Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

ASJAOLUD

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt on hageja KÜ X esitanud hagi L. A. kommunaalmaksete ning viiviste nõudes.

vastu halduskulu ja

Kostjale kuulub Xxxxx linnas X-XX korteriomand. Majas on moodustatud korteriühistu X. Hageja on kandnud elamu haldamise ja majandamisega seotud kulutusi, sealhulgas tasunud KÜ-le kommunaalteenuseid osutanud ettevõtetele makseid nende poolt esitatud arvete alusel. Hageja vahendusel on kommunaalteenuseid osutatud ka kostja omanduses oleva korteri majandamiseks ja haldamiseks. Kostja ei ole täitnud seadusest ja KÜ juhtorganite otsustest tulenevaid maksekohustusi nõuetekohaselt ning on aastate vältel tasunud kommunaalmakseid ebaregulaarselt ja ebapiisavas mahus. Perioodil 01.07.2010.a kuni 31.07.2011.a on kostjal kujunenud võlgnevus summas 1001,26 eurot.

KOSTJA VASTUVÄITED

19.08.2011.a kostja esitatud vastusest nähtuvalt (tl 19-20) on kostja ainuke sissetulek töövõimetuspension summas xxxxxx eurot ja toetus summas xxxxx eurot kalendrikuus. Väide, et KÜ juhatus on korduvalt saatnud kostjale meeldetuletusi on vale. Paar kuud enne kohtumääruse saamist pakkus kostja KÜ esimehele kompromissi, et hakkab maksma võlga 100 euro kaupa iga kuu alates juulist 2011.a ja asus seejärel kokkulepet täitma. KÜ esimees on kostjaga keeldunud suhtlemast. Kostja ei vaidle vastu võlgnevuse tasumisele, arusaamatuks jääb miks hageja üldse kohtusse pöördus. Lisaks on põhjendamatult suur KÜ poolt nõutav viivismäär. KÜS § 7 kohaselt on nõutava viivise määr 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kostja on nõus maksma 0,07% iga viivitatud päeva eest. Kostja palub kohtul vähendada viivise mõistliku suuruseni.

MENETLUSE KÄIK

29.08.2011.a esitas hageja oma arvamuse kostja vastuväidetele (tl 39), millest nähtuvalt on kahetsusväärne kostja töövõimekaotus, kuid samas puudub KÜ liikmetel kohustus subsideerida kostja eluasemekulusid. Omaniku kohustus on kanda talle kuuluva kinnisasjaga seonduvaid kulutusi. Kostja ei kasuta korteriomandit ning seetõttu on tal antud orikorras võimalus korteriomand realiseerida. Kuigi juulis ja augustis on kostja hageja kontole tasunud 100 eurot ei ole võlgnevus siiski oluliselt vähenenud, kuna laekumistega on esmalt kaetud jooksvate kuude kulutused. Sellisel viisil võlgnevuse tasumiseks kuluv aeg ulatub aastatesse

ning ei ole aktsepteeritav. Hageja on valmis kaaluma kompromissi võimlikkust, kuid eelduseks on võla kogumahu tasumine lühema ajavahemiku jooksul. Kuivõrd kostja pole 2010 kuni 20111 sisuliselt arveid tasunud, siis viitab see asjaolu ilmsele pahausksusele ning seetõttu on viivisnõude esitamine 0,2 % määras põhjendatud. 13.09.2011.a esitas kostja vastuse hageja arvamusele (tl 42), millest nähtuvalt kostja tegeleb korteriomandi müümisega juba mitu kuud. Kostja ei keeldu võlgnevuse tasumisest, kuid rohkem, kui 100 eurot kuus ei ole maksta võimalik. Kostja palub kohtul vähendada viivist. 24.10.2011.a teatas kohus pooltele, et lahendab asja TsMS § 405 lg 1 alusel seda kohtuistungil arutamata ja andis pooltele tähtaja kuni 03.11.2011.a, mille jooksul oli antud tsiviilasjas veel võimalik esitada avaldusi ja dokumente. Kohus selgitas, et alates 04.11.2011.a loeb kohus eelmenetluse tsiviilasjas nr 2-11-36391 lõppenuks (tl 65).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub seega osalisele rahuldamisele. Poolte vahel pudub vaidlus järgmistes faktilistes asjaoludes: 1) kostja omab korteriomandit X-XX; 2) Xxxxx linnas X asuvat elumaja haldab KÜ X; 3) kostja on KÜ X liige. Poolte vahel on vaidlus KÜ poolt nõutava viivismäära suuruse üle. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 lg 1 sätestab, et kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 tulenevalt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ning remondiks ja tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ning ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hageja on kohtule tõenditena esitanud kinnistusraamatu registriosa väljatrüki, millest nähtuvalt on kostja korteri nr XX omanik (tl 6) ning ärakirja KÜ X põhikirjast, mille p-st 3.2 nähtuvalt on ühistu liige kohustatud täitma ühistu juhtimis- ja kontrollorganite otsuseid ning

kinni pidama ühistu kodukorrast. Samuti kohustub KÜ liige tasuma põhikirjas sätestatud korras sihtotstarbelisi makseid ning osa võtma elamu majandamise ja hooldamise kulude katmisest. Põhikirja p 6 nähtuvalt kannavad elamu majandamise ja hooldamise kulusid ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna osale kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Igakuuliste maksete suuruse arvutamise ja liikmetele makseteatiste väljastamise kord ja tähtajad ning viiviste suurus ja arvutamise kord määratakse kindlaks ühistu kodukorras. Ühistu kodukorra kinnitab p 5.6 kohaselt üldkoosolek (tl 7-9). Kostja ei ole esitanud perioodil 01.01.2010.a kuni 31.07.2011.a tekkinud halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevuse osas vastuväiteid. Kostja on selgitanud, et Pensioniameti 04.12.2002.a otsusega nr xxxxxx/x tuvastati kostjal puue ning seetõttu on vähenenud tema sissetulek. Kostja selgitab, et ei ole võimeline hagejale tasuma rohkem kui 100 eurot kalendrikuus. Lisaks nähtub kohtule esitatud selgitustest, et kostja ei kasuta korteriomandit ning seetõttu on korter müügis. Hageja on kohtule tõendina esitanud väljavõtted kostja võlgnevusest KÜ-le X halduskulu ja kommunaalmaksete eest perioodil 01.01.2010.a kuni 31.07.2011.a summas 1001,26 eurot (tl 11-12). 17.10.2011.a hageja esitatud vastusest nähtuvalt vähendas hageja põhivõlgnevuse summat 200 euro võrra põhjusel, et kostja on 2011.a augusti- ja septembrikuus tasunud hagejale igakuiselt 100 eurot (tl 35-36, tl 48-49). Kohus, tutvunud esitatud tõenditega kostja halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevuse kohta leiab, et hageja nõue halduskulu ja kommunaalmaksete osas on põhjendatud ning tuleb kostjalt hageja kasuks summas 801,26 (1001,26-200= 801,26 eurot) eurot välja mõista. Korteriomanikul lasub kohustus tasuda haldus- ja kommunaalmakseid sõltumata sissetuleku suurusest. Hageja on esitanud ka viivise väljamõistmise nõude seisuga 31.07.2011.a summas 567,85 eurot. Kohtule on tõendina esitatud väljavõtted üldkoosoleku protokollist nr 24 27.05.2008.a ja nr 25 24.05.2009.a (tl 50-57, tl 59-64), millest m.h nähtuvalt on viivismäära suurusena kinnitatud kuni 0,2% iga päeva eest, mis on üle läinud maksetähtajast. KÜS § 7 lg-st 4 tulenevalt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Samas ei too üldkoosoleku otsuse vastuolu seadusega üldjuhul iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Kuivõrd korteriühistuseaduses ei ole reguleeritud üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid, tuleb KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldada mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Olukorras, kus korteriühistu üldkoosolek oli vastu võtnud ebaseadusliku otsuse, oli korteriühistu liikmetel KÜS § 13 lg 3 alusel võimalik kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates pöörduda kohtusse otsuse tühistamiseks. Juhul kui seadusega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust tähtaegselt ei vaidlustatud, on see kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 kohaselt kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslik. Samas on kostja palunud kohtul vähendada viiviseid. Kohus selgitab, et viivis on leppetrahvi alaliigiks, mida võlgnik on kohustatud tasuma kohustuse mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise, eriti täitmisega viivitamise korral. Leppetrahvi nõude kaudu saab võlausaldaja esmajoones lihtsama võimaluse kohustuse rikkumisest tuleneva eeldatava kahju hüvitamise

nõude realiseerimiseks kokkulepitud suuruses. Viivis on leppetrahv eelkõige rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest, mida arvestatakse protsendina põhivõlalt (intressina). Vaidluse all ei ole, et kostja oma maksekohustust rikkus. VÕS § 101 lg 1 p-de 1 ja 6 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 113 lg-st 8 tulenevalt viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. Vastavalt VÕS § 162 lg 1 kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu õigused viivise vähendamisel ei ole piiramatud. Kohtulahendist peavad nähtuma ja kontrollitavad olema kohtu motiivid, miks viivist vähendati. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-66-05 selgitanud, et kohus vähendab viivist üksnes võlgniku taotlusel. Leppetrahvi alandamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Kohus leiab, et on alus viiviste vähendamiseks. Kohus, arvestades järgmist: 1) KÜS § 7 lg-st 4 tulenevalt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. 2) Kostja on osaliselt töövõimetu isik, kelle töövõime kaotuse protsent on 70% (tl 30-31). 3) Kostja on töövõimetuspensionär (tl 23-34), kelle igakuiseks sissetulekuks on töövõimetuspension xxxxxx eurot ja toetus xxxxx eurot (tl 21-22). peab põhjendatuks vähendada viivise suurust 0,2% päevas 0,07 %-ni maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Seega on kohus seisukohal, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivised seisuga 31.07.2011.a summas 198,75 eurot. Kohus selgitab, et jätab TsMS § 33 lg 3 alusel hageja poolt esitatud menetlusdokumendid (tl 68-70) tähelepanuta põhjusel, et hageja ei esitanud kohtu poolt määratud tähtajaks võõrkeelsete dokumentide tõlget (tl 71).

Arvestades eeltoodut rahuldab kohus osaliselt KÜ X hagi L. A. vastu ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja halduskulu ja kommunaalmaksete võlgnevuse summas 801,26 eurot ning viivised summas 198,75 eurot. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt lahendab kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuivõrd kohus rahuldas hagi osaliselt, aga tunduvalt üle poole nõudest, ei oleks õiglane jätta menetluskulusid poolte kanda võrdsetes osades. Seetõttu tuleb menetluskulud jätta 73 % ulatuses kostja ning 27 % ulatuses hageja kanda.

Annemarie Gerassimov Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.