Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaupo Paal ja Malle Seppik
Kohtuistungi toimumise aeg
09.10.2012, avalik kohtuistung
Otsuse tegemise aeg ja koht
24.10.2012, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-27544
Tsiviilasi
S L hagi A Ki ja M V vastu kahju hüvitamiseks ja eelmärke kustutamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
63 911,65 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.03.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
S L apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja S L (isikukood xxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Tamara Vologžanina. Kostja I A K (isikukood xxxxxxxxxxxx) Kostja II M V (isikukood xxxxxxxxxxxxx) kostjate lepinguline esindaja Jaak K.
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 21.03.2012 otsus muutmata rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta S L kanda.
ja
apellatsioonkaebus
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.S L esitas 10.06.2010 hagi A Ki ja M V vastu 1 000 000 krooni suuruse kahju hüvitamiseks ja eelmärke kustutamiseks.
2.Hageja ja kostjad sõlmisid 19.07.2006 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt müüs hageja kostjatele võrdsetes mõttelistes osades Tallinnas, aadressil xxxxx x paiknevast kinnistust jagamise teel tekkiva uue hoonestamata kinnistu ligikaudse pindalaga 1012 m2 hinnaga 2 000 000 krooni.
3.Müügilepingu sõlmimisel tasusid kostjad hagejale 380 000 krooni ning 1 620 000 krooni kohustusid kostjad tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel. Müügilepingu punktis 5.1 leppisid hageja ja kostjad kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks hiljemalt 30 päeva jooksul pärast kinnistu jagamist Harju Maakatastris, kuid mitte hiljem kui 19.07.2007.
4.Müügilepingu sõlmimisel pole hageja ja kostjad kokku leppinud, kelle kohustuseks on teha planeerimisseaduses sätestatud toimingud kinnistu jagamiseks ning kummalgi poolel oli võimalik ise vajalikud toimingud sooritada ning sel viisil kiirendada lepingu eesmärgi saavutamist.
5.Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2009 korraldusega nr 826-k kehtestati xxxxxxxxx kinnistu detailplaneering, mis näeb ette kinnistu jagamist kaheks krundiks ja ehitusõiguse määramist uue kuni 2-korruselise üksikelamu rajamiseks. Hageja, kostja I ja Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ sõlmisid 17.06.2009 lepingu xxxxxx kinnistu jagamiseks kaheks katastriüksuseks ja katastritoimikute vormistamiseks. Hageja esindaja tegi kostjatele 08.09.2009 e-kirjas ettepaneku asjaõiguslepingu sõlmimiseks. 25.09.2009 teatasid kostjad müügilepingust taganemisest.
6.18.01.2010 asjaõiguslepinguga eraldati Tallinnas xxxxx x ja xxxxxx xx eraldi kinnistuteks. Kinnistu xxxxxxxxxx sundvõõrandati 05.12.2011 müügihinnaga 92 000 eurot (1 439 487,20 krooni). Harju Maakohtu määrusega tsiviilasjas 2-12-3064 A K ja M V nõude tagamiseks kohus peatas enampakkumise tulemist 24 286,43 euro väljamaksmise.
7.Kostjad ei ole tõendanud, et hageja oleks hoidunud kõrvale asjaõiguslepingu sõlmimisest või et nad oleks teinud omapoolseid samme asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Käesolevas vaidluses jäi asjaõigusleping sõlmimata kostjatest tuleneva asjaolu tõttu, nimelt põhjusel, et kostjad ei ole soovinud asjaõiguslepingut pärast 30.08.2009 sõlmida.
8.Hageja luges vaidlusaluse kinnistu väärtuseks hagi esitamise ajal 89 476, 30 eurot (1 400 000 krooni). Kuna kinnistu xxxxxxxxx xxx sundvõõrandati müügihinnaga 92 000 eurot 1 439 487,20 krooni), siis on hagejale tekitatud kahju summas 560 512,80 krooni (2 000 000 - 1,439,487,20) , see on 35 823,30 eurot. Juhul, kui kostjad oleks müügilepingut täitnud, ei
oleks hageja majanduslikus seisus negatiivne diferents esinenud. Seega on hageja nõutud kahju 35 823,30 eurot kostjatepoolse müügilepingu rikkumise tagajärg.
9.Müügilepingust taganemise tõttu on kostjate õigus, nõuda hagejalt vaidlusaluse kinnisasja omandiõiguse ülekandmist, lõppenud. Kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
10.Tulenevalt eeltoodust palub hageja välja mõista kostjatelt hageja kasuks tekkinud kahju hüvitamiseks 35 823,30 eurot ning tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek nende kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr xxxxxxx ja registriosa nr xxxxxxxx kolmandasse jakku kantud omandiõiguse üleandmist tagava eelmärke kustutamiseks. Kostja vastuväited
11.Kostjad hagi ei tunnista. Hageja venitas tahtlikult detailplaneeringu koostamisega. Kinnistu jagamine oli üle 2 aasta veninud ja sellel ajal oli kinnistu hind langenud 2 korda. Kostjad tegid hagejale 19.08.2009 ettepaneku muuta lepingut ja alandada kinnistu hinda. Kostjate lõplik pakkumine oli 08.09.2009 1 450 000 krooni. Hageja kostjate ettepanekuga ei nõustunud. Väidetav kahju nõue ei tulene lepingust ega seadusest ning on põhjendamatu. Lepingust taganemise eeldused on täidetud. Kinnistu omandamist tagav eelmärge on kinnisasja ostjale tagatiseks müüjapoolse lepingurikkumise puhuks. Esimese astme kohtu lahend
12.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud, s.h Eesti Vabariigi kulud, hageja kanda.
13.Ei ole vaidlust selles, et kostjad on omapoolse raha tasumise kohustuse täitnud ning maksnud hagejale kokku 380 000 krooni ning kostjate kasuks on müüja kinnistule kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge, mis nähtub ka asja materjalide juurde lisatud kinnistusraamatu väljavõttest.
14.Asja materjalist nähtub, et võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal avaldas hageja kindlat veendumust, et detailplaneeringu koostamine on jõudnud nii kaugele, et tekkiva maaüksuse kandmine katastrisse lõpetatakse hiljemalt 19.07.2007. Kõnealune detailplaneering on võetud menetlusse 08.05.2007, mille järel aga selgus, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti planeeringute läbivaatamise komisjon oli juba 10.04.2007 kinnitanud eskiisi ning detailplaneeringu koostajale anti juunis 2007 üle arhitekti, linnakujunduse ja haljastuse osakonna ning infrastruktuuri spetsialisti seisukohad detailplaneeringu kohta. Ülalöeldut kinnitab muu hulgas asja materjali juurde esitatud tõend (II kd tl 25), mille kohaselt on otsustatud korrigeerida ehitusõiguse tabelis hoonete kõrgused ning eskiisi heakskiit, mistõttu võib eskiisi aluseks võtta detailplaneeringu koostamisel. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt detailplaneeringu läbivaatamisel on leitud, et planeeringu teostuse kohta on olnud märkused ning kõnealusega on antud ka täpsed juhised puuduste kõrvaldamiseks. Kostjad on esitanud tõendid selle kohta, et aprillis 2008 on OÜ Alekfori Ehitus ja hageja vahel sõlmitud töövõtulepingu muutmise ja pikendamise leping 09.02.2006 lepingu lisana, millega saab lugeda põhistatuks, et planeeringu koostamisega ei tegeletud ligi aasta. Seejuures oli töövõtulepingu poolteks OÜ Aleksfori Ehitus ja hageja. Kostjad edastasid märtsis 2008 linnaplaneerimise ametist saadud 2007. aasta dokumendid hageja maaklerile, mille järel saatis detailplaneeringu koostaja hagejale 09.04.2008 saadetud kirja ning töövõtulepingu muutmise ja pikendamise lisa. Kõnealuse osas ei ole hageja vastuväiteid ega tõendeid esitanud, mistõttu on esitatud materjalile tuginedes põhjendatud
asuda seisukohale, et lepingus kokkulepitud uue tekkiva kinnistu vormistamine sai olla ja oli vaid hageja kui kehtiva omaniku kohustus. Seda kohustust hageja korralikult ei täitnud, kuna tööd seisid ligi aasta (kevad 2007-kevad 2008) ja hakkasid liikuma alles kostjate esindaja sekkumisel.
15.Kostjate vastuväidete kohaselt venis kinnistu jagamine üle 2 aasta ning selle hind langes 2 korda, mistõttu kostjad tegid hagejale ettepaneku alandada kinnistu hinda, millega hageja ei nõustunud. Seega ei jäänud kostjatel muud üle kui taganeda vaidlusalusest võlaõiguslikust lepingust. Lepingu nõuetekohast täitmist ei olnud kostjad oma tegevusega takistanud ning arvestades eelöeldut ja hageja keeldumist hinna alandamisest, esinevad neil õiguslikud alused sõlmitud lepingust taganemiseks. Asja materjali juurde lisatud e-kirjavahetusest nähtub, et eelnimetatu ei saanud tulla hagejale üllatusena.
16.VÕS § 105 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Kui võlgnik ja võlausaldaja tegutsevad majandus- või kutsetegevuses, võib võlausaldaja nõuda viivist sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest.
17.Tõendamist on leidnud asjaolu, et asjaõiguslepingu sõlmimine on viibinud hagejast tulenevatel põhjustel ning kostjate lepingust taganemine on olnud õiguspärane.
18.Kostjate esitatud selgituste kohaselt on kostjad 10.08.2009 teada saanud, et 10.10.2006 määrusega oli seatud kinnistule käsutamise keelumärge, mille asemele seati hiljem kohtulik hüpoteek OÜ Irolin kasuks. Kostjate väitel ei oleks nad hagejaga võlaõiguslikku müügilepingut üldse sõlminud teades asjaolust, et hagejal on kolmanda isikuga varem sõlmitud eelleping.
19.Hageja vastuväide nagu kostjad on vastava õiguse minetatud seoses asjaoluga, et nad ei ole taganemisavaldust teinud mõistliku aja jooksul pärast 19.09.2007, on antud olukorras ainetud, kuivõrd kostjatel oli igati õigustatud ootus jõuda asjaõiguslepingu sõlmimiseni ning kostjad ei teadnud ega oleks pidanud teadma, et hageja tegevusetusest tingituna müügilepingu kohane täitmine ja asjaõiguslepingu sõlmimise võimalikkus viibib.
20.Võttes arvesse, et antud juhul ei ole kostjate poolset lepingu rikkumist tuvastatud ning lepingu mittekohane täitmine on olnud tingitud pigem hageja tegevusest ja tegevusetusest, siis puudub alus kostjatelt esitatud põhjendustele tuginedes kahju välja nõuda ning hageja nõue kahju hüvitamiseks tuleb eelnimetatud põhjendustel jätta rahuldamata.
21.Tulenevalt VÕS § 189 lg-st 1 ja VÕS §-st 111, on põhjendamatu hageja nõue eelmärke kustutamiseks, kuivõrd hageja endapoolne kohustus kostjatele ostuhinna tagastamiseks on täitmata.
22.Tulenevalt TsMS § 162 lg-st, TsMS § 190 lg-st 1 ja TsMS § 190 lg-st jättis kohus menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
23.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja rahuldada osaliselt kahjunõue summas 11536,90 eurot ning kustutada kostjate kasuks kinnistu Sule 3a registriosa nr 25007401 III jakku kantud omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge. Hageja palub jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
24.Kohus ei ole selgitanud, miks ei ole arvestatud hageja esitatud e-kirjavahetuse kui tõendiga. Kostjatele 08.09.2009 saadetud e-kirjas oli tehtud ettepanek sõlmida eraldatud kinnistu osas notari juures asjaõigusleping. Hageja tahe oli kinnisasja omand kostjatele üle anda ning asjaõiguslepingu sõlmimisest ei ole ta kõrvale hoidunud.
25.Jääb selgusetuks, millistele tõenditele tuginedes asus kohus seisukohale, mille kohaselt asja materjalidest nähtub võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal hageja kindel veendumust, et detailplaneeringu koostamine on jõudnud nii kaugele, et tekkiva maaüksuse kandmine katastrisse lõpetatakse hiljemalt 19.07.2007.
26.Kuna kostjad taganesid lepingust 2 aasta möödumisel peale lepingu p. 5.1. märgitud üleandmise tähtaega (19.07.2007), siis on ilmne, et kostjatele selle tähtaja rikkumine detailplaneeringu mittevalmimise tõttu ei olnud oluline. Kui kostjad peaksid lepingu p.5.1. tingimust oluliseks rikkumiseks, siis peaksid nad lepingust taganema vahetult peale selle tähtaja möödumist.
27.Kostjate väited sellest, et nende omandatava kinnistu turuväärtus langes 2 korda ei ole tõendatud. Lepingust taganemise avalduses ei tuginenud kostjad turuhinna olulisele muutmisele.
28.Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et OÜ Irolin kasuks seatud kohtulik hüpoteek takistas asjaõiguslepingu sõlmimist. Asjaõiguslepingu sõlmimisel kuulusid kustutamisele kõik koormatised ehk hüpoteegid. Kostjad ei tõendanud, et AS Swedbank ja OÜ Irolin kasuks seatud hüpoteeki ei saanud kustutada asjaõiguslepingu sõlmimisel. Kostjad ei tuginenud taganemise avalduses sellele, et asjaõiguslepingut oli kohtuliku hüpoteegi tõttu võimatu sõlmida. Kostjate väited sellest, et nad said keelumärkest ja selle asemele seatud kohtulikust hüpoteegist teada alles 10.08.2009, on paljasõnalised. Isegi kui oletada, et kostjad said kohtulikust hüpoteegist teada 10.08.2009, siis ei ole arusaadav miks nad ootasid ligi 2 kuud, et taganeda lepingust.
29.Kostjad kaotasid õiguse taganeda lepingust VÕS § 118 alusel, kuna ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul. Vastus apellatsioonkaebusele
30.Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kostjad taganesid lepingust õiguspäraselt ja ei ole hageja kahju põhjustanud.
31.Täiteasjas 022/2011/6185 on enampakkumisel 05.12.2011 S Lle kuulunud xxxxxxxx xx kinnisasi müüdud hinnaga 92 000 eurot ja täiteasjas 024/2010/1136 xxxxxx x kinnistu kordusenampakkumisel 29.02.2012 hinnaga 91 900 eurot. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
32.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
33.Hageja ei täitnud oma müügilepingust tulenevat kohustust omand üle anda rohkem kui kahe aasta jooksul, mille jooksul kinnisasja turuhind langes oluliselt ja kostjad kaotasid seetõttu huvi kokkulepitud hinnaga kinnisasja omandamiseks. Hageja kohustuse rikkumine ei ole vabandatav, kuna asjaõiguslepingu sõlmimine viibis põhjusel, mida hageja oleks saanud mõjutada. Kinnisasjale detailplaneeringu koostamine on eelkõige omaniku kohustus. Kinnisasi on kogu aeg olnud hageja valduses, kes oli ka detailplaneeringu tellija. Alates oktoobrist 2006 oli Harju Maakohtus läbivaatamisel OÜ Irolin hagi hageja vastu sama kinnisasja osas, mille käigus oli kinnistule seatud käsutamise keeld. On ilmne, et keelu kehtivuse ajal puudus hagejal huvi detailplaneeringu lõpuleviimiseks. Tallinna
Linnaplaneerimisameti dokumentidega on tõendatud, et detailplaneeringu koostaja ilmse tegevusetuse tõttu planeeringu koostamine seisis üle aasta.
34.Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kostjad olid lepingust taganemiseks mõistliku aja minetanud. Ehkki hageja ei andnud omandit üle kokkulepitud tähtajaks, säilis kostjate huvi kinnisasi omandada edasi. Kostjad soovisid veel ka augustis 2009 kinnisasja omanda, kuid siis mitte enam 2006. aastal kokkulepitud hinna eest, kuna kinnisasja turuhind oli vahepealsel ajal, mil hageja lepingut ei täitnud, oluliselt muutunud.
35.Ebaõige on hageja seisukoht, et kostjad pole turuhinna muutumist tõendanud. Simus Kinnisvara OÜ on hinnanud , et vaidlusaluse kinnistu väärtus 19.07.2006 oli 1 480 000 krooni. Kostjad olid nõus kinnistu eest tasuma 2 000 000 krooni. Pindi Kinnisvara10.08.2009 eksperthinnangust nähtub, et xxxxxxx xx jagamisel tekkinud kinnistu turuväärtus on 1 050 000 krooni. Kostjad tegid 19.08.2009 hagejale ettepaneku muuta lepingut - alandada kinnistu hinda. Kostjad olid nõus omandama xxxxx xxxx kinnistu 1 450 000 krooni eest, see on samuti tunduvalt üle eksperdi poolt määratud turuväärtuse. Hageja sellega ei nõustunud. Kinnistu on 05.12.2011 sundtäitmisel müüdud hinnaga 92 000 eurot (1 439 487,20 krooni). Seega ei ole kostjad hagejale kahju tekitanud.
36.Käesolevaks ajaks on mõlemad kinnistud xxxxx x ja xxxxxx xx täitemenetlustes võõrandatud. Vastavalt täitemenetluse seaduse § 158 lg-le 3 lõppes kinnistusraamatusse kantud õigus – eelmärge omandiõiguse üleandmise tagamiseks A Kile ja M Vile. Menetluskulude jaotus ja selgitus
37.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
38.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
G. Kivinurm
K. Paal
M.Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.