Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 29.01.2009. a üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale tasu eest kasutusse eluruumi, asukohagaxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Kostja rikkus lepingut ja ei tasunud üüri ja kõrvalkulusid nõuetekohaselt. Hageja on esitanud kostjale arved üüri, kõrvalkulude ja lepingu lõpetamise eest, mis on kostjal tasumata. Kostja teatas hagejale lepingu lõpetamise soovist 12.04.2009. a. Hageja leidis, et tal on õigus nõuda kostjalt üüri ka kolm kuud pärast lepingu lõpetamise teadet. Hageja nõudis kostjalt summade tasumisega viivitamise eest viivist üürilepingus kokkulepitud määras 0,1 % võlgnetavalt summalt päevas. Hageja on arvestanud 23.03.2012. a seisuga viivise suuruseks 11 980,82 krooni, mis vastab 765,71 eurole. Hageja nõuab viiviste tasumist põhisumma ulatuses summas 715,81 eurot. Kostja seisukoht ja vastuväited Kostja tunnistas 24.08.2011. a kirjalikus vastuses hagi osaliselt. Kostja väitel leppis ta hageja esindajaga lepingu sõlmimisel kokku, et tagatisraha pole vaja maksta ning maksta tuleb vaid korteri kasutamise eest üüri 2000 krooni kuus. Üürilepingut kostja ei saanud. Hageja esindaja lubas selle saata e-postiga, kuid seda ei teinud. Hoolimata poolte kokkuleppest, esitas hageja kostjale esimese arve kokku summas 4193,55 krooni, mis sisaldas lisaks üürile ka tagatisraha. Kostja maksis arve kohe ära. Hagiavalduses nõuab hageja kostjalt kolme arve tasumist. Kostja tunnistas hageja nõuet nimetatud arvete alusel üüri, prügiveo, vee ja kanalisatsiooni, interneti ja osaliselt elektri eest kokku summas 7286,13 krooni (465,67 eurot). Ülejäänud osas vaidles kostja hageja nõudele vastu. Kostja vaidles vastu hageja nõutud tasule lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest summas 5667 krooni. Kostja teatas hagejale SMS-iga ette, et soovib lepingu lõpetada ja korterist välja kolida, samas ei oodanud ta kolme kuud ning kolis enne seda välja, kuna talle ei meeldinud wc ja dušširuumi hallitav lagi ja lärmakad naabrid. Lisaks teatas kostja, et ei ole nõus maksma elektri eest kogu nõutavat summat, kuna pole saanud ühtegi elektrinäitu kontrollida. Kostja leidis, et 1-toalise korteri kohta on esitatud arved liiga suured. Samuti oli üüritud korteris elektri kasutamisega probleeme. Kostja ei saanud automaatpesumasinaga pesu pesta, sest kui masin hakkas tsentrifuugima, lõi korgid välja. Kostja pidi iga kord hageja esindajat sellest teavitama, kes siis voolu sisse tagasi pani. Kostja ei olnud nõus tasuma ka valveteenuse eest, sest pole seda kunagi kasutanud, samuti hooldusteenuse eest, kuna seda ei osutatud. Kostja ei teadnud valvesüsteemi koode. Kostja ei olnud nõus maksma hagejale ka nõutavat viivist. Hageja seisukoht kostja vastuväidetele Hageja teatas 14.12.2011.a oma seisukohad kostja vastuväidetele. Hageja leidis, et vastuväited on alusetud. Hageja väitel teatas kostja lepingu ülesütlemisest 12.04.2009. a. Tulenevalt poolte vahel sõlmitud üürilepingust oli poolel õigus leping üles öelda teavitades sellest teist poolt ette vähemalt kolm kuud. Kostja hagejat eelnevalt ei teavitanud, mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri ette teatamata jäänud aja eest. Hageja teatel lasi ta AS-il Eesti Energia kontrollida üüritud korteri elektriarvestit ja elektritarbimise vastavust tegelikkusele. AS Eesti Energia kontrollis seda 14.04.2009. a ning kinnitas, et arvesti on korras ja voolukadusid arvesti ja korteri vahel ei leitud. Lepingus on fikseeritud energia tarbimise algnäit, mida kostja lepingu allkirjastamisel aktsepteeris. Vastuväiteks elektrikulu liigsele suurusele teatas hageja, et arvestades, et kostja üüritud korteris oli 2000W võimsusega soojaveeboiler ja vannitoas 500W võimsusega elektriradiaator, on elektrikulu olnud õigustatud. Hageja leidis, et kostja vastuväited elektrisüsteemi puuduste kohta ei ole põhjendatud. Hageja teatel on kogu xxxxxxxxxxxx maja elektrisüsteem tervikuna uuendatud 2008. a alguses. Hoonel on elektriprojekt ja enne uue elektripaigaldise kasutuselevõtmist 2008. aastal on tehtud kontrollmõõtmised. Probleemid automaatpesumasina kasutamisel võisid olla tingitud pesumasina rikkest.

Hageja leidis ka, et põhjendatud on tema nõue valveteenuse eest. Valveteenus seisneb tehnilises ruumide valves ehk võimaluses oma korter valve alla panna koridoris asuvalt valveseadme sõrmistikult ja kogu maja hõlmavas tsentraalses tuletõrjevalvesüsteemis. Kuna valve- ja tuletõrjesüsteemi seadmed on ühised, siis esitatakse arve selle teenuse eest kõigile üürnikele sõltumata sellest, kas ta soovib tehnilise valve teenust kasutada või mitte. 28.03.2012. a hagi täpsustuses vähendas hageja põhinõuet ühe kuu üürisumma (2000 krooni) võrra ja valveteenuse tasu (354 krooni) võrra. Hageja selgitas, et ekslikult nõudis ta kostjalt üüri rohkem 2009. a aprillikuu eest ning ta loobub valveteenuse eest tasu nõudest. Kohtu seisukoht Kohus, tutvunud poolte seisukohtade ja esitatud tõenditega, leiab, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kohus tegi kindlaks, et pooled on sõlminud 29.01.2009. a tähtajatu üürilepingu nr 2009-2 (tl 34-35), mille kohaselt on hageja andnud kostja kasutusse eluruumi, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Kostja teatas hagejale lepingu ülesütlemisest 12.04.2009. a. Hageja esitas selle kohta tõendina väljavõtte kostja e-kirjast hageja esindajale (tl 98). Kostja enda väitel teatas ta hagejale SMSiga, samas oma väidet tõendada ei suutnud. Kostja ei osanud öelda lepingu lõpetamise teatamise täpset aega. Kohtuistungil möönsid mõlemad pooled, et üüritud korteri valduse üleandmine kostja poolt hagejale toimus 16.04.2009. a võtmete üleandmisega. Hageja nõuab kostjalt tasumata üüri, kõrvalkulusid ja üüri lepingu ülesütlemisest vähem etteteatatud aja eest. Hageja on esitanud kostjale kolm arvet 2009. a märtsi-, aprilli- ja maikuu eest (nr 20090041, nr 20090056 ja nr 20090069, tl 36-37) kokku summas 13 554,04 krooni, mis vastab 866,26 eurole ning mis oli esialgne hageja nõue. Hageja vähendas menetluse kestel enda nõuet ja nõuab kostjalt arvete tasumist kokku summas 11 200,04 krooni, mis vastab 715,81 eurole, alljärgnevalt: 1) arve nr 20090041 (tl 36) alusel märtsikuu eest üüri 2000 krooni ja veebruarikuu kommunaalteenuste eest 1490,95 krooni (prügiveo eest 160 krooni, vee ja kanalisatsiooni eest 122,46 krooni, elektri eest 847,26 krooni, üldelektri eest 11,23 krooni, hooldustasu 200 krooni ja interneti eest 150 krooni), millele lisandub käibemaks 18 % 268,37 krooni, kõik kokku 3759,32 krooni; 2) arve nr 20090056 (tl 36) alusel märtsikuu kommunaalteenuste eest 1557,17 krooni (prügiveo eest 160 krooni, vee ja kanalisatsiooni eest 146,95 krooni, elektri eest 892,59 krooni, üldelektri eest 7,63 krooni hooldustasu 200 krooni ja interneti eest 150 krooni), millele lisandub käibemaks 18 % 280,29 krooni, kokku 1837,46 krooni; 3) arve nr 20090069 (tl 37) alusel aprillikuu üüri (01-16.04) 1067 krooni ja aprillikuu kommunaalteenuste eest 736,66 krooni (prügiveo eest 160 krooni, vee ja kanalisatsiooni eest 24,49 krooni, elektri eest 190,73 krooni, üldelektri eest 11,44 krooni, hooldustasu 200 krooni, interneti eest 150 krooni), millele lisandub käibemaks 18 % 132,60 krooni ning üür lepingu ülesütlemisest vähem etteteatatud aja eest 5667 krooni, kokku 7603,26 krooni. Nimetatud summast on maha arvestatud lepingus sõlmimisel makstud tagatisraha ja hageja nõuab kokku 5603,26 krooni. Kohus leiab, et hageja nõue 2009. a märtsi ja aprillikuu üüri ning veebruari, märtsi ja aprilli kommunaalteenuste eest on põhjendatud. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu punktis 2.1 on pooled kokku leppinud, et

üürnik kohustub tasuma üürileandjale üüri 2000 krooni kuus. Punktis 2.2 on pooled kokku leppinud, et lisaks üürile kohustub üürnik tasuma üürileandjale kõik eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, milleks on tasu korteri elektrienergia eest, korteri vee ja kanalisatsiooni eest, keldri- ja välisvalgustuse elektrienergia eest. Kostja on üürilepingut rikkunud ja ei ole üüri ja kõrvalkulude eest tasunud nõuetekohaselt. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg 1 p 1 näeb õiguskaitsevahendina ette, et võlausaldaja võib võlgniku kohustuste rikkumise korral nõuda võlgnikult muu hulgas tema kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kostja on esitanud vastuväited elektrienergia eest esitatud arvete suurusele. Kohus leiab, et kostja vastuväited elektrienergia arvete suurusele ei ole põhjendatud. Hageja taotleb elektrienergia eest tasumist vastavalt arvesti näitudele üüritud korteris. Pooled on lepingu sõlmimisel üürilepingus fikseerinud elektriarvesti algnäidu (tl 34). Hageja poolt kostjale esitatud arvest nähtub, et elektritarbimise eest on arvestatud tasu fikseeritud näidust alates (tl 36). Hageja on esitanud tõendina väljavõtte elektrienergia tarbimisest teistes samas elamus asuvates korterites (tl 70). Nimetatud väljavõttest nähtub, et kostja poolt üüritud korteris on olnud perioodil veebruarist kuni juunini 2009. a küll tarbimine keskmisest suurem (694-1092 kWh), kuid ka teistes korterites on olnud elektrienergia tarbimist ligilähedases ulatuses või rohkem. Kostja ei ole tõendanud, et tema ei ole tarbinud elektrit arvesti näidu kohaselt. Üksnes asjaolu, et tegemist oli 1-toalise korteriga, ei tõenda, et elektrikulu pidi olema korteris väiksem. Kohus leiab hageja on esitanud asjakohased vastuväited: kostja poolt üüritud korteris oli 2000W võimsusega elektriboiler ja 500W võimsusega elektriradiaator, mille kasutamisest võib tuleneda keskmisest suurem energiakulu. Kostja vastuväited elektritarbimise probleemide kohta (ei saanud automaatpesumasinat kasutada, viskas korgid välja) ei ole kohtu hinnangul asjakohased. Nimetatud probleemid ei saanud mõjutada kostja poolt tarbitud elektrienergia hulka ning seega ei saa selliseid vastuväiteid arvestada elektrienergia eest tasu saamise nõude puhul. Tulenevalt VÕS § 278 oli kostjal kui üürnikul õigus üüritud korteri puuduse või selle kasutamise takistuse puhul nõuda hagejalt kui üürileandjalt muu hulgas puuduse või takistuse kõrvaldamist, samuti kahju hüvitamist. Kostja ei ole esitanud selliseid nõudeid, seega jätab kohus kostja väited elektrisüsteemi puuduste kohta tähelepanuta. Kostja vaidles vastu ka hooldustasu nõudele, kuna väidetavalt ei ole hooldusteenust osutatud. Üürilepingu punktis 2.2. on pooled kokku leppinud, et kostja tasub hagejale lisaks üürile muu hulgas hoovi hoolduse eest ning muude võimalike kommunaalteenuste eest. Pooled ei ole täpsemalt kokku leppinud, millises mahus pidi hageja hooldusteenust osutama, samuti ei lepitud kokku hooldusteenuse tasu suuruse osas. Hageja nõuab kostjalt hooldustasu 200 krooni ühe kuu eest. Kohtuistungil (tl 92) selgitas hageja esindaja, et hagejal on tööl inimene, kes tegeleb elamu hoovi hooldusega. Kuna 2009. aastal oli lumerohke talv, siis roogiti lund mitu korda päevas. Kostja väitel pöördus ta kahel-kolmel korral hageja poole seetõttu, et lumi oli rookimata. Samas ei ole kostja tõendanud, et hageja üldse hoovi hooldust ei teinud ning ei ole tõendanud ka pretensioonide esitamist. Arvestades, et poolte vahel puudus kokkulepe hoovi hoolduse mahu ja hinna osas, siis on kostja vastuväited hooldustasu väljamõistmise osas põhjendamatud. Kohus leiab, et põhjendatud on ka hageja üürinõue lepingu ülesütlemisest vähem etteteatatud aja eest. VÕS § 311 lg 1 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürimise puhul tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Üürilepingu (tl 34) punktis 4.2. on pooled kokku leppinud, et lepingu ülesütlemisest tuleb teisele poolele ette teatada kolm kuud. VÕS § 311 lg 2 näeb ette, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

Hageja tõendas, et kostja teatas temale lepingu ülesütlemisest 12.04.2009. a kirjaga elektronposti vahendusel (tl 98). Seega saab VÕS § 311 lg 2 alusel lugeda lepingu ülesöelduks kolme kuu möödumisel etteteatamisest ehk 13.07.2009. a. Kuni lepingu lõppemiseni on üürileping kehtiv ning pooltel on lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega oli hagejal õigus kostjalt nõuda üüri tasumist kuni 13.07.2009.a, olenemata sellest, et kostja oli korteri valduse juba varem (16.04.2009) üle andnud. Ilma etteteatamistähtajata on võimalik tähtajatu üürilepingu üles öelda erakorraliselt. Erakorralise ülesütlemise puhuks on seaduses ettenähtud alused. VÕS § 313 lg 1 järgi peab selleks esinema mõjuv põhjus. Erakorralise ülesütlemise alused on loetletud VÕS §§-des 314319. Kostja poolt lepingu ülesütlemist ei saa käsitleda erakorralise ülesütlemisena ning kostja ei ole tõendanud seaduses ettenähtud üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluste esinemist. Kostja poolt hagejale esitatud ülesütlemisteates teatas kostja, et „soovib lähiajal üürilepingu lõpetada“ (tl 98). Kostja ei ole märkinud ülesütlemise põhjendusi. Seega saab lugeda ülesütlemise korraliseks. Kostja on küll kirjalikus vastuses märkinud, et ülesütlemise tingis hallitus WC ja dušširuumi seintel ning lärmakad naabrid. Kostja ei ole nimetatud asjaolusid tõendanud, mistõttu ei saa hinnata, kas esinenud puudusi saab lugeda mõjuvaks põhjuseks, mille alusel võiks VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Eeltoodu alusel on põhjendatud hageja nõue kostjal üüri ja kõrvalkulude saamiseks kokku summas 11 200,04 krooni, mis vastab 715,81 eurole. Nimetatud summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Lisaks üürile ja kõrvalkuludele nõuab hageja kostjalt nimetatud summade tasumisega viivitamise eest viivist põhinõude ulatuses. Hageja on arvestanud viivist 23.03.2012. a seisuga lepingus kokkulepitud määras 11 980,82 krooni, mis vastab 765,71 eurole. Kuna viiviste summa ületab põhinõuet, siis on hageja vähendanud viivisenõuet põhinõude summani ehk 715,81 euroni. Kohus leiab, et hageja viivisenõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt on võlausaldajal võlgniku poolse rikkumise korral õigus rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Antud juhul puudub vaidlus selle üle, et kostja on üürilepingut rikkunud ja viivitanud hagejale üüri ja kõrvalkulude maksmisega. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu punktis 2.8 on pooled kokku leppinud, et lepingu järgsete maksete tasumisega viivitamisel on poolel õigus nõuda viivitavalt poolelt viivise tasumist 0,1 % iga viivitatud kalendripäeva eest. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Üürilepingu punkti 2.4. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale üüri jooksva kuu 20. kuupäevaks ja üürilepingu punkti 2.5. järgi kõrvalkulusid järgneva kuu 20. kuupäevaks. Hageja on kohustuste täitmise kohta esitanud kostjale arved nr 20090041, nr 20090056 ja nr 20090069 (tl 36-37), mis muutusid sissenõutavaks vastavalt 20.03.2009, 20.04.2009 ja 20.05.2009. a. Hageja on esitanud viivisearvestuse (tl 97) tasumisega viivitamise eest arvetes toodud kogu summa alusel. Hageja on aga oma nõuet vähendanud, seega tuleb viivise arvestamisel lähtuda nõutavast põhisummast. 23.03.2012. a seisuga oli kostja viivitanud arve nr 20090041 summas 3759,32 krooni tasumisega 1097 päeva (viivis 0,1 % päevas selle aja eest on 4123,97 krooni), arve nr 20090056 summas 1837,46 krooni tasumisega 1067 päeva (viivis 0,1 % päevas selle aja eest on 1960,56 krooni) ja arve nr 20090069 summas 5603,26 krooni tasumisega 1037 päeva (viivis 0,1 % päevas selle aja eest on 5810,58 krooni). Kokku kujuneb viivis (0,1 % põhinõudelt päevas) hageja poolt nõutava põhinõude 715,81 euro tasumisega viivitamise eest 11 895,11 krooni, mis vastab 760,23 eurole. Hageja nõuab viivist vähem, ainult põhinõude summas 715,81 eurot.

Eeltoodu alusel on põhjendatud hageja viivisenõue summas 715,81 eurot ning tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Kohus rahuldas hagi, seega tuleb jätta menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Selleks tuleb esitada kohtule hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus, millele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.