Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 1, lg 3 ja lg 6). Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõuded ja nende põhjendused, menetluse käik 09.05.2011 kohtule esitatud hagiavalduses (I kd, tl 2-6) palub hageja tuvastada OÜ R poolse tähtajalise üürilepingu ülesütlemise tühisus, kohustada kostjat tähtajalise üürilepingu täitmiseks ja keelata kostjal hagejale üüritud ruumide valduse teostamise takistamine. Hagiavalduse kohaselt 15.01.2010 sõlmisid OÜ M ja hageja tähtajalise üürilepingu, mille alusel hageja võttis üürile OÜ-le M kuulunud hoone aadressil Xxx, Tallinn. Üürileping on sõlmitud tähtajaga 5 aastat. 01.03.2010 sõlmisid OÜ M ja hageja üürilepingu muutmise kokkuleppe, mille alusel pooled muutsid üürilepingu punkti 7 ja leppisid kokku uues igakuises üürisummas. 17.02.2011 edastas kostja kirjalikult teate hagejale, et on omandanud enampakkumisel OÜ-lt M Xxx asuva kinnistu (registriosa xxx) ja on kantud alates 11.02.2011 kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Samas teates informeeriti hagejat sellest, et vastavalt VÕS § 291 lg 1 sätetele, on hagejale läinud üle ka omandatud kinnisasjaga seotud õigused, mis tulenevad üürilepingust ja kohustati hagejat täitma kõiki üürilepingust tulenevaid kohustusi (sh. üüri tasumise kohustus) kostjale. Sama kirjaliku teatega edastati ka üürilepingu ülesütlemise teade. Üürilepingu ülesütlemise teates viitas kostja Võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 sätetele ja teatas, et seoses tungiva vajadusega üürile antud ruume kasutada OÜ R tarbeks remondiks ja hoolduseks, ütleb kostja üürilepingu üles ja teatab sellest ette 3 kuulise etteteatamise tähtajaga. Kostja on jätnud üürilepingu ülesütlemise teates märkimata lepingu lõppemise päeva nagu näeb ette VÕS § 325 lg 2 p 2. Hageja seab kostja poolt üürilepingu ülesütlemise avalduses esitatud väited sellest, et kostjale on üüritud ruumid tungivalt vajalikud sõidukite remondiks ja hooldus-töökojaks kahtluse alla ja on seisukohal, et kostja väited on valed ja eksitavad. Kostja registrikaardil on kostja põhitegevusalaks märgitud enda või

renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Samuti ei tegele kostjaga seotud muud isikud sõidukite remondi ega –hooldusega vaid kinnisvaraalase tegevusega Hageja avaldas kostjale korduvalt, et ei nõustu kostja ühepoolse üürilepingu ülesütlemisega ja vaidleb sellele vastu. Samuti teatas hageja oma valmidusest läbirääkimisteks ja kompromissi sõlmimiseks olemasoleva ja kehtiva üürilepingu raames. Kostja on hoidunud igasugusest kirjavahetusest ja läbirääkimistest. 26.04.2011.a. külastas hageja valduses olevat pesulat ja hoolduskeskust Tallinnas Xxx, Arne Kuusk, kes esitles ennast OÜ BCja OÜ R esindajana ja teatas, et mõne nädala pärast visatakse OÜ F Xxx hoonest välja. Hageja, OÜ M ja AS TV vahel oli 24.01.2010 sõlmitud veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse müügilepingu nr XXX lisa „tasumise kokkulepe“, mille alusel tasus AS TVpoolt osutatavate teenuste eest maksjana hageja. AK esitas 26.04.2011 AS-i TV teatise Xxx objekti suhtes lepingu ja tasumise kokkulepe lõpetamisest, milles viidati lepingu punktile 5.2.1. AS TV edastas 29.04.2011 telefoni teel informatsiooni sellest, et viide lepingu punktile 5.2.1 tähendab seda, et leping on lõpetatud seoses senise kinnistu omaniku OÜ M pankrotiga. Samuti teatati AS-ist TV et uus kinnistu omanik OÜ R on teatanud soovist edaspidi tasuda vee ja kanalisatsiooni maksed otse ise ja on sõlminud vastava lepingu. Tulenevalt eeltoodust on selgunud, et kinnistu uus omanik OÜ R on sõlminud AS-ga TV uue lepingu ja OÜ F on jäätud lepingust reaalse kommunaalteenuste kasutajana ja maksjana välja, mis võib uue kinnistu omaniku OÜ R senist käitumist arvestades, viia OÜ-le F vee ja kanalisatsiooni teenuste osutamise katkestamiseni kuna see oleneb täielikult OÜ R suvast. Hagejale on vee ja reovee ärajuhtimise teenus eluliselt oluline kuna hageja põhitegevuseks on sõidukite pesemine ja hooldus. Hagejal puuduvad võlgnevused kostja ees, samuti kasutab hageja üüritud vara heaperemehelikult ja üürilepinguga kokkulepitud eesmärgil. Sellest tulenevalt puudub kostjal üürilepingu ülesütlemisteatel õiguslik alus ja ülesütlemisteade on põhjendamatu ja alusetu. Hageja on seisukohal, et kostja on ilmses eksimuses tuues üürilepingu ülesütlemise aluseks VÕS § 323 lg-s 1 sätestatu ja üürileandja vastav käitumine on vastuolus hea usu põhimõtetega. Kostja ja temaga seotud isikud käituvad hea usu põhimõtte vastaselt ja kasutavad selleks alatuid ja õigusvastaseid võtteid alates ähvardustest, asjaolude faltsifitseerimisest ja otsese vägivalla ja omavoli teostamisega. 09.05.2011 esitas hageja hagi tagamise avalduse (I kd, tl 32-36), mille Harju Maakohus 10.05.2011 määrusega rahuldas (I kd, tl 48-50). Harju Maakohus 10.05.2011 määrusega võttis hagi menetlusse (I kd, 51-52). Kostja esitas 20.05.2011 määruskaebuse Harju Maakohtu 10.05.2011 määrusele, millega rahuldati hagi tagamise avaldus (I kd, tl 106-112). Tallinna Ringkonnakohus 19.09.2011 määrusega tühistas Harju Maakohtu 10.05.2011 määruse ning saatis hagi tagamise taotluse uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule (I kd, tl 206-209). Harju Maakohus 31.05.2011 määrusega kohustas hagejat tasuma täiendava riigilõivu summas 1118,46 eurot (I kd, tl 169-171). Hageja esitas määrusele määruskaebuse (I kd, tl 193-195). Tallinna Ringkonnakohus 19.09.2011 määrusega jättis Harju Maakohtu 31.05.2011 määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata, andes riigilõivu tasumiseks täiendavalt aega (I kd, tl 210-212).Hageja tasus täiendavalt riigilõivu summas 1118,46 eurot 02.10.2011 (I kd, tl 225).

30.09.2011 esitas hageja muudetud hagi tagamise taotluse (I kd, tl 217-218). Harju Maakohus 10.10.2011 määrusega jättis hageja taotluse hagi tagamiseks rahuldamata (I kd, tl 236-239). 17.10.2011 esitas hageja hagi tagamise taotluse (II kd, tl 2-4). Harju Maakohus 31.10.2011 kohtumäärusega jättis taotluse rahuldamata (II kd, tl 15-18). 04.12.2011 esitas hageja hagi tagamise avalduse (II kd, tl 23-26). Harju Maakohus 05.12.2011 kohtumäärusega rahuldas hagi tagamise avalduse, keelates kuni antud tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni OÜ-l R takistuste tegemine hagejale Xxx, Tallinnas asuvas hoones hageja poolt üüritud ruumide valdamisel, sealhulgas keelata OÜ-l R: Xxx hoone remonditööde teostamine Xxx tänava poolsest küljest selliselt, et hagejal oleks takistatud renditud ruumidesse pääsemine, läbi Xxx tänava poolsete sissesõidu väravate; Xxx hoone remondi tööde teostamine Xxx tänava poolsest küljest selliselt, et hagejal oleks takistatud renditud ruumidesse pääsemine läbi Xxx tänava poolse vasakpoolse ukse, mis viib hageja kontori ruumidesse; Xxx hoones remondi tööde teostamine hagejale üüritud ja hageja kasutuses olevates ruumides; kostja poolsed toimingud, mis võivad põhjustada hagejale elektrienergia, veevarustuse-ja reovee ärajuhtimise teenuste, samuti gaasikütte tarbimise võimatuse (II kd, tl 33-37). Kohtuistungil palus hageja hagi rahuldada. Kostja vastuväited ja nende põhjendused 30.05.2011 kohtule esitatud vastuses ( I kd, tl 143-149) leiab kostja, et hagiavalduses esitatud väited ei anna alust üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja tuleb seetõttu jätta täies ulatuses rahuldamata. Kostja ei ole rikkunud VÕS § 325 lg 2 p-st 2 tuleneva üürilepingu lõppemise päeva märkimise nõuet Kostja tõi Teates välja, et „Üürileping lõppeb 3 kuu möödumisel käesoleva teate kättesaamisest Teie poolt“. VÕS 325 lg 2 p 2 ei sätesta konkreetset viisi, millisel kujul peab olema väljendatud üürilepingu lõppemise päev, mistõttu võib see olla väljendatud ka viisil, mis võimaldab piisavalt selgelt aru saada üürilepingu lõppemise kuupäevast, sõltumata sellest, kas üürilepingu lõppemise päev on ka kuupäevaliselt väljendatud. Eeltoodu on põhjendatud ka seetõttu, et üürilepingu ülesütlemise avalduse näol on tegemist ühepoolse tahteavaldusega, mis jõustub TsÜS § 69 lg 1 ls 1 järgi kättesaamisel. Üürilepingu ülesütlemise avalduse edastamisel ei ole üürileandjale reeglina teada, millal täpselt üürnik avalduse kätte saab, mistõttu konkreetse kuupäeva mainimine ülesütlemise avalduses ei olegi võimalik ega õiguslikult korrektne, et järgida seaduses sätestatud nõudeid. Seega ei ole võimalik ülesütlemist soovival poolel ka parima tahtmise juures teada, millal möödub kuupäevaliselt täpselt 3-kuuline tähtaeg. Seetõttu on igati mõistlik seada üürilepingu lõppemise kuupäev sõltuvusse üürniku poolt avalduse kättesaamisest ning jätta kuupäevaliselt see väljendamata. See, milline tegevusala on märgitud kostja registrikaardile, ei oma õiguslikku tähendust VÕS § 323 lg 1 mõttes. Kostja vajab üüritud ruume tungivalt ise, sest soovib kasutada neid remondi- ja hooldustöökojana: 25.01.2011. a sõlmisid kostja ja kolmas isik BK OÜ allhankelepingu, mille alusel lepiti kokku, et kostja (töövõtjana) hakkab osutama BK OÜ-le (tellijana) teeninduse valdkonnas teenust ning BK OÜ garanteerib kostjale vajalikud mahud. Sisuliselt on tegemist allhankelepinguga, mille kohaselt

BK OÜ tellib kostjalt kokkulepitud mahus remonditöid ning kostja kohustub vastavad tööd BK le allhankekorras tegema; kostja ning kolmandad isikud A. B ning BK OÜ sõlmisid 25.01.2011. a kolmepoolse kokkulepe. Kokkuleppe järgi osaleb kostja Kinnisasja enampakkumisel selle omandamise eesmärgil ning pakkumise edukaks osutamisel loob kostja Kinnisasjal asuva hoone baasil teeninduse üksuse (ettevõtte), kasutades ära olemasolevaid sobivaid ruume ja infrastruktuuri; kuivõrd kostja pakkumine osutus edukaks, siis asus kostja eeltoodud kokkuleppes sätestatut ellu viima sõlmides 01.02.2011. a vajalike teenindusele vajalike seadmete rendilepingu OÜ-ga BK . Samuti sõlmis kostja 01.02.2011. a töölepingu A. B ’iga, kes asub planeeritavat kostja teeninduse üksuse (ettevõtte) tegevust juhtima ning komplekteerib vajaliku meeskonna. Kostja sõlmis eelviidatud lepingud ja kokkulepped selge eesmärgiga asutada remondi ja hooldusega tegutsev üksus (ettevõte) ning asuda tegutsema Kinnisasjal asuva hoone ruumides, kuivõrd need on sobilikud nimetatud tegevuseks. Nimetatud eesmärgist lähtudes osales ka kostja Kinnisasja enampakkumisel ning omandas Kinnisasja. Kostjal ei ole teisi ruume vastava ettevõtte tegutsemiseks. Asjaolu, et Kinnisasjal asuva hoone ruumid olid enampakkumise ja omandamise ajal osaliselt koormatud hagejaga sõlmitud Üürilepinguga ei piira antud juhul üürilepingu ülesütlemist VÕS § 323 lg 1 alusel. Kostja leiab, et hageja õiguse kasutada üüripinda Üürilepingu tähtaja lõpuni kohaseks kaitsemeetmeks oleks olnud VÕS § 324 lg 1 alusel Üürilepingu kohta märke kandmine kinnistusraamatusse. Märkuse sissekandmine välistab VÕS § 323 alusel üürilepingu ülesütlemise. Kuivõrd hageja seda teinud ei olnud, siis ei pidanud ka kostja enampakkumisel osalemisel eeldama, et juhul, kui ta kavatseb ruume oma majandustegevuseks kasutama hakata, ei ole tal võimalik üürilepingut hagejaga VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda. Üürilepingu ülesütlemine kostja poolt ei ole vastuolus hea usu põhimõttega Pelgalt asjaolu, et kostja on kasutanud seaduses sätestatud võimalust Üürilepingut üles öelda ning see on hagejale vastuvõetamatu, ei ole aluseks väitmaks, et see on vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega vastuolu võiks kõne alla tulla juhul, kui kostja eesmärgiks oleks seaduses sätestatud õiguse kasutamisega vaid hagejale kahju tekitamine. Eeltoodud olukorda aga ei esine, kuna kostja soovib üüritud ruume ise kasutada ning see vajadus on ka tõendatud. Hagejale võimaliku kahju tekkimist ei saa antud juhul välistada, kuid see ei ole kostja eesmärgiks ning seda ei saa ka kostjale ette heita, samuti on seaduses sätestatud alused VÕS § 323 lg-st 1 tuleneva õiguse kasutamise tulemusel tekkiva kahju hüvitamiseks (VÕS § 323 lg 2). Seaduses sätestatud õiguse kasutamise vastuolu hea usu põhimõttega tõusetub üksnes juhul, kui seda õigustavad erandlikud asjaolud. Vastupidise käsitluse puhul tähendaks VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud õiguse kasutamine igal juhul vastuolu hea usu põhimõttega, mistõttu oleks nimetatud sätte kohaldamine praktiliselt võimatu. Antud juhul piirab VÕS § 323 lg 1 kohaldamist tungiva ise vajamise nõue ning see tagabki selle, et üürilepingut ei öelda üles lihtsalt omaniku vahetumise tõttu ning seega ei saa ka tõusetuda vastuolu hea usu põhimõttega. Hageja ei ole käesolevas vaidluses välja toonud ka (erandlikke) asjaolusid, mis (erandjuhul) võiks kaasa tuua VÕS § 323 lg 1 sätestatud õiguse kasutamisel vastuolu hea usu põhimõttega, rääkimata vastavate asjaolude tõendamisest. Lisaks VÕS § 323 lg 1 sätestatud õiguse kasutamisele on kostja kasutanud alternatiivseid võimalusi Üürilepingu ülesütlemiseks, mistõttu langevad ära alused hagi rahuldamiseks.

Kostja hinnangul on Üürileping 17.02.2011. a esitatud avaldusest tulenevalt juba käesolevaks hetkeks lõppenud. Kuna kostjale tekib hageja tegevuse(tuse) tõttu igapäevaselt kahju, eelkõige saamata jäänud tulu ning asjatult kantud kulutuste näol, siis kostja on kasutanud alternatiivseid õiguskaitsevahendeid. Üürilepingu punkti 18.2 järgi on üürileandjal (kostjal) õigus Üürileping igal ajal üles öelda, teatades sellest üürnikku (hagejat) vähemalt 12 kuud ette. Antud lepingu sättest tuleneval alusel ütles kostja alternatiivselt Üürilepingu oma 16.05.2011.a. esitatud ülesütlemise avaldusega korraliselt üles. Seega sõltumata sellest, kas kostja poolt Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 alusel seoses omavajadusega on kehtiv või mitte, lõppeb Üürileping ilmtingimata Üürilepingu punkti 18.2. alusel hiljemalt 2012.a. maikuus ning sellest hetkest muutuvad hageja nõuded ilmtingimata alusetuks. Arvestades tavapärast kohtumenetluse võimalikku kestvust, on ilmne, et vastav tähtpäev saabub enne, kui käesolevas asjas tehtud lahend jõustub. Täiendavalt eeltoodule on kostja oma 27.05.2011.a. avaldusega täiendavalt alternatiivselt erakorraliselt üles, kuna hageja on oluliselt rikkunud Üürilepingut. Selle kohaselt lõppeb Üürileping 30 päeva möödumisel vastava teate kättesaamisest. Seetõttu, sõltumata kõigist eeltoodud asjaoludest, lõppeb Üürileping hiljemalt käesoleva aasta juuni- või juulikuus ning hagi nõuded muutuvad ainuüksi seetõttu alusetuks ning hagi rahuldamine võimatuks. Arvestades menetluste tavapärast kestvust, on ilmne, et nimetatud Üürilepingu lõppemise tähtpäev saabub enne, kui käesolevas asjas kohus otsuse teeb. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata ka nimetatud põhjusel. Kostja rõhutab, et eeltoodu ei tähenda, et kostja loobub VÕS § 323 lg 1 alusel esitatud ülesütlemise teatest, vaid on jätkuvalt seisukohal, et Üürileping hagejaga on lõppenud Teates sätestatud tähtaja möödumisel. Nimetatud täiendavad avaldused on esitatud alternatiivselt. Juhul, kui hageja ei ole 16.05.2011.a. kuupäeva ja 27.05.2011.a. kuupäeva kandvaid teateid kätte saanud posti teel (edastati kostja poolt hagejale posti teel), saab need hageja kätte hiljemalt koos käesoleva hagi vastuse lisaga ning hiljemalt sellest hetkest hakkavad kulgema ka vastavad tähtajad, kuivõrd ülesütlemise teated saab lugeda kättetoimetatuks ka koos hagi vastuse materjalidega. Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete juurde ja palus jätta hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused Hageja nõueteks on tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus, kohustada kostjat üürilepingu täitmiseks ja keelata kostjal hagejale üüritud ruumide valduse teostamise takistamine. Kostja hagi õigeks ei võta ja vaidleb hagile vastu. Kohus tuvastas, et 15.01.2010 sõlmisid M OÜ ja hageja tähtajalise üürilepingu, mille alusel hageja võttis üürile M OÜ-le kuulunud hoone aadressil Xxx, Tallinn. Üürileping sõlmiti tähtajaga viis aastat (I kd, tl 74-83). 01.03.2010 sõlmisid M OÜ ja hageja kokkuleppe üürilepingu muutmisest, milles pooled muutsid üürilepingu punkti 7 ja leppisid kokku uues igakuises üürisummas (I kd, tl 61). 17.02.2011 edastas kostja hagejale teate, milles tõi välja, et on 27.01.2011 toimunud enampakkumisel omandanud OÜ-le M Xxx, Tallinn asuva kinnistu ning 11.02.2011 kanti kostja kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Sama teatega ütles kostja 15.01.2010 OÜ M ja hageja vahel sõlmitud üürilepingu üles tuginedes VÕS § 323 lg-le 1 seoses tungiva omavajadusega üürile antud ruume kasutada remondiks ja hoolduseks. Üürileping lõpeb 3 kuu möödumisel teate kättesaamisest hageja poolt (I kd, tl 63). Kostja on 16.mail 2011 ja 25.mail 2011 üürilepingu täiendavalt alternatiivselt üles öelnud (I kd, tl 159-163). Kostja vaidles üürilepingu ennetähtaegsele ülesütlemisele vastu (I kd, tl 94-95, tl 98-99).

Hageja leiab, et kuna üürilepingu ülesütlemise teates ei ole märgitud üürilepingu lõppemise päeva, milline nõue tuleneb VÕS § 325 lg 2 p-st 2 ning seetõttu on ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Kostja sellega ei nõustu. Kohus leiab, et hageja seisukoht on ekslik. VÕS § 325 lg 2 reguleerib andmeid, mida üürileandja poolt tehtud ülesütlemisavaldus peab sisaldama. Seaduses sätestatud juhtudel tuleb ülesütlemisest teatud aja ette teatada. VÕS § 325 lg 2 teise punkti alusel tuleb ära näidata lepingu lõppemise päev. Lepingu lõppemise päeva ei pea kuupäevaliselt näitama, selle võib teates esitada ka ajavahemiku läbi. 15.01.2011 esitatud üürilepingu ülesütlemise teates märkis kostja et üürileping lõpeb kolme kuu möödumisel teate kättesaamisest hageja poolt. Kohus leiab, et kostja on vastava ajahetke esitanud selliselt, et lepingu lõppemise ajahetke on võimalik välja arvutada ning seetõttu ei ole ülesütlemine tühine. Veel leiab hageja, et kostjal puudub tungiv omavajadus üüritud ruumide kasutamiseks, kostja väited on valed ja eksitavad; kostja põhitegevusalaks on kostja registrikaardil märgitud enda või renditud enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Samuti kostjaga seotud muud isikud ei tegele sõiduki remondi ega hooldusega, vaid kinnisvaraalase tegevusega. VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud üles ütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Tungiv omavajadus on hinnanguline kriteerium. Enda tarbeks vajamine seondub üürileandja tegevusega. Üürileandja tungiva omavajaduse mõiste sisustamisel tuleb vaadeldada VÕS §-e 323 ja 324 koosmõjus. VÕS §-st 324 nähtuvalt kui kinnistusraamatusse on kantud märge üürilepingu kohta, siis puudub kinnisasja uuel omanikul õigus üürileping VÕS § 323 alusel üles öelda. Seega, kui kinnisasja omanik kas omal algatusel või üürniku nõudmisel palub kanda kinnistusraamatusse märke üürilepingu kohta, puudub kinnisasja omandajal õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tungiva omavajaduse tõttu. Vaidluse all ei ole asjaolu, et märget üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud ei ole. Kostja väitel vajab kostja üüritud ruume tungivalt ise, sest soovib kasutada neid remondi- ja hooldustöökojana; kostja sõlmis lepingud ja kokkulepped (I kd, tl 151- 158) selge eesmärgiga asutada remondi ja hooldusega tegutsev üksus (ettevõte) ning asuda tegutsema Kinnisasjal asuva hoone ruumides, kuivõrd need on sobilikud nimatatud tegevuseks; nimetatud eesmärgist lähtudes osales ka kostja Kinnisasja enampakkumisel ning omandas Kinnisasja; kostjal ei ole teisi ruume vastava ettevõtte tegutsemiseks. Kohus leiab, et uue üürileandja tungiv omavajadus VÕS § 323 lõike 1 teise lause tähenduses võib seisneda olukorras, kui uuel üürileandjal on oluline vajadus kasutada üürilepinguga koormatud äriruumi. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja on piisavalt põhjendanud ja tõendanud kostja tungiva omavajaduse olemasolu üüritud ruumide kasutamiseks. Kohus tuvastas, et kostja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud, üürileping on lõppenud hiljemalt 22.05.2012, siis tuleb hagi nõue tähtajalise üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes

jätta rahuldamata. Kuna üürileping ei ole kehtiv, ei kuulu rahuldamisele hageja nõuded kohustada kostjat üürilepingu täitmiseks ja keelata kostjal hagejale üüritud ruumide valduse teostamise takistamine. Kohus nõustub kostjaga, et seaduslikult üles öeldud üürileping, millega hageja ei nõustu, ei ole aluseks, et see on vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus nõustub kostjaga ka selles, et kostja registrikaardile märgitud tegevusala ei oma õiguslikku tähendust VÕS § 323 lg 1 mõttes. Hagi lahendamisel ei oma tähendust hageja väited ja esitatud tõendid seoses OÜ-ga BC, kuivõrd nendel ei ole Kinnisasjaga ega Üürilepinguga mistahes seost. Seetõttu jätab kohus need väited ja tõendid kõrvale. Asjassepuutuvad ei ole hageja väited, et kostjaga seotud muud isikud ei tegele sõidukite remondi ega –hooldusega, kuna ruume soovib kasutada kostja ise. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg-le 4 tühistab kohus hagi tagamise, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb tühistada Harju Maakohtu 05.12.2011 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamine, millega keelati kuni antud tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni OÜ-l R takistuste tegemine hagejale Xxx, Tallinnas asuvas hoones hageja poolt üüritud ruumide valdamisel, sealhulgas keelati OÜ-l R: Xxx hoone remonditööde teostamine Xxx tänava poolsest küljest selliselt, et hagejal oleks takistatud renditud ruumidesse pääsemine, läbi Xxx tänava poolsete sissesõidu väravate; Xxx hoone remondi tööde teostamine Xxx tänava poolsest küljest selliselt, et hagejal oleks takistatud renditud ruumidesse pääsemine läbi Xxx tänava poolse vasakpoolse ukse, mis viib hageja kontori ruumidesse; Xxx hoones remondi tööde teostamine hagejale üüritud ja hageja kasutuses olevates ruumides; kostja poolsed toimingud, mis võivad põhjustada hagejale elektrienegia, veevarustuse- ja reovee ärajuhtimise teenuste, samuti gaasikütte tarbimise võimatuse. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.

Geete Lahi Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.