Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

17.08.2011. a määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Tartu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 06.09.2011. a esitas OÜ Robinson Kinnisvara Tartu Maakohtule hagi Saima Vallimäe vastu 1017,60 euro nõudes. Hagiavalduse kohaselt pöördus kostja telefoni teel hageja maakleri Sirle Uiga poole ning avaldas soovi minna tutvuma kahe korteriomandiga, mille müügiga hageja tegeles. 07.03.2011. a käisid maakler ja kostja tutvumas korteriga aadressil XXX Tartu ja XXX Tartu. Korteritega tutvumisel sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, mille kohaselt Saima Vallimäe kinnitas oma allkirjaga tellimuslehel, et on tellinud hagejalt ülalnimetatud korteriomandite näitamise, samuti võttis kostja endale kohustuse tasuda hagejale teenustasu summas 1 000 eurot juhul, kui ta omandab korteri, mille näitamise ta oli hagejalt tellinud. Hagejaga kosja enam hiljem ühendust ei võtnud, küll aga tuvastas maakler asjaolu, et kostja on 25.03.2011. a saanud korteriomandi XXX Tartu omanikuks. Hageja pöördus kostja poole nõudega tasuda kokkulepitud teenustasu, kuid kostja keeldus sellest ning teatas, et on tehingu tegemisel kasutanud kinnisvarabüroo Modernne Kinnisvara teenuseid ja hagejale teenustasu tasuda ei kavatse. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 1 000 eurot, viivis kuni 02.09.2011. a 34 eurot ja viivis protsendina põhinõudelt alates 03.09.2011. a.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

Kostja oma 21.09.2011. a vastuses hagi ei tunnistanud hagi ja leidis, et hagi on tõendamata ja põhjendamatu ning hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata seoses sellega, et hagis esitatud andmed ei vasta tõele. Kostja ja hageja vahel ei ole sõlmitud lepingut. Kostjale jääb arusaamatuks, millest hageja järeldab lepingu sõlmimist. Kostjal ei olnud kunagi soovi lepingut sõlmida ja seda ei pakkunud ka hageja töötaja. Kostja kui ostja vaatas kuulutusi ja sobiva korteri leidmisel helistas kuulutuses märgitud tel. numbrile eesmärgiga tutvuda korteriga. 07.03.2011.a. kostja koos K.N. ja U.I’ga ning hageja töötajaga (täpselt ei tea, sest kostjal ei olnud vahet, kes korteri müüjaks on) käisid tutvumas korteriga aadressil XXX Tartu ja XXX Tartu. Pärast korteritega tutvumist palus hageja töötaja anda kinnitus sellele, et kostja tutvus korteritega. Hageja töötaja põhjendas allkirjastamise vajadust sellega, et tema peab oma ülemusele näitama kinnitust tehtud tööde kohta. Samas kinnitas hageja töötaja, et selle lehe allkirjastamisega kohustuste tekkimine on välistatud ja see paber on vajalik ainult näitamiseks tööandjale. See oli viimane kokkusaamine hageja töötajaga. Hageja esitatud tõendid on ebaselged. Hageja ei viidanud hagiavalduses lisatud tõenditele jäi märkimata, milliseid asjas tähtsaid asjaolusid ta soovib iga tõendiga tõendada. Kohus ja kostja peavad mõistatama ja välja mõtlema hagiavaldusele lisatud tõendite tähendust asjas, sest hagiavaldusest ei selgu, mida iga tõendiga kinnitada tahetakse. Kostjad ei hakka ometi ise omal algatusel hageja eest tema protsessikohustusi täitma. Esitatud dokumendid ei oma õiguslikku tähendust. Hageja poolt ei ole tõendatud hagiavalduses esitatud olulisi ja asja õigeks lahendamiseks tähtsust omavaid väiteid, mistõttu hagi on alusetu. Hagiavalduse juurde esitatud materjalid ei ole piisavad ega kohased tõendid nõude tõendamiseks ja rahuldamiseks.

Ehkki kostja valis teise maakleri, on hagejal õigus saada tasu, kuna kostja helistas kõigepealt hagejale, käidi korterit vaatamas. See, kui kostja käib kümne maakleriga korterit vaatamas, see on tema asi, aga hageja on teinud temaga kokkuleppe. Tellimuslehe üleval on tekst ja siis igal näitamisel on oma rida, aga tekst on informatiivne. Tunnistaja XXX on kostja lapselaps ja oli juures, kui see vaidlusalune paber allkirjastati. Käisid koos kinnisvaraga tutvumas. Tunnistaja oli kostjaga kaasas. Robinson Kinnisvaraga mingit suhet ei ole. Tunnistaja selgitas, et kui nad läksid korterit vaatama, siis enne, kui maakler seda korterit näitas, ütles ta, et tuleb anda üks allkiri. Tal oli A4 paber käes. Vanaema ütles viisakalt, et väljas on pime ja tal ei ole prille ja küsis, millele ta alla kirjutab. Maakler ütles, et see ei kohusta teda millekski, vaid et see lihtsalt tõendab, et ta on korterit näinud. Vanaema andis oma dokumendi ja andis allkirja. See toimus väljas hämaras enne korterisse sisenemist. Maakler ütles, et see on tema kaitseks, et see tõendab, et ta on korterit näidanud, et ta on tööd teinud. Tunnistaja mäletab, et maakler ütles, et see ei kohusta vanaema millekski, lihtsalt et vanema on korterit näinud. Tunnistajale jäi mulje, et ta peab seda lehte näitama oma ülemusele, et ta on seda tööd teinud, et tema töökohustused on täidetud, et klient on andnud allkirja, et on korterit näinud. See oli nagu tunnistus tema tehtud töö kohta. Korterit vaatamas olid tunnistaja vanaema, tunnistaja, vanaema elukaaslane ja maakler. Lepingu allkirjastamine toimus väljas hämaras. Tunnistaja nägi seda eemalt, et oli paber landscape formaadis Exceli tabeli ridadega, kus olid juba enne kostja nime nimed, aadress, lahter allkirjaks ja dokumendi numbrid. Tunnistaja ei näinud dokumendi pealkirja. Tunnistaja sai aru, et sinna kirjutati korteri aadress, dokumendi number ja allkiri, et nad on korterit näinud. Vanaema ostis omale selle korteri. Asju ajas teise kinnisvarafirma kaudu, sellepärast et Robinson Kinnisvara maakler tundus ebasümpaatne, tema töömaneer ei istunud nendele. Nad otsustasid veel ringi vaadata ja valisid teise kinnisvarafirma. Korter oli pakkumises mitmes kinnisvarafirmas. Tunnistaja U.I. viis kostja ja tema lapselapse autoga korterit vaatama. Suhteid Robinson Kinnisvaraga ei ole. Saima Vallimäega on tunnistaja vabaabielus. Kui nad läksid maja vaatama ja maakler tuli, siis palus maakler enne korterit vaatama minemist allkirja anda ja ütles, et allkiri tuleb anda selleks, et oleks näha, et ta on näidanud korterit. Korterit oli vaatamas Saima, Kristine ja tunnistaja ise. Rohkem kedagi ei olnud. Nad läksid korterisse, vaatasid korteri üle. Kui ära läksid, siis maakler ütles, et üks korter on veel Kivilinna kaupluse taga. Nad läksid sinna, rohkem allkirju ei võetud. Nad vaatasid selle korteri ära ja ütlesid, et jääb ära. Maakler ütles, et kui on vaja, siis tulge kontorist läbi. Allkirjastati vaid üks dokument. Maakler ütles, et andke üks allkiri, et olen teile näidanud, rohkem ei olnud midagi. Teenustasu ei küsinud. Ütles, et see on lihtsalt selle eest, et ta on korterit näidanud. Tunnistaja ei näinud seda paberit üldse. Saima andis ainult allkirja. Tunnistaja ei tea sellest paberist midagi. Allkiri anti selleks, et tema on korterit näidanud. Kostja ajas kõrval juttu, tunnistaja seisis paar meetrit eemal. Nad hakkasid korterisse minema, aga enne, kui läksid, ütles maakler, et on vaja allkiri anda ja et kui allkiri antakse ära, siis näitab korterit. Väljas oli pime aeg, kell 6 umbes. Seal oli mingi alajaam, sealt oli tükk maad korterisse minna, 5 või 10 meetrit oli vahe. Nad hakkasid ukse poole kõndima, aga maakler ütles, et enne on allkirja vaja, et ta on näidanud nendele korterit. Korter oli müügis mitmes kinnisvarafirmas, täpselt seda asja ei tea. Hageja esindaja selgitas, et kui nimetada vahendamiseks seda, et korter on internetti üles pandud, kostja tutvus sellega läbi piltide, tellis vaatamise, siis osaliselt esindaja arvab, et on seda korterit kostjale vahendanud. Esmainfo ja esmamulje saadi läbi piltide. Maaklerilepingut kasutab hageja siis, kui kostja on korteri üle vaadanud ja soovib seda osta. Siis tehakse temaga maaklerileping enne notarile materjalide saatmist. Samuti kasutab hageja müüja maaklerilepingut. Näitamised toimuvad väljas ja kui nad peaks enne korteri esitlust hakkama kahte või kolme lehte maaklerilepingut täitma, siis jääksid korterid vaatamata. See ei ole reaalselt võimalik, et kahe või kolme lehega maaklerileping kuskil trepi peale sõlmitakse. Seepärast kasutab hageja lihtsustatud varianti. Kui lugeda seda teksti, mis sellel teeninduslehel on, on see lihtne ja arusaadav, sellest ei ole raske aru saada. Maakleri väitel ei toimunud allkirjastamine pimedas. Ja

klient kinnitas, et ta on selle läbi lugenud ja on nõus sellega. Pärast seda, kui nad avastasid, et on tehtud ostu-müügileping, siis hakati maaklerit telefoni teel laimama, enne seda ei olnud ühtegi pretensiooni maakleri kohta. Kaebust juhatajale ei tulnud. Kaebus tuli alles siis, kui avastasid, et oli sõlmitud ostu-müügileping. Kostja oleks pidanud pöörduma firmasse, et tahab seda korterit osta, aga maakler käitus valesti. Selle kohta ühtegi tõendit ei olnud, et hageja teenustega rahul ei oldud. Kui see tõend oleks olemas olnud, oleks esitatud pretensioon, siis oleks olnud teine asi. Teenustasu küsib hageja ainult siis, kui läbi nende näitamise toimub tehing. Hageja ei saa sõlmida maaklerilepingut ja näitamise eest raha küsida. Kui hageja näitab ja inimene korterit ei osta, siis selle eest raha maksma ei pea. Kui aga pärast näitamist läheb asi tehinguks, siis peab maksma, sest hageja eeldab, et tema abiga on inimene saanud selle osta. Kostja jäi kohtuistungil oma seisukoha juurde. Kostja leiab, et tellimisleht ei ole maaklerileping. Tegemist ei ole maaklerilepinguga, sest nähtudes ka selle tellimislehe sisust, lähtudes tunnistajate ütlustest, ei saa järeldada, et see leht vastab maaklerilepingu tunnustele. Ta ei vasta ka võlatunnistusele ega muule lepingule. Tegelikult toimus see, et kostja tahtis tõesti korteriga tutvuda ja selleks helistas hagejale ja hageja näitas seda korterit. Lähtudes tunnistajate ütlustest, saab järeldada ja on tõendatud asjaolu, et tellimisleht kirjutati alla ainult selleks, et näidata, et see korter on näidatud, et mingi töö on tehtud, sest maakler peab näitama oma tööandjale mingit tulemust. Antud asjas oli hagejal võimalus ka tunnistaja üle kuulata, et seda ümber lükata või millegagi tõendada, seda aga ei ole tehtud. Ainuõiguse puudumine korteri müümiseks tähendab seda, et teised võisid ka seda müüa ja see on hageja risk, et kostja ei osta hageja käest, vaid teise käest. Veel on oluline see, et peale selle, et tellimusleht ei vasta maaklerilepingule, ei vasta see üldse lepingu tunnustele. See on ühepoolselt koostatud paber. Selle sisust kostja teadlik ei olnud. Järeldada võib, et leping ei ole sõlmitud, alust maakleritasu küsimiseks ei ole. Maakleritasu saamiseks on teatud eeldused, maaklerilepingu kohta sätestatud sätetest tulenevalt ei saa järeldada, et teenused oleksid osutatud. Sellest tulenevalt ei ole hagi tõendatud ja see tuleb täies ulatuses jätta rahuldamata.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu. Kostja arvates ei ole tal maakleritasu maksmise kohustust, sest hageja vahendusel korteri ostu-müügilepingut ei sõlmitud, samuti ei olnud kostja teadlik sellise maakleritasu maksmise kohustusest. Maakleril on võlaõigusseadus (VÕS) § 664 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja pidi tõendama, et ostu-müügileping kostja korteri võõrandamiseks sõlmiti tema vahendusel või osutamisel. VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kostja pidi korteriga tutvumiseks andma allkirja hageja maakleri antud paberile. Tunnistajad on kinnitanud, et allkiri oli maakleri sõnul kinnitus, mille maakler pidi esitama tööandjale kinnitamaks, et maakler on korterit näidanud. Maakler oli kostjale kinnitanud, et allkirjastamisega ei kaasne kostjale mingit kohustust. Kostjaga maaklerilepingut ei sõlmitud, mida hageja põhjendas istungil sellega, et korteri näitamisel ei ole võimalik, et kahe või kolme lehega maaklerileping kuskil trepi peal sõlmitakse. Seepärast kasutas hageja lihtsustatud lepingu varianti. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe.

Lepingut ei saa lugeda sõlmituks, kui lepingupooled ei ole saavutanud kokkulepet. Hageja poolt kostjale antud tellimislehe (tl 15) allkirjastamise ajal oli väljas pime ning kostjal ei olnud prille kaasas. Maakler oli nii kostja kui tunnistajate sõnul kinnitanud, et tellimuslehe allkirjastamine ei kohusta kostjat millekski, vaid on kinnituseks sellele, et kostja on korterit näinud. Kuna kostja ei olnud teadlik sellest, et tehingu sõlmimisel notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel tekib tal kohustus maksta tellimislehel märgitud teenustasu, ei saa lepingut lugeda sõlmituks. Tellimuslehe allkirjastamisega kostja vaid kinnitas, et on korterit vaatamas käinud. Hageja on väitnud, et maakleri sõnul ei olnud korterite näitamise ajal väljas pime ning kostja tutvus lepinguga enne selle allkirjastamist. Hageja väide on paljasõnaline ja tõendamata. Ülaltoodust lähtudes on kohus seisukohal, et kostja (ja ka teiste hageja klientide poolt) allkirjastatud tellimisleht ei ole käsitletav maaklerilepinguna. Hageja kinnitas, et temal ei olnud kostja korteri ainumüügiõigust. Korterit müüsid ka teised maaklerid. Kostja pöördus teise kinnisvara maakleri poole. Seega tuleb kindlaks teha, kas kostja ostis korteri hageja vahendustegevuse tulemusena. VÕS § 664 lg 2 järgi kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 märkinud, et VÕS § 664 lg 2 reguleerib olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Hageja ei ole tõendanud lepingu täitmist käsundiandjale ning VÕS § 664 lg 2 järgi ei ole maakleril õigust tasule, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel leping sõlmiti. Kohus on seisukohal, et ostu-müügileping kostja korteri võõrandamiseks ei sõlmitud hageja vahendusel. Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja näitas kostjale korterit. Kostja aga ei pöördunud hageja poole korteri ostu-müügilepingu sõlmimiseks, vaid valis teise maakleri, kellel oli samuti selle korteri müümise õigus. Järelikult ei sõlmitud korteri ostu-müügilepingut hageja vahendusel ja seega puudub hagejal õigus nõuda vahendustasu ja viiviseid.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lõike 1 järgi kannab antud asjas menetluskulud OÜ Robinson Kinnisvara.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.