Pärnu Maakohus Pärnu Kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Maili Tartu
Istungisekretär
Terje Üürike
Määruse tegemise aeg ja koht
31. oktoober 2011.a. , kell 16.00 Pärnu Kohtumaja Rüütli tn 19 kantselei
Tsiviilasja number
2-11-43178
Tsiviilasi
Ledaale OÜ pankrotiavaldus.
Menetlustoiming
Võlgnik Ledaale OÜ pankroti väljakuulutamine.
Menetlusosalised ja nende
Võlgnik Ledaale OÜ, registrikood 11239661, asukoht Vihtra tee 1, Suurejõe küla, Vändra vald, Pärnu maakond.
esindajad Ajutine pankrotihaldur
Andrus Õnnik, isikukood xxxxxxxxxxx, OÜ Pärnu Pinker Albert, asukoht Lai tn 10, Pärnu.
Kohtuistungi toimumise aeg ja koht
18. oktoober 2011.a., Pärnu Juhindudes pankrotiseaduse § 13 lg 1, 2, § 17 lg 1, § 27 lg 1, 5, § 31 lg 1,2,4,5,6,7, § 32, § 78 lg 1, § 86 lg 1. Rahuldada avaldus. Kuulutada välja Ledaale OÜ, registrikood 11239661, asukoht
Vihtra tee 1, Suurejõe küla, Vändra vald, Pärnu maakond, pankrot. Pankrotimäärus kuulub viivitamatule täitmisele. Nimetada Ledaale OÜ pankrotihalduriks Andrus Õnnik, isikukood xxxxxxxxxxx, OÜ Pärnu Pinker Albert, asukoht Lai tn 10, Pärnu. Võlausaldajate esimene üldkoosolek toimub 21.11.2011.a. algusega kell 9.00 Pärnu Maakohtu Pärnu Kohtumaja saalis nr 3, asukoht Rüütli tn 19, Pärnu. Kohustada juhatuse liiget Kalev Tõrrat kohtus 21.11.2011.a (kell 8.55) vandega kinnitama, et kohtule esitatud andmed vara, võlgade ja majandus- või kutsetegevuse kohta on talle teadaolevalt õiged. Määrata Andrus Õnnikule ajutise pankrotihalduri tasuks x.EUR’i, millele lisandub sotsiaalmaks summas 295.68 EUR’i. Välja mõista Ledaale OÜ-lt pankrotivarast Andrus Õnniku kasuks ajutise halduri tasu x.- EUR’i, millele lisandub sotsiaalmaks 295.68 EUR’i (Andrus Õnnik, ik. xxxxxxxxxxx, arveldusarve xxxxxxxxxxxxxx AS SEB Pank). Avaldada teade pankrotimääruse kohta väljaandes Ametlikud Teadaanded (pankrotiseaduse § 33 lg 1, 2, 3). Määrus saata Pärnu Maakohtu registriosakonnale. Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud Ledaale OÜ enda kanda.
Edasikaebamise kord
Pankrotimäärusele on menetlusosalisel õigus esitada määruskaebus Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel hagimenetluses või hagita menetluses määruse tegemisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja
pikendamise ennistamist.
eesmärgil.
See
ei
välista
menetlustähtaja
Ajutisel pankrotihalduril on õigus kohtumäärusele esitada määruskaebus ajutise halduri tasu ja kulutuste hüvitamise osas.
Pärnus, Mai 27c ja 27d), ehitada kinnisvaraarenduse eesmärgil kinnistutele 8-korruseline 66 korteriga elumaja ning korterid realiseerida. Kinnistud (s.t. sinna ehitatud korteriomandid) kavatseti realiseerida 2007- 2008-1 aastal. Arvestades, et 2006-1 aastal oli veel kinnisvaraarenduse kõrghooaeg, mil uued korterid osteti tihti vaid projekti põhjal enne ehitustegevuse alustamist, võis tol ajal äriplaani pidada perspektiivseks. Pärnus, Mai 27 c ja 27 d asuvad kinnistud ostis OÜ Ledaale 23.05.2006.a. Kinnistutel asusid pooleliolevad garaazid. Mai 27 c asuva kinnistu ostuhinnaks oli 6 422 690,00 EEK ja Mai 27 d ostuhinnaks oli 5 706 000,00 EEK (kokku 12 128 690 EEK e. 775 164,57 €). Ostu finantseeriti Swedbank AS-ist võetud laenuga summas 8 000 000,00 Eesti krooni. Ülejäänud ostusumma ja tegevusega seotud kulud tasuti Kastoram OÜ-lt ja Ajam OÜ-lt saadud laenude arvelt. Swedbank AS-iga 2006.a. mais sõlmitud laenulepingut muudeti korduvalt ning viimase kokkuleppe kohaselt oli laenu lõpptähtpäevaks 30.06.2011.a. OÜ Kastoram (praegune ärinimi OÜ Marotsak) sõlmiti laenuleping nr. 25.04.2006-1 25.04.2006.a. Laenulepingus laenusummat määratud ei olnud (vastavalt kannetele), tagastamise tähtaeg on 20.01.2020, intressi 7 % aasast, tasumisega laenu tagastamisel. 20.05.2009.a. sõlmiti laenuleping OÜ-ga Ajam. Laenusummat lepingus ei määratud (vastavalt kannetele), tagastamise tähtaeg 20.01.2020 ja intress 7 % aastas, mis kuulus tasumisele laenu tagastamisel. Nii kinnistute ostulepingust kui konto väljavõtetest on näha, et Kastoram OÜ ja Ajam OÜ on reaalselt laenusummad üle kandnud. Pärast kinnistute ostu asus OÜ Ledaale korraldama kinnistute piirkonnas uue detailplaneeringu vastuvõtmist. Senise üldplaneeringu kohaselt on Mai 27 c ja d kinnistute sihtotstarbeks väikeelamumaa. OÜ Ledaale soovis kinnistud liita ning muuta maa sihtotstarbeks korruselamumaaks. Ühendatud kinnistule sooviti ehitada 8 -korruseline kortermaja. 14.05.2007.a. Pärnu linnavalitsuse korraldusega algatati detailplaneering, mille eesmärgiks oli kinnistute liitmine ja üldmaa sihtotstarbe muutmise korruselamumaaks. 17.12.2007.a. sõlmiti OÜ Ledaale, Pärnu LV ja projekteerimisfirma vahel kolmepoolne kokkulepe, mille kohaselt linnavalitsus tellis planeeringu projekti ja projekti eest tasumist finantseeris OÜ Ledaale. 09.06.2008.a. esitati detailplaneeringu projekt linnavalitsuses menetlusringile ning 26.01.2009.a. suunati detailplaneeringu projekt vastuvõtmisele. Nimetatud projekti kohaselt oli lubatud suurim korruselisus 7 korrust ning lubatud suurim kõrgus 21 m, korterite arv 66. 16.03.2009.a. võttis linnavalitsus detailplaneeringu vastu ning ajavahemikul 25.03.-7.04.2009.a. toimus projekti avalik väljapanek 06.04.2009.a. esitati Mai 19 elanike poolt projektile vastuväide. Vastuseis oli hoone kõrgusele ning mahule. 03.06.2009,a. toimus vastuväidete esitajate, OÜ Ledaale ja linnavalitsuse esindajate osavõtul avalik arutelu, mille käigus pooled kokkuleppele ei jõudnud. Projekt saadeti maavanemale järelevalve teostamiseks ning 29.09.2009.a. teatas maavanem järelevalve teostamise tulemusena, et üldplaneeringu muutmisele tuleb lisada kaalutletud põhjus ning tuleb igakülgselt hinnata planeeritava hoone sobivust antud asukohta. 24.08.2010.a. esitati linnavalitsusele muudetud detailplaneeringu lahendus. OÜ Ledaale oli vähendanud hoonete kõrgust 18,5 meetrini maapinnast (enne 21), korruste arvu oli vähendatud kuueni (enne 7) ning korterite arvu oli vähendatud 46-ni (enne 66). 07.09.2010.a. esitati muudetud lahendus maavanemale järelevalve teostamiseks. 04.03.2011.a. esitati täiendatud ja muudetud projekt taas linnavalitsuse kooskõlastamisringile ning seejärel volikogu planeerimiskomisjoni ja edasi volikogusse. 15.09.2011.a. võeti Pärnu Linnavolikogu otsusega detailplaneering vastu ning tulenevalt seadusest suunati see uuesti avalikule väljapanekule. Avalik väljapanek toimub 20.10-17.11.2011 .a. Kui vastuväiteid ei esitata, siis kuulub uus üldplaneering kinnitamisele. Vastuväidete puhul toimub taas avalik arutelu, saadetakse maavanemale järelevalve teostamiseks jne. Lisaks eelnevale oli Pärnu Linnavalitsus 31,05.2006.a. väljastanud ehitusloa kinnistul asuvate garaažide lammutamiseks. Käesolevaks ajaks garaaže lammutatud ei ole ning vastav lammutusluba on aegunud (kehtib 2 aastat). Garaazide lammutamiseks uue loa saamiseks tuleb koostada uus lammutamise projekt (litsentseeritud projekteerija poolt) ning
tasuda riigilõiv 127,82 €. Planeeringu kinnitamisega seotud probleemide tõttu ei ole OÜ-1 Ledaale olnud võimalust esialgset äriplaani ellu viia. Majanduslangusest tingitud kinnisvarahindade languse ning turu jahenemise tõttu on projekti realiseerimine kavatsetud viisil praeguseks ajaks muutunud ebareaalseks. Finantsandmed Ledaale OÜ-1 on nii 2007, 2008 , 2009 kui 2010-1 aastal puudunud igasugune äritegevus. Ettevõtte bilansis kajastatud näitajad on seotud kahe kinnistu ning võetud laenude ja nendelt tasutud intressimaksetega. 2009- ja 2010-1 aastal on OÜ Kastoram osaliselt loobunud võlgnikule antud laenudest (kokku 260 000 krooni ulatuses). Nimetatud näitaja on kajastatud ärituludes. 2009.a. ärituludes on kajastatud ka varasematel aastatel tasutud pangalaenu intresse. Omakapitali seadusega vastavusse viimiseks liideti 2009-1 ja 2010-1 aastal tasutud laenuintressid maa hinnale juurde, millest tulenes ka varude kasv. Ostetud kinnistud on kajastatud varude all ostuhinnas ning sellele on liidetud pangale tasutud intressid. Laenukohustused on sama suured, varud, sest kõik varudesse kantud kulud on teostatud laenude arvelt. Eeltoodust nähtub, et raamatupidamisseadus võimaldab kinnisvaraga seotud tehinguid kajastada viisil, mille alusel jääb mulje kui normaalselt kapitaliseeritud ja toimivast ettevõttest. Tegelikkuses on OÜ Ledaale mittetegutsev, rahavoota ning ainult võõrvahendite abil toiminud äriühing, mille tegelik varade maht on enam kui 10x väiksem bilansis kajastatust. Kalev Tõrra andmetel on alates 2006-st aastast kuni pankrotiavalduse esitamiseni OÜ Ledaale kulud olnud järgmised: Kulud: - Kinnistute ost summas 775 164,57 € - Pangalaenu intressid summas 149 545,26 € - Projekteerimine ja detailplaneering summa 2 556,84 € - Kinnistute koristustööd summas 3 770,78 € - Õigusabikulud summas 791,86 € - Swedbank AS lepingutasud summas 2 428,64 € - Maamaks summas 2 553,00 € Kokku 936 819,95 € ( s.o. 14 658 047,02) Kõik kulud on tasutud laenude ( Swedbank AS, Ajam OÜ ja Kastoram OÜ) arvelt. Kastoram OÜ-lt võetud laenu arvelt on vähendatud ka Swedbank AS-i laenusummal Viimased laenu-ja intressimaksed Swedbank AS-ile on teostatud juunis-juulis 2011.a. Kui selgus, et laenulepingu tähtaega ei õnnestu pikendada, asus omanik ise kinnistuid realiseerima (Aaker Kinnivara kaudu) summaga, millest oleks võimalik olnud tasuda nii Swedbank AS laen kui osaliselt teisi laene ( 66 940 €). Seoses Swedbank AS- i poolt täitemenetluse algatamisega (täitetoimik avatud 18.08.2011) kadus vabatahtliku realiseerimise võimalus ning 12.09.2011.a. esitas juhatuse liige OÜ Ledaale võlgniku pankrotiavalduse. Kuna 2011.a. suvel toimus kinnistute müük, siis ei teinud OÜ Ledaale kinnistutega seonduvalt täiendavaid kulutusi, mistõttu Pärnu LV Planeerimisosakond tegi 08.08.201 La. ettekirjutus-hoiatuse Mai 27c ja d kinnistutel juurdepääsu piiramiseks ja territooriumite korrastamiseks hiljemalt 5. septembriks k.a. Kuna OÜ Ledaale nimetatud korraldust ei täitnud on Pärnu LV Planeerimisosakond teinud 20.09. 2011.a. otsuse täitekorralduse sunniraha, summas 2 000 €, rakendamiseks. Seoses laenutähtja saabumisega on Swedbank AS alustanud OÜ Ledaale laenu tagatiseks olnud kinnistute sundmüüki täitemenetluse käigus. Laenu tagatiseks on lisaks kahele kinnistule seatud hüpoteekide ka Kalev Tõrra käendus ning OÜ Kastoram garantii. Võlgniku võlad ja varad Võlgniku võlad ja kohustused, samuti varad, on kajastatud ajutisele pankrotihaldurile esitatud
materjalide ning ajutise halduri poolt täiendavalt kogutud andmete alusel. Ajutine halduri hinnangul on võlgniku raamatupidamise seisukord rahuldav. Ajutise halduri poolt teostatud elektroonsest päringust nähtub, et võlgniku omandis ega vastutaval kasutusel autoregistris registreeritud sõidukeid ei ole. 1.VõIgniku võlad ia kohustused _____________________________kokku:
455 886,45 € 508 616,46 € 11 238,90 € 283,30 € 2 000,00 €
Kinnistu Mai 27 C, Pärnu, registriosa nr. 1717605 (1600m2) Kinnistu on koormatud (ühis) hüpoteegiga summas 10 400 OOO krooni Swedbank AS kasuks. Kinnistu Mai 27 D, Pärnu, registriosa nr. 2349705 (1359m2)
2.3 2.4
Kinnistu on koormatud (ühis) hüpoteegiga summas 10 400 OOO krooni Swedbank AS kasuks. Maksude ettemaks Raha kassas
72 000,00 €
61 155,00 €
27,66 € 140,74 €
Turuväärtuse leidmisel on ajutine haldur lähtunud sellest, et uue üldplaneeringu kinnitamine võib ka praegusel juhul ebaõnnestuda ning sellisel juhul on kinnistud realiseeritavad väikeelamumaana. Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna esindaja sõnul on praeguse planeeringu kohaselt võimalik kinnistutele ehitada näiteks ridaelamu. Kinnisvaraportaalis City 24 pakutavate elamumaade ( s.h. ridaelamu ehitamiseks sobivate maade) müügipakkumiste keskmine hind 45 €/m2. Kinnistu lõplik müügihind võib jääda ka alla väljapakutud hinnataset ning seda võivad lisaks üldisele turusituatsioonile mõjutada kinnistul asuva garaaži lammutamisega kaasnevad kulud.
Ajutise halduri hinnangul on OÜ Ledaale maksejõuetuse peamiseks põhjuseks äriplaani elluviimise seiskumine seoses uue üldplaneeringu kehtestamise vajadusega. Maksejõuetuse tekkimist on oluliselt mõjutanud ka majanduslangus, mille tõttu 2006.a. alguses planeeritud tegevuskava muutus hiljemalt 2008-ks aastaks mittetäidetavaks. Võlgniku maksejõuetuse alguseks on ajutise halduri hinnangul 30.06.2011.a., kui saabus Swedbank AS laenulepingu lõpptähtaeg, mida võlgnikul ei õnnestunud pikendada ning pank asus laenu tervikuna sisse nõudma. Eeltoodu alusel leiab ajutine haldur, et OÜ Ledaale juhatuse liikme käitumises ei ole käesolevaks ajaks tuvastatav raske juhtimisviga. Ajutise halduri tööperioodil võlgniku tegevuses pankrotikuriteo või muu majanduskuriteo tunnuseid ei ilmnenud. Ajutise halduri hinnangul ei ole OÜ Ledaale tervendamine võimalik, kuna Swedbank AS 'i laenutähtaeg on saabunud ja sobiva üldplaneeringu puudumise ning üldise majandussituatsiooni tõttu ei ole äriplaani realiseerimine teostatav. Lisaks on laenu tagatiseks olevate Töötajad Ajutisele haldurile teadaolevalt ei ole Ledaale OÜ-s sõlmitud töölepinguid ja sellest tulenevalt puuduvad töölepingutest tulenevad nõuded. Tuginedes ajutise halduri käsutuses olevatele dokumentidele ja kogutud andmetele jõudis ajutine haldur seisukohale, et võlgnik on käesoleval ajal maksejõuetu PankrS § 1 mõistes ja maksejõuetus ei ole ajutise iseloomuga Võlgasid on rohkem varadest, omakapital ei vasta seaduses sätestatud tingimustele, majandustegevus on lõppenud ja selle taaskäivitamine ei ole võimalik. Ajutine pankrotihaldur palub välja kuulutada Ledaale OÜ pankrot. 4.2 Kohus nõustub ajutise pankrotihalduri seisukohaga, et võlgnik on maksejõuetu. Võlgniku vara ei kata tema kohustusi ning arvestades eelpool märgitud võlgniku objektiivset majanduslikku olukorda, ei ole see ajutine. Seega välja tuleb kuulutada Ledaale OÜ pankrot. Kohus nimetab pankrotihalduriks Andrus Õnniku, kes on selleks andnud nõusoleku.
Maili Tartu Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.