2-06-14510/64 - Võlaõigus - Muud - Tartu Ringkonnakohus - lahend.ee

mille § 5 kohaselt kuulub lisa juurde lahutamatu lisana maksegraafik, pidi üürileandja lisalepingu sõlmimisest teatama apellandile, sest lisalepinguga sisseviidud muudatused kehtisid ka tema kui rentniku suhtes. Kuna 31.05.2002. a lepingu nr 2124 lisalepingu nr 1 kohaselt muudeti intressimäära, siis vastavalt lepingu nr 0699 punktile 3.4. muutus rentniku jaoks siduvalt üüritasu igakuuline suurus. Nähtuvalt kohtuistungi protokollist (tl 193-197) esitas kostja 21.01.2010. a istungil ka lisalepingus kokkulepitud intressimäära arvestades üüritasu arvestuse perioodi 10.06.2002 – 10.10.2005. Maakohus on kostja poolt esitatud arvestuse vastu võtnud. Maakohus on määranud üüri suuruse lähtudes esialgsest maksegraafikust ning ei ole arvestanud sellega, et 31.05.2002. a muutus intressimäär ja seoses sellega koostati uus maksegraafik. Juhul, kui hageja leidis, et lepingu nr 2124 muutmine ei ole kostja jaoks siduv, siis oleks ta pidanud ka seda asjaolu tõendama. Arvestades eeltoodut, on maakohus rikkunud asja läbivaatamisel TsMS § 348 lg-t 2, mille kohaselt hoolitseb kohus muu hulgas selle eest, et asja arutatakse ammendavalt ning sama paragrahvi 3. lõike teist lauset, mille järgi kohus tagab, et menetlusosalisel on iga asja lahendamiseks olulise asjaolu suhtes võimalik avaldada oma arvamust. Maakohus oleks pidanud selgitama hagejale, et kuna lisalepinguga nr 1 muudeti lepingut nr 2124 ning 31.03.1999. a rendilepingu nr 0699 kohaselt selline muudatus oli kostjale siduv, siis oleks olnud vajalik esitada tõendeid selle kohta, kas nõutava üüri suurus vastas lisalepingule nr 1. Seda asjaolu ei tõenda kostja poolt Maksu- ja Tolliametile esitatud andmed üüri tasumise kohta FIE J.S. . Maakohtu otsuse tühistamise aluseks ei ole apellandi väide, et hagi rahuldamise välistab asjaolu, et tsiviilasja nr 2-05-23367 otsusega on siduvalt tuvastatud asjaolu, et kostjal puudub üürivõlgnevus. Maakohus ei ole viidatud otsuses tuvastanud, et kostjal puudub üldse üürivõlgnevus hageja ees. Asjakohatu on apellandi väide, et kuna hageja väitel on ta üürileandja õigused ja kohustused kolmandale isikule üle andnud, siis ei saa hageja üüritasu nõuda. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et apellant ei pidanud maksma üüri ning vee ja elektri eest kolmandale isikule, kuid samas see asjaolu ei vabasta apellanti üürilepingu täitmise kohustusest ning hagejal üürileandjana on õigus nõuda apellandilt lepingu täitmist, s.o kokkulepitud tasu maksmist. Samuti on alusetu apellandi väide, et kohus on rikkunud TsMS § 376 lg-t 1 ja 2 ning TsMS § 331 lg-t 1. Nähtuvalt toimiku materjalidest (tl 157), on maakohus 17.12.2009. a kohtuistungil määranud hagejale tõendite esitamise tähtpäevaks 13.01.2010. a ning hageja poolt on esitatud täiendavad tõendid 13.01.2010. a, s.o tähtaegselt. Antud juhul ei ole hageja menetluse kestel muutnud hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ning seetõttu ei ole ka hagi muudetud. Tõendid on esitatud hagi aluseks olevate asjaolude tõendamiseks.

Üürileping sõlmiti 31.03.1999. a sel ajal kehtinud rendiseaduse alusel. Vastavalt VÕS, TsÜS ja RES RS §-le 12 lg 1 enne 01.07.2002. a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Vaidlust ei ole selles, et: 1) 31.03.1999. a sõlmisid FIE J.S. ja kostja üürilepingu (lepingus märgitud rendilepinguna), mille kohaselt J.S. andis üürileandjana kostjale kasutamiseks Jõhvis XXX hoone esimesel korrusel paiknenud ja üürilepingus kokkulepitud esimese korruse ruumid ning kostja üürnikuna kohustus igakuiselt 5-ndaks kuupäevaks 21.05.1997. a ostu-müügi lepingu nr 2124 lisaks oleva maksegraafiku alusel tasuma maksegraafikus märgitud üüri summa; 2) üürilepingu p-de 2.2 ja 2.3 kohaselt üürnik (kostja) ostab välja üüriaja jooksul üüritud vara 21.05.1997. a ostu-müügi lepingu nr 2124 ning maksegraafiku tingimustel. Üüritasuks on igakuine makse üürniku poolt üürileandja kasuks 21.05.1997. a ostu-müügi lepingus nr 2124 toodud maksegraafiku alusel; 3) üürilepingu perioodiks on 30.03.1999. a kuni 10.06.2012. a; 4) võlgnevust nõutakse perioodi eest 01.06.2005. a kuni 31.10.2005. a; 5) perioodil 01.06.2005. a kuni 31.10.2005. a kasutas üürilepingus märgitud ruume kostja; 6) vaidlusaluse perioodi jooksul kostja mingeid üürlepingust tulenevaid makseid ei tasunud. Kuni Tartu Ringkonnakohtu 28.06.2010. a kohtuotsuseni antud tsiviilasjas oli poolte vahel vaidlus selle üle, kas hagejal on õigus vastavalt eelpool nimetatud üürilepingule nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist perioodi 01.06.2005. a kuni 31.10.2005. a eest ja mis on üüri suurus. Peale eelpool nimetatud lahendit on alles jäänud vaidlus selle üle, mis oli vaidlusalusel perioodil üüri suuruseks ning kostja esitas vastuväite, et 31.05.2002. a Hoiupanga Liisingu ja J.S. ning hageja poolt sõlmitud ostu-müügi lepingu nr 2124 lisalepingu nr 1 maksete graafikus on fikseeritud väljaostu jääkmaksumus ning seda arvestades on kostja tasunud perioodil 30.03.1999. a kuni 01.06.2006. a üüri kokkulepitust suuremas ulatuses ning sellest tulenevalt tal võlgnevus puudub. Hageja leidis, et üüri suuruse määramisel tuleks arvestada ka ostu-müügi lepingu nr 2124 lisalepinguid, kuid võlgnevuse arvestuse on hageja koostanud üksnes üürilepingu sõlmimiseni (31.03.1999. a) kehtinud üüri suurust arvestades, s.o lähtudes üüri suurusest 14 652.95 krooni (936.49 eurot) kuus. Kostja leidis, et 31.03.1999. a sõlmitud üürilepingu nr 0699 p-st 2.3 ja ostu-müügi lepingu nr 2124 lisalepingust nr 1 tulenevalt oli kostjal kohustus tasuda üürilepingu kasutamise eest üüri vastavuses hoone väljaostumaksetega arvestades kehtivat intressi. Hageja on suurendanud ostu-müügi lepingu nr 2124 lisalepingutega oma laenukoormust ja sellest tulenevalt igakuist üürinõuet. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). TsMS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tsiviilasja materjalidega on tõendamist leidnud, et alates 31.05.2002. a on hoone, milles asuvad üürilepingu objektiks olnud ruumid, omanikuks hageja. Seega on alates 31.05.2002. a eelpool nimetatud üürilepingu üürileandja õigused ja kohustused vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 üle läinud hagejale ning kostjal oli üürnikuna vaidlusalusel perioodil 30.06.2005. a kuni 31.10.2005. a kohustus tasuda hagejale lepingus kokkulepitud üüri.

31.03.1999. a sõlmitud üürilepingu p 2.3 kohaselt oli üüriks „igakuine makse rentniku poolt rendileandja kasuks 21.05.1997. a sõlmitud ostu-müügi lepingu nr 2124 maksegraafiku järgi“. Hageja esitas kohtule ostu-müügilepingu nr 2124 ja nimetatud lepingu lisaks oleva maksegraafiku ja ostu-müügi lepingu nr 2124 lisalepingud koos nende juurde kuuluvate maksegraafikutega. Tsiviilasja materjalide kohaselt oli ostu-müügi lepingust nr 2124 tulenevalt lepingu eseme maksumus 31.08.1997. a seisuga 1 450 000 krooni ja igakuine üür oli 14 652.96 krooni (v.a 10.08.1997. a). Üürilepingu p 3.4 kohaselt oli üürile andja kohustatud teavitama üürnikku lepingu nr 2124 tingimuste muutumisest. Vaidlust ei ole selles, et üürile andja ei ole teavitanud üürnikku ostumüügi lepingu nr 2124 lisalepingute sõlmimisest. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selle kokku leppinud. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt sai 31.03.1999. a üürilepingut muuta üksnes samas vormis nagu leping sõlmiti, so kirjaliku lepingu vormis. Kohus oli seisukohal, et 31.03.1999. a üürilepingu pooled ei ole lepingut muutnud ja üüri suuruse määramisel tuleb lähtud üürilepingu sõlmimise seisuga kehtinud ostu-müügi lepingu nr 2124 ühe kuu rendimaksest ning nimetatud lepingus kokkulepitud rendimakse arvestuse korrast: üürieseme väljaostmiseks tasumisele kuuluv hind 1 103 789.53 krooni, intress 12,93% ja rendimakse kuus 14 652.96 krooni. Väär on kostja seisukoht, et kuigi ostu-müügilepingu nr 2124 lisalepingud ei ole kostja jaoks kehtivad, tuleks arvestada siiski lisalepingutes Hoiupanga Liisingu AS ja J.S. (alates 31.05.2002. a hageja) vahel sõlmitud kokkuleppeid intressi muutmise kohta. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja maksis 31.03.1999. a üürilepingu nr 0699 alusel üürileandjale kuni 30.06.2005. a igakuist üüri summas 14 652.96 krooni. Vaidlust ei ole selle üle, et perioodil alates 01.06.2005. a kuni 31.10.2005. a kostja üürile andjale üüri ega üürieseme kasutamisest tekkinud kõrvalkulusid tasunud ei ole. Üürilepingu nr 0699 p 2.6 järgi kohustus üürnik lisaks üürile tasuma ka vee ja elektrienergia eest vastavalt vee- ja voolumõõtja näitudele iga kuu 20-ndaks kuupäevaks eelmise kuu eest. Kõrvalnõuete osas kostja kõrvalnõuete arvestust ei vaidlustanud. Hagiavalduses on hageja märkinud tasumata kõrvalnõuete summaks 993.43 krooni ja esitanud selle kohta üürnikule hageja poolt esitatud arved (tl 20-22). Maakohus oli seisukohal, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele summas 3745.98 eurot tasumata üüri osas (58 611.84 krooni) ja 63.49 eurot (993.43 krooni) tasumata kõrvalnõuete osas. Viivise arvestust kostja ei vaidlustanud, kuid leidis, et viivise nõue on aegunud. VÕS § 76 kohaselt tuleb kohustus õigustatud isikule täita õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Rahalise kohustuse täitmisega on võlgnik viivituses alates ettenähtud ajal kohustuse täitmata jätmisest. Maakohus oli seisukohal, et viivisenõue ei saa aeguda varem kui põhikohustuse täitmise nõue. TsÜS § 144 mõtte kohaselt aegub koos põhinõudega ka sellest tulenev viivisenõue. Koos põhivõla aegumise peatumise või katkemisega peatub või katkeb ka viivisenõude aegumine. Maakohus leidis, et viivisenõue on põhjendatud.

7.Kemasi Ehituse OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Aknameister hagi rahuldamata. Apellant palub menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) on kohus asunud seisukohale, et 31.03.1999. a sõlmitud lepinguga nr 0699 (tl 16-12, 3941) on pooled kindlaks määranud üüritasu arvestamise põhimõtted ning üürilepingu p 2.3 kohaselt oli üüriks lepingu nr 2124 (tlk 147-151) lisaks oleva maksegraafiku (tlk 152-155) järgne igakuine tasu. Kohus leidis, et muudatused ei ole siduvad. Kohus on eiranud TSMS § 658 lg 2 tulenevat kohustust. Nimelt Tartu Ringkonnakohtu 28.06.2010. a otsusega leiti, et vastavad muudatused on siduvad. Vastustaja ei ole Tartu Ringkonnakohtu otsust vaidlustanud; 2) on kohtu seisukoht lepingu muutmise vormi osas üllatav, kuna asjaolu pooled ei ole käsitlenud ning asjaolu ei ole ka arutatud; 3) on üüritasu tingimuse muutumised ilma kirjalike kokkuleppeid sõlmimata kehtivad ja siduvad. Eelnevalt kehtinud Eesti Vabariigi rendiseadus, tsiviilkoodeks ja kehtiv tsiviilseadustiku üldosa seadus (sh TsÜS § 77 lg 3) ning võlaõigusseadus ei piira poolte võimalust siduda lepingu tingimust teatud sündmusega/toiminguga. Kohus on jätnud tähelepanuta, et kokkulepitud igakuise üüritasu summa on lepingus viiteline. Seega hinna tingimuse muutumisel lepingus nr 2124 oli pooltele siduvalt muutunud ka üüritasu, mida vastustaja apellandi eest varjas. Asjaolu, et apellanti eksitati, kuna üürilepinguga apellant omateada ka omandas antud vara J.S. ilt ja leping nr 2124 oli juba korduvalt muudetud, on hea usu põhimõtte vastane ja pahatahtlik; 4) tulenevalt üürilepingust osales kostja hoone väljaostmises ning antud üüritasude eest pidi kostja saama asja väljaostmise lõpetamisel ka asja 1⁄2 mõttelise osa omanikuks. Seega oli üldpõhimõtteks, et hoone väljaostumakset võrdsustatakse ka üüritasuga. 5) on apellant seisukohal, et lähtuvalt 31.03.1999. a sõlmitud üürilepingust nr 0699 oli apellandile siduv ostu-müügileping 2124/1 ja selle muudatused, millised hõlmasid hoone väljaostuhinda ja selle ajatamisega seonduvat intressi. Seega järgnevatest lepingu lisadest on apellandile siduvad ainult intressi muudatused ning asjaolu, et vastustaja on järelmaksuga müügilepingu kokkuleppel pangaga muutnud sisult laenulepinguks ja asunud erinevatel eesmärkidel laenukoormust kasvatama on ebamõistlik/ebaõige siduda üüritasu määraga; 6) on apellandi poolt enamtasutud üüritasu summas 14 191.28 krooni (906.99 eurot); 7) on kohus vääralt ja põhjendamatult asunud seisukohale, et viivisenõue saab aeguda ainult koos põhinõudega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on tsiviilasjas nr 3-2-1-52-10 asunud seisukohale, et juhul, kui hagis ei nõuta viivist, vaid hagi on esitatud üksnes põhinõudes, ei peatu aegumistähtaja kulgemine viivisenõude osas, st põhinõude esitamine ei peata esitamata jäetud kõrvalnõude aegumistähtaega. Viivise korral tuleb arvestada ka TsÜS §-s 154 sätestatut. Selle normi kohaldamine võib mh viia tulemusele, et kui mingi osa viivisest muutus sissenõutavaks 2005. a ja kolme aasta pikkune aegumistähtaeg algas järelikult 2005. a lõppemisest, siis on see osa viivisenõudest aegunud, kuna esimest korda nõuti viivist hagiavalduse täiendustes (antud juhul 2011. a).

12.Apellandi väide, et pooled võisid kokkuleppel rendilepingut muuta, on õige. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega, mille kohaselt pooled ei saanud rendilepingut poolte kokkuleppel muuta muus vormis, kui oli sõlmitud rendileping. Pooled sõlmisid rendilepingu 21.05.1997. a märkides, et leping kehtib J.S. ja Hoiupanga Liisingu vahel sõlmitud lepingu nr 2124 kehtivuse ajal. Ringkonnakohus leiab, et rendileping oli kestvusleping, millele alates VÕS jõustumisest kohaldatakse võlaõigusseaduse regulatsiooni. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. VÕS § 13 lg 2 kohaselt kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisti. Lepingus nr 0699 ei leppinud pooled kokku piiranguid lepingu muutmise vorminõuete kohta. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et rendileandja ei teavitanud ühestki lepingu nr 2124 lisade sõlmimisest rentnikku. Ringkonnakohus leiab, et rentniku võlgnevuse arvestamisel ei saaks aluseks võtta lepingu nr 2124 lisa 1 toodud graafikut ka sel põhjusel, et see sõlmiti 31.05.2002. a, kuid pärast lisa 1 sõlmimist ja enne võlgnevuse perioodi tekkimist muudeti lepingut veel 10 korral. Näiteks lepingu nr 2124 lisa nr 11 alusel, mis sõlmiti 23.03.2004, oli maksegraafiku alusel 10.06.2005 tasumisele kuuluv rendimakse kokku 39,392.23 kr (sh vara väljaostumakse 25,646.86 kr). Ringkonnakohus leiab, et kuna rendileandja rikkus rendilepingut ja ei teavitanud muudatustest rentnikku, siis muudatused rentniku suhtes ei kehtinud. VÕS § 13 lg 3 kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Eeltoodust tuleneb, et isegi juhul, kui lepingu muutmise piirang on lepingus kokkulepitud, ei kehti see piirang, kui pooled käituvad viisil, millest saab tuletada, et piirang ei ole siduv. Käesoleval juhul tasus rentnik rendilepingu sõlmimisest 1997 kuni võlgnevuse tekkimiseni 2005 renti vastavalt rendileandja poolt väljastatud arvetele, sellega muutsid pooled lepingut, ja rentnikul tekkis kohustus tasuda renti vastavalt esitatud arvele ka võlgnevuse perioodil, s.o summas 3 745.98 € (58611.84 kr vastavalt arvetele I kd lk 16-19).