Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Apellatsioonkaebuse võib esitada Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Kohus võib asja arutada kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Kostjale 2 loetakse kohtuotsus kättetoimetatuks 30 päeva möödumisel väljavõtte väljaandes Ametlikud Teadaanded ilmumise päevast. Kostja 2 võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetatuks lugemisest Tartu Ringkonnakohtule. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Kohtla-Järve linnas Järveküla tee 54 elumaja haldamist ja majandamist teostab KÜ Järveküla tee 54. 17.10.2005. a kanti kinnistusraamatusse korteriomandi Järveküla tee 54-32 omanikuna OÜ Landmark Baltic. 14.09.2009. a sõlmisid OÜ Landmark Baltic müüjana ja J. A. ostjana korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel müüja müüs ja ostja ostis korteriomandi

Järveküla tee 54-32 ostuhinnaga 40 000 krooni. Müüja avaldas lepingus, et ta omab lepingu eseme kasutamisega seotud võlgnevust KÜ Järveküla tee 54 ees suuruses, mis ei ületa 5 000 krooni ning nimetatud võlgnevust kohustub müüja tasuma ise hiljemalt 16.09.2009. Rohkem müüjal võlgnevusi ei ole. J. A. kanti kinnistusraamatusse 18.09.2009. a.

MENETLUS KOHTUS

Hageja esitas 02.02.2011. a kohtusse hagi J. A.i vastu 272,34 euro (4 261,20 krooni) sissenõudmiseks ühistu liikme kohustuste täitmata jätmise eest. Hagiavalduse kohaselt on kostja omanduses korteriomand, millel lasub seisuga 01.01.2011. a võlgnevus 272,34 eurot remondifondi, hooldustasu ja kommunaalmaksete eest. Hageja tugineb hagis korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1. Kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt: - esitas korteriühistu Järveküla tee 54 enne müügilepingu sõlmimist informatsiooni OÜ Landmark Baltic võlgnevusest 5 472,20 krooni ning viimane võttis endale olemasoleva võlgnevuse tasumise kohustuse, mille ka 21.09.2009. a täitis; - täidab kostja pärast korteri ostmist kõiki kohustusi hageja ees õigeaegselt ja täies mahus; - on vastuolulised hageja esitatud tõendid võla suuruse kohta, sest ühe tõendi kohaselt on võla suurus 2009. a septembris 5 472,20 krooni ja teise järgi võlgnevus sama perioodi eest 9 261,20 krooni; - ei nähtu, milline võlasummast on põhivõlg ning milline viivis. Vastuseks kostja vastusele märkis hageja, et: - 14.09.2009. a korteriühistu tõendi järgi on võla suurus seisuga 14.09.2009. a 9 261,20 krooni ning kuna eelmine omanik tasus 21.09.2009. a hagejale 5 000 krooni võla katteks, siis ongi võla suurus 4 261,20 krooni, seega ei ole tõendid vastuolulised; - korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 3 järgi kohustub korteriomandi omandaja tasuma korteriühistule võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest; - hageja nõuab põhivõla tasumist ning ei ole viivisenõuet esitanud; - enne korteriomandi müüki andis hageja müüjale st endisele omanikule tõendi võla kohta (9 261,20 krooni). 13.05.2011. a esitas hageja kohtule taotluse kaaskostja, OÜ Landmark Baltic kaasamiseks ning hagi kostja 2 e OÜ Landmark Baltic vastu. Hagiavalduses taotleb hageja kostjatelt võla solidaarset väljamõistmist. Hageja märkis, et kostja 2 võttis müügilepingus endale kohustuse tasuda võlgnevus korteriühistu ees. Lähtudes väljakujunenud kohtupraktikast tuleb endist ja praegust korteriomanikku kohelda solidaarvõlgnikena. Kostjale 2 ei õnnestunud menetlusdokumente kätte toimetada kostja 2 registrijärgsele ega ka juhatuse liikme aadressile. Kohus toimetas kostjale 2 avalikult kätte kostja kaasamise kohtumääruse, hagimaterjalid ning kohtukutse.

Kohtuistungil taotles hageja esindaja hagi rahuldamist solidaarselt kostja 1 ja kostja 2 vastu ning menetluskulude väljamõistmist. Hageja esindaja rõhutas, et korteriühistu edastas kostjale 2 enne korteriomandi müüki tõendi võla kohta, mis oli 9 621,20 krooni. Korteriühistu tõend võla 4 261,20 krooni on koond arvetest ning esitati kohtule. Kostja 1 märkis, et müügilepingu sõlmides teadis ta, et võla suurus on 4 261,20 eurot vastavalt tõendile (tl 4) ning selle võla pidi maksma müüja ja et viimane seda ka tegi.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. Kostja 1 poolt esitatud vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks, solidaarvastutuse mittekohaldamiseks või võla väljamõistmiseks ainult kostjalt 2. Alljärgnevalt kohus põhjendab oma seisukohti. Vaidlust ei ole selles, et kostja 2 oli korteriomandi omanikuks kuni selle võõrandamiseni 14.09.2009. a, samuti ka selles, et pärast korteriomandi ostu on kostja 1 oma kohustused korteriühistu ees (jooksvate arvete tasumine pärast korteriomandi ostmist) täitnud. Vaidlus on selles, milline oli võla suurus korteriomandi võõrandamise hetkel, kas võlg on tasutud hagejale endise omaniku e kostja 2 poolt ning kui kogu võlgnevus ei ole tasutud, siis kas kostja 1 vastutab eelmise omaniku võla eest. 14.09.2009. a on KÜ Järveküla tee 54 andnud OÜ-le Landmark Baltic tõendi võlgnevuse suuruse kohta (tl 5), mille kohaselt kostja 2 võlg hageja ees seisuga 14.09.2009. a on 9 261,20 krooni. Samal päeval so 14.09.2009. a on kostja 2 ja kostja 1 sõlminud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tl 78-85). Lepingu tekstist tuleneb, et notarile ei ole kostja 2 poolt võlgnevuse tõendit esitatud, sest lepingu p 2.2.7 on võlgnevuse suurus kajastatud müüja (kostja 2) kinnituse alusel (... ei ületa 5 000 krooni ... rohkem müüjal võlgnevusi ei ole). Ostja (kostja 1) on lepingu p 2.3.2 kinnitanud, et ta on teadlik lepingu esemel lasuvast võlgnevusest, selle suurusest ja kreeditori nimetusest ning vaatamata olemasolevale võlgnevusele nõuab ta notariaalakti tõestamist. Asja materjalidest nähtub, et kostja 2 on hagejale võlast 5 000 krooni üle kandnud 21.09.2009. a (tl 26). Kohus ei nõustu kostjaga 1 selles, et toimiku lehekülgedel 4 ja 5 asuvad tõendid võla suuruse kohta on vastuolulised ja teineteist välistavad. Toimiku leheküljel 4 olev tõend on arvete loetelu perioodil 2009. a veebruar kuni 2009. a september. Tõendist ei tulene, et see oleks väljastatud kostjale 1, nagu kostja 1 algselt kohtuistungil väitis (tl 86), samuti ei nähtu tõendist võla seis 14.09.2009. a kuupäevaga. Arvestades seda, et kostja 2 on võlast 9 261,20 krooni tasunud 5 000 krooni 21.09.2009. a ja tehes lihtsa lahutustehte (9 261,20 – 5 000), ongi võla suurus hagetav summa e 4 261,20 krooni (272,34 eurot). Ka arve-makseteatisest 90381 (kommunaalteenuste periood august 2009, tl 9) tuleneb, et kostja 2 varasema perioodi võlg oli 8 919,25 krooni. Kohus märgib kostjale 1, et tema väited on vastuolulised. Kostja 1 väitis kohtuistungil, et notar helistas enne tehingut korteriühistu esimehele ja täpsustas võla suurust (tl 86), et talle väljastati võla kohta tõend (tl 4 asuv) (tl 86) ning hiljem, et teadis võla suurusest müüja sõnade järgi (tl 86p).

Enne kostja 1 kinnistusraamatusse kandmist tekkinud võlgnevus on korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 kohaselt üle läinud kostjale 1 kui korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Korteriomandi majandamiskulude võlgnevuse tasumise kohustuse üleminekut reguleerib otseselt sama seaduse § 7 lg 3, mille kohaselt on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude või muude maksude eest. Kohus leiab, et hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust asjaolu, et kostja 2 on korteriomandi võõrandamisel avaldanud ebaõigeid andmeid tegeliku võla suuruse kohta. Nii ostja kui ka müüja on lepingu p 2.1.6 kinnitanud, et notar on pööranud nende tähelepanu asjaolule, et vastavalt KÜS § 7 lg 3 on korteriomandi omandaja kohustatud tasuma korteriühistule korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest (tl 79). Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-48-11 (http://www.riigikohus.ee/?id=11&indeks=0,2,9796,9838,9846&tekst=RK/3-2-1-48-11 ) märkinud, et „KÜS § 51 sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte korteriomandi võõrandamisel või pärimisel. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest .... KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi omanikuks oleku ajal ... Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lg-st 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra.“ Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue kostjalt 1 ja kostjalt 2 solidaarselt 272,34 euro sissenõudmiseks ühistu liikme kohustuste täitmata jätmise eest põhjendatud. Kohus selgitab kostjale 1, et kostjal 1 on võimalik kasutada kostja 2 suhtes õiguskaitsevahendeid tulenevalt korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 3.3 ja p

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Vastavalt TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ja menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma (lg 4). Vastavalt TsMS § 162 lg 1, kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohus rahuldab hagi, seega tuleb jätta hageja kohtukulud solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud tuleb jätta kostjate endi kanda (TsMS § 165 lg 3). TsMS § 405 lg 1 p 3 kohaselt võib kohus lihtmenetluses näha menetluskulude suuruse ette juba menetlust lõpetavas kohtulahendis. Hageja menetluskulud on: riigilõiv 63,91 eurot ja 6,39 eurot, tasu õigusabi eest 96 eurot, kokku 166,30 eurot. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada apellatsioonkaebuses (TsMS § 178 lg 1).

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohus lahendas asja hagi hinda arvestades lihtmenetluses (TsMS § 405). Kohus ei anna luba kohtuotsuse edasikaebamiseks.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.