Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Tsiviilasi nr 2-10-48148 Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid Hageja KÜ Xxxx xxxx x esitas elektrooniliselt 01.10.2010.a Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse (tl 3-6) kostja A.R.i vastu 35 661.16 krooni tasumise nõudes, millest seisuga 24.08.2010.a oli 27 532.89 krooni põhivõlgnevus ja 8128.27 krooni viivis. 18.10.2010.a Pärnu Maakohtus rahuldas kiirmenetluse avalduse ning tegi kostjale makseettepaneku (tl 8-10). Kostja esitas makseettepanekule 02.11.2010.a. vastuväite (tl 12-15). Vastuväite kohaselt renoveeriti 2008.a suvel hageja poolt maja välisfassaad, millega rikuti elamu sundventilatsioon, kostja ruumide õhuniiskus ületas lubatud normi, ruumid muutusid umbseks, tekkis hallitus ning põrandate alla kondensvesi. Kostja esitas hagejale nõude puuduste parandamiseks, mida hageja ka lubas teha, kuid jättis need tegemata. Kostja on seisukohal, et hageja süüline tegevus tekitas kostja korteriomandeile kahju, ta kaotas omandite seisundi tõttu võimaluse neid välja üürida ja sai seeläbi kahju saamata üüri näol. Tema kahju ületab võlgnetavat summat ning kostja on teostanud hageja nõuetega tasaarvestuse, mille tulemusena on poolte võlasuhe lõppenud. 2.12.2010.a määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja anti KÜ Xxxx xxxx x nõue üle Pärnu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses (tl 16). Hageja nõuded, väited ja tõendid Kohtule esitatud hagiavalduse (tl 23-30, parandatud tekst tl 142-149), teiste menetlusdokumentide (tl 176-179) ja kohtuistungil selgitatu kohaselt kuulub A.R.ile omandiõiguse alusel Pärnu linnas Xxxx xxxx x kinnistul asuvas elamus kolm mitteeluruumi – xx (kinnistusregistriosa nr xxxxxxx), xx (kinnistusregistriosa nr xxxxxxx) ja xx (kinnistusregistriosa nr xxxxxxx). Alates 01.03.2008.a haldab Xxxx xxxx x elamut halduslepingu alusel KV Halduskoda OÜ. 2009.-2011.a toimunud hageja koosolekutel kinnitati korteriomanike poolt perioodide 01.01.2009 – 31.12.2009.a, 01.01.2010 – 31.12.2010.a ja 01.01.2011 – 31.12.2011.a majanduskavad, mille punktides 4 kavandati korteriomanike kohustused (tl 31-50). Koosolekutel, millistel kinnitati 2009.a ja 2010.a majanduskavad, osales ka kostja poolt volitatud isik. KÜ Xxxx xxxx x on igakuiselt väljastanud kostjale majandamiskulude eest arveid, millistest on perioodi märts 2008 - mai 2011 eest kostja jätnud korteriomandi xx osas tasumata kas täies ulatuses või osaliselt summas 734.19 eurot (arved tl 51-75, võla arvestus tl 76 ja 180-182), millele lisanduvad viivised summas 345.86 eurot. Korteriomandi xx majandamiskulude eest on kostja jätnud tasumata kas täies ulatuses või osaliselt arved sama perioodi kohta summas 823.45 eurot (arved tl 80-106 ja 208, võla arvestus tl 78 ja 183-185), millele lisanduvad viivised summas 330.28 eurot. Korteriomandi xx majandamiskulude eest on kostja jätnud tasumata kas täies ulatuses või osaliselt arved sama perioodi kohta summas 797.28 eurot (arved tl 107-127 ja 204-207, võla arvestus tl 79 ja 186-188), millele lisanduvad viivised summas 230.49 eurot. Võlg ja viivised on hageja poolt esitatud seisuga 31.05.2011.a. Kokku on kostja võlgnevus nimetatud kuupäeva seisuga hageja eest põhivõla osas 2354.92 eurot ning viivise osas 906.63 eurot, millised summad palub hageja kostjalt välja mõista. Alates 01.06.2011.a palub hageja kostjalt välja mõista viivise põhivõlalt 0,07% päevas vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 sätetele. 09.01.2010.a hageja koosolekul lubas kostja volitatud esindaja, et kostja hakkab võlgnevust likvideerima alates jaanuar 2010.a, kuid ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni seda teinud. Kohtuistungil (toimus kohtueelistungi vahetu jätkuna) jäi hageja oma nõuete juurde. Hageja märgib, et kostja vastuväide maksekäsu kiirmenetluses jääb hagejale täies ulatuses arusaamatuks. 2008. aasta suvel ei ole maja välisfassaadi renoveerinud. Maja välisfassaadi renoveerimine oli halduslepingu sõlmimise ajaks teostatud. Samuti on ebaõige kostja väide, et korteriomandile tekkinud kahjustumise tõttu kaotas kostja võimaluse korteriomandite välja 2 (5)

Tsiviilasi nr 2-10-48148 üürimiseks. Hagejale teadaolevalt on kostja enda omandis olevaid korteriomandeid järjepidevalt välja üürinud. Alates 2010.a on üürnikud tasunud vahelduva eduga majandamiskulude eest esitatud arvete alusel ka otse hagejale (tl 128-134), kuna haldaja lubas seoses võlgnevuste tekkimisega teenuse osutajatele piirata teenuse vahendamist kostja omandis olevate mitteeluruumide osas. Varasemat võlgnevust ja viiviseid üürnikud tasunud ei ole. Vastuväites märgitud tasaarvestust ega ka ettepanekut tasaarvestuseks ei ole kostja hagejale ja haldajale teinud. Hageja on seisukohal, et kostja korteriomanikuna pahatahtlikult venitab enda kohustuste täitmisega. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja vastuväidetele Kostja A.R. oma kohtule esitatud kirjalikus vastuses (tl 168-171) hagi ei tunnista. Lisaks maksekäsu kiirmenetluse avaldusele esitatud vastuväidetele leiab kostja, et hageja nõue viiviste osas on ebaselge. Hageja ei ole lisanud hagile viiviste arvestust, mistõttu ei ole kostjale arusaadav, missuguse perioodi ja missuguste arvete (summade) maksmisega viivitamise eest hageja viivist nõuab. Siit lähtudes, kuna hageja ei ole oma viiviste nõuet põhistanud, ei saa kostja ka viiviste nõude põhjendatuse osas seisukohta võtta. Hageja leiab, et kuna kostjale on hageja raamatupidamisprogrammiga „Profit“ arvutatav viivise arvestus arusaamatu, esitab ta viivise arvestuse, milline on koostatud Excel programmis (tl 180-188). Nagu viivise arvestuses nähtub on viivis seisuga kuni 31.05.2011.a suuruses 906,63 eurot. Majanduskulude eest esitatud igakuistel arvetel seisab lisaks haldustasule ka makse heakorrateenuse eest iga korteri kohta ligikaudses summas 70 krooni. Kostjale on arusaamatu, milles heakorratasu seisneb. Selline makse saab olla vaid kulupõhine. Kostja ei tea, et igakuiselt oleks sellises mahus heakorrateenust elamu juures tehtud. Hageja leiab, et kostja ei täpsusta, kas kostja seisukoht tugineb mõnele materiaalõiguslikule alusele või tegemist on kostja enda arusaamaga. Hageja möönab, et kostja seisukoht oleks kohane juhul, kui heakorda teostaks korteriühistu. Käesoleval juhul teostatakse heakorda kokkuleppe alusel ning sellisel juhtumil ei pea heakorrateenus olema otseste kuludokumentidega kaetud vaid piisab vastavasisulisest otsusest tasu suuruse kohta. Korteriühistu on sõlminud 01.03.2008.a halduslepingu KV Halduskoda OÜ–ga (tl 189-191). Igal aastal on korteriomanikud koosolekutel kinnitanud majanduskavad, millistes on märgitud kavandatavate kulude suurus ning lisades 1 ja 2 kirjeldatud haldusteenuse ja heakorra toimingud (tl 192-203). Korteriomanikud ei ole seadnud haldajale kohustust heakorrateenuse sisseostmiseks, vaid on aktsepteerinud, et heakorda võib haldaja teostada enda töötajate ja vahenditega. Seega on kostja vastuväide käesolevas tsiviilasjas kohatu, eriti juhtumitel kus kostja volitatud esindaja viibis nii 2009.a kui ka 2010.a majanduskavade kinnitamise koosolekutel ning ei esitanud heakorra toimingute ja nende teostaja osas ühtegi vastuväidet. Muus osas jääb kostja tema poolt maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväidete juurde. Asjaolu, et elamul ventilatsioonisüsteem ei toimi ning sellest tingitud liigniiskus kahjustab kortereid, nähtub ka hageja enda poolt tõendina esitatud ühistu protokollidest 18.07.2009. protokoll ja 09.01.2010 protokolli p. 5.7. Võlgnik on teostanud avaldaja korteriomandi majandamiskulude ja kõrvalnõuete osas tal avaldaja vastu oleva kahjunõudega tasaarvestuse. Seega on avaldaja nõuete osas avaldaja võlasuhe lõppenud. Tuginedes eeltoodud põhjendusele vaidleb võlgnik vastu kogu nõudele. Hageja kordab hagiavalduses esitatud väidet ning rõhutab, et hagejale teadaolevalt ei ole kostja ei hagejale ega haldajale tasaarvestusavaldust teinud. Millest tulenevalt väidab kostja, 3 (5)

Tsiviilasi nr 2-10-48148 et korterites esinenud liigniiskus tuli ühistu süülisest tegevusest, jääb hagejale täis ulatuses arusaamatuks. Vastupidiselt kostja paljasõnalisele väitele saamata jäänud üüri osas on hageja esitanud kohtule tõendid, et kostja omandis olevaid mitteeluruume kasutatakse. Siinkohal on kohane märkida, et juhul kui kostja oleks tegelikult kahju saanud ning tasaarvestusavalduse teinud, ei oleks kahju suurus kostja vastuses umbmäärane. Kostja kohtuistungile ei ilmunud ning kohus arutas hageja taotlusel asja sisuliselt kostja kohalolekuta. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Käesolevas tsiviilasjas puudub vaidlus, et kostjale kuulub omandiõiguse alusel Pärnu linnas Xxxx xxxx x kinnistul asuvas elamus kolm mitteeluruumi–xx (kinnistusregistriosa nr xxxxxxx), xx (kinnistusregistriosa nr xxxxxxx) ja xx (kinnistusregistriosa nr xxxxxxx). Hageja nõuab kostjatelt kommunaalkulude tasumist vastavalt hageja esitatud arvetele. Kostja ei vaidlusta, et on jätnud hageja esitatud arvetest maksmata hagis toodud summad. Kuna kostja väidab, et on teostanud korteriomandi majandamiskulude ja kõrvalnõuete osas hageja vastu oleva kahjunõudega tasaarvestuse, siis tulenevalt TsMS § 450 mõttest ja ka Riigikohtu seisukohast (tsiviilasi nr 3-2-1-58-04) peab kohus käsitlema kostja tasaarvestuse vastuväidet samaväärselt nagu kostja oleks esitanud vastuhagi. Seega käsitleb kohus järgnevalt kostja poolt viidatud tasaarvestuse avaldust. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisti. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Kohtutoimikust ei nähtu, et kostja oleks tasaarvestust ega ka ettepanekut tasaarvestuseks kirjalikult taasesitatavas või mingis muus vormis hagejale ja haldajale teinud. Nimetatud väide on paljasõnaline ja tõendamata. Samuti ei ole kostja tõendanud, millest tulenevalt ta väidab, et korterites esinenud liigniiskus tuli ühistu süülisest tegevusest. On õige, et liigniiskuse ja ventilatsiooni küsimusi on kostja viidatud hageja koosolekutel käsitletud, kuid kahju tekkimise aja, koha, suuruse ja põhjusliku seose sellel hageja käitumisega peab tõendama kostja kui tasaarvestuse vastuväite esitaja. Samuti on vastuseks kostja väitele, et korteriomandile tekkinud kahjustumise tõttu kaotas kostja võimaluse korteriomandite välja üürimiseks, hageja esitanud kohtule arved, mille alusel on alates 2010.a on üürnikud tasunud vahelduva eduga majandamiskulude eest esitatud arvete alusel ka otse hagejale (tl 128-134), kuna haldaja lubas seoses võlgnevuste tekkimisega teenuse osutajatele piirata teenuse vahendamist kostja omandis olevate mitteeluruumide osas. Seega on kostja väide saamata jäänud üüri osas samuti paljasõnaline ja tõendamata. Kohus märgib muuhulgas, et kostja ei ole oma vastuses toonud ära

4 (5)

Tsiviilasi nr 2-10-48148 konkreetset kahju suurust ega mingit arvutust/tõendeid, millised peaksid olema tasaarvestuse aluseks. Seega ei saa kostja tasaarvestuse vastuväidet rahuldada. Majandamiskulude sisu avab KÜS § 151, mille lg 1 järgi on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 2 selgitab, et eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Tulenevalt KÜS § 7 lõikest 4 võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult majandamiskulude maksmisega viivitamisel viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et kõik hageja nõutavad summad on majandamiskulud KÜS viidatud sätete mõttes. TsMS § 230 lg 1 järgi peab hagimenetluses üldjuhul kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostja on jätnud tasumata majandamiskulude eest. Kostja ei vaidlusta viivise summasid ega määra, samuti arveid (v.a heakorrateenus, vt allpool). Nendes faktilistes asjaoludes puudub vaidlus ja kohus loeb need asjaolud tuvastatuks ning kostja poolt omaksvõetuks TsMS § 231 lg 4 kohaselt. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige (aga mitte ainult) võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seega tuleb kostjalt (kuna hageja esitas nõude arvutatuna kuni 31.05.2011.a, kohtuistungil ei olnud mõistlik seda muuta/suurendada, sest kostja sinna ei ilmunud) välja mõista viivis arvestatuna võla põhiosalt alates 01.06.2011.a kuni põhinõude täitmiseni määras 0,07 % päevas KÜ Xxxx xxxx x kasuks. Mis puutub kostja vastuväitesse heakorrateenuse tasu osas, siis nõustub kohus täielikult hageja seisukohaga – vastav kuluartikkel arvutatakse koefitsiendi korrutamisel iga ruumi ruutmeetrite arvuga, koefitsient aga sisaldub hageja koosolekutel kinnitatud majanduskavade (tl 192-203) punktis 4.1.1. Majanduskavade lisas 2 on loetletud, milles heakorratööd seisnevad. Nende tööde loetelu uurides (nt prahi koristus, muru niitmine, tolmu võtmine aknalaudadelt jms) on ilmne, et tegemist on KÜS § 151 lõikes 2 nimetatud hooldusega, millega tagatakse elamu ja selle ümbruse korrashoid ja seega on hageja õigustatud vastavate kulutuste kandmise otsuseid läbi majanduskavade kinnitamise vastu võtma. Seega tuleb hagi rahuldada täies ulatuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Toomas Talviste Kohtunik 5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.