Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Asjaolud Tallinna Üürikomisjonile 30.06.2011.a esitatud avalduse ja selle täpsustuse kohaselt on aktsiaselts H (hageja) Tallinnas XXXasuva hoone haldaja. Hageja on sõlminud üürilepingud XXX hoones elavate isikutega. PK(kostja) on kasutanud üürilepingu alusel XXX asuvas hoones erinevaid eluruume alates 1997.a. Käesoleval ajal kasutab kostja eluruumi XXX. 11.03.2011.a esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt lõpeb üürileping alates 12.06.2011.a. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Kostja on keeldunud eluruumi vabastamast. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kohustada kostjat vabastama eluruum aadressil XXX ning selle mittevabastamisel tõsta kostja välja koos temale kuuluva varaga. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista eluruumi vabastamisega viivitamise eest alates 13.06.2011.a kahjuhüvitis 21,58 eurot kuus, millele lisandub kommunaalteenuste tasu. Kostja vaidles avaldusele vastu. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine. Kostja ostis eluruumi kasutamise õiguse ja maksis selle eest 6000 USD. Kostjale kinnitati, et teda ei saa eluruumist välja tõsta ilma hüvitist maksmata. Kostja on üürilepingut korrektselt täitnud. Üürileandja on kinnitanud kostjale, et tal on õigus kasutada eluruumi tähtajatult kuni vajaduse äralangemiseni. Üürilepingu ülesütlemine paneb kostja väga ebasoodsasse olukorda, kuna tal ei ole teist eluruumi.

Tallinna Üürikomisjoni 14.11.2011.a otsusega rahuldati hageja avaldus osaliselt ning kostjat kohustati vabastama XXX asuv eluruum ja sellest keeldumisel määrati otsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine koos talle kuuluva varaga. Kostja ei nõustunud otsusega ning esitas Harju Maakohtule taotluse hageja avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras. Ühtlasi esitas kostja vastuhagi. 1997.a kehtinud elamuseaduse § 32 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Kostjal on õigustatud ootus üürisuhte jätkamiseks endistel tingimustel, kuna ta on täitnud üürilepingut korrektselt. Lisaks on kostja tasunud eluruumi kasutamise õiguse eest 6000 USD. Üürilepingu ülesütlemisel satub kostja raskesse olukorda, kuna tal puudub võimalus osta või üürida teist eluruumi. Eeltoodust tulenevalt palus kostja tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisuse ja pikendada üürilepingut kolme aasta võrra. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist tähtaegselt vaidlustanud. Samuti ei ole kostja õigeaegselt taotlenud üürilepingu pikendamist. Ebaõige on väide, et kostja maksis hagejale 6000 USD. Kohtu põhjendused Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlminud 12.06.1997.a üürilepingu XXX asuva eluruumi kasutamiseks tähtajaga 10.06.1998.a. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Samuti puudub vaidlus selles, et käesoleval ajal kasutab kostja üürilepingu alusel eluruumi aadressil XXX. 11.03.2011.a on hageja esitanud kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 lg 1 alusel alates 12.06.2011.a. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 sätestab, et enne 01.07.2002.a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kuna tegemist on tähtajatu üürilepinguga siis oli hagejal õigus üürileping üles öelda. Seega on alusetu kostja väide, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. Kostja on samuti seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine on heade kommetega vastuolus ja palunud üürilepingut pikendada kolme aasta võrra. VÕS § 326 lg 1 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vastavalt VÕS § 329 lg 1 eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käesoleva seaduse §-ile 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. VÕS § 329 lg 2 sätestab, et üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest. Kostja ei ole nimetatud tähtaegasid järginud. Seega on kostja kaotanud õiguse vaidlustada üürilepingu ülesütlemist VÕS § 326 alusel. Samuti on kaotanud kostja õiguse nõuda üürilepingu pikendamist. Kohus märgib ka lisaks, et kostja ei ole tõendanud oma väidet, et ta andis hagejale eluruumi kasutamise õiguse eest 6000 USD. Ebaõiged on ka kostja poolt

05.03.2012.a istungil esitatud väited, et ta ostis 6000 USD eest eluruumi. Kinnistusraamatu väljavõttest selgub, et XXX asuv kinnistu kuulub MP. Samuti on tõendamata kostja väide, et hageja on lubanud kostjal eluruumi kasutada kuni vajaduse äralangemiseni. Eeltoodule tuginedes tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping on kehtivalt üles öeldud ja kostja ei ole vaidlusalust eluruumi tagastanud, siis tuleb kostjat kohustada eluruum hagejale tagastama. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohus leiab, et põhjendatud on kohtuotsuse täitmise viisina kindlaks määrata, et eluruumi tagastamisest keeldumise korral tõstetakse kostja koos temale kuuluva varaga eluruumist välja. Seega kuulub hagi rahuldamisele. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse ja vastuhagi jääb rahuldamata, siis peaks TsMS § 162 lg 1 alusel kõik menetluskulud kandma kostja. Käesolevas tsiviilasjas on aga hageja ise taotlenud, et kummagi poole menetluskulud jäävad poole enda kanda. Seega tuleb hageja menetluskulud jätta hageja kanda ja kostja menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Indrek Soots kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.