimetatud perioodi võlgnevuste eest viivisvõlgnevus 2,82 €. Korteriühistu põhikirja punkt 10 järgi on ühistu liige kohustatud punktis 3.2 loetelus toodud maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivitatud päeva eest viivist üldkoosoleku kehtestatud määra järgi. Korteriühistu 03.05.2011.a. üldkoosoleku protokollist /t.l. 22-25/ nähtub, et üldkoosolekul otsustati päevakorrapunkti 4 kohaselt kehtestada viivise protsendiks 0,5% tasumata summalt päevas alates 1.maist 2011.a. Koosolekul viibis ka kostja abikaasa, kes jäi vastava küsimuse hääletamisel erapooletuks. Kohus asub seisukohale, et kuivõrd vastavat üldkoosoleku otsust ei ole tähtaegselt vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Lähtudes Korteriühistu 03.05.2011 üldkoosoleku otsusest on hageja arvestanud kostja viivisvõlgnevust tasumata kohustustelt alates 01.05.2011 kuni hagiavalduse esitamise seisuni ja leidnud, et kostjal on täiendavalt viivisvõlgnevus summas 80,69 €. Kuna kostja poolt tema seadusest ja korteriühistu põhikirjast tulenevate kohustuste rikkumine ei olnud vabandatav, on kostjal kohustus tasuda maksetega viivitamise eest viivist. Hageja viivise arvestuse suhtes ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et hageja viivise nõue 83,51 eurot on põhjendatud. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodu alusel mõistab kohus kostjalt välja ka jooksva viivise alates hagi esitamisest so alates 13.01.2012.a., kuni põhinõude täitmiseni, kuid pidades antud juhul põhjendatuks viivisemäära, mis on sätestatud korteriühistuseaduse § 7 lg-s 4 so 0,07% päevas põhinõudelt (226,82 eurot). Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hagi nii võla kui viivise nõudes.

2-11-52590 kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reena Undrest kohtunik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.