Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kostja S. R. xxx xx xxxxxx xx ning korteriühistu M. . Hageja on esitanud kostjale igakuiselt arve majandamiskulude eest. Arvel on kululiikidena välja toodud teenused, mida korteriühistu liige on tarbinud ja mille eest ta on kohustatud tasuma, samuti maksete tasumise tähtaeg. Kostja ei ole oma kohustusi ühistu ees täitnud seaduse ja põhikirjaga ettenähtud korras ja kostjal on tekkinud võlgnevus ühistu ees. Hageja on saatnud kostjale meeldetuletusi võlgnevuse tasumiseks, aprillis 2011 pakkus hageja võimalust kostjale sõlmida maksegraafik võlgnevuse tasumiseks, millele kostja ei reageerinud. Hageja esitas 07.07.2011.a. Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse S. R. võlgnevuse nõudes. Kostja võlgnevus korteriühistu ees oli 909,16 eurot , mis koosnes põhinõudest 827,38 eurot ja kõrvalnõudest 81,78 eurot, millest kostja tasus osalisest 134 eurot. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse menetlemise perioodil on hageja esitanud kostjale uued majandamiskulude arved, summas 105,61 eurot. Kostja võlgnevus korteriühistu ees kuni hagiavalduse esitamiseni on 880,77 eurot. Lähtudes eeltoodust ning tuginedes KÜS §-dele 5 lg 1, 13 lg 4, 151, VÕS §-dele 76 lg 1, 108 lg 1 taotles hageja hagi esitamisel kostjalt majandamiskulude võlgnevuse summas 880,77 eurot väljamõistmist. Kuna kostja on kohtumenetluse käigus ära tasunud veel 140 eurot, on hageja oma nõuet vähendanud ja palub kostjalt välja mõista 740,77 eurot. Kostja vastuväited ja põhjendused Kostja on kohtule 11.11.2011.a. esitanud kirjaliku vastuse (tl 34), milles tunnistab tema vastu suunatud nõudeid osaliselt. Kostja on võlgnevusest tasunud täiendavalt 210 eurot. Võlgnevuse põhjuseks peab kostja suurt renoveerimislaenu, mis ei arvesta korteriühistu liikmete majanduslikku olukorda. Korteriühistu liikmetest, kaasa arvatud kostja, on enamus üksikpensionärid, kelle pension on alla Eesti keskmist pensioni. Sellele on kostja ka korduvalt korteriühistus juhatuse tähelepanu juhtinud, kuid senini ei ole tema pöördumisi arvestatud. Käesoleva ajani on kostja oma arveid tasunud regulaarselt, kuid võlgnevuse teke on tingitud tema majanduslikust olukorrast. Kostja soovib asja lahendada kokkuleppel. Kostja vastusest tulenevad hageja täiendavad seisukohad Hageja on esitanud kohtule kostja vastusest tulenevad täiendavad seisukohad (tl 41). Hageja ei nõustu kostja väitega, et kostja on tasunud olemasolevast võlgnevusest 880,77 eurot täiendavalt 210 eurot. Hageja andmetel on kostja tasunud oktoobris 2011 ja novembris 2011 kummalgi korral 70 eurot, mis on tasutud oktoobris ja novembris esitatud arvete eest, mistõttu hageja on nõus vähendama hagis esitatud nõuet 140 euro võrra. Kostja poolt kohtule esitatud kliendi võlgnevuse aruannet ja müügiaruannet artiklite lõikes ei saa arvestada tõendina, kuna nimetatud dokumendid ei kajasta hagiavalduses esitatud võlgnevust, vaid pärinevad varasemast ajast. Hageja on esitanud nõude ajavahemikul 2010 oktoober kuni hagi esitamiseni tekkinud võlgnevuse suhtes. Kostja poolt esitatud dokumendid käsitlevad ajavahemikku 30.05.2010 kuni 30.12.2010. Seoses kostja poolt esile toodud renoveerimislaenuga märgib hageja, et korteriühistu üldkoosolekul on arutatud laenu taotlemist maja renoveerimiseks eesmärgiga muuta maja soojapidavamaks, mis omakorda vähendaks küttekulusid, kuid käesolevaks ajaks ei ole korteriühistu laenu võtnud. Seega korteriühistu liikmetel käesoleval ajal esitatud arvetel ei kajastu laenumakset, mistõttu on põhjendamatu kostja väide, justkui ei suudaks ühistu liikmed seetõttu majandamiskulusid tasuda. Isegi, kui korteriühistul oleks võetud renoveerimiseks laen ja selle võtmine on olnud korteriühistu üldkoosoleku otsus, siis oleksid kõik liikmed kohustatud seda maksma ja kostjal ei oleks mingit alust sellest keelduda. Kostjal oleks sellisel juhul õigus taotleda kohtus otsuse kehtetuks tunnistamist või tühistamist. Hageja nõustub kostja väitega, et väga paljud ühistu liikmed on pensionärid, kuid sõltumata pensioni suurusest on kõik liikmed käesoleval ajal tasunud majandamiskulusid esitatud arvete

2 (6)

alusel. Hageja andmetel omab aga kostja ka muud sissetulekut peale pensioni, kuna tegemist on töötava pensionäriga. Kostja vastusest ei nähtu ühtegi ettepanekut, millisel muul viisil ta soovib asja lahendada. Hageja peab vajalikuks märkida, et on korduvalt pidanud läbirääkimisi kostjaga tema võlgnevuse osas eesmärgiga leida mõlemaid pooli rahuldav tulemus, samuti pakkunud võimalust sõlmida maksegraafik. Kostja ei ole siiani mingilgi viisil üritanud oma võlgnevust tasuda. Kostja on lihtsalt eiranud ühistu juhatuse meeldetuletusi võlgnevuse likvideerimiseks ega ole ka pakkunud välja muid kokkuleppeid. Kostja täiendavad seisukohad Kostja on 06.12.2011.a. esitanud veel täiendavad seisukohad ( tl 45-46), mille kohaselt makseraskusi tekitavad kõrged halduskulud, mis pole veel laenusummad, vaid momendil üle võimete kulutused maja juurdeehitisteks (tuulekojad, uued uksed, parkimisplatsi asfalteerimine), mille tasumise periood on liiga lühike. Kostja on sunnitud töötama, kuna kommunaalmaksud on suured ja vaja on aidata töötu poja peret. Hageja nõudmised käivad kostjale üle jõu, mistõttu kostja jätkab tasumist oma graafiku järgi. Kostja ei ole regulaarne maksuvõlglane, vaid ühistu poolt ebaõigete remondiks planeeritud kulutuste ohver. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused Kohus leiab, et käesolevat asja saab lahendada lihtmenetluses tulenevalt TsMS §-st 405, kuna tegemist on varalise nõudega ja hagihind ei ületa 2000 eurot. Kostja on 06.12.2011.a. vastuses kohtu päringule kinnitanud, et ei taotle enda ärakuulamist kohtu poolt. Kohus on 05.01.2012.a. hageja seadusliku esindaja ära kuulanud. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele täielikult. Kinnistusregistri väljatrükk ( tl 25) tõendab ja ka kostja on õigeks võtnud, et kostjale kuulub korteriomand xxxxxx xxx xx xx ( xxxxxxx xx xx). Äriregistri väljatrükk ( tl 18) ja korteriühistu M. ( tl 18-24) tõendab ning ka kostja on õigeks võtnud, et xxxxxx xxx xx xx on moodustatud korteriühistu. KÜS §-st 5 lg 1 tulenevalt on kostja seega K. M. . KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 15-1 lg 1 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Vastavalt K. M. punktile 60 korteriühistu liikmed võtavad elamu majandamise kulude kandmisest osa sihtotstarbeliste maksete tasumisega. Põhikirja punkti 22 alap 4 kohaselt kohustub korteriühistu liige tasuma tähtajaliselt sihtotstarbelisi makseid. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud elanike kohta arvestatud sihtotstarbelised maksed.

3 (6)

Asjas ei ole kohtu hinnangul vaidlust selle üle, et hageja on kostjale regulaarselt esitanud arveid majandamiskulude eest. Hageja on esitanud tõendina arvete koondi ( tl 26) ja ka hageja esindaja ärakuulamisel selgitas, et hagis esitatud nõue sisaldab endas majandamiskulusid ajavahemiku eest 2010.a. oktoober kuni 2011.a. september kokku 899,54 eurot, millest kostjal oli hagiavalduse esitamise seisuga tasumata 880,77 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et sellises summas majandamiskulude arveid on hageja talle esitanud. Ka kostja enda 06.12.2011.a. esitatud vastusele lisatud andmed arvete kohta ( tl 46) vastavad hagiavaldusele lisatud arvete koondile. Kuid kostja ei pea majandamiskulude suurust kogu ulatuses põhjendatuks, kuna korteriühistu teeb ülemääraseid kulutusi ehitustöödeks, mistõttu halduskulu on liiga suur. Kohtu hinnangul on kostja menetluse käigus loobunud esialgsest vastuväitest, et hageja on võtnud põhjendamatult suure renoveerimislaenu. Hageja kinnitusel ei ole laenu võetud. Kumbki pool pole kohtule esitanud ka ühtegi tõendit selle kohta, et kostjale esitatud majandamiskulude arved sisaldaks laenu tagasimakset. Kostja oma 06.12.2011.a. kohtule esitatud vastuses on ise samuti möönnud, et tema poolt põhjendamatuks peetavate maksete puhul pole tegemist laenusummadega, vaid halduskuludega. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kostja peab hageja nõuet põhjendamatuks halduskulu osas. Kostja arvestuste kohaselt, mille õigsust ei seadnud ärakuulmisel kahtluse alla ka hageja esindaja, moodustab halduskulu hagis käsitletud ajavahemikul tasumisele kuulunud majandamiskuludest 321,35 eurot. Kohtu hinnangul kostja vastuväide seoses sellega, et halduskulu on põhjendamatult suur, pole asjakohane käesolevas menetluses. Hageja esindaja ärakuulamisel esitas kohtule K. M. .11.2010.a. üldkoosoleku protokolli ( tl 47-48), mille päevakorrapunktis 4 all on kinnitatud halduskulu suuruseks alates 01.10.2010.a. 10 krooni kuus ruutmeetri kohta. Kui kostja leidis, et vastav korteriühistu otsus on ebaseaduslik, tulnuks tal see vaidlustada KÜS § 13 lg 3 sätestatud korras so kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seda tehtud ei ole, on korteriühistu otsus kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele sh kostjale kohustuslik. Üldkoosoleku protokollile lisatud osavõtjate registreerimislehest nähtuvalt ( tl 49) on ka kostja ise sellel koosolekul osalenud, mistõttu halduskulu otsuse vastuvõtmine ei ole temale olnud teadmata. Seega pole tegemist kostja jaoks üllatusliku asjaolu ega tõendiga. Asjaolu, et kostjalt nõutav halduskulu ei vastaks tema korteri suurusele, ei ole kostja ette toonud. Hageja esindaja kinnitusel vastab kostjalt nõutav halduskulu kostja korteri suurusele. VÕS §-de 76 lg 1 ja 101 lg 1 p 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning võlausaldajal on kohustust rikkunud võlgnikult õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS §-s 108 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Arvete koondist nähtuvalt ( tl 26) on hagi esitamise hetkeks kostjal kommunaalteenuste eest tasumata 880,77 eurot. Kostja väitel on ta kohtumenetluse käigus täiendavalt ära tasunud 210 eurot. Hageja on õigeks võtnud, et peale hagi esitamist on kostja ära tasunud 140 eurot. Kuna tõendeid 210 euro tasumise kohta kostja kohtule esitatud ei ole, saab kohus hageja õigeksvõtule tuginedes lugeda tõendatuks, et kostja on hageja nõudest pärast hagi esitamist ära tasunud 140 eurot. Hageja on kohtumenetluse käigus 140 euro ulatuses ka oma nõuet vähendanud. Seetõttu kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks majandamiskulude katteks ajavahemiku eest 2010.a. oktoober kuni 2011.a. september välja mõista KÜS § 13 lg 4, 15-1 lg 1 ja 2, K. M. 22 alap 4 ja 60 ning VÕS § 76 lg 1 p 1 ja 101 lg 1 p 1 alusel kogu hageja poolt nõutav summa so 740,77 eurot.

4 (6)

Kostja poolt esile toodud asjaolud, et kostja on pensionär, kelle sissetulekud on väiksed ja lisaks on tal vaja abistada töötut poega, on küll inimlikult mõistetavad, kuid ei vabasta kostjat tema kui korteriühistu liikme kohustuste täitmisest. VÕS § 103 lg 2 kohaselt on rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kostja saab oma elukorraldust ise planeerida. Juhul kui korteriomandiga kaasnevad kulutused käivad omanikule üle jõu, on võimalik hankida jõukohasem eluase. Kostja on soovinud võlga tagasi maksta temale sobivatel tingimustel, mida hageja ei ole aktsepteerinud. Kohus ei loe hageja sellist käitumist heade kommete vastaseks. Hageja ei saa eelistada kostjat teistele korteriühistu liikmetele. Pigem tuleb taunitavaks pidada kostja enda käitumist, kes ei täida korrektselt korteriühistu liikme kohustusi. Seoses kostja poolt vastuses hagile esitatud nõusolekuga lahendada asi kompromissiga, märgib kohus järgmist. Kuna pooled käesoleva ajani allkirjastatud kompromissilepingut kohtule esitanud ei ole, puudub kohtul alus lahendada asi kompromissiga. TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 405 lg 1 p 3 kohaselt võib hagi menetlemisel lihtmenetluses näha menetluskulude suuruse ette juba menetlust lõpetavas kohtulahendis, võimaldades menetlusosalistel esitada eelnevalt oma menetluskulude nimekirjad. Hageja on oma 21.11.2011.a. seisukohtades esitanud ühtlasi ka menetluskulude nimekirja, mille kohaselt hageja menetluskuludeks on riigilõivu 191,73 eurot ja õigusalase nõustamise kulu 72 eurot. Hageja on esitanud õigusalase nõustamise kulu kohta P. W. 21.11.2011.a. arve summas 72 eurot ( tl 43). Hagile on lisatud maksekorraldus (tl 27), millest nähtuvalt hageja on hagi esitamisel riigilõivu tasunud 143,80 eurot. Tsiviilasja toimikus puudub maksekorraldus maksekäsu kiirmenetluses tasutud riigilõivu 47,93 euro kohta. Kuid kuna Pärnu Maakohus on hageja maksekäsu kiirmenetluse avaldust menetlenud, annab see alust arvata, et riigilõiv oli tasutud, mida kontrollis Pärnu Maakohus. Kostja pole omapoolset menetluskulude nõuet ega nimekirja esitanud. Kostja on oma 06.12.2011.a. kohtule esitatud vastuses palunud menetluskulud jagada poolte vahel võrdselt, kuna hagi kostja vastu ei kuulu rahuldamisele täies ulatuses. Vastavalt TsMS §-le 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad kõik menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on üheks kohtukuluks riigilõiv. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuluna riigilõivu katteks välja mõista kogu käesolevas menetluses tasutud riigilõiv so 191,73 eurot. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teise menetlusosalise lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus esindaja kulud nende rahalise kindlaksmääramise korral välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. 5 (6)

Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu tehinguga määratud esindaja. P. W. 21.11.2011.a. arvest nähtub, et see sisaldab tasu konsultatsiooni ja hagi koostamise eest käesolevas tsiviilasjas. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 22.06.2010.a. määruses asjas 3-2-163-10 selgitanud, et menetluskuludeks TsMS-i mõttes on need menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud, mis on seotud konkreetse tsiviilasjaga, st hagiavalduse koostamise ja edasise menetlemise kulud. Kohtu hinnangul tõendab esitatud arve, et hageja on kandnud õigusabikulusid seoses käesolevas tsiviilasjas hagi esitamisega. TsMS § 175 lg 3 kohaselt Vabariigi Valitsus kehtestab lepingulise esindaja ja nõustaja kulude teistelt menetlusosalistelt sissenõudmise piirmäärad. Vabariigi Valitsuse 04.09.2008.a. määrusega nr 137 (alates 01.01.2011.a. kehtivas redaktsioonis) on kinnitatud „Lepingulise esindaja kulude teistelt menetlusosalistelt sissenõudmise piirmäärad“. Nimetatud määruse § 1 lg 1 kohaselt tsiviilasja hinna kuni 3200 eurot puhul on maksimaalselt sissenõutav kulu 1600 eurot. Käesoleva tsiviilasja hind TsMS §-st 133 lg 1 tulenevalt on 880,77 eurot. Seega jääb hageja nõutav õigusabi kulu lubatud piirmäära sisse. Nõutav õigusabi kulu sisaldab ka käibemaksu 12 eurot. Hageja esindaja ärakuulamisel kinnitas, et hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Seetõttu kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kogu õigusabikulu so 72 eurot. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskulude katteks välja mõista 191,73 + 72 so 263,73 eurot. TsMS § 405 lg 1 p 10 alusel peab kohus põhjendatuks tunnistada käesoleva otsuse viivitamata tagatiseta täidetavaks. Kohus juhib poolte tähelepanu, et käesoleva otsuse resolutsioonis vastavalt TsMS §-le 442 lg 6 märgitud edasikaebe tähtaeg ja kord ei ole kohtu luba edasikaebamiseks TsMS § 442 lg 10 mõttes.

Kohtunik Rita Kulberg

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.