2-11-60529/39 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Valga kohtumaja - lahend.ee

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub seega osalisele rahuldamisele. Kohus on antud tsiviilasja lahendamisel lähtunud TsMS § 405 lg 1 p 2, 5, 6 ja 7 kohaselt lihtmenetluse erisätetest. Kostja on oma 22.02.2012.a esitatud vastuses nõudele tunnistanud üürilepingust tuleneva võlgnevuse olemasolu 100 euro ulatuses. TsMS § 440 lg 1 kohaselt rahuldab kohus hagi, kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks. Eelnevat arvestades on põhjendatud osaliselt (100 euro ulatuses) õigeksvõtul põhineva kohtuotsuse tegemine. Seega on poolte vahel vaidlus põhisumma 84,32 euro ja viiviste osas. Kohtule on tõenditena esitanud järgmised ärakirjad: üürileping kehtivusega 30.03.2010.a kuni 29.03.2011.a (tl 5-6); üürileping kehtivusega 30.03.2011.a kuni 29.03.1014.a (tl 7-8); xxxxxx x xx poolt hagejale eluruumi xxxxxx x-xx tasumiseks esitatud kommunaalarved perioodil 05.2010.a kuni 10.2011.a (tl 9-26); hageja pangakonto väljavõte sooritatud maksete ja laekumiste kohta perioodil 01.04.2010.a kuni 25.10.2011.a (tl 19-65); 30.03.2011.a sõlmitud üürilepingu lõpetamine 01.10.2011.a osapoolte kokkuleppel (tl 66); leping kaabelvõrguga liitumiseks ja teenuse kasutamiseks (tl 69-71); kostja pangakonto väljavõte sooritatud maksete kohta perioodil 01.04.2010.a kuni 01.10.2011.a (tl 96-114); kostja poolt teostatud remonttööde tarbeks soetatud kaupade ostutšekid (tl 134-136); kostja xxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxx tõendavad tõendid (tl 157-168); hageja xxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxx tõendavad tõendid (tl 175-184); kinnistusregistrist väljavõtted (tl 190-194). TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 2 rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Asja materjalidest nähtub, et hageja ja kostja on sõlminud xxxxxx x-xxx xxxxx linn asuva eluruumi üürilepingud kehtivusega 30.03.2010.a kuni 29.03.2011.a (tl 5-6) ja kehtivusega 30.03.2011.a kuni 29.03.2014.a (tl 7-8), millest viimane on osapoolte kokkuleppel lõpetatud 01.10.2011.a (tl 66).

VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürileping loetakse sõlmituks nagu kõik teisedki võlaõiguslikud lepingud poolte vahel kokkuleppe saavutamisega. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Seega on lepingu jõustumiseks olulised poolte vastastikused samasisulised tahtevaldused ja leping on sõlmitud siis, kui pooled on saavutanud konsensuse. Üürilepingu sõlmimiseks võib teha tahteavalduse sarnaselt teiste võlaõiguslike lepingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 1 tulenevalt mis tahes viisil. Seega võib lepingu lugeda sõlmituks nii otseste tahteavalduste vahetamise teel kui ka kaudsete tahteavaldustega. Seejuures peab poolte tahe olema äratuntavalt väljendatud. Kohtule tsiviilasja materjalidest nähtuvalt puudub poolte vahel vaidlus üürilepingu sõlmimise ja osapoolte kokkuleppel lõpetamise fakti osas. Pooled vaidlevad üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise üle. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 lg 1 sätestab, et kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. Võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine, on VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine. Hageja on esitanud kostja vastu nõude lepingust tuleneva kohustuse täitmiseks. Kostja on tasunud üüri ja kõrvalkulude eest vaid osaliselt, jättes maksmata kokku 184,32 eurot, mille palub kostjalt välja mõista. Hageja on kohtule esitanud tõenditena xxxxxx x xx poolt hagejale eluruumi xxxxxx x-xx tasumiseks esitatud kommunaalarved perioodil 05.2010.a kuni 10.2011.a (tl 9-26), hageja pangakonto väljavõtte sooritatud maksete ja laekumiste kohta perioodil 01.04.2010.a kuni 25.10.2011.a (tl 19-65) ning lepingu kaabelvõrguga liitumiseks ja teenuse kasutamiseks (tl 69-71). Kohus selgitab hagejale, et jätab arvestamata TsMS § 238 lg 5 ja lg 1 p 1 alusel hageja poolt esitatud tõendiga- leping kaabelvõrguga liitumiseks ja teenuse kasutamiseks (tl 69-71) põhjusel, et hageja poolt 09.02.2012.a ja 13.05.2012.a esitatud nõude täpsustusest ei nähtu nimetatud teenuse osas esitatavat nõuet, seega ei ole tõendatavat asjaolu vaja tõendada, kuna asjaolu ei ole vaidlusalune. Kostja on esitanud vastuväite, mille kohaselt selgitab, et maksis kommunaalmakseid 09.06.2010.a summas 500 krooni, 11.06.2010.a summas 500 krooni ja 12.06.2010.a summas 87,15 krooni otse xxxxxx x xx arveldusarvele, seega puudub võlgnevus hageja poolt nimetatud summa ulatuses, samuti ei ole hageja võlgnevuse olemasolust varem kostjat teavitanud. Kostja on oma vastuväidete tõendamiseks esitanud kohtule pangakonto väljavõtte sooritatud maksete kohta perioodil 01.04.2010.a kuni 01.10.2011.a (tl 96-114). VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 294 kohaselt juhul, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja

kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kohtule tõendina esitatud üürilepingu p-st 2.1. (kehtivusega 30.03.2010.a kuni 29.03.2011.a, tl 5-6) nähtuvalt kohustus üürnik tasuma igakuiselt üüri 800 krooni kuus ning kandma kõik kõrvalkulud vastavalt esitatud arvetele, samuti nähtub üürilepingu p-st 2.1. (kehtivusega 30.03.2011.a kuni 29.03.2014.a, tl 7-8), et üürnik kohustus igakuiselt tasuma üüri 50 eurot ning kandma kõik kõrvalkulud vastavalt esitatud arvetele. Üüri ja kõrvalkulude eest kohustus üürnik vastavalt lepingute p-le 4.1.3. tasuma hageja arveldusarvele igakuiselt hiljemalt viimaseks kuupäevaks. Kohtule tõendina esitatud xxxxxx x xx poolt hagejale eluruumi xxxxxx x-xx kommunaalarvetest (perioodil 05.2010.a kuni 10.2011.a, tl 9-26) ja hageja ning kostja pangakontode väljavõtetest nähtuvalt ei ole kostja täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi täielikult. Kohus on kostja võlgnevuse tuvastanud järgmiselt: aprillis 2010.a summas 16,22 eurot, märts 2011.a summas 51,13 eurot, aprill 2011.a summas 20 eurot, august 2011.a summas 91,02 eurot, september 2011.a summas 101,76 eurot, millele lisaks on kostja esitanud nõude ning kohus on tuvastanud võlgnevuse juuni 2010.a summas 0,01 eurot, detsember 2010.a summas 0,03 eurot, juuni 2011.a summas 0,03 eurot. Kohus tuvastas võlgnevuse kogusummana 280,20 eurot. Kohus asub seisukohale, et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust. Kostja on esitanud vastuväite, millest nähtuvalt on teostanud eluruumis omavahendite arvelt remonti summas ca 70 eurot, tõenditena on kostja lisatud teostatud remonttööde tarbeks soetatud kaupade ostutšekid (tl 134-136). Hageja ei nõustu sooritama tasaarvestust põhjusel, et kostjal puudus hagejaga nimetatud remonttööde teostamiseks kirjalik kokkulepe. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 278 kohaselt juhul, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. VÕS § 279 lg 3 kohaselt võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kohus on seisukohal, et VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja põhikohustuseks hoida üüripind kogu lepingu kehtivuse aja vältel lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Kui lepingus asja seisundit täpsemalt kirjeldatud ei ole, siis tuleb nõutava seisundi hindamisel lähtuda asja kasutusotstarbest üldiselt. Sellise üldise hinnangu järgi saab lepingu rikkumisest rääkida üksnes juhul, kui teatud puudused asja kasutamist tõepoolest ei võimalda. Mugavusja iluvead ei ole antud juhul arvestatavad. VÕS § 278 p-des 1-5 nimetatud õiguskaitsevahendite kasutamise eelduseks on asjaolu, mille kohaselt ei ole üürnikul võimalik üüripinda eesmärgipäraselt kasutada või asi ei ole keskmise kvaliteediga. Puudusele saab tugineda üksnes siis, kui see ilmneb pärast üleandmist. Kohtule tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole selge, kas eelnimetatud asjaolud esinesid. Kostja on esitanud kohtule tõendid, millest nähtuvalt on ostetud värvi, tapeeti jms (tl 134-136), kuid samas puudub kohtul nimetatud tõendite pinnalt võimalus hinnata üüripinna seisundit ja remondivajaduse põhjendatust tulenevalt VÕS § 276 lg 1 koosmõjus VÕS § 278-ga. VÕS § 279 lg 3 alusel võib üürnik nõuda üürileandjalt kulutuste hüvitamist vaid juhul, kui tegemist on VÕS § 278 nimetatud puudusega s.t kulutused olid vajalikud. Kulutuste vajalikkust peab tõendama üürnik. Kohtule tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole tõendatud remonttööde vajalikkus, samuti ei ole kostja kohtule esitanud VÕS § 285 lg-s 1 nimetatud üürileandja kirjalikku nõusolekut remonttööde teostamiseks. Kohus selgitab kostjale, et TsMS § 230 lg 1 alusel kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Lisaks on kostja esitanud vastuväite, millest nähtuvalt on tasunud 09.04.2010.a hagejale tagatisraha summas 1500 krooni. Osapoolte kokkuleppest tulenevalt kohustus hageja tagatisraha arvelt katma võlgnevuse ning puudujäävast summast kostjat teavitama. Kohtule nähtuvalt on hageja võlgnevuse osaliselt tagatisrahaga tasaarvestanud. VÕS § 308 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Kohtule nähtuvalt puudub osapoolte vahel vaidlus tagatisraha maksmise osas. Kohus tuvastas nii hageja kui ka kostja pangakonto väljavõttest tagatisraha summas 1500 krooni maksmise/laekumise hagejale 09.04.2010.a (tl 19, tl 96). Kohus selgitab hagejale ja kostjale, et tagatisraha tagab kõiki üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selleks, et otsustada, kas üürileandja saab tagatisraha arvel üürilepingust tulenevat nõuet tasaarvestada, tuleb hinnata, kas vastav nõue on olemas ja kas tegemist on üürilepingust tuleneva nõudega. Tasaarvestus toimub VÕS § 197jj sätestatu alusel. VÕS § 197 lg 1 kohaselt juhul, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Kohtule nähtuvalt on antud juhul tegemist samaliigiliste nõuetega (rahalised nõuded), nõuded on muutunud sissenõutavaks ning esitatud on tasaarvestamisavaldus VÕS § 198 kohaselt. Samuti nähtub kohtule tsiviilasja materjalidest, et osapooled on kokku leppinud tagatisraha tasaarvestamise võlgnevusega, seega puudub selles osas vaidlus. Üürileandja on tasaarvestanud tagatisega põhinõude osaliselt summa 1500 krooni s.o 95,87 euro ulatuses (põhivõlgnevuse kogusumma 280,20 eurot- tagatis 95,87= 184,33 eurot). Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 184,32 eurot.

VÕS § 101 lg 1 p 1 ja VÕS § 108 lg 1 kohaselt, juhul kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hageja nõuab kostjalt üürilepingust tuleneva kohustuse täitmist. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 103 lg 2 kohaselt on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Kohtule ei nähtu esitatud tõenditest, et võlgnik oleks rikkunud kohustust vääramatu jõu asjaoludel, seega, kostja vastutab kohustuse rikkumise eest. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei esine VÕS § 108 lg 2 p 1-4 täitmisnõuet välistavaid asjaolusid. Kohus on seisukohal, et hageja kasuks tuleb kostjalt välja mõista põhisumma võlgnevus summas 184,32 eurot. Hageja ja kostja vahel on vaidlus viivisnõude üle. Kostja palub kohtul viivisnõude jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus siiski asub seisukohale, et viivisnõude esitamiseks on alus, siis palub kostja vähendada kohtul viivist VÕS § 113 lg 8 alusel seadusest tuleneva määrani põhjusel, et viivisemäär 0,15% päevas ehk 54,75% aastas on ebamõistlikult suur. Kohus selgitab kostjale, et antud juhul ei kohaldu tarbija erisätted ning lepingu osapooled olid võrdsed lepingulistes läbirääkimistes. Tulenevalt lepinguvabaduse printsiibist võivad osapooled ise vastava viivisemäära lepingus kokku leppida. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Samas ei ole hageja esitanud kohtule tõendeid üürnikule viivisarvete esitamise kohta. TsMS § 230 lg 1 alusel kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja selgitustest nähtuvalt ei olnud ta teadlik viivisnõuete olemasolust. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. VÕS § 23 lg 1 p 4 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused tuleneda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. VÕS § 23 lg 2 kohaselt peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on tõkestada lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamine. Viivisnõude õigeaegne esitamata jätmine on antud juhul käsitletav hea usu põhimõtte rikkumisena. Seega, kuigi antud juhul on lepingus säte, mis võimaldab nõuda VÕS § 101 lg 1 p 6 koosmõjus VÕS § 113 lg 1 alusel rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel viivist, ei rahulda kohus hageja viivisnõuet 46,87 euro ulatuses, kuna hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest nähtuksid kostjale esitatud viivisarved kohtumenetluse eelselt. Kostja on kohtule esitanud taotluse kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning tähtaja või tähtpäeva, mille kohaselt oleks kostjal võimalik tasuda hagejale väljamõistetud võlgnevus ühe aasta jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning tähtaja või tähtpäeva. Arvestades esitatud faktilisi asjaolusid ja menetlusosaliste tõendeid (tl 157-168, tl 175-184, tl 190-194) on kohtu hinnangul mõistlik määrata kindlaks otsuse täitmine viisil ja korras, mille kohaselt oleks kostjal võimalik tasuda hagejale väljamõistetud põhivõlgnevuse summa igakuiselt 30,72 euro suuruste osamaksetena kuue kuu jooksul arvates kohtuotsuse