lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-08-70070/20

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tartu mnt kohtumaja · 22.12.2011

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja
Kohtuasja number
2-08-70070/20
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
22.12.2011
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2929
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 174 lg 1, 2, 3Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaVÕS § 196 lg 1, 2, 3Lepingu erakorraline ülesütlemineVÕS § 313 lg 1, 2, 3Üürilepingu erakorraline ülesütlemineVÕS § 316 lg 1, 2Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttuVÕS § 325 lg 2, 5Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsÜS § 136 lg 8Tähtpäeva saabumineVÕS § 116 lg 2Taganemine ja ülesütlemine õiguskaitsevahendina

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-08-70070/45Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium28.06.2013

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-08-70070

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Merike Varusk

Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht

22.detsembril 2011. a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja

Tsiviilasja number

2-08-70070

Tsiviilasi

OÜST hagi OÜB vastu mitteeluruumide rendilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise nõudes

Tsiviilasja hind

779 166.20 krooni (49 797.80 eurot)

Menetlusosalised ja nende

hageja OÜST(registrikood XXX asukoht: XXX); hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Greebe; kostja OÜB(registrikood XXX; asukoht: XXX); kostja lepinguline esindaja Tiia Nurm.

esindajad

Kohtuistungi toimumise aeg

Avo

15. november 2011

RESOLUTSIOON

1.Hagi rahuldada.
2.Tuvastada OÜST OÜB poolt 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust.

Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 04.09.20262-26-15854/5Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 04.09.20262-26-118512/3Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 02.09.20262-25-17128/21Pärnu Maakohus Paide kohtumaja
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
VÕS § 128Hüvitatava kahju liigid
VÕS § 286 lg 1Kulutuste hüvitamine üürnikule
VÕS § 341Üürilepingu sätete kohaldamine rendilepingu puhul

Edasikaebamise kord

2-08-70070

Harju Maakohtu otsuse peale on pooltel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest.

I Hageja nõue ja põhjendused

1.23.09.2008 väljastas kostja hagejale tähtkirjaga 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 24.09.2008. Ülesütlemisavalduses on kostja viidanud lepingu lõppemise päevaks VÕS § 313 lg 3. Üürilepingu ülesütlemise õigusliku alusena on kostja välja toonud üürniku tasumata üüri summas 483 152.31 krooni, s.t üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa. Üürileandja on viidanud VÕS §116 lg 2 punktid 2-4 ja lg 6, § 196 lg 1 ja 2 ning § 313 lg 1p 1. Hageja leiab, et kostja 23.09.2008 ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 sätestatud nõuetele ja on tühine tulenevalt VÕS § 325 lg 5. hageja leiab, et kostja esitatud ülesütlemisavaldus ei sisalda VÕS § 325 lg 2 p 2 sätestatud lepingu lõppemise päeva, sest VÕS § 313 lg 3 ei sisalda lepingu lõppemise päeva. Samuti ei ole kostja viited ülesütlemise õiguslikele alustele õiged. Hageja leiab, et kostja seisukoht, et hageja on kostjale võlgu 483 152.31 krooni, on väär. Kostja poolt lepingu ülesütlemise hetkeks 23.09.2008 oli hagejal tasumata vaid kostja arve nr 4232 sisalduv ettemaksunõue septembrikuu eest. Nimetatud arve alusena on kostja viidanud poolt 05.04.2002, 10.11.2004, 21.03.2005 ja 17.04.2007 kokkulepetele, millest tulenevalt kostja esitas hagejale arve summas 148 545.50 krooni. kostja leiab, et ettemaksu tasumise kohustust ei saa käsitleda võlgnevusena kostja ees. Osaühing (edaspidi OÜ) AG ja OÜ N sõlmisid 06.04.1999 mitteeluruumide rendilepingu rendipinna asukohaga XXXTallinnas kasutamiseks tähtajaga 3 aastat. 05.07.1999 muutsid pooled lepingu tähtaega, leppides kokku lepingu tähtajaks 10 aastat. 17.09.1999 sõlmiti OÜ AG, OÜ N ja OÜ ST vahel kolmepoolne kokkulepe, millega OÜ ST võttis OÜ-lt AG üle 06.04.1999 sõlmitud lepingu koos kõigi rentniku õiguste ja kohustustega. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu rendileandjaks/üürileandjaks avalduse esitamise hetkel on OÜ BK ja rentnikuks/üürnikuks on OÜ ST ja eelnimetatud leping kehtib poolte vahel. Kostja on taksitanud hagejal üürilepingu alusel üüritud ruumide kasutamist alates 22.09.2008, mil varahommikul kell 7.00 paiku teavitas hagejat kaugturbe (üüriruumide valvesignalisatsiooni) teenust osutav turvafirma SEAS (edaspidi AS) töötajad, et pulti tuli häireteade. Hageja esindaja saabus kohale ja kostja esindaja teatas, et on vahetanud kõik hoone välisuste lukud. Kohal olid ka kostja poolt palgatud turvafirma töötajad, kes keeldusid lubamast hageja töötajaid ja kõiki hageja allüürilepinguid omavate äriühingute töötajaid ning kliente hageja poolt üüritavatesse ruumidesse asukohaga XXX Tallinnas. turvafirma töötajad põhjendasid oma käitumist üürileandjalt saadud vastavasisuliste korraldustega. Hageja allüürnikele selgitati, et kostja soovib hagejaga üürilepingut lõpetada ja soovitati pöörduda kostja esindaja poole uute üürilepingute sõlmimiseks kostjaga. Kostja esindajad hagejale oma käitumist ei selgitanud. 23.09.2008 teavitas turvafirma S hagejat taas häirest valvataval objektil. Kohalesaabunud turvafirma töötajad teatasid, et välisuksed on lukustatud, kuid ruumides toimub liikumine. Kohalekutsutud politsei tuvastas,

2-08-70070 et üüriruumides toimetasid turvafirma töötajad, kes võtsid maha hageja poolt paigaldatud ja hagejale kuuluvaid valvesignalisatsiooniseadmeid. Pärast seda, kui neile selgitati nende tegevuse ebaseaduslikkust, lõpetasid nad oma tegevuse ja taastasid valvesignalisatsiooni töö. Nende sõnul oli neile vastavad korraldused andnud kostja esindaja. Hageja hinnangul on kostja eelnimetatud tegevus põhjustanud nii temale kui ka tema allüürnikele kahju. Hageja on hagi hinna arvutamisel tuginenud VÕS § 128, millest tulenevalt on hagejal õigus kasutada üüriruume üürilepingu kehtivuse aja lõpuni, s.o 30.04.2009 ehk 6 kuud ja 9 päeva. Ja seega on hagi hinnaks 919 416.10 krooni. hageja on palunud tuvastada 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust ja menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja leiab, et kostja väide, nagu oleks kostja üürilepingu ülese ütelnud pühapäeval 21.09.2008 ja esmaspäeval 22.08.2008 keeldus hageja seaduslik esindaja S.-E. K ülesütlemisavaldust vastu võtmast, on paljasõnaline ja ei vasta tõele. Kostja takistas 22.09.2008 hagejat ja tema allüürnikke ning kliente sisenemast üüripindadele, olles palganud välisuste juurde sissepääsu takistama turvafirma ja vahetanud ära kõik välisuste lukud. Hagejale on üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest teatatud alles 24.09.2008, mil hageja sai sellekohase avalduse kätte. Asjaolu, et kostja tegi 22.09.2008 kostja allüürnikele ettepaneku sõlmida temaga otselepingud, annab hagejale alust arvata, et kostja soovis hageja poolt teostatavat administreerimise-operaatoriteenust üle võtta.

II Kostja vastuväited

2.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et väär on hageja väide, nagu ei vastaks ülesütlemisavaldus nõuetele. Kostja leiab, et tegemist oli erakorralise ülesütlemisavaldusega ja ülesütlemise päevaks oli sellele järgnev päev ehk 21.09.2008. lepingu lõppemise päeva puhul on viidatud VÕS § 313 lõikele 3, mis sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti ehk on viidatud alusele, millest tuleneb õigus ilma ette teatamata leping erakorraliselt ülese ütelda. Kostja ütles lepingu erakorraliselt ülese pühapäeval 21.09.2008. kuna esmaspäeval 22.09.2008 hageja esindaja SEK kohapeal ülesütlemisavaldust vastu ei võtnud, siis saadeti ülesütlemisavaldus posti teel. Kostja leiab, et see, millal hageja ülesütlemisavalduse kätte saab, ei sõltu kostjast ja seetõttu ei sõltu ja seetõttu ei saa sellest sõltuda ka kostja õigused. Kostja väidetel väljastas ta teate hagejale juba 21.09.2008, kuid hageja esindaja keeldus seda vastu võtmast ja seda ei ole kostjal võimalik tõendada. Tulenevalt VÕS § 313 lg 3 ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama ehk tegemist on erandjuhuga, siis tuleb kostja hinnangul lähtuda võlgnevuse suuruse arvutamisel ülesütlemisavalduse tegemise hetkel olnud võlast. Seisuga 21.09.2008 oli hagejal tasumata arve nr 4551 summas 27 966 krooni, arve nr 1233 summas 83 898 krooni, arve nr 3450 summas 7 668.10 krooni, arve nr 3652 summas 71 545.50 krooni, arve nr 4232 summas 148 545.50 krooni ja arve nr 4842 summas 148 545.50 krooni. seega ületas hageja üürivõlgnevus 3 kuu üürisumma. Võlgnevusele lisandus viivis, mis suureneb igapäevaselt. Kostja vastuväite kohaselt on hageja lepingu kehtivuse ajal pidevalt lepingut rikkunud ning olnud pidevas üürivõlgnevuses. 2008. a ei tasunud hageja ühtegi üüriarvet tähtaegselt, mille kohta talle saadeti pidevalt pretensioone. Kostja on oma 24.03.2008 pretensioonis nr 03-71 hoiatanud, et kui hageja oma võlga ja kahte viivisearvet – arve nr 5425 summas 14 397.41 ja

2-08-70070 arve nr 1697 summas 24 755.78 krooni – ei tasu, siis ütleb kostja lepingu erakorraliselt ülese. Hageja ei tasunud kuni 21.09.2008 neid viivisearveid ja jätkas arvete tasumisega viivitamist. Kostja on leidnud, et kuna ta ei suuda tõendada, et andis hageja esindajale lepingu erakorralise ülesütlemise teate kätte 21.09.2008 ja hageja tunnistab selle kättesaamist 24.09.2008, siis lõppes leping erakorralise ülesütlemisega hiljemalt 24.09.2008. Kostja väidetel ütles ta üürilepingu erakorraliselt ülese, kuna hagejal oli üürivõlg kostja ees 483 152.31 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktist 2.9 tulenes, et hageja kohustus tasuma üüri jooksva kuu eest eelneva kuu 20. kuupäevaks ja seega on põhjendamatu hageja vastuväide, et arvest nr 4232 tulenev üürinõue ei olnud muutunud sissenõutavaks. Kostja väitel on ta üürilepingu ülese ütelnud tulenevalt VÕS § 316 lõikest 1 tulenevatel alustel, kuna hageja oli viivitanud üüri tasumisega ja võlgnevuse suurus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat.

III Kohtuistung

3.15.11.2011 toimunud kohtuistungil jäi hageja hagi juurde. Kostja vaidles hagile vastu.

IV Kohtu põhjendused

4.Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe muu hulgas lepingu ülesütlemisega. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel. VÕS § 196 lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314– 319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 316 lõige 1 punktid 1 ja 2 sätestavad, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
5.Kohus, tutvunud asjas kogutud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada.

2-08-70070

6.Hageja on palunud tuvastada 06.04.1999 sõlmitud mitteleuruumide rendilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühisust. Hagiavalduse kohaselt on kostja alusetult lõpetanud poolte vahelise üürilepingu erakorralise ülesütlemisega. Kostja väidetel ütles ta üürilepingu erakorraliselt ülese, kuna hagejal oli üürivõlg kostja ees 483 152.31 krooni ja kostja oli korduvalt üüri eest tasumisega viivituses.
7.Hageja on palunud tuvastada 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Kostja esitas rendilepingu ülesütlemisavalduse 21.09.2008. VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti.
8.Hageja on palunud tuvastada 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühisust. Kohus leiab, et üürilepingu poolel võib esineda õigus nõuda lepingu ülesütlemise tehingu tühisuse tuvastamist, sest kestvuslepingu ülesütlemine on iseseisev tehing. Teisel poolel on põhjendatud huvi korral õigus esitada tuvastushagi, mille käigus selgitatakse, kas ülesütlemine on kehtiv. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 tehtud lahendis.
9.Kostja on hagejale ülese öelnud 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu. Kostja on üürilepingu ülese ütelnud tuleneval asjaolust, et hageja viivitas mitmel järjestikkusel kuul üür tasumisega ja tema üürivõlgnevus ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Kohus leiab, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kohus leiab, et nimetatud juhul pidi kostja täitma VÕS § 196 lõikest 2 tuleneva eelduse ehk andma enne üürilepingu ülesütlemist hagejale mõistliku tähtaja kohustuste rikkumise lõpetamiseks ja alles seejärel, kui hageja ei oleks kohustuse rikkumist lõpetanud, oleks kostjal tekkinud õigus üürilepingu ülesütlemiseks. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjades nr 3-2-1-146-04 ja 3-2-1-2-06 tehtud lahendites. Kohus leiab, et kostja ei ole hagejale enne üürilepingu ülese ütlemist andnud võimalust kohustuse rikkumist lõpetada. Kostja vastuväite kohaselt on ta esitanud korduvalt hagejale pretensioone (I kd, tl 31-42), kuid hageja vastuväite kohaselt on need esitatud hoone sissepääsu juures asuvale administraatorile, mitte hageja esindajatele. Samuti on viimane pretensioon esitatud 24.03.2008 (I kd, tl 31), kuid kostja heidab hagejale üürilepingu ülese ütlemisel ette hilisemate, 13.06.2008, 24.03.2008 ja 01.07.2008, arvete tasumata jätmist (I kd, tl 43, 47, 48). Eeltoodust tuleneb, et kostja ei ole enne üürilepingu sõlmimist andnud hagejale mõistlikku tähtaega üürivõlgnevuse tasumiseks.
10.VÕS § 313 lg 2 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama. Kostja on nimetatud sätet tõlgendanud selliselt, et ta ei pidanud enne lepingu erakorralist ülesütlemist sellest hagejat teavitama. Kohus leiab, et VÕS § 313 lg 2 sätestatud põhimõte, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teavitama, tähendab seda, et õigusliku aluse ja seaduses sätestatud protseduuri järgimise korral lõpeb leping kohe pärast ülesütlemist, juhul kui lepingut ülese ütlev pool ei anna lepingu lõppemiseks pikemat tähtaega. Seega ei saa

2-08-70070 leping lõppeda erakorralise ülesütlemise korral enne ülesütlemisavalduse üürnikule kättetoimetamist, nagu käesoleval juhul on leidnud kostja. Kostja väidetel teavitas ta hageja seaduslikku esindajat 21.09.2008 üürilepingu ülesütlemisest, kuid ei suuda seda tõendada. Kohus leiab, et kostja kirjeldatud olukorras, oleks kostja pidanud tagama, et ülesütlemise teade on hagejale kätte toimetatud. Lepingu kohesel lõppemisel peab üürnik üüritud asja tagastama. Kostja hagejale nimetatuks võimalust ei andnud vaid asus ise hoone sissepääsu takistama ja ustel lukkusid vahetama. Samuti leiab kohus, et arvestades hageja üüritava pinna suurust, oleks kostja pidanud andma hagejale mõistliku aja üüritud pinna vabastamiseks. Ka juhul, kui kostja oleks eelnevalt teavitanud hagejat üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest enne hoone sissepääsu takistamist, oleks leping lõppenud juhul, kui täidetud oleksid olnud kõik ülesütlemise eeldused.

11.Kostja väidetel ütles ta üürilepingu erakorraliselt ülese, kuna hagejal oli üürivõlg kostja ees 483 152.31 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktist 2.9 tulenes, et hageja kohustus tasuma üüri jooksva kuu eest eelneva kuu 20. kuupäevaks ja seega on põhjendamatu hageja vastuväide, et arvest nr 4232 tulenev üürinõue ei olnud muutunud sissenõutavaks. Kostja väitel on ta üürilepingu ülese ütelnud tulenevalt VÕS § 316 lõikest 1 tulenevatel alustel, kuna hageja oli viivitanud üüri tasumisega. Poolte vahel 17.04.2007 sõlmitud kokkuleppe (I kd, tl 30) punkti 6 kohaselt on alates 01.05.2007 üüri suuruseks 125 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Käibemaksuseaduse § 15 lg 1 kohaselt on käibemaksumäär 20 protsenti maksustatavast väärtusest. Seega kuulus hageja poolt igakuiselt tasumisele (125 000 + 20 %) 150 000 krooni. Hageja leiab, et kostja väited, et hageja võlgneb enam kui kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri, ei ole õiged. Kohus leiab, et kostja on jätnud üürivõla arvestamisel tähelepanuta kostja enda esitatud arve nr 4842 I kd, tl 49, milles on tehtud tagasiarvestus summas 80 695.50 krooni. Kostja on arve väljastanud 21.09.2008 ja seega oleks kostja pidanud tasaarvestust arvestama hageja võlgnevuse suuruse kindlaksmääramisel. Peale ülesütlemist tasus hageja arve nr 3652 summas 71 545 krooni (I kd, tl 180). Seega on hageja üürilepingu ülesütlemise järgne võlgnevus kostja hinnangul 182 366.31 krooni (I kd, tl 180), mis aga ei ületa kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri suurust.
12.Poolte vahel 06.04.1999 sõlmitud mitteeluruumide üürilepingu punkti 2.9. kohaselt kohustus hageja tasuma kostjale renti jooksva kuu eest eelneva kuu 20. kuupäevaks. Nimetatust tulenevalt oli hageja poolse arve nr 4842 tasumise tähtaeg 20.09.2008, mis oli laupäev. TsÜS § 136 lg 8 sätestab, et kui kohustuse täitmise etteantud tähtpäev langeb riigipühale või muule puhkepäevale, siis leotakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Seega leiab hageja, et tal ei saanud olla võlgnevust kostja arve nr 4842 osas, mille tasumise tähtaeg saabus alles 22.09.2008. Kohus nõustub hageja põhjendustega arve nr 4842 tasumise tähtaja osas. Tulenevalt TsÜS § 136 lg 8 oli hageja poolse kohustuse täitmise tähtajaks 22.09.2008, kuid kostja oli üürilepingu ülese ütelnud ja takistanud hagejal üüritud ruumidesse sissepääsu juba 21.09.2008, jättes sellega hageja ilma võimalusest täita kohustus tähtaegselt. Kohus leiab, et põhjendatud on hageja väide, et kõik tema dokumendid asusid üüritud pinnal ja kuna hagejal puudus juurdepääs oma raamatupidamisdokumentidele, siis ei olnud tal võimalik täita oma lepingujärgseid kohustusi. Samuti on hageja 20.09.2008 teinud ülekande kostjale summas 71 545.50 krooni arve nr 3652 eest (I kd, tl 80, 81), mida hageja on käsitlenud võlgnevusena (I kd, tl 179). Kostja on tunnistanud eelnimetatud summa kättesaamist 22.09.2008. Kohus leiab, et tulenevalt TsÜS § 136 lg 8 pidi kostja arvestama, et kuna 20.09.2008 oli laupäev, siis langeb lepingujärgse kohustuse täitmine tähtaeg esimesele puhkepäevale järgnevale tööpäevale, ehk käesoleval juhul 22.09.2008. Seega leiab kohus, et põhjendamatu oli kostja poolt arvestada hageja võlgnevuse suurust enne kohustuse täitmise

2-08-70070 tähtaega. Samuti on hageja esitanud vastuväited osadele kostja väljastatud üüriarvetele (II kd, tl 2-6) ja tunnistab vaid arve nr 4232 tasumata jätmist summas 148 545.50 krooni.

13.Kostja on leidnud, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esinesid mõlemad VÕS § 316 lg 1 punktides 1 ja 2 nimetatud alused. VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. VÕS § 316 lg 2 kohaselt ei ole üürileandjal VÕS § 316 lg 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja ei ole enne erakorralise ülesütlemisavalduse tegemist oodanud maksmise tähtaja saabumist. Seega ei saa väita, et hageja on jätnud septembris tasumisele kuuluva arve nr 4842 tähtaegselt tasumata ja nimetatust tulenevalt ei ületa hageja üürivõlgnevus kolme kuu üüri eest tasumisele kuuluvat summat. Samuti on hageja kostjale juba 26.03.2008 teinud sisulise tasaarvestusavalduse (I kd, tl 56-57), mille kohaselt on kostja tegevus põhjustanud hagejale ja tema allüürnikele kahju ning hageja on avaldanud, et tal on tulenevalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktist 9.2.7. ja VÕS § 286 lg 1 õigus nõuda mõistlikku hüvitist üüriobjektile tehtud parenduste eest. Seega oli kostja teadlik, et hagejal on vastunõue, mis on tasaarvestatav kostja nõudega.
14.Muud poolte seisukohad ja esitatud tõendid ei ole asjakohased. Menetluskulud
15.TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus on rahuldas hagi, siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
16.TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, TsMS § 174 lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Merike Varusk Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja