Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

ÜLK esitas 30.12.2010 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult võla saamiseks. Kohus tegi 25.01.2011 võlgnikule makseettepaneku, mis on kätte toimetatud 03.02.2011. Võlgnik RH esitas 16.02.2011 nõudele vastuväite. Seoses võlgniku vastuväitega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 17.05.2012 esitas hageja hagiavalduse.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Hageja ja kostja vahel on üürisuhe alates hageja kandmisest üürilepingu objekti XXX, Tallinn omanikuna kinnistusraamatusse kinkelepingu alusel 27.04.2007. Kostja on kasutanud vaidlusalust objekti alates 1990 ja seega ei ole vaidlust üürisuhte olemasolu üle. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, kuna üürnik kasutas asja enne hageja omanikuks saamist ja kirjaliku üürilepingu olemasolu ei ole hagejale teada. Samuti ei ole seda võimalik tuvastada eelmise omaniku kaudu viimase surma tõttu. Hageja põhinõude moodustab hageja kandmisest kinnistusraamatusse alates 27.04.2007 kuni lepingu lõpetamiseni 01.05.2010. Hageja kalkulatsioon on tehtud ekspertarvamuse põhjal keskmise vahemiku põhjal ning arvutus toetub Riigikohtu lahendile 3-2-1-7605. Hageja palub kostjalt kokku välja mõista 6 215 eurot.

KOSTJA VASTUS

Kostja on esitatud kirjaliku vastuse hagiavaldusele, mille kohaselt märgib, et vaidlustab nõude, kuna hageja ja kostja vahel puudub üürisuhe. Kostja väidete kohaselt on ta maksnud üüri vanale omanikule Ülo Lepale vastavalt kokku lepitud hinnale 15 kr m2. Kostja märgib, et hagejal ei ole põhjust ega õigust nõuda kostjalt üüri. Kostjat ei ole informeeritud vaidlusaluse korteri omaniku vahetusest.

HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSE OSAS

Hageja märgib, et hageja on tõendanud, et alates mai 2007 on tema olnudk orteri omanik ja seega lasus üüri maksmise kohustus kostjal hagejale. Kostja väited, et ta on maksnud üüri vaidlusaluse kinnistu eelmisele omanikule, hoolimata sellest, et viimane surnud on, ei ole tõendatud.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kooskõlas TsMS § 403 lg-ga 1 võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled on kohtule avaldanud, et nõustuvad tsiviilasja nr 2-10-66979 kirjaliku menetlusega. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud

ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Esitatud asjaolude kohaselt on hageja ja kostja vahel on üürisuhe alates hageja kandmisest üürilepingu objekti XXX, Tallinn omanikuna kinnistusraamatusse kinkelepingu alusel 27.04.2007 (tl 170-176). Kinnistusraamatu kohaselt kuulub hagejale XXX kaasomandist, sissekanne on tehtud XXX. Antud asjas ei ole vaidlust, et kostja on kasutanud vaidlusalust objekti alates 1990. Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja ja kostja vahel saab lugeda üürisuhte olemas olevaks. Samuti on vaidlus selles, kas kostja on vaidlusaluse kinnisvara kasutamise eest üüri maksnud või mitte. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 304 lg 1 sätestab, et üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Antud asjas on tuvastamist leidnud asjaolu, et poolte vahel ei saa olla vaidlust üürisuhte osas, kuivõrd kostja ise on väitnud, muu hulgas 07.03.2012 esitatud täiendavas seisukohas (tl 163), et ta on vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise Tallinna Üürikomisjonis, mida aga ei ole võetud menetlusse. Küll aga on seonduvalt teise tsiviilasjaga 2-11-3818 (tl 63) toimunud poolte vahel vaidlus seoses üürisuhte olemasolu tuvastamiseks, millest saab järeldada, et kostja hinnangul esines poolte vahel üürisuhe, mistõttu sellekohased kostja vastuväited ei ole arusaadavad. Kõnealuses asjas leidis tuvastamist asjaolu, et eelnimetatud hagi esitamise hetkel oli poolte vahel tähtajatu üürileping VÕS § 274 alusel, mis sätestab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult. Sisuliselt ei olnud poolte vahel vaidlust selle üle, et hageja kasutas Tallinnas XXX asuvat, kostjale kuuluvat eluruumi. Kuivõrd üürisuhte olemasolu on eelnimetatud asjaoludele ja tõenditele tuginedes tuvastatud tuleb alljärgnevalt lahendada hageja poolt esitatud üürivõla nõue. Nimelt nõuab hageja üüri kokku 6 215 eurot perioodil 27.04.5007 – 01.05.2010. Hageja on märkinud, et hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, kuna üürnik kasutas asja enne hageja omanikuks saamist ja kirjaliku üürilepingu olemasolu ei ole hagejale teada. Hageja on arvestanud üüri 2007.a 7 kuu eest kokku 1 435 eurot, 2008.a 12 kuu eest kokku 2 460 eurot, 2009.a 12 kuu eest 1 740 eurot ja 2010.a 4 kuu eest kokku 580 eurot. Hageja kalkulatsioonid üüri suhtes on tehtud AS OH ekspertarvamuse põhjal keskmise vahemiku põhjal. Kohtu hinnangul ei ole hageja vastav käsitlus üürinõude suuruse osas asjakohane, kuivõrd kostja on esitanud eluruumi üürilepingu muutmise kokkuleppe, mille kohaselt kohustus üürnik RH tasuma alates 01.04.2004 üüri kokku 816 krooni (52,15 eurot) kuus. Esitatud kokkulepet ei ole hageja vaidlustanud, mistõttu kohus lähtub üüri maksmise nõude arvestamisel kostja poolt esitatud üürilepingu muutmise kokkuleppest, mitte aga hageja poolt esitatud arvutusest, mis ei oma antud .

Antud asjas ei ole tuvastamist leidnud, et hageja oleks üüri tõstnud võttes arvesse VÕS §-s 299 sätestatut. Samuti tuleneb VÕS § 304 lg-st 1, et üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Lähtuvalt eelnimetatust on põhjendamatu hagejal nõuda üüri alates 27.04.5007, kuivõrd omand on kinnistusraamatu andmete kohaselt üle läinud XXX ning hageja õigus nõuda üüri tekib alates juunist 2007. Selle ajani oli üüri õigustatud saama ÜJL. Seega on kohustatud kostja tasuma üüri kokku 1 676,36 eurot, võttes arvesse, et kuude arvu ning üüri suuruse, milleks on 816 krooni (52,15 eurot) kuus. Kostja on muu hulgas märkinud, et teda informeeriti kinkelepingust, mille alusel on hagejale omand üle läinud, kirjalikult alles aastal 2010. Hageja ei ole aga tõendanud, et kostjale kõnealusest üldse teavitatud on. Kostja on muu hulgas esitanud väite, et maksis üüri ka aastal 2009, kuid kõnealune ei ole käesolevas asjas tõendamist leidnud. Kostja on esitanud tõendeid üüri tasumise kohta üksnes 2007. aasta kohta (tl 99). Edaspidiste väidetavate maksete tegemist asja materjalide põhjal järeldada ei saa. Asjakohatud on ka kostja väited selle kohta, et kui aastaid oli üür maksmata, siis miks endine vaidlusaluse kinnistu omanik ÜJL ei esitanud kostja vastu nõuet (tl 69). Kõnealune on selgitatav sellega, et ÜJL ei olnud õigustatud saama kostjalt üüritulu seonduvalt uue omaniku kinnistusraamatusse kandmisega. Samuti on kostja esile toonud, et helistas 2010. aasta jaanuaris alles hagejale, uurides, kus on ÜJL, kellele kostja soovis väidetavalt üüri maksta. Seejärel selgus omaniku vahetus (tl 70). Selgusetu on, millest tulenevalt võttis kostja isikuga ühendust alles 2010. aasta alguses, kuivõrd kohustus üüri maksta oli igakuine. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande II kohaselt peab üürnik arvestama, et kui ta tasub üüri valele isikule, võib tasu nõudmiseks õigustatud isik juba üürniku poolt tasutud üüri veel kord nõuda (lk 219). Tulenevalt eelnimetatust, isegi eeldusel kui kostja on tasunud üüri kokku lepitud ulatuses, kuigi kõnealune ei ole antud asjas tõendamist leidnud, siis on hagejal õigus sellegipoolest vastavat nõuda. Kohus asub seisukohale, et võttes arvesse esitatud asjaolusid ning tõendeid ning kuivõrd kostja on jäänud üürileandja ees võlgnevusse, on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista 1 676,36 eurot, arvestusega, et üüri suuruseks on 52,15 eurot. Muud poolte seisukohad ja vastuväited on tõendamata või ei ole asjakohased.

Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Antud juhul on kohus rahuldanud hagi ligikaudu 27 % ulatuses, mistõttu jäävad menetluskulud nimetatud osas kostja kanda ning 73 % ulatuses hageja kanda.

TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Merike Varusk Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.