Harju Maakohus
Kohtunik
Hannes Olev
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. märts 2012. a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja,
Tsiviilasja number
2-10-27544
Tsiviilasi
SL hagi AK’i ja MV’i vastu kahju hüvitamise ja eelmärke kustutamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja SL (isikukood XXX, elukoht XXX); hageja lepinguline esindaja Tamara V . kostja I AK (isikukood XXX, elukoht XXX); kostja II MV (isikukood XXX, elukoht XXX); kostjate lepinguline esindaja Jaak K .
Kohtuistungi toimumise aeg
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Menetluskulud s.h Eesti Vabariigi kulud jätta hageja kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
Tsiviilasi nr 2-10-27544 pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja ja kostjad sõlmisid 19.07.2006 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt müüs hageja kostjatele võrdsetes mõttelistes osades (kummalegi 1⁄2 osa) Tallinnas aadressil XXX paiknevast kinnistust jagamise teel tekkiva uue hoonestamata kinnistu ligikaudse pindalaga 1012 m2 hinnaga 2 000 000 krooni. Müügilepingu sõlmimisel tasusid kostjad hagejale 380 00 krooni ning 1 620 000 krooni kohustusid kostjad tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel (müügilepingu p-d 3.2-3.4). Müügilepingu punktis 5.1 leppisid hageja ja kostjad kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 30 päeva jooksul pärast kinnistu jagamist Harju Maakatastris, kuid mitte hiljem kui 19.07.2007. Müügilepingu sõlmimisel pole hageja ja kostjad kokku leppinud, kelle kohustuseks on teha planeerimisseaduses sätestatud toimingud Tallinnas aadressil XXX asuva kinnistu jagamiseks ning kummalgi poolel oli võimalik ise valitud toimingud ära teha ning sel viisil kiirendada lepingu eesmärgi saavutamist. Hea usu põhimõttest lähtuvalt tegi hageja ajavahemikul alates 19.07.2006 kuni 01.08.2009 kõik planeerimisseaduses sätestatud toimingud kinnistu aadressil XXX, Tallinnas, detailplaneeringu koostamiseks ja kehtestamiseks ja seega tegi ta kõik endast sõltuva müügilepingu esemeks oleva kinnisasja omandi üleandmiseks kostjatele. Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2009 korraldusega nr XXX kehtestati XXX kinnistu detailplaneering, mis näeb ette kinnistu jagamist kaheks krundiks ja ehitusõiguse määramist uue kuni 2-korruselise üksikelamu rajamiseks. Hageja, kostja AK ja Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ sõlmisid 17.06.2009 lepingu aadressil XXX Tallinn paikneva kinnistu jagamiseks kaheks katastriüksuseks ja katastritoimikute vormistamiseks. Müügilepingu punktis 5.1 järgi olid kostjad kohustatud sõlmima asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks hiljemalt 30 päeva jooksul pärast 30.08.2009, s. o hiljemalt 29.09.2009. Hageja esindaja tegi kostjatele 08.09.2009 e-kirjas s. o koheselt pärast Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ poolt hageja, kostjate ja Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ vahel 17.06.2009 sõlmitud lepingu täitmist, ettepaneku asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Saades hageja esindaja ettepaneku asjaõiguslepingu sõlmimiseks on kostjad taganenud müügilepingust 25.09.2009 teatisega. 18.01.2010 asjaõiguslepinguga kinnistud Tallinnas XXX ja XXX eraldati eraldi kinnistuteks ning kostjate tehingule ilmumata jätmise tõttu eelmärge kostjate kasuks omandiõiguse ülekandmiseks jäi kehtima nii XXX kui ka XXX kinnistutele, kuigi kostjad ei kavatsenud kinnistuid osta. Kinnistu XXX , Tallinn sundvõõrandati 05.12.2011a. müügihinnaga 92 000 eurot ehk 1 439 487.20 krooni. Harju Maakohtu määrusega tsiviilasjas 212-3064 AK ja MV nõude tagamiseks kohus peatas enampakkumise tulemist 24 286.43 euro väljamaksmise.
Hageja leiab, et kui võlgnik ei saa kohustust täita ilma võlausaldajapoolse koostööta, peab võlausaldaja seda koheselt tegema.
Tsiviilasi nr 2-10-27544 Taganemiseks õigusliku aluse olemasolu tõendamise kohustus lasub taganemisavalduse tegijal. Kostjad ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et hageja oleks hoidunud asjaõiguslepingu sõlmimisest või et nad oleks teinud omapoolseid samme asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Käesolevas vaidluses jäi asjaõigusleping sõlmimata kostjatest tuleneva asjaolu tõttu, nimelt põhjusel, et kostjad ei ole soovinud asjaõiguslepingut pärast 30.08.2009 sõlmida. Hageja luges vaidlusaluse kinnistu väärtuseks hagi esitamise ajal 1 400 000 krooni ehk 89 476, 30 eurot. Kuna 05.12.2011 kinnistu XXX , Tallinn sundvõõrandati müügihinnaga 92 000 eurot ehk 1 439 487.20 krooni, siis on hagejale tekitatud kahju summas 560 512.80 krooni (2 000 000 - 1,439,487.20) ehk 35 823. 30 eurot. Juhul, kui kostjad oleks müügilepingut täitnud, ei oleks hageja majanduslikus seisus negatiivne diferents esinenud. Seega on hageja nõutud kahju summas 35 823. 30 eurot (müügilepingu lepingujärgse hinna ja kinnistu asendustehingu vahe) kostjatepoolse müügilepingu rikkumise tagajärg. Kuna mõlemad pooled väidavad, et nad on müügilepingust taganenud, siis kostjate õigus nõuda hagejalt vaidlusaluse kinnisasja omandiõiguse ülekandmist on lõppenud. Kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui seaduses ei ole sätestatud. teisiti, on puudutatud isikuks eelkõige märke kinnistusraamatusse kandmisel kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik või asjaõiguse, mille suhtes märge tehakse, omaja. Tulenevalt eeltoodust palub hageja välja mõista kostjatelt hageja kasuks tekkinud kahju hüvitamiseks 35 823. 30 eurot ning tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek nende kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 7021301 ja registriosa nr 25007401 kolmandasse jakku kantud eelmärke omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kustutamiseks ja kustutada kostjatele omandiõiguse ülekandmist tagav eelmärge registriosa nr 7021301 ja registriosa nr 25007401 kolmandast jaost.
Kostjad hagi ei tunnista. Poolte vahel sõlmitud lepingu esemeks on nimetatud kinnistu jagamise teel tekkiv uus hoonestamata kinnistu ligikaudse pindalaga 1 012 m2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu sõlmimisel hageja avaldas, et kuni kõnealuse lepingu sõlmimiseni ei ole temale kuuluvat kinnistut koormatud lepingus mainimata kolmandate isikute õigustega, seda ei ole kellelegi võõrandatud, selle käsutamist ei ole keelustatud ning selle suhtes pole vaidlusi. Võlaõigusliku lepingu kohaselt olid asjaõigusliku lepingu sõlmimise eelduseks: 1) detailplaneeringu lõpetamine; 2) detailplaneeringu alusel moodustatava kinnistu katastrisse kandmine 17. juuliks 2007; 3) kinnistu mitte koormamine mistahes kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega. Kostjate hinnangul venitas hageja tahtlikult detailplaneeringu koostamisega, sest alates oktoobrist 2006 oli Harju Maakohtus läbivaatamisel OÜ I hagi hageja enda vastu vaidlusaluse maaüksuse eraldamiseks ja ostu-müügilepingu sõlmimiseks.
Tsiviilasi nr 2-10-27544 Kostjad olid valmis lepingut täitma ka pärast kinnistu jagamisel tekkinud katastriosa moodustamist augustis 2009, kuid 10.08.2009 selgus, et võlaõigusliku lepingu täitmine on võimatu, kuna seal olid sissekantud kohtulik hüpoteek OÜ I kasuks. Kuna kinnistu jagamine oli üle 2 aasta veninud ja sellel ajal jagamisel tekkiva kinnistu hind oli langenud 2 korda, siis kostjad tegid hagejaga kokkusaamisel 19.08.2009 ettepaneku muuta lepingut ja alandada kinnistu hinda. Kostjate lõplik pakkumine oli 08.09.2009 1 450 000 krooni. Hageja kostjate ettepanekuga ei nõustunud. Kostjatel ei jäänud midagi muud üle kui tuginedes hagejapoolsele lepingu rikkumisele taganeda võlaõiguslikust lepingust. Ühtlasi tehti hagejale ettepanek teha vormikohane avaldus kostjate kasuks seatud kinnistu omandamist tagava eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks ning hagejal paluti hoiustada ostjate tasutud ostuhind 380 000 krooni ja ostuhinna tasutud osalt 1. oktoobrini 2009 arvutatud intressi summas 123 062,24 krooni, kokku 503 062,24 krooni enne avalduse tegemist notarikontole. Hageja notaribüroosse ei ilmunud. Kostjate hinnangul väidetav kahju nõue ei tulene lepingust ega seadusest ning on täiesti põhjendamatu. Kostjad leiavad, et hageja ei saa esitada kostjate vastu kinnistu lepingujärgse hinna ja asendustehingujärgse hinna vahe nõuet. Kostjad ei ole teinud ühtki toimingut, mis oleks põhjustanud kinnistu väärtuse vähenemise. Kinnistu ei ole olnud kostjate valduses ja selle seisund ei ole lepingu kehtivuse ajal muutunud. Kostjad kinnitavad, et lepingust taganemise eeldused on täidetud ja tõendatud. Kinnistu omandamist tagav eelmärge on kinnisasja ostjale tagatiseks müüjapoolse lepingurikkumise puhuks. Lepingust taganemise korral võib kumbki pool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates.
Kohus, tutvunud asja materjalidega ning kuulanud ära pooled, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Poolte vahel puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude osas: - pooled sõlmisid 19.07.2006 XXX kinnistu jagamisel tekkiva kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke sissekandmiseks kostjate kasuks; - lepingu esemeks on kinnistu jagamise teel tekkiv uus hoonestamata kinnistu; - müügilepingu sõlmimisel tasusid kostjad hagejale 380 00 krooni ning 1 620 000 krooni kohustusid kostjad tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel; - pooled on vaidlusalusest lepingust taganenud.
Tsiviilasi nr 2-10-27544 Poolte vahel on vaidlus selles, kelle süül on leping jäänud täitmata ning kas kostjate lepingust taganemine tugineb õiguslikele alustele. Nõue I Hageja ja kostjad sõlmisid 19.07.2006 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt müüs hageja kostjatele võrdsetes mõttelistes osades (kummalegi 1⁄2 osa) Tallinnas aadressil XXX paiknevast kinnistust jagamise teel tekkiva uue hoonestamata kinnistu ligikaudse pindalaga 1012 m2 hinnaga 2 000 000 krooni (I kd tl 45-52). Müügilepingu sõlmimisel tasusid kostjad hagejale kokku 380 00 krooni ning 1 620 000 krooni kohustusid kostjad tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel (müügilepingu p-d 3.2-3.4). Antud juhul ei ole vaidlust selles, et kostjad on omapoolse raha tasumise kohustuse täitnud ning maksnud hagejale kokku 380 00 krooni ning kostjate kasuks on müüja kinnistule kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge, mis nähtub ka asja materjalide juurde lisatud kinnistusraamatu väljavõttest (I kd tl 35). Kuivõrd müügilepingu sõlmimisel pole hageja ja kostjad kokku leppinud, kelle kohustuseks on teha planeerimisseaduses sätestatud toimingud Tallinnas aadressil XXX asuva kinnistu jagamiseks ning kummalgi poolel oli võimalik ise valitud toimingud ära teha ning sel viisil kiirendada lepingu eesmärgi saavutamist, siis hageja tema väidete kohaselt tegi ajavahemikul alates 19.07.2006 kuni 01.08.2009 kõik planeerimisseaduses sätestatud toimingud kinnistu aadressil XXX, Tallinnas, detailplaneeringu koostamiseks ja kehtestamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2009 korraldusega nr XXX kehtestati XXX kinnistu detailplaneering, mis näeb ette kinnistu jagamist kaheks krundiks ja ehitusõiguse määramist uue kuni 2-korruselise üksikelamu rajamiseks (I kd tl 164). Hageja, kostja AK ja Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ sõlmisid 17.06.2009 lepingu aadressil XXX Tallinn paikneva kinnistu jagamiseks kaheks katastriüksuseks ja katastritoimikute vormistamiseks. 29.07.2009 kanti müügilepingu esemeks olev kinnistu maakatastrisse, millest teavitati kostjaid 30.08.2009. Kostjad on taganenud müügilepingust 25.09.2009 teatisega. Hageja märgib, et tema tahe oli kinnisasja omand kostjatele üle anda ning asjaõiguslepingu sõlmimisest ei ole ta kõrvale hoidunud, kuid kõnealuse kinnitamiseks ei ole kohtu hinnangul veenvaid tõendeid esitatud. Küll aga nähtub asja materjalidest, et võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal avaldas hageja kindlat veendumust, et detailplaneeringu koostamine on jõudnud nii kaugele, et tekkiva maaüksuse kandmine katastrisse lõpetatakse hiljemalt 19.07.2007. Kõnealune detailplaneering on võetud menetlusse 08.05.2007, mille järel aga selgus, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti planeeringute läbivaatamise komisjon oli juba 10.04.2007 kinnitanud eskiisi ning detailplaneeringu koostajale anti juunis 2007 üle arhitekti, linnakujunduse ja haljastuse osakonna ning infrastruktuuri spetsialisti seisukohad detailplaneeringu kohta. Ülalöeldut kinnitab muu hulgas asja materjalide juurde esitatud tõend (II kd tl 25), mille kohaselt on otsustatud korrigeerida ehitusõiguse tabelis hoonete kõrgused ning eskiisi heakskiit, mistõttu võib eskiisi aluseks võtta detailplaneeringu koostamisel. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt detailplaneeringu läbivaatamisel on leitud, et planeeringu teostuse kohta on olnud märkused ning kõnealusega on antud ka täpsed juhised puuduste kõrvaldamiseks (II kd tl 26-29).Kostjad on esitanud tõendid ka selle kohta, et aprillis 2008 on OÜ AEja hageja vahel sõlmitud
Tsiviilasi nr 2-10-27544 töövõtulepingu muutmise ja pikendamise leping 09.02.2006.a. lepingu lisana (II kd tl 34-35), millega saab lugeda põhistatuks, et planeeringu koostamisega ei tegeletud ligi aasta. Seejuures oli töövõtulepingu poolteks OÜ AE ja hageja. Kostjad edastasid märtsis 2008 linnaplaneerimise ametist saadud 2007.a. dokumendid hageja maaklerile, millejärel saatis detailplaneeringu koostaja hagejale 09.04.2008 saadetud kirja ning töövõtulepingu muutmise ja pikendamise lisa. Kõnealuse osas ei ole hageja vastuväiteid ega tõendeid esitanud, mistõttu on esitatud materjalidele tuginedes põhjendatud asuda seisukohale, et lepingus kokkulepitud uue tekkiva kinnistu vormistamine sai olla ja oli vaid hageja kui kehtiva omaniku kohustus, seda kohustust hageja korralikult ei täitnud, kuna tööd seisid ligi aasta (kevad 2007-kevad 2008) ja hakkasid liikuma alles kostjate esindaja sekkumisel. Kostjate vastuväidete kohaselt venis kinnistu jagamine üle 2 aasta ning selle hind langes 2 korda, mistõttu kostjad tegid hagejale ettepaneku alandada kinnistu hinda, millega hageja ei nõustunud (II kd tl 127). Seega ei jäänud kostjatel muud üle kui taganeda vaidlusalusest võlaõiguslikust lepingust. Lepingu nõuetekohast täitmist ei olnud kostjad oma tegevusega takistanud ning arvestades eelöeldut ja hageja keeldumist hinnalalandamisest, neil esinevad õiguslikud alused sõlmitud lepingust taganemiseks. Samuti nähtub asja materjalide juurde lisatud e-kirjavahetusest, et eelnimetatu ei saanud tulla hagejale üllatusena (II kd tl 70-73). VÕS § 105 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Kui võlgnik ja võlausaldaja tegutsevad majandus- või kutsetegevuses, võib võlausaldaja nõuda viivist sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Antud asjas on kohtu hinnangul tõendamist leidnud asjaolu, et asjaõiguslepingu sõlmimine on viibinud hagejast tulenevatel põhjustel ning kostjate lepingust taganemine on olnud õiguspärane. Kostjad püüdsid hagejale teha ka hinna alandamise ettepaneku, kuivõrd kinnistu väärtus langes 2 aasta jooksul tunduvalt, hageja kõnealusega ei nõustunud. Samuti on kostjate esitatud selgituste kohaselt 10.08.2009 kostjad teada saanud, et 10.10.2006 määrusega oli seatud kinnistule käsutamise keelumärge, mille asemele seati hiljem kohtulik hüpoteek OÜ I kasuks, kuivõrd nimetatud isikuga oli hagejal vaidlus esialgu maaüksuse eraldamiseks ja ostu-müügilepingu sõlmimiseks, hiljem hagi muutmise avalduse kohaselt palus OÜ I hagejalt välja mõista lepingu rikkumisega tekitatud kahju 1 000 000 krooni.
Tsiviilasi nr 2-10-27544 Kostjate väitel ilmnenuks asjaolu, et hagejal on kolmanda isikuga sõlmitud eelleping varem, ei oleks kostjad hagejaga võlaõiguslikku müügilepingut üldse sõlminud. VÕS § 118 kätkeb endas taganemise lubamatust, kuid antud juhul vastavaid asjaolusid ei esine, et kostjad ei oleks olnud õigustatud lepingust taganema võttes arvesse esitatud põhjendusi ja tõendeid. Hageja vastuväited nagu kostjatel on vastav õigus minetatud seoses asjaoluga, et kostjad ei ole taganemisavaldust teinud mõistliku aja jooksul pärast 19.09.2007 on antud olukorras ainetud, kuivõrd kostjatel oli igati õigustatud ootus jõuda asjaõiguslepingu sõlmimiseni ning kostjad ei teadnud ega oleks pidanud teadma, et hageja tegevusetusest tingituna müügilepingu kohane täitmine ja asjaõiguslepingu sõlmimise võimalikkus viibib. Võlaõigusseadus (VÕS) § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige muu hulgas siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. VÕS § 135 lg 1 sätestab, et kui kahjustatud lepingupool tegi pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Riigikohus on lahendites 3-2-1-37-08 ja 3-2-1-31-08 asunud seisukohale, et lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist tuleb vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kuivõrd kinnistu omandi üleandmise võimatuse on aga tinginud hageja, siis on põhjendamatu kahju hüvitamisel lähtuda VÕS § 135 lg-st 2, mille järgi juhul, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Võttes arvesse, et antud juhul ei ole kohtu hinnangul kostjate poolset lepingu rikkumist tuvastatud ning lepingu mittekohane täitmine on olnud tingitud pigem hageja tegevusest ja tegevusetusest, siis puudub alus kostjatelt esitatud põhjendustele tuginedes kahju välja nõuda ning hageja nõue kahju hüvitamiseks tuleb eelnimetatud põhjendustel jätta rahuldamata. Nõue II Hageja märgib, et kuna mõlemad pooled väidavad, et nad on müügilepingust taganenud, siis on kostjate õigus nõuda hagejalt vaidlusaluse kinnisasja omandiõiguse ülekandmist lõppenud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.
Tsiviilasi nr 2-10-27544 AÕS § 341 lg 1 sätestab, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus asub seisukohale, et kuivõrd vaidlusalune eelmärge on kinnisasja ostjale tagatiseks müüjapoolse lepingurikkumise puhuks ning VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu ning taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut, siis on põhjendamatu hageja nõue eelmärke kustutamiseks, kuivõrd hageja endapoolne kohustus kostjatele ostuhinna tagastamiseks on käesoleva ajani täitmata. Tulenevalt eelnimetatud asjaoludest asub kohus seisukohale, et hageja nõue tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek nende kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 7021301 ja registriosa nr 25007401 kolmandasse jakku kantud eelmärke omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kustutamiseks ja kustutada kostjatele omandiõiguse ülekandmist tagava eelmärke kustutamiseks ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamata jätmisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Kohus peab vajalikuks märkida, et antud asjas on hagejale antud menetlusabi 20.09.2010 vormistatud määrusega, millega on hageja vabastatud riigilõivu tasumisest 74 000 krooni ulatuses. TsMS § 190 lg 1 kohaselt menetlusabi andmine ei välista ega piira menetlusabi saaja kohustust hüvitada kohtulahendi alusel vastaspoolele tekkinud kulutused. TsMS § 190 lg 4 sätestab, et kui hageja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik või hagita menetluse avaldaja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi või avalduse rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja.
Tsiviilasi nr 2-10-27544
Hannes Olev Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.