Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Tsiviilasi nr 2-10-31896

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue Oma 05.07.2010.a. esitatud hagiavalduses palub OÜ Andreseli Taimetootmine (endise ärinimega aktsiaselts Andressel; edaspidi hageja) mõista OSAÜHINGULT STONEHOLM (edaspidi kostja) välja 4 092 000 krooni (s.o 261 526,47 eurot), 12.07.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise summas 461 023,80 krooni (s.o 29 464,79 eurot) ja edasi viivise kuni kohtuotsuse täitmiseni määras 0,03% päevas võlgnetavalt põhisummalt. Hageja ja SERVA INVEST OÜ sõlmisid 10.09.2008 tagasiostuõigusega kinnistu müügilepingu (edaspidi kinnistu müügileping), mille esemeks oli Harjumaal Viimsi vallas Laiaküla külas Pärnamäe tee 2 asuv kinnistu. Kinnistu müügilepingus lepiti muu hulgas kokku hageja tagasiostuõiguses ning õiguses loovutada kinnistu tagasiostuõigus kolmandatele isikutele. 13.01.2009 sõlmitud lepinguga loovutas hageja eelnimetatud kinnistu müügilepingust tuleneva tagasiostuõiguse kostjale. Loovutuslepingu punkti 2.4 alusel on kostja kohustus tasuda hagejale kinnistu müügilepingust tulenevate õiguste üleandmise eest 5 900 000 krooni. Kostja on tasunud 1 635 000 krooni loovutuslepingu punktides 2.4.1 ja 2.4.2 kirjeldatud viisil ning 173 000 krooni rahas. 500 000 krooni pidi kostja maksma hiljemalt 28.02.2009.a, 2 000 000 krooni hiljemalt 31.05.2009.a ja 1 765 000 krooni hiljemalt 01.09.2009.a. Kostja on jätnud loovutuslepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse 4 092 000 krooni ulatuses täitmata. Hageja soovib selle kohustuse täitmist. Kostja on teinud teise tsiviilasja arutamise raames lepingust taganemise avalduse, mis pole kehtiv. Hageja ei ole loovutuslepingut rikkunud. Kinnistu müügilepingu punktist 6.1 tulenevalt sai kostja kinnistu tagasiostuõigust teostada hiljemalt 10.09.2009.a. Kinnistu müügilepingu punktis 6.4 oli kokku lepitud tagasiostuõiguse teostamise kord. SERVA INVEST OÜ ei keeldunud kostjale kinnistut üle andmast. Kostja ei suutnud täita oma kohustusi kinnistu tagasiostmisõiguse teostamiseks. VÕS § 113 lg 1 alusel on hagejal õigus nõuda viivist. Loovutuslepinguga on ette nähtud viivis määras 0,03% päevas tasumata summalt. Kostja vastuväited ja põhjendused Kostja hagi ei tunnista. Hagejal ei ole loovutuslepingust tulenevalt õigus nõuda kostjalt veel täiendavalt 4 092 000 krooni ja viiviste tasumist. Tagasiostuõiguse tekkimiseks kohustus kostja tasuma hagejale kokku 5 900 000 krooni. Nimetatud summa täielikul tasumisel tekkinuks kostjal õigus osta hageja ja SERVA INVEST OÜ vahel 10.09.2008.a sõlmitud kinnistu müügilepingu alusel kinnistu SERVA INVEST OÜlt. Kuna kostja tasus loovutuslepingus kokku lepitud summast hagejale vaid 1 808 000 krooni, siis kostja hagejalt tagasiostuõigust ei omandanud. Loovutuslepingus ei ole reguleeritud, mis saab tagasiostuõigusest siis, kui kostja kogu tagasiostuõiguse omandamiseks vajalikku summat ei tasu, kui tagasiostuõiguse teostamine osutub võimatuks jms. Seetõttu tuleb lepingus reguleerimata küsimustes loovutuslepingut tõlgendada. Poolte lepingueelsetest läbirääkimistest nähtub, et loovutuslepinguga soovisid pooled anda kostjale võimaluse omandada kinnistu tagasiostuõigus ning pärast tagasiostuõiguse omandamist võimalus kinnistu tagasiostuõigust teostada. Seejuures sai kinnistu tagasiostuõiguse omandamine võimalikuks alles pärast tagasiostuõiguse eest tasu maksmist. Juhul, kui kostja tagasiostuõiguse eest täielikult ei tasunud, siis ei omandanud kostja

Tsiviilasi nr 2-10-31896

ka tagasiostuõigust ega saanud selle alusel kinnistut SERVA INVEST OÜ-lt omandada. Eelkirjeldatud olukorras ei muutunud kostja kinnistu müügilepingu osaliseks ning hagejale jäi alles õigus teostada soovi korral ise kinnistu suhtes tagasiostuõigust. Tagasiostuõiguse omandamiseks tasu maksmise viimane tähtpäev oli loovutuslepingu punkti 2.4.5 kohaselt 01.09.2009.a. Kuna kostja hagejale selleks päevaks kogu (ülejäänud) tasu ära ei maksnud ning tagasiostuõigust sai teostada kuni 10.09.2009.a, siis ei läinud tagasiostuõiguse omand kunagi hagejalt kostjale üle. Hageja ja kostja sõlmisid 18.05.2006 laenulepingu, mille kohaselt andis kostja hagejale 500 000 kr laenu. 2009 oli hagejal vaja kostja abi Vastse-Kuuste alevikus asuva Alasi kinnistu tagasiostmiseks OÜ-lt Farad Group. Tagasiostuõiguse teostamise kuupäev oli Alasi kinnistu osas 13.01.2009, so sama kuupäev kui sõlmiti vaidlusalune tagasiostuleping. Hageja ja kostja otsustasid sõlmida tagasiostulepingu selliselt, et kostja tasub hagejale mingi osa tagasiostuõiguse maksumusest koha (lepingu p 2.4.1 kohaselt tuli kostjal Alasi kinnistu tagasiostuhind 1 025 000 kr kanda hageja eest üle OÜ Farad Group arveldusarvele) ning lepingu sõlmimisega tekib kostjal võimalus tagasiostuõigust teostada. Selle võimaluse kasutamata jätmisel või tagasiostuõiguse teostamise võimatuse korral ei ole aga kostjal kohustust tasuda hagejale ülejäänud rahasummat, vaid hageja on kohustatud tagastama kostjale raha, mida hagejal oli vaja Alasi kinnistu omandamiseks ning mida sellisel juhul käsitletakse sisuliselt laenuna. Kostja tegeleb kinnisvara üürileandmise ja müügiga. 13.01.2009 valitses kinnisvara turul majanduskriis, kostja tahe lepingu sõlmimisel oli jätta endale valikuvõimalus kinnistu omandamisel. Vastupidine tegevus oleks olnud kostja jaoks ebamõistlik. Vastupidine olukord tekitanuks ka raamatupidamislikult lubamatu olukorra – kostja ei saa teha väljamakset midagi vastu saamata. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi, jättis menetluskulud kostja kanda. Pooled ei vaidle, et hageja ja kostja vahel on 13.01.2009.a sõlmitud hagis nimetatud loovutusleping; et vastavalt loovutuslepingu punktile 2.4 pidi kostja tasuma hagejale osamaksetena kokku 5 900 000 krooni, kusjuures viimase osamakse tasumise tähtaeg oli 01.09.2009.a ning et kostja on loovutuslepingu punktist 2.4 tuleneva tasu maksmise kohustuse täitnud 1 808 000 krooni ulatuses. Vaidlus on, kas kostja on 4 092 000 krooni tasumata jätmisega loovutuslepingu punkti 2.4 alapunktidest tulenevaid kohustusi (osamaksete tasumiseks) rikkunud (VÕS § 100) ning kas hagejal on õigus nõuda õiguskaitsevahendina kõnealuste kohustuse täitmist, st kas kohustused on muutunud sissenõutavaks. Kohus leiab, et kostja on 4 092 000 krooni tasumata jätmisega loovutuslepingu punkti 2.4 alapunktidest tulenevaid kohustusi rikkunud ning hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist (VÕS § 76 lg 3). Hageja ja kostja on loovutuslepingu alapunktides 2.4.3-2.4.5 kokku leppinud, et kostja tasub hageja või hageja poolt nimetatud kolmanda isiku kontole hiljemalt 28.02.2009.a 500 000 krooni, hiljemalt 31.05-2009.a 2 000 000 krooni ja hiljemalt 01.09.2009.a 1 765 000 krooni. Lähtudes VÕS § 82 lg-s 2 sätestatust, tulnuks kostjal kohustused osundatud tähtaegade kestel täita. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on kostja kõnesolevate kohustuste täitmiseks tasunud hagejale 31.03.2009.a üksnes 173 000 krooni. Hageja esindaja poolt 03.06.2011.a kohtuistungil avaldatu kohaselt on hageja lugenud sellega osaliselt täidetuks loovutuslepingu alapunktist 2.4.3 tuleneva kohustuse. Kostja ei ole sellele vastu vaielnud.

Tsiviilasi nr 2-10-31896

Loovutuslepingu alapunktides 2.4.3-2.4.5 nimetatud raha maksmise kohustused (ka ülejäänud osas) on sissenõutavad, st punkti 2.4.3 alusel tuleb kostjal täiendavalt tasuda 327 000 krooni, punkti 2.4.4 alusel 2 000 000 krooni ja punkti 2.4.5 alusel 1 765 000 krooni, kokku seega 4 092 000 krooni (s.o 261 526,47 eurot). Kostja on vaidlusaluseid kohustusi rikkunud, vastavalt VÕS § 103 lg-le 1 vastutab kostja rikkumise eest. Poolte esitatud asjaoludest lähtudes ei ole kostjal alust kohustuste täitmisest keelduda ka VÕS § 110 või § 111 normidele tuginedes. Kostja on iseenesest õigesti märkinud, et lepingu tõlgendamisel tuleb vastavalt VÕS § 29 lg-le 1 lähtuda eeskätt poolte ühisest tegelikust tahtest. Samas puudub kohtu hinnangul käesolevas asjas mõistlik alus arvata, et notariaalselt tõestatud tehinguna sõlmitud loovutuslepingu tekst ei väljenda poolte ühist tegelikku tahet. Loovutuslepingu punkti 2.2 teises lauses kajastub praegusel juhul ühemõtteline kokkuleppe, mille kohaselt lähvad kõik hageja poolt loovutuslepinguga kostjale üleantavad õigused ja kohustused kostjale üle arvates loovutuslepingu sõlmimise hetkest. Ka loovutuslepingu ülejäänud punktidest ei ole võimalik järeldada, et loovutuslepingu esemeks olevate õiguste ja kohustuste üleminek kostjale sõltuks punkti 2.4 järgse tasu maksmise kohustuse täitmisest. Seega läks ka vaidlusalune tagasiostuõigus hagejalt kostjale üle loovutuslepingu sõlmimisel ning hageja nimetatud õigust SERVA INVEST OÜ suhtes enam kasutada ei saanud. Loovutuslepingu punktis 2.4 nimetatud tasu maksmise kohustuse täitmata jätmise korral saab hageja kasutada kostja suhtes võlaõigusseaduses nimetatud õiguskaitsevahendeid (VÕS § 101 lg 1), mh nõuda kohustuse täitmist ning viivist. Tagasiostuõiguse üleminekut tasumise kohustuse rikkumine loovutuslepingu järgi ei mõjuta. Kostja poolt viidatud poolte laenusuhet on loovutuslepingu punktis 2.4.2 kajastatud – hageja loovutuslepingu järgne tasunõue on loetud 610 000 krooni ulatuses tasaarvestatuks 18.05.2006.a sõlmitud laenulepingust tuleneva kostja nõudega hageja vastu. Poolte muud õigussuhted ega tõendina esitatud 15.02.2008.a leping ei seondu vaidlusaluste kostja kohustustega. Taolist järeldust toetab muu hulgas asjaolu, et loovutuslepingus on kajastatud üksnes 18.05.2006.a sõlmitud laenulepingust tulenevaid hageja kohustusi kostja ees. Kostja on samuti väitnud, et loovutusleping kui tehing on tehtud kostja jaoks majanduslikult äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Ilmselt ei olnud loovutusleping kostjale selle sõlmimise ajal kahjulik, vaid muutus ebasoodsaks üldise majanduslanguse tingimustes. Teisiti öeldes ei näinud kostja ette loovutuslepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumist. Taoliste asjaolude muutumise riisikot ei pea aga praegusel juhul kandma hageja. Tagasiostuõiguse teostamine ei olnud võimatu ja on ilmselt jäänud realiseerimata kostjast endast tingitud põhjustel. Sellele viitab hagiavaldusele lisatud kostja juhatuse liikme 10.09.2009.a e-kiri SERVA INVEST OÜ-le, kus palutakse täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks seoses väga raske olukorraga kinnisvara- ja finantsturgudel. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja teinud 15.01.2010.a. avalduse loovutuslepingust taganemiseks, kuna kinnistu omandamine (tagasiostuõiguse alusel) on väidetavalt osutunud võimatuks. Taganemisavalduse on hageja vaidlustamata asjaoludel ka kätte saanud. Samas ei ole kostja käesolevas asjas eelviidatud taganemisavalusele tuginenud, leides, et ta ei ole kinnistu tagasiostuõigust loovutuslepingu alusel omandanud. Sellist positsiooni on kinnitanud 03.06.2011.a toimunud kohtuistungil ka kostja esindaja. Kuivõrd hageja poolt esitatud nõuded ei rajane loovutuslepingust taganemisel, ei pea kohus TsMS § 5 lg-st 1 lähtuvalt põhjendatuks kostja 15.01.2010.a taganemisavalduse õiguslikku kehtivust käesolevas otsuses hinnata.

Tsiviilasi nr 2-10-31896

Lähtudes ülaltoodust ning VÕS §-st 108 lg 1 rahuldab kohus hageja põhinõude ning mõistab kostjalt välja 261 526,47 eurot (s.o 4 092 000 kr). Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise kogusummas 890 313,30 krooni (s.o 4350 kr + 80 245,90 kr + 453 600 kr + 352 117,50 kr), mis moodustab 56 901,39 eurot, samuti rahuldas kohus TsMS §-st 367 lähtudes hageja nõude viivise väljamõistmiseks protsendina põhinõudelt (261 526,47 eurot (s.o 4 092 000 krooni) alates 29. juunist 2011.a kuni põhinõude täitmiseni määras 0,03% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada vaidlustatav maakohtu otsus, saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uus otsus ning jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus on jätnud VÕS § 29 kohaldamata. Poolte ühine tahe oli anda hagejale nõudeõigus kostja vastu 5 900 000 krooni saamiseks ainult juhul, kui kostja ka tegelikult lepingus märgitud kinnistu tagasiostuõigust kasutab. Nende asjaolude tuvastamiseks ei võimaldanud kohus kostjal ühtegi tõendit esitada. Kostja esitas maakohtule muuhulgas nende asjaolude tuvastamiseks taotluse tõendite kogumiseks ja kostja seadusliku esindaja ülekuulamiseks vande all. Kohus jättis menetlusnorme rikkudes mõlemad taotlused rahuldamata. Maakohtu poolt lepingule antud tõlgenduse kohaselt aitas üks äriühing (kostja) teist (hagejat) raha kinkimisega kui hagejal olid majanduslikud raskused ja viimane soovis kostjalt abi. Selline tõlgendus on vastuolus igasuguse mõistlikkusega, mida tuleb samuti lepingu tõlgendamisel arvestada (VÕS § 29 lg 4). Peale selle, ka notariaalselt tõestatud lepingule kohaldub VÕS § 29. Võttes arvesse, et maakohus on jätnud kõik olulised asjaolud vaidluse lahendamiseks välja selgitamata ning nende oluliste asjaolude väljaselgitamiseks on maakohus jätnud tõendid kogumata, siis on maakohus oluliselt rikkunud eelmenetluse läbiviimisel menetlusõigusnorme (TsMS § 392 lg 1 p 4. Maakohus on jätnud ka menetlusõigusnorme rikkudes (TsMS § 238) rahuldamata kostja taotluse kostja seadusliku esindaja vande all ülekuulamiseks. Seega juhul, kui ringkonnakohus on seisukohal, et maakohtupoolsed menetlusõigusnormide rikkumised on võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, siis palub kostja rahuldada kostja poolt maakohtus esitatud taotlus dokumentaalse tõendi väljanõudmiseks. Samuti palub kostja kuulata üle vande all kostja juhatuse liikme. Vastustaja seisukoht Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebus tervikuna rahuldamata ja Harju Maakohtu 28.06.2011.a otsus muutmata ning mõista hageja menetluskulud välja kostjalt ning jätta kostja menetluskulud tema enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga ja kuulanud ära pooled, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski apellatsioonkaebuse väide ei

Tsiviilasi nr 2-10-31896

anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Maakohus tõlgendas õigesti pooltevahelise tagasiostuõiguse ülekandmise lepingu tingimusi. Apellandi etteheited maakohtule VÕS § 29 kohaldamata jätmisel ei ole põhjendatud. Lepingu tõlgendamine lepingu sisu väljaselgitamiseks on nõutav juhul, kui lepingu tingimused on sõnastatud ebaselgelt või ebamääraselt. Tõlgendamine annab võimaluse kõrvaldada lepingutingimuste vahel esinevad vasturääkivused või vastuolu kogu lepinguga. Kuivõrd pooled sõlmisid notariaalse lepingu koos selgete tingimustega poolte tahte ja kohustuste osas, lepingu tingimused ei ole vastuolus üksteisega, jättis maakohus õigustatult kogumata tõendid lepingueelsete läbirääkimiste kohta. Kostja käsitlus, et ta ei saanud õiguse omandamise eest vastu kinnistut ja on hagejale justkui raha kinkinud, on põhjendamatu. Õigus, muuhulgas tagasiostuõigus, on õiguse objektiks (TsÜS § 48). Tagasiostuõiguse omandamine kostja poolt võimaldas kostjal seda õigust realiseerida ja osta kinnistu. Asjaolu, et kostja seda õigust realiseerida ei suutnud, on kostja risk tehingus, mida hageja ei pea kandma. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1, jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Iko

Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.