Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD

Kostja kasutab eluruumi, asukohaga XXX Tallinnas, alates 10.06.2003.a, kui temaga sõlmiti Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva sotsiaaleluruumi üürileping nr XXX. Üürilepingu p 8 kohaselt kohustub üürnik tasuma üüri ja kõrvalkulude eest vastavalt esitatud üüriarvetele 10 päeva jooksul iga kuu 20. kuupäevast arvates. Kostja seda kohustust ei täitnud ja tal tekkisid võlgnevused juba alates teise üüriarve saamisest. Kostja on saanud meeldetuletuskirja ning hoiatuskirja, kuid võlga ei likvideerinud. Kostja on küll tasunud väiksemaid summasid, kuid need ei ole võlgnevust katnud. Kostja eest on kahel korral tasunud hageja selleaegsele esindajale, KV S OÜ-le, arved TE, millest on kostjale ka teatatud. Maksegraafiku võla tasumiseks sõlmis kostja alles peale elektri väljalülitamise hoiatust, kuid ei pidanud maksegraafikust kinni. Üürileping muutus 10.06.2008.a tähtajatuks. Üürilepinguga võttis kostja endale kohustuseks täita üürilepingust ja selle lisast „Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva sotsiaaleluruumi üürilepingu tingimused“ ja seadusest üürnikule tulenevaid kohustusi, sh rahalisi. Kuna kostja rikkus rahalist kohustust tasuda igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid, edastati kostjale üürilepingu ülesütlemisavaldus, mille kostja sai kätte 03.06.2009.a. Lepingu ülesütlemisel oli kostja võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest kokku 659,75 eurot. Tegemist oli rahalise kohustusega, mille tasumine oli ajatatud poolte kokkuleppel, st kohustusega mida kostja tunnistas. Kostja igakuine üürisuma oli 48,57 eurot. Kostja ülesütlemist tähtaegselt ei vaidlustanud. Üürilepingu lõpetamise päevaks oli 03.07.2009.a. Kostja ei ole hagiavalduse esitamise ajani eluruumi vabastanud. Samuti ei ole kostja täitnud rahalisi kohustusi hageja ees. Kostja pidi olema teadlik, et kohustuse rikkumisel on üürileandjal õigus leping ühepoolselt lõpetada, sest varasemalt on kostja suhtes antud õigust kasutatud. Hageja palub kohtul: • Välja mõista hageja kasuks võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest kuni 01.10.2009.a summas 3035,12 eurot; • Välja mõista kostjalt hageja kasuks eluruumi mittevabastamisega tekitatud kahju ajavahemiku 03.07.2009.a kuni 06.10.2009. a eest summas 150,52 eurot; • Kohustada kostjat tagastama hagejale üüritud asi, eluruum aadressil XXX Tallinnas; • Eluruumi vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja temaga koos elavate isikute: V.R (ik XXX) ja S.R (ik XXX) väljatõstmine eluruumist aadressil XXX Tallinnas; • Välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis mis muutub sissenõutavaks peale hagi esitamist 0,15% punktis 1 ja 2 nimetatud rahaliste kohustuste summalt päevas kuni antud kohustuste täitmiseni. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Kostja arvates ei ole hageja selgelt välja toonud seda, millise perioodi eest ta võlgnevust nõuab. Nimelt on hageja erinevates dokumentide nõudnud võlgnevuse maksmist erineva perioodi eest ning 2 (6)

erinevas summas. Samuti leiab kostja, et talle esitatud arvetes on palju vigu. Perioodil 01.07.200303.06.2009.a esitatud arvetes on tegemist ebamõistlike ning põhjendamatute summadega. Kostja leiab, et hagi on aegunud. Kostja leiab, et hageja on hagis esitanud uusi nõudeid, mida ei ole läbi vaadatud Üürikomisjonis. Hageja ei ole andnud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Seega on hageja rikkunud VÕS § 114 lg 1 sätestatud kohustust. Hageja ei ole andnud mõistlikku tähtaega võlgnevuse kustutamiseks. See asjaolu kinnitab, et hageja ei ole püüdnud lahendada olukorda kompromissiga, hageja ei ole saatnud ühtegi võlateatist või meeldetuletust perioodil 09.04.2009 – 03.06.2009.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus tuvastas, et hagejale Tallinna linnale kuulub korterelamu XXX ja selles asuv sotsiaaleluruum XXXTallinn. Hageja sõlmis kostjaga 01.06.2003 üürilepingu nr XXX, mis muutus tähtajatuks 2008 aastal. Seoses üüri tasumata jätmisega esitas hageja kostjale 03.06.2009 üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kostja sai kätte samal päeval. Kostja kasutab tänaseni eluruumi koos naise VR. Vastavalt VÕS § 271 üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Vastavalt VÕS § 292 lg 1 lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-53-10 p-s 14 selgitanud nn kommunaalteenuste osutamisest tuleneva nõude tõendamist. Riigikohus selgitas, et korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Kohus märgib, et selgitus kohaldub ka olukorrale, kus üürileandja nõuab kommunaalteenuste osutamisest tekkinud kõrvalkulusid üürnikult. Seega tuleb hagejal esitada igakuiselt maja üldarve iga kommunaalteenuse (elekter, vesi, küte vms) kohta ning arvutuskäik, kuidas üldarve on jaotatud korterite lõikes üürniku korterile. Samuti tuleb esitada jagamistehte aluseks olevate suuruste (maja üldpind, korteri pind, vajadusel jagamise metoodika) kohta tõendid. Pooltevahelise üürilepingu kohaselt on kostja igakuine üürisuma oli 48,57 eurot. Hageja nõuab üüri alates 01.01.2008 – 01.07.2009, seega 18 kuu eest summas 874,26 eurot. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole üüri ega ühtegi teist summat hagejale tasunud. Kohus mõistab VÕS § 108 lg 1 alusel üürisumma 874,26 eurot kostjalt välja. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: /---/ üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; /---/ võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Vastavalt VÕS § 116 lg 1 lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Vastavalt VÕS § 116 lg 2 p 5 olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui /---/ teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Viidatud sätete kohaselt võib üürileandja 3 (6)

üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 alusel üles öelda üksnes siis, kui ta on eelnevalt üürnikule andnud VÕS §-s 114 nimetatud täiendava tähtaja oma rahalise kohustuse täitmiseks. Vastavalt VÕS § 312 lg 2 kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Vastavalt VÕS § 310 lg 1 kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Vastavalt VÕS § 325 lg 2 üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Vastavalt VÕS § 335 kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Vastavalt TsMS § 436 lg 7 kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Kohus on seisukohal, et kui üürileandja on VÕS § 325 lg 2 kohaselt nimetanud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise teates ülesütlemise alusena üüri maksmata jätmise, kuid esitatud alus üürilepingut lõpetada ei võimalda, siis toob selline ülesütlemisteade siiski kaasa ülesütlemise VÕS § 312 lg 2 järgi, kuivõrd selliseks ülesütlemiseks piisab põhistamata sooviavaldusest lepingu lõpetamiseks ning üürileandja soov lepingu üles ütlemiseks on selgelt mõistetav. Seejuures märgib kohus, et TsMS § 436 lg 7 kohaselt kui hageja on hagiavalduses tuginenud erakorralisele ülesütlemisele VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 alusel, ei ole kohus hageja antud kvalifikatsiooniga seotud ning peab kontrollima vastavate eluliste asjaolude esinemisel ka § 312 lg 2 sätestatud aluse esinemist. TsMS §-st 436 järeldub ka see, et kui hageja on nõudnud üüri VÕS § 335 alusel kahjuna, võib kohus käsitleda seda kas osaliselt või täielikult nõudena VÕS § 108 lg 1 alusel üüri tasumiseks. Vaidlust ei ole selles, et seoses üüri tasumata jätmisega esitas hageja kostjale 03.06.2009 üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kostja sai kätte samal päeval. Kostja ei ole tunnistanud aga varasemate hoiatuste kätte saamist ning puuduvad tõendid, et kostja oleks saanud täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks. Seega kuna üürnik ei olnud saanud täiendavat tähtaega üüri tasumiseks enne lepingu ülesütlemist, siis oli lepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 116 lg 1 järgi välistatud. Kohus leiab, et esinevad alused üürilepingu üles ütlemiseks VÕS § 312 lg 2 alusel. Üürivaidluse materjalidest ja kohtule esitatud avaldusest nähtuvalt ei ole vaidlust selles, et pooltevaheline üürileping oli sõlmitud tähtajaga 5 aastat lõpptähtajaga 10.06.2008. Kuivõrd üürileandja ei teavitanud enda soovist üürisuhte lõpetamiseks kaks nädalat enne lõpptähtaja saabumist, muutus üürileping tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 kohaselt. Kuna üürileandja esindaja teatas 03.06.2009 üürnikule üürilepingu üles ütlemisest, lõppes leping kolme kuu möödumisel üles ütlemisest ehk 03.09.2009 seoses korralise ülesütlemisega VÕS § 312 lg 2 alusel. Hageja on palunud välja mõista kostjalt hageja kasuks eluruumi mittevabastamisega tekitatud kahju ajavahemiku 03.07.2009.a kuni 06.10.2009. a eest summas 150,52 eurot. Vastavalt eespool selgitatule tuleb hageja nõuet perioodi eest 01.07.2009 – 03.09.2009 käsitleda üürinõudena VÕS § 108 lg 1 järgi ning edasi 04.09.2009 – 06.10.2009 üüri nõudena VÕS § 335 järgi.

4 (6)

Perioodi eest 01.07.2009 – 03.09.2009 võlgneb kostja hagejale üüri 2*48,57 + 48,57/30*3= 102 eurot. Perioodi eest 04.09.2009 – 06.10.2009 võlgneb kostja VÕS § 335 järgi hagejale üüri 48,57/30*27 + 48,57/31*6=51,20 eurot. Kokku kuulub kostjalt välja mõistmisele 874,26 + 102 + 51,2 = 1027,46 eurot Põhjendamatu on kostja vastuväide, et nõue on aegunud. Vastavalt TsÜS § 146 lg 1 tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Vastavalt TsÜS § 147 lg 3 kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada. Vastavalt TsÜS § 160 lg 1 aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Vastavalt TsÜS § 160 lg 2 p 4 hagi esitamisega on võrdsustatud: /---/ avalduse esitamine seaduses sätestatud kohtueelses menetluses, sõltumata sellest, kas menetluses tehakse täitedokumendiks olev otsus; TsÜS § 160 lg 2 p 4 kohaselt võrdsustatakse hagi esitamisega avalduse esitamine Üürikomisjonile. Hageja on esitanud avalduse Tallinna Üürikomisjonile 05.06.2009. TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 3 kohaselt ei ole aegunud nõuded, mis on muutunud sissenõutavaks pärast 01.01.2006. Kõrvalkulude osas märgib kohus järgmist. Tõendamata on hagiavalduse väide, et kostja on üürivõlgnevust tunnistanud, seega puudub alus kõrvalkulude välja mõistmiseks VÕS § 578 alusel või tõendamiskoormuse ümber pööramiseks TsMS § 230 lg 1 mõttes. Tõendamiskoormust kõrvalkulude osas on selgitanud Riigikohus kohtuasjas nr 3-2-1-53-10 p-s 14. Selle alusel tuleb asuda seisukohale, et hageja esitatud tõendid – saldoväljavõte, Kostjale varasemalt edastatud hoiatused ja tasumata arved kõrvalkulude kohta (juuli, august ja september 2009a) ei tõenda kõrvalkulude võlgnevust. Seetõttu jätab kohus kõrvalkulude osas ja kõrvalkulude tasumata jätmisest tekkinud kahju nõude (VÕS § 335) rahuldamata. Hageja on palunud välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis, mis muutub sissenõutavaks peale hagi esitamist 0,15% punktis 1 ja 2 nimetatud rahaliste kohustuste summalt päevas kuni antud kohustuste täitmiseni. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu üldtingimustest „Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva sotsiaaleluruumi üürilepingu tingimused“ nähtub, et p 8.3 kohaselt viivisemääraks on 0,15 % päevas tasumata summalt. Hagi on esitatud 05.06.2009. Igakuine üürimakse muutub üldtingimuste p 8.1 kohaselt sissenõutavaks järgmise kuu 20. kuupäeval. Viiviste arvestus on seega järgmine: LõppViivitatud päev Alguspäev Põhivõlg Viivis päevi Viivis

KOKKU

1 637,56 5 (6)

Riigikohus selgitas kohtuasjas nr 3-2-1-66-05, et põhivõlast suurema viivise nõudmisel peab võlausaldaja tõendama kahju esinemist põhivõlast suuremas ulatuses. Käesoleval juhul ei ole hageja põhivõlast suurema kahju esinemist tõendanud, seega mõistab kohus viivise välja põhivõlaga võrdses ulatuses. Põhjendamatu on kostja vastuväide, et üürilepingu üldtingimused ei ole saanud üürilepingu osaks. Üürilepingu kohaselt on üürnik p-s 12 kinnitanud, et ta on teadlik üürilepingu üldtingimustest ja on nendega tutvunud. Hageja on palunud kohustada kostjat tagastama hagejale üüritud asi, eluruum aadressil XXX Tallinnas ja eluruumi vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja temaga koos elavate isikute: V.R (ik XXX) ja S.R (ik XXX) väljatõstmine eluruumist aadressil XXX Tallinnas. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Kohtuasjas nr 3-2-1-151-03 p-s 19 selgitas Riigikohus, et kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et üürileping lõppes 03.09.2009 seoses korralise ülesütlemisega VÕS § 312 lg 2 alusel. VÕS § 334 lg 1 kohaselt kohustab kohus vabastama kostjat üüritud eluruum. TsMS § 445 lg 1 alusel määrab kohus otsuse täitmise viisi selliselt, et eluruumi vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel tuleb kostja eluruumist välja tõsta. Kohus ei rahulda hageja nõuet tõsta välja kostjaga koos elavad isikud, kuivõrd hageja ei ole nende isikute kaasamist kostjana taotlenud. TsMS § 124, 128 kohaselt on hagi hind 3185,64 + 48,57*12 = 3768,48 eurot. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et poolte menetluskulud tuleb jätta täielikult poolte enda kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.