Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1(6)

Tsiviilasi nr: 2-10-15324 otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud GoRent OÜ esitas 31.03.2010 Harju Maakohtule hagi Kaili Kuuse vastu, milles palus tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus, kohustada üürilepingut täitma ja andma tahteavaldus kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks. Hagiavalduse kohaselt andis Baltic Investment Properties OÜ 01.01.2009 sõlmitud tähtajalise eluruumide üürilepingu alusel hagejale üürile korteriomandi asukohaga Tallinnas, Jõe tn 7155. Kostja omandas nimetatud korteriomandi 08.12.2009 täitemenetluses enampakkumisel ja kanti 17.12.2009 kohtutäituri avalduse ja enampakkumise akti alusel 16.01.2010 kinnistusraamatusse sisse korteriomandi omanikuna. 06.01.2010 ja 21.01.2010 saadetud kirjades teatas kostja, et on kõnealuse korteriomandi omanik ja soovib hiljemalt kuu aja pärast korterisse elama asuda ning teada, millal korter vabastatakse. Viru Maakohtu 23.02.2010 määrusega kuulutati välja Baltic Investment Properties OÜ pankrot. 02.03.2010 tegi kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, põhjendades, et vajab üüritud ruumi tungivalt ise elamispinnaks. Kostja nõudis ka üürivõla tasumist jaanuari ja veebruari eest ning võlasummalt viivist. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 alusel eeldab, et ülesütlemiseks on mõjuv põhjus. Kostja ei vaja üüritud ruumi tungivalt ise, mistõttu on üürilepingu ülesütlemine seadusega vastuolu tõttu tühine. Kostja soov ei olnud ettenägematu ning kostja ei kaalunud poolte huve, vaid eeldas, et tema vajadus on olulisem hageja huvist üürilepingu ja sellest tuleneva tegevuse jätkamise vastu. Ülesütlemine pärsib hageja majandustegevust. Kostja soov kasutada korterit elamispinnana ei kaalu üles hageja huvi teenida korteri allüürile andmisega kasumit. Kostja oli üürilepingust teadlik, üürilepingu olemasolu selgus juba täitemenetluses. Sellist kinnistut ostes võttis kostja endale teadlikult üürilepinguga kaasneva riski. Omavajaduse puudumise tõttu on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p-i 1 järgi. Hageja on nõudnud üürileandjalt korduvalt kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Üürilepingu ülesütlemine on tühine mh seetõttu, et kostja ütles üürilepingu üles, kuna hageja esitas nõude üürilepingu kohta märke tegemiseks. Üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega tekitatakse hagejale kahju nii otsese varalise kahjuna kui ka saamata jäänud tuluna, mille hüvitamise kohustus lasub kostjal tulenevalt VÕS § 291 lg-st 4 ja § 323 lg-st 2. Kostja vastuväited Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja soov kasutada omandatud eluruumi elamiseks, on piisav omavajaduse põhjendus. Füüsilise isiku heaolu oma isikliku kodu raames peab olema kaitstud. Majandus- ja kutsetegevuses mittetegutseva isiku vajadust elukohale tema enda omandis olevas korteriomandis tuleb pidada alati vahetuks, tõsiseks ja aktuaalseks. Kostjal pole korteriomandeid või muid kinnisasju, mida elukohana kasutada. Kostja soovib ruume kasutada elamiseks, hetkel peab ta elamiseks kasutama üüritud eluruumi. Samuti saab kostja oluliselt kokku hoida oma kulusid. Kostja igakuised kulutused eluaseme üürile on 3500 krooni. Kõnealuses ruumis ise elamisega saaks kostja ca 20% oma palgast kokku hoida. Samuti ei peaks kostja hankima Tallinna ühistranspordipiletit. Lisaks tasub kostja

2(6)

Tsiviilasi nr: 2-10-15324 vaidlusaluse korteri omandamiseks võetud eluasemelaenu makseid 469,26 eurot kuus. Kui kostja palgast arvata maha lisaks üürile ka eluasemelaenu maksed, siis jääb kostjal palgast muudeks kuludeks vaid 6845 krooni. Lisaks vabaneb kostja ebakindlusest, mis toob endaga kaasa eluruumide üürimine. Üürilepingu tähtaeg on vaid 24 kuud ja kostjal pole kindlust selle pikenemises. Kostja ei ole olnud teadlik avaldusest teha üürilepingu kohta märge kinnistusraamatus. Ülesütlemise pahausksust saab omistada siiski vaid asjaolude põhjal, mis on üürileandjale teada. Kuna kostja ütles üürilepingu üles peale korteri omandamist tungiva omavajaduse tõttu, siis kuulub hindamisele vaid see alus. 30.05.2011 vastuhagis palus kostja kohustada hagejat kostjale välja andma korteriomand Tallinnas, Jõe tn 7-155 ja keeldumise korral tõsta hageja nimetatud korterist välja. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus jättis 01.07.2011 otsusega hagi ja vastuhagi rahuldamata. Kohus jättis põhihagi menetluskulud hageja kanda ja vastuhagi menetluskulud kostja kanda. Kohus tuvastas, et 01.01.2009 sõlmitud tähtajalise eluruumide üürilepinguga andis Baltic Investment Properties OÜ hagejale üürile korteriomandi asukohaga Tallinnas, Jõe tn 7-155 (toimik lk 27-35). Viru Maakohtu 23.02.2010 määrusega kuulutati välja Baltic Investment Properties OÜ pankrot. Kostja omandas nimetatud korteriomandi 08.12.2009 toimunud enampakkumisel. 02.03.2010 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse VÕS § 323 alusel, kuna kostja vajab üüritud ruumi tungivalt ise endale elamispinnaks (toimik lk 53). Kostja poolt esitatud põhjust saab pidada VÕS § 323 lg 1 mõttes tungivaks vajaduseks üüritud ruume ise kasutada. Kostjal ei ole peale vaidlusaluse korteriomandi muid kinnisasju. Kostja kasutab eluruumina üürilepingu alusel teist elamispinda, üürilepingu tähtaeg on 24 kuud ja selle pikenemine ei ole kindel. Kostja igakuine kulutus üürile on 223,69 eurot. Kostja töökoht ja vaidlusalune korteriomand asuvad samas kvartalis, mistõttu saab kostja kokku hoida kulusid transpordile. Kostja ostis vaidlusaluse korteri eluasemelaenu abil endale koduks. Laenu igakuine tagasimakse on 469,26 eurot. Kõnealuses korteris elades saaks kostja kokku hoida 20% oma töötasust. Seega on kostja veenvalt tõendanud vaidlusaluse eluruumi kasutamise tungivat omavajadust. Hageja üüritulu saamise soov ei kaalu üles kostja tungivat vajadust kasutada korteriomandit ise eluasemena ning seeläbi enda kulusid kokku hoida. Rahal ei saa olla hageja jaoks suuremat väärtust kui kostja jaoks. Samuti ei saa omavajadusele hinnangu andmisel alahinnata kostja jaoks olulist kindlustunnet, mida pakub isiklik eluase. Hageja etteheited kostjale hea usu põhimõtte vastaselt kinnistusraamatusse märke tegemata jätmise kohta ei ole põhjendatud. Hageja annab korteriomandeid allüürile oma majandus- ja kutsetegevuses. Seega peavad hagejal olema oskused ja vilumus selliseks äritegevuseks. Märke tegemist kinnistusraamatusse oleks hageja saanud nõuda juba üürilepingu sõlmimisel 01.01.2009 endiselt omanikult. Hagejale oli kinnistusraamatust nähtav, et tegemist on hüpoteegiga koormatud kinnisasjaga, mistõttu pidi selge olema ka märke tegemise vajadus. Uue omaniku poolt märke tegemata jätmist ei saa pidada automaatselt hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks. Kostja ostis korteri eluasemeks, mistõttu on põhjendatud keeldumine märke tegemisest. Seega on kostja üürilepingu kehtivalt üles öelnud ning üürileping lõppes 02.06.2010. Kohtul puudub alus kohustada kostjat üürilepingut täitma, samuti puudub alus tuvastada tahteavalduse tegemise kohustus märke tegemiseks kinnistusraamatusse.

3(6)

Tsiviilasi nr: 2-10-15324 Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lõike 2 järgi on omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Käesoleval juhul valdab korteriomandit allüürilepingu alusel A B. VÕS § 334 lg 5 alusel on kostjal korteriomandi väljaandmise nõue ka allüürniku vastu. Samas ei ole A B kaasatud käesolevasse menetlusse, mistõttu ei saa kohus teha lahendit isiku suhtes, keda ei ole menetlusse kaasatud. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu 01.07.2011 otsuse osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja uue otsusega hagi rahuldada. Kohtuotsusest ei nähtu, millistel arvestustel ja tõenditel põhineb kohtu järeldus, et korteris elades saaks kostja kokku hoida 20% oma palgast. Kostja väitel ei peaks ta kõnealuses eluruumis elades tasuma üüri. Muid kulusid kostja tõendanud pole. Meelevaldne oleks kulude 20% kokkuhoiu järeldust teha kostja ja T. Z vahel sõlmitud üürilepingu alusel. Selline seisukoht saaks olla õige vaid juhul, kui üüripinnalt vaidlusalusesse eluruumi elama asumise järel ei oleks kostjal enam mingeid kulutusi eluruumile. Laenulepingu kohaselt on kostja igakuised laenumaksed seoses vaidlusaluse eluruumiga 7355,42 krooni, mistõttu kostja kulutused eluruumile suurenevad, mitte ei vähene. Kostja ja T. Z vahelisest üürilepingust nähtuvalt maksab kostja üüri 3500 krooni kuus. Vaidlusaluse korteriomandi väljaüürimisest teenib kostja üüritulu, mis ületab tema enda üürikulud. Kostja kulude kokkuhoiu arvestamisel ei saa lähtuda eluasemelaenust ja selle suurusest. Riigikohus on asjas 3-2-1-20-08 asunud seisukohale, et kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski. See, et üürimaksed ei kompenseeri laenumakseid, ei ole tungivaks omavajaduseks VÕS § 323 lg 1 mõttes. Kostja oli korteriomandit ostes teadlik üürilepingust, mistõttu ta ei saanud korteriomandi omandamisel ülesütlemisega arvestada. VÕS § 323 eemärgiks ei ole kaitse pakkumine isikule, kes teadlikult ostab üürilepinguga koormatud kinnisasja. VÕS § 323 kaitseb heauskset omandajat. VÕS § 323 lg 1 mõte ei ole selles, et üüritud asja omandaja võiks asja omandamisel üürilepingu ülesütlemisega arvestada ja üürilepingu olemasolu ignoreerida. Isegi kui kostjal oli õigus üürileping üles öelda, ei ole ülesütlemine kooskõlas hea usu põhimõttega. Eelmine üürileandja märke tegemise kohustust ei täitnud ja pankrotistus 23.02.2010. Olukorras, kus ka kinnisasja omandaja ei täida märke tegemise kohustust ja ütleb üürilepingu üles pärast eelmise üürileandja pankrotistumist, jääb üürnik kaitseta. Üürilepingu selline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 323 on üks lepingu erakorralise ülesütlemise alustest. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise tingiks mõni erakorraline asjaolu. Erakorralise ülesütlemise aluseks ei ole pelgalt asjaolu, et üürileandja tahab üüritud ruume ise kasutada. Asjaolu, et kostjale ei kuulunud enne vaidlusaluse korteriomandi omandamist kinnisvara, ei saa pidada põhjuseks, miks kostja vajab tungivalt just vaidlusalust eluruumi. Kostja oleks saanud endale soetada Tallinna kesklinna mõne teise eluruumi, mis ei ole üürilepinguga koormatud. Ka asjaolu, et kostja kasutab üüripinda, ei saa pidada tungivaks omavajaduseks, rääkimata tungivast omavajadusest just vaidlusaluse eluruumi suhtes. Kostja teadis, et ta ostab üürilepinguga koormatud korteriomandi ning kehtiv õigus ei anna omanikule üürniku suhtes eesõigust eluruumi kasutamisel. Riigikohus on asunud VÕS § 323 tõlgendades seisukohale, et

4(6)

Tsiviilasi nr: 2-10-15324 laenu võtmist ei saa pidada tungivaks omavajaduseks. Tungivaks omavajaduseks ei saa pidada korteriomandi asumist kostja töökoha läheduses. See ei põhjenda kostja tungivat omavajadust just vaidlusaluse korteriomandi suhtes. Piirkonnas oli ja on müügis palju teisigi kortereid. Maakohtu tõlgendus VÕS §-ile 323 annab üürileandjatele võimaluse väga kergesti tekitada omavajadust, mis oleks vastuolus hea usu põhimõttega ja ka seadusandja mõttega. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Tulenevalt apellatsioonkaebuse ulatusest vaatab ringkonnakohus otsust läbi ainult ulatuses, millega kohus jättis hagi rahuldamata. Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki hageja seisukohti ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks ei saa hageja nõuet rahuldada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse osas täies ulatuses ning ei pea TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust tulenevalt vajalikuks esimese astme kohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Kohus pidi käesoleva nõude lahendamisel hindama, kas kostja võis eluruumi üürilepingu üles öelda, kuna ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Tungiv omavajadus on lahtine õigusemõiste, mida tuleb kohtumõistmise käigus vaidluse asjaolude alusel hinnata. Maakohus on seda põhjendanud eelkõige sellega, et kostja soovib asuda eluruumi ise kasutama. Eluruumi soovib kostja kasutada, kuna tema omandis teisi kinnisasju ei ole, ta elab üüripinnal, vaidlusaluses korteris elades saaks kostja kokku hoida kulutusi transpordile ja üürile ning korteriomandi ostis kostja eesmärgiga soetada endale eluase. Maakohus on ringkonnakohtu hinnangul õigustatult pidanud oluliseks kindlustunnet, mida pakub isiklik eluase. Maakohus leidis, et kostja tungiv omavajadus on põhjendatud ka kostjal kulude kokkuhoiuga. Maakohtu tuvastatu, et kostja hoiab korteris elades kokku 20 % palgast, põhineb kostja väitel, et sellisel juhul ei pea ta tasuma täiendavalt üüri. Eluasemelaenumakseid tuleb kostjal tasuda ka üüripinnal elades. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et tulenevalt hageja ja kostja õiguseelneja vahelisest üürilepingu p-st 3.1 koosmõjus hageja ja allüürniku vahel sõlmitud lepingu p-ga 2.2 saaks kostja enda omandis oleva eluruumi eest üüri 5 000 kr kuus. Kostja ja Tiina Zugarti vahelise üürilepingu p-de 3.2.7 kohaselt tasub aga kostja 3 500 krooni üüri. Seega kostja poolt saadav korteriomandi väljaüürimisest saadav tulu ületaks tema üürikulu. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole see toonud aga kaasa maakohtu otsuse ebaõigsust, kuna maakohus on lähtunud kostja tungiva omavajaduse põhjendamisel ka kostjal muu kinnisvara puudumisest ja korteri endale eluasemeks ostmiseks. Maakohus ei ole pidanud kostjapoolset laenuvõtmist tungivaks omavajaduseks. VÕS § 323 lg 1 sõnastusest ei tulene, et see ei kaitse isikut, kes ostab teadlikult üürilepinguga koormatud kinnisasja. VÕS § 323 lg 1 järgi võib elu- või äriruumi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu uus üürileandja üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Maakohus ei pidanud kaaluma poolte huvisid, sest VÕS § 323 lg 1 kohaldamine seda ei

5(6)

Tsiviilasi nr: 2-10-15324 eelda. Üürilepingu ülesütlemise õigust kasutades ei riku uus üürileandja üürilepingut. Tähendust ei oma seejuures erakorralise ülesütlemise puhul TsMS § 323 lg 1 kohaselt asjaolu, et eelmine korteriomanik keeldus üürilepingut kajastava märke sissekandmisest kinnistusraamatusse. Kostja avaldas hagiavalduse kohaselt juba 06.01.2010, seega enne korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmist, et omab vaidlusalust korterit ja soovib sellesse elama asuda. Nimetatuga oli kostja juba enne 02.03.2010 tehtud ülesütlemisavaldust avaldanud hagejale soovi kasutada üürilepingu eset ise ja märke tegemisest keeldumine antud asjaoludel ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6). Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Maakohtu menetluskulud jäid hagis hageja ja vastuhagis kostja kanda. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Iko Nõmm

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.