Välja mõista kostjalt D.R. Sanitaartehnika OÜ hageja OÜ Uus Maa Tartu Büroo kasuks 3960 eurot (põhinõue), 455.40 eurot (viivis põhinõudelt) ja alates 25.11.2011 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni 0,1% viivist päevas.
3.Tartu Maakohtu 02.12.2011 kohtumäärusega seatud hagi tagamine kehtib kuni hagi tagamise aluste äralangemiseni.
4.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Jätta kõik menetluskulud kostja D.R. Sanitaartehnika OÜ kanda.
6.Menetlusosaline ei või nõuda kulude hüvitamist TsMS § 174 lg-tes 1-3 sätestatud korras, välja arvatud juhul, kui käesolev kohtulahend tühistatakse või asja menetlus taastatakse. Edasikaebamise kord ja tähtaeg
7.Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse
Lk 2 / 9
avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Otsuse kättetoimetamine
8.Toimetada otsus kätte pooltele.
HAGEJA NÕUE
9.Uus Maa Tartu büroo OÜ (hageja) ja D.R. Sanitaartehnika OÜ (kostja) sõlmisid 20.06.2011 maaklerilepingu, millega kostjategi hagejale ülesandeks Ülenurme vallas Tõrvandi alevikus Tööstuse tee 2 asuvale hoonestatud kinnistule (üüripind) üürniku leidmise. 12.07.2011 kell 9.46 pakkus hageja Üüripinda üürile andmiseks osaühingu Estinvait seaduslikule esindajale Erki Lifljandskile ning teavitas seejärel eelviidatud üürihuvilisest kohe (s.o 12.07.2011 kell 9.57) telefoni teel ka kostjat. 28.07.2011 saatis kostja hageja maakler Gundo Roosvele e-kirja, milles kostja seaduslik esindaja Dmitri Desjatnikov teavitas hagejat, et on osa üüripinnast välja üürinud. Pärast eelviidatud ekirja saatmist kostja seadusliku esindaja ja hageja maakleri vahel aset leidnud telefonivestlustes teavitas kostja, et välja üüritud üüripinna suuruseks oli 1100m2 ja et üürnikuks on osaühing Estinvait.
10.Tulenevalt lepingus kokkulepitust nõudis hageja kostjalt lepingujärgse tasu maksmist. Kostja keeldus tasu maksmast. Seepeale hageja üritas kostjaga veelkord kokkuleppele jõuda, tehes viimasele kompromissiettepaneku. Kostja esindaja lükkas hageja kompromissettepaneku tagasi ja keeldus hagejale raha maksmast. Keeldumise põhjusena tõi kostja välja asjaolu, et hageja ei ole üürnikuga kordagi käinud objektil ega ole teavitanud kostjat üürnikuks oleva osaühinguga ESTINVAIT läbirääkimiste pidamisest. 06.09.2011 e-kirjas pöördus hageja veelkord kostja poole ning kordas oma pöördumises varasemat kompromissiettepanekut – kostja taaskord keeldus hageja kompromissiettepanekust, tuues seekordse põhjusena välja väite, justkui hageja on rikkunud lepingu p-s 2.6. sätestatud aruande esitamise kohustust. 12.10.2011 saatis hageja esindaja kostja esindaja elektronposti aadressile [email protected] nõudekirja lepingust tuleneva raha tasumise kohustuse täitmiseks, mille kostja koheselt ka kätte sai. Nimelt mõni hetk hiljem pärast nõudekirja postitamist võttis kostja seaduslik esindaja hageja esindajaga telefoni teel ühendust ning teavitas, et ei kavatse nõuet täita, sest hageja ei esitanud kostjale aruandlust. Telefonivestluses tõi kostja esindaja uue lepingu täitmisest keeldumise põhjusena esile väite, et hageja ei pannud reklaamtahvleid ülesse. Kõnealune telefonivestlus lõppes sellega, et kostja esindaja lubas läbi oma juristi hageja esitatud nõudekirja suhtes reageerida.
11.26.10.2011. a esitas Kostjajurist Sergei Desjatnikov Hageja esindajale vastuse nõudekirja suhtes. Viidatud vastuses toob kostja lepingu täitmisest keeldumise ja hageja nõudeõiguse puudumise osas taas esile uusi asjaolusid, leides seekord, et hagejal puudub kostja vastu nõudeõigus, sest kostja ei olnud ega ole praegu lepingu esemeks oleva kinnisasja omanik. Oma vastuses teeb kostja hagejale ka omapärase kompromissiettepaneku, s.o lõpetada raha nõudmine.
12.Hageja esitab poolte vahel 20.06.2011 sõlmitud lepingust tulenevalt kostja vastu nõude summas 3960 eurot (põhinõue). Hageja kinnitab, et kostja ei ole kuni hagi esitamise hetkeni nimetatud summast midagi tasunud.
13.Lepingu p 5.3 alusel esitab hageja kostja vastu lisaks põhinõudele ka viivisnõude 0,1% võlgnetavalt summalt päevas kuni põhikohustuse nõuetekohase täitmiseni. Võlgnetava viivise suurus 24.11.2011 seisuga on 455,40 eurot.
14.VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Lepingu p 1.1 kohaselt tegi kostja hagejale ülesandeks
Lk 3 / 9
üüripinnale üürniku leidmise ja üürilepingu sõlmimise korraldamise, kusjuures käsund loeti täidetuks hageja poolt üüripinnale üürniku leidmisega. Kostja on seisukohal, et kuna lepingu esemeks olnud üüripind ei kuulunud kostjale ning kuna hageja ei ole käsundit täitnud, ei ole kostja justkui kohustatud hagejale maakleritasu maksma.
15.Hageja ei nõustu eelviidatud kostja seisukohaga, leides, et hageja on üüripinnale üürniku leidnud ja seeläbi ka käsundi täitnud. Nimelt on hagiavaldusele lisatud tõenditega leidnud kinnitust, et hageja tegevuse tulemusena (s.o hageja pakkus potentsiaalsele üürnikule üüripinda ning teavitas koheselt üürihuvilisest kostjat) jõudis kostja üüripinna suhtes osaühinguga ESTINVAIT üürilepingu sõlmimiseni.
16.Kostja arvates ei pea ta hagejale maakleritasu maksma, sest lepingu esemeks olnud üüripind ei kuulunud temale. Sisuliselt tahab kostja väita, et hageja ei ole käsundit täitnud, sest üüripinna suhtes sõlmitud üürilepingus ei olnud üürileandjaks mitte kostja, vaid üüripinna omanikuks olev aktsiaselts D.R. Hageja märgib, et ka sellisel juhul ei vabaneks kostja maaklertasu maksmise kohustusest, sest lepingu p 1.1 kohaselt loeti käsund täidetuks üüripinnale üürniku leidmisega, sõltumata sellest, kes saab olema üürilepingus üürileandjaks.
17.Hageja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et äriregistri väljavõtetest nähtuvalt on üüripinna omanik (s.o aktsiaseltsi D.R.) ja kostja omavahel seotud. Nimelt on kostja osanik ja juhatuse liige Dmitri Desjatnikov ühtlasi ka aktsiaseltsi D.R. nõukogu liikmeks, kusjuures aktsiaseltsiga D.R. seotud isikud (Arnold Desjatnikov, Zoja Desjatnikova, Jekaterina Desjatnikova ja Nikolai Desjatnikov) on Dmitri Desjatnikova lähikondsed. Pealegi on mõlema äriühingu kontaktandmed kattuvad, s.o lisaks kattuvatele telefoninumbritele on äriühingu elektronposti aadressideks sama aadress, mille vahendusel on kostja seaduslik esindaja suhelnud nii hagejaga kui hageja esindajaga. Seega eeltoodu mitte ei vabasta kostjat maaklertasu maksmisest, vaid kinnitab kostja pahas usus toimimist, mis väljendub eelkõige selles, et kostja väitis lepingu sõlmimise hetkel end olevat üüripinna omanik, kuid pärast hagejalt üürihuvilise isiku kohta teabe saamist korraldas hageja teadmata üüripinna osaühingule ESTINVAIT väljaüürimise, keeldudes sealjuures hagejale maakleritasu maksmast.
18.VÕS § 664 lg 1 ja lepingu p 4.1 järgi kohustus kostja maksma hagejale maakleritasu kolme päeva jooksul arvates üüripinna suhtes üürilepingu sõlmimisest. Kuigi hagejale ei ole teada üürilepingu sõlmimise täpne kuupäev, toimus üürilepingu sõlmimine hiljemalt 28.07.2011, mida kinnitab kostja esindaja poolt hageja maaklerile saadetud e-kiri. Seega lepingu p 4.1 kohaselt pidi kostja hagejale maakleritasu maksma hiljemalt 31.07.2011.
19.Lepingu p 1.5 kohaselt on hagejale maksmisele kuuluva tasu suuruseks üürilepingujärgne ühe kuu üürisumma, millele lisandub käibemaks. Üürisumma suuruse väljaarvutamisel lähtus hageja lepingu p-st 1.4, milles pooled leppisid kokku, et üüripinna ühe ruutmeetri hinnaks on 3 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega 1100m2 suuruse pinna üürimisel kohustus kostja hagejale tasuma 3960 eurot (sisaldab käibemaksu) hiljemalt 31.07.2011.
20.Eeltoodust tulenevalt ja VÕS § 108 lg 1, § 658 lg 1 ning lepingu alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt maakleritasu maksmist.
21.Hageja esitab ka alternatiivse nõude lepingu p 5.2 alusel. Lepingu p 1.2 kohaselt oli üüripinna omanikuna märgitud kostja. Lepingu p-s 1.8.1 kinnitas kostja, et tal on olemas Üüripinna suhtes sõlmimiseks kõik õigused, volitused ja valikud nõusolekud, mis kehtivad ja mida ei ole tagasi võetud, ning et ei esine muid asjaolusid, mis piiravad kostja õigust lepingut sõlmida. Lepingu p-dega 3.1 ja 3.2 kohustus kostja hagejat viivitamatult teavitama asjaoludest, mis muudavad lepingu p-s 1.8 märgitud hageja kinnituse ebaõigeks ning mis mõjutab või raskendab üürilepingu sõlmimist või muul viisil käsundi täitmist. Eelviidatud sätete valguses ei ole kahtlust, et üüripinna kostjale kuulumise väitmisega ning tegeliku omaniku avaldamata jätmisega rikkus kostja eelnimetatud sätetest tulenevaid kohustusi.
Lk 4 / 9
22.Lepingupoolel on õigus nõuda lepingut rikkunud poolelt leppetrahvi tingimusel, et pooled on sellise võimaluse lepingus ette näinud (VÕS § 158 lg 1). Lepingu p-s 5.2 on pooled kokku leppinud, et kui kostja rikub lepingu p-s 1.6 sätestatud hageja ainuõigust, on hagejal õigus kostjalt nõuda leppetrahvi punktis 1.5 nimetatud summas. Lepingu p 1.6 kohaselt oli hagejal käsundi täitmise ainuõigus, s.t kostja ei tohtinud anda lepingu kehtivuse ajal üüripinda ise ega kolmanda isiku vahendusel üürile.
23.Kostja on hageja nõude suhtes ühe vastuväitena paljude ja pidevalt muutuvate vastuväidete seas esitanud ka asjaolu, et osaühingu ESTINVAIT seadusliku esindaja soovist üüripinda üürida sai kostja teadlikuks üüripinnale üürniku otsimisega tegelenud teise maakleri kaudu. Seega kui kostja peaks eelviidatud vastuväite juurde hagivastuses tagasi tulema (s.h esitama kohtule oma väiteid kinnitavaid tõendeid), tähendaks see ühtlasi seda, et kostja on rikkunud lepingu p-ga 1.6 endale võetud kohustust ning et hageja nõue kuuluks samas ulatuses rahuldamisele lepingu p 5.3 alusel.
24.Seega hageja õiguste igakülgset kaitset silmas pidades, esitab hageja kostja vastu alternatiivse leppetrahvi nõude.
25.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Pooled on lepingu p-s 5.3 kokku leppinud, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel maksab kostja hagejale viivist 0,1% tasumata summalt päevas. Kostja 28.07.2011 kirjast selgub, et nimetatud kuupäevaks oli üüripind üürile antud, mistõttu hiljemalt 01.08.2011 alates oli kostja sattunud oma rahalise kohustuse täitmisega viivitusse ning hagejal tekkis õigus viiviseid nõuda. 24.11.2011 seisuga võlgneb kostja hagejale viiviseid summas 455,40 eurot.
26.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Järelikult on Hagejal õigus nõuda TsMS § 367 alusel viiviseid lisaks hagi esitamise hetkeks juba kogunenud viivistele. Seega palub hageja kohtul mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis (0,1%) kuni põhinõude kohase täitmiseni kostja poolt.
27.Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja põhinõue 3960 eurot või alternatiivselt mõista kostjalt hageja kasuks välja leppetrahv summas 3960 eurot; samuti mõista välja põhinõudelt viivis summas 455,40 eurot ja põhinõudelt viivis alates 25.11.2011 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni lepingu p-s 5.3 sätestatud määras (s.o 0.1% põhivõlgnevuselt) ning panna kõik menetluskulud kostja kanda.
28.Hageja esitab tõenditena kohtule poolte vahel sõlmitud üürilepingu, hageja maakleri telefonikõnede eristuse väljavõte, kostja ja hageja maakleri vahel aset leidnud kirjavahetused, 12.10.2011 kostjale saadetud nõudekirja ja kostja 26.10.2011 vastuse nõudekirja suhtes.
KOSTJA VASTUS
29.Kostja hagi ei tunnista, menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
30.Kostja on seisukohal, et hagi ei ole selge. Lähtudes kostja poolt esitatud tõenditest ja hagiavaldusest ei ole selge, mis täidetud käsundile hageja viitab. TsMS § 236 lg 3 kohaselt isik, kes esitab dokumentaalse tõendi, peab märkima, milliseid asjas tähtsaid asjaolusid ta soovib selle tõendiga tõendada. Vastavalt TsMS §-le 238 lg 1, kohus võtab vastu ainult selle tõendi, millel on asjas tähtsust. Hagile lisatud materjalide alusel ei ole
Lk 5 / 9
võimalik tuvastada hageja nõuet kostja vastu. Hageja väidab, et käsund on täidetud ja püüab seda tõendada väljavõttega. Kostja märgib, et lihtsalt väljavõte ei tõenda käsundi täitmist. Kohus ja kostja peavad mõistatama ja välja mõtlema hagiavaldusele lisatud tõendite tähendust asjas, sest hagiavaldusest ei selgu, mida iga tõendiga kinnitada tahetakse. Kostja on seisukohal, et esitatud dokumendid ei oma õiguslikku tähendust, sest ei tõenda midagi. Seega hageja poolt ei ole tõendatud hagiavalduses esitatud olulisi ja asja õigeks lahendamiseks tähtsust omavaid väiteid, mistõttu hagi on alusetu. Hagiavalduse juurde esitatud materjalid ei ole piisavad ega kohased tõendid nõude tõendamiseks ja rahuldamiseks.
31.Poolte vahel ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid 20.06.2011 maaklerilepingu. VÕS § 658 lg 1 sätestab: maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Seega poolte vahel sõlmitud leping vastab maaklerilepingu tunnustele. Maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui VÕS peatükis 37 sätestatust ei tulene teisiti.
32.VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hageja maakleritasu saamiseks peab tõendama, et üürileping sõlmiti tema vahendusel või osutamisel. Hagiavaldusest ei saa järeldada, et üürileping sõlmiti hageja vahendamise või osutamise tulemusena. Leping oli sõlmitud teise maakleri vahendusel. Kooskõlas TsMS § 230 lg-s 1 sätestatuga peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida seaduses sätestatust erineva tõendamiskoormise jaotuse.
33.Kui hageja leiab, et temal on siiski õigus maakleritasule § VÕS 664 lg 2 järgi, siis kostja juhib hageja tähelepanu riigikohtuotsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08. Otsuse p.-s 11 on sätestatud, et VÕS § 664 teise lõike järgi, kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Ka nimetatud sätte järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud ka teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping.
34.VÕS § 658 lg 2 kohaselt kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 631 sätestab: kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Kirjavahetusest tulenevalt kostja teavitas kirjalikult hagejat sellest, et osa laost on välja üüritud. Kostja pakkus hagejale järgmise võimaluse näidistesaali vahendamiseks.
35.Seega ütles kostja poolte vahel sõlmitud lepingu üles. Ülesütlemisepäevaks oli selge, et hageja ei leia üürnikku, ta ei olnud aktiivne, lepingukohustused on jäänud täies ulatuses täitmata: hageja ei esitanud käsundiandjale 10. kuupäevaks aruannet lepingu sisuks oleva kinnisvara üüritegevuse korraldamisest, sealhulgas isikutest, kellele kinnisvara tutvustatud; ei korraldanud üürihuvilistele kinnisvara külastust koos vajaliku tegevustega; ei korraldanud ega protokollinud käsundiandja ja üürihuviliste vahelisi läbirääkimisi; ei teavitanud hagejat käsundi täitmise käigust ning käsundi täitmisega seotud olulistest
Lk 6 / 9
asjaoludest. Kõik need asjaolud viitasid sellele, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Hageja ei teinud tööd, vaatamata sellele, et maakleriga vesteldes järeldas OÜ D.R. Sanitaartehnika, et maakleril olid laohoonele kliendid olemas ja üürile andmine on päevade küsimus.Tekkis õigustatud küsimus: milleks sellist käsundisaajat on vaja. Kuna teistel maakleritel olid kliendid olemas, ütles kostja hagejaga sõlmitud lepingu üles.
36.Kostja teab, et juhul kui hagejal seoses käsundi täitmisega tekkisid põhjendatud ja tõendatud kulud (kütus, sideteenuste kasutamine reklaam kuni 300 eurot), siis need tuleb hüvitada. Hageja nõuab vastuolus heade kommete põhimõtetega maakleritasu ja leppetrahvi, mida pole dokumentaalselt tõendatud.
37.Kostja leiab, et lepingu koostamisel on dispositiivsuse põhimõtet kasutatud vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Kostja on seisukohal, et seadusest sätestatust võib võlasuhtepoolte või lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Kostja on seisukohal, et kohtule esitatud leping on aluseks parasiitaarsuse paljundamiseks. Lepingut ei tohiks tsiviilkäibes kasutada, kuna VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Lepingu p.-s 1.6 on kasutatud mõistet ainuõigus, st et maakleril on käsundi täitmise ainuõigus, st lepingu pooled on kokku leppinud, et käsundiandja ei anna üürile lepingu kehtivuse ajal kinnisvara kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma maakleri vahenduseta. Ainuõiguse rikkumise puhul on võimalik nõuda leppetrahvi maakleritasu ulatuses. Kostja leiab, et ainuõiguse mõiste kasutamine maaklerilepingus on vastuolus VÕS-s sätestatud põhimõtetega, viidates juba varasemalt mainutud Riigikohtu otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 p 11. Tuginedes VÕS § 664 lg-le 2 ja riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08, ei ole ainuõiguse mõiste ja selle rikkumine maaklerilepingu sõlmimisel ei ole lubatud. Riigikohtu otsusest tulenevalt tuleb tasu saamiseks teha tööd ja kui on tehtud, siis on lubatud ja garanteeritud tasu tehtud töö eest. Seega kostja võis kasutada teise maakleri teenuseid, vaatamata sõlmitud lepingule teisega maakleriga. VÕS ja leping võimaldasid lepingu ülesütlemist.
38.Sellest tulenevalt esmapilgul leping võimaldab lepingu ülesütlemist, samas kui pool ütleb lepingu üles põhjusel, et teise maakleri vahendusel üürilepingu on võimalik, siis kostja peab tasuma leppetrahvi ainuõiguse rikkumise eest. Käesoleva asja kontekstis leppetrahvi nõudmine ei ole põhjendatud ja lubatud. Leppetrahvi saamiseks peab ühte poolt olema kahjustatud. Hageja ei ole kahjustatud. Olukord ei ole kooskõlas VÕS § 6 lg 2 tähendusega, mille järgi võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
39.Maakleri põhjendatud kulude puhul tuleb märkida, et seadus ei jäta maaklereid kahjumisse. Maakleritele on seadusega võimaldatud põhjendatud kulude hüvitamine. Kostjale jääb arusaamatuks, miks hageja ei nõua põhjendatud kulude hüvitamist, vaid nõuab maakleritasu, vaatamata sellele, et käsund jäi täitmata (töö ei ole tehtud). Leping ja VÕS võimaldab maakleritasu saamist ainult juhul kui käsund on täidetud maakleri poolt.
HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA KIRJALIKU VASTUSE OSAS
40.Hageja ei jaga kostja seisukohti selles, et hagi on ebaselge ja tõendamata. Hageja leiab, et esitatud tõendid on asjakohased ning kinnitavad hageja nõudeõiguse olemasolu kostja vastu. Hageja on seisukohal, et esitatud tõendid on hagiavalduses piisava põhjalikkusega käsitletud ning seotud tõendamist vajavate asjaoludega.
41.Hageja esitas hagiavalduse lisana maakleri Gundo Roosvee telefonikõnede eristuse väljavõtte, millest nähtub, et 12.07.2011 kell 09.46 pakkus maakler osaühingu
Lk 7 / 9
ESTINVAIT seaduslikule esindajale Erki Lifljandskile maaklerilepingu esemeks olevat üüripinda üürile. Kohe pärast seda (s.o 12.07.2011. a kell 9.57) teavitas ta üürihuvilisest ka Kostjat, helistades Dmitri Desjatnikovi mobiiltelefonil nr 52 94 6631. Kuna Kostja on üritanud nimetatud tõendit kahtluse alla seada, esitab hageja uuesti oma maakleri Gundo Roosve kõneeristuse väljavõtte selliselt, et sealt nähtub ka asjaolu, et kõneeristus on välja võetud telefoninumbri 53 457 275 kohta. Nimetatud telefoninumbri kuulumist Dmitri Desjatnikovile kinnitab nt poolte vahel peetud kirjavahetus, milles Dmitri Desjatnikov oma kontakttelefonina avaldanud kõnealuse numbri. Gundo Roosve kinnitab allakirjutanule saadetud e-kirjas nimetatud numbri temale kuulumist ning ühtlasi selgitab ka seda, mis oli telefonikõnede sisuks.
42.Lisaks esitab hageja Internetis tegutseva infoportaali2 www.parim.ee väljavõtte, millest nähtub, et osaühingu ESTINVAIT aadressiks on maaklerilepingu esemeks olnud üüripinna asukoht ning kontakttelefoniks 56 690 555. Viidatud portaali avaldatud teabe kohaselt on tegemist tasuta infokataloogiga, millega ettevõtted vabatahtlikult liituvad – s.t ettevõtete kohta avaldatud teave pärineb ettevõtjatelt endilt.
43.Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et kostja üüripinnale üürniku leidmine tema vahendusel on tõendatud ning et hagi kostja vastu kuulub rahuldamisele.
44.Kostja leiab, et tõendatud ei ole üürilepingu sõlmimine hageja tegevuse tulemusena. Kostja on oma vastuses asunud taas väitma, et osaühingu ESTINVAIT seadusliku esindaja soovist üüripinda üürida sai ta teadlikuks teise maakleri kaudu. Samas ei ole kostja hageja esitatud tõendite ümberlükkamiseks ega enda paljasõnalise väite kinnituseks ühtegi tõendit esitanud. Hageja peab vajalikuks märkida, et isegi kui kostja peaks oma väiteid kinnitavad tõendid kohtule esitama, kuuluks hageja nõue rahuldamisele hagiavalduses viidatud alternatiivsel alusel. Sellisel juhul on kostja käitumine (s.o kostja ei tohtinud üüripinnale üürniku leidmiseks kasutada teiste maaklerite teenuseid) käsitletav maaklerilepingu p-s 1.6 kokku lepitud kohustuse rikkumisena.
45.Seoses kostja väitega ainuõiguse kehtivuse osas ja viitega Riigikohtu lahendile nr 3-2-172-08 märgib hageja, et ainuõiguse kokkulepe ei ole vastuolus VÕS-i regulatsiooniga. Viidatud Riigikohtu lahend toetab hageja haginõuet, sest kui kostja peaks kohtule esitama tõendid selle kohta, et üürniku leidmisel ei olnud hagejal mingisugust rolli, siis oleks tegemist kõnealuses Riigikohtu lahendis käsitletud olukorraga – s.t poolte vahel sõlmitud maaklerilepingust tulenev kohustus jäi sellisel juhul kostjast tingitud asjaolu (teise maakleri teenuste kasutamise) tõttu täitmata. Kokkulepe, millega pooled välistavad käsundiandja võimaluse sõlmida lepingu kehtivuse ajal sama lepingueseme suhtes teisi käsunduslepinguid, on kooskõlas VÕS-i maaklerilepingu regulatsiooniga.
46.Hageja arvates on Kostja poolne maaklerilepingu ülesütlemine 08.09.2011 saadetud ekirjaga käesoleva vaidluse seisukohalt ebaoluline, sest sõltumata ülesütlemise õiguspärasusest/õigusvastasusest, vabastab ülesütlemine pooled üksnes lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest – s.t lepingus juba tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.
KOHTUISTUNG
47.Mõlemad pooled jäävad oma varem avaldatud kirjalike seisukohtade juurde.
48.Täiendavalt seletab kostja, et asjaolu, et hageja kuskil midagi kuulutas või telefoni teel rääkis, ei tähenda veel lepingu täitmist. Tegelikult oli üürnik juba olemas ning leping sõlmiti garantiina maakleritasu kindlalt saamiseks. Lepingule kirjutati alla seda lugemata, 5 sekundi jooksul. Kohtumenetluses kostja ei tugine enam väitele, et üüriobjekt oli kuulus teisele ettevõttele. Kusagil ei ole fikseeritud lepingus, et maakler oleks pidanud leidma üürniku 3 päeva jooksul. Kostja peab igaks juhuks vajalikuks lisada, et leppetrahv on äärmiselt ebasoodne ja ebaproportsionaalne võrreldes maakleritasuga.
49.Hageja leiab täiendavalt, et leppetrahvi suurus on sama, mis maakleritasu.
Lk 8 / 9
KOHTU SEISUKOHT
50.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nende vahel sõlmiti maaklerileping VÕS § 658 sisust lähtuvalt. Maaklerileping (VÕS § 658; tl 1316), kui üks teenuse osutamise lepinguid ja käenduslepingu tüüpi leping kohustab ühte isikut (maaklerit) vahendama teisele isikule (käsundiandjale) lepingu, antud juhul siis üürilepingu sõlmimist või osutama sellise lepingu sõlmimise võimalusele. Käesoleval juhul leiab kohus, et tegemist on pigem lepingu sõlmimise võimalusele osutamise kokkuleppega (tehingujärgselt vaadates).
51.Vaidlus seisneb selles, et kostja on keeldunud tasumast maakleritasu (VÕS § 664 ja § 665), viidates asjaolule, et maakler ei ole oma kohustusi täitnud piisava kohustusega või sellisel määral, et oleks sõlmitud üürileping. Üürileping küll sõlmiti, kuid mitte hageja vahendusel ega osutamisel, vaid teise maakleri kaudu, keda kohtule kostja poolt ei nimetatud. Hageja väidab, et tema tegi tulenevalt maaklerilepingust endast sõltuva ja andis kostjale teada võimalikust üürilevõtjast, kellega tagantjärele selgunud asjaoludel sõlmitigi kostja poolt üürileping.
52.Kohtul puudub alus kahelda hageja eeltoodud väidetes ja esitatud tõendites, millest nähtub, et 12.07.2011 kell 9.46 pakkus hageja üüripinda üürile andmiseks osaühingu Estinvait seaduslikule esindajale Erki Lifljandskile ning teavitas seejärel eelviidatud üürihuvilisest kohe (s.o 12.07.2011 kell 9.57) telefoni teel ka kostjat. 28.07.2011 saatis kostja hageja maakler Gundo Roosvele e-kirja, milles kostja seaduslik esindaja Dmitri Desjatnikov teavitas hagejat, et on osa üüripinnast välja üürinud. Pärast eelviidatud ekirja saatmist kostja seadusliku esindaja ja hageja maakleri vahel aset leidnud telefonivestlustes teavitas kostja, et välja üüritud üüripinna suuruseks oli 1100m2 ja et üürnikuks on osaühing Estinvait. Selle kinnituseks esitas hageja esmalt kohtule tõendina kõnede eristuse (tl 18 alt 1.-ne lõik) ning hilisemalt ühes vastusega kostja kirjalikule vastusele ka uuesti oma maakleri Gundo Roosve kõneeristuse väljavõtte selliselt, et sealt nähtub ka asjaolu, et kõneeristus on välja võetud telefoninumbri 53457275 kohta. Nimetatud telefoninumbri kuulumist Dmitri Desjatnikovile kinnitab nt poolte vahel peetud kirjavahetus, milles Dmitri Desjatnikov oma kontakttelefonina avaldanud kõnealuse numbri. Gundo Roosve kinnitab allakirjutanule saadetud e-kirjas nimetatud numbri temale kuulumist ning ühtlasi selgitab ka seda, mis oli telefonikõnede sisuks. Lisaks esitas hageja Internetis tegutseva infoportaali2 www.parim.ee väljavõtte, millest nähtub, et osaühingu ESTINVAIT aadressiks on maaklerilepingu esemeks olnud üüripinna asukoht ning kontakttelefoniks 56 690 555. Viidatud portaali avaldatud teabe kohaselt on tegemist tasuta infokataloogiga, millega ettevõtted vabatahtlikult liituvad – s.t ettevõtete kohta avaldatud teave pärineb ettevõtjatelt endilt (tl 91-94).
53.Kostja vastuväited seisnesid vaid selles, et hageja ei teinud tööd nagu vaja (käsund polnud täidetud) ja seepärast ei saa lugeda ka lepingut täidetuks. Kostja väited on paljasõnalised ja tõendamata ning pigem otsitud, kui tegelikkusele vastavad, kantud soovist mitte maksta maakleritasu. Tõendamata on, kuidas mõjutasid lepingu täitmist või mittetäitmist asjaolud, et hageja ei ole esitanud aruannet, hageja ei ole kordagi käinud üürnikuga objektil ega teavitanud kostjat läbirääkimiste pidamisest võimaliku üürnikuga, ei pannud üles reklaamtahvleid. Otsituks põhjenduseks, millest küll kohtumenetluses loobuti, oli ka asjaolu, et üüriobjekt ei kuulunud käsundiandjale. Taoline käitumine kostja poolt majandus- ja kutsetegevuses viitab pigem soovile hoiduda kõrvale omapoolselt lepingu täitmisest ja maakleritasu maksmisest.
54.Kostja ei esitanud hagejale lepingust tulenevalt varasemalt mingeid pretensioone. Kohtumenetluses väitis kostja, et nad ütlesid lepingu üles, viidates 08.09.2011 e-kirjale (tl 25). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et vaidluseseme seisukohalt on maaklerilepingu ülesütlemise fakt ebaoluline, sest sõltumata ülesütlemise õiguspärasusest/õigusvastasusest, vabastab ülesütlemine pooled üksnes lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest – s.t lepingus juba tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.
Lk 9 / 9
55.Lepingu p 1.1 kohaselt loeti käsund täidetuks üüripinnale üürniku leidmisega, sõltumata sellest, kes saab olema üürilepingus üürileandjaks. Seega loeb kohus hagi tõendatuks VÕS § 108 lg 1, § 113 lg 1, § 664 lg 1, § 658 lg 1 ja maaklerilepingu vastavate punktide kohaselt.
56.TsMS § 370 lg 2 kohaselt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Seonduvalt hageja alternatiivse nõudega leppetrahvi väljamõistmise osas märgib kohus, et kuna hagi rahuldatakse siis põhimõtteliselt ei pea kohus teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama (TsMS § 442 lg 8 viimane lause). Küll peab kohus vajalikuks märkida, et alternatiivse nõude rahuldamine pole iseenesest välistatud.
57.Mis puudutab kostja väidet selle kohta, et lepingu sõlmimisel on rikutud dispositiivsuse põhimõtet (VÕS § 5), siis on kohus seisukohal, et antud lepingu sõlmimise puhul ei saa kindlasti märkida, õigem oleks öelda, et pole tuvastatud ega kostja pole kohtule tõendanud seda, et pooled oleksid sõlminud lepingu heade kommetega vastuolus või et rikutaks isiku põhiõigusi või et leping oleks vastuolus avaliku korra või hea usu (VÕS § 6) või mõistlikkuse (VÕS § 7) põhimõttega. Arusaamatuks jääb kostja väide kirjalikus vastuses, et „kohtule esitatud leping on aluseks parasitaarsuse paljundamiseks“. Kostja on ise märkinud, et poolte vahel sõlmiti nimetatud leping, seega kohus eeldab ennekõike, et lepingu sõlminud pooled tegutsesid heas usus ja heade kommete kohaselt ning kõik majandus- ja kutsetegevuses aktsepteeritud asjaolusid arvestades, sealhulgas näiteks pidasid eelläbirääkimisi jmt. Viide Riigikohtu lahendile 3-2-1-72-08 ei ole asjakohane nn „ainuõiguse“ käsitlemisel.
58.Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.